第七章房屋及設施設備管理（第三節共用設施設備的運行管理（）一、制訂合理的運行計劃根據設施設備和物業的實際情況所制訂的合理使用計劃，應包括開關機時間、維護保養時間、使用的條件和要求等方面的內容，如電梯的運行時間、臺數和停靠樓層，中央空調機組的開關機時間和制冷量、供應范圍和溫度，路燈或噴泉的開關時間等。這些內容會根據具體物業的實際情況和季節、環境等因素的變化而有所區別，以滿足安全、使用、維護和經濟運行方面的需要。二、配備合格的運行管理人員物業服務企業應根據設施設備的技術要求和復雜程度，配備相應工種的操作者，并根據設備性能、使用范圍和工作條件安排相應的工作量，確保設施設備的正常運行和操作人員的安全。必須采取多種形式，對職工進行多層次的培訓，培訓內容包括技術教育、安全教育和管理業務教育等，目的是幫助職工熟悉設施設備的構造和性能。操作人員經培訓考核合格后，才能獨立上崗操作相關工作專業的設備。供配電、電梯、鍋爐運行等特殊工種還須經政府主管部門組織考核發證后憑證上崗。三、提供良好的工作環境工作運行環境不但與設施設備的正常運轉，減少故障，延長使用壽命有關，而且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，還應有良好的照明和通風設備等。四、建立健全必要的規章制度實行定人、定機和憑證操作設備制度，不允許無證人員單獨操作設備，對多人操作的設施設備，應指定專人負責。對于連續運行的設施設備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。操作人員必須遵守設施設備的操作和運行規程。五、設施設備的狀態管理設備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進行檢查和校驗，通過檢查可以全面掌握設備技術狀況的變化和劣化程度，針對檢查發現的問題，改進設備維修工作，提高維修質量和縮短維修時間。按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對設備進行的檢查，在運行值班巡視中實施；定期檢查是在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查，屬定期維護保養內容。(二)設備的狀態監測設備的狀態監測分為停機監測和不停機監測(又稱在線監測)，是在設備運行使用過程中通過相關的儀器儀表所指示的參數，直接或間接地了解掌握設備的運行情況和設備自身狀態。設備的狀態監測應根據不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。對動力設備、壓力容器、電氣設備、消防設備等安全性要求較高的設備，應由專業人員按規定期限和規定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗，接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件試驗，發電機啟動、消防報警、水泵啟動，管道試水等系統試驗。通過試驗可以及時發現問題，消除隱患，安排修理。在設備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術掌握設備運行設備診斷技術是預防維修的基礎，目前應用中的技術手段主要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統等。設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作用，主要表現在：它可以監測設備狀態，發現異常狀況，防止突發故障和事故的發生，建立維護標準，開展預防性維修和改善性維修；較科學地確定設備修理間隔期和內容；預測零件壽命，搞好備件管理。六、節能管理（了解）通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經濟的節能方式。能源消耗可以用下式表達：∑Wn＝Wn——設備系統的綜合能耗量；Wb——設備(或產品)標準能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費的能源；Ws——因維護保養不善設備損壞造成的能耗；Wf—傳輸、保管及其他非正常消耗；Wsb——設備狀況不良，運行中浪費的能源。以上除Wb外，其余均屬浪費掉的能源，因此，節能的主要任務，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。具體措施包括：落實組織和管理體系。要建立有物業服務企業領導和業主參加的，覆蓋各個管理環節和所有用能設施設備的節能體系。業主和有關物業服務企業領導在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節能工作順利開展的根本保證。加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識。加強對各級管理人員、技術人員和操作工的培訓。要系統地對上述人員進行能源科學管理知識、熱工基礎理論和節能技術改造途徑等方面的教育，使其增強責任感和緊迫感。建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，據物業設施設備的運行要求與性質，準確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標準。在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用。這樣可以減少設備的能量相對損失，減少固定能耗部分。調整設備運行時間，實行節能運行程序，特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開關時間。技術改造節能也稱為投資性節能，通過對設備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設備的更換，提高設備技術水平或工藝水平，降低能源消耗。在設備和技術狀況一定的情況下，采取管理手段節能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設備或產品的合理消耗，這時以管理手段節能就達到了極限，要進一步提高節能水平，還可以靠改造和更換設備及技術。由于技術和工藝的改進，一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了另一方面，在新設備、新工藝的條件下，又會產生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術熟練程度不足、設備未達到最佳狀態及未合理使用等原因，又會造成新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節能效益也會不斷提高，又會進一步提出需要解決的技術問題。通過科技進步，解決了生產中的技術問題或提高了技術