05十月2023云南曲靖房地產市場報告24七月2023云南曲靖房地產市場報告1云南曲靖市房地產市場報告一、曲靖城市概況分析二、曲靖房地產市場分析三、項目地塊分析2云南曲靖市房地產市場報告2一、曲靖城市概況分析1、城市區位2、城市歷史3、城市交通4、城市人口5、城市經濟6、城市規劃7、總結分析3一、曲靖城市概況分析3曲靖區位曲靖，位于云南省東部，是云南第二大城市，東與貴州、廣西毗鄰，西與省會昆明接壤，南連文山、紅河，北與昭通、貴州畢節相連，是云南連接內地的重要陸路通道，素有“滇黔鎖鑰”、“入滇門戶”、“云南咽喉”之稱。曲靖是云南第二大城市，也是云南第二大經濟體，云南重要的工商業城市。曲靖現今面積：面積28904平方公里，常住人口593萬(2012年）。4曲靖區位曲靖，位于云南省東部，是云南第二大城市，東與貴州、廣城市區位城市歷史曲靖在歷史上一直是云南的政治、經濟、文化中心之一。秦漢“五尺道”是最早開辟出的云南“內引外聯”之通道。西漢五朝時期己在曲靖設置味縣。公元225年諸葛亮南征“七擒孟獲”在曲靖會盟設建寧郡。西晉王朝設寧州，曲靖成為全國19州之一。之后500年曲靖一直是云南政治、經濟、文化中心。1983年云南設立曲靖市5城市區位城市歷史曲靖在歷史上一直是云南的政治城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一條高速公路，第一條鐵路，第一條電氣化鐵路，第一條城際列車線路都誕生于曲靖。曲靖西距省會昆明135km，距昆明長水國際機場僅有80多公里，未來時速350KM的滬昆高鐵也將經過曲靖。全市境內有貴昆、南昆，內昆等鐵路干支線穿境而過，六沾鐵路復線已經建成通行.貴昆、南昆兩條電氣化鐵路穿過全市1區市6縣，連接全國主要中心城市。設55個車站，19個大型貨場。目前在建的昆（明）沾（益）鐵路復線，建設中的滬昆高速鐵路曲靖段，將進一步提升鐵路運力，為曲靖的社會經濟發展助力。交通四通八達，對外通達性較好城市區位城市歷史6城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一條高速公路，第一條鐵城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一個少數民族比率低于全國的市，主要分布為漢、彝、回、苗、壯、布依、水、瑤等民族。截至2012年末，全市年籍總人口637萬人，全市少數民族人口數50.4萬人，占總人口的7%。全市常住人口593.7萬人，人口自然增長率6.48‰。麒麟區到2015年，城市建成面積將突破100平方公里，人口達100萬以上，成為云南的第二個百萬人口大城市。到2020年曲靖中心城區面積將突破200平方公里成為云南第二個特大城市。

曲靖現今面積：面積29855平方公里，年籍總人口：637萬人。下轄一區一市七縣，分別是：麒麟區面積1442平方千米，人口78萬。宣威市面積6257平方千米，人口150萬。馬龍縣面積1751平方千米，人口23萬。沾益縣面積2910平方千米，人口47萬。富源縣面積3348平方千米，人口74萬。羅平縣面積3116平方千米，人口59萬。師宗縣面積2858平方千米，人口40萬。陸良縣面積2096平方千米，人口68萬。會澤縣面積6077平方千米，人口98萬。

人口的導入是未來城市發展的重要動力。曲靖人口基數大，但是目前主城區人口僅有78萬，未來城市人口導入有很大的潛力。城市區位城市歷史7城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一個少數民族比率低于全國城市經濟城市交通城市人口經濟總量居區域第二名，人均GDP均居區域前列。屬于區域較強的經濟區。城市區位城市歷史8城市經濟城市交通城市人口經濟總量居區域第二名，人均GDP均居GDP增速位次持續位居全省前列，極大地促進了GDP總量位次的提升連年保持高位增長，整體經濟未來發展空間較大，城市化速度迅速發展將使房地產需求持續增高。城市經濟城市交通城市人口城市區位城市歷史9GDP增速位次持續位居全省前列，極大地促進了GDP總量位次的GDP增速與房地產發展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩定發展高速發展曲靖800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發展期平穩發展期減緩發展期人均GDP與房地產發展關系曲靖10GDP增速與房地產發展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環境福利分房階段，政府為整個產業的主要投資者；區域平行發展。消費者收入水平提高；區域市場發展出現不平衡，地段價值開始顯現；市場存在不規范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規范操作；政府對房地產業的調控主要通過城市規劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產市場以二級市場交易為主、市場為大地產商所主導；土地市場與商品房市場完全規范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結構單一。大量新競爭者介入，開發投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發商注重效益/低成本。競爭者數量進一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結構簡單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大需求增長趨于平穩；改善需求為主；客戶結構復雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應特征單純數量型，產品形式單一，基本無附加值。產品大量出現，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數量與質量并重；產品附加值出現并提高。產品注重質量，價值構成廣泛，產品附加值很好體現。產品形式極為豐富，高質量。曲靖處于快速發展階段房地產市場各發展階段特征分析11發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GD特征觀望期被迫接受期外部環境城市核心區迅速發展，地段價值開始顯現；市場存在不規范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地大量供應，區域市場發展開始出現不平衡，地段價值充分體現；住房福利開始退出歷史舞臺。客戶層面啟動階段延續了生活需求型購房客戶；城市中高端客戶出于改善居住條件和財富占有需求開始大量購置房屋；普通大眾處于觀望狀態，尚未適應住宅完全商品化，等待政策和房價走勢明朗；已二次或多次置業，中高端客戶購房需求慢慢減弱；客戶層面擴大，更為廣泛的客戶開始購置房屋；需求特征生活需求+改善需求（為主）改善需求+生活需求（為主）供應特征城市核心地段逐漸放量，產品形式開始豐富，品質有所提高；中高端客戶改善需求為主，故產品戶型面積較大；各區域大量放量，產品形式豐富，數量和質量并重；普通大眾開始大量購房，迫于房價壓力，戶均面積明顯減小；價格走勢在啟動階段基礎上價格迅速提升價格持續增長，漲幅放緩快速發展階段明顯呈現出“觀望期”和“被迫接受期”兩個階段12特征觀望期被迫接受期外部環境城市核心區迅速發展，地段價值開始分析：1、第二產業比重大，且逐年上升，起到產業支柱作用，城市工業發展強勁，工業作為人口密集型產業，將會有大量的房地產需求；2、第三產業總體量占有相當大的比重，社會服務業有了一定的規模，從事第三產業多為外來人口，他們的剛需是市場非常重要的一部分客戶群，但是第三產業比重逐年下降，社會服務業增長速度相對較慢；3、曲靖的第三產業相對全國主要城市比重相對較低，隨著城市的發展，未來有很大的增長空間，寫字樓和酒店未來存在較大的需求增長空間。當第三產業占比<30，商業和寫字樓市場較落后，占比在30-60之間，寫字樓市場開始活躍，占比>60，酒店業非常發達城市經濟城市交通城市人口城市區位城市歷史13分析：當第三產業占比<30，商業和寫字樓市場較落后，占比在3人均收入及支出逐年增長，且增長速度較快，從社會零售總額看，有效刺激消費市場活力，房地產市場從中獲益幾率增高。城市經濟城市交通城市人口城市區位城市歷史14人均收入及支出逐年增長，且增長速度較快，從社會零售總額看，有城市經濟城市區位城市交通城市人口未來規劃

努力將滇中城市經濟圈培育成為全省加快發展的引擎和區域協調發展的重要支撐點、我國面向西南開放重要橋頭堡的核心區域和連接東南亞南亞國家的陸路交通樞紐、西部區域性經濟中心、支撐全國經濟的重要增長極。 ——《云南省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》曲靖位于我國面向西南開放重要橋頭堡的核心區域城市歷史15城市經濟城市區位城市交通城市人口未來規劃 努力將滇中城市經曲

東部——曲靖增長極：以構建珠江源大城市為目標，拓展對周邊地區和省份的輻射、帶動作用，使曲靖成為全國重要的集生產、加工、貿易、科研為一體的重化工和有色冶金基地；承接黔桂川與東盟自由貿易區的物資集結和運輸樞紐。滇東北通道：以曲靖經曲靖至上海的滬昆鐵路和滬昆高速公路為基礎。滇東北通道連川、渝、黔，直接與成渝經濟帶相接，是中國廣大的內陸腹地和長三角地區進入東南亞、南亞最便捷的陸路通道。——《云南省滇中城市經濟圈區域協調發展規劃（2009年—2020年）》曲靖是滇中城市群重要增長極和滇東北門戶城市經濟城市區位城市交通城市人口未來規劃城市歷史16 東部——曲靖增長極：以構建滇東北通道：以曲靖經曲靖至曲靖是曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇東北、黔西南最大城市。有望成為滇東北、黔西南區域中心城市城市經濟城市區位城市交通城市人口未來規劃城市歷史17曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇東北、黔西南最大城市。

《曲靖市城市總體規劃（2005-2020（修編）》經2005年8月29日，經云南省人民政府云政復【2005】59號批準實施，其主要內容如下：規劃范圍包括一區一市七縣，總面積2.89萬平方公里，現狀戶籍總人口561.2萬人。曲靖市城市規劃區范圍為麒麟區行政轄區，總面積1552.83平方公里，現狀戶籍總人口63.3萬人，其中非農業人口23.3萬人。本次規劃的中心城區指南寧、建寧、寥廓、白石江4個街道辦事處的全部地域：沿江鄉、瀟湘鄉和西山鄉的部分地域，現狀總人口34.2萬人，其中戶籍人口29.2萬人，暫住人口5萬人。現狀城市建設用地33.7平方公里。瀟湘鄉西山鄉沿江鄉中心區城市經濟城市區位城市交通城市人口未來規劃城市歷史18《曲靖市城市總體規劃（2005-2020（修編）》經

城市性質總體規劃將曲靖市規劃發展為滇東中心城市及市域政治、經濟、文化中心，云南省重要的現代工業基地，環境優美的珠江源園林生態城市。中心城區人口規模近期（2010年）60萬人；遠期（2020年）100萬人；中心城區建設用地規模2010年未44.2平方公里，人均建設用地98.2平方米2020年為64.7平方公里，人均建設用地99.5平方米空間結構總體遠景空間結構將花山工業園區納入到整體發展中來，形成都市區域內“一區一片二組團”的空間結構，其中：一區：中心城區，含曲靖西片區、南片區、老城區二片：沾益片區和馬龍片區（含南海子工業園）四組團：珠街組團、越州組團、溫泉組團和花山組團城市經濟城市區位城市交通城市人口未來規劃城市歷史19城市性質中心城區建設用地規模城市經濟城市區位城市交通城市人中心城區功能分區規劃在中心城區建設十一個生活居住片區，一個主中心，二個副中心，一個體育行政中心，三個工業片區，一個儲運物流區，以及城市發展備用地。城市用地發展方向提升老城區，完善南片區，重點建設西片區，南北聯動，創造條件向東。近中期主要向西、向東、適當向南發展、遠期遠景向東、向南發展。重點建設內容城市公共中心建設，加快麒麟南路和珠源東路的城市中心區建設，著手計劃建設西片區的行政文化中心，啟動珠江源大道的體育行政中心建設。老區建設：建設西片新區和南片區。老城區改造：以南城門地區為核心的老城地區，結合歷史街區風貌改造和瀟湘河水系建設，建成具有地方特色和風貌的城市形象展示區。城市經濟城市區位城市交通城市人口未來規劃城市歷史20中心城區功能分區城市用地發展方向城市經濟城市區位城市交通城市1、云南第二大城市，也是云南第二大經濟體，是云南連接內地的重要陸路通道；2、交通對外通達性好，利于人口的導入；3、曲靖人口基數大，但是目前主城區人口僅有78萬，未來城市人口導入有很大的潛力。4、經濟發展迅速，房地產處于快速發展階段；5、人均收入持續增高，做為家庭主要需求的房產，市場活力進一步增強；6、工業主導城市，城市化發展強勁,第二產業不斷上升，工業作為人口密集型產業，將會有大量的房地產需求；第三產業發展較慢，但總量仍在上升，第三產業的增長是寫字樓市場需求的主要動力，寫字樓市場存在一定機會；7、未來人口增長空間大，剛性市場需求大，但是本地的第二產業發達，改善性需求占據很大部分，項目要綜合考慮兩者的需求。8、城市規劃明晰，曲靖位于我國面向西南開放重要橋頭堡的核心區域，曲靖是滇中城市群重要增長極和滇東北門戶。城市向北、向西和向南發展，本項目處于城市核心地帶，位置優勢非常明顯。城市概況總結：城市定位：總體規劃將曲靖市規劃發展為滇東中心城市及市域政治、經濟、文化中心，云南省重要的現代工業基地，環境優美的珠江源園林生態城市。211、云南第二大城市，也是云南第二大經濟體，是云南連接內地的重二、曲靖房地產市場1、房地產市場的整體表現2、在售項目分布及分析3、最近一年內的土地供應情況4、房地產市場的分析總結22二、曲靖房地產市場22房地產市場整體表現1、2012年住宅銷量達到了312萬㎡，實現高速增長，而房地產投資每年都以30%以上的速度增長，未來房地產市場依然很活躍。2、近兩年房價小幅上漲，未來房價依然處于上漲通道。23房地產市場整體表現1、2012年住宅銷量達到了312萬㎡，實曲靖在售樓盤主要南北方向呈帶狀分布，本區域所在的市中心項目較少項目分部324曲靖在售樓盤主要南北方向呈帶狀分布，本區域所在的市中心項目較項目建筑面積（萬㎡）物業類型主力戶型面積段產品布局價格（元/㎡）賣點施工進度備注1

雄業金都國際34住宅、商業80-100㎡兩房、120-150㎡三房兩梯六戶、12戶680012萬平米集中商業、218米超高地標建筑、8000㎡空中花園、精裝公寓。未來城市最核心區挖地基2012上半年入市。2012年3月份開盤，推出500套房源，目前銷售50%。項目區劃情況較好2樂活印象8住宅、商業80-90兩房，120-130三房兩梯四戶、八戶預計均價6500/㎡建筑采用弧形美學設計理念，獨特的孤形環繞式景觀陽臺，延展生活空間，采用中水回用、太陽能供熱等低能耗設施。挖地基沒有正式銷售3時代廣場6住宅100-150㎡三房兩梯四戶6100城市核心地段配套優勢即將交付2012年5月銷售，目前銷售80%項目分部中心區項目25項目建筑面積物業類型主力戶型面積段產品布局價格（元/㎡）賣點項目雄業金都國際建筑面積一共34萬㎡。12萬㎡商業、16萬㎡住宅、6萬㎡超高層。項目規劃三棟37層高層住宅、一棟218米地標建筑。地上五層、地下兩層商業，地下3-5層為停車場。開發商曲靖雄業房地產開發有限公司項目業態商業、住宅、精裝公寓、星級酒店項目特點12萬平米集中商業、218米超高地標建筑、8000㎡空中花園、精裝公寓主力戶型兩梯6戶和12戶。80-100㎡兩房、120-150㎡三房項目價格價格區間5300-7500元/㎡2#樓均價5800元/㎡，3#樓均價6800元/㎡銷售情況2012上半年入市。2012年3月份開盤，推出500套房源，目前銷售50%。項目區劃情況較好客戶郊縣私營業主、城市企業高管等高收入者。注重孩子教育，渴望融入城市中心。施工進度剛剛挖地基235酒店精裝公寓寫字樓個案——雄業金都國際26項目雄業金都國際建筑面積一共34萬㎡。12萬㎡商業、16萬㎡27272828項目樂活印象建筑面積一共8萬㎡。3萬㎡商業、5萬㎡住宅項目規劃三棟高層住宅開發商曲靖恒浩置業有限公司項目業態商業、住宅項目特點規劃有一棟圓形的、30多層的高層建筑，一層一戶，每戶約390平米，可以作為辦公使用。建筑采用弧形美學設計理念，獨特的孤形環繞式景觀陽臺，延展生活空間，采用中水回用、太陽能供熱等低能耗設施。主力戶型一梯一戶、兩梯四戶、兩梯八戶。40-50㎡一房，95-100㎡兩房、110-130㎡三房項目價格預計均價6500/㎡銷售情況項目已經入市兩年，由于拆遷等原因，一直沒有銷售，預計6月份開始銷售。客戶郊縣私營業主、城市企業高管等高收入者。施工進度剛剛挖地基132個案——樂活印象29項目樂活印象建筑面積一共8萬㎡。3萬㎡商業、5萬㎡住宅項目規3030313132323333項目時代廣場建筑面積一共6萬㎡。2萬㎡商業、4萬㎡住宅項目規劃一棟高層住宅開發商曲靖市城市房地產開發有限公司項目業態商業、住宅項目特點城市核心商業地段稀缺住宅產品主力戶型100-150㎡三房項目價格均價6100元/㎡銷售情況2012年5月銷售，目前銷售80%。客戶郊縣私營業主、城市企業高管等高收入者。施工進度基本交房個案——時代廣場34項目時代廣場建筑面積一共6萬㎡。2萬㎡商業、4萬㎡住宅項目規3535項目建筑面積（萬㎡）物業類型主力戶型面積段產品布局價格（元/㎡）賣點施工進度備注1鼎尚名庭12.8住宅80-120㎡兩房三房兩梯四戶4200臨近家樂福在建3層左右主要有31層和33層6棟住宅2

安廈十五城100住宅、商業、老年公寓50公寓、80-90兩房、120三房兩梯四戶3800老年公寓、商業、療養中心等配套、未來城西核心挖地基2012年8月開盤，推出2棟公寓、一棟住宅樓，約4萬㎡，銷售約60%。3龍澤園32住宅80-90㎡兩房，120-130三房兩梯、四戶、六戶5500低密度成熟社區現房項目尾盤4佳宸華庭3住宅40-60㎡公寓式酒店公寓4000精裝公寓酒店挖地基預計4月中旬推出5鼎盛世家31住宅80-130㎡兩房、三房兩梯四戶、六戶35002.2容積率低密度社區、白石江公園挖地基目前正在內部銷售。6麒麟嘉園81住宅、商業90-100三房、120-140㎡三房兩梯四戶4200大型配套社區，白石江大面積綠化公園及大型商業廣場即將交付項目2011年1月首次開盤，目前整體銷售20萬㎡。7祥瑞花園8.5住宅90-140兩房、三房兩梯四戶4000——封頂目前在售房源較多8尚鄰雅苑11住宅、商業90-130兩房、三房兩梯四戶3200區域商業中心在建到6層左右12年9月推出2東樓約3萬㎡，銷售50%。項目分部中心區項目北區項目36項目建筑面積物業類型主力戶型面積段產品布局價格（元/㎡）賣點項目安廈十五城建筑面積100萬㎡項目規劃老年公寓、商業、療養中心等配套、未來城西核心開發商安廈集團項目業態商業、住宅、酒店，老年公寓投資產品主力戶型兩梯四戶，40-50㎡一房，95-100㎡兩房、120-130㎡三房項目價格均價3800/㎡銷售情況2012年8月開盤，推出2棟公寓、一棟住宅樓，約4萬㎡，銷售約60%。客戶郊縣私營業主、上班族，少量投資客。施工進度剛剛挖地基個案——安廈十五城在售區域37項目安廈十五城建筑面積100萬㎡項目規劃老年公寓、商業、療養項目建筑面積（萬㎡）物業類型主力戶型面積段產品布局價格（元/㎡）賣點施工進度備注1

翠湖灣10住宅120-140三房小高層一梯兩戶3800一梯兩戶設計、緊鄰500畝人工湖封頂2011年5月開盤，目前整體銷售70%2安廈主語城12住宅80-90兩房，120-130三房兩梯四戶未售圍合式建筑布局挖地基沒有銷售3恒大名都70住宅、別墅81兩房、110三房兩梯四戶4500（精裝）低密度別墅社區、高品質開發商高層封頂在售小高層4500元/㎡；別墅1萬元/㎡項目分部中心區項目北區項目西區項目38項目建筑面積物業類型主力戶型面積段產品布局價格（元/㎡）賣點恒大名都位于曲靖市經濟技術開發區瑞和西路北，項目總占地面積625畝，總建筑面積80萬平米，毗鄰25萬平米白沖水庫（現名“靖湖”）。未來將配置共9.2萬平米配套設施，其中包括5.7萬平米五星級酒店，1.5萬平米商業街，1.1萬平米恒大劇院（目前尚未啟動），5200平米高檔會所，3800平米雙語幼兒園（已在建）個案——恒大名都39恒大名都位于曲靖市經濟技術開發區瑞和西路北，項目總占地面積6項目概況項目名稱：恒大名都項目地址：曲靖市經濟技術開發區瑞和西路北物業類型：高層、雙拼別墅容積率：1.97綠化率：56%棟數：一期共104幢戶數：總戶數5300戶（目前在售300多套高層，180套雙拼別墅）入住情況：2012年年底交房面積區間：別墅240-370㎡，高層80-122㎡開發商：恒大地產集團物業公司：金碧物業40項目概況項目名稱：恒大名都項目地址：曲靖市經濟技術開發區瑞和4141項目建筑面積（萬㎡）物業類型主力戶型面積段產品布局價格（元/㎡）賣點施工進度備注1麒麟嘉城50住宅、商業107-120㎡三房兩梯四戶360020萬平米商業、13萬中央廣場、4萬平米湖景公園挖地基項目預計4月底銷售。南區最大的城市縱合體2吉大上元8住宅90㎡兩房、110三房兩梯四戶3400——在建6層左右項目12年10月份開盤，推出2萬㎡，目前銷售60%3云嶺桂圓3住宅120-143㎡三房兩梯四戶3600緊鄰南城門城市核心區在建10層左右項目2012年初推出目前銷售70%4陽光上城23別墅、高層住宅90-120三房兩梯四戶3800南區綜合性宜居大盤，低密度社區在建10層左右2011年首次開盤，目前在售高層5坤城30別墅、小高層住宅120-140㎡三房一梯兩戶3500低密度社區、地中海風格建筑在建5層左右2012年4月份開盤項目分部中心區項目北區項目西區項目南區項目42項目建筑面積物業類型主力戶型面積段產品布局價格（元/㎡）賣點

麒麟嘉城位于曲靖南市區中心，公園生態湖邊，項目定位為城市綜合體，集寫字樓,酒店,賣場,專業市場,觀景住宅,風情商業街,公園于一體。

總占地約460畝，總建筑面積57萬㎡。隨著城市南擴西進的建設，曲靖南市區形將成一個高級住宅區為主的高端消費人群群體。

曲靖南市區規劃人口10萬，區內主要集聚政府機構和高檔住宅小區，隨著入住率的增加，區域未來消費潛力巨大，為將來商業發展奠定了堅實基礎。即將推出個案——麒麟嘉城43 麒麟嘉城位于曲靖南市區中心，公園 總占地約460畝，總建筑項目基本情況項目名稱：麒麟嘉城項目地址：子午路與文筆路交匯處（豐田4s店對面）物業類型：多層、小高層、高層戶數：共3000戶，一期300戶入住情況：一期于2011年10月交房，二期兩個標段在建，于2011年6月開盤（已售罄，許可銷售面積4.6萬㎡）。三期預計四月開盤，目前正在挖地基面積區間：住宅86-125㎡，商鋪70-700開發商：曲靖麒麟房地產開發經營有限公司44項目基本情況項目名稱：麒麟嘉城項目地址：子午路與文筆路交匯處4545規劃主題:一核一軸展兩翼麒麟嘉城------商業定位46規劃主題:一核一軸展兩翼麒麟嘉城------商業定位46三個主體部分A區、商務、娛樂B區、大賣場、影院、汽車博覽C區、住宅、公園、風情街47三個主體部分A區、商務、娛樂B區、大賣場、影院、汽車博覽C區項目綜述：

項目分為三個主體部分，A區為酒店、寫字樓、步行街，以商務、娛樂購物為主；B區為大賣場超市，以3D影院、汽車博覽會為主；C區為住宅底商的風情購物街。圍繞12萬平米的公園及休閑廣場進行規劃設計建設。主要優勢：1、湖景住宅；2、高品質的城市綜合體；3、20萬平米的商業支撐南市區(沃爾瑪超市已簽約入駐）；4、是曲靖首家采用低碳環保材料的項目。48項目綜述： 項目分為三個主體部分，A區為酒店、寫字樓、步行街位置面積（畝）每畝地價（萬元）受讓方曲靖市樂豐路北側、寥廓北路以東20.56265.46云南靖興集團置業有限公司金江路南側，經八路東側63.36109.53曲靖自厚房地產開發有限責任公司南片區子午路東側、靖江路南側18.23152.64曲靖市臺僑經濟技術房地產開發有限公司南片區金江路南側、珠江源大道延長線西側95.40119.91曲靖市城市房地產開發有限公司南片區平安路西側、云玉路北側、靖江路南側59.70114.98曲靖市大自然房地產開發有限責任公司南片區平安路東側、云玉路北側49.92114.59云南曲靖宏豐房地產開發有限公司金江路以南、金寶路西側13.46238.10曲靖麒麟房地產開發經營有限公司云玉路以南、金寶路西側8.28334.72曲靖麒麟房地產開發經營有限公司南片區云玉路南側、珠江源大道延長線西側69.92119.56曲靖金江房地產開發有限公司珠江源大道西側，文筆路北側82.57117.14云南華升房地產開發有限公司麒麟北路東側、區四中以內7.48345.30曲靖市立得房地產開發有限責任公司金江路南側、月雨路東側22.91119.97曲靖華廈房地產開發有限公司紫云路以東，鳳苑路以南42.47202.52曲靖貴廣房地產開發有限公司麒麟西路南側、市二幼北側6.23645.81云南曲靖宏豐房地產開發有限公司最近一年內的土地供應情況市場2012土地供應約560畝，按照容積率3.5計算，未來一到兩年約有130萬㎡的新增供應，而目前市場在售項目未來存量約500萬㎡，但是多分布在城市近郊，未來市場存在一定壓力。但是可以看到，城市核心地段住宅項目非常稀缺，在供求上本項目市場壓力較小。49位置面積（畝）每畝地價（萬元）受讓方曲靖市樂豐路北側、寥廓北1、曲靖北區主要是以中高端住宅為主，南區以剛需客戶為主，西區為中高端豪宅為主；2、中心城區價格和其它區域差別非常大，主要是由于其它區域配套發展相對較慢，而中心城區城市配套尤顯得可貴，另外中心城區項目較少也是一個原因；3、產品主要以80-100㎡兩房和120-140平米的三房為主，中心城區主要以130平㎡豪宅為主。布局上多采用兩梯四戶。產品設計上突出大陽臺、大飄窗等，以突出項目特色；4、項目銷售條件較為寬松，基本上只要開始動工就開始銷售，很多項目剛挖地基已經可以開盤；5、在售項目去化情況都較好，基本上很少有大量剩余的房源；6、客戶主要是周邊郊縣和本地的企業高管，另外昆明由于房價高企，也有約30%的人到這邊投資。隨著高鐵的開通，房價必然上漲。7、2012年曲靖住宅銷量達到312萬㎡，未來隨著房地產投資快速增長，市場會更加活躍。房地產市場總結分析：501、曲靖北區主要是以中高端住宅為主，南區以剛需客戶為主，西區三、曲靖商業房地產市場1、商業發展歷史2、商業網點布局分布3、各個商圈分析4、未來商業發展趨勢51三、曲靖商業房地產市場51曲靖作為一座資源型城市和工業化城市。其商業的發展相對滯后。缺乏商圈和高端品牌，臨街小規模商鋪發達。曲靖的商鋪、成熟的商業項目基本上都集中在麒麟南路沿線。當地居民的商業消費行為，也基本集中在麒麟南路及其分支干道上。即便是各個支路、交叉路的臨街商鋪，也是因為人們要從各個方向去到麒麟南路。隨著近年來城市發展，麒麟南路的商業已趨于飽和，眾多商業地產項目的開發區域已經逐漸向麒麟南路南北兩端擴撒，如南城門區域、麒麟北路等。未來曲靖的商業發展將逐漸打破當前麒麟南路的帶狀商業格局。商業歷史52曲靖作為一座資源型城市和工業化城市。其商業的發展相對商業類型物業名稱位置經營模式租金元/㎡市場定位物業特點購物中心美佳華·麒麟商業廣場麒麟北路與交通路交匯處租賃+扣點40-400目前定位最高購物場所以沃爾瑪、蘇寧電器為主力店，頂層配以外婆橋、香圣客等知名餐飲業態，以及兒童游樂園，形成典型的復合型購物中心。百貨商場曲靖百貨大樓麒麟南路與南寧西路交匯處扣點14~25%扣點中檔、中低檔傳統的百貨商場，主營服飾、鞋帽箱包、化妝品、床品等，屬于大眾化的消費場所，也是曲靖當地比較成熟的商業網點。曲靖新百貨大樓麒麟南路與南寧西路交匯處扣點14~25%扣點中檔、中低檔業態與曲靖百貨大樓相比較豐富，除了傳統百貨外，還包括國美電器、新知圖書城、季季紅等，項目整體定位仍偏向于大眾化消費。社區型購物中心瀟湘時代廣場南城門廣場珠江源大劇院旁租賃60-100中檔、中高檔該項目屬于瀟湘新區的商業配套設施，主要餐飲與娛樂。步行街區文化路步行街麒麟花園以南租賃100-220中低檔以街鋪為主，主營低端女裝、飾品。該步行街距離僅200米左右，整體商業品質較低。專業市場麒麟家具廣場麒麟北路與三江大道交匯以北租賃30-50中檔屬于大型專業市場，主營各類家具，經營面積近2萬平米。臨街底商百貨二三線品牌專賣店，主要服飾、鞋包麒麟南路沿線租賃200-400中檔曲靖的主力商業形態，單鋪面積在40-150不等，主要沿麒麟南路分布。商業歷史商業網點在營業項目53商業類型物業名稱位置經營模式租金元/㎡市場定位物業特點購物中商業類型物業名稱位置經營模式市場定位物業特點購物中心明珠東方城麒麟北路與三江大道交匯處待定定位中高端項目占地300畝，定位為城市綜合體，集旅游、購物中心、五星級酒店、商業步行街、SOHO辦公寫字樓等為一體，屬于未來曲靖中心城市區的商業CBD購物中心麒麟嘉城南片區中心公園生態湖邊待定定位中高端項目總占地約1000畝，定位為城市綜合體，集寫字樓,酒店,賣場,專業市場,觀景住宅,風情商業街,公園于一體，屬于未來南片區的城市附中心。購物中心匯寶中心翠峰路待定定位中高端寫字樓經營失敗后，物業整改為商住樓出售目前在建的商業項目商業歷史商業網點54商業類型物業名稱位置經營模式市場定位物業特點購物中心明珠東方美佳華·麒麟購物廣場文化路步行街玄壇路商場南寧西路手機一條街滇東商城曲靖新百大、曲靖百貨大樓麒麟巷酒吧一條街飛龍商業廣場中天嘉園金城百貨瀟湘時代廣場麒麟南路沿街商鋪商業歷史商業網點55美佳華·麒麟購物廣場文化路步行街玄壇路商場南寧西路手機一條街曲靖的商業發展都呈現線狀分布，依托主干道麒麟南路，發展臨街商業。基本上，曲靖的商圈都集中在麒麟南路沿線，其最繁華的商業帶自麒麟南路南端的南城門開始向北延伸至麒麟花園。沿線的商圈具體包括：1、麒麟花園商圈；2、麒麟巷商圈；3、玄壇路商圈；4、文化路步行街商圈；5、阿詩瑪商圈；6、南城門商圈。大型商場包括玄壇路商場、曲靖新百大、曲靖百貨大樓、滇東商城、飛龍商業廣場、中天嘉園、金城百貨等。文化路步行街商圈玄壇路商圈麒麟巷商圈主干道麒麟南路麒麟花園商圈阿詩瑪商圈南城門商圈曲靖商圈分布示意商業歷史商業網點56曲靖的商業發展都呈現線狀分布，依托主干道麒麟花園商圈主商圈——麒麟花園商圈該商圈位于麒麟東路、南路、西路、北路四條城市主干道的交匯處，商圈內主要包含一個大型的商業地產項目——美佳華麒麟商業廣場以及若干街鋪。該區域由于銜接玄壇路、文化路步行街、立得商業酒吧街，聚集大量的人流，是曲靖人逛街必到之處。麒麟花園周圍還有以中高檔商鋪為主的都市商城、有酒吧一條街的另一入口、沃爾瑪、蘇寧電器等大型主力店也入住麒麟商業廣場。作為當前曲靖市區的主力商業中心區，該商圈的業態組合是最為綜合的，包含了超市、百貨、餐飲、家電等，但這些復合業態都集中在美佳華麒麟商業廣場內，商圈內的其他區域仍是以中低端百貨街鋪為主。商業歷史商業網點商圈分析57麒麟花園主商圈——麒麟花園商圈該商圈位于麒麟東路、南商業歷史商業網點商圈分析58商業歷史商業網點商圈分析58主商圈——阿詩瑪商圈阿詩瑪商圈該商圈位于南寧西路與麒麟南路交叉的十字路口，即原來的阿詩瑪轉盤，是曲靖商業的繁華區域。區域內包有曲靖百貨大樓、曲靖新百大及臨街店鋪，主營業態以傳統百貨和餐飲為主，包括國美電器、新知圖書城，季季紅火鍋等，定位仍屬于中低檔的大眾化消費。曲靖百貨大樓二樓入口與天橋相連，具有一定商業優勢，但賣場內業態檔次和品牌知名度與外圍街鋪無明顯差異。曲靖新百大的品牌定位相對高一些。作為本地傳統、成熟的商業中心，曲靖百貨大樓及曲靖新百貨大樓在當地良好的的信譽及口碑，因此消費客源相對穩定。商業歷史商業網點商圈分析59主商圈——阿詩瑪商圈阿詩瑪商圈該商圈位于南寧西路6060新興商圈——南城門商圈南城門商圈該商圈位于麒麟南路段以南城門為中心所輻射的區域。現狀：商業氛圍較淡薄，主要以臨街店鋪為主，經營的業種雜亂，沒有形成規模效應。但是中天佳園、金城百貨的建設完成提升片區商業價值。商業歷史商業網點商圈分析61新興商圈——南城門商圈南城門商圈該商圈位于麒麟南路段6262南寧西路以西——手機一條街手機一條街南寧西路以西是曲靖最大的通信市場。沿街有滇東商城、中信手機廣場、西華通訊、移動通信大世界、國際一線手機品牌專賣店等中、大型賣場。滇東商城面積32000平方米，目前經營業態為家具家居、福萬家超市購物中心、國美電器。經營效果欠佳，運營商正在進行業態調整當中。目前，南寧西路西段是輔商業支道中最繁華的一條已形成曲靖手機市場專賣區域。商業歷史商業網點商圈分析63南寧西路以西——手機一條街手機一條街南寧西路以西是曲6464娛樂中心——麒麟巷商圈麒麟巷商圈麒麟巷商圈位于麒麟花園以東，是曲靖的娛樂中心，其地位類似于昆明的昆都。主營業態為娛樂和特色餐飲，主要包含酒吧、迪吧、咖啡吧和特色餐廳。商業歷史商業網點商圈分析65娛樂中心——麒麟巷商圈麒麟巷商圈麒麟巷商圈位于麒從以上內容來看，目前曲靖的各個商圈均是圍繞麒麟南路而呈帶狀分布。現狀：服飾百貨類業，麒麟南路眾多的臨街門面，二線品牌居多，整體檔次和商品價位低，對高端百貨和一線品牌并未形成可供進駐的大環境。家電行業，在曲靖，有國美電器、蘇寧電器、飛龍商業廣場等多個家電賣場，完全可以滿足曲靖人的需求。

未來：，麒麟南路的商業品質將得到提升，曲靖商圈會逐漸由帶狀變成塊狀分布，規劃也將由塊狀中心來帶動片區的發展。曲靖的主力消費多來自公務員、教師、私營業主等中等收入人群，高收入者往往選擇去昆明消費。商圈分析總結：66從以上內容來看，目前曲靖的各個商圈均是圍繞麒麟南路而片區位置租金/月/m2備注中心商業區麒麟南路沿線麒麟南路沿線街鋪200-400，位置較好的區域達到500業態以百貨為主，國內二、三線品牌，主營服飾、鞋包皮具文化巷120-200主營低端百貨，類似昆明的螺螄灣，其商位在中介的掛牌為10平米，1500元/月玄壇路150-300主營二、三線品牌服飾，風格趨于年輕化市中心片區百源聽城80

贏城世家30-80

南寧北路30-80

陽光花園30-80

南城門瀟湘時代廣場80-150瀟湘新區的商業配套設施，商鋪面積基本在300平米以上，主營餐飲、娛樂臨街商鋪60-150該區域當前商業氣氛淡薄，但現階段已有多個商業地產項目開發，未來有較大的增值潛力西片區西苑小區50-150

商業歷史商業網點商圈分析商圈租金67片區位置租金/月/m2備注中心商業區麒麟南路沿線麒麟南路沿線麒麟南路沿線的街鋪是當前租金最高的區域。目前，其街道鋪面的租金每月200—400元/平米不等，個別門面因為區位優勢，租金達到每月500元/平米以上。在一些次級商圈如玄壇路、文化路步行街等區域，其租金在120-300元不等。此外在一些非商圈區域，臨街鋪面的租金基本在30-100元之間。南城門租金：68麒麟南路沿線的街鋪是當前租金最高的區域。目前，其街道鋪面的租樓層主營業態4F兒童玩具、兒童樂園、童裝童鞋、新知圖書城、季季紅3F內衣、針織用品、床上用品、體育用品、文化用品、羊毛衫、新知圖書城2F少淑女裝、成熟女裝、商務男裝、休閑裝、肯德基、國美電器1F化妝品、皮具皮鞋、鐘表、數碼器材、珠寶、肯德基傳統百貨商場——曲靖新百大商業歷史商業網點商圈分析商圈租金個案分析69樓層主營業態4F兒童玩具、兒童樂園、童裝童鞋、新知圖書城、季商場平面示意1F2F70商場平面示意1F2F70商場平面示意3F4F71商場平面示意3F4F71購物中心——美佳華·麒麟商業廣場樓層主營業態4F現代婚紗攝影、辦公區3F兒童樂園、餐飲、美容美發2F休閑男女裝區、內衣區1F尙美化妝品專區、鞋區、精品男女裝區、運動區半地下沃爾瑪出入口、中國移動、蘇寧電器B1沃爾瑪B2停車場美佳華·麒麟商業廣場位于麒麟南路北端（麒麟花園旁），建筑面積58422.45平米，地下三層，地上四層，定位為集旅游、休閑、購物、娛樂、健身、餐飲等為一體的大型商業綜合體。據了解，麒麟商業廣場07年12月開盤，位置較佳的商鋪售價高達70000元/平米。

商業歷史商業網點商圈分析商圈租金個案分析72購物中心——美佳華·麒麟商業廣場樓層主營業態4F現代婚紗攝影商場平面示意73商場平面示意73商場實景74商場實景74曲靖的城市商業產品形態分為臨街鋪面、傳統百貨商場、購物中心、商住綜合體。現狀麒麟南路一直是曲靖“馬路經濟”式的商圈，但是隨著城市的發展，麒麟南路開始呈現兩端各自壯大局面，以阿詩瑪為中心，麒麟南路北有麒麟商業廣場，南有中天嘉園、金城百貨以及瀟湘時代廣場。未來臨街的小商鋪業主由于是各自經營，在商業中缺乏統一管理，因此小商戶經營模式很容易被淘汰，而近年來新開發的商住一體的項目如金城百貨等在商鋪銷售方面都是采用售后返租的模式，經營模式為統一經營，業主購買項目商鋪后交給管理公司統一招商，統一管理。這種租售模式，降低了投資風險，因此未來曲靖商業地產的形態將更多的以商住綜合體的形式出現。個案總結分析：75曲靖的城市商業產品形態分為臨街鋪面、傳統百貨商場、購物中心、在未來5-10年的時間，城市中心商業區會隨著麒麟花園商業區的發展和即將建設的東方明珠大型商業綜合體的建成而逐漸向北移動，與此同時南市區新規劃建設的城市中央歡樂區也將建成，未來將形成沿麒麟路縱向南———中———北，三大商業片區。麒麟路N商業歷史商業網點商圈分析商圈租金個案分析未來趨勢76在未來5-10年的時間，城市中心商業區會隨著麒麟花園

南片區商業區將主要偏重于餐飲、娛樂、休閑的功能定位，新規劃的南區居住人口將超過10萬，此區域地形寬廣便于更好的空間規劃和整體開發，以及后期的輔助建設都有很大的發展空間，同時相比較外圍大環境更優于城市中心區和城北區。南片區商業區77南片區商業區南77麒麟南路向來是曲靖最為繁華的商業中心，正是這條街道被認為是曲靖600萬人的經濟、政治、文化、交流中心。這里集中了曲靖大量的中高檔商業，吸引著曲靖主城區40萬人口，平均每天近5萬的人流量，成為曲靖休閑、娛樂、購物中心。城中心區商業區78麒麟南路城78隨著珠江源大道的建成通車，將主城區和沾益縣之間的通行時間減少至8分鐘，沿道路兩邊的商業布局也逐漸形成，城北區將會成為新興的商業中心區，隨著今后規劃發展的大方向逐漸北移，城中心商業區域可能將被城北商業區逐漸覆蓋或者替代，最終形成一個聯通中、北商業區的大型商圈。珠江源大道市中心區商業區79隨著珠江源大道的建成通車，將主城區和沾益縣之間的通行商業地產開發格局判斷商業成熟區麒麟城區以南，偏向于服務業，社區商業主城區以西，受到貴昆鐵路一定影響，商業地產項目還有待發展主城區以東，即珠江源大道沿線，目前處于開發初期當前麒麟南路沿線的商業已經飽和