鏖戰，廣州別墅廣州別墅市場專項培訓2021年5月6日第一局部：廣州別墅第二局部：鏖戰分析第三局部：品我風氣第一局部廣州別墅一、整體分析1、廣州別墅分布金沙洲板塊〔4〕從化板塊〔6〕花都板塊〔14〕番禺板塊〔7〕蘿崗板塊〔5〕增城板塊〔5〕時代糖果中海金沙熙岸元邦-山清水秀圣普拉多島岸別墅玖瓏湖桃花源芙蓉半島溢盈湖畔天馬河國際公館天湖峰境美林湖假日半島綠茵豪苑雅圖奧園南航碧花園金碧御水山莊萊茵水岸居禮-潤園珠光流溪御景珠江國際城東方夏灣拿逸泉山莊保利香雪山萬科城合生帝景山莊龍光比華利山金地荔湖城恒大山水城鳳凰城綠野山莊銀匯府邸頤和高爾夫山莊招商金山谷新光城市花園錦繡銀灣翡翠藍灣南沙碧桂園南沙境界南沙濱海花園保利林語山莊全廣州主要別墅工程40個恒大御景半島一、整體分析2、廣州別墅供給金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊全廣州可售別墅產品共計2158套，其中花都板塊貨量最大，蘿崗板塊貨量最少；五一成交，花都由于美林湖和玖瓏湖的強勢推貨，取得148套的銷售業績，增城加號的銷售那么由于鳳凰城和山水城的銷售有所提升可推貨量——250套總體推貨——831套總體推貨——371套總體推貨——142套總體推貨——302套總體推貨——262套五一成交——15套五一成交——148套五一成交——25套五一成交——9套五一成交——50套五一成交——10套一、整體分析5、廣州別墅總體競爭金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊江景公交站臺廣告南湖高爾夫王子山風景區芙蓉帳風景區高爾夫自然風景區溫泉高爾夫蘿崗新區府科學城群山環繞世界大觀山水資源價格優勢新塘產業集群帶永和、開發區產業帶成熟居住大盤林立近天河商業帶完善的交通網絡山水資源豐富各區域優勢都非常明顯位于該區中心的，僅蘿崗板塊區域開展潛力一、整體分析5、廣州別墅總體競爭金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊居住人口混雜交通網絡暫未完善眾多洋房工程中的別墅距離廣州車程遠板塊銷售印象差各工程配套薄弱距離廣州車程遠板塊形象屬中檔在售工程較少，關注低區域內配套短期未成熟距離廣州較遠板塊形象較一般配套較為低檔各區域劣勢均非常明顯郊區劣勢所帶來的其他軟肋短期內難以改善板塊升值潛力期望低南沙區交通及配套未成熟一、整體分析5、廣州別墅總體競爭金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊6大板塊，目前最受市場和買家關注的，主要為花都、蘿崗及番禺板塊〔華南板塊局部〕，由于各板塊短期內都較難完善其地域配套等軟肋，該格局短期內不會有大改變綜合評分：7居住氣氛濃厚，但檔次較低，但對于別墅買家而言，交通便利，優勢的江景資源是其重要的優勢和吸引點綜合評分：8大盤林立，但缺乏成熟的生活配套和區域成熟度，山水資源、高爾夫受到別墅買家親睞，但較遠的交通時間和費用本錢令客戶考慮頗多，升值潛力不明確板塊長期不屬于廣州客戶關注的重點，經歷房產寒冬后，該區域原本的投資類買家劇減，后期走勢堪憂綜合評分：5由于蘿崗新城的快速建設，加快該區域物業〔尤是別墅物業〕升值，與市區半小時車程等綜合因素，使其在別墅競爭中占盡先機綜合評分：9板塊內擁有成熟別墅大盤〔鳳凰城〕優質山水資源〔山水城〕高爾夫〔金地荔湖城〕，綜合性強，但板塊形象中低檔及距離市區遠一定程度上限制了其開展綜合評分：7板塊兩極分化較為明顯，南沙新區工程，受關注度低，交通配套的短期缺乏更減低客戶信心，華南板塊【二龍戲珠】，又是市場長期熱炒的工程，在市場上還是有一定的號召力。綜合評分：7第二局部鏖戰分析一、競爭篩選1、競爭別墅分布金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊頤和高爾夫山莊玖瓏湖美林湖萬科城龍光比華利山合生帝景山莊保利林語山莊保利香雪山金山谷新光城市花園恒大山水城金地荔湖城保利香雪山面對40個別墅工程，在產品差異性、價格類比及客戶選擇三個單項參考比較后，認為【頤和高爾夫】【玖瓏湖】【美林湖】【萬科城】【新光城市花園】具有較大的競爭參考價值二、個盤分析1、玖瓏湖項目玖瓏湖項目位置花都區九龍湖國際社區占地113萬㎡總建80萬㎡總貨量將分為6期開發建設現貨狀況一期占地24萬平米，總建12萬平米，269套現推戶型430-870㎡的獨棟別墅為主，另加少量單位面積介于348-352平方米之間的雙拼別墅開盤時間2009年5月1日現行價格20000元/㎡推廣語傳奇相遇非偶然所成根本數據二、個盤分析1、玖瓏湖銷售情況五一推出85套，銷售約80套二、個盤分析1、玖瓏湖營銷推廣二、個盤分析1、玖瓏湖現場實景大門二、個盤分析1、玖瓏湖現場實景沿途二、個盤分析1、玖瓏湖現場實景高爾夫球場二、個盤分析1、玖瓏湖現場實景樣板房二、個盤分析2、美林湖工程位置 花都區山前大道 占地 坐擁30000畝休閑森林，8000畝生態湖面總建 未知 總貨量 未知 現貨狀況 “金色溪谷〞組團，首推約50套現推戶型 山地聯排庭院別墅，戶型面積300～380平方米開盤時間 2007年5月1日 現行價格 3800元/㎡起，均價6000元/㎡ 推廣語 超越期望的別墅夢想 根本數據二、個盤分析2、美林湖銷售情況在售五一共銷售15套單位二、個盤分析2、美林湖戶型分析美林湖別墅，主力居住層2層；局部有三層半平層面積的露臺；地下室和車庫〔車庫在地下室〕均計算進銷售面積；外圍花園較小，且不做植被綠化鋪裝，多以簡易瓷磚鋪面；充分利用天然植物裝飾別墅外立面；臥室開窗面較窄，采光較為不利；全屋頂采用歐式斜坡頂，頂層房間利用率有所降低；二、個盤分析2、美林湖戶型分析一層戶型優點——入戶先進休閑區，挑空，采光優質；首層設置老人房，方便家中老人居住；客廳小躍式，增加生活情趣；停車后直接由地下室入戶，形成多種入戶方式，保證私密性；一層戶型缺點——入戶庭院浪費客餐廳空間；整體屋院難以到達南北對流，餐廳無采光；客廳無挑空，缺乏別墅大氣的感覺；玄關緊靠上下樓梯，行動較為不便；一層無直接前后花園，景觀有限；二、個盤分析2、美林湖戶型分析二層戶型優點——

三房設置，滿足家庭居住用房；主人房全套房設計，包含衣帽間；設側露臺，增加附送面積；南向臥室帶大陽臺；二層戶型缺點——

走道狹窄，不方便多人行走；主臥室無陽臺配置；僅庭院挑空，有景觀卻浪費了使用空間；單側采光露臺，可利用率低；三房排布緊湊，無法滿足別墅的舒適感；二、個盤分析2、美林湖戶型分析負一層戶型優點——雙車位設置，帶電閘平安門；配置影音房，增加社交和功能區；南北天井設置，增加地下室采光通風；衛生間配置，增加社交功能便利；負一層戶型缺點——地下室全計算銷售面積，無附加值可言；車位占據大半空間，其余空間可利用率低；局部單位三層露臺二、個盤分析2、美林湖營銷推廣二、個盤分析2、美林湖營銷推廣二、個盤分析2、美林湖營銷推廣西班牙風情節二、個盤分析2、美林湖現場實景二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園根底數據項目玖瓏湖項目位置白云區南湖邊（頤和山莊內）占地40萬㎡總建10萬㎡總貨量將分為3期開發建設現貨狀況在推二期產品50套現推戶型400-1000㎡的獨棟別墅和聯排別墅為主開盤時間2009年4月現行價格18000-30000元/㎡推廣語現代英倫生活姿態二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園銷售情況五一成交1套，3680萬二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園戶型分析二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園戶型分析二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析3、頤和高爾夫莊園現場圖片二、個盤分析4、新光城市花園根底數據占地面積：500畝〔約33萬平方米〕別墅類型：聯排別墅〔坡地〕別墅風格：南加州別墅面積：320-600㎡〔一期〕270-280㎡〔二期〕別墅數量：78套〔一期〕78套〔二期〕別墅價格：16000-18000元/㎡〔一期〕12000元/㎡〔二期〕附送空間：50-150㎡花園、60㎡地下室、20㎡露臺二、個盤分析建筑立面新光的別墅調性較為匹配現時買家需求和美感，對加州風情的園林包裝也較到位，將示范區和產品用風情統一包裝，客戶較接受，產品認同度有提升；4、新光城市花園二、個盤分析產品分析－280TH地下室層——

單車位，配工人房，洗衣間，雙洗手間；無公共社交空間；首層——客餐廳別離，無客房；設置前后花園，但未能做到前后連通；樓道底設置洗手間，不方便日常使用；4、新光城市花園二、個盤分析產品分析－280TH二層——三房設計，單邊雙臥房外出景觀陽臺；次主人套房卻無陽臺配置，且單房大小甚至無客房大，面寬缺乏；三層——主人房配置全面，干濕別離，感覺較浪費空間；露臺位置較小；主人房外出露臺，進深缺乏，使用性不強；4、新光城市花園二、個盤分析產品分析－270TH地下室層——

單車位，配工人房，洗手間在樓梯口位，不方便使用；無公共社交空間；首層——客餐廳別離，無客房；設置前后花園，但未能做到前后連通；樓道底設置洗手間，不方便日常使用；4、新光城市花園二、個盤分析產品分析－270TH二層——

三房設計，單邊雙臥房僅一邊有外出陽臺；次主人套房卻無陽臺配置，且單房面寬甚至無客房大，采光面狹窄；三層——主人房配置全面，干濕別離，感覺較浪費空間；露臺位置較小；主人房外出露臺，進深缺乏，使用性不強；4、新光城市花園二、個盤分析根底資料5、萬科城【明】占地面積：2.8萬平方米建筑面積：1.7萬平方米別墅類型：聯排別墅、小高層洋房別墅風格：現代中式院別墅別墅面積：210-230㎡別墅數量：50套別墅價格：15000-17000元/㎡〔毛坯〕附送空間：80-230㎡花園、50-80㎡地下室、40-60㎡露臺成交情況：至今推出單位共計20套，至今成交13套，其中，2月開售當日僅成交5套，由于銷售受阻，后期的成交單位價格有所下調，調至15000-16000元/㎡的毛坯均價水平；二、個盤分析銷售情況5、萬科城【明】小高層洋房〔五一前已售罄