公司內部資料 大理得勝商業項目公司內部資料 大理得勝商業項目大理市場調研報告【調研目的】了解大理樓市狀況；了解大理市經濟狀況；通過樓盤調查為項目產品定位、價格定位及營銷推廣提供市場依據；【調查方式】樓盤走訪調查網絡信息搜集人員訪談【調查范圍】大理市經濟現狀調查大理市在售樓盤基本情況調查大理市在售樓盤銷售情況調查大理市在售樓盤物業形態、產品構成調查【調查成果】一、項目狀況：項目位于大理經濟開發區滿江片區，占地106畝，北靠龍山，南鄰滇源路，地塊由規劃的龍山公路一分為二，西面地塊較為方正，東面地塊狹長由西向東呈三角形延伸；項目周邊專業市場居多，主營汽車4s店，中小型機械賣場，建材木材市場，剛才貿易市場；項目距市中心建設路3.8公里，距火車站2.6公里，機場9.7公里，鳳儀貨場7.3公里；二、大理市經濟狀況2008年，大理市生產總值（GDP）達371.70億元，增長13.2%，全州經濟總量排列全省第五位，五年年均遞增12.1%；其中第一產業增加值97.00億元；第二產業增加值136.54億元；第三產業增加值138.16億元；2008年末全州總人口347.48萬人，大理市人口63萬；城鎮居民人均可支配收入11,616元，五年年均遞增7.9%；社會消費品零售總額84.1億元，比2006年增長17%，年均遞增14.2%；近五年完成固定資產投資426億元大理旅游人數每年800萬人次四季溫差小，氣候四季不明顯小結：大理城市人口數量不多，消費市場規模不大；受山地交通影響，對外交流及商務活動不夠活躍;擁有豐富旅游資源，旅游經濟消費旺盛；休閑娛樂無特色，游客停留大理時間較短；國內關注程度日益提高，游客日趨高端。察喝尼常;筑山藤串帶餐叫東川，（旬乙,?③廣I、澄量:勘古照其邊府察喝尼常;筑山藤串帶餐叫東川，（旬乙,?③廣I、澄量:勘古照其邊府IJ102三、商業地產特點商業地產項目供應量相對較大，現以商鋪銷售主；投資者對獨立街鋪更為認同；目前市場上產品主要為100萬以上，中小商鋪供應較少，而大眾投資者更傾向于50萬以內商鋪；大理商業地產營銷手段大多是以“硬廣強推”為主，高水平的營銷活動出現并不多見；零售業市場特點：受收入水準限制，市場類商業發達連鎖零售業發展較慢，品牌進度較少街鋪發達，百貨生意并不樂觀服裝品牌專賣店集中在街鋪租金較高類業態為小面積的市場類商鋪城市規模較小，點到點到達相對方便小結：大理商業以小型專業市場居多，分布較為分散，但都不能形成規模效應;由于當地消費水平不高，商業市場呈不溫不火局面；當地人長期形成的消費習慣，短時期內難以改變；當地寫字樓租金價位20元/E，出租率較高，寫字樓項目有一定市場需求，但沒有大型商務寫字樓項目；、大理消費特征大理城市居民經濟收入水平大理作為云南的重要旅游城市，近年經濟增長較快。人們收入水平逐年提高，近五年年均遞增7.9%，2008年城鎮居民人均可支配收入12865元。在收入不斷增長以及未來經濟預期繼續看好之前提下，人們消費支出更加積極，近五年零售額的年均遞增14.2%，高于收入增長。在目標人群對生活品質越來越重視的前提下，項目在定位時要充分考慮人群需求的變化。在大理，購房人群大致分為2類，一類為投資客戶，外來人居多，主要投資大理古城和洱海周邊物業；另一類為下關本地客戶，購買物業多是為了自住，面積需求在120壯左右三房為主，他們并不排斥躍層產品。商業物業投資額在50-80萬元之間，總價超出100萬元的物業銷售速度緩慢。當地人日常消費主要為餐飲、娛樂，其中高端餐飲主要集中在西洱河沿岸和洱海公園附近，高端餐飲人均消費約100元，普通大眾餐飲人均消費不超過50元；現有餐飲品牌：伊天園、花藉廚等，其余為當地知名餐飲，如沙壩魚等；本次調查中尚未發現當地有商務型會所出現；娛樂消費主要以KTV、酒吧、溫泉為主，KTV人均正常消費100元以內且,酒吧區域相對集中，但規模不大，單店面積200壯以內，且消費水平不高；溫泉項目目前大理最為知名的是鳳凰溫泉，占地90余畝，距下關市區3公里，四星標準建設，是當地人休閑娛樂的首選之地，人均消費在20—400（含酒店住宿）不等；五、大理市樓盤開發情況2008年大理房地產開發投資204.276億元；商品房銷售面積41.87平方米，商品房銷售額144.45億元；城市人均住宅建筑面積34.94平方米。下關眾多舊城改造項目已啟動，預計近幾年內將有大量的物業投放市場；重點項目情況如下：商業物業物業 位置 售價（元/M2） 樓層備注九隆居古城11,200F1中民城市廣場洱海南路15,000-27,000F1中民城市廣場洱海南路3,000-7,000F2/3澳霖百貨建設路26,500F1臨建設路澳霖百貨建設路19,600F1廣場位置澳霖百貨建設路13,000F1廣場內街洱海天域洱海南路26,500F1洱海天域洱海南路14,300F2/3龍山花園龍山公園4,980F1第三時空明珠廣場旁13,000F1100-450M2正陽時代廣場正陽社區13,000-34,000F1外街正陽時代廣場正陽社區3,400F2/3住宅物業 位置 產品 售價（元/M2） 備注洱海天域洱海南路聯排14,000洱海天域洱海南路別墅20,000-25,000大理天成高速公路出口普通住宅2,800—2,900F11/13山水麗都原毛巾廠普通住宅3,300F3-12山水麗都原毛巾廠普通住宅3,530F17/精裝上實-洱海莊園新客運北站花園洋房3,600多層明園福居泰安路南段普通住宅3,300三江廣場環城南路高層住宅3,200珠海都市花園雙鴛路/蒼浪路住宅3,980珠海都市花園雙鴛路/蒼浪路別墅5,000龍山花園龍山公園普通住宅3,300龍山花園龍山公園聯排4300第三時空明珠廣場旁公寓350046-97M2太陽苑嘉士伯大道普通住宅3800銀海.大理山水間古城文獻樓聯排4300租金情況：物業 業態 租金（元/天/M2） 樓層備注中民城市廣場服裝4.3-5F1中民城市廣場餐飲0.33-1F2/3正陽廣場服裝2--3F1內街正陽廣場與人民路街服裝10-13F1外街澳霖百貨服裝9.2F1廣場位置澳霖百貨西式快餐3.9F1建設路澳霖百貨服裝3.3F1廣場位置內街澳霖百貨服裝4.0-5.0F2建設路位置關平路服裝7-9.1F1臨建設路一側鴛浦街服裝8.4F1步行街雙鴛路五金店0.8-1F1金興（老店）家具1-1.3F1金興（老店）家具0.6-1F2金興（新店）家具0.83-1F1紫云市場服裝3-3.6F1紫云市場服裝2-2.6F2紫云市場五金店3.3F1古城商業步行街書店3.6-5F1古城商業步行街工藝品5-8.7F1古城商業步行街副食品5-8.5F1泰安路移動通訊2.5F1營業廳小結：目前，下關零售商業主要集中在建設路、泰安路和人民路兩側；當地二手房市場處于萌芽階段，二手房中介規模不大，且所能提供的房源有限，由此可見，當地人投資房地產的熱情不高，需要市場引導；傳統商業區商業租金及物業價格水平較高，但數量有限；近五年來，大理房價漲幅不大，是導致當地人對房地產投資積極性不高的一個重要原因；未來2—3年將有大量物業投放市場，市場競爭日趨激烈。六、【結論】大理市房產開發長期處于不溫不火狀態，但近年來發展上升勢頭明顯；大理市樓盤開發總體面積不大，專業市場規模較小，本項目存在良好的市場機遇；項目所處大理經濟開發區滿江片區，區域內多為汽車、建材交易市場，車流量大，人流量小，片區暫無密集型居住區，短時期內無法支撐起本項目大體量商業；項目所處區位作為下關重要門戶之一，交