2021年全國房地產估價師執業資格考試

?房地產估價案例與分析?考前輔導高炳華華中師范大學經濟管理學院教授博士住建部房地產估價與房地產經紀專家委員會委員英國皇家特許測量師學會會員香港產業測量師學會專業會員中國注冊房地產估價師、房地產經紀人10/11/20231主講內容：一、考試題型及其涉及的內容與學習方法二、?房地產估價案例與分析?知識總結三、房地產估價報告書四、估價報告的常見錯誤及模擬改錯▲10/11/20232一、考試題型及其涉及的內容與學習方法(一)考試題型及其涉及的內容1.問答題(30分)◎涉及的內容包括：估價前提、估價目的、估價對象的界定及其特點、估價時點的影響(市場變化對估價結果的影響)、價值內涵(定義)、估價技術路線、估價方法運用過程中應注意的問題(如參數的選取等)、拆遷估價與抵押估價的特定問題等。▲10/11/20233◎答題要點：理清思路、找出依據、答出要點。一般來說，每道問答題都會有特定的目的，即該道題主要考核學生什么方面的知識，估計考生會依常規怎樣思考該問題，從而設置一道道“障礙〞或“機關〞，讓一般考生誤入“歧途〞而答題偏離方向或答不出來，從而拉大了考生在考分上的差距。因此，考生在做問答題時，首先要理清思路，分析出題者的意圖，找準該題要考的知識點；然后，根據知識點的所涉及的內容找出依據，條理清晰、層次清楚的答出要點(3～5點)。▲10/11/202342.單項選擇題(20分)◎涉及的內容主要包括：估價依據(適用法律、法規、標準、指導意見等)、估價方法的選用、估價時點確實定、價值定義、估價對象的界定及其特點、估價技術路線、估價方法運用過程中應注意的問題、拆遷估價與抵押估價的特定問題等。◎答題要點：找出依據(只選一個答案)。一般來說，單項選擇題要考的知識點比問答題更明確、更突出，考生一定要找出依據、找對依據后，進行選擇，且選擇的答案是唯一的。▲10/11/202353.指錯題(40分)◎涉及內容主要包括：房地產估價相關法律、法規、條例、?房地產估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導意見?、?城市房地產抵押估價指導意見?、?房地產估價理論與方法?等對房地產估價報告的具體要求。◎答題要點：仔細閱讀報告、分析錯誤類型、對錯誤項的錯誤程度進行排序后依次填入13個序號后面的空格處。▲10/11/20236■值得注意的是，很多考生在做“指錯題〞時，并不是指不出錯誤，而是因為答題方法不正確〔答題不標準、不符合要求〕而失了很多分，主要表現在以下幾個方面：■一是考生雖然指出了很多錯誤，其中有很多都是正確答案，甚至有的考生在其所做的答案中包含了13個正確答案，但因為在13個編序號的有效答案中存在較多的不正確答案，導致得分較低。■二是考生把本屬于一個正確答案的內容分成兩個或多個答案，占據了多個序號或多個答案的位置而失分。■三是考生把本屬于兩個或多個答案的內容寫在一個序號上或一個答案的位置上而失分。■四是考生雖然指出了錯誤之處，但因錯誤的理由表述不正確而失分。10/11/20237■針對以上情況，結合“指錯題〞的答題要求和評分標準，建議考生應采取如下措施：一是考生應將估價報告中的錯誤在草稿紙上一一列出，并根據錯誤的嚴重程度進行排序，將錯誤嚴重的、自己有把握的，特別是以前考試中出現過的類似錯誤排在前面，然后依次寫入答題紙的13個序號上，且一個序號對應一個答案。二是考生要清楚估價報告的錯誤之處主要集中在“估價技術報告〞，一般來說，“估價技術報告〞中的錯誤項占60%或70%以上，而“估價技術報告〞中的錯誤又主要集中在“估價測算過程〞。10/11/20238三是考生如果在“估價對象〞中已經找出三項錯誤了，那么不必再仔細尋找，應立即跳過“估價對象〞的剩余內容往下閱讀，尋找估價報告年其他局部存在的錯誤，以免“在不存在錯誤的地方花去大量的時間〞，等有時間或找出的錯誤項不夠時再來仔細閱讀“估價對象〞的剩余內容。四是考生如果發現估價報告中有“個別因素分析〞、“區域因素分析〞和“市場背景分析〞的內容，而且篇幅較長，那么可以跳過這三局部內容，一邊節省時間來尋找其他內容存在的錯誤。五是考生在按照自己的理解和判斷而指出的錯誤工程，要對照“估價報告常見錯誤〞的總結〔本課程的第六局部講授內容〕進行檢查，進一步核實“指錯〞的準確性和是否存在漏指的錯誤。核實完畢后抄錄在答題紙上。10/11/202394.改錯題(10分)◎涉及的內容主要包括：房地產估價方法在應用中的操作步驟和具體計算。◎答題要點：結合房地產估價方法，找出價格構成的缺項與多余項、計算錯誤、參數選用錯誤等，并加以改正(一般只有3～4個錯誤項，不要隨意猜測)。▲10/11/202310■一般來說，改錯題是難度較大的題，得分也比較困難。由于改錯題主要是對估價方法運用中的計算錯誤進行改正，因此，考生在做改錯題是應注意以下問題：一是考生要對照?房地產估價理論與方法?的相應內容，找出不同之處，如果發現了漏項，特別是計算公式的構成工程缺項，就可以直接判斷存在錯誤，并依據教材進行改正。二是考生發現了估價方法運用過程中存在計算錯誤，應依據教材及有關規定進行改正。三是考生要特別注意，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。四是考生要求清楚，改錯題一般只有3～4個錯誤項，不要隨意猜測。如果將正確的內容改錯，那么每改錯一處倒扣2.5分。10/11/202311(二)?房地產估價案例與分析?的學習方法■在歷年的全國房地產估價師執業資格考試中，很多考生都感覺到?房地產估價案例與分析?這門課程不知道如何學習和備考，許多考生是教材看了假設干遍，報告看來假設干篇，仍然感覺收獲不大，做題沒有把握，考試成績不理想，甚至是屢次考試就是因為這門課程難以通過，從而數次與房地產估價師失之交臂，出現了累戰累敗、累敗類戰的局面。下面就?房地產估價案例與分析?這門課程的學習和備考提出一些個人看法與建議，以供考生參考。10/11/202312一是考生要對?房地產估價理論與方法?、?房地產根本制度與政策?、?房地產估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導意見?、?房地產抵押估價指導意見?及相關法律法規的有關內容按照房地產估價實踐的具體要求進行深層次的理解和掌握，要求能夠把房地產估價的理論、方法、有關法律法規應用到房地產估價實踐中去。10/11/202313二是考生要對房地產估價的根本理論、方法運用等知識進行系統的歸納和總結。如“問答題〞和“單項選擇題〞的答題要點，都是來源于?房地產估價理論與方法?、?房地產根本制度與政策?、?房地產估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導意見?、?房地產抵押估價指導意見?及相關法律法規的有關內容，如果平時加強對有關估價的知識進行歸納和總結，答題時就能做到思路清晰、依據充分、要點明確。10/11/202314再如“指錯題〞和“改錯題〞中，各種估價方法運用時一般會出現哪些錯誤，哪些錯誤是比較簡單的、容易被發現的，哪些錯誤是深層次的、隱含的、不易被發現的；不同估價目的的估價報告通常會出現哪些錯誤；不同用途房地產的估價報告通常會出現哪些錯誤；估價報告的寫作上通常會出現哪些錯誤；哪些錯誤是在歷年的考試中已經考過的；哪些錯誤是在歷年的考試中還沒有考的；哪些錯誤是歷年的考試都要考的；等等。如果考生針對這些問題進行系統的歸納和總結，在考試時，針對“指錯題〞和“改錯題〞的答題，就能做到有的放矢，勢在必得。10/11/202315三是考生要適當記憶。很多考生有一個錯誤的觀點，即?房地產估價案例與分析?這門課程是開卷考試，不需要記憶。實際上，由于考試時間的限制，雖然是開卷考試，但是沒有足夠的時間來查閱資料、歸納和總結答案要點。因此，在對?房地產估價案例與分析?這門課程的學習和備考的過程中，一定要在理解的根底上進行適當記憶，特別是?房地產估價理論與方法?、?房地產估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導意見?、?房地產抵押估價指導意見?中的一些具體內容，這有利于在做“問答題〞和“單項選擇題〞時，及時找到答題依據；在做“指錯題〞和“改錯題〞時，一看到某種估價方法、某種估價目的、某種用途的房地產估價等，就會想起它通常在什么地方出現錯誤、會出現哪些錯誤等，做到“胸有成竹〞，這樣才能提高考試答題的速度和準確性。10/11/202316二、?房地產估價案例與分析?知識總結(一)房地產各估價方法的適用對象與條件1.市場法的適用對象與條件⑴適用對象：同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產。[?房地產估價理論與方法?P171.]⑵適用條件：在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易。[?房地產估價理論與方法?P109.]▲10/11/2023172.收益法的適用對象與條件⑴適用對象：有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。[?房地產估價理論與方法?P213.]⑵適用條件：房地產未來的收益和風險都能夠較準確量化。[?房地產估價理論與方法?P213.]▲10/11/2023183.本錢法的適用對象與條件：⑴適用對象：既無收益又很少發生交易的房地產估價；主要適用于評估新的或比較新的房地產的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產價值。[?房地產估價理論與方法?P271.]⑵適用條件：基于自由競爭且可以大量重復生產的房地產而可以正確計算正常本錢、利潤、稅金等。[?房地產估價理論與方法?P272.]▲10/11/2023194.假沒開發法的適用對象與條件⑴適用對象：具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產估價。[?房地產估價理論與方法?P323.]⑵適用條件：能夠根據房地產估價的合法原那么和最高最正確利用方式確定最正確開發利用方式、能夠正確預測開發完成后的價值、能夠準確預測后續開發建設的必要支出及應得利潤。[[?房地產估價理論與方法?P324.]▲10/11/2023205.長期趨勢法的適用對象與條件⑴適用對象：價格無明顯季節波動的房地產(未來房地產估價，且估價對象價格變化有規律。)[?房地產估價理論與方法?P347.]⑵適用條件：擁有估價對象或類似房地產的較長時期真實、可靠的價格資料。[?房地產估價理論與方法?P348.]▲10/11/202321(二)各估價方法的操作步驟(技術路線)1.市場法的操作步驟[?估價理論與方法?P172.](1)搜集交易實例(2)選擇可比實例(3)對可比實例價格進行適當處理①價格換算②價格修正③價風格整(4)求取比準價格▲10/11/2023222.收益法的操作步驟[?估價理論與方法?P213.](1)報酬資本化法的操作步驟①確定未來收益期限；②求取未來凈收益；③求取報酬率；④選用恰當的報酬資本化法公式計算收益價格。(2)直接資本化法的操作步驟①求取未來某一年的某種收益；②求取資本化率或收益乘數；③選用恰當的直接資本化法公式計算收益價格。▲10/11/2023233.本錢法的操作步驟[?估價理論與方法?P273]①弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料；②測算估價對象的重新購建價格；③測算估價對象的折舊；④求取估價對象的積算價格。▲10/11/2023244.假沒開發法的操作步驟[?估價理論與方法?P325.](1)調查、分析待開發房地產狀況及當地房地產市場情況。即：①弄清地塊的區位狀況；②弄清地塊的實物狀況；③弄清地塊的規劃狀況；④弄清將擁有的土地權利；⑤弄清當地的房地產市場狀況。(2)選擇最正確的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況；(3)預測后續開發經營期；(4)預測開發完成后價值；(5)預測后續必要支出及應得利潤；(6)測算待開發房地產的價值。▲10/11/202325(三)各估價方法應用時應收集的資料1.各估價方法應用時應收集的根底資料(1)估價委托的有關資料：①委托方情況(法人、住址、)；②估價目的(委托方提供)；③估價時點；④工程有關文件；⑤委托方的其他要求。▲…10/11/202326(2)相關法律法規和政策。①委托估價是否符合相關法律法規和政策；②估價操作應遵循的相關法律法規和政策。(3)估價時點房地產市場狀況的資料：①一般性的房地產市場狀況資料；②地區性的房地產市場狀況資料；③本類型房地產市場狀況資料。▲…10/11/202327(4)估價對象狀況的資料：估價對象所處位置、占地面積、建筑面積、建筑層數、建筑高度、建筑裝修及設備狀況、建成年月、新舊程度、產權狀況、土地權利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產有否抵押、租約等他項權利，等等。(5)估價對象區域條件資料：①交通；②環境；③繁華程度；④景觀；⑤公共配套；⑥危險因素；等等。▲

10/11/2023282.市場法應用時應收集的技術資料(1)收集三宗以上的類似估價對象的近期交易實例，包括交易價格、成交日期、付款方式、交易目的、交易實例房地產狀況等。(2)收集交易實例的交易情況，如稅費負擔方式，有無隱瞞價、急買急賣、人為哄抬、親友間交易等情況。(3)收集交易實例成交日期與估價對象估價時點的時差和價差。(4)收集交易實例和估價對象的區位、權益和實物狀況。▲10/11/2023293.本錢法應用時應收集的技術資料(1)收集類似房地產開發的本錢、稅費、利潤等資料；(2)收集類似土地的市場價格或其基準地價及其相關修正系數；(3)收集建筑物重置本錢資料；(4)收集估價對象的己使用年限、尚可使用年限及殘值率，或現場查勘和評定建筑物的新舊程度。▲10/11/2023304.收益法應用時應收集的技術資料(1)收集類似房地產正常經營的收入水平(租金標準、價格標準，出租率、上座率、滿客率)，可出租面積、營業面積等資料；(2)收集類似房地產正常經營的運營費用，或收集類似房地產正常經營的運營費用占潛在毛收入的比例，以便測算估價對象的客觀支出及年凈收益。▲…10/11/202331(3)收集類似房地產的租金與價格資料、或類似房地產正常經營的投資收益率資料、或類似房地產的無風險收益率和風險調整率，以便測算或選用估價對象房地產的資本化率。(4)收集估價對象在未來年限的收益變化情況，以便選擇收益法的計算公式計算估價對象的收益價格。▲10/11/2023325.假設開發法應用時應收集的技術資料同類房地產市場狀況、未來趨勢；同類房地產市場售價；同類工程開發周期、開發費用；同類工程開發利潤或收益資料；折現率確定的有關資料。▲10/11/202333(四)估價方法的優選與歸類1.估價方法選用要求：(1)同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法估價。[?房地產估價標準?5.1.2](2)估價對象適宜采用多種估價方法進行估價時……不得隨意取舍……。[?房地產估價標準?5.1.3]2.估價方法的優選：⑴有條件選用比較法估價的，應以比較法為主要的估價方法。[?房地產估價標準?5.1.4]⑵收益性房地產估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。[?房地產估價標準?5.1.5]▲10/11/202334

⑶具有投資開發或再開發潛力的房地產估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。[?房地產估價標準?5.1.6]⑷不宜采用比較法、收益法、假沒開發法進行估價時，可采用本錢法作為主要的估價方法。[?房地產估價標準?5.1.7]⑸未來房地產估價：長期趨勢法。▲10/11/2023353.估價方法的歸類：⑴土地估價：①基準地價修正法②市場法③假設開發法④本錢法⑤土地剩余技術▲10/11/202336⑵建筑物估價：①本錢法②建筑物剩余技術(剩余法)⑶房地估價：①市場法②收益法③本錢法④“房地價=土地價+建筑物價〞▲10/11/202337⑷居住房地產估價：①市場法②本錢法③收益法(出租住房)⑸商業房地產估價：①收益法②市場法③本錢法▲10/11/202338⑹租賃價格評估：①市場法②收益法(轉換計算)③本錢法(本錢租金構成，即：房租=折舊費+維修費+管理費+投資利息+房產稅+保險費+地租+利潤)▲10/11/202339(五)不同類型的房地產估價問題1.居住房地產估價(1)居住房地產的特點①單宗交易規模較小,但市場交易量大；②具有較強的相似性和可比性；③不同類型住房價格內涵差異明顯。(2)影響居住房地產價格的主要區位狀況①交通條件;②生活效勞設施;③教育配套設施;④環境質量。10/11/202340(3)影響居住房地產價格的主要實物狀況①建筑結構、類型和等級；②設施與設備；③建筑質量；④裝修；⑤朝向與樓層。(4)居住房地產的常用估價方法①市場法②本錢法③收益法注意：房改房、經濟適用住房的估價技術路線。10/11/2023412.商業房地產估價(1)商業房地產的特點①收益性；②經營內容多，業態多樣；③出租、轉租經營多，產權分散復雜；④裝修高檔而復雜；⑤垂直空間價值衰減明顯。(2)影響商業房地產價格的主要區位狀況①地段繁華程度;②交通條件;③臨街狀況。

10/11/202342(3)影響商業房地產價格的主要實物狀況①建筑品質及內部結構；②樓層；③凈高；④面積；⑤裝修；⑥無形價值。(4)商業房地產的常用估價方法①收益法；②市場法；③本錢法。10/11/2023433.商務辦公房地產估價(1)商務辦公房地產的特點①所取區位好，規模大；②多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善；③出租經營多，多由專業物業效勞企業管理。(2)影響商務辦公房地產價格的主要區位狀況①集聚條件；②交通條件；③周邊環境。10/11/202344(3)影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況①外觀形象；②內部裝修；③設備、設施；④智能化程度；⑤物業效勞水平；⑥租戶類型；⑦樓層。(4)商務辦公房地產的常用估價方法①收益法；②市場法；③本錢法。10/11/2023454.旅館房地產估價(1)旅館房地產的特點①轉讓少且一般為整體轉讓；②功能多樣；③一次性投資大、回收期較長、經營風險較大；④價值主要表達在接待客戶的類型及其能力。(2)影響旅館房地產價格的主要區位狀況①交通條件；②周圍環境。10/11/202346(3)影響旅館房地產價格的主要實物狀況除了影響商業房地產實物狀況的一般因素外，影響旅館房地產價格實物狀況的重要因素還有：①設備設施和用具；②經營管理。(4)旅館房地產的常用估價方法①收益法；②市場法。

10/11/2023475.工業房地產估價(1)工業房地產的特點①涉及的行業多；②非標準廠房多，廠房單價相差大；③要區分設備和建筑物的造價；④廠房易受震動和腐蝕的影響。(2)影響工業房地產價格的主要區位狀況①交通條件；②根底設施；③地理位置。10/11/202348(3)影響工業房地產價格的實物狀況①用地面積與形狀；②地質和水文條件；③房地產用途。(4)工業房地產的常用估價方法①本錢法；②市場法；③收益法。10/11/202349(六)不同估價目的及相關估價問題1.劃撥土地估價[?房地產估價標準?6.4.4]⑴由土地使用權的市場價格扣除該土地使用權出讓金后的余額，即為該劃撥土地使用權價格。此時的土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。⑵用本錢法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃拔土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。▲10/11/2023502.在建工程估價⑴運用本錢法估價：[?估價理論與方法?P273.]在建工程價格＝土地取得本錢+開發本錢+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤⑵運用假設開發法估價：[?估價理論與方法?P329]在建工程價格＝續建完成后的房地價值－在建工程的稅費－續建本錢－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－續建利潤▲10/11/2023513.保險估價或損失價值評估[?房地產估價標準?P23]⑴保險價值評估不包括土地使用權價值。⑵保險價值評估應以保險時或保險事故發生時的房地產實際價值為依據。⑶保險價值評估宜采用本錢法和比較法。⑷對于可修復的損害性損失，其修復所需的費用即為損失價值。⑸對于不可修復的損害損失，應根據房地產保險事故發生前后的狀況評估：損失價值=房地產受損前的價值－房地產受損后的(剩余)價值▲10/11/202352補充：房地產損害賠償估價[?案例分析?P314-324](1)房地產價值損失的原因及種類①因規劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失②因在相鄰地建造建筑物給房地產造成價值損失③因環境污染造成房地產價值損失④因工程質量缺陷造成房地產價值損失⑤因根底施工損壞鄰近建筑物造成房地產價值損失⑥因異議登記不當造成房地產權利人損害⑦因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失⑧因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失⑨因對房地產權利行使不當限制，給產權人造成損失10/11/202353(2)房地產損害造成的損失分析①房地產損害的分類■按受損部位分類：一是實物損害(可分為實體損害和功能損害)；二是權益損害；三是區位損害(也稱為環境損害)。■按是否可修復分類：一是可修復的損害；二是不可修復的損害。■按損害的時限分類：一是暫時性的損害；二是永久性的損害。▲10/11/202354②房地產損害的賠償金額■房地產損害造成的損失主要包括價值減損和相關經濟損失。其賠償金額確實定方法如下：■對于可修復的損害，賠償金額為修復費用加上相關經濟損失；■對于不可修復的損害，賠償的金額為損害前的房地產價值減去損害后的房地產價值；■對于可在一定程度上修復，但不能完全恢復房地產價值的損害，賠償金額為局部修復費用＋房地產價值減損額＋相關經濟損失；■對于造成不可挽回損失的，賠償金額為重置本錢。10/11/202355(3)房地產損害賠償估價的特點①正價值評估與負價值評估；②不僅包括負價值評估，通常還包括相關經濟損失評估；③獨一無二性更強，難以尋找到類似的房地產損害賠償實例；④對建筑等專業知識要求更高，大量的需要專業幫助，需要損害程度方面的鑒定；⑤損害當事人雙方對估價結果都很關注，要求估價更加精確，說服力更強，且通常需要作為專家證人出庭作證，要求較強的語言表達能力。▲10/11/202356(4)房地產損害賠償估價的方法①修復費用法(本錢法)：采用合法、最合理的修復方案予以修復的必要費用，包括正常的本錢、費用、稅金和利潤等。②損失資本化法：預期未來各期損失的現值之和。例如，因損害造成的未來租金下降額的現值之和。③賠償實例比較法(市場法)：通過類似房地產損害的實際賠償金額的比較和調整，得出估價對象房地產損害的賠償金額。④損害前后價差法(剩余法)：損害前房地產狀況的市場價值與損害后房地產狀況的市場價值之差。▲10/11/2023574．估價人員現場查勘的內容[?估價標準?4.0.5]⑴估價對象坐落位置的正確性；⑵觀察周圍的環境、景觀；⑶實地拍照；⑷勘察建筑物的外觀、建筑結構、裝修、使用、設備、維修保和完損程度等情況；⑸了解當地同類房地產的市場特性與行情。▲10/11/2023585.土地使用權年限與建筑物耐用年限不一致的折舊⑴建筑物的建設期不計入耐用年限，耐用年限從竣工驗收合格之日起計。⑵建筑物耐用年限短于土地使用權年限的，按建筑物耐用年限計算折舊。⑶建筑物耐用年限長于土地使用權年限的，按土地使用權年限計算折舊。▲

?房地產估價標準?P1710/11/202359⑷建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，按建筑物耐用年限計算折舊。⑸建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，按建筑物己使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。▲10/11/2023606.收益性房地產的建筑物耐用年限短于土地使用權年限的估價⑴估價技術路線之一：先根據建筑物耐用年限內房地產凈收益，選擇有限年的收益法計算公式，求得收益性房地產在建筑物耐用年限的收益價格；然后再加上土地剩余使用年限的價值的折現值。⑵估價技術路線之二：將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。▲?標準?P14.10/11/2023617.房地產抵押估價[?城市房地產抵押管理方法?和?房地產抵押估價指導意見?]⑴房地產抵押必須是建筑物與其占用的土地一并設定抵押。⑵抵押估價要采用公開市場價值標準。⑶依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。⑷再次抵押的房地產價值應是該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額。⑸抵押估價要注意抵押期及其屆滿時土地的剩余使用年限對估價的影響。▲10/11/202362⑹房地產抵押估價目的應表述為：“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值〞。⑺房地產抵押價值的定義為：“抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。〞⑻房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原那么。▲10/11/202363(9)優先受償權包括：①?擔保法?規定的土地使用權出讓金；②?合同法?規定的建筑工程款項；③?城市房地產抵押管理方法?規定的“處分抵押房地產的費用、抵押房地產應繳納的稅款、歸還抵押權人債權本息及支付違約金、賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害〞。(10)房地產估價師有了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況與對委托人提供的有關情況和資料進行核查的義務。▲10/11/202364(11)房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。(12)法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄，應當作為估價報告附件。▲10/11/202365(13)房地產抵押估價時點，原那么上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件〞中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。(14)估價對象概況應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區位、實物、權益狀況。▲10/11/202366(15)在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。(16)評估在建工程的抵押價值時，在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額。▲10/11/202367(17)房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。(18)房地產抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：①估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；②在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；③合理使用評估價值；④定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。▲10/11/202368(19)房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。(20)房地產抵押估價報告的名稱，應當為“房地產抵押估價報告〞，由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產估價師簽字。▲10/11/202369(21)抵押房地產處置時的有關費用①拍賣費用。成交價的２～５％，最高不超過10％。②評估費用。③訴訟費用和申請執行費。(22)處置時的有關稅費①工商統一稅(營業稅、城市維護建設稅和教育費附加)。②印花稅。③土地增值稅和所得稅。▲10/11/202370(23)處置特殊房地產應扣除的費用①拍賣土地上新增房屋之價款。②拍賣劃撥國有土地使用權應繳納的土地出讓金。③拍賣鄉村企業的廠房等建筑物占用的土地使用權應補交的征地費。④破產企業的職工安置費。▲10/11/202371(24)處分抵押房地產所得金額的分配順序①支付處分抵押房地產的費用；②扣除抵押房地產應繳納的稅款；③歸還抵押權人債權本息及支付違約金；④賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。注意：處分抵押房地產所得金額缺乏以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索缺乏局部。▲10/11/2023728.房地產拆遷估價[參見?城市房屋拆遷估價指導意見?](1)房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。(2)拆遷估價機構確實定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。▲10/11/202373(3)拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。〞(4)拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(5)拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。▲10/11/202374(6)委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(用途)和面積。

◎被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。▲10/11/202375◎對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照?房產測繪管理方法?設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。◎對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定方法予以解決。▲10/11/202376(7)拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

◎實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

◎因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。▲10/11/202377(8)拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。◎拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。▲10/11/202378(9)估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。◎公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。◎拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原那么、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。▲10/11/202379(10)拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。◎拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。◎拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。▲10/11/202380(11)拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，向被拆遷房屋所在地的房地產估價專家委員會申請技術鑒定。

◎受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人及以上單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。

◎鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或是拆遷當事人的，應當回避。▲10/11/202381(12)估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。

◎估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。▲10/11/2023829.房地產強制拍賣估價(1)房地產強制拍賣估價是指為人民法院或者有關當事人確定拍賣保存價提供參考，對擬拍賣的房地產市場價值或快速變現價值進行分析、測算和判斷的結果。(2)房地產強制拍賣估價的特點:①強制處分；②快速變現；③市場需求面窄、推廣力度小；④消費者心理因素〔影響大〕；⑤購置者〔有〕額外支出。10/11/202383(3)房地產強制拍賣估價方法■房地產強制拍賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保存價那么由人民法院參考評估價進行確定。■估價對象正常的市場價格可以根據估價對象的類型，選用市場法、收益法、本錢法等方法進行估價。10/11/202384(七)房地產咨詢參謀效勞1.房地產市場調查研究(1)不同類型房地產市場調查研究報告的內容①住宅房地產市場調查研究報告的內容構成：宏觀環境分析、房地產市場開展現狀和趨勢分析、客戶分析、競爭分析。②商業房地產市場調查研究報告的內容構成：宏觀環境分析、商業房地產市場開展現狀和趨勢分析、商圈分析、消費者消費習慣分析、客戶分析。10/11/202385③寫字樓房地產市場調查研究報告的內容構成：宏觀環境分析、寫字樓房地產市場開展現狀和趨勢分析、商務圈分析、競爭性典型工程研究、寫字樓客戶分析。④酒店房地產市場調查研究報告的內容構成：宏觀環境分析、酒店房地產市場開展現狀和特點分析、酒店消費者分析、酒店市場競爭分析、酒店經營者分析。10/11/2023862.房地產投資工程可行性研究(1)房地產投資工程可行性分析與房地產估價的區別---見?房地產估價案例與分析?P412(2)房地產投資工程可行性分析研究報告的主要內容---見?房地產估價案例與分析?P4133.房地產開發工程籌劃(1)房地產開發工程籌劃的特點①地域性；②系統性；③前瞻性；④市場性；⑤創新性；⑥多樣性。(2)房地產開發工程籌劃報告的主要內容---見?房地產估價案例與分析?P44510/11/2023874.房地產貸款工程評估(1)房地產貸款工程評估相關法律法規及技術標準規定---見?房地產估價案例與分析?P469(2)房地產貸款工程評估的特點①綜合性；②科學性；③專業性；④特殊性。(3)房地產貸款工程評估的內容---見?房地產估價案例與分析?P471(4)房地產貸款工程評估的本卷須知---見?房地產估價案例與分析?P471▲10/11/202388三、房地產估價報告書1.估價報告書的要求[?估價標準?8.0.1]⑴全面性；⑵公正性和客觀性；⑶準確性；⑷概括性。▲10/11/2023892.估價報告書不可缺少的工程和內容⑴估價工程名稱。⑵委托方。⑶估價方。⑷估價對象概況。⑸估價目的。⑹估價時點。⑺價值定義。⑻估價依據。⑼估價原那么。⑽估價技術路線、方法及其理由和測算過程。⑾估價結果及其確定的理由。⑿估價作業期。⒀估價報告應用的有效期。⒁估價人員。⒂估價師聲明。⒃估價的假沒和限制條件。⒄附件。◎抵押估價還有：風險提示和變現能力分析。▲2810/11/2023903.估價報告的組成[?估價理論與方法?P409]■房地產估價報告通常由8大局部構成：(一)封面；(二)目錄；(三)致估價委托人函；(四)注冊房地產估價師聲明；(五)估價的假設和限制條件；(六)估價結果報告；(七)估價技術報告；(八)附件。10/11/202391(一)封面(1)標題(估價報告名稱)；(2)估價工程名稱；(3)委托人(名稱或姓名)；(4)估價機構(名稱)；(5)注冊房地產估價師(姓名和注冊號)；(6)估價作業日期(7)估價報告編號。(二)目錄■列出估價報告各個組成局部的名稱及其對應的頁碼。10/11/202392(三)致估價委托人函■致估價委托人函是估價機構正式地向估價委托人報告估價結果及呈送估價報告的信函。一般來說，“致估價委托人函〞應包括：(1)受函單位；(2)估價過程的簡要介紹；(3)估價對象范圍；(4)估價時點；(5)估價結果及特殊事項；(6)致函落款(估價機構全稱，并加蓋機構公章；法定代表人應簽名、蓋章)。10/11/202393〔五〕估價的假設和限制條件■估價的假設和限制條件是有針對性并盡量簡潔地說明估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件，以及由估價目的決定的估價對象狀況與估價對象現狀的不同之處。內容包括：1.對委托人提供的有關情況和資料的真實性、合法性的假定；2.對估價對象有關情況的假定；3.對評估的價值前提的說明；4.對估價方法使用前提的說明。10/11/202394(六)估價結果報告■估價結果報告提出簡明扼要地說明以下去事項：1.估價委托人2.估價機構3.估價目的4.估價對象5.估價時點6.價值類型7.估價依據8.估價原那么9.估價方法10.估價結果11.估價人員12.其他需要說明的事項13.估價作業日期14.估價報告應用的有效期10/11/202395(七)估價技術報告■估價技術報告一般包括以下內容)：1.估價對象實物狀況描述與分析；2.估價對象權益狀況描述與分析；3.估價對象區位狀況描述與分析；4.市場背景描述與分析；5.估價對象最高最正確利用分析；6.估價方法適用性分析；7.估價測算過程；8.估價結果確定。10/11/202396(八)附件■附件應包括的內容主要有：1.估價委托書2.估價對象位置示意圖3.估價對象內外部狀況及周圍環境和景觀的圖片4.估價對象權屬證明5.估價中引用的其他專用文件資料6.估價機構資質證書復印件、估價機構營業執照復印件7.房地產注冊房地產估價師注冊證書復印件。注意:有重要專業幫助的,要附重要專業幫助者親筆簽名的書面專業意見復印件。

10/11/202397四、估價報告的常見錯誤及模擬改錯(一)閱讀報告，整體上把握以下內容：1.估價根本領項；2.價值定義；3.估價方法及技術思路；4.估價依據、假設限制條件和特殊說明；5.測算過程；6.估價結果。▲10/11/202398(二)估價報告常見錯誤1.報告書不完整(共8項內容)(1)封面缺少以下某工程：①估價報告名稱；②估價工程名稱；③委托方；④估價方；⑤估價人員；⑥估價作業日期；⑦估價報告編號。(2)目錄(一般不會考)▲10/11/202399(3)致委托方函缺少或致委托方函內容不全：按照規定，致函落款應為估價機構全稱，并加蓋機構公章；法定代表人應簽名、蓋章。相當一局部報告沒有機構蓋章，也沒有法定代表人簽名、蓋章。一般來說，“致委托方函〞應包括估價過程的簡要介紹、估價對象范圍、估價時點、估價結果及特殊事項等內容。▲10/11/2023100(4)估價師聲明缺少或其內容不全：?房地產估價標準?中要求，進行了實地查勘的估價人員應簽名、蓋章。有些報告無實地查勘的估價人員簽名、蓋章。重要專業幫助應具體說明，不應籠統說明。▲10/11/2023101(5)估價假設和限制條件缺少或其內容不全①說明不全(評估時，工業房地產作商業用途，假設……)；②他項權利(抵押權對資產的影響)；③特殊處理(無法確認的數據特殊處理)；④權證說明(證載用途與現實用途不一致；產權問題；他項權利是否評估；出讓土地最高年限超出的處理，如：商業用地本應40年，證載70年，要按40年處理；劃撥土地轉讓的說明；等等)。▲10/11/2023102(6)估價結果報告內容不全。

(包括13項內容----后述)(7)估價技術報告內容不全。

(包括7項內容----后述)(8)附件內容不全證、照、圖、文等內容不全。▲10/11/2023103

2.估價結果報告書漏項(共13項內容)(1)委托方委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所(2)估價方估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級▲10/11/2023104(3)估價對象概況----可能出現的錯誤:1)土地使用權人交代不清；2)土地使用權性質(出讓與劃撥、集體與國有)土地交代不清；3)土地使用權證及土地使用年限交代不清等；4)房屋所有權證及權屬交代不清(特別是抵押估價)；5)房屋用途交代不清；6)建筑物結構交代不清；7)房屋建成年代交代不清；8)房屋狀態交代不清楚(在建工程的進度)；9)面積前后不符，分部之和不符合總面積；10)建筑物裝修情況未說明。▲10/11/2023105(4)估價目的著重觀察估價方法是否與估價目的和估價對象適用，估價技術路線是否正確。(5)估價時點①估價時點是否正確；②估價時點與報告中的時間數據是否吻合。(6)價值定義除拆遷估價、抵押估價和損失估價外，一般估價報告均采用公開市場價值標準。▲10/11/2023106(7)估價依據說明本次估價依據的國家和地方的法律、法規，?房地產估價標準?和指導意見，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。(8)估價原那么缺少本次估價應遵循的房地產估價原那么(與估價目的對應的原那么)。◎抵押評估報告的估價原那么應表述為:“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原那么〞。▲10/11/2023107(9)估價方法----可能出現的錯誤：①只使用了一種估價方法；②能用市場比較法的沒有用；③收益性房地產的估價未選用收益法；④具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法；⑤估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合?房地產估價標準?；⑥缺少估價方法定義或定義錯誤。▲10/11/2023108(10)估價結果----可能出現的問題：①評估結果中沒有說明幣種，沒有大寫；②對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；③缺少單價或總價；④沒有寫明估價結果所屬的估價時點。(11)估價人員(出現遺漏)(12)估價作業日期(本次估價的起止年月日)(13)估價報告應用的有效期(說明本估價報告應用的有效期，以估價報告完成時間開始，不超過一年)。▲10/11/20231093.估價技術報告漏項(共7項內容)(1)個別因素分析

注意因素分析與估價對象相吻合，如：①商業：具體用途、用地面積臨街狀況、內部格局、樓層、建筑面積、裝修等等。②住宅：建筑物結構、類型、建筑面積、設施設備、質量、朝向、樓層等等。③工業：具體用途、用地面積、建筑物結構、建筑面積、設施設備等等。④寫字樓：用地面積、臨街狀況、內部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修等等。……▲10/11/2023110(2)區域因素分析

注意分析因素與估價對象相吻合，如：①商業：繁華程度、交通條件等；②住宅：交通條件、生活效勞設施、公用設施、環境狀況等；③工業：區域：交通、根底、地理位置等。(3)市場背景分析分析說明類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來。

(4)最高最正確使用分析分析估價對象最高最正確使用條件和狀況。▲10/11/2023111(5)估價方法選用----可能出現的錯誤：①估價方法選用錯誤(不符和?房地產估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導意見?和?房地產抵押估價指導意見?)；②未說明選用方法理由；③估價思路表達不正確；④估價方法的定義表達錯誤。▲10/11/2023112(6)估價測算過程(各種估價方法可能出現的錯誤----后述)(7)估價結果確定---可能出現的錯誤：①多種方法估算結果相差太大，直接采取平均的方法處理；②未說明加權平均(權數)的理由；③純計算錯誤。▲10/11/20231134.估價方法運用可能出現的錯誤(1)市場法----可能出現的錯誤

1)選擇的可比實例描述不清①交易日期描述不清；②交易情況描述不清；③交易的價格描述不清(單價、總價、幣種)；④交易房地產狀況不清(現房、期房、結構、裝修等)；⑤付款方式(一次性、分期)不明；⑥可比實例的用途、規模、土地等級不明。▲10/11/20231142)選擇可比實例可比性差①相同地區或同一供求圈內；②用途應相同；③建筑結構相同；④建筑規模應相當；⑤權利性質應相同(主要是土地)；⑥交易類型與估價目的應相同；⑦可比實例交易成交日期與估價時點應接近；⑧交易價格可修正為正常交易價格。▲10/11/20231153)系數修正方面的錯誤(1)修正工程錯誤；(2)修正方向錯誤；(3)計算錯誤。4)交易日期修正錯誤。修正基數不是成交時的價格；價格指數不是“時差〞內數據；5)單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%；6)加權平均確定估價結果時，權數確定錯誤。交易日期、交易情況接近估價時點的權數應大；區域因素、個別因素差的權數應小。▲10/11/2023116(2)收益法----可能出現的錯誤1)出租型房地產純收益計算常見錯誤①收入未包括有效年毛租金收入或租賃保證金或押金的利息收入；②扣除工程計算錯誤(應扣除維修費、管理費、保險費、房產稅、租賃代理費等)；③未考慮租賃合同的約定(合同期內為合約租金，之外為客觀租金或市場租金)；④采用了實際收益，而未采取客觀收益；⑤未考慮出租率或入住率或滿客率；⑥未考慮未來收益的變化。▲10/11/20231172)自營型房地產純收益計算常見錯誤：①扣除工程不全面：經營型凈收益=銷售收入-銷售本錢-經營費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-商業利潤

生產型凈收益=銷售收入-生產本錢-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-廠商利潤②注意收益的客觀性；③考慮扣掉不屬房地產帶來的收益；④注意重復計算(企業自用房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算)。▲10/11/20231183)資本化率(報酬率)選用常見錯誤：①確定資本化率(報酬率)的方法不正確；②資本化率(報酬率)確實定缺乏依據；③未說明資本化率(報酬率)的來源；④采用了非本類房地產資本化率(報酬率)；⑤平安收益率的選用錯誤；⑥把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率(報酬率)的依據。▲10/11/20231194)收益年限確實定的錯誤：①直接將房屋的耐用年限或土地使用期作為收益年限；②帶租約的房地產，未考慮租約期年限與非租約期年限的區別；③將房地產的建設期作為收益年限；④確定收益年限理由不充分；⑤收益年限超過土地使用權法定使用年限或剩余使用年限。▲10/11/20231205)公式選取不當、增減量(率)確定無依據①選用了無限年計算公式(一般選限年計算公式，只有一種情況除外)②未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式；③未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發生變化的計算公式。6)純計算錯誤▲10/11/2023121(3)本錢法----可能出現的錯誤1)計算各項本錢費用的客觀性依據缺乏①房地產價格本錢構成工程不全(土地取得費用+開發本錢+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤)；②銷售稅費的計算基數和采用稅率不正確；③投資利息和利潤的計算基數不正確；2)基準地價未進行“時差〞修正3)重置價格未交代及未進行“時差〞修正▲10/11/20231224)利潤率與計算基數不對應直接本錢利潤率基數：土地取得本錢+開發本錢投資利潤率基數：土地取得本錢+開發本錢+管理費用本錢利潤率基數：土地取得本錢+開發本錢+管理費用+銷售費用5)分宗轉讓土地未考慮轉讓比例：凈地面積=土地總面積-道路-綠地-設備占地▲10/11/20231236)折舊計算出現錯誤①計算折舊時未考慮經濟和功能的折舊；②折舊計算公式與純計算錯誤；③成新率確實定缺少依據或?房地產估價標準?不一致或計算錯誤；④殘值率確實定缺少依據或與?房地產估價標準?不一致；⑤折舊年限要以經濟壽命為準，否那么就是錯誤。▲10/11/2023124(4)假設開發法----可能出現的錯誤①根本公式錯誤；正確的計算公式為：待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發本錢-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資購置待開發房地產負擔的稅費②推測未來樓價的方法不正確：對于出售的房地產，可采取市場法和趨勢法；對于出租或自營的房地產，采用收益法和趨勢法；③沒有表達最高最正確使用原那么；④計算采用的參數缺乏客觀性或依據；⑤計算時出現漏項；▲10/11/2023125⑥靜態分析時注意各參數的取值不正確(開發利潤、投資利息的計算基數與本錢法一樣)；⑦投資利息計算工程不正確(待開發房地產的價值、投資購置待開發房產應負擔的稅費、開發本錢、管理費用；銷售稅費一般不計息)；⑧現金流量法計算注意的問題：開發投入的時間和比例；銷售時間、估價時點；不包括利息和利潤。▲10/11/2023126(三)估價報告模擬改錯以下估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處〔每指明一處錯誤得3分，此題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分〕××大廈房地產估價報告封面及目錄〔略〕▲10/11/2023127致委托方函××股份：受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內的××大廈〔以下簡稱“估價對象〞〕的公開市場價值進行了評估。我公司估價人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產價格參考的估價目的，遵循估價原那么，按照估價程序，運用適宜的估價方法，在實地查勘和認真分析現有資料的根底上，經過測算，并結合估價人員的經驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔保物的公開市場價值為20350萬元(人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整)，單價：(略)××房地產評估(公章)2021年8月16日▲10/11/2023128估價師聲明〔略〕估價的假設與限制條件〔略〕房地產估價結果報告一、委托人××,法定代表人(略),地址(略)二、估價機構××房地產評估，法定代表人(略)，地址(略)，資質及資質證書號(略)▲…10/11/2023129三、估價對象××大廈是位于××市××路××號院的一幢寫字樓，建設用地面積5000m2，建筑結構為鋼筋混凝土結構，建筑尾數為地上30層，地上建筑面積30000m2；地下兩層為車庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權由××于2007年8月10日以出讓方式取得，出讓合同規定土地使用年限為40年(2007年8月10日至2047年8月9日)。▲…10/11/2023130取得土地使用權后，經過兩年時間，大廈建設完成，投入使用。××股份擁有大廈的土地使用權和房屋所有權(土地使用證和房屋所有權證內容：略)，至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置六部電梯、中央空調系統、電視衛星接收系統、保安監視防盜系統、自控消防系統和程控系統，設有自動轉換發電機組，提供雙電源保證。估價對象實物、權益和區位情況(略)。▲…10/11/2023131四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點2021年8月10日六、價值定義本報告中的估價結果為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。七、估價依據(略)八、估價原那么(略)▲…10/11/2023132九、估價方法根據估價對象的特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，認為估價對象為收益性房地產，且當地房地產市場活潑，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。十、估價結果(略)十一、估價人員(略)十二、估價作業日期2021年8月10日—2021年8月16日十三、估價報告應用的有效期(略)▲…10/11/2023133房地產估價技術報告一、個別因素分析〔略〕二、區域因素分析〔略〕三、市場背景分析〔略〕四、最高最正確使用分析〔略〕五、估價方法選用結合估價對象的特點，經過估價人員的分析與研究，估價對象為收益性房地產，且可收集到類似房地產市場成交實例，因此，本次估價采用收益法和市場法進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結果，確定最終的估價結論。▲…10/11/2023134六、估價測算過程(一)收益法估價測算過程l.年有效毛收入估算估價人員經過市場調查與分析得知，該大廈21-30層計1000m2為××自用辦公，l－20層寫字樓計2000m2全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業的租金情況(詳細實例比較與分析略)，估價對象的寫字樓分割出租，每m2使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費及物業管理費另計)，出租率為90％，▲…10/11/2023135公共面積占總建筑面積的比率為20％；押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/月·個，出租率100％，故：年有效毛收入=80×12×30000×90％×(l-20％)＋100×30000×6％＋1000×12×100×100%=2211.6(萬元)▲…10/11/20231362.年運營費用估算(l)年維修費根據××市規定和估價對象的建筑結構，估價對象的年維修費確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/m2(確定依據及過程略)，故：年維修費=1500×38000×2％＝114.00(萬元)(2)年管理費年管理費按年租金的3％計，故：年管理費=2211.6×3％＝66.35(萬元)▲…10/11/2023137(3)年保險費保險費按房屋重置價的0.3％計，故：年保險費=1500×38000×0.3％=17.10(萬元)(4)年房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加根據規定，房產稅為房租收入的12％，營業稅、城市維護建設稅和教育費附加為租金收入的5.5％，那么：年房產稅和“兩稅一費〞=2211.6×(12％＋5.5％)=387.03(萬元)▲…10/11/2023138(5)年土地使用稅根據××市的有關規定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：年土地使用稅=5×5000=2．50(萬元)(6)年運營費用合計年運營費用=114.00＋