第1頁共11頁目錄TＯC\ｏ＂1－3”＼h\ｚ\uＨYPERLINK\ｌ＂_Toｃ2028４0367”第１章?總論?PＡＧＥＲEF_Toc2０28４０３６７\ｈ3HYＰＥRLINＫ\ｌ＂_Toc２02840368"1。1．?項目背景與概況?PAGＥREF＿Ｔoｃ２0284036８\h3HYPERLINＫ\ｌ”_Ｔoc2０28４0３6９"1。2．?主要技術經(jīng)濟指標?PAGＥREF＿Ｔoc202８403６9＼ｈ７HYPEＲＬINK\ｌ"＿Toｃ20284０37０＂1。３.?問題與建議?ＰAＧEＲEF_Toc20284０３7０\h８ＨＹＰERＬＩＮK\l＂＿Ｔｏc202８40371"第2章 項目投資環(huán)境與市場討論?PAＧERＥF＿Ｔｏc202840371\h9HYＰERＬIＮＫ\l＂_Toc20２84０3７2”2．1。?投資環(huán)境分析?PAGEＲEF_Toc202８4０372＼h９HYPERLＩNＫ＼ｌ＂＿Toc２0２840373＂２.2．?區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 PAＧＥＲＥＦ_Ｔoc202８４037３\ｈ１１ＨYPEＲＬＩＮK2。４。 營銷策略?ＰAGＥREＦ＿Ｔoc202840３75\h1９ＨYＰERLIＮＫ\l”＿Toｃ202８40３７6＂第3章?建設規(guī)模與項目開發(fā)條件?ＰＡＧERＥＦ_Toｃ2０284０３7６\h２1ＨYPＥRＬINＫ\l”_Ｔｏｃ202840377"3。1.?建設規(guī)模?PAGEＲＥＦ＿Toc20２840３77\h21HYＰEＲLINK＼l"_Ｔｏc2０2８4０378＂3．2。?項目概況現(xiàn)狀 PAGEREＦ_Tｏc２028403７8\h２1HＹPＥRLINK\l"_Ｔｏc2０28403７9＂３.３.?項目建設條件?PＡＧＥＲEＦ_Tｏｃ２02８４０３７9＼ｈ22HYPＥＲLINＫ4。3．?項目總體規(guī)劃方案?PＡGEREF＿Toc2028４0383\h27HYPＥRLＩNＫ\l＂_Ｔｏｃ２0２８40３84"４.4。?建筑設計?ＰAＧEREF_Ｔｏc202840３８４\ｈ２8HYPERLＩＮK＼ｌ”＿Tｏc２０２８403８5＂４。5. 結構設計?PＡＧＥREF_Tｏｃ２０28４0385＼ｈ29HYPEＲLINK第5章 節(jié)能節(jié)水措施?PAＧEREF_Toc2028４０3８7＼h３2HYPERLIＮK＼l”_Tｏc２02８４０388＂5.１．?設計依據(jù)?PAGEＲEF_Toc2０2８４0388\ｈ32ＨYPＥRLIＮK\ｌ＂＿Ｔｏc2028403８9＂5.２． 建筑部分節(jié)能設計 PＡＧEＲＥF＿Toc20284０3８9\h32ＨYPEＲＬINK\l＂_Toc２028４0３90”第6章?環(huán)境影響評價?PAＧEREF_Tｏc２０2840390＼ｈ33HYPEＲＬINK\l＂_Toc２０2８４0３91"6。１．?編制依據(jù) PAGEＲEF_Ｔｏｃ202840３９１\h３3HＹPEＲLINＫ＼ｌ"＿Toc２02840392＂6．２.?環(huán)境現(xiàn)狀?ＰＡＧEREF_Tｏc202840３92＼h33HYPERLＩNK＼l”＿Ｔｏc２0284０393＂６.３.?項目建設對環(huán)境的影響?PＡGEＲEＦ_Toｃ202８4０３９3\h3４ＨＹＰＥRＬINK\l”_Toｃ202８403９4＂6．４． 環(huán)境保護措施?PAGＥRＥF_Ｔoc2028403９4＼h34HYＰＥRLIＮK＼l＂＿Tｏc２0284０39５"第7章?勞動衛(wèi)生與消防 PAＧＥRＥF_Tｏc２０２8４0３95\h35HＹPＥRＬINＫ\l＂＿Ｔoc2028４0３96”７．1. 指導思想?ＰAGEREＦ＿Toｃ20284039６\h35HYＰEＲＬＩＮK\l＂＿Ｔoc202840397＂7.2.?職業(yè)平安衛(wèi)生健康對策與措施?ＰＡGＥREF_Toc2028４03９7\h3５HYPERLINK\ｌ＂_Ｔoc２0284０３９８”7．3．?消防設計?PＡGＥＲＥF_Toｃ20２84０39８\h３6HYPERLIＮK＼ｌ＂＿Tｏc2０２8４0399"第8章?組織機構與人力資源配置?PＡＧＥＲEF＿Toc2０２840３９9\h３8ＨYPERLＩNK\ｌ＂_Tｏｃ20２8４0４０0＂８．1．?組織機構?PAGEREF_Ｔoc２０2840400＼ｈ38HYＰERLＩNK\l”＿Tｏc2028４０401"8.2. 人力資源配置?PAGＥRＥＦ_Ｔｏc202８40401＼h38HＹＰＥＲＬINK\l”_Toc2０28404０２"第９章?項目實施進度?ＰＡＧＥREF＿Toc202８４04０２\h39ＨＹＰERＬINＫ＼l"_Toc202８4０４０３＂９．１．?項目開發(fā)期?ＰＡGＥRＥF_Ｔｏc20２８４0４03\h39HYPERＬＩＮK＼ｌ＂＿Ｔoc2０28４０404”9。2．?項目實施進度支配 PAGEREF_Ｔoｃ20２840４０4\h3９HYPERＬIＮＫ9。３.?項目實施過程掌握措施?PAGEＲEF_Tｏｃ2０2８40405\h39HYPERLINＫ\ｌ”_Tｏc２0284０４06"第１0章?項目招投標 ＰAＧERＥF＿Toc２0２8４０406\ｈ41HＹPERＬINＫ＼ｌ”_Toc２02８40407”1０．１． 工程項目招標投標概述?ＰAGEREF_Toｃ202８4０4０7＼h41ＨYＰERＬINＫ\l”_Ｔoｃ2０2８４04０8＂１0.2。?工程項目招標投標因素分析?PＡGEＲEＦ＿Tｏc２０２840４０８\ｈ42HＹPERLIＮK\l＂＿Toc２02８40４０9＂1０.3.?招標依據(jù) PAGＥREF＿Ｔoc2０２8404０９＼h44HYPEＲLＩNＫ10.4.?招標范圍?ＰAGEREF＿Toc２０284０410\h4４HＹＰERＬINK\ｌ"_Ｔｏc20２8４04１1＂10。5。?招標方式 PAGERＥF_Tｏｃ2０284０411＼ｈ4４HＹＰＥRＬＩNＫ\ｌ＂_Ｔoc2０284０412＂第1１章?投資估算與資金籌措?PAGＥREF_Toc2０28404１２\h4５HYPERLINＫ＼ｌ”_Toc２0２８40413"11。１.?投資估算?ＰAGEＲＥF_Ｔoｃ2０284041３\h４5HYPEＲLINK\ｌ”_Toc２０2８404１4"11．2． 資金籌措?PＡGＥＲEF_Ｔoc20２８40414\h４5HYＰＥＲＬIＮＫ\l＂＿Ｔoc20２840415”第１2章?財務評價?ＰAＧＥREＦ＿Toc20284041５＼h4７ＨYPＥRLINK12.1．?項目評估依據(jù)?ＰＡＧERＥＦ＿Ｔoｃ202８40４16\ｈ47HYＰERLINK\l”_Ｔoｃ2０２８4０４17＂12.２．?財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇 PAGEREＦ＿Tｏc２０２８４０41７\h47ＨＹPERＬINK＼ｌ"＿Ｔoc2０28４0418"12.3。?財務評價?PAＧEＲEF_Ｔoc２02８４０4１8＼h47ＨYＰＥRＬＩNK\l"＿Tｏc２02840419"12。４．?不確定性分析?PAGＥREF_Toc２028４０419\ｈ４８HＹＰERLＩNK\ｌ＂＿Toc２０2840４20＂第13章?社會評價?PＡGＥREＦ＿Ｔoｃ２０2８4０４2０\h４9HＹPＥＲLＩNK\ｌ＂＿Ｔｏｃ2028404２1"13.1．?項目對社會的影響分析?PAGＥREF＿Tｏｃ202840４21\h49ＨYＰERLINK\l”＿Toc２0284042２"1３．2．?風險分析?PAGEＲEＦ＿Toc2028404２2\h５０HYＰERＬＩNK\ｌ"_Toｃ２0284０4２3"13.3．?社會評價結論?PAＧEＲEF_Toc２02840４23\h５1ＨYＰERＬINK＼l”_Tｏc２02８４0424"第１４章?討論結論與建議?PAGＥＲＥF_Toc２０２8４0４24\ｈ５2HＹPERＬINＫ\l"_Toc２028404２５”14。１。?可行性討論結論?PＡGERＥF_Toc2０284０425\h52HＹPERLIＮK＼l"_Ｔoｃ2０２8４0４２6”14。２。?建議?PAGEREF_Ｔｏc2０２84０426\h５2總論項目背景與概況1、項目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期（1、2、3號樓）項目2、承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì):有限責任公司(外國自然人獨資）注冊資金:港幣２,０00萬元單位住宅:衡陽市珠暉區(qū)沿江路２9號業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人:吳小平企業(yè)負責人:吳小平，男，1９6５年9月30日生于湖南。現(xiàn)年４3歲,自2001年3月在加拿大定居,１9８6年7月畢業(yè)于長沙鐵道學院,獲學士學位；1986年安排到廣州廣鐵集團任職;19８9年調(diào)任廣州市團委工作;1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；１９９２年起從事房地產(chǎn)業(yè),創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū),多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號.期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2００６年4月12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事.在衡陽興建湘江東岸南段風光帶并建設大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻力氣。建設單位簡介:衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設管理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人,其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是閱歷豐富的專業(yè)人員,年開發(fā)能力為50萬多平方米。公司負責人吳小平先生于1９90年開頭涉及房地產(chǎn)，并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅,總開發(fā)套數(shù)５０00多套，銷售業(yè)績始終良好,曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最,是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟進展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強”。20０6年3月，由衡陽市委領導帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建設意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察全都認為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力,具備項目建設開發(fā)資質(zhì),并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設成為抱負中的人文和諧小區(qū).衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)２．4億,其中已擁有土地使用權面積為238畝，按每畝７０萬元估價（已完成征地拆遷)近1.7億，另外風光帶建設投資７521萬元。3、可行性討論報告編制依據(jù)與委托方簽訂的詢問協(xié)議;國家計委計辦投資［200２］15號審定的《投資項目可行性討論指南(試用版）》；國家進展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》;《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。4、編制范圍依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范,對湘水明珠居住小區(qū)一期（１、2、3號樓）項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和討論。5、項目提出的理由項目建設符合國民經(jīng)濟進展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊進展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康進展,必定要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟進展的支柱產(chǎn)業(yè)之一.依據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和討論，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約１．5-2個百分點.衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升,對ＧＤP的貢獻率還將逐步增大。依據(jù)國家有關部門的分析和猜測,我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到200８年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到２2平方米,平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房,住房消費占整個消費的比重將達到１5%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期進展目標是戶均一套、人均一室,力爭2０1０年達到人均建筑面積３5平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正由于房地產(chǎn)投資的帶動作用較大,國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定進展,將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民經(jīng)濟進展的需要。②項目對城市建設將起到促進作用２007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設及產(chǎn)業(yè)進展思路與對策討論總報告》中,提出要把“３＋5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、進展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境美麗的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+５”新型城市群建設的中心城市之一，其經(jīng)濟進展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力,在以長株潭為中心的“3+５”城市群進展建設的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑,提高衡陽城市品位,加強城市輻射功能的目標。依據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2０１０年規(guī)劃，將來１０年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30．18平方米。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)進展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府格外關心的問題之一。同時,隨著衡陽經(jīng)濟的進展和人民生活水平的不斷提高,人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高,近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善.湘水明珠居住小區(qū)一期（１、２、３號樓）項目符合衡陽城市建設總體規(guī)劃,貫徹了“3+5"城市群建設的進展戰(zhàn)略,其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，制造新的城市景觀，提升城市品位都具有樂觀意義。③解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結構的調(diào)整時期,部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免,廣開就業(yè)渠道,解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事.而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是連續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以制造更多的就業(yè)機會.據(jù)有關權威人士測算，我國GＤP每增長1個百分點,全國可新供應8０多萬個就業(yè)崗位,而住宅投資每增加1０%,大約可以拉動GDP增長0.５個百分點，則可供應４0多萬個就業(yè)崗位。因此,住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不行忽視的作用,而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設項目工程之一,將為增加衡陽市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出肯定的貢獻。組織機構與人力資源配置組織機構總經(jīng)理總經(jīng)理銷售部工程部財務部技術部管理部辦公室銷售部工程部財務部技術部管理部辦公室 招標依據(jù)招標范圍序號名稱招標情況備注不招標招標１項目勘察、設計招標２土方工程招標3樁基工程施工招標4土建工程施工招標５裝修裝飾工程招標6水電工程招標7小區(qū)綠化、景觀塑造招標8小區(qū)道路及基礎設施施工招標9重要設備、建筑材料等物資的選購招標10項目監(jiān)理招標招標方式投資估算與資金籌措投資估算資金籌措財務評價項目評估依據(jù)財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇銷售價格依據(jù)建設成本及營銷部門供應的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5％；城市維護建設稅：按實際繳納增值稅７%計算；教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的３%計算;所得稅:稅率為25％.折現(xiàn)率的設定:參考行業(yè)規(guī)定，結合本項加權平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期盼,將財務基準收益率定為1０％；財務評價不確定性分析社會評價項目對社會的影響分析風險分析１、政策風險及防范２、銷售風險及防范3、工期和工