項目投資建議書項目投資建議書第一部分項目背景該項目為我公司長久合作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目，項現在身為北京德華房地產開發公司于1998年開發的位于朝陽區大屯路223號的當代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾數年，現項目方欲通過拍賣方式轉讓該項目。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多，因此其轉讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合我司收購項目的意向和規定，可考慮對其進行收購后進行開發銷售或部分持有。第二部分項目概況一、項目區位1.地理位置項目位于項目位于朝陽區亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米圖1：項目所處區域位置具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園(主場)社區，西至裕農農產品貿易公司2.交通狀況(1)對外道路北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環2.5公里，向南距離四環1.2公里大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉即可上大屯路安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路(2)公共交通項目位于地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交達成，公共交通方便。二、項目現狀1.項目現狀該項目欲轉讓表的為北京德華房地產開發有限公司名下的當代花園(天馬大廈)國有土地全部權及在建工程，在建工程現狀：構造已封頂，外立面裝修與設備安裝基本完畢，內裝已完畢30%，各項公共設施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調完好，地下已完畢車庫對外接口，地面停車位80個。2.土地權屬(1)該項目土地屬北京德華房地產開發有限公司全部。(2)項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規劃許可證，該部分不屬轉讓范疇之內，若購置方故意向，轉讓方欲以5000元/平米價格進行轉讓，但需自己另交規劃罰款等手續辦妥規劃許可。3.周邊環境與配套教育：陳經綸嘉銘分校、芳草地小學、安慧里小學、21世紀雙語幼兒園商場：飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家醫院：中日和諧醫院、慧忠醫院、運動休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜文化娛樂：炎黃藝術館三、項目規劃條件項目規劃指標序號項目名稱數量單位性質1土地面積12086.95平米公寓2公寓住宅2棟34000平米在建工程3寫字樓1平米在建工程4配套樓4000平米違章5累計46000平米不含違章建筑四、轉讓價格及構成(1)轉讓價格：北京德華房地產開發有限公司名下的當代花園(天馬大廈)國有土地使用權及在建工程按標的清單所列內容，轉讓價為3.3億元人民幣，含全部債務、土地價款、各類罰金。(2)轉讓傭金：1000萬元人民幣注：競價者另需提供最少1億的資金證明。五、項目購置方式與付款方式1.購置股權如采用購置股權方式收購天馬大廈項目，建設手續能夠沿用，由我方申辦開工證或復工證即可。固然要充足留心或有債務問題。2.購置資產采用資產過戶方式重要做好土地證過戶、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證的變更3.債務、罰款、抵押、訴訟、法院查封的解決由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務，訂立債務償還合同(含繳納土地款和滯納金)，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。4.交接方式在中招國際拍賣公司協同法院主持下(1)確認項目實物清單、資料清單內容(2)按清單內容，買賣雙方進行資料交接和現場交接5.付款方式(1)在法院出具清債裁決書的當天，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內容進行清償債務。(2)資料交接和現場交接后，辦理過戶手續，我公司需支付剩余款項至拍賣公司帳戶。(3)暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務出現。第二部分市場研究一、上六個月北京市總體市場分析1.北京市場對宏觀調控的反映近年內北京市房地產市場已處在較為成熟的階段，開發投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現緩慢增加。上六個月，北京市受宏觀調控政策影響較為明顯，房地產公司的應對方略也較為明顯，施工面積同比出現明顯下降，開發商采用了減慢開發速度的方略，將來一年內北京房地產供應增量將下降。北京房地產市場對價格敏感度較高，隨著開發商新開樓盤價格的調節，優惠方法出臺，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現出來，但由于宏觀環境的不利，市場觀望氛圍濃厚，整體銷售業績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的下六個月，仍處在增加趨勢，并且環比、同比都在上升，特別是中心城區，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。2.土地市場的變化1、供應量大幅增加，居住用地居主導據《北京市國土局土地供應計劃》，京城土地供應量大幅增加，比增加了100公頃，廉租房和經濟合用房比重大幅增加，占用地計劃的23.3%，限價房占計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發，北京的住宅供應構造將進一步得到調節，以滿足人們居住需求的限價房、經濟合用房、廉租房比重的增加，將一步克制商品房的有效需求。2、交易場面趨冷，月成交量下降進入以來，北京市住宅及商業用地成交面積大幅下滑，特別是進入3月份以來，土地市場極為冷清，盡管土地部門采用了放慢推地的速度，但推出地塊的交易狀況仍不盡如人意。與去年多家地產商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數地塊停留在流標的邊沿地帶，僅3家公司或4家公司參加競標。3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩由北京市土地整頓中心公布的數據顯示，居住及商住用地的地塊上六個月樓面地價達4107.93元/平方米，成交金額達292.05億元，規劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下六個月的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。4、土地購置費用仍處在增加趨勢，但增速大幅下降從土地購置價款來看，持續增加的地價水平和較高的成交量使其仍處在增加態勢，隨著開發商資金鏈的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度，運用有限的資金開發現有土地維持生存已成為重要方略。二、需求分析1.亞奧區域支持在已通過去的十幾年里，亞奧區域早已由當年的競技場快速發展成為京城首屈一指的富人區，其繁華程度和聚集大商業的能力略有體現。北京申奧成功，該地區更是進入了奧運時代。北京啟用1800億元加強基礎設施的建設，其中有900億元用于高速公路、都市快速路和軌道交通的建設，以提速都市交通。在這十幾條交通干道中，約有二分之一都集中在亞奧地區。國家專項奧運投資使亞奧區域內的基礎設施建設有了一種質的飛躍。并且，在整個奧運場館建好后來，該地區將出現新的世界級的配套設施。不僅如此，奧運因素更讓亞奧區域的商務環境更為人性、生態：北環水系改造工程、京城最大公園氧吧奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區的環境治理。根據朝陽區政府最新公布的《朝陽區奧運功效區十一五發展規劃》，奧運功效區將形成一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區生態旅游區、文化教育區、宜居生活區，及四大產業支撐、五大重點任務等態勢。2.需求主動因素分析根據朝陽區政府最新公布的《朝陽區奧運功效區十一五發展規劃》稱朝陽區將加強該區域人口規模調控，適宜控制低價商品房的開發建設，減緩戶籍人口增加過快的勢頭;以高檔商用公寓開發建設為主，吸引高素質人才。前，奧運功效區人口自然增加率控制在年均1.5以內。該區域仍將延續過去富人區的聚集效應，同時奧運所帶來的休閑、娛樂等環境，總體上對中產階層以上人群含有教高吸引力，本地區居住人群以科研、教育、文化、等高素質從業人員居多，改善住房條件需求強，該項目的需求是真實、旺盛的。3.需求不利因素該項目也存在下列需求不利因素，需要我們主動看待，把握機會：(1)該區域由于奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運后有回落可能;(2)亞奧區域商務氛圍不夠，寫字樓售賣存在一定難度;三、區域市場分析表4：亞運村周邊項目銷售狀況表項目名稱位置類型價格(元/平米)規模(平米)裝修銷售狀況遠洋萬和城北四環東路73號地，望和橋西北角公寓均價精裝修20XX年5月10日開盤保利香擯花園朝陽區路東側住宅均價毛坯20XX年9月27日準許銷售面積：44566已簽約：26024保利金泉朝陽區亞運村大屯路住宅均價毛坯20XX年4月15日準許銷售面積：84042已簽約：44304亞奧觀典國際公寓朝陽區慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期0二期2-2500078121精裝修一期已售完，二期近期開盤世奧國際中心朝陽區北四環東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修20XX年11月18日準許銷售面積：80399已簽約：11679美倫堡朝陽區科薈西路(國家森林公園以西)公寓均價190000精裝修4月12日準許銷售面積：9188已簽約：589凱旋城朝陽區北苑路172號商住樓公寓18000寫字樓精裝修二手房主場朝陽區亞運村大屯路220號公寓均價毛坯二手房嘉銘桐城朝陽區西北苑路86號普通住宅公寓均價毛坯二手房光大名筑亞運村北苑路178號住宅均價毛坯二手房芝麻街亞運村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000二層18000北京MOHO朝陽區安慧里北苑路168號寫字樓二手售價19000租4元/平米/天36000洛克時代中心朝陽區亞運村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700由于該區域地處亞奧板塊，市政配套設施良好，緊鄰地鐵5號線，交通便利，該區域由于受奧運影響，區域房價近年漲幅較快，產品重要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售狀況均比較抱負，含有良好發展前景，區域市場近兩年供應較多，存在一定的競爭性。第三部分市場定位一、客戶定位1.目的客戶來源(1)北四環沿線大公司的技術術開發、管理人員。(2)小營附近對外經貿大學、北京聯大等高校的中青年教職工。(3)亞奧區域公司公司中的中層骨干人員。(4)高科技公司、外資公司等公司中的白領。2.目的客戶特性(1)以投資客戶為主;(2)客群的職業分類比較清晰;(3)區域選擇性較強(亞奧區域)(4)收入穩定，大部分家庭年收入40---50萬(三居客戶)，20---30萬(兩居客戶);(5)文化層次較高，對居住環境的舒適性、交通便利程度比較看重;(6)對價格敏感度不高;3.需求特點(1)住宅部分亦配備辦公環境，可作中小公司辦公用(2)交通便利：車程在10-15分鐘之內，公交條件好，最佳有地鐵;(3)戶型：實用、適度舒適，兩居在90平米以內，三居130平米以內;(4)環境：對于園林景觀的規定比較高,追求原生狀態，對人工雕琢味較濃的東西不感愛好;二、價格定位1.區域現在價格根據市場調研，判斷假設現在該產品正在銷售，住宅部分能夠獲得18000-0元/平方米的銷售單價，寫字樓部分能夠獲得18000-0元/平米的售價，若自持可獲得5-6元/平米/天租金水平。第四部分規劃設計一、方案構思1.小型商務辦公綜合體作為緊靠地鐵5號線的商務辦公綜合體項目，有助于提高區域面貌與形象。2.完善的配套設計必要的辦公配套商業與地鐵、公交站點與街區商業有機結合。3.原生態大型景觀社區充足運用地塊北側已建成的都市綠化帶，同時項目范疇內組織比較集中的綠地，形成都市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。4.原有戶型需要做改動原有戶型按高檔外銷公寓設計，住宅設計以豪華為原則，并不適合現有辦工簡潔明快的規定，需要對戶型進行開窗和內部裝修上從新設計。第五部分項目開發及銷售計劃一、指導思想在確保項目總體收益的前提下，優化安排現金流，控制風險。二、項目轉讓、資產過戶，預計6個月內完畢(1)7月份達成初步意向，著手設計轉讓實施方案(2)8月籌措3.4億的轉讓資金(3)8月達成債權人合同，付首期款(4)9月開始辦理資產清理交接過戶(5)10月辦理有關變更手續，付二期款(6)11月完畢項目有關規劃報建變更手續三、項目開發進程(附件：開發進程表)(1)8月開始進駐項目，接受資產資料(2)9月開始辦理項目規劃報建變更手續，項目外裝修、公寓內裝修方案，地下車庫開始施工設計(3)10月內外裝修及地庫施工招標定標，施工進場(4)11月全方面開工建設(5)2月裝修完畢(6)3月竣工驗收(7)5月地庫完畢竣工驗收，辦理竣工備案手續(8)5月配套綠化等工程完畢(9)6月交房四、項目銷售計劃(1)9月辦理公寓1預售證，10月辦理公寓及辦公樓預售證，12月辦理綜合樓預售證，3月辦理車庫預售證。(2)1號公寓10月開盤，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米，爭取在12月底銷售完畢。(3)2號公寓12月開盤，起價18000元/平米，居價19000元/平米，爭取在6月銷售完畢。(4)辦公樓整層銷售，均價18000元/平米。(5)車位15-20萬/個。五、資金籌措計劃1、首期股東借款3億元，用于支付定金1000萬，支付收購確保金29000萬元(涉及銀行、土地、施工方等)累計3億元，計劃使用時間6-7月份。2、第二期股東借款5000萬，用于收購支付收購余款與項目啟動資金，計劃使用時間7-8月份。3、項目抵押貸款，評定6億，貸款3億，償還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份。第六部分投資收益評價一、項目銷售測算按亞奧區域現在的平均報價及調研分析。并參考將來的價格走向，并結合亞奧區域現在的發展，我們初步擬定天馬大廈將來銷售價格的三個方案即：謹慎、普通、樂觀。謹慎方案普通方案樂觀方案項目價格(元/平米)項目價格(元/平米)項目價格(元/平米)公寓16000公寓18000公寓0寫子樓16000寫子樓18000寫子樓0車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個測算成果：(附件：銷售收入測算表)A、謹慎方案銷售總收入69394萬元B、普通方案銷售總收入77881萬元C、樂觀方案銷售總收入86368萬元二、項目總成本、單位成本計算(成本測算表)項目轉讓總金額為3.3億元。該3.3億元包含原項目涉及的全部債務、罰款、滯納金等。加上后期裝修費、配套費、管理費等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。三、項目收益指標(項目全投資現金流量表)謹慎方案普通方案樂觀方案項目項目項目稅后利潤率22.28%稅后利潤率27.33%稅后利潤率31.395內部收益率9.16%內部收益率11.74%內部收益率14.08%凈現值12212萬元凈現值18974萬元凈現值25851萬元從以上財務指標看，該項目獲利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉讓價格上獲得轉讓方的進一步讓步，則此項目含有更大的運作價值。四、現金流分析與解決方案1.現金流分析正常開發狀態的現金流正常現金流前期資金壓力大改善現金流的運作方案一轉讓款支付可采用先支付小部分，同期加緊辦理有關證照，實現開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。改善現金流的運作方案二寫字樓部分若采用自持，可減少所得稅和土地增值稅。第七部分風險評價與解決方案一、宏觀市場風險1.房價下調的影響各一線都市均出現市場調節跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現了房價打折松動下降的跡象，市場逐步演變為觀望氛圍濃厚，成交量持續下降而，房價仍然居高不下的局面。隨著后市的觀望氛圍仍然，能夠預見房價下降調節的可能性還是很大的，對于本項目來說，開盤定價可采用低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，最大程度的縮短銷售周期。2.債務風險該項目存在項目公司與母公司之間擔保貸款問題，該問題的能否順利解決，尚有待進一步研究。3.工程問題該項目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項目的交房時間4.遺留違章建筑該項目北側遺留一棟約4000平米違章建筑，未有規劃許可證和產權證，無轉讓可能，但又正好處在北側大門里邊，若不購置此棟違章建筑，將對項目整體規劃影響較大，而若購置此棟違章建筑，我方將不僅按5000元/平米價格多付出萬，還將就違章建筑的規劃從新審批補交罰款等問題進行解決，也比較麻煩。建議采用買下來，規劃成商業經營。第八部分結論與建議該項目地處亞奧核心區域熱點發展區域，配套完善，交通便利，市場機會好。該項目優越的地理位置優勢決定其巨大的商業潛能，商住兩用的開發前景決定其潛在價值較大。項目客戶定位清晰，價位便宜，回報率較高，項目回籠資金快，抵抗風險能力強，但前期現金流壓力大，如能有效解決轉讓方的債務問題，建議公司對此項目主動投資。本項目符合公司發展戰略的規定，轉讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購置此項目，增加公司項目儲藏，對于公司在北京地區發展意義重大。湘江偉業(北京)投資有限公司20XX年7月附件1.項目基礎資料1.1.項目立面圖2.投資測算文獻2.1.規劃指標表;2.2.靜態投資測算表2.3.開發銷售計劃表2.4.正常月份現金流量表建材項目投資建議書第一章項目總論一、項目概況項目名稱：XXXX建材家居大市場;項目選址：項目規模：一期用地91畝，建筑面積12.5萬平方米;項目總投資：一期總投資人民幣5.325億元;投資商：XXXX投資開發有限公司項目承建單位：XXXXXXXX建設有限公司。二、項目投資單位介紹投資開發有限公司是由浙商出資設立的專業從事商業地產投資的公司，注冊資本5000萬元人民幣，擁有一大批專業從事規劃設計、建筑設計、施工管理、市場運行管理、成本控制管理、資本運作管理、物業管理、物流管理等多方面人才，近年來，在安徽、江蘇、浙江等省投資建設各類專業商品交易市場五個，總建筑面積100萬平方米。多次獲得省級五星文明誠信市場和全國百強專業市場榮譽。三、項目背景1.XXXXXXXX提出，XXXX要加緊建設充滿活力、獨具魅力、創新發展，宜居宜業的當代XXXX大都市和當代產業基地，努力成為在全國有較大影響力的區域性特大都市。全力以赴把XXXX打造成為長三角地區繼滬、寧、杭之后的當代化新興中心都市，是新興中心都市的重要構成部分，要按照中心城區原則等高對接，建設成為當代商業發展的高地，全國出名的旅游、休閑、度假勝地和山川秀美的生態之城。2.XXXX行政區劃調節后，直接融入合肥，成為XXXX市建設當代化區域性特大都市的重要部分，為市快速發展帶來了重大契機。特別XXXXXXXX，是XXXX市承接產業轉移前沿陣地，產業發展的主引擎，創新發展的新高地，需要有與之相配套的當代服務業，以推動都市功效開發和業態繁華，推動生產性服務業集聚發展。四、項目建設必要性1.國家產業政策規定加緊商貿業發展。隨著中央有關增進中部崛起和承接產生轉移一系列政策出臺，特別是XXXX調節后，XXXX以其獨特的區位優勢，迎來了跨越式發展的良好機遇。作為政府招商引資的重大項目XXXX大市場的興建，對于加緊形成大市場、大商貿、大流通的格局，加緊中心城區建設含有十分重要的作用。2.是都市化發展的需要。隨著巢湖都市化發展，五年來市區擴展成倍，市區人口迅猛增加，居民生活水平不停提高，對居住環境和居住質量規定越來越高，多元化消費構造逐步升級，并且向環保型、品牌化高端發展，而現在XXXX沒有這類消費市場，本項目建設正是為適應這種市場消費需求構造變化，以滿足都市化發展中的消費需求。3.有助于增進資源整合和產業發展。地處丘陵地帶、林業、陶土資源豐富，充足運用這此資源生產板材、木地板、家具、陶瓷、衛浴潔具將極大地提高其經濟價值，建立一種集生產、商品交易、信息公布、物流配送等多功效家居建材市場，必將給產業發展帶來一次革命性飛躍。第二章市場分析根據市場調查分析，XXXX現在僅有XXXX大市場一家經營家裝材料市場。始建于，其優點在于地處市區中間，消費者購物就近方便。其劣勢也是顯而易見：一是在建設布局上缺少通、透、暢，營業面積有限，運用率低，消費者很難找到所需商品和心目中的商品品牌;二是在功效設施工上不配套，沒有倉庫，商家商品零碎地寄存在周邊居民住宅內，甚至寄存在數公里外有倉庫條件的地方，增大了經銷商的管理難度和管理成本，造成商品價格提高，市場沒有專業停車場，物流車、購物車，從業人員交通車見縫插針，到處停放。致使時常發生交通堵塞;三是在物業經營管理中沒有話語權，市場商鋪90%已出售，租賃及定價權在業主，經銷商普遍存在不穩定危機感，商鋪隨時都有被業主收回的可能，房租隨意加價，租金價格比合XXXX等都市同類市場高出15%以上，是現在XXXX市區商鋪租金最高的地方;四是在商業管理模式上混亂，因XXXX大市場是完全產權式商鋪，初始沒有按商品功效類別規定有序招商入駐，造成商業功效不明確，各類商品經營互相穿插，缺少經營透明度和競爭力，以低檔商品為主，缺少消費吸引力，市場內商品低劣，以次充好，消費欺詐，投訴率極高，有近40%消費者選擇到外地購物;五是市場容量小，總建筑面積僅7.2萬平方米，有效經營面積僅占65%。難以引入國家和地方眾多建材家居品牌商品入駐。總而言之，XXXX市迫切規定建設一種新的家居建材市場。本項目建設，將以其獨創的設計理念、全新的商業定位和最優化的運行方式、管理模式，使XXXX建材家居行業帶來質的突變，使其成為我國中部地區行業標桿。含有下列八大優勢：優勢一：項目投資單位已成功地建設運作了五個市場，擁有一支諳熟專業