居住性物業(yè)管理掌握住宅小區(qū)、高級公寓、別墅特點及不同居住物業(yè)的管理方法第一節(jié)住宅小區(qū)管理

住宅小區(qū)就是一個社會的縮影，是一個“微型社會”。住宅小區(qū)管理既有對物業(yè)本身的管理，又有對出入和使用物業(yè)的各種各樣人的管理；住宅小區(qū)管理既要創(chuàng)造物質(zhì)文明環(huán)境，又要創(chuàng)造精神文明環(huán)境；住宅小區(qū)管理既要實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益，又要實現(xiàn)環(huán)境效益和心理效益。含義：簡單說是指人們集中成片居住的區(qū)域或區(qū)塊。

86年全國城市工作會議提出新建小區(qū)的概念：是指按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則開發(fā)建設起來的，并達到一定規(guī)模，具有比較齊全的公共配套設施的居住區(qū)域。住宅小區(qū)可分為居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團三種規(guī)模。一般來說：居住區(qū)：住戶10000-15000戶，人口30000-50000人；居住小區(qū)：住戶2000-4000戶，人口7000-15000人；居住組團：住戶300-700戶，人口1000-3000人。最小單位是生活單元。一、住宅小區(qū)與住宅小區(qū)管理概述

（一）住宅小區(qū)概述1、住宅小區(qū)的功能

1）住宅小區(qū)的居住功能住宅有為人們提供避風遮雨、繁衍后代的居住棲身之處的功能，這是住宅小區(qū)最重要也是最基本的功能。住宅小區(qū)首先為人們提供了休息的場所和環(huán)境，其次才是為服務、商業(yè)、幼教、文體等提供場所。因此，住宅小區(qū)管理首先應保證為人們提供舒適、方便、優(yōu)美的休息場所和環(huán)境。2）任宅小區(qū)的社會功能居民的活動是社會活動，住宅小區(qū)是居民群聚的地區(qū)，還有許多社會團體如行政治安機關(guān)、商業(yè)服務、文化教育、銀行等，它們共同為居民服務、從而形成了一個相互影響、相互制約的社會網(wǎng)絡。住宅小區(qū)的社會功能齊全與否，直接影響著小區(qū)內(nèi)入際關(guān)系的和睦性，居住環(huán)境的安全性，社會活動的多樣性和文明建設的出色性。3）住宅小區(qū)的服務功能城市經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)的綜合開發(fā)及城市規(guī)劃，要求住宅小區(qū)具備完備和多樣的服務功能，為居民提供多項目、多層次的服務、既包括教衛(wèi)系統(tǒng)的托兒所、幼兒園、小學、中學、醫(yī)療診所、衛(wèi)生防疫站等，也包括商業(yè)、餐飲系統(tǒng)的飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等、還包括文化體育娛樂服務系統(tǒng)的圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室、游戲機等，以及其他如銀行、郵局、家電維修部、煤氣站等的服務系統(tǒng)。住宅小區(qū)的服務功能多樣化決定了小區(qū)管理的服務性。4）住宅小區(qū)的經(jīng)濟功能首先，由于住宅小區(qū)管理是一種契約化信托式管理，體現(xiàn)著一種買賣交換關(guān)系，并且在管理中還開展房屋買賣租賃的中介經(jīng)營服務，而房屋買賣和租賃體現(xiàn)了商品買賣交換關(guān)系，因此住宅小區(qū)經(jīng)濟功能便在買賣交換關(guān)系中產(chǎn)生。其次，由于隨著城市住宅商品化的不斷推進和深化，住宅商業(yè)化管理服務便應運而生，住宅小區(qū)內(nèi)所有的管理服務都是有償?shù)模≌^(qū)的經(jīng)濟功能便也產(chǎn)生了。2、住宅小區(qū)的特點

1）住宅結(jié)構(gòu)具有整體性和系統(tǒng)性

2）住宅小區(qū)具有建設集中統(tǒng)一化和功能多樣化的特點

3）住宅小區(qū)具有產(chǎn)權(quán)多樣化的待點

4）住宅小區(qū)具有社會化的特點(二)住宅小區(qū)管理概述1、住宅小區(qū)管理涵義住宅小區(qū)管理是指對新建住宅小區(qū)和老城區(qū)的整個區(qū)域管理，也是對整個區(qū)域內(nèi)的居住行為的管理，即對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑、市政公用設施的維護、修繕，公共衛(wèi)生、交通、治安、市場以及環(huán)境容貌的維護與整治等。2、住宅小區(qū)管理目標1）實現(xiàn)經(jīng)濟效益的目標2）實現(xiàn)社會效益的目標3）實現(xiàn)環(huán)境效益的目標4）實現(xiàn)心理效益的目標3、住宅小區(qū)管理的主要任務

1）有計劃地籌集住宅小區(qū)管理經(jīng)費，提高住宅小區(qū)管理費的使用效果

2）增強住宅功能，搞好小區(qū)配套設施建設，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境

3）建立健全管理機構(gòu)和制度，加強小區(qū)物質(zhì)文明和精神文明建設，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境

4）探索住宅小區(qū)管理新思路二、住宅小區(qū)管理的內(nèi)容（一）房屋及房屋設備的管理1、房屋及房屋設備的使用管理房屋及房屋設備的使用管理主要是為了維護規(guī)劃、設計的嚴肅性。在房屋使用管理中，首先應規(guī)定要求住(用)戶按建筑設計用途使用，不得隨意改變房屋的用途。

2、房屋及房屋設備的維修管理房屋及房屋設備的維修管理主要是對房屋及房屋設備進行日常養(yǎng)護、維修及進行大、中修和更新改造。住宅小區(qū)的房屋及房屋設備的維修管理與一般房屋及房屋設備的維修管理相同。3、房屋及房屋設備管理的實施途徑

1）制訂房屋及房屋設備使用規(guī)則制度加強對住(用)戶的宣傳教育，與住(用)戶簽訂使用公約。

2）建立報修制度及維修管理制度

3）開展統(tǒng)一的專業(yè)維修管理

（二）住宅小區(qū)環(huán)境的維護管理住宅小區(qū)環(huán)境的維護管理，主要是為了保持小區(qū)內(nèi)環(huán)境的優(yōu)雅、寧靜、安全和美。其具體內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)違章建筑、市政公用設施、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安、車輛交通等管理。其中環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安、車輛交通管理除了應遵循一般物業(yè)的管理規(guī)律外，還有住宅小區(qū)管理的特有內(nèi)容。

（三）小區(qū)內(nèi)的各種特約、便民日常服務和多種經(jīng)營服務1．特約服務特約服務是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶需要，利用專業(yè)特長，旨在方便住戶而受其委托，雙方約定后提供的各種有償?shù)奶丶s、特需服務。如房屋代管、室內(nèi)情潔、家電維修和土建維修裝飾、家庭護理、接送小孩等等。

2．便民服務開展住宅小區(qū)的便民服務主要是在小區(qū)內(nèi)建立各種商業(yè)和交通網(wǎng)點以及文化娛樂和教育設施，為小區(qū)居民生活提供方便。

3.經(jīng)營性管理服務經(jīng)營性管理服務是物業(yè)管理企業(yè)為補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費不足，發(fā)揮企業(yè)的能動作用，實行“一業(yè)為主．多種經(jīng)營”策略而在小區(qū)內(nèi)積極開展的多種經(jīng)營服務項目，如代理房屋經(jīng)租、投資咨詢、中介等。在住宅小區(qū)內(nèi)開展的多種經(jīng)營服務也要注重社會效益和環(huán)境效益。（四）創(chuàng)建文明住宅小區(qū)，開展精神文明建設1、建立住宅小區(qū)精神文明公約

2、開展精神文明建設的管理內(nèi)容

1）遵守和維護公共秩序的管理

2）愛護公共財物的管理

3）行為文明的管理3、住宅小區(qū)精神文明建設的形式

1）利用小區(qū)內(nèi)各種傳媒工具和文娛康樂活動場所，組織開展住宅小區(qū)的各種公益性活動，包括組織各類體育比賽、舞會、文藝、體育、文化活動等，以加強住戶之間的交往與聯(lián)系、培養(yǎng)群眾體育活動和公民意識，聯(lián)絡感情，增強友誼。2）開展創(chuàng)建文明單位活動，如文明居民小組、文明家庭、文明樓和文明住宅小區(qū)活動。

3）開展人際交往，推行“社團”活動。物業(yè)管理企業(yè)可以組織一個活躍的準社團組織，經(jīng)常利用節(jié)假日，組織內(nèi)容車富多樣的社區(qū)活動，還可以組織海外觀光旅游，力求把物業(yè)管理企業(yè)變成住宅小區(qū)群眾的核心，使人們信任、親近、依賴和求助于它，以更好地開展住宅小區(qū)的文明建設。（五）住宅小區(qū)達標考評1、申報的基本條件

1）符合城市規(guī)劃建設要求，配套設施齊全。如住宅面積80000、別墅20000、大廈30000平米以上，入住率85%以上。

2）取得省級優(yōu)秀稱號一年以上。

3）規(guī)章制度。

4）無重大責任事故。

5）未發(fā)生有關(guān)收費、房屋質(zhì)量等方面的重大投訴。2、全國示范住宅小區(qū)標準（8項59條，每項賦予不同的分值，滿分100分，得分不得低于98分）三、平房、高層和售后住宅的管理（一）平房住宅的管理由于平房住宅在我國城市住宅中占有相當大的比例，而且平房住宅使用年數(shù)多，長期失修失養(yǎng)，質(zhì)量安全差，因此城市住宅管理中的平房住宅管理還占有重要位置。1、平房住宅的特點：

1）使用年限長

2）設備設施簡陋

3）公用部位的設備設施利用率高、負荷大

4）易相互干擾，公共關(guān)系問題突出平房住宅建筑形式往往是以若干房間組成的，如北方的“三合院”、“四合院”，同一院落居住多戶人家。男女老幼、職業(yè)特點、生活愛好、起居休息、風俗習慣等各不相同，而一些日常生活如洗衣、做飯、出入大門等又都必須在公共部位進行，所以易相互干擾產(chǎn)生矛盾，公共關(guān)系問題較突出。2、平房住宅管理

1）房屋管理以確保住用安全為重點及時進行危、急、漏的修繕工程，并將預檢預修與計劃輪修相結(jié)合，有計劃地改造危陋房屋。

2）優(yōu)先修復公用設備設施平房住宅的公用設備設施負荷大、易損壞，其損壞產(chǎn)生的影響又較大，所以平房住宅管理的特點是優(yōu)先修復公用設備設施，對其進行重點維護。

3）保護有代表性的建筑

（二）高層住宅的管理1、高層住宅的特點

1）建筑標準高、面積大、規(guī)模大高層住宅一般都在18層以上，每幢的建筑面積都在2萬平方米以上。

2）住戶多、居住人口集中、涉及面廣如深圳海富花園的4幢35層高層住宅、常住人口3500人，占地僅7032平方米。可見人口密度之大。

3）設備設施多且復雜、專業(yè)化程度強一般包括：高壓配電房和備用發(fā)電機、高低壓電纜、電線等供電系統(tǒng)；水泵、備用水泵設備、蓄水池等供水系統(tǒng)；比一般住宅水壓高得多的消防系統(tǒng)，電梯和安全監(jiān)控通訊系統(tǒng)等。2、高層住宅管理

1）治安管理要求嚴格由于高層住宅住戶多，居住人口多，涉及面廣并且隱蔽死角多，因此治安管理要求嚴格。要有嚴格的查證登記制度，嚴格管理外來探訪人員；物業(yè)管理企業(yè)的管理部門對業(yè)主和住戶的情況應十分熟悉和了解，并配合派出所、計劃生育等有關(guān)政府部門加強人口管理。

2）強化房屋及房屋設備設施管理由于高層住宅設備設施多且復雜、專業(yè)化程度強，加上高層住宅建筑規(guī)模大，大修更新費用昂貴，因此對其日常的保養(yǎng)維修非常重要，要加強對其管理。長春市物業(yè)管理學校舉行防火演練

12月13日，長春市物業(yè)管理學校為創(chuàng)建“平安校園”舉行防火演練，這是學生們在緊張有序地撤離大樓。3）有償特色服務項目需求多高層住宅中有一部分是涉外房產(chǎn)，這些涉外房產(chǎn)的業(yè)主90％以上是港澳同胞、他們對衣、食、住、行、用等方面的要求較高、因此，物業(yè)管理企業(yè)對這些高層住宅除了日常管理服務外，還要積極開展多種特色服務，開拓多種特約特需服務項目。如、代理申請戶口、辦理家具進口申報、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓租賃介紹、代雇保姆等等。第二節(jié)別墅的物業(yè)管理一、含義庭院式、2-3層獨立居室和住宅，四面臨空；也有連體，三面臨空；還有經(jīng)營式別墅，供短期休假用，一般都是依山傍水，環(huán)境宜人，和自然景觀相結(jié)合。二、管理的特點與要求（一）特點1、服務要求高2、特約服務多3、收費高：北京16-40元/平米歐式別墅:黑龍江省鐵力市朗鄉(xiāng)大森實業(yè)有限責任公司

建造木屋別墅

大理蒼海高爾夫別墅自然人文遺產(chǎn)中稀缺居住價值

大理蒼海高爾夫別墅位于國家地質(zhì)公園偉岸奇峻的蒼山腳下。在浩渺煙波的洱海湖畔，昔日大理南昭古國皇家寺院三塔崇圣寺旁，規(guī)劃了4066畝翠玉般的土地——蒼海高爾夫球場。……

"納帕溪谷"是受美國葡萄酒產(chǎn)區(qū)中最富盛名的小鎮(zhèn)--納帕谷地（NapaValley）的啟發(fā)。著名導演Arau.Acfonso為尋找《云中漫步》影片中一片帶有夢幻色彩的葡萄園，親赴歐洲、澳洲和南美各地，最終選定了位于舊金山以北80公里的納帕溪谷。

納帕谷地風景美麗、淳樸自然，近200家釀酒廠，出產(chǎn)美國品質(zhì)最高的葡萄酒，以紅酒文化、莊園文化成為昭負盛名的旅游風景度假地。

本案中，溪谷，源自項目地塊被兩條河--沙溝河和葫蘆河緊緊環(huán)抱，源于視野中清晰的燕山余脈，這山水之間的秀美就是我們的溪谷。

由于項目的規(guī)劃、景觀、建筑、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝飾設計均由北美加力佛尼亞的著名設計團隊，所以我們希望以納帕谷地醇正的紅酒品質(zhì)、自然淳樸的景色來借喻這片高品質(zhì)社區(qū)。事實證明，我們做到了，而且比預期的要好。

納帕溪谷，活水、活氧，別墅味道，精彩生活智利別墅PangkorLaut

是一個私人擁有的海島，位于馬六甲海峽，離馬來西亞西海岸三英哩。雖然海島共計300英畝，但只有少部份被開發(fā)成風景旅游和莊園，周圍環(huán)繞二百萬年未經(jīng)損壞的灌木和熱帶雨林。同時海島只對住客開放，是理想完美的避世樂園。148棟Malaysian樣式豪華別墅在PangkorLautangkorLaut

主風景區(qū)，八個