上海典型購物中心案例研究分析上海高力物業(yè)參謀零售物業(yè)代理及咨詢部2021年06月港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)－背景恒隆集團(tuán)是一家在中國內(nèi)地和香港享有盛名的頂級(jí)地產(chǎn)開展商，業(yè)務(wù)范圍包括商場(chǎng)及商鋪、寫字樓、住宅、效勞式寓所、工業(yè)、寫字樓物業(yè)以及停車場(chǎng)等，是一家多元化的物業(yè)開展公司。經(jīng)過長時(shí)間的研究及觀察，恒隆集團(tuán)于1992年在多個(gè)城市中鎖定上海為進(jìn)軍中國內(nèi)地的第一站。港匯廣場(chǎng)〔GrandGateway〕坐落于華山路、虹橋路側(cè)交界處、地鐵一號(hào)線徐家匯站上蓋，俯瞰上海徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，總面積40余萬平方米，一期港匯廣場(chǎng)及第一座住宅樓于1999年完工，二期兩幢辦公樓、一所效勞式公寓及第二座住宅樓已經(jīng)與2006年全部完工。2003年恒隆開始進(jìn)一步拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)將在各主要城市投資總共18個(gè)工程。迄今位置，恒隆已經(jīng)在上海、天津、沈陽、無錫、濟(jì)南擁有了7所物業(yè)。港匯廣場(chǎng)－簡(jiǎn)介港匯廣場(chǎng)－位置一覽徐家匯CBD港匯廣場(chǎng)購物中心開業(yè)時(shí)間：1999年總建筑面積：13萬平方米營業(yè)面積：7萬余平方米公共活動(dòng)空間：6萬平方米樓層：地上6層，地下一層兩期建成〕房間數(shù)：635套配套：高級(jí)私家會(huì)所、屋頂游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，花園等租戶大多為外籍人士。港匯廣場(chǎng)－工程布局 港匯中心寫字樓 總建筑面積：13.4萬平方米 〔中國首座雙塔商務(wù)樓〕 樓高：225米，〔51層〕 主要租戶：荷蘭銀行、adidas、 威伯科、百勝餐飲集團(tuán), OMNICOM等世界著名企業(yè) 港匯公寓 物業(yè)組成：港匯花園一座、二座、 港匯效勞式公寓 總建筑面積：8.5萬平方米〔分 港匯廣場(chǎng)－樓層布局 中庭廣場(chǎng) 風(fēng)情街 出入口14個(gè) 觀光直達(dá)電梯12部 手扶電梯一上一下?商場(chǎng)兩局部有空中走道相互連接，一樓充分利用主、輔樓間 的開放空間打造戶外風(fēng)情街，充分挖掘土地價(jià)值的同時(shí)也豐 富了商場(chǎng)整體的層次感?1500㎡的中庭廣場(chǎng)是人流的集中地，4部觀光電梯和8部手

扶電梯把這里消費(fèi)者導(dǎo)向商場(chǎng)各處?低樓層設(shè)置零售，高樓層設(shè)置餐飲、娛樂等目的性消費(fèi)店鋪?大型主力店設(shè)置在商場(chǎng)深處的輔樓內(nèi)，引導(dǎo)商場(chǎng)內(nèi)人流有序

流動(dòng)58%25%13%4%零售餐飲娛樂其他

港匯廣場(chǎng)－亮點(diǎn)解析港匯廣場(chǎng)大幅提高了餐飲、娛樂、等商戶在商場(chǎng)內(nèi)的比重，集購物、餐飲、娛一站式消費(fèi)場(chǎng)所

大量開放空間

人與環(huán)境互動(dòng)

差異化定位樂、休閑、旅游、文化等全方位業(yè)種為一體，以寬敞宏大的空間和休閑自在的氣氛，讓顧客體驗(yàn)一站式全享貼心效勞。港匯廣場(chǎng)建筑面積的46％是公共區(qū)域和開放空間！包括設(shè)有39級(jí)大臺(tái)階的2,500平方米戶外廣場(chǎng)、6層階梯的燈光噴水池組和商場(chǎng)內(nèi)直徑達(dá)45.6米、支座標(biāo)高35米的中庭巨大玻璃采光穹頂。這些空間自然而有序地會(huì)聚或引導(dǎo)著消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的“流動(dòng)〞，也為整體氣氛的營造增添了色彩。整個(gè)商場(chǎng)布局清晰大氣、裝飾風(fēng)格時(shí)尚前衛(wèi)，輝煌高雅。商場(chǎng)各樓層都規(guī)劃了特色區(qū)域，燈光、墻體、電梯等建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)得體，力求給消費(fèi)者帶來輕松舒適的愉快感覺，令顧客盡享購物的休閑意趣。為了應(yīng)對(duì)徐家匯商圈強(qiáng)大的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，港匯廣場(chǎng)針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力較高的特點(diǎn)，特別引進(jìn)了一系列國際標(biāo)竿服裝品牌，大幅提升了商場(chǎng)檔次。同時(shí)，華納兄弟和上海永樂股份聯(lián)合經(jīng)營的永華電影城和商場(chǎng)底層的華聯(lián)生活館等品牌也均是同等業(yè)態(tài)中的高端形態(tài)。B1主要租戶列舉：

精品超市：華聯(lián)超級(jí)生活館

運(yùn)動(dòng)用品：名店運(yùn)動(dòng)城

休閑服飾：EBASE

餐飲：肯德基休閑服飾運(yùn)動(dòng)用品精品超市主動(dòng)線總面積：2,700平方米37%19%主要業(yè)種：

精品超市

運(yùn)動(dòng)用品

休閑服飾

餐飲

主要業(yè)種占比

7%超市運(yùn)動(dòng)用品服飾餐飲肯德基 37% B1與地鐵相通，設(shè)置了群眾消費(fèi) 的休閑服飾和餐飲。 B1設(shè)置了針對(duì)周邊高檔寫字樓里白領(lǐng)的精品超市。港匯廣場(chǎng)－業(yè)態(tài)布局主要業(yè)種：

國際名牌服飾

國際名牌鞋包

配飾主要租戶列舉：

國際名牌服飾：DKNY

國際名牌鞋包：BALLY

配飾：ROLEX護(hù)膚品：ZA、FANCL香水：NINARICH、KENZO咖啡：星巴克、ICEASON餐飲：棒！約翰

護(hù)膚品、香水

咖啡&甜品

餐飲主要業(yè)種占比配飾鞋包服飾1F

配飾餐飲、咖啡、甜品餐飲、咖啡、甜品服飾鞋包主動(dòng)線總面積：2,540平方米45%3%10%4%8%30%服飾鞋包配飾護(hù)膚品&香水咖啡&甜品餐飲 一樓主要是國際名牌服飾、鞋包，從整體上提升了港匯的品質(zhì)。 一樓還設(shè)置了臨街的餐飲、咖啡甜品，營造了輕松休閑的氣氛，增加了消費(fèi)者停留的時(shí)間。港匯廣場(chǎng)－業(yè)態(tài)布局主要業(yè)種：

女士服飾

鞋包

配飾

咖啡主要租戶列舉：

女士服飾：Jessica

鞋包：BCBGirls、DISSONA

配飾：AGATHA

咖啡：COSTACOFFEE咖啡鞋包74%17%服飾鞋包配飾咖啡服飾服飾配飾配飾主動(dòng)線總面積：3,730平方米主要業(yè)種占比

5%

4%

二樓以女士服飾為主，主要客群是具有消費(fèi)能力且時(shí)尚的年輕女性。在整體上也提升了港匯的時(shí)尚感覺。

二樓設(shè)有鞋包專區(qū)，可以滿足消費(fèi)者對(duì)鞋包的消費(fèi)需求。

港匯廣場(chǎng)－業(yè)態(tài)布局2F3F主動(dòng)線總面積：3,650平方米童裝

內(nèi)衣男女服飾主要租戶列舉：

童裝：PIPPY、MOOMIN

兒童用品：智高、樂高

男裝：BENSHERMAN、BANISS

女裝：ONLY、VEROMODA

內(nèi)衣：TRIUMPH

23%

主要業(yè)種：

童裝

兒童用品

男裝

女裝

內(nèi)衣主要業(yè)種占比

8%

童裝、童用

服飾

內(nèi)衣男女服飾

69%

三樓業(yè)種分區(qū)明確，主要為男女服飾、

內(nèi)衣和童裝三個(gè)區(qū)域。

三樓男女服飾主要以商務(wù)正裝為主，

輔以高質(zhì)量的休閑裝，既可以滿足白領(lǐng)日常上班著裝要求，也可以滿足業(yè)余時(shí)間的休閑需要。港匯廣場(chǎng)－業(yè)態(tài)布局4F主要業(yè)種：

家居用品

美容美體

男士休閑服

女裝主要租戶列舉：

家居用品：AUSSINO、LEBOIS

美容美體：瑪花纖體、美麗田園

男士休閑服：NAUTICA、ONIARAI

女裝：MYSHOW、SOFEYA主動(dòng)線總面積：3,700平方米美容美體家居用品男女服飾男女服飾美容美體服飾家居用品

主要業(yè)種占比

18%

22%

60%

四樓男女裝主要以休閑裝為主，對(duì)三樓正裝補(bǔ)充。

四樓設(shè)有家居用品店鋪和美容美體店鋪，豐富了港匯的業(yè)種。港匯廣場(chǎng)－業(yè)態(tài)布局主要租戶列舉：

書店：新華書店

餐廳：翡翠南北小廚、PANKOO

其它零售：外交官、一代眼鏡、知音琴行總面積：5,250平方米餐飲其它

5F書店

主要業(yè)種：

餐廳

書店

其它零售主要業(yè)種占比

12%

10%

餐飲

書店

其它餐飲

78%

五樓設(shè)置了箱包、眼鏡店、樂器店等業(yè)

種，滿足了消費(fèi)者多樣化的消費(fèi)需求。

五樓的餐飲主要分為開放式餐飲和餐廳，

開放式可以滿足大中消費(fèi)者的一般就餐需求。餐廳可以滿足對(duì)就餐環(huán)境有需求的消費(fèi)者。港匯廣場(chǎng)－業(yè)態(tài)布局6F主要業(yè)種：

電影城

數(shù)碼產(chǎn)品

餐廳主要租戶列舉：

電影城：永華電影城

數(shù)碼：金數(shù)碼城

餐廳：彩蝶軒、港麗餐廳總面積：4,500平方米餐飲數(shù)碼產(chǎn)品影院

主要業(yè)種占比

26%

36%

餐飲

影院

數(shù)碼產(chǎn)品 38% 六樓為港匯商場(chǎng)的最高層，設(shè)置影院、數(shù)碼產(chǎn)品可以吸引目的性消費(fèi)者消費(fèi) 六樓環(huán)境比較安靜，餐飲均為餐廳式設(shè)置，可以滿足周邊寫字樓白領(lǐng)的商務(wù)宴請(qǐng)需求。港匯廣場(chǎng)－業(yè)態(tài)布局來福士廣來福士廣場(chǎng)－背景上海來福士廣場(chǎng)是一座由凱德置地開發(fā)并管理的集8層大型購物中心、51層甲級(jí)智能化寫字樓為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。該工程位于上海城市中心，緊鄰人民廣場(chǎng)和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。來福士廣場(chǎng)地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點(diǎn)。凱德置地是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，自1994年進(jìn)入中國以來，在華總開發(fā)業(yè)績(jī)已超過450億人民幣。通過自主開發(fā)和戰(zhàn)略合作，目前已經(jīng)在長三角、環(huán)渤海、珠三角、西部地區(qū)和中部地區(qū)五大業(yè)務(wù)區(qū)域擁有多項(xiàng)物業(yè)。目前所持有商用物業(yè)有：上海來福士廣場(chǎng)、北京來福士中心，未來5年內(nèi)還有上海閘北大寧工程、成都來福士廣場(chǎng)、杭州來福士廣場(chǎng)、寧波凱德廣場(chǎng)共計(jì)4家商用物業(yè)陸續(xù)開業(yè)。來福士廣場(chǎng)－簡(jiǎn)介來福士廣場(chǎng)－位置一覽人民廣場(chǎng)CBD來福士廣場(chǎng)－樓層布局

辦公樓

B1-4F主力店/5F-6F大型餐飲

1F和平影都/B12F-6F大型餐飲

1F-6F流行服飾

、一般零售?辦公樓與商場(chǎng)間以景觀帶隔

開?人流動(dòng)線兩側(cè)設(shè)置零售店鋪?人流動(dòng)線兩端設(shè)置主力店或

大型餐飲，并配置電梯?每層設(shè)置餐飲店為消費(fèi)者提

供休息場(chǎng)所，延長消費(fèi)時(shí)間人造景觀帶出入口5個(gè)觀光直達(dá)電梯2部手扶電梯一上一下47%40%12%1%零售餐飲娛樂其他追求流行時(shí)尚年輕人的圣地 來福士廣場(chǎng)－亮點(diǎn)解析 滿足一站式消費(fèi)需求廣場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)齊全，每層樓都有餐飲類商戶，更有和平影都、季風(fēng)書園等深受年輕人喜愛的熱門商戶，充分滿足了年輕群體的一站式購物享受。 品牌新潮，更新速度快商場(chǎng)著眼于時(shí)尚的年輕一族，引入大量風(fēng)行亞洲甚至世界的流行大牌加盟；如AGATHA.GiordanoConcepts等品牌更是全上海僅此一家。營造流行氣氛，時(shí)尚充滿著整個(gè)商場(chǎng)針對(duì)品牌的定位，商場(chǎng)竭力營造出流行時(shí)尚前沿的感覺。通過外立面設(shè)計(jì)、墻體裝飾、燈光、廣告等硬件設(shè)施和諸多流行品牌推廣活動(dòng)一起將來福士廣場(chǎng)打造成為上海的時(shí)尚地標(biāo)。來福士廣場(chǎng)品牌－B1 TWICE VivitixSanrio 鷗美藥妝Omey 天鼎音像 美式眼睛茂昌眼鏡 THEFACESHOP MiraFab瑪麗法寶〔SOAPOPERA〕 LAVINNE Maggie&Peggy IMAGENATION數(shù)碼新概念店零售餐飲BBQCollection貝爾多爸爸泡芙工坊ColdStoneCreamery永和大王裕恒食品云南美食園爭(zhēng)鮮外帶壽司熱狗王沈大成食家物語太郎速食糖潮香港甜品味千拉面一品張菓子牧場(chǎng)LaBarnie咖喱家族Kaarifamily娛樂其他艾手艾腳甲文化PikaPika屈臣氏Watson‘s蒂梵尼造型設(shè)計(jì)Tiffany老叔冷面莉蓮蛋撻餅屋麻辣一族滿記甜品每日新鮮水果吧美珍香Will’s巧克力曲奇店安徒生(丹麥)冰淇淋棒約翰Papajohn陳家廚房廣良興happylemon鮮茶QQrice西龍傳香飯團(tuán)來福士廣場(chǎng)品牌－1FAgathaALDODESIGNERTIMESFolliFollieFORNARINAFrenchConnectionGUESSL’OCCITANELevi'sLOUISAM零售餐飲味千拉面星巴克Starbucks哈根達(dá)斯BreadTalkKFC娛樂和平影都MOTIVINOVOredearthSISLEYStellaLunaSWATCH

九鉆珠寶MORGANMOSCOT來福士廣場(chǎng)品牌－2FAeeazonaa02BICOESPRITEspritAccessoriesFOXGigisIDLeSaundaLensCraftersMABELLEMangoMILLIE‘S零售餐飲Babydoll寶貝荳RBT仙蹤林NOVOONLYPACSFENTHSTACCATOTest-TubeU‘db佰草集銀工坊來福士廣場(chǎng)品牌－3F CNE Coralpoint ES〔ETAMSPORTS〕 G2000ladies GiordanoConcepts KUHLELADIES lachapelle拉夏貝爾 LaSenza Labelle LeShemya MindBridge N.O.T.A.零售餐飲蕉葉咖喱屋豪牛士巴西烤肉旺旺巴西烤肉ochirlyPH7SHE'SVEROMODA播Broadcast江南布衣馬克華菲淑女屋自然元素來福士廣場(chǎng)品牌－4FABLEARROWBenchBODYELLESSEG2000MenJack&JonesJOCKEYKUHLEMENLAMPO藍(lán)豹Lecoqsportif零售餐飲彩蝶軒其他NIKE360

RIVERSTONE

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漫佳形象法拉利F1FansClub來福士廣場(chǎng)品牌－5F 零售FERICHI法瑞奇OSIMSONYSPORT100多普達(dá)專賣季風(fēng)書園摩托專營店三星Anycall專賣店上海諾基亞專賣店索尼愛立信

餐飲吾米粥海鮮火鍋貝可津海老來來福士廣場(chǎng)品牌－6F

零售AUSSINOQ-FLASH生態(tài)家

餐飲PANKOO釜山料理大食代港麗餐廳雙勝冰淇淋西餐廳

娛樂天籟之美SPA王磊形象設(shè)計(jì)公社來福士廣場(chǎng)品牌－7F娛樂正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)－背景正大廣場(chǎng)是由泰國正大集團(tuán)旗下的上海帝泰開展投資興建的大型國際化都會(huì)購物中心，坐落在被稱為“東方華爾街〞的上海浦東陸家嘴黃金地段，是正大集團(tuán)在中國最大的投資工程之一。該工程2002年建成開業(yè)后經(jīng)營狀況不甚理想，經(jīng)過數(shù)年的悉心調(diào)整和經(jīng)營，如今的正大廣場(chǎng)已經(jīng)成為華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心〞之一，并擁有一定數(shù)量的忠實(shí)消費(fèi)者。廣場(chǎng)日常的日均人流量達(dá)18萬人次，周末頂峰期的日人流量更可達(dá)26萬人次。正大廣場(chǎng)在其寬敞完備的空間里，除了為消費(fèi)者提供超過70家具國際水準(zhǔn)的特色餐飲場(chǎng)所和多元化娛樂和休閑場(chǎng)地外，還引進(jìn)超過一百家國際著名的優(yōu)質(zhì)時(shí)尚品牌，打造全方位的時(shí)尚購物中心。正大廣場(chǎng)－簡(jiǎn)介正大廣場(chǎng)－位置一覽陸家嘴CBD?建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)變化多樣，層次感強(qiáng)?在電梯出入口設(shè)置主力店，走廊兩側(cè)設(shè)置一般零售?低層次以零售為主，高樓層以餐飲娛樂為主?每層設(shè)置餐飲店為消費(fèi)者提供休息場(chǎng)所，延長消費(fèi)時(shí)間?業(yè)態(tài)分布較凌亂，缺乏系統(tǒng)分類

正大廣場(chǎng)－樓層布局

主力店

1F沿街餐飲商鋪

出入口4個(gè)

觀光直達(dá)電梯共7部

手扶電梯一上一下正大廣場(chǎng)一樓平面圖43%29%12%16%零售餐飲娛樂其他正大廣場(chǎng)—亮點(diǎn)解析當(dāng)時(shí)的上海尚沒有一處能夠滿足全家一起消遣的場(chǎng)所

最初定位：頂級(jí)購物中心

大量娛樂休閑項(xiàng)口味各異的各色餐琳瑯滿目的時(shí)尚商 中產(chǎn)階級(jí)“家庭娛樂休閑 購物中心〞

輕松舒適的消費(fèi)環(huán)全家人各取所

遭遇失敗

商場(chǎng)空置率超過40%

6-10樓大面積空關(guān)隨機(jī)問卷調(diào)查正大廣場(chǎng)—亮點(diǎn)解析建筑設(shè)計(jì)特?商場(chǎng)空間感——使用大量自由線條和看似無序的點(diǎn)、

限、面令每個(gè)樓層成為獨(dú)特的立體空間，消除顧客因

不斷重復(fù)的動(dòng)線而引起的疲勞、厭倦，帶來全新的購

物樂趣，從而延長消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的停留時(shí)間。?通過建筑設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流——為了彌補(bǔ)商場(chǎng)高層人流不 足的缺點(diǎn)，商場(chǎng)使用醒目的大臺(tái)階、坡道以及廊橋來 對(duì)人流進(jìn)行有序引導(dǎo)，并通過墻體、電梯等細(xì)節(jié)局部 的修飾激發(fā)人們的新鮮感，使顧客的消費(fèi)過程成為一 種“奇妙的購物體驗(yàn)〞。正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布－1FZARASEVENDAYSSephora塞納煙草羅飛諾珠寶HilfigerDenimH&M亨達(dá)利鐘表ACCESSORIESENZOCalvinKleinJeans零售餐飲兆億咖啡香啡繽星巴克世家·蘭迪咖啡藍(lán)蛙Cheese&Fizz貓頭鷹馬哥孛羅哈根達(dá)斯其他中銀易兌Q‘GGLE一點(diǎn)紅新元素貝納通/茜思黎天梭Skechers斯沃琪古典玫瑰園K-Gold/temixJustGoldFANCL無添加C&A

阿迪達(dá)斯經(jīng)典

ARTINI千禧之星PromodNOVO凜花GUESS正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布－2F正大百貨美鞋苑

時(shí)間廊

QUIKSILVER

NEXTEspritSinequanone歐時(shí)力曼古銀Mudd瑪斯米婭零售餐飲小南國日式燒栲宜芝多HiroshimaHoneys漢帛

法文·箱子ElegantProsperEhommeChevignonAzureBlu馬克華菲

亮視點(diǎn)正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布－3F優(yōu)衣庫UrbanShockEtam

Elle

EVE‘STemptation正大百貨伊殿

Z&A亦谷卡佳無印良品凡妮

EspritSalon零售餐飲真鍋咖啡館星巴克愛茜茜里鼎泰豐其他ThemePIERREGARROUDIMu萊爾斯丹LuxmanSparkLAZO

樓蘭

寶羅莉卡AGATHA奧卡索CnE堡師龍交通銀行正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布－4F耐克360 Nautica名店運(yùn)動(dòng)城iPod/AppleCROCSBaleno新秀麗玩具“反〞斗城V-one零售餐飲MIRABELL茂昌眼鏡FiorucciColorJeans奔趣寶島眼鏡UNISEXTest-tube吳良材多瑪尼餐廳富臨軒正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布－5FTHEFACESHOP零售餐飲真功夫云南美食園一茶一坐享食78味千拉面泰泰小廚松葉家日式燒烤盤古烤肉面加滿記甜品麥當(dāng)勞老上海弄堂菜娛樂肯德基金同小廚季諾咖啡館漢堡王禾綠壽司干鍋軒富君韓國燒烤必勝客宴點(diǎn)秀意式比薩新素代騏禎宮皇家攝