市橋南商圈調研報告一、商圈現狀：番禺的四大商圈里，南部商圈已經成為未來發展的重點。從90年代人煙稀少，到今天多元化成熟板塊的形成，市橋南商圈已經完成了一次質的蛻變。●橋南商圈即將完成華麗的轉型：宜居更能宜商市橋南的人氣，首先是這里的適宜的環境聚集起來的。依山傍水、便利交通，是市橋南成為宜居板塊的一個重要因素。最初，人們來這里只是為了周末度假，越來越多的人將這里，選擇為自己的常住片區。有人氣，自然就有商氣。如今，這里已經有番禺最大的商業中心，以及大潤發超市、哈街商圈等。日漸完善的商業配套，加速了本地的價值積累。●優質樓盤集中打造高素質住宅區橋南板塊是番禺優質樓盤的集中地，低密度社區、特色園林景觀、舒適和創新戶型、智能化管理以及完善的社區配套等，不僅成為本地高端人士的選擇，濃厚的高尚住宅分為，也越來越多的得到廣州人的認可。人氣和商業，成為促進區域發展的兩個相互影響，相互提高的重要動力，加速了橋南板塊的成熟發展。●多元時代主打高端廣州以前的商圈在荔灣和天河，雖然人氣很旺，商業發展很完善，但是依舊改變不了擁擠和即將落后的趨勢。從“南拓”的決策可以看出，城市未來的發展在南面。南面的番禺首當其沖成為發展的新中心。而市橋，與番禺其他已經形成的商圈不同，它是從商業開始，商住交替發展而成的。同時發展，則避免了“偏科”的問題。經過近20年的沉淀，市橋南已經吸引了一大批高端的居住人群和優質的生活商業配套。進入到多元發展的時代，市橋南的定位將比過去更提升一個檔次。兩大綜合體年內開業市橋南商圈向天河城看齊隨著越來越多在市區工作的人群選擇到市橋南區置業，這個半年的概念已經悄然完成了從“番禺市橋南”到“廣州市橋南”的轉變。以雅居樂今年在市橋南推貨的兩個項目錦官城和城南源著來統計，前者近期雅居樂錦官城來訪客戶中，超過60％的客戶來自廣州市中心，如荔灣越秀天河海珠，在近期成交客戶中高達56％的客戶同樣來自市中心客戶；而以90平以下產品為主的后者，廣州客的比例更超過六成。一些主力從事商業地產開發和運營的發展商，已經早早嗅到了這次人口南移所帶來的商機。比如奧園集團，早在雅居樂錦官城三分鐘的步行生活圈內布局了“南廣州極具標志性的高端商業項目”奧園廣場，這個以一站式購物中心、精品商業街、酒店式公寓一體的超級生活MALL，瞄準的就是錦官城及周邊的業主們。另外一邊廂，年初高調舉辦發布會的荔園新天地，現在已經成功簽約世界第三大規模的零售超市麥德龍集團，以及全球最大的體育用品零售商法國迪卡儂。可以預料，在市橋南乃至整個南部充足的人口消費力帶動下，市橋南商圈有望連同番禺原有的市橋商圈、新興的萬博商圈，沖破天河城在廣州高端商業業態上唯一稱霸者的地位。

下面從地圖上來了解市橋南商圈內幾大商業點的分布：

二、圈內主要商場介紹：1.奧園廣場奧園廣場占地面積9萬平方米，建筑面積超過24萬平方米，位于番禺市橋南區。目前項目周邊聚集了眾多住宅項目，如番禺華景新城、番禺海倫堡等，是番禺高檔住宅比較集中的一個區域。據悉，奧園廣場將以“打造成南廣州極具標志性的高端商業項目”作為開發目標，奧園集團相關負責人表示，奧園廣場項目產品涵蓋商業、公寓等多類產品，各類產品間的客戶可形成互補。購物中心、商業街為酒店式公寓客戶提供了便利性。公寓客戶又為購物中心、商業街帶來人流、客流保證。項目周邊多個大型社區以及周邊的酒店、KTV集中，聚集了大量具備較強購買力的富有階層人群，將為項目提供客流。5F主力店：西貝西北菜4F主力店：稻香、反斗威龍家居玩樂：芭曲發型機構美味餐飲：萬歲、泰鄉風情、千味刷、栗品香、瀟湘粵語、黃記煌、小黑牛刷刷鍋、妙香居、九毛九、長坂日本料理3F主力店：蘇寧電器、星美國際影院、時裝潮飾：嘉莉詩、芭迪、3D、PLUS+、優思瑪、J&M、DOTAGOKO、G.M.F、卡琪屋、Converse、素優舒美、KAPPA、INWAY、NIKKO、歌瑞爾、海霸藍正龍、熱風、江博士、阿卡邦、愛樂淘、JOJO、藍眼精靈、小豬班納家居玩樂：易讀寶、尚逸家居、美聯英語、御皇、欣美、指藝工坊、虔磁軒、盈科通訊、中國聯通、戈樂迪美味餐飲：私語隧道、圣安娜2F主力店：H&M時裝潮飾：迪士尼、KOKY、NILICO、卡佛連、TURNLEFT、西遇、卓養水晶、CROCS、EMOUDES、播、BasicHouse、VEROMADA/Jack&Jones、亦谷、Honeys、銀百合、達衣巖、JUSTUS、晶石靈、曼谷銀、佰怡翡翠、內優堂、JIMMYJIM、深東浩、GXG、安莉芳、安珍妮、Th2011、BuildingBeauty、HIM、KONZEN、拓谷、ESONS、謎底、ZEN、水云間、莎蓮妮、新感覺、DILI、MO&CO、華特世家、天霸表綜合店、瑯玥珠寶家居玩樂：悠游堂、屈臣氏、千色店、德莎、CHAQUEJOUR、LOCK&LOCK、美味餐飲：廚子印象、優之良品、1F主力店：ZARA、H&M時裝潮飾：LENSCRAFTERS、GLUX、Lesaunda、瑞貝卡、OVSIndustry、SELECTED、CHEVIGNON、Columbia、眼鏡88、Rauschmayar、磚石世家、博士眼鏡、鋸信鐘表、MindBridge、新秀麗、Oysho、MassimoDutti家居玩樂：ZARAHOME、匯豐銀行、新佳欣美味餐飲：面包新語、itea找茶、星巴克、許留山、必勝客、Heyyo！、B1主力店：華潤萬家汽車美容店、停車場在觀察車流方向、人流方向之后發現，北門人流、車流比南門要興旺，而西門比東門熱鬧很多，這可能跟西門旁邊有公交車站有關，這樣人流從西門進入商場就會明顯占有相當大的比例。另外，西門所處的西麗路有一個橋底掉頭的位置，這是幾個方向的車往返的必經之地，所以又有利于車流的聚集，因此，我覺得面包新語門店選址在西門是一個明智的選擇。

位于西門的面包新語調查時間：1月22日（星期二）時間段經過店鋪人數進店人數購買人數11:38——11:48310012:22——12:32586115:17——15:27699217:02——17:12101165奧園西門的有利位置，為Breadtalk提供了可喜的人流。

商場內場景↑↑店鋪過道寬敞明亮↑↑中庭裝飾溫馨大氣

2.荔園新天地.2010年番禺區啟動了近十年來最大規模的“三舊”改造工程，確定該區2047宗“三舊”地塊將啟動改造，改造總面積約123平方公里，約占番禺全區總面積的1/6。時隔兩年，番禺首個改造項目荔園新天地商業項目正式啟動，荔園地產將投資10億元分兩期建設完成，第一期將于明年5月開業。荔園新天地項目位于廣州番禺西環路沿線，占地面積約9萬平方米，項目擬建設為商業面積超過20萬平方米，集休閑、旅游、餐飲、娛樂、購物、文化、酒店于一體的大型城市商業綜合體。項目分兩期建設，其中一期面積約7萬平方米，二期面積約14萬平方米。項目一期定位為廣州首席休閑餐飲娛樂中心，其中主力店面積將超過總建筑面積50%，餐飲、娛樂、購物業態的面積各占30%左右，超30家餐飲商家同場經營，共創暢旺人流，項目提供超過2500個停車位，其中近1000個車位為地面停車車位。目前一期項目招商進展順利，已與麥德龍、迪卡儂、金逸國際影城、好樂迪KTV、麥當勞汽車餐廳、金寶貝早教中心簽訂率先進駐合同。荔園地產，1998年創建于廣州。從2005年起，公司以廣州為核心，通過實施區域多元化的發展戰略，逐步進駐佛山、中山、陽江、長沙等地區，至2011年已擁有土地儲備及正在開發面積超過100萬平方米荔園新天地項目是番禺區的首批三舊改造項目,也是荔園地產2013年重點打造的番禺首席城市商業綜合體項目，建成后的荔園新天地將以其領先的商業模式，大力推動沙灣古鎮旅游產業和珠寶產業的發展，全面帶動番禺城市發展和商業升級，使番禺的商業朝著更現代、更時尚、更國際化、更具體驗性的方向邁進。荔園新天地位于番禺交通主動脈番禺市橋西環路上，西環路是連接順德大良、沙灣鎮、寶墨園、南粵園等地的必經之路，四通八達的交通網絡，地鐵18號線上蓋物業，距廣州南站僅需10分鐘車程，更得城軌、高速縱橫貫通，全面簇擁。項目自對外招商以來，先后與德國的麥德龍、法國的迪卡儂、美國的麥當勞等三家世界五百強企業簽訂進駐合同，同時也引進了香港百樂門宴會廳、金逸國際影城、COSTA咖啡、金寶貝早教中心等來自不同領域的知名品牌簽約進駐。為確保項目于今年下半年全面開業，荔園新天地聘請了全球頂尖的物業顧問之一——戴德梁行全面負責商業運營和物業服務，相信荔園新天地開業后將為番禺人民帶來全新的休閑餐飲娛樂生活體驗。

3.匯瓏商業中心匯瓏商業中心是市橋街重點商業項目，也是我區重點商業項目，該項目從落定到施工、主體工程封頂及收尾工程，一直受到區委區政府、市橋街等的關心支持和鼓勵。據廣州達浩創業投資有限公司、番禺匯瓏商業中心副總經理葉宇先生透露，匯瓏新天地是我區騰籠換鳥重點項目，該項目是市橋沙墟二村“舊村”改造項目的一個重要組成部分，也是我區“騰籠換鳥”重點項目，從開工以來，受到區、街各級領導和相關政府部門的大力支持。項目位于市橋清河東路與德興路交匯處（原德興商貿城），毗鄰區政府、地鐵3號線番禺廣場站、科爾海悅酒店。規劃用地面積超過4萬平方米，總建筑面積約15萬平方米，項目總投資約3.5億元，地面層高7層，1~6層為商業用展廳和經營場所，7層為寫字樓，地下建一層停車場，擁有約2000個停車位，集購物、餐飲、休閑娛樂等為一體的多功能布局的大型商業中心。匯瓏新天地項目的經營規劃，引進多個世界500強上市品牌，包括與新光百貨、永輝超市、KFC、必勝客、星光電影城、堂會KTV、環游樂園、恒生家私家居等主力商家，其中，有多家為國內或本地品牌。目前招商理想，按面積計算超過7成，超過300多個商家簽約，等待開業入場。可以說，其商業前景無可限量。市場定為中高檔立足市橋輻射全區葉宇說，項目定位為分三步走：立足市橋，輻射番禺和南廣州。目前將市橋的市場做好。由于市橋商業業態體量主要體現在易發商業街-繁華路一帶等，低端的多高端的少，商業綜合體較少。在匯瓏，其在市橋的體量較大，一站式消費，全家大小在這里可以找到適合自己的消費，是一個展覽、展貿、促銷的一個場所，彌補了市橋的空白。商業中心以經營國內中高檔品牌為主，與易發商業街的中低檔錯位經營。說道輻射番禺，葉宇說，大家的消費，更多的叫休閑消費，或者休閑+娛樂+消費（多元消費），將周邊鎮街的人吸引過來。由于有足夠的停車位，在招商、促銷活動階段，對消費者有吸引力。說到營運團隊，他認為，該公司在廣州多年來做商業地產、投資經營等，經驗豐富，參與了廣州多個大型商場如天河城、中華廣場、萬博中心等營運，相信公司團隊也能管理好匯瓏商業中心項目。目前，項目開業進入倒計時，初定年底或春節前開業。跟招商中心的工作人員溝通過后，他說預計商場在2013年5月開業，并推薦首層A09街鋪的位置給我們。

4.奧園養生廣場奧園養生廣場項目位于番禺區橋南街中心城區，毗鄰番禺區中心醫院北側，與橋南核心旺地奧園廣場、海倫堡、等約十分鐘車程，周邊有黃沙大道，南沙港快速路、東西環路相鄰。奧園養生廣場項目占地4.8萬平方米，總建筑面積達18萬平方米，由中華城市養生中心，養生商業步行街，國際高端養生公寓組成。奧園養生廣場項目商業分三期，一期規劃為天然補品、保健營養品、酒樓餐飲、國醫館、藥店、有機食品、名貴滋補品專賣等健康養生群組業態；二期規劃為康復器械、特色診療、優質睡眠用品等保健類業態，與一期健康養生業態相輔相成；三期為國際公寓配套商業，規劃為銀行、保健服飾、保健家紡、精品超市、母嬰用品、小區配套零售等生活類業態。項目開發商介紹：中國奧園地產集團股份有限公司（「奧園」或「本公司」）及其附屬公司（「本集團」）十多年來以創新的復合理念開發房地產項目，把低碳、運動、養生的健康生活概念帶入居住小區。其后，本集團引入美國投資基金國泰財富成為主要股東之一，并于二零零七年十月九日在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市（股份代號：3883）。中國奧園地產集團股份有限公司持有的房地產項目主要分布于廣東及沈陽，以及北京、重慶、廣西及江西等，為業主創造了優越及舒適的居住條件。本集團的戰略布局，以珠三角、長三角、環渤海、北部灣和中西部等內地五大經濟圈為核心，實施區域聚焦。中國奧園地產集團股份有限公司確立了今后的發展方向：秉持「構筑低碳健康生活」的開發理念，打造低碳、養生居所，在產品研發上建立了一整套「低碳健康住宅」技術支持體系。奧園會根據各個項目的不同特點有選擇性地應用，將「低碳健康」的品牌理念貫徹到項目的開發建設中，致力于為客戶提供一流的產品和創造健康的生活方式。項目意向進駐商家：奧園養生廣場目前已經吸引了中華城市養生中心、華潤萬家、寶芝林、好參來等眾多品牌商家意向進駐。項目配套番禺區中心醫院；圣象中學、蜆涌俊賢小學；大潤發超市，沿街商鋪。1-2層為醫、養相關銷售商業業態及生活配套餐飲等3-5層為奧園美兆中心、奧園瑞士抗衰老中心及相關專科診治需求配套需求；公寓設為功能型相關配套（老年公寓、月子中心等）。

5.海倫堡購物公園項目介紹：海倫購物公園位于廣州市番禺區市橋橋南福德路花樣年華小區——番禺最知名高端大型住宅區之項一花樣年華(流金歲月)小區,總建筑面積約50000平米。店面臨江而建,環境優雅,并具有上風上水的商業氛圍，江濱大馬路直通番禺市橋汽車站,十分鐘直達番禺區中心,交通四通八達,十分便利，同時，本路段的江濱大馬路更是番禺區政府的重點市政工程項目，有望打造成為番禺最具特色的江濱觀景。海倫堡花樣年華是番禺知名的超豪住宅社區之一,共約4600戶，目前四期流金歲月組團現售價更已達2.5-3萬元/平米,總價超過1000萬/套,更是座享豪宅社區的園林美景。人流是商業興旺的保證，經過十多年的發展，市橋南已經成為番禺高尚人居的代名詞，在城南片區，可圈可點的高檔住宅區就有海倫堡、花樣年華、流金歲月、華景新城、萬科、金色城品、奧園、金業別墅、祈福水城等，這些由品牌地產企業打造的高尚人居板塊，使城南在成為高品質居住板塊外，更為這里的商業發展奠定了充足人氣和商機，目前，雖然有多個商業項目進駐，但過于泛散的商業形態很難形成高尚休閑的商業氛圍。海倫購物公園，正是在這樣的背景下應運而生，作為為高端消費人群量身定制打造的首個高端休閑購物體驗的商業，可謂得天獨厚，站在海倫堡12年人居成熟之上，擁有區域內近30萬高素質消費人群，在廣州南拓的帶動下，高購買力人群還在以每年10萬人的速度遞增，消費潛力巨大。海倫購物公園，依托2公里市橋河岸布局5萬㎡休閑主題購物公園，公園式購物環境，濃郁的休閑氣息一脈相承，歐式情景小品、噴泉、濱江休閑步道、商業步行街、露天飲座和園林景觀等布局錯落有致，讓消費者體驗在“休閑中消費，消費中休閑”。海倫購物公園由兩街三步道組成，完全開放式的商業環境，讓人們購物休閑不再在擁擠的環境中進行，消費更加輕松、隨意、休閑，整個商業包括咖啡酒吧、娛樂休閑、運動品牌、便利配套、美食購物的五大功能分區，形成集不同區域特色商街的消費組合，打造成為融購物、餐飲、娛樂、文化休閑、生活配套等多種業態的一站式的情景體驗式購物公園。另：因海倫堡在珠三角地區項目較多，并有意向進駐商業地產多方發展，現誠邀國內外知名品牌商家成為長期合作伙伴。主營業態及招商主力商戶：啡酒吧區：西餐廳、酒吧、咖啡廳娛樂休閑區：桑拿、棋牌、媒體、網吧品牌零售區：運動器械、用品、品牌服裝便利配套區：超市、便利店、電訊營業廳、銀行美食購物區：特色美食、工藝精品、酒窖

三、商圈分析：廣州新城時尚商圈崛起市橋南商圈未來"錢景"看好近日，位于番禺市橋南的“華南養生商業綜合體”奧園養生廣場推出二期產品養生街鋪和國際金寓，香港明星米雪、陳啟泰到現場助陣，據發展商透露，當天到場客戶達1200多批，參與登記客戶500多名，活動現場人山人海，如此場景，在目前的廣州商業項目中并不多見。記者最近獲悉，橋南板塊的首個大型商業綜合體項目奧園廣場，短短時間便完成大部分招商，吸引包括了H&M、ZARA等大牌第一次進駐橋南市場，目前正在緊鑼密鼓地籌備開業，預計10月底開始試營業。“投資客、大品牌商家都是很精明的，他們不是跑到這里來湊熱鬧，而是嗅到這里的商機。”合富輝煌首席分析師黎文江指出，投資者一般會看遠到三年、五年的市場走向，這反射出大家對市橋南商圈未來“錢景”的看好。廣州商圈新版圖在廣州市政府“南拓”、南沙新規劃利好、在番禺要建立一個“廣州新城”的發展規劃下，番禺橋南以其獨特的區域投資優勢，經過10年的發展，此區域的高尚住宅小區超過50多個，居住人口達到20萬人，已經發展成為市橋高端人群最密集的居住地之一。有強大客群基礎和購買力作支撐，橋南板塊的商業地產也迎來了歷史性的大發展、大突破的契機，一批實力派開發商趕來掘金，推動橋南商圈的發展駛入了快車道。回首番禺商圈自娛自樂，規模小，檔次低番禺，是中國最古老的縣之一，番禺曾一度是“廣州”的代名詞，但一直以來，包括從番禺市變身番禺區之后，其自娛自樂的色彩仍較濃，它既傳統也開放，務實有余而時尚不足。番禺的新商圈，包括了萬博商圈、南站商圈、市橋商圈和亞運城商圈四大商圈。位于番禺南部的市橋商圈，作為傳統中心商圈，以大北路、易發商業街為核心，一直以來均以傳統的街區式商業為主，缺少大規模的、檔次較高的購物中心。然而，伴隨番禺南部海倫堡花園、番禺奧園、萬科金色城品(小區網論壇)多個大型住宅社區的建設，逐漸匯聚大量高端消費人口，產生了巨大的商業購物、休閑方面的需求卻不能有效地得到滿足。正如越秀可逸陽光一位營銷人員所指出，看這里社區的車，寶馬、奔馳的數量不亞于市區的豪宅盤，但要購物，還得跑到廣州市區……曾經，橋南板塊的配套問題被人一直所詬病。商業配套方面，目前，僅僅只有蘇寧電器、大潤發超市、哈街商業街等商業配套，遠遠未達到橋南區快速發展的需要。近幾年周邊的全新樓盤一個接著一個冒出來，蘊藏著巨大的、亟待釋放的年輕時尚消費潛力，并不滿足于番禺現有的定位模糊、層次參差的商業消費中心，經常奔波至廣州城區中心、天河乃至港澳地區等地進行消費，轉移了番禺強大的消費力量。番禺，城市十年南拓重心，卻依然缺少代表自己本土的shoppingmall，缺少一個自己的核心時尚購物天堂。“復合商業綜合體”改寫歷史番禺有著本土的文化，居住人口經濟實力較強，管理也相對獨立，生活配套和居民的生活模式相對廣州其他地方比較獨立，加上出入廣州市區很方便，導致其商業配套發展處于不冷不熱的狀態，從而被人帶上“不時尚”的印記。商業模式和商業體營運的落后，令很多時尚品牌對于番禺空白區域持觀望的狀態。如何打破僵局？精明的開發商意識到，必須要有全新模式，定位高端的新商業業態，走時尚化路線，才能將時尚大品牌吸引過來，在這一思路下，早幾年已經開始布局的橋南最大規模的“復合商業綜合體”———奧園廣場破土而出。據了解，奧園廣場由大型商業中心、商業步行街、國際高端公寓三大主題構成，總建筑面積約25萬平方米。其中，商業中心近9萬平方米。眾多品牌商家都寄望在橋南的第一個商業綜合體掘金，該項目的招商相當順利，繼簽約華潤萬家、星美影院、蘇寧精品店、稻香、反斗威龍等主力商家后，招商再取突破：日前，全球“快時尚”巨頭H&M、ZARA首度登陸番禺，聯袂進駐，值得一提的是，H&M的經營面積逾3400平方米，是繼中華廣場、正佳廣場后在廣州開出的第三家門店，而另一“快時尚”巨頭ZARA的經營