第八章城市開發的外部效應

第一節外部效應概述一、外部效應概念及其產生原因外部效應是指為了自身目標而努力的經濟單位，在努力的過程中使其他經濟單位獲得了意外的收益或損害的現象。這種正的或負的效應一般不會記入前者的成本或收益，所以稱為外部效應。二、外部正效應

外部正效應是指個體的經濟單位在進行經濟活動時對其他經濟單位或個人帶來了有利的影響或收益，但這種收益無法通過市場反映出來，即進行此項經濟活動的單位無法得到任何報酬。社會受益大于單位受益。外部經濟多個企業或多種經濟活動在空間上集聚在一起所帶來的成本下降或收益增加。三、外部負效應

第二節城市開發中的外部效應

一、周邊環境對城市開發的外部影響

評估周邊環境的外部影響——當前，未來

二、城市開發對周邊環境的外部影響

對外部效應進行積極的評價與調控。

三、房地產開發中的外部效應分析

三、房地產開發中的外部效應分析

外部正效應引起供給不足

第三節城市開發中外部效應的評價與調控

定性分析：根據開發的主要目的和要求，對周邊環境的外部效應和自身產生的外部效應進行分析，區分輕重緩急，對外部正效應和外部負效應作對比研究，找到最佳的平衡點。定量分析：我們可以借鑒社會學的一些調查分析方法，列出相關因素，制定各因素相對合理的權重，采取專家、群眾共同評分的辦法，將外部效應的影響量化。這種方法的合理性建立在權重的分配上，制定科學合理的權重比例，需要廣泛征詢專家和群眾的意見。二、城市開發中外部效應的調控

1、政府管制2、經濟誘導

（1）產權界定

科斯定理外部效應問題可以通過重新分配產權得到解決，這種論點被稱為科斯定理。

（2）稅收和津貼

棍棒加胡蘿卜。管理傾向于非黑色即白色，而稅收或津貼對其間的灰色區域處理得更好些。（3）可交易許可證二、城市開發中外部效應的調控3、政府管制與經濟誘導之評價：

4、外部負效應的分區規劃調控（1）工業公害分區（2）零售商業公害（3）住宅公害

立體排污費與最佳位置

（2）零售商業公害問題——交通擁擠、噪音和停車提供路外停車場以解決停車問題，同時提供交通信號設施、改善路況以解決交通問題，提供護道、優美景觀以控制噪音問題

（3）住宅公害

問題——擁擠度、噪音、停車場的需求、景觀、陽光。

（1）街邊停車場。（2）改善道路狀況。（3）建筑物設計。

作業1、什么是外部效應？2、外部效應的特征？3、試對某一具體開發項目進行定性或定量的外部效應分析4、試析城市公共產品或服務的外部效應。

第六章

城市基礎設施開發

城市開發過程中基礎設施建設是開發的先期戰役，投資大，風險大，利潤也不高，但卻是城市空間開發的首要任務；另外，基礎設施建設項目建設期又長，所以如何獲取資金并合理使用資金進行基礎設施建設，是城市開發者必須解決的重大課題。第一節基礎設施概述一、基礎設施的概念與特性城市基礎設施概念可定義為滿足城市物質生產和居民生活需要，向城市居民和各單位提供基本服務的公共物質設施以及相關的產業和部門，是整個國民經濟系統的基礎設施在城市地域內地延伸。

按公共性分類第一類，純公共品性設施，以環境保護、環境監測、城市綠化、城市防災設施為主。城市政府是主要的投資主體。第二類，公共品特性較強的設施，以城市道路、橋梁、環境衛生、供電、供水、供氣等設施為主。這類設施的特點是：首先，具有明顯的外部效應、規模性和自然壟斷性，如城市供水、供電等設施；其次，使用者具有明顯的非排他性，如城市道路、環境衛生等。這類設施私人很難直接投資，或因排他的成本較高，難以通過市場自發運行，對此，城市政府仍是主要的投資主體，城市財政仍是主要的資金來源渠道。但同上一類設施不同的是，當資本條件和技術條件具備時，私人資本的介入是可能的。另外，由政府投資、私人經營是這一類設施的又一特點。第三類，私人產品特性較強，但仍為準公共品的設施，以資本進入規模較小、排他成本較低的城際、區際間高速公路或公路、市內外公共交通、集中供熱等設施為代表。這類設施的特點是：在不具備轉化條件(包括制度條件)時，主要表現為準公共品特性，一旦具備條件，立刻可以轉化特性，成為適宜私人資本投資和經營的項目。如閉路電視、公共交通線路等都是私人資本熱衷的投資和經營項目。對這類設施加強監管和采取包括財政資金引導、補貼和稅收優惠等誘導手段在內的方法，是解決城市財政資金供給不足，提高基礎設施運營效率的有效辦法。二、城市基礎設施對城市經濟的作用

城市基礎設施是形成城市聚集效益的物質基礎。

城市基礎設施是城市所特有的巨大的正外部效應集合的源泉，也是消除城市中普遍存在的負外部效應的條件。

城市基礎設施是城市空間結構轉化的重要物質支持系統。

三、城市基礎設施與城市經濟增長的關系

基礎設施存量每增長1%，GDP就會增長1%。第一，城市基礎設施是城市經濟增長的路徑引導。

第二，城市基礎設施具有控制或鼓勵城市經濟發展的效用。

第三，城市經濟發展是城市基礎設施供給形成的物質源泉。

城市基礎設施開發原則

第一：供給結構中的公共部門與私人部門之間的協調。第二：城市基礎設施配置與城市功能和特點的協調。第三：城市基礎設施存量與增量之間的協調。

第二節

我國城市基礎設施開發現狀

一、基礎設施開發投入不足

二、基礎設施經管理效率低下

首先，經營管理不善，缺乏效率和競爭

其次，管理方式不適應市場經濟的需要（價格形成機制、政策性虧損和經營性虧損模糊不清）再次，在城市公用事業領域存在著嚴重的政府缺位現象。最后，城市基礎設施的短缺也影響到城市的可持續發展。

第三節

城市政府在基礎設施領域的職能定位

一、政府投資的局限性

首先，公共財政力量不濟。其次，國有企業存在效率問題。第三，政府直接參與投資和經營。

二、我國政府（財政）合理的職能定位

第一，應該承擔基礎設施的未來需求預測和總體布局規劃，并制訂基礎設施建設的中長期計劃，消除市場的盲目性，為提高基礎設施投資效率打下基礎。

第二，政府必須對壟斷的基礎設施公司實施管制，防止其濫用壟斷權利遏制潛在競爭對手和損害消費者權益。

第三，在一些相互之間具有替代性的自然壟斷領域，政府與其管制壟斷，不如為行業間競爭提供方便，用市場機制限制壟斷。

應該注意避免的失誤

第一，注意提高基礎設施規劃和決策的科學性，維護政府與企業之間契約的嚴肅性，避免出爾反爾，喪失信用。第二，政府不必參股每一項基礎設施投資。第三，在吸引外資及民間資本參與建設和經營的基礎設施項目中，政府應該建立激勵機制，促使民營企業提高效率，而不能承諾固定回報率。

城市基礎設施的發展與經濟發展的關系

作業1、掌握城市基礎設施的概念與特性。設計一個具體地區基礎設施開發的策略和措施。

第七章城市土地開發

第一節城市土地開發概述一、城市土地開發的必要性一是城市化發展的需要。二是城市現代化和社會生活質量提高的客觀要求。

三是避免城市功能衰退、延長城市生命周期的需要。四是改革開放、吸引外資的需要。

二、城市土地開發的類型

圍海、圍湖造地

將廢棄、閑置的土地(如河灘鹽堿地、荒山等)經過平整開發

改變原有土地的使用功能（主要是農田）

對已經或開始衰落的城市中的某一區域，進行新的投資和建設

三、城市土地開發和再開發的特點

將導致城市土地在數量上的增加或質量上的提高。城市土地開發都伴隨城市基礎設施和公用事業的建設和完善。

改變原來城市的空間結構、社會結構和經濟結構。四、城市土地開發與房地產業

房產開發與土地開發的關系：對城市土地進行開發和再開發，提高了土地的使用價值，并把土地這個自然物實行商品化經營，從而形成了地產業。而地產業是房產業的基礎和前提，房產依賴于地產而存在，地產則通過房產才能實現

房地產業具有如下特點：(1)它是以土地和房屋等不動產為基礎的，離不開一定的空間區域；(2)它是代表社會主義市場經濟的一種需求，離開了它，商品經濟的生產、交換、分配和消費四個再生產環節就無法繼續下去五、城市土地開發與城市改造

城市土地的再開發是城市進行改造的基礎。實踐中進行的主要有以下幾種形式：1、通過對具有級差優勢的土地進行批租，采取切塊出讓，利用房地產開發和經營手段，吸引外商直接投資或內外合資、外省市投資合作，進行滾動式開發，發揮土地效益，多渠道籌措資金，以推進城市改造。2、運用級差地租效益，將住宅建設與商業等經濟建設結合起來。即通過將城市中心區或相近地區具有較好區位的舊宅地進行改建更新為高級商品住宅、商業辦公樓以及多功能新房，收取地差效益，異地安置動遷戶，這樣，既可改善居民居住條件，疏解高密度人口，調整市區人口布局；又可繁榮經濟和美化城區，優化城市用地結構，并獲得進行城市改造所需要的資金。3、對原來具有各類風格典雅的花園住宅或建筑進行重新修繕、整理，

4

、合理調整城市原有布局，將原來的碼頭區、工業區、低檔生活區調整置換為以休閑、金融、商貿和房地產為主的第三產業經濟區；將原有地段商業網點沒有連貫成市的重新開發營造為具有各自特色的專業街，形成具有住宅、商貿、娛樂、教育、衛生等一體的綜合功能區，以改善城市風貌繁榮城市，適應城市化的發展。。5、利用基礎設施、公共服務設施等項目的建設來直接進行城市改造和促進城市改造。六、城市土地開發的原則

生態原則規劃原則立體原則

整體原則

七、城市土地開發的目標

1）、城市土地開發要充分考慮區域經濟、社會和人口發展的趨勢

2）、城市土地開發要與城市的性質和發展方向相一致，有利于城市空間結構優化和對外聯系。3）、城市土地開發要以人為本，提高城市的適居性，并且做好投入—產出分析，保證城市土地開發能夠形成資金的良性循環。4）、城市土地開發要充分發揮土地位置的區位優勢，優地優用，注意發揮城市土地的級差效益。5）、城市土地開發要注意不同用途的相互兼容性，克服不同土地用途的相互排斥性，提高其綜合開發的互補性，通過綜合開發使土地資產增值。6）、城市土地開發要重視土地的集約開發，注意節約用地，促進耕地保護。7）、城市土地開發要搞好城市歷史和文化遺產保護，保持城市文脈的連續性。8）、城市土地開發要考慮城市供氧、供水、污染防治等方面的限制，注意城市景觀風貌的美化，保持和建立優質高效的城市生態平衡。第二