在房地產市場由增量開發轉向存量運營的過程中，房企迅速實現全產業鏈布局，產業鏈下游的家居裝飾領域成為不少房企涉足的“第二增長曲線”。與此同時，作為社區“最后一公里”的物企，與家裝業務關聯度極為密切，在物企增值服務板塊，也出現了家裝業務的身影。在增值服務中，以美居、中介、家政保姆、零售生鮮、社區傳媒為主要構成的大板塊業務占比逐漸增加，而美居作為企業多條賽道中收入占比最高的業務，在物企利潤增長空間中發揮著重要作用。據不完全測算，目前我國家裝市場的行業規模超過3.5萬億元。上半年以來，受房屋竣工提速帶動，家居零售額同比增長30%，其中6月月竣工面積達8898萬平方米，同比增長67%，而家具零售額同比增長13.4%。從物企的角度而言，如何在萬億級市場“大蛋糕”分一杯羹，值得業界關注。01六成上市物企布局美居業務從行業的未來趨勢來看，越來越多房企、物企布局美居業務，美居收入在業績中的占比也在不斷增大。隨著購房者“拎包入住”的趨勢越來越明顯，房企也在做相應的卡位，以實現客單價最大化的導向去獲取流量入口。地產、物業、家裝之間有著很強的關聯度，房子交付之后的首個業務場景就是家裝服務，所以物業公司具備天然的客源引流優勢。在切入美居各個熱點賽道的公司不斷增多的情況下，物企便是不可或缺的一個分支。目前，美居業務已成為物企增值業務收入中重要的組成部分，其中涵蓋針對新交付的毛坯房裝修，以及業主的整體裝修、拎包入住、存量房改造裝等服務。據不完全統計，截止2021年6月，正式介入美居領域的上市物企已達6成，其余4成也在美居賽道有相關動作。40%圏：上市物企美居業務布局散顯占比情況量占比情況■布局40%圏：上市物企美居業務布局散顯占比情況量占比情況■布局■未布局上市物企美居業務布局數02美居占增值收入比例最高超60%從已公布數據的企業看，美居收入占增值服務收入比例均值已接近30%。其中，時代鄰里、藍光嘉寶服務、正榮服務、旭輝永升服務4家物企美居收入占增值服務比重更是超過50%。以占增值服務比重最高的時代鄰里為例，其美居業務占增值服務比重已高達63%，美居已成為其重點布局的業務板塊，早在2020年，時代鄰里聯合12大家居品牌共建全生命周期的美居服務體系，并且在前期案場、物業維修、房屋交付、線上平臺、營銷活動、家政服務等各類生活及消費端實現全方位引流。

從美居收入占總營收比例來看，超過10%的一共4家，分別是合景悠活服務、藍光嘉寶服務、旭輝永升服務、正榮服務，其中合景悠活服務占比高達19.1%。而2020年美居業務收入最高的是旭輝永升服務，以4.55億元營收位居行業首位。按照旭輝永升服務的計劃，未來3年內美居業務收入將實現10億，并發布了泛家居平臺“旭惠美家”。此外，保利物業、藍光嘉寶服務收入緊隨其后，同屬第一梯隊。70%s.oo60%50%40%30%20%10%70%s.oo60%50%40%30%20%10%C%%■關居戰入［憶元）?占增悄服薈牧入比例2020年部分上市物企美居業務收入占比情況備注：部分企業含生活服務、其他增值服務等（旭輝永升、藍光嘉寶、恒大物業、遠洋服務、時代鄰里、正榮服務、榮萬家）03兩大主流模式破局新賽道切入美居熱點賽道的房企眾多，他們從產業鏈上的“生產端、整合端、平臺”分走“蛋糕”。從物企在業務中的功能來看，一是物企作為主體來承接美居業務，即“物企自營模式”；二是背靠集團作為主體，物企為集團美居業務引流，即“物業引流模式”。具體而言，物企自營模式需要整合技術、產品、服務和客源等方面資源，因此，企業整合能力是決勝關鍵。這與企業自身實力、市場占位及集團支持度都密不可分。“旭惠美家”與“世茂美凱龍”是自營模式的典型，也是2020年物企在美居領域的典型“嘗試”。雖同為自營模式，但旭輝永升與世茂服務又存在較大差異。旭輝永升旨在整合供應鏈資源，重點培育孵化。2020年12月16日，旭輝永升服務平臺“旭惠美家”正式發布，基于“平臺+生態”的戰略，充分整合房屋交付、物業服務優勢，從而構建的一個社區泛家居服務平臺。在客戶購房階段、交付階段提前介入與推廣個性化家裝的定制服務，交付入住后利用發展社區O2O的方式將“旭惠美家”的家裝業務和業主線上商城“永升活”聯動起來。此外，旭輝永升還采用了社區線下體驗店的方式引流，讓業主在社區1公里內就可以實景體驗裝修、滿足選材及一站式的置家需求。世茂服務則聯手家居行業龍頭，以雙方優勢整合行業全產業鏈條，打通從新房批量家裝、交付定制裝修、二手房翻新等全周期服務。容群痿道選擇旭惠美家物企層直：旭擁永升狼答正式進軍家居服務市場TOBTOCTOB:圭材、設醫、涼具軟裝、智能呆居、駅居曰用品等全品類產品供應庭及全登運營服務TOC：線上咨詢、選品、坊下體驗、冢居空間整體設計、家居產品優選配苴、物流配送、上門安裝等展每物企層面：世茂屣務與紅星美凱龍合作并整合艱方優勢切入美居賽道TOBTOCToB:全家居產業雜望舉平臺，致力于靳廣犬中小家裝、代理商彊業捉供昴完善的供應鏈脂務ToC:新房批盤精睪、交付宦制裝修、全屋軟裝、家電，數力于為用戶提供一站式家居購物體驗物企自營模式布局特征第二種模式則為物業引流模式，物企在整個業務鏈上位集團充當引流的作用。而引流模式下，其收入的結算方式或是以傭金分成計提，這也是該模式下的物企美居收入沒有想象中高的原因。另外，引流效果不僅在業主特征、物企的引流能力，與企業所提供的美居服務息息相關。早期，各家房企在裝修領域均有介入，但在整個產業鏈上的站位和布局的深度則千差萬別，這將很大程度上影響最終“拎包入住”業務的發展以及物企的引流效果，因此對企業的全產業鏈布局以及運營實力有很大的考驗。房企中碧桂園、恒大和萬科均以物業引流模式為主。其中，碧桂園體系最具家裝基因。碧桂園家裝業務從建材生產、家居品牌到硬裝工程，其產業鏈跨度長且扎得深，早期以服務自有物業為主。2015年，碧桂園正式創立“橙家”平臺，將內部裝飾業務市場化，產品涵蓋硬裝、軟裝、整裝、智能家居和生活零售在內的五大板塊，致力于提供一站式家整裝套餐服務。此前，碧桂園已涉足美居業務生產端，成立現代筑美，專注工程家居定制服務領域，曾為多家房企提供工程家居集成配套服務。對于碧桂園而言，從前端產業鏈的現代筑美向“一體化拎包入住”延展，基礎比較扎實，但能否將前期在批量生產端所積累的優勢，發揮到未來定制化生產方面將成為一大考驗。此外，恒大主要以平臺整合為導向，以供應商平臺的角色切入美居領域萬科則通過嫁接各房企破局精裝，不僅做整合端的拎包入住，其體系下也有TOB的供應商平臺。房企美居業務戰略定位客戶群體賽道選擇碧桂園橙家集團層面搭展「是碧桂園碧+主活圈核心成員TOC為主硬裝、軟裝、個性化裝修宦制.拎包入住現代筑美集團層［SlfeMi碧樣同集歷投資3000萬美金成立TOB集研發、設計、生產、銷售、物流、安裝于—體工程家居集成配套服務恒大恒騰蜜家集團層聞：恒大的一系列家居跨界部署都是以恒騰網絡為主體而展開「恒騰網絡集團是由恒大和騰訊聯合控股TOB,TOC建材、家具、定制、家電、軟裝一站式服務、拎包入住物企引流模式下三大房企美居業務布局特征從典型地產企業來看，物企在地產切入美居賽道的戰略道路上責任重大。因此，如何增加與客戶、業主端的觸點以實現引流、盤活資源成為物企入局美居業務首要思考的問題，從而為新業務的拓展提供堅實有力的基礎。由于美居業務中家裝