第一章總則第1節項目運作過程管理1項目開發業務管理的策劃和運作，必須充分理解和應用項目管理的相關技術，結合股份公司現行管理模式，系統地規定項目開發過程中股份公司各業務部門和項目公司的各自角色、責任、權限和工作關系，做到流程清晰、職責明確、操作準確、監督到位、溝通順暢。2項目運作過程管理主要包括：項目發展管理、項目設計管理、項目工程管理、項目質量管理、項目銷售管理、商務（招商）管理。3發展部是項目前期階段的業務樞紐部門，負責開發項目的前期論證、策劃組織工作，股份公司相關業務部門負責配合運作。項目管理中心是股份公司實施階段的綜合業務管理部門，負責所有項目實施過程的策劃、組織、監督、控制和協調，股份公司各業務部門、股份公司所屬公司必須配合項目管理中心的工作。4項目公司開發設計部是該公司項目開發運作的綜合管理部門，對該公司項目開發業務進行全過程的策劃、組織、監督、控制和協調。股份公司所屬公司其他各部門必須配合開發設計部的工作。5所有項目運作過程必須遵循本手冊的管理規定，通過以下方式對項目運作實施全過程控制：5.1發布業務運作必須遵循的管理規定；5.2開發過程中的備案、核準和審批操作；5.3報備資料綜合分析；5.4例行的現場檢查等。6股份公司項目管理中心在收集、整理和分析項目公司報備資料后，應針對項目開發進度、質量、生產安全的狀況，以及項目公司采取的關聯措施進行綜合評價，每季度形成一份分析報告，報股份公司主管領導審閱，并抄送投資證券部備查。7在以下情形下，股份公司業務部門總經理應考慮安排人員到項目公司進行現場檢查或調研，并在檢查后形成書面檢查報告提交股份公司分管領導和項目公司公司總經理。7.1工程進度嚴重拖延，且原因分析不清楚，或對股份公司所屬公司提出額的整改措施缺乏信心；7.2發生嚴重質量，安全事故；7.3項目成本標準預備費使用將超過70%；7.4對工程質量有重大影響的新材料，新工藝應用；7.5發生嚴重顧客投訴，或媒體的大量負面報導；7.6完成例行檢查（約半年一次）；7.7股份公司領導指示，或股份公司其他相關業務部門提出建議。8非商業項目工程完成住戶如火、商業項目完成商場開業后，項目公司應對項目開發過程中的規劃設計、施工、招商（商務），銷售、成本等方面工作進行系統總結和評價，詳細回顧和分析項目開發過程的得失，并提出必要的改進建議，經項目公司總經理簽署后報股份公司項目管理中心，股份公司主管領導審閱。第2節項目運作要素管理1項目運作要素管理是項目開發的重要保證，是貫穿于整個項目開發過程的基礎業務工作，股份公司各業務歸口部門應承擔其管理責任，確保項目開發的順利進行，實現股份公司效益的最大化。2股份公司建立的項目運作要素管理制度將根據項目開發運作的實際需要，不斷地進行補充和完善。項目運作要素管理工作包括，但不限于：2.1項目經驗目標管理；2.2項目計劃管理；2.3項目成本管理；2.4招標（采購）管理；2.5經濟合同管理。3各項目公司運作要素管理（基礎業務工作）必須遵循股份公司發布的管理規定，股份公司尚未發布管理規定的業務工作，由項目公司自行制定和執行，股份公司對項目公司的管理制度進行備案審查。4各項基礎業務管理制度均清晰規定與該項業務管理有關的影響因素，包括：4.1該項業務管理的目的和基本原則；4.2該項業務的范圍界定；4.3責任、權限和工作關系（主管部門、參與部門）；4.4業務操作的方法和要求；4.5執行規定操作應形成的記錄形式。5股份公司對各項公司基礎業務管理的監督方式包括：5.1審查項目公司基礎業務管理制度；5.2在監督項目開發運作過程中堅持基礎業務工作的執行情況；5.3必要時對項目公司現場的監督檢查。第3節項目管理的審批時限股份公司各業務部門和項目公司在項目運作過程中應進行密切配合，所有本手冊中規定的備案、核準和審批事項應及時作出報告或回應。1項目管理中心對于項目公司或股份公司各部室提交項目管理中心的審批事宜，只要符合相關制度要求且文件內容齊全，項目管理中心將及時予以辦理，并在以下規定的時限內完成審批工作：1.1需項目管理中心內部單一部門獨立負責審批的事宜，該部門應在2個工作日內完成審批；1.2對于需項目管理中心多個部門審批的事宜，由經辦部門牽頭，需在3個工作日內完成審批；1.3對于項目管理中心經辦，且需項目中心以外的股份公司其他部室審批的事宜，由項目中心經辦部門牽頭并跟蹤，需在5個工作日內完成審批；1.4對于需會議研究后辦理事項，在3個工作日內完成，最多不超過6個工作日，需提報總裁會審批事項審批時間另行決定；1.5緊急或特殊情況需特殊處理的事項，可根據實際情況需要特殊處理。2特別說明2.1股份公司各部室及項目公司除特殊業務外，須使用OA系統審批或上報相關文件；2.2項目公司所有人員每天必須登錄OA系統進行辦公，并要求在上報審批文件時，應在聯絡事宜一欄中注明待審批事項摘要；2.3項目公司應嚴格按制度要求上報相關審批文件，避免上報非制度要求審批文件；2.4股份公司各部室所有人員必須每天登錄OA系統進行審批，原則當日文件當日完成審批。第4節權責界面圖例說明為保證項目管理制度各章中涉及的權責界面表達完整、簡介，2010版制度采用權責表方式對各項業務工作的職責、權限進行規定。其中，圖例如下：序號圖例職責職責描述1▲主辦業務（工作任務）的發起部門，業務承辦部門（主辦），對業務執行的全過程及最終結果負責。2△配合根據職責必須參加某項業務工作的配合部門，為業務承擔部門完成該項工作任務提供輸入性的前提條件，或根據業務承擔部門的安排參與相關工作。3◆督辦業務（工作任務）的牽頭組織部門，全過程督辦業務（工作任務）的發起、配合、審核和批準工作。督辦同時包含對業務（工作任務）的審核的責任。4⊙審核指根據專業標準、規范要求、專業能力或經驗，對審議（評審）的事項或文件提出建議或意見，供決策參考。5◎審批對有關事務、工作、報告提供書面的審查批準意見和簽名，審批具有“否決”權。6○備案指以書面形式將工作情況反饋給相關部門和領導。第二章項目發展管理第2章項目發展管理1總則1.1為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，所有擬開發項目必須按制度進行科學論證和決策。1.2股份公司發展部是負責項目發展的專職管理部門，對于項目發展工作進行統籌管理。發展部依據股份公司確定的發展計劃開展項目發展工作。1.3項目公司為所在城市項目發展公司的主要責任部門，新項目發展業績作為公司、總經理及領導班子成員的考核指標，并以此作為考核的依據之一。1.4項目發展工作中涉及的部門和項目公司，應注意對所接觸和了解的有關決策信息的保密工作。權責界面項目發展管理權責界面發展工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長商管公司酒店公司投資部財務部成本控制部法律事務部項目中心規劃院發展部分管副總裁總裁1、項目選址階段1項目集團立項有項目公司▲△◎無項目公司▲◎2、評審可研階段2規劃交底有項目公司▲☉△◎無項目公司☉▲◎3方案匯報有項目公司▲△△◎無項目公司△▲◎項目發展管理權責界面發展工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門董事長商管公司酒店公司投資部財務部成本控制部法律事務部項目中心規劃院發展部分管副總裁總裁4可研報告審批所有項目☉☉☉☉☉☉☉☉☉▲☉☉◎3、合同談判階段5合同會簽☉☉☉☉☉☉☉☉☉▲☉☉◎4、土地摘牌階段6摘牌會簽☉☉☉☉☉☉☉☉☉▲☉☉◎7出讓合同☉☉☉☉☉☉☉☉☉▲☉◎▲：主辦；△：配合；◆：督辦；☉：審核；◎：審批；○：備案2項目選址階段2.1股份公司發展部應系統性的充分調動和利用各種有效渠道資源發掘項目信息。2.2對已有項目公司的城市，項目選址的前期工作由項目公司負責，股份公司發展部督促協調。項目公司有責任充分調動各地資源優勢和渠道，定期主動拜訪當地市區級政府領導和相關部門（招商、規劃和土地部門等），建立良好聯系，尋找項目機會獲取有價值的項目信息。對于向政府的項目發展推介和介紹，應熟悉使用股份公司PPT幻燈介紹、發展宣傳DVD、股份公司畫冊和月刊等宣傳資料。2.3信息分析整理對于沒有項目公司城市的項目信息，由股份公司發展部負責對項目信息進行考察調研，并按要求完成調查文件的分析整理工作。對于有項目公司城市的項目信息，首先由項目公司負責對項目信息進行考察調研和分析（具體要求參見附表《項目立項建議書》（發表1）、《項目市調信息表》（發表2）、《項目規劃交底單》（發表3）、《項目階段信息要點表》（發表4），并附：紅線圖、城市地圖、現場照片、政府報價及優惠條件等），匯總后通過股份公司OA系統及時上報股份公司發展部、項目管理中心和分管發展副總裁，由發展部和項目公司進行論證做出綜合評價，上報股份公司審批。為加快項目溝通效率，項目公司應盡量與股份公司發展部當面溝通研討項目信息。對于項目公司上報的項目信息，股份公司發展部在收到OA上報后七日內給予反饋建議。2.4項目信息評估和股份公司發展部立項股份公司發展部及時對項目信息分析整理，上報由分管發展副總裁和發展部召開的項目信息評估會，對所獲得的項目信息進行分析評估，填批項目立項建議書，獲得通過的項目信息視為股份公司發展部立項項目。2.5項目推進對于通過股份公司發展部立項的項目，發展部和項目公司應積極推進，進一步洽談落實有關條件，發出投資意向函和考察邀請函，協調安排政府領導和對方高層參觀考察已開業項目，加深對萬達的了解和信心，并可安排雙方高層人員的溝通互訪進一步明確意向。這一階段需進一步明確項目的各方面條件，并取得政府或對方的正式報價和商務條件。3評審可研階段3.1合同要點原則在通過股份公司發展部立項后，由發展部明確項目合同要點原則，積極與政府或對方進行洽談溝通達成一致。3.2問題清單調查和市政條件調查待項目合同原則條件已基本達成一致后，項目所涉及前期相關技術指標問題，由發展部和項目公司落實操作手冊問題清單。由發展部形成落實后的“前期技術事項落實成果說明”，主要對問題清單落實情況加以說明，由分管副總裁簽署后，作為股份公司掛牌文件等相關文件會簽時的附件，對于逐步深化落實的情況，在每個階段可予以更新。3.3轉讓項目盡職調查審計對于轉讓項目，在簽訂合同前需對項目和對方公司進行項目盡職調查審計，股份公司發展部、法律事務部、財務部和投資部參加，必要時可以聘請專業機構。3.4前期規劃設計條件交底在項目通過股份公司發展部立項、取得初步紅線圖、項目符合萬達選址原則要求后，發展部報經股份公司分管發展副總裁同意，股份公司商業規劃研究院開始進行項目規劃方案設計。在進行項目規劃方案設計前，股份公司發展部應按要求整理相關資料文件與商業規劃研究院進行前期規劃交底，介紹說明有關項目情況并移交資料文件，交底文件需發展部總經理、商務規劃研究院院長簽字確認并報股份公司分管發展副總裁。設計條件和資料發生變化或更新的，發展部應及時與商業規劃研究院更新和交底。交底和補充交底流程為：發展部提交交底→發展部總經理審批→規劃院院長審批→分管發展副總裁審批→規劃院。在進行項目規劃設計前，規劃院應進行項目現場考察和調研，發展部協調配合。3.5規劃設計成果交底股份公司商業規劃研究院形成的規劃設計成果（圖紙和指標），應由商業規劃研究院院長簽字后及時交底給發展部，以作為項目評估和談判的依據。設計成果發生更新的，商業規劃研究院應及時與發展部交底。當規劃指標發展變化調整后，商業規劃研究院應及時交底給股份公司發展部，股份公司發展部對變化指標進行測算評估以作為對規劃指標變化調整的決策參考。3.6項目前期規劃方案匯報根據需要并經過股份公司分管發展副總裁同意，項目前期規劃方案可以與政府或對方進行正式溝通匯報。發展部應協調組織策劃好有關匯報會議安排，提前做好計劃和相關準備工作。商業規劃研究院負責按計劃要求完成有關匯報規劃文本和規劃演示文件的準備工作。3.7項目經濟測算立項通過后，由發展部填寫測算內聯單并附落實后的問題清單，由分管發展副總裁簽批后，交成本部進行測算，由分管成本副總裁簽批后提交分管發展副總裁、總裁、董事長。經濟測算流程：嗎，發展部提出測算內聯單→分管發展副總裁簽批→成本部進行測算→分管成本副總裁簽批→提交分管發展副總裁、總裁、董事長。3.8商管公司意見根據需要項目要征詢主力店商家選址意見的，由股份公司發展部提供項目信息和資料給商管公司，商管公司在十日內負責給予選址反饋意見和設計要求以供決策。3.9酒店公司意見根據需要項目要征詢酒店選址意見的，由股份公司發展部提供項目信息和資料給股份公司酒店建設公司并交底，酒店建設公司在十日內負責給予選址反饋意見和酒店設計要求以供決策。3.10項目公司意見根據需要項目要征求銷售指標意見的，由項目管理中心營銷部組織人力進行現場調研，并在十日內給出書面意見給股份公司領導，以供領導決策。3.11項目可研報告當項目通過股份公司立項并合同原則條件已基本達成一致后，由股份公司發展部負責協調組織相關部門、項目公司編寫項目可行性研究報告，其中股份公司商業規劃研究院負責規劃指標，股份公司項目管理中心、項目公司負責項目中銷售產品的市場調研和售價預測，股份公司成本控制部、項目公司負責項目成本測算，其它部門積極配合。對于招拍掛項目，應在土地摘牌前完成項目可研報告；對于非招拍掛項目，應在簽訂正式項目合同前，完成項目可研報告。4合同談判階段4.1股份公司發展部根據股份公司決策指示，協調組織法律事務部、項目公司進行項目合同談判工作，其它部門根據需要參與談判工作或給予相關建議。4.2項目有關合同協議文稿（含意向書、框架協議等）由股份公司法律事務部和發展部負責起草，向政府或對方發出的合同文稿需經股份公司分管發展副總裁批準。4.3項目合同協議或框架協議的簽訂，經股份公司發展部、項目管理中心、成本部、財務部、規劃院、投資部、酒店公司（如需要）、商管系統（如需要）等部門會簽意見后報分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項目副總裁、分管發展副總裁、法律事務部總經理、總裁和股份公司董事長批準。各部門會簽意見要求在一周內完成。會簽流程如下：提出會簽流程→發展部總經理簽批→股份公司項目管理中心、成本部、財務部、規劃院、投資部等相關部門會簽→分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項目副總裁、分管發展副總裁→法律事務部總經理→總裁→董事長4.4項目合同存檔項目合同簽訂后股份公司發展部及時送法律事務部、項目管理中心、財務部和檔案室存檔交底，其中財務部和檔案室留存合同原件，同時將合同中涉及規劃內容部分轉規劃院。項目合同協議簽訂當日或次日上午向投資證券部書面報送項目情況描述、合同重要條款摘要、合作意向書及項目合同副本等相關文件存檔。5土地摘牌階段5.1項目合同協議簽訂后，有項目公司或已成立項目公司的，由項目公司負責協調督促政府或對方積極履行合同，實施和完成項目用地轉讓或土地招拍掛涉及的相關手續，確保順利取得項目土地，發展部和法律事務部給予督促支持。對于沒有項目公司的城市，由發展部負責上述工作。5.2對于非招拍掛項目，股份公司發展部、法律事務部和項目公司應根據合同協議約定和有關政策法規規定及時完成有關法律手續的轉移，得到政府和土地部門的批準和認可。5.3對于招拍掛項目，需進行以下工作：5.3.1掛牌規劃指標和掛牌條件確認股份公司發展部、項目公司應積極溝通協調政府對土地掛牌規劃指標和掛牌條件進行落實確認，在政府正式認定或確認這些指標和條件前應提前協商溝通，并報分管發展副總裁確認。5.3.2掛牌公告和摘牌會簽在取得正式項目掛牌文件后，由股份公司發展部組織項目掛牌公告和摘牌會簽，針對公告文件、掛牌文件、掛牌文件中已公示的土地出讓合同（若有）和項目可研報告進行評審會簽，獲得董事長批準后，方可參加土地摘牌。各部門會簽意見要求在一周內完成。項目掛牌公告和摘牌會簽流程如下：提出會簽流程→發展部總經理簽批→股份公司項目管理中心、成本部、財務部、規劃院、投資部等相關部門會簽→分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項目副總裁、分管發展副總裁→法律事務部總經理→總裁→董事長5.3.3摘牌準備批準參加摘牌的項目，項目公司發展部應及時協調組織相關部門和項目公司認真準備有關摘牌文件資料和資金，相關部門給予積極配合。項目摘牌當日或次日上午向投資證券部書面報送項目情況描述更新、土地掛牌出讓通知、中標通知書、成交確認書副本等文件存檔。5.4土地出讓合同在土地摘牌后，股份公司發展部、法律事務部和項目公司依據已簽訂的有關合同協議和掛牌文件，積極協調政府簽訂土地出讓合同。土地出讓合同簽訂前，發展部組織評審會簽，要求在一周內完成，后上報分管發展副總裁、法律事務部總經理和股份公司總裁批準后簽訂。如果土地出讓合同已在掛牌文件中公示并已經通過摘牌會簽的，簽訂土地出讓合同時報分管發展副總裁、法律事務部總經理和總裁批準。5.5土地出讓合同存檔土地出讓合同簽訂后，股份公司發展部或項目公司及時存檔，并送法律事務部、財務部、成本控制部、項目管理中心存檔交底，其中項目公司留存土地出讓合同原件，同時將合同中涉及規劃內容部分轉規劃院。土地出讓合同簽訂當日或次日上午向投資證券部書面報送土地出讓合同重要條款摘要、合同副本存檔。6交底跟蹤階段6.1摘牌后或項目合同簽訂后信息通報摘牌后（招拍掛項目）或項目合同簽訂后（非招拍掛項目）一個工作日內，股份公司發展部應將摘牌信息（成交確認書）通報投資部，三個工作日內，股份公司發展部應將摘牌信息通報商業規劃研究院、酒店建設公司（如有酒店）、商業管理公司、成本控制部、項目管理中心、財務部和人力資源部等部門。6.2摘牌后或項目合同簽訂后規劃交底項目摘牌后（招拍掛項目）或項目合同簽訂后（非招拍掛項目），股份公司發展部及時與商業規劃研究院進行摘牌后規劃條件和有關資料交底。交底后項目規劃的有關協調工作由商業規劃研究院和項目公司負責。6.3摘牌后或項目合同簽訂后項目交底項目摘牌后（招拍掛項目）或項目合同簽訂后（非招拍掛項目），股份公司發展部及時組織項目交底會，項目管理中心、項目公司、商業規劃研究院、酒店建設公司（若有酒店）、商業管理公司、成本控制部、財務部和人力資源部等部門參加。交底會上，股份公司發展部向項目管理中心和項目公司進行項目前期工作和有關資料文件的完整移交并簽署工作移交單，移交后項目的有關管理和協調工作由項目管理中心和項目公司負責，發展部和法律事務部保持配合跟蹤。交底會上發展部同時向其他參會部門介紹項目情況以便于相關部門下一步工作的開展。6.4對于前述已簽訂的項目合同和土地出讓合同，在就有關合同資金進行支付時，股份公司發展部參與審批。6.5若項目發展在某一階段確認終止，發展部應在三日內由分管副總裁確認后，正式通知規劃院、項目管理中心、財務部、成本部、人力資源部。7附件7.1《項目立項建議書》模板7.2《項目市調信息表》模板7.3《規劃交底單》模板7.4《項目階段信息要點表》模板7.5《審批會簽表》模板7.1項目立項建議書模板項目立項建議書日期：年月日發起聯絡部門：發展部項目地塊名稱：信息來源：1、地塊簡介、區位優勢及現狀情況：2、政府態度和支持力度：3、政府規劃條件和業態要求：4、土地出讓方式和能否設定我方所要求的掛牌條件：5、書面報價及地價的組成：6、合作模式及條件（回遷房、投資比例等）：7、初步優惠條件8、初步評估分析（簡易測算）：9、城市宏觀指標：城市市區人口數、周邊三公里半徑人口數、社零總額、三產比例、GDP和周邊可比項目售價10、附上項目在城市中位置和衛星圖11、項目現場和四周照片（附件資料：城市地圖、項目階段信息要點表、項目簡易測算等）項目負責人發展部總經理7.2項目市調信息表項目市調信息表項目地塊名稱所屬城市日期：制表人：1、宏觀經濟和房地產市場指標上一年當年數據來源說明城市市區人口（萬人，不含下轄市縣）GDP（億元）城市人均可支配收入（元）城市三產比重（1產：2產：3產）社會零售商品總額（億元）年度房地產竣工面積（萬平方米）年度商品房銷售均價（元）年度房地產銷售面積（萬平方米）年度商品房銷售總額（億元）年度土地供應量（萬平方米）近期周邊土地成交情況2、周邊三公里人口數量3、項目周邊銷售產品調查（指項目用地周邊1公里范圍內的主要樓盤特點情況，產權70年的住宅公寓、寫字樓、產權40或50年的SOHO公寓，及底商和車位。若周邊缺乏可比項目請參考同類可比區域項目并注明）序號項目名稱位置銷售產品類型總規模（萬平方米）總戶數（套）銷售產品價格（元/平方米建筑）主力戶型面積車位售價層高開盤時間（年/月）月銷售速度估計（套/月）綜合評價4、調研項目位置圖：必須注明本項目和調研項目的位置圖，要求帶距離比例尺。7.3規劃交底單模板規劃交底單項目名稱：發起聯絡部門：發展部發起日期：聯絡對象：規劃院抄送一、用地規劃要求：1.用地性質：2.總用地面積：萬㎡（合畝）3.建設用地面積：萬㎡（合畝）4.代征道路面積：萬㎡（合畝）；代征綠化面積：萬㎡（合畝）5.容積率：6.建筑密度：%7.綠地率：%8.公建占比：%二、建筑規劃要求：1.建筑面積：（其中公建、住宅、回遷面積各分項面積指標）2.不同類型物業面積指標（有無商業占比要求）3.建筑規劃控制高度：m4.航空限制高度：m5.建筑退線要求（注明退道路紅線還是退用地紅線及河道、建筑物、構筑物、高壓線等）三、其他規劃條件：1.日照間距要求：2.市政公共配套要求：3.本地塊人防設計要求：4.車位要求（商業建筑、酒店、辦公建筑、住宅建筑的分項要求）：5.政府是否需要做酒店：7.3規劃交底單模板規劃交底單四、需要注意的有關地塊內、周邊設施情況和其他情況：1.微波通道、高壓走廊（是否可遷移或埋地）、高壓塔（根據具體情況，地塊不涉及此內容的，則刪除）2.保留建筑（如有需在紅線圖上定位）3.有無文物古墓文物情況等；是否有地下障礙物（人防工程、光纜、電纜、煤氣等）；是否有河道保留、是否允許加蓋4.有無節能減排強制性要求（如中水、雨水利用、地源熱泵等）五、政府報價：六、附件內容：1.城市地圖2.Google地圖（應能表現周邊主要道路、交通場站、建筑、政府、商業等情況）3.項目用地紅線圖、地形圖（電子版，包括用地范圍及相鄰周邊一個路網范圍）4.項目信息表（項目地塊周邊環境描述、市場調研等）5.城市總體發展規劃及區域的控制性詳細規劃或城市總體規劃類文件（如有）6.地區性規劃技術管理規定（如有）7.面積計算的地方規定（如有）8.地勘報告（用地范圍內一處或周邊）（如有）9.地質災害等及水文地質條件（如有）10.項目用地周邊道路交通情況及規劃圖（包括高架橋、立交橋、軌道交通，如有）發展部規劃院分管副總裁時間節點發展部提交時間：規劃院反饋方案時間：匯報方案時間：7.4項目階段信息要點表模板XX項目階段信息要點表（年月日）明細指標合同協議要求項目簡況：新項目請簡單注明項目基本情況，如面積，位置、周邊情況、地上覆蓋物等，口頭報價，能否提供售樓處用地。項目規模：約畝（凈用地面積畝）；如為地價內容包括哪些，比例如何（當地基礎設施配套費標準）總地價款：現金：億，其中，拆遷費、出讓金、配套費；回遷房回遷房面積、業態等；政府指標注明是何種指標，比如掛牌文件還是前期控規。容積率，建筑密度，綠地率%，建筑高度米；退線要求：周邊擋光影響簡述：東南西北有無住宅及建筑類型層數高度等：股份公司指標總面積：萬平方米住宅：萬平方米底商：萬平方米地上面積：萬寫字樓：萬地下面積：萬酒店：建筑密度：%大商業（地上地下）：萬地上+萬地下容積率：車位：個（其中機械個）綠化率：%回遷面積：以上指標含：返遷普通高度：米住宅建筑面積萬㎡，商業用房建筑面積萬㎡，辦公用房建筑面積萬㎡；支付進度計劃支付時間，請注明時間和金額寫明數據來源（協議要求、掛牌文件、出讓合同）保留各階段數字，必須有原文協議要點市調時間必須填寫該時間，要求必須3個月內宏觀指標城市人口GDP零售總額三產比例3公里人口城市近三月商品房均價城市近三月商品房成交量明細指標合同協議調研數據可比房屋銷售量可比住宅售價可比寫字樓售價可比底商售價車位售價其他需要注明情況。以上產品中若為挑高產品，請注明層高。股份公司測算：請注明測算內聯單發出時間。協議時間：掛牌時間：摘牌時間：交地時間:交地標準：前兩證：后兩證：開工日期：開業日期：優惠政策：負責人：總經理：備注：說明：“階段”分為五個階段：1.立項階段；2.規劃交底階段；3.方案完成階段；4.協議簽訂階段；5.掛牌階段。（必須及時更新）7.5審批會簽表審批會簽表（適用于項目協議、掛牌文件、出讓合同等會簽）日期：X年X月X日發起部門/公司發起人：審批事項名稱：審批事項內容：附件清單：1、公告、掛牌文件原文2、差異表3、其他資料各級審核意見發展部：簽字：日期：年月日項目管理中心：簽字：日期：年月日財務部：簽字：日期：年月日成本部：簽字：日期：年月日規劃院：簽字：日期：年月日投資部：簽字：日期：年月日酒店公司：簽字：日期：年月日商管公司：簽字：日期：年月日分管酒店副總裁：簽字：日期：年月日分管項目副總裁：簽字：日期：年月日分管發展副總裁：簽字：日期：年月日法律事務部總經理：簽字：日期：年月日總裁：簽字：日期：年月日最終審批意見董事長：簽字：日期：年月日第三章項目設計管理第1節總則1.規劃院是股份公司設計業務的歸口管理部門。規劃院與項目管理中心設計部、酒店公司設計部和項目公司共同履行設計業務的管理工作。股份公司其它制度中與設計業務相關的條款與本章相矛盾的地方，以本章為準。2.項目設計管理包括概念規劃設計、方案深化設計、初步設計、施工圖設計、實施、運營六個階段。3.結合股份公司項目特征，項目可分為持有物業和銷售物業。持有物業包括項目中的購物中心、五星級及以上酒店、持有寫字樓、持有酒吧街等。銷售物業指項目中室外步行街、銷售的“蠟燭”、處住宅、豪宅、公寓、銷售型寫字樓，小區配套設施（學校、幼兒園、會所等），底商（銷售型酒吧街）、商務酒店等。4.持有物業有規劃院管控；持有物業中的酒店（股份公司制定酒店建設公司管控的酒店項目除外）由規劃院管控，酒店建設公司參與管控；銷售物業由項目管理中心管控，規劃院參與。以上各類管控分別按照“設計業務職責界面”規定的權責界面進行，執行相應的設計管理流程。銷售物業中貼臨大商業的室外步行街、“蠟燭”、豪宅及股份公司指定由規劃院管控的物業，按照持有物業進行設計管控；商務酒店根據總圖所處位置，由規劃院和項目管理中心設計部便于管控的一方進行管控。5.規劃院負責經辦的設計業務發生的費用，沒有項目公司的，暫由規劃院負責，待項目公司成立后轉撥；有項目公司的，由項目公司負責文件蓋章，合同簽訂和費用支付，規劃院負責發出付款通知。6.規劃院管控的設計業務發生的費用必須在規劃院對成果簽認后，項目公司方可支付費用。7.設計管理中六類專業設計指：立面、室內步行街內裝、景觀、夜景照明、導向標識、弱電智能化。8.規劃院的管理的六項專項設計應進行帶單設計，并應控制不超出目標成本。9.本章中“項目設計管理操作手冊”簡稱“操作手冊”。第2節設計業務職責界面1.根據項目特征，股份公司對設計類業務各相關部門、管理界面、審批事項進行分工描述，制定此設計業務職責界面，詳見《設計業務職責界面表》。2.規劃設計管控的重點是“功能布局、面積指標、重大功效”這三大項內容。1）“功能布局”主要指總平面功能分區，大商業和酒店等重點管控項目的平面設計；2）“面積指標”主要指項目各項面積指標；3）“重大效果”主要指項目里面、室內步行街內裝、景觀、夜間照明、導向標識等外觀設計效果，也包括持有物業的機電與設備、建筑材料和建筑部品的建造標準等綜合使用效果。3.規劃院、酒店公司設計部、項目中心設計部負責和經辦的相關階段設計任務移交給項目公司后，上述三方面的變化必須報股份公司相關部門審批通過后方可實施。4.規劃院承擔部分前期設計工作。5.規劃院可視項目情況授權項目公司完成規劃院業務范圍內的工作內容，亦可視情況經辦項目公司范圍的設計業務。6.規劃院依據設計交底單進行概念規劃設計、根據股份公司確認圖紙進行方案深化設計，根據《項目計劃執行書》進行計劃管控，根據《設計業務職責界面表》進行設計管理；對后期項目公司負責的部分進行施工圖審查、對施工中期設計落實情況檢查、竣工前規劃設計驗收；對開業運營后的項目進行規劃設計復盤。權責界面圖例說明序號圖例職責職責描述1▲主辦業務（工作任務）的發起部門，業務承辦部門（主辦），對業務執行的全過程及最終結果負責2△配合根據職責必須參加某項業務工作的配合部門，為業務承擔部門完成該項工作任務強進入性的前提條件，或根據業務承擔部門的安排參與相關工作3⊙審核指根據專業標準、規范要求、專業能力或經驗，對審議（評審）的事務或文件提出建議或意見。4◎審批對有關事務、工作、報告提出書面的審查批示意見和簽名，審批具有“否決”權5○備案以書面形式將工作情況反饋給相關部門和領導設計管理職責界面設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁1概念規劃設計1.1項目規劃設計條件交底單所有物業△○▲◎1.2概念規劃總圖及指標（副總裁簽批單）圖紙及指標所有物業△▲△◎1.3概念規劃總圖及指標（董事長簽批單）圖紙及指標所有物業△▲△⊙◎1.4單體方案設計圖紙及指標持有物業△▲⊙◎酒店▲△⊙◎設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁2方案深化設計2.1規劃設計啟動會議紀要持有物業△△△△△△▲△△△酒店△△△▲△銷售物業△△▲△△△2.2規劃設計條件復核、市政條件調查報告所有物業▲⊙△◎2.3產品定位報告酒店△▲⊙◎銷售物業▲△⊙◎2.4方案設計單位確定定標文件銷售物業▲⊙◎設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁2.5施工圖設計單位確定定標文件持有物業▲○◎酒店▲○◎△銷售物業▲/◎○酒店機電設計單位定標文件酒店△○⊙▲◎2.6方案設計交底會議紀要持有物業△▲△2.7方案深化評審會議紀要持有物業△△△△▲/◎△酒店△▲⊙⊙酒店機電△⊙▲/◎銷售物業▲⊙⊙○△◎設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁2.8總圖風向及市政論證會議紀要所有物業△△▲/◎△純銷售物業▲△○供電方案論證會議紀要持有物業△△△▲/◎△△酒店△○◎▲純銷售物業▲○空調冷熱源認證會議紀要持有物業△△△◎/◎△△酒店△○◎▲純銷售物業▲○基坑支護論證會議紀要持有物業▲△◎酒店▲△◎銷售物業▲◎設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁2.8結構方案論證會議紀要持有物業▲◎酒店▲◎銷售物業▲◎2.9立面方案及設計單位確定定標文件持有物業△⊙▲◎酒店△⊙▲△◎2.10立面方案深化評審會簽文件持有物業△△△△▲/◎△酒店△△▲/◎△2.11景觀方案及設計單位確定定標文件持有物業△⊙▲△◎酒店△⊙▲△◎銷售物業△⊙△▲◎設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁2.12景觀方案深化評審會簽文件持有物業△△▲/◎△酒店△△▲/◎△銷售物業△⊙▲/◎△2.13內裝方案及設計單位確定定標文件持有物業△⊙▲△◎酒店⊙▲◎銷售物業▲⊙◎2.14內裝方案深化評審會簽文件持有物業△△▲/◎△酒店△▲◎銷售物業▲⊙◎設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁2.15銷售賣場設計方案圖紙銷售物業▲⊙◎銷售物業▲⊙⊙⊙⊙◎持有物業▲/◎⊙3初步設計3.1初設及施工圖設計任務書任務書持有物業△▲/◎酒店△▲/◎△銷售物業▲◎⊙3.2初步設計及施工圖交付會議紀要持有物業△▲酒店△▲△銷售物業▲設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁3.3業態技術對接會簽圖紙及相關文件主力店△△△▲室內步行街△▲業務酒店△▲△3.4初步設計評審會議紀要持有物業△△△△△▲/◎△△酒店△△▲/◎△酒店機電△△▲/◎3.5業態區域及指標2持有物業▲/◎⊙3.6景觀初步設計審理會議紀要持有物業△△△▲/◎△酒店△△△▲/◎△⊙銷售物業▲△◎△設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁3.7導向標識方案及設計單位確定定標文件持有物業△△▲◎酒店△△▲/◎⊙銷售物業△△▲/◎3.8導向標識方案深化審批會簽文件持有物業△△▲/◎△酒店△△▲/◎⊙銷售物業▲◎△3.9夜景照明方案及設計單位確定定標文件持有物業△△▲◎酒店△△▲⊙◎銷售物業△▲/◎設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁3.10夜景照明方案深化評審會簽文件持有物業△△▲/◎△酒店△△▲/◎⊙銷售物業▲◎△3.11幕墻（含采光頂）施工圖設計單位確定定標文件持有物業▲◎酒店▲◎3.12弱點智能化方案及設計單位確定定標文件持有物業△△▲◎酒店△⊙▲◎4施工圖階段設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁4.1基坑支護施工圖圖紙持有物業▲◎酒店▲◎銷售物業▲/◎4.2樁位圖及開挖圖圖紙持有物業▲◎酒店▲◎銷售物業▲/◎4.3基礎底板圖圖紙持有物業▲⊙酒店▲⊙⊙銷售物業▲/⊙設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁4.4正負零以下土建施工圖圖紙持有物業▲⊙酒店▲⊙⊙銷售物業▲/⊙4.5全專業施工圖（第一版）圖紙持有物業△▲⊙酒店▲⊙⊙全專業施工圖圖紙銷售物業▲/⊙4.6業態技術對接持有物業▲▲△⊙▲4.7業態區域及指標（終稿）持有物業▲⊙◎4.8施工圖審查會會議紀要持有物業▲△△設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁4.9幕墻（含采光頂）招標圖批審會議紀要持有物業▲◎酒店▲◎△4.10全專業施工圖（第二版）圖紙持有物業△▲⊙△圖紙酒店▲⊙◎4.11幕墻（含采光頂）施工圖圖紙持有物業▲⊙酒店▲⊙△4.12景觀施工圖評審圖紙及會議紀要持有物業△▲/◎△酒店△▲/◎△⊙銷售物業▲◎△設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁4.13內裝施工圖評審會議紀要持有物業△▲/◎△酒店△⊙▲◎銷售物業▲/◎4.14導向標識招標圖評審會議紀要持有物業△▲/◎△酒店（外部）△▲/◎⊙銷售物業▲◎4.15夜景照明施工圖審評會議紀要持有物業△▲/◎△酒店△▲/◎△⊙銷售物業▲/◎設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁4.16弱點智能化方案深化評審及施工圖設計會議紀要持有物業△▲/◎酒店△⊙▲/◎銷售物業▲/◎△4.17地下車庫劃線圖紙所有物業▲○⊙4.18市政設計圖紙持有酒店▲⊙酒店▲設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁4.19面積測繪報告持有物業▲⊙○酒店▲⊙○○銷售物業▲⊙○○5實施階段5.1電梯及空調主機設計參數審核報告持有物業▲⊙◎酒店▲⊙◎⊙銷售物業▲⊙⊙◎設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁5.2材料封樣會簽樣品持有物業▲◎酒店▲◎⊙銷售物業▲○5.3會簽樣品酒店▲/◎5.4一類設計變更（100萬以下（不含））報告持有物業▲⊙⊙◎酒店▲⊙⊙◎銷售物業▲⊙⊙◎二類設計變更（10（含）萬-50萬）報告持有物業▲◎⊙酒店▲◎⊙銷售物業▲◎⊙設計管理工作分項關聯公司項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長院線公司萬千百貨成本控制部項目中心設計部項目中心規劃院商管總部酒店公司發展部分管副總裁總裁5.4二類設計變更（10萬以下）報告全部物業▲/◎5.5規劃驗收規劃驗收單持有物業▲⊙⊙酒店▲⊙6運營階段6.1后期改造報告持有物業▲▲△⊙⊙▲▲◎：主辦；△：配合；◆：督辦；⊙：審核；◎：審批；○：備案第3節持有物業設計管理流程1概念規劃設計階段1.1規劃院收到發展部提交的《項目規劃設計條件交底單》后即可開始概念規劃設計。如規劃條件發生變化，發展部須再次提供《項目規劃設計條件補充交底單》。1.2概念規劃方案經董事長審圖會確認后，須經分管規劃副總裁簽字，由規劃院移交發展部、成本部等相關部門內部作業。詳見操作手冊“概念規劃總圖及指標（副總裁簽批版）移交流程”。1.3概念規劃方案總圖及指標經董事長簽字后進行第二次移交，用于形成掛牌條件，并用于相關部門的項目前期準備工作。詳見操作手冊“概念規劃總圖及指標（董事長簽批版）移交流程”。1.4與政府簽訂框架協議后，規劃院開始大商業和酒店的單體方案設計，項目管理中心設計部、酒店建設公司等相關部門配合各自相關內容，經董事長簽確后移交相關部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。1.5成果移交后因各種原因導致調整的，須再次簽確及移交，并以此最新簽批內容為準。2方案深化設計階段2.1項目立項后，規劃院組織召開規劃設計啟動會，由發展部向規劃院、項目管理中心計劃部及設計部、項目公司設計部正式移交項目政府協議、摘牌文件中與規劃設計相關的資料進行交底，由規劃院明確規劃設計總體安排。詳見操作手冊“規劃設計啟動會流程”。2.2規劃院牽頭制定《四方工作計劃》，作為《項目開發計劃控制書》規劃設計計框架計劃。詳見操作手冊“四方工作計劃協調會流程”。2.3項目管理中心負責在土地摘牌后牽頭制定《項目開發計劃控制書》、《項目開發計劃執行書》，規劃院、項目公司等部門配合。（詳項目管理中心流程）。2.4項目公司對摘牌文件中與規劃設計相關的資料進行復核，并補充摘牌后項目規劃設計的所有邊界條件，報規劃院作為規劃設計條件；項目公司負責落實完成項目的政府報批工作（規劃、交通、環評、人防、節能等）。如發現規劃設計條件有差異，或有不能滿足已簽批的概念規劃的事項，應報項目管理中心及分管項目副總裁審批后轉規劃院，由規劃院經辦并協調成本部、發展部意見后報分管規劃副總裁審批。詳見“規表1”及操作手冊“規劃設計條件及報批事宜審批流程”2.5項目管理中心設計部應負責提供規劃院管控的銷售物業的設計條件及要求，如產品定位、戶型比例、設計方案、建造標準等，經項目管理中心批準后提交規劃院。詳見操作手冊“銷售物業設計條件移交流程”。2.6項目公司負責完成項目所在地塊市政條件的調查，并形成報表，報規劃院審核。詳見操作手冊“市政條件審批流程”。2.7項目在操作過程中應嚴格執行概念規劃簽批的總圖及指標。如導致如下七項變動，必須報副總裁以上審批：1）總圖發生改變；2）銷售額減少；3）突破“萬達強制性條文”規定；4）大商業平面的功能、業態發生改變；5）面積指標變動300（含）平方米以上；6）成本變動100（含）萬元以上；7）租金變動50（含）萬元以上。其中第1、2、3條必須先報分管規劃副總裁審批后報總裁簽批；第4條必須在請示董事長后由分管規劃副總裁審批；第5、6、7條根據額度不同分三類報批：a）面積指標變動300（含）平方米~1000平方米，成本變動100（含）萬元~200萬元；租金變動50（含）萬元~100萬元報分管規劃副總裁審批。b）面積指標變動1000（含）平方米~3000平方米；成本變動200（含）萬元~1000萬元；租金變動100（含）萬元~200萬元報分管規劃副總裁審批后報總裁審批。c）面積指標變動3000（含）平方米以上；成本變動1000（含）萬元以上；租金變動200（含）萬元以上報分管規劃副總裁及總裁審批后報董事長審批。導致“總圖及大商業平面的功能、業態發生改變”的，規劃院需對人流動線導做影響評估并提出書面意見。項目公司上報修改必須附量化分析作為說明文件。詳見操作手冊“規劃設計條件變更審批流程”。2.8施工圖設計單位的確定，應由項目公司發起，成本部參與，進行招標、定標后，定標文件報規劃院審批。（參見規劃設計類招標流程）。2.9確定施工圖設計單位后，規劃院組織召開方案設計交底會，詳見操作手冊“方案設計交底會流程”。2.10規劃院負責方案深化設計工作，并牽頭召開方案深化設計評審會，組織相關部門對方案深化設計進行評審。評審結果以方案深化成果文件（圖紙及會議紀要）形式進行會簽，移交相關部門。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.11規劃院負責組織完成總圖豎向及市政論證會，空調冷熱源論證會、供電方案論證會。論證會由項目公司配合完成，其他相關部門參與。論證結果以論證報告或會議紀要形式會簽，經規劃院審批后下發執行。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.12項目公司負責組織完成基坑支護論證會、結果方案論證會，規劃院陪合。論證結果以論證報告或會議紀要形式會簽，經規劃院審批后下發執行。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.13規劃院須在方案深化成果移交后兩周內，向商管總部第一次提供各業態租賃區域邊界范圍圖紙及框算面積指標，商管總部簽確的圖紙及指標作為與商戶談判的資料集規劃下一步設計的依據。詳見操作手冊“業態區域及指標移交流程（1）”。2.14規劃院負責組織立面、景觀、室內步行街內裝的設計招標工作，項目公司參與，成本部審核，分管規劃副總裁審批，完成方案及設計單位的確定。（參見規劃設計類招標流程）。2.15規劃院組織立面、景觀、室內步行街內裝方案深化評審，相關部門參與，對方案圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊：“方案成果移交流程”。3初步設計階段3.1規劃院負責編寫初步設計及施工圖設計任務書。項目公司和項目管理中心設計部配合。3.2規劃院負責組織召開初步設計及施工圖設計交底會，指導設計單位完成初步設計，項目公司配合。詳見操作手冊“初設、施工圖設計交底會”。3.3業態技術對接按照以下分工進行：3.3.1商管總部負責提供室內步行街業態規劃圖及技術要求，并組織規劃院與各主力店的初次技術對接并對圖紙進行會簽，會簽圖及會議紀要在會后10日內返回規劃院。商管總部同時提供《房產技術條件》，作為后續設計條件。詳見操作手冊“業態技術對接成果移交流程”。3.3.2項目管理中心負責組織規劃院進行商務酒店的技術對接，對接成果在會后10日內返回規劃院，作為后續設計條件。詳見操作手冊“業態技術對接成果移交流程”。3.4規劃院負責初步設計工作，并牽頭召開初步設計評審會，組織相關部門對初步設計進行評審。評審結果以初步設計成果文件《圖紙及會議紀要》形式進行會簽，移交相關部門。詳見操作手冊“初步設計評審會流程；初設、施工圖成果移交流程”。3.5規劃院須在初步設計成果移交后兩周內，向商管總部第二次提供各業態租賃區域邊界范圍圖紙及測算面積指標，商管總部簽確的圖紙及指標作為租賃決策文件及規劃院下一步設計的依據。詳見操作手冊“業態區域及指標移交流程（2）”。3.6規劃院負責組織夜景照明、導向標識、弱點智能化的方案及設計單位招標工作，項目公司全稱參與，相關部門（本部、商管總部、萬千百貨、院線公司等）配合，分管設計副總裁審批，完成及設計單位的確定。（參見規劃設計類招標流程）。3.7規劃院負責組織夜景照明，導向標志的方案深化評審，相關部門參與，對方案圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。3.8項目公司負責組織夜景照明、導向標識的方案深化評審，相關部門參與，對方案圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門，詳見操作手冊“方案成果移交流程”。3.9規劃院經辦的立面、景觀、室內、夜景照明、導向標志、弱電能化化6項專項設計在初設或施工圖完成的同時，應進行設計封樣，并將審批會簽的設計樣品移交施工招標經辦部門，作為招標參照及施工封樣參照，招標后的施工封樣樣品必須滿足供貨商不小于三家單位。4施工圖設計階段4.1項目公司應在總圖豎向論證完成后，組織完成基坑支護圖、開挖圖和樁位圖并報規劃院審批。詳見操作手冊“施工圖審批流程”。4.2項目公司應在方案深化評審完成后，組織完成基礎底板施工圖。并報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.3商管總部、項目管理中心設計部分別負責組織施工圖階段的各自負責的業態技術對接。對接結果在規劃院審核后提交項目公司作為下一步設計條件。詳見操作手冊“業態技術對接成果移交流程”。4.4項目公司應在初步設計審評完成后，組織完成正負零以下土建圖及第一版全專業施工圖的設計，設計成果用于機電設備招投標及土建施工。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.5規劃院在第一版施工圖完成后，向商管總部、項目管理中心提供最終各業態區域邊界范圍圖紙及測算面積指標、作為合同附件。詳見操作手冊“業態區域及指標移交流程（終稿）”。4.6項目公司組織召開施工圖審查會，對第一版施工圖進行審核，規劃院和相關部門參與，項目公司應將施工圖、《萬達規劃設計管控要點》的復查結果集審查會會議紀要報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審查會流程”。4.7項目公司組織完成第二版全專業施工圖的設計，并報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖設和流程”。4.8規劃院在第一版全專業施工圖完成后，負責組織弱電智能化方案深化評審，相關部門參與，對方案深化圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。4.9規劃院負責組織弱電智能化設計的后續設計管理工作，并在第二版全專業施工圖完成后，完成施工圖設計后移交項目公司，詳見操作手冊“初設、施工圖成果移交流程”。4.10項目公司負責組織完成幕墻（含采光頂）招標圖。報規劃院審批。幕墻材料設計封樣報規劃院審核。項目公司負責組織幕墻施工單位完成后續施工圖設計工作并報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.11規劃院負責組織完成內裝、景觀、夜景照明施工圖及導向招標圖的設計工作并組織評審，完成施工圖設計后移交項目公司，項目公司負責協調單體施工圖設計單位與各專項設計單位的配合工作。項目公司、商管總部參與設計評審。詳見操作手冊“專項設計評審會流程；初設、施工圖成果移交流程”。4.12項目公司負責組織專業公司完成地下車庫劃線設計工作，商管總部審核，報規劃院備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。4.13項目公司負責組織完成各項市政設計，并應在景觀施工圖完成前報規劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.14項目公司負責組織完成面積預測及實測工作，測繪成果報規劃院審批，報相關部門備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。5實施階段5.1規劃院應在項目實施過程中對各專項設計的設計效果進行中期檢查，主持召開各項設計中期檢查會，并形成會議紀要，項目公司參加并根據會議紀要落實整改。5.2項目公司負責提交電梯、空調主機招標的設計參數報規劃院、成本部審批。詳見操作手冊“設備參數報批流程”。5.3項目公司負責組織主要材料及部品（包括立面、內裝、景觀、導向標識等）的施工封樣，由規劃院進行現場封樣。5.4項目公司負責組織完成商家進場后的現場技術對接，商管總部、規劃院配合。5.5項目公司負責經辦設計變更，按照“設計變更管理流程”執行。5.6項目公司負責將竣工圖向相關部門備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。5.7規劃院在開業前對各專項設計進行規劃驗收，簽發《規劃驗收單》（規表2），驗收結論分為合格、基本合格、不合格。項目公司、商管總部參加，項目公司根據驗收意見落實整改。規劃驗收標準見下表：規劃驗收標準規劃驗收結論《萬達規劃設計管控要點》中不合格點位所占比例規劃驗收合格小于2.5%規劃驗收基本合格2.5%-5%5%-7.5%7.5%-10%10%-12.5%12.5%-15%規劃驗收不合格大于15%6運營階段6.1項目的后期改造，需改造主體（商管總部、院線、百貨等）報規劃院和成本部審核，如果必要報分管規劃副總裁審批。6.2規劃院參加項目管理中心質量監管部組織的項目開業的正式移交。第4節銷售物業設計管理流程1概念方案設計階段1.1規劃院負責銷售物業概念方案設計階段工作，管理流程詳第3節“持有物業設計管理流程”。1.2規劃院負責完成概念方案設計總圖及指標，項目管理中心負責完成銷售物業單體方案。2方案深化設計階段2.1項目公司對摘牌文件中與規劃設計相關的資料進行復核，并補充摘牌后項目規劃設計的多有邊界條件，報規劃院作為規劃設計條件，項目公司負責落實完成項目的政府報批工作（規劃、交通、環評、人防、節能等）。如發現規劃設計條件有差異、或有不能滿足已簽批的概念規劃的事項，應報項目管理中心及分管項目副總裁審批后轉規劃院，由規劃院經辦并協調成本部、發展部意見后報分管規劃副總裁審批。詳見“規表1”及持有物業操作手冊“規劃設計條件及報批事宜審批流程”2.2項目管理中心負責在土地摘牌后牽頭制定《項目開發計劃控制書》，《項目開發計劃執行書》，項目管理中心設計部。項目公司等部門配合。（詳項目管理中心流程）2.3項目公司負責完成項目所在地塊市政條件的調查，并形成報表，報規劃院審批，獨立且無持有物業的項目無需報審。（詳見操作手冊持有物業審批流程）2.4項目在操作過程中應嚴格執行概念規劃簽批的總圖及指標。如有變化，按照本制度第3節，2.7條審批。2.5項目管理中心營銷部負責組織完成《項目產品定位及戶型配比建議書》，項目管理中心設計部、項目公司配合。2.6項目公司負責組織、項目管理中心設計部、營銷部參與項目單體方案設計單位的招標，方案設計招標計劃和招標文件須經項目管理中心審批。詳見規劃設計類招標流程。2.7項目公司負責組織營銷物業單體施工圖設計單位的招標工作。詳見規劃設計類招標流程。2.8項目公司負責組織完成銷售物業單體方案深化設計，項目公司負責組織方案深化設計評審會，項目管理中心設計部、營銷部和規劃院、商管總部參加。修改后的方案深化設計成果需報項目管理中心設計部、營銷部審核，項目管理中心副總經理審批。詳見操作手冊“銷售物業方案深化設計審批流程”。2.9項目公司負責組織完成商業綜合體中銷售的“蠟燭”、與大商業貼臨的銷售的室外步行街的平面方案，并報項目管理中心設計部、營銷部審核確認后提交規劃院，作為規劃院設計條件。詳見操作手冊“商業綜合體中銷售物業平面方案審批流程”。2.10項目公司視需要組織完成銷售物業總圖豎向、供電方案、空調冷熱源論證，并報規劃院備案。有持有物業的項目（不含單獨酒店項目）由規劃院一體化操作完成。2.11項目公司視需要組織基坑支護及結構方案論證?；又ёo及結構方案報規劃院審批。2.12規劃院負責組織銷售物業景觀方案、夜景照明、導向標識專業設計單位的招標工作，參見規劃設計類業務發包管理流程。2.13項目公司負責組織銷售物業夜景照明、導向標識的方案深化評審，商管總部參與，規劃院審批。2.14規劃院負責組織銷售物業景觀方案深化評審，項目管理中心設計部、商管總部參與，規劃院審批。詳見操作手冊“銷售物業景觀方案深化審批流程”。2.15項目公司負責組織完成銷售賣場（售樓處、樣板房、示范區）的方案設計（含內裝及景觀）招標后及后續設計管理工作。銷售賣場設計方案需報項目管理中心設計部、營銷部審批后方可進行后續工作。詳見操作手冊“銷售賣場設計方案審批流程”。2.16項目公司負責組織編制銷售物業建造標準，經股份公司批準后作為后續設計條件。3初步設計階段3.1項目公司負責編寫初步設計及施工圖設計任務書，報規劃院審批，項目管理中心設計部審批。3.2項目公司負責組織初步設計及施工圖設計交底會。3.3項目公司負責組織銷售物業景觀、夜景照明、導向標識初步設計審批，項目管理中心設計部、商管總部參與，規劃院審批。3.4項目公司負責編寫銷售物業公共區域、精裝類銷售物業室內裝修設計任務書、并報項目管理中心設計部、營銷部審核后報分管項目副總裁審批。詳見操作手冊“銷售物業精裝修設計任務書審批流程”。3.5項目公司負責組織設計單位進行銷售物業公共區域、精裝類銷售物業室內裝修方案設計，方案設計成果報項目管理中心設計部、銷售部審批。詳見操作手冊“銷售物業設計方案審批流程”。4施工圖設計階段4.1項目公司負責組織完成各階段施工圖（含各專項設計）設計。商管總部參與弱電智能化方案深化及施工圖設計審批。4.2銷售商鋪的施工圖設計需報項目管理中心設計部備案。4.3項目公司負責組織施工圖（含各專項設計）審批。其中商管總部參與景觀施工圖審批，夜景照明、景觀、導向標識施工圖需報規劃院審批。4.4項目公司負責組織完成面積預測及實測工作，測繪成果報項目中心設計部審批后報相關部門備案。詳見操作手冊持有物業審批流程。5實施階段5.1項目公司負責提交電梯的設計參數報項目管理中心設計部、成本部審核，規劃院審批。詳見操作手冊“銷售物業設備參數報批流程”。5.2項目公司負責組織主要材料及部品（包括立面、內裝、景觀、導向標識等）的施工封樣，項目管理中心設計部備案。5.3項目公司負責經辦設計變更，按照“設計變更管理流程”執行。5.4項目公司負責將竣工圖向相關部門備案。詳見操作手冊持有物業審批流程。第5節酒店物業設計管理流程1概念方案設計階段1.1規劃院負責酒店概念方案設計階段工作，管理流程詳第3節“持有物業設計管理流程”。1.2概念設計方案總圖及指標經董事長簽字后進行第二次移交，用于形成掛牌條件，并用于相關部門的項目前期準備工作。詳見操作手冊持有物業審批流程。1.3與政府簽訂框架協議后，規劃院依據酒店建設公司提供的酒店品牌及其技術條件開始酒店的單體方案設計，酒店建設公司派和并會簽，經董事長簽確后移交相關部門。詳見操作手冊持有物業審批流程。2方案深化設計階段2.1項目立項后，規劃院組織召開規劃設計啟動會，酒店公司參加。詳見操作手冊持有物業審批流程。2.2項目管理中心負責在土地摘牌后牽頭制定《項目開發計劃控制書》、《項目開發計劃執行書》，酒店公司、項目公司等部門配合。詳見項目管理中心流程。2.3項目公司負責完成項目所在地塊市政條件的調查，并形成報表，報規劃院、酒店建設公司審核。詳見操作手冊“酒店市政條件審批流程”。2.4酒店施工圖設計單位的確定，應由項目公司發起，成本部參與，進行招標、定標后，定標文件報規劃院審批。參見規劃設計類招標流程。2.5酒店建設公司負責組織酒店機電、內裝設計單位的招標并確定設計單位。機電設計單位的確定應報規劃院審核。2.6項目在操作過程中應嚴格執行概念規劃簽批的總圖及指標。如有變化，按照本制度第3節，2.7條審批。2.7規劃院負責酒店單體方案深化設計工作，并對酒店管理公司提出的建筑方面要求（平面功能、立面、景觀、幕墻、夜景照明、室外標識等）進行修改或調整，以盡量滿足酒店開業運營使用要求。2.8規劃院負責牽頭組織酒店單體方案深化設計評審，相關部門對方案深化設計進行審批，酒店建設公司參加。評審結果以方案深化成果文件（圖紙及會議紀要）形式進行會簽，移交相關部門。詳見操作手冊持有物業審批流程。2.9酒店建設公司負責組織完成室內裝修、室內標識、廚房、洗衣房、室內燈光、后勤區裝修、聲學、視聽、配飾、藝術品及機電系統的專項設計。2.10酒店的總圖豎向論證參照持有物業相關流程組織論證及報審。酒店的供電方案，空調冷熱源論證由酒店建設公司組織，規劃院審核。2.11規劃院負責組織立面、景觀的設計招標工作，項目公司參與，成本部審核，分管規劃副總裁審批，完成方案及設計單位的確定。詳見規劃設計類招標流程。2.12規劃院組織立面、景觀方案深化評審，酒店建設公司參與，對方案深化圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊持有物業審批流程。2.13酒店建設公司組織機電方案深化審批，項目公司參與、規劃院審核，酒店建設公司審批后，由酒店公司組織后實施施工圖設計。2.14酒店建設公司組織內裝方案深化評審，規劃院參與，對方案圖紙進行會簽，經分管酒店副總裁審批后，由酒店公司組織后續內裝施工圖設計。2.15酒店公司負責組織項目公司等部門參與酒店管理公司的技術對接與房產技術條件的談判，規劃院參與。3初步設計階段3.1規劃院負責編寫初步設計及施工圖設計任務書，酒店建設公司負責完成機電部分。3.2規劃院負責組織召開初步設計及施工圖設計交底會，指導設計單位完成初步設計，酒店建設公司參加，項目公司配合。酒店機電部分由酒店公司視情況進行單獨補充交底。詳見操作手冊持有物業審批流程。3.3規劃院負責初步設計工作，并牽頭召開初步設計評審會，組織相關部門對初步設計進行審批。審批結果以初步設計成果文件（圖紙及會議紀要）形式進行會簽，移交相關部門。詳見操作手冊持有物業審批流程。3.4酒店建設公司負責組織完成機電專業的初步設計并組織評審，規劃院、項目公司參與。3.5規劃院負責組織夜景照明、室外導向標識的設計招標工作，項目公司參與，成本部審核，分管規劃副總裁審批，完成方案及設計單位的確定。詳見規劃設計類招標流程。3.6規劃院負責組織夜景照明、室外導向標識的方案深化審批，酒店建設公司參與，對方案深化圖紙進行會簽，經規劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊持有物業審批流程。3.7項目公司負責組織幕墻施工圖設計招標工作，規劃院審批，完成設計單位的確定。詳見規劃設計類招標流程。4施工圖設計階段4.1項目公司應在設計初步設計評審完成后，組織完成正負零以下土建圖及第一版全專業施工圖的設計，設計成果用于機電設備招標及土建施工。詳見操作手冊持有物業審批流程。4.2項目公司組織召開審圖審查會，相關部門參與。施工貼圖報規劃院、酒店建設公司審核。4.3項目公司負責組織完成第二版施工圖，規劃院審核，酒店公司審批。4.4項目公司負責組織完成幕墻（含采光頂）招標圖，報規劃院審批。幕墻材料設計封樣報規劃院審核。項目公司負責組織幕墻施工單位完成后續施工圖設計工作，并報規劃院審批。詳見操作手冊持有物業審批流程。4.5酒店建設公司負責酒店二次機電施工圖設計。4.6規劃院負責組織完成景觀、夜景照明施工圖及室外導向標識招標圖的設計工作并組織評審，完成施工圖設計后移交項目公司。項目公司負責協調單體施工圖設計單位與各專項設計單位的配合工作。項目公司、酒店建設公司參與設計評審。詳見操作手冊持有物業審批流程。4.7酒店建設公司負責組織內裝施工圖設計評審，分管酒店副總裁審批，修改后的圖紙移交酒店建設公司項目部管控。4.8項目公司負責組織完成各項市政設計，并應在景觀施工圖完成前報規劃院審批。詳見操作手冊持有物業審批流程。4.9項目公司負責組織完成面積預測及實測工作，測繪成果報設計院審核后報相關部門備案。詳見操作手冊持有物業審批流程。5實施階段5.1酒店建設公司負責擬定酒店機電設備工程招投標技術標準，提交給項目公司級股份公司成本部，作為機電設備工程招投標依據。詳見操作手冊“酒店設備參數移交流程”。5.2項目公司負責提交電梯的設計參數報規劃院、成本部審批。詳見操作手冊持有物業審批流程。5.3項目公司負責組織主要材料及部品（包括立面、景觀、室外導向標識等）的施工封樣，由規劃院進行現場封樣。5.4酒店建設公司負責組織室內裝飾材料及部品的封樣。5.5項目公司負責經辦設計變更，按照“設計變更管理流程”執行。5.6項目公司負責將竣工圖向相關部門備案。詳見操作手冊持有物業審批流程。5.7項目公司負責組織酒店規劃設計驗收，酒店建設參加。6運營階段6.1酒店建設公司負責組織酒店復盤會，項目公司，項目管理中心，規劃院等部門參加。6.2項目的后期改造，需改造主體報酒店設計公司審核，如改造涉及外立面及土建則還需報規劃院審核，成本部審批。第6節規劃類項目設計管理流程1規劃類項目設計管理職責界面設計管理工作分項項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長成本控制部項目中心規劃院酒店公司發展部分管副總裁總裁1概念規劃1.1項目規劃設計條件交底單⊙▲◎1.2項目規劃啟動會會議紀要△▲△1.3編制項目可研報告可研報告△▲△◎1.4概念規劃分管副總裁簽批、移交圖紙及指標△▲△◎2總規及控規2.1確定規劃設計單位定標文件△⊙▲◎設計管理工作分項項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長成本控制部項目中心規劃院酒店公司發展部分管副總裁總裁2.2多方工作計劃計劃表單△▲△2.3總（控）規內部評審會簽單△▲△◎2.4總（控）規分管副總裁簽批、移交圖紙及指標△▲△◎2.5總（控）規董事長簽批、移交圖紙及指標△△▲△⊙◎2.6確定市政設計單位定標文件▲⊙△◎2.7市政設計交底會議紀要△▲2.8市政設計內部評審評審會簽單▲△△2.9總（控）規政府評審會議紀要△△△▲2.10市政設計政府評審會議紀要▲△△△設計管理工作分項項目公司股份公司職能部門股份公司領導董事長成本控制部項目中心規劃院酒店公司發展部分管副總裁總裁2.11總（控）規、市政設計董事長簽批、移交圖紙及指標△△▲△⊙◎2.12總（控）規政府報批政府批文△△▲2.13市政設計政府報批政府批文▲△△3詳細規劃3.1詳規設計計劃計劃表單△▲△3.2確定詳規設計單位定標文件△⊙▲◎3.3詳規內部評審會簽單△△▲3.4詳規董事長簽批、移交圖紙及指標△△▲△⊙◎3.5詳規政府報批政府批文▲△△▲：主辦；△：配合；◆：督辦；⊙：審核；◎：審批；○：備案2概念規劃階段2.1規劃院收到發