森林公園運營方案一、背景分析XX山位于XX山南麓，XX平原北部，孝感市東北部，XX縣東部，東南與XX市黃陂區為鄰，系XX山余脈。自古有"仙源"之稱。是國家森林公園和AAAA級風景區。主峰由兩座對峙的山峰組成，海拔888米，相傳由七仙女雙乳"仙化"而成，XX山由此而得名。公園具有豐富而獨特的自然、人文、歷史和文化資源。1、XX山的優勢（1）外部便利的交通條件：距孝感市區30公里，天河機場70公里，XX市區70公里，107國道、京廣鐵路和京珠高速公路擦境而過。（2）XX及周邊龐大的潛在市場：XX有1500萬以上的常住人口和每年數以億計的流動人口，有100多萬高校學生和數量龐大的中小學生。加上孝感及周邊信陽、隨州等，3小時車程以內人口十分龐大，市場潛力巨大。（3）內部大量的閑置資產：觀湖山莊、星橋山莊、回龍山莊、隆泉谷、港昌山莊、假日酒店等高中檔賓館等大量資產，以及山下西域風情園等大量的資產，全部閑置。（4）XX山及周邊良好的自然環境、人文生態。2、XX山的不足（1）XX山的文化定位含糊不清：XX山有兵寨文化、漢孝文化、民俗文化和農耕文化四大文化，但是具體該講什么故事，該叫響什么，始終不夠明確。（俗話說，傷其十指不如斷其一指，文化定位太多必定分散力量，攢緊拳頭打出去才有力量）（2）旅游區內部權屬關系十分復雜：XX山先后開發建設和完善了一批景點，修建了多處賓館、別墅等住宿接待設施，完善了景區大門、旅游區道路等基礎設施等，但是這些景區內諸多基礎設施權屬不清，運營起來阻力重重。（理順管理，步調一致，才能形成合力）（3）山上山下旅游產品十分單一：自然山水、人文設施、神話故事、現代小品等很多，但沖擊力太小，參與性不夠，缺少新、奇、特。（好吃、好住、好玩是旅游的王道）（4）市場影響力非常有限：在XX8+1城市圈，XX山的影響力與她應有的地位遠遠不相匹配。（游客是用腳投票的，任何空洞的說教、形式主義對游客沒有作用）3、當前的大好機遇（1）世界經濟低迷，有利于資本進入。（2）國家實施鄉村振興戰略。（3）國家實施研學旅游及“雙減”教育發展戰略。（4）國務院已經把康養小鎮上升為國家戰略，發布了《“健康中國2030”規劃綱要》，催生健康新產業、新業態、新模式，這勢必將推動中國養老產業走向風起云涌、群雄紛爭的黃金時代！（5）湖北省優化投資環境的具體舉措。（6）孝感市委、政府大力營造營商環境，招商、親商、重商。康養旅游、養老產業必將成為未來孝感市的支柱產業。二、原因分析運營三問：之一：為什么一山之隔的黃陂木蘭山紅紅火火，而就在隔壁的XX山卻冷冷清清？之二：為什么廬山天下秀，而具有更好區位和自然條件的XX山卻默默無聞？之三：為什么XX周邊2小時車程沒有一個值得大家認同的休閑度假區？主要原因是：1、缺乏強有力的運營團隊、大手筆的運營思路和有實力的投資商。2、旅游市場開發不力（沒有解決游客為什么來的問題）。3、旅游產品定位不清晰（沒有解決來了干什么的問題）。三、具體辦法1、托管運營模式。對公園現有的資產進行整體打包，交給孝感市文旅投公司，以招商引資、招商引智的辦法，引進戰略投資商和成熟的景區運營團隊，試行托管運營。托管運營采取股份制形式，文旅投、戰略投資商、運營團隊共同成立一家股份公司，視情況各占一定比例的股份，簽訂長期(30年)合作協議。投資商可以是國資，也可以是民營資本，運營團隊以民營為主（靈活機動、市場嗅覺靈敏）。戰略投資商、文旅投只監督執行，不參與具體管理，運營團隊獨立經營、自負盈虧（以經濟效益和社會效益為考核依據）。2、托管時間清單（以3個月為一個階段）第一階段：（1）

市政府、管委會完成人財物及資產權屬的清算并辦理移交手續。如協調管委會人財物的移交；召集公園內現有閑置資產的持有人限期有條件退出；對部分資產的債權債務問題進行打包處理；對國有資產進行統一劃撥到文旅投。（2）

戰略投資商首批資金全部到位。成立專門公司，建立專門賬戶，簽訂合作協議，計算好股份比例、分成模式以及獎懲措施。（3）

運營團隊拿出整體運營策劃的框架方案。包括產品開發方案、市場營銷方案，報市委、市政府討論決定，在各級行政領導的支持下強力執行。第二階段：（1）運營團隊拿出詳細的策劃方案，找準產品定位、市場定位和核心吸引物，并落到實處。（2）市政府協調處理現有的遺留問題，全力支持有關景區的債權債務的處理。（3）運營團隊對公園內現有的閑置資產進行整修，盡快投入使用。第三階段：（1）

運營團隊在重點客源市場進行全力促銷，利用有利的時間節點，在XX市場掀起第一輪促銷熱潮。（2）

運營團隊完善公園的旅游產品，圍繞獨一無二的文化定位，打造獨一無二的文化品牌。（3）

運營團隊圍繞文化定位，不斷創新旅游產品，包裝、提升產品品質。（4）

延伸產品的長度和寬度，深挖地方特色產品，結合鄉村振興戰略，走一二三產業相融合的路子，從產業鏈角度包裝產品。第四階段：（1）

繼續做好市場營銷，在XX市場掀起第二波促銷熱潮，形成XX山“熱島效應”。（2）

繼續做好產品開發，形成全產業鏈的盈利模式。（3）

鞏固已有成果，打造文化品牌，形成全國有名、省內知名的文化品牌。第五階段：（1）

對內不斷完善產品和市場模式，不斷提高景區運營能力，在國內形成“XX山”現象。（2）

應用資本的杠桿效應，尋求上市融資。（3）

對外輸出營銷模式，推出成熟的運營模式，全國復制推廣。3、

運營及投資團隊（1）現有的投資團隊，在XX房地產市場排名前幾位，有上百億的閑置資金，是XX的老鄉，鄉土情懷濃厚，有雄厚的財力，希望為家鄉建設做出貢獻。（2）目前聯系的運營團隊，是成功運營武當山的核心團隊，有山岳型產品包裝、市場策劃營銷的成功案例。在2003年接手武當山風景區，2002年武當山財政收入2000萬元，進山人數沒有達到20萬，與XX山現在的境況十分相似，多頭管理（省直部門、十堰市、丹江口、武當山四級幾十個部門都來管理），推諉扯皮（有利都來管，無利全部推），負債過多（8000多萬）。現有的運營團隊接手后，在省市領導的大力支持下，從管理入手，內抓產品，外抓營銷，產品上主要是圍繞武當文化完善基礎設施；營銷上創造武當山“靈”的廣告，全國推廣，一炮打響，“問道武當山、養生太極湖”家喻戶曉。到2013年，武當山進山買票游客達到200萬人，財政收入達到6億元，綜合收入60億元以上。武當山成為全省的名片，省委、省政府的客廳，在全國景區中排名進入前十，創造的“武當之道”成為全國旅游的典范。4、運營效益預測（1）經濟效益：預計在三年后，XX山每年進山人數達到200萬人（接近飽和），山上山下平均每天過夜人數達到3000人。按照保守估計，平均每人消費300元計算，直接收入達到6億元。直接實現就業500人，創造稅收近億元。（2）社會效益：通過強有力的宣傳推廣，孝感XX山必將成為湖北省、XX市及周邊城市的