中建地產(chǎn)芙蓉和苑洋房專(zhuān)題的研究第一章：花園洋房產(chǎn)品與其他物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品對(duì)比分析第二章：長(zhǎng)沙典型花園洋房類(lèi)產(chǎn)品分析及借目錄第一章：花園洋房產(chǎn)品與其他物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品對(duì)比分析建筑形式傳統(tǒng)多層花園洋房疊拼別墅聯(lián)排別墅外觀外立面形式單一層次較多，風(fēng)格多變層次較多，風(fēng)格多變層次較多，風(fēng)格多變面積通常面積較少，在135平米下通常面積100—200平米左右通常面積150—250左右通常面積150—250左右私密性弱較弱較好較好舒適度較舒適舒適舒適舒適功能具有基本功能增加庭院、陽(yáng)光房、露臺(tái)等功能面積增加車(chē)庫(kù)、疊下私家花園、疊上閣樓等功能面積增加車(chē)庫(kù)、私家花園、閣樓等功能面積環(huán)境自然環(huán)境一般，高密度，主要依靠小區(qū)內(nèi)部環(huán)境景觀塑造自然環(huán)境好，密度較高，依靠小區(qū)內(nèi)部環(huán)境景觀塑造以及自身露臺(tái)，庭園景觀塑造。自然景觀較好、低密度，疊下有前后花園，疊上有露臺(tái)自然景觀較好，低密度，有前后花園位置城市內(nèi)部城市邊緣，市郊城市邊緣，市郊城市邊緣，市郊交通主要依靠城市公交系統(tǒng)城市公交系統(tǒng)，私家車(chē)私家車(chē)私家車(chē)車(chē)位房車(chē)位出租或獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，單車(chē)位或雙車(chē)位獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，單車(chē)位或雙車(chē)位周邊配套設(shè)施配套齊全，衣食住行方便隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅速齊全配套不完善，需依靠社區(qū)內(nèi)部提供各項(xiàng)配套設(shè)施作為補(bǔ)充配套不完善，需依靠社區(qū)內(nèi)部提供各項(xiàng)配套居住定位第一居所第一居所第一居所或第二居所第一居所或第二居所居住人群中低收入人群，兼顧工作和生活城市中產(chǎn)階級(jí)，要求一定生活品質(zhì)收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，要求較高生活品質(zhì)收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，要求較高生活品質(zhì)居住模式實(shí)在便利便利舒適個(gè)性化個(gè)性化價(jià)格低適中較高較高在產(chǎn)品表現(xiàn)上：多層為普通住宅，花園洋房出現(xiàn)在中高檔產(chǎn)品中；在市場(chǎng)表現(xiàn)上：花園洋房是在多層的基礎(chǔ)上有了較大改變，目標(biāo)是滿(mǎn)足人們的需求，是盡量給予客戶(hù)高檔住宅（別墅類(lèi)）的感受，一般都以低密度，能滿(mǎn)足良好的環(huán)境綠化，提高居住（生活環(huán)境）為目標(biāo)，所以受到市場(chǎng)追捧；一、洋房與普通多層對(duì)比分析：通過(guò)上表花園洋房對(duì)于多層的優(yōu)勢(shì)即：外立面層次豐富、居住面積范圍較大、住宅功能齊全且景觀優(yōu)勢(shì)明顯。

在表現(xiàn)形式上：洋房產(chǎn)品出現(xiàn)在中高檔產(chǎn)品，別墅基本出現(xiàn)在低密度住宅，屬于高檔產(chǎn)品；在市場(chǎng)表現(xiàn)上：較之疊拼/聯(lián)排別墅而言，花園洋房雖然面積較小、景觀配套較弱且住宅附加功能較少，但因其在面積和單價(jià)上有所控制，使得總價(jià)相對(duì)較低。因此，花園洋房這一獨(dú)特產(chǎn)品，定位在要求一定生活品質(zhì)的城市中產(chǎn)階級(jí)，以便利舒適的特點(diǎn)和高于一般多層的檔次在市場(chǎng)上占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)；二、洋房與別墅對(duì)比分析：通過(guò)上表花園洋房對(duì)于別墅的優(yōu)勢(shì)即：受眾群更廣、總價(jià)門(mén)檻低、在產(chǎn)功能上與別墅無(wú)太多差別但市場(chǎng)空間更大?；▓@洋房是中高檔住宅的選擇；…是中產(chǎn)階級(jí)的選擇；…檔次高于多層，低于別墅；結(jié)論：第二章：長(zhǎng)沙典型花園洋房案例分析及借鑒融科·檀香山占地面積：140000㎡建筑面積：300000㎡洋房容積率：1.5高層容積率：4綜合容積率：2.5（計(jì)容積率部分）融科?檀香山，來(lái)自美國(guó)南加州的自然藝術(shù)建筑，南加州建筑是充分尊重原生地表肌理和環(huán)境的建筑，不僅體現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐奈幕e淀與建筑內(nèi)涵。并繼承了傳統(tǒng)院落民居的精華，以私家花園、庭院、露臺(tái)……等親近自然的空間營(yíng)造出多重庭院的氛圍，全面引入生態(tài)健康的居住理念。通過(guò)社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的獨(dú)立主題庭院園林，賦予每個(gè)院落特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。規(guī)劃：中部為花園洋房，南北為高層產(chǎn)品退臺(tái)花園陽(yáng)光房地下多功能房檀香山洋房退臺(tái)示意1F2F4F-1F+1F電梯地上地下3F三室二廳二衛(wèi)-190平米四房二廳二衛(wèi)-181.5露臺(tái)多功能地下室面積贈(zèng)送四房二廳二衛(wèi)-154平米三房二廳二衛(wèi)-194平米4+1長(zhǎng)沙首創(chuàng)四層電梯洋房，采取三大堂的設(shè)計(jì)；一層帶花園及地下室，二三層贈(zèng)送大面積南向露臺(tái)，并贈(zèng)送地下室；四、五層為復(fù)式，附送空中露臺(tái);超過(guò)10平米廚房設(shè)計(jì)，3.9米開(kāi)間臥室；上下多層花園、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；附送全套地板采暖；首創(chuàng)人車(chē)分層低密度社區(qū)，車(chē)輛在小區(qū)入口直接停入地下；借鑒點(diǎn)：利?！っ滋m春天麓南·80萬(wàn)㎡意式風(fēng)情小鎮(zhèn)”利海集團(tuán)——“營(yíng)造中國(guó)綠色地產(chǎn)”利海米蘭春天占地面積535.158畝，建筑面積近80萬(wàn)平方米，將分三期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目一期將以疊拼庭院洋房、花園洋房和小高層公寓為主；二期以疊加別墅和聯(lián)排別墅為主，三期以街區(qū)高層公寓為主。項(xiàng)目充分利用本身賦予的有利生態(tài)條件及景觀要素，尤其是注重與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)、融合，結(jié)合居住者的自身特點(diǎn)，在規(guī)劃中著重突出自然風(fēng)光與公共活動(dòng)的關(guān)系，使兩者彼此交融，并提供居住與休閑兩種不同的場(chǎng)所空間體驗(yàn)感。占地面積356774㎡建筑面積762363㎡容積率2.14住宅面積近60萬(wàn)㎡幼兒園面積3050㎡商業(yè)面積11.5萬(wàn)㎡建筑形態(tài)疊拼庭院、疊拼洋房、聯(lián)排別墅疊加別墅、小高層、高層綠化率40.5%物管費(fèi)1.5元/㎡·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-6-28開(kāi)工日期2007-07-28總戶(hù)數(shù)約7600戶(hù)主力戶(hù)型三房?jī)蓮d(100~140㎡)交房時(shí)間2009-06-30建筑密度26%開(kāi)發(fā)周期三期樓層狀況120棟停車(chē)位約5200個(gè)一層入戶(hù)私家花園疊加洋房效果圖退臺(tái)花園門(mén)面/商業(yè)房地下多功能房米蘭春天庭院洋房示意1F2F4F-1F+1F電梯地上地下3F庭院三區(qū)B101庭院三區(qū)B501地下多功能室露臺(tái)庭院三區(qū)B201露臺(tái)面積贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)疊拼洋房B4戶(hù)型-3房2廳2衛(wèi)疊拼洋房C4戶(hù)型-3房2廳2衛(wèi)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園地下室贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)電梯退臺(tái)花園洋房設(shè)計(jì)，一層南北雙向入戶(hù)、二層以上北向入戶(hù)，立面層次感強(qiáng)烈，建筑品質(zhì)形象出眾；大露臺(tái)贈(zèng)送設(shè)計(jì)，南北同頭，客廳5.6米開(kāi)間設(shè)計(jì)；一層贈(zèng)送花園及地下室，二樓以上贈(zèng)送露臺(tái)與花園，頂層贈(zèng)送閣樓；2層多陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，3-6層退臺(tái)增加，入戶(hù)花園、大面積露臺(tái)等亮點(diǎn)；疊拼庭院以一梯兩戶(hù)為主，將六、七個(gè)單元進(jìn)行組合，東西兩冀單元進(jìn)行變異，使幾個(gè)單元的住宅形成合院形式，住宅以三房二廳為主，面積從100~140㎡不等，戶(hù)型變化多端。借鑒點(diǎn)：“退、錯(cuò)、露、院”洋房特征關(guān)鍵字典型洋房設(shè)計(jì)規(guī)劃示意基本是以4+1、5+1層為主，層層退臺(tái)，每戶(hù)均有平臺(tái)花園；頂層設(shè)計(jì)為小復(fù)式洋房，底層戶(hù)型贈(zèng)送平地院落，并設(shè)計(jì)半地下工作室；可分為南入戶(hù)和北入戶(hù)兩種形式；萬(wàn)科“情花”示意退臺(tái)花園洋房，每戶(hù)均有贈(zèng)送面積的露臺(tái)或者庭院，室外景觀與空中景觀相互輝映；庭院1層2層3層4、5層露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)情景花園洋房，每單元兩戶(hù)，每戶(hù)不僅包含了室內(nèi)空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體的室外空間，即天、地、四周都屬于戶(hù)內(nèi)自有的情景花園和景觀露臺(tái)；建筑物的向陽(yáng)面有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，一層的兩戶(hù)中間設(shè)有單元門(mén)，一層的前中部凸出，里面設(shè)有門(mén)廳，外面設(shè)有陽(yáng)光房，陽(yáng)光房側(cè)面和單元前面形成半圍合的情景花園；二層的兩戶(hù)在中間有樓梯，在一層陽(yáng)光房的部位退臺(tái)，形成二層的景觀露臺(tái)；三層的兩戶(hù)在二層門(mén)廳的部位退臺(tái)，形成三層的景觀露臺(tái)；四層的兩戶(hù)在兩邊部退臺(tái)，形成四層的景觀露臺(tái)；四層半在坡頂?shù)奈恢猛伺_(tái)，形成四層半的景觀露臺(tái)。該類(lèi)型住宅容積率低，建筑密度接近普通多層住宅，居者與環(huán)境自然溝通，提高居住質(zhì)量。萬(wàn)科“情花”設(shè)計(jì)特點(diǎn)總體來(lái)看，洋房類(lèi)的產(chǎn)品都在著力做以下幾個(gè)方面的工作，以表現(xiàn)自己與常規(guī)多層的不同，提升品質(zhì)，包括四大方面：一、提升舒適度總體而言，從規(guī)劃圖來(lái)看，都是營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?nèi)舒適度最高的區(qū)域?qū)訑?shù)：主要以4+1、5+1、6+1產(chǎn)品為主，頂層均為復(fù)式戶(hù)型設(shè)計(jì)。層數(shù)不高，舒適性強(qiáng)；二、增加附加值退臺(tái)：退臺(tái)設(shè)計(jì)，使客戶(hù)多出一個(gè)或者兩個(gè)露臺(tái)，設(shè)計(jì)出每戶(hù)向陽(yáng)面或者雙面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶(hù)擁有南向的私家花園或露臺(tái)；退臺(tái)既是花園的表現(xiàn)，也能夠增加面積，增強(qiáng)形象以增送地下室為噱頭，提升項(xiàng)目整體形象與價(jià)值，讓客戶(hù)感覺(jué)物超所值；三、打造特色建筑風(fēng)格和形態(tài)各項(xiàng)目都提出自己的風(fēng)情，包括地中海風(fēng)情，北美風(fēng)情等；豐厚的建筑形體：由于退臺(tái)式建筑首層前中部凸出的部分，層層后退的方式，使得建筑整體感更現(xiàn)穩(wěn)重與醇厚。明快的體塊結(jié)構(gòu)和線(xiàn)條構(gòu)成了“豐富鮮明”的效果；四、強(qiáng)化花園洋房之“花園”概念各項(xiàng)目都力爭(zhēng)營(yíng)造類(lèi)別墅效應(yīng)，增強(qiáng)花園感覺(jué)。1、入戶(hù)方式的研究贈(zèng)送花園的辦法部分項(xiàng)目一層入戶(hù)花園旁設(shè)置設(shè)置情景房，位于客廳的外部，入口的旁邊，為了更好地增加室內(nèi)的“情趣性”也可以和客廳及入戶(hù)門(mén)廳一起形成半圍合的首層私家花園；入戶(hù)方式：分向入戶(hù)，一層雙向，二層單向。這種入戶(hù)方式改變了原有的多層住宅單一、過(guò)堂式的入戶(hù)方式，使家的歸屬感更強(qiáng)；除百江明珠外，其他五個(gè)對(duì)比分析項(xiàng)目均增送入戶(hù)花園，讓風(fēng)景衍生到室內(nèi)空間；一層入戶(hù)二層以上入戶(hù)2、頂層的處理贈(zèng)送花園等根據(jù)以上項(xiàng)目的分析，頂層部分多數(shù)采取復(fù)式戶(hù)型的設(shè)計(jì)，部分樓盤(pán)頂層以贈(zèng)送閣樓，贈(zèng)送露臺(tái)、花園為噱頭，以此吸引消費(fèi)；贈(zèng)送花園，以2層、4層退臺(tái)的方式使2、5層多出1個(gè)或者幾