上海閔行區浦江鎮區域市場研究分析暨商業工程定位方案梳理市場·明確方向調研目的區域處于規劃開展初期市場不成熟、需培育商圈內有大型商業競品周邊人口少工程商業指標量較大控制商業體量初期僅做社區生活配套，滿足生活需求招商·加盟·自營多手段組合培育市場思路及方法商業現狀競品分析市場總結客群定位主題形象功能設置宏觀背景區域屬性本體分析商家訪談招商方向項目訴求項目認知市場研究項目定位業態規劃輻射人口定位依據規模定位價值分析業態落位提出目的分析問題研究結論反饋驗證商業策略商戶訪談發展策略目錄CONTENTS01宏觀篇02區域篇03本體篇04市場篇05定位篇06規劃篇07招商篇宏觀篇01上海市宏觀背景閔行區宏觀背景宏觀背景總結上海市概況上海位于中國大陸海岸線中部長江口，擁有中國最大外貿港口和最大工業基地；四大直轄市之一，中國國家中心城市，國際經濟中心、國際金融中心、國際貿易中心和國際航運中心；上海是一座新興的旅游城市，有深厚近代城市文化底蘊和眾多歷史古跡，舉辦過世博會，上海已成為國際大都市。至2021年第六次人口普查，全市常住人口總數為2301.91萬人。國民生產總值上海2021年GPD到達了19195億元，人均GDP到達了82560元，兩項指標均位列全國首位。閔行區2021年GDP為1483.98億元，位列全市第5位；人均GDP為60346元，位列全市第6位。地方財政收入上海2021年財政收入增長較快，到達3429.83億元，完成預算收入的110.5％。商業、金融等效勞業的財政收入增幅均在20%以上，對財政收入增長的支撐作用進一步增強。閔行地方財政收入增長較快，但是隸屬地方財政收入比例較少，占全市比重缺乏5%。地方財政支出上海2021年財政支出快速提高，全市本級地方財政支出預算1275億元，同比下降0.3％。社會保障、醫療衛生、住房、文化和社會公共平安等支出416.1億元。閔行區總體財政支出占全市比例較低，但2021年財政支出增幅較高，財政赤字到達36.24億元。社會固定資產上海社會固定資產投資總額從2021年開始重新穩步開展，其中第三產業投資3752.64億元，增長0.2%；戰略性新興產業投資額507.19億元，比上年增長9.5%。受2021年房地產調控及國際貿易市場走弱影響，閔行區去年社會固定資產投資總額增長受阻，但仍能維持2021年同期水平。截至今年上半年全區社會固定資產投資總額123.13億元，其中房地產投資增長5.6%。居民消費價格指數上海2021年居民消費價格指數(CPI)為105.2，同比上漲5.2%，其中食品類價格上漲10.8%，效勞工程價格上漲3.9%。上海2021年人均消費支出為25102元，為全國最高。按可比價格計算為23861元，與2021年根本持平，可見本市居民消費逐步持穩健態勢，需要開展新興商業業態拉動居民消費能力。社會消費品零售總額2021年社會消費品零售總額6777.11億元，同比增長12.3%，消費規模創下本市歷史新高，在全國排名僅次于北京，處于領先位置。2021年閔行區社會消費品零售總額突破500億元大關，同比增長13.7%。人均年可支配收入上海2021年人均年可支配收入仍位列全國首位，到達36230，同比增幅為11.58%，低于全國增幅水平。閔行區人均年可支配收入與本市人均收入值有較明顯差距，2021年全區人均可支配收入為30578元，增幅略高于全市水平。房地產開發投資上海2021年房地產開發投資首次突破2000億元，到達2170.31億元，比上年增長9.58％，占全社會固定資產投資的42.8％。商業用房投資236.05億元，下降3.5％，占房地產開發投資10.9％。受到國家宏觀調控政策的影響，房地產企業資金總體偏緊，閔行2021年房地產投資183.52億元，同比增速放緩至5.5%。其中商業營業用房投資8.94億元，占總投資4.9%。商品房銷售額在國家出臺了多項調控政策后，市場觀望情緒濃厚，房地產市場銷售量出現下降。2021年，全市商品房銷售面積1771.3萬平方米，比上年下降13.8％；全市2021年商品房銷售額同比下降13.2%，為2568.88億元。閔行區受到國家調控政策影響為全市最大，全區商品房銷售額同比下降25.64%，僅成交227.75億元，位列全市各區縣后列。商業地產概況上海市歷年商業地產新增供給情況上海每年商業地產新增面積較大，根本保持在400萬平方米左右，11年新增供給面積為460.9萬平方米。11年商業地產供給最多的為寶山區，閔行區供給面積14萬平方米，占整個上海市新增供給面積為3%。歷年商業地產新增供給情況供給面積〔萬㎡〕商業地產概況上海市歷年商業地產成交情況及商鋪成交走勢上海歷年商業地產整體成交比較平穩，11年商業地產成交面積為369.6萬平方米，成交價格到達21824元/㎡。商鋪成交面積歷年都保持在100萬平方米以上，11年成交面積為186.3萬平方米，成交價格為16814元/㎡。歷年商業地產成交走勢歷年商鋪類成交走勢商業地產概況商業地產成交價量走勢2021年度商業，商業類成交物業面積有所減少，整體低于辦公物業成交面積，且價格也低于辦公物業成交價格12年截止3季度，商鋪類物業成交面積為91.7萬平方米，成交均價為17173元/㎡，辦公類成交面積為103.8萬平方米，成交價格到達24316元/㎡。歷年商業地產分類成交走勢閔行區概況地理區位位于整個上海的地域腹部，形似一把“鑰匙〞，黃浦江縱貫其南北，分區為浦東、浦西兩局部，東與徐匯區、浦東新區相接；南靠黃浦江與奉賢區相望；西與松江區、青浦區接壤；北與長寧區、嘉定區毗鄰；虹橋國際機場位于區境邊沿。區域交通區域內的虹橋國際機場、鐵路、港口、軌道交通、高速公路、外環線、城市道路，構筑成獨特的立體化交通網絡。區域人口全區下轄9個鎮、3個街道、1個市級工業區。至2021年末，全區常住人口181.43萬人，其中外來人口74.61萬人。閔行區GDP閔行區GDP呈逐年增長趨勢，11年全區GDP總額為1483.08億元，占上海市GDP的7.73%；在2021年上海各區GDP排名中閔行區排在第五位；整個區域增長率出現下降趨勢，整體增長緩慢，11年增長率為8.7%。相對07年下降了6.3%。2021年上海各區GDP排名前十〔單位億元〕社會零售消費品總額全區社會消費品零售總額呈現逐年增長趨勢，11年到達500.21億元，占整個上海市社會消費品總額的7.38%；整體增長率出現波動情況，但總體都保持在15%左右，11年出現下滑增長率僅13.7%。人均可支配收入整個區域人均可支配收入呈現逐年增長趨勢，但整體仍低于上海平均水平；整體增長平穩，整個增長系數根本維持在10%左右，11年增長率為11.58%。宏觀背景總結上海市閔行區四大直轄市之一，中國國家中心城市，國際經濟中心、國際金融中心、國際貿易中心和國際航運中心，全市常住人口總數為2347.46萬人；11年全市GDP排名全國第一，人均GDP居全國第一，城鎮居民可支配收入排名全國第三；受調控政策影響，近期房地產開發投資趨緩，成交面積、金額均有所降低；商業地產開發在整體市場占比較僅約10%，且新增面積要高于成交面積，市場存在一定存量，商鋪成交面積及均價均低于辦公類物業。閔行區位于整個上海的地域腹部，全區下轄9個鎮、3個街道、1個市級工業區；11年全區GDP1483.08億元，占上海市7.73%；社會消費品零售總額500.21億元，占上海市7.38%；城鎮居民人均可支配收入低于全市平均水平16%，人均可支配收入存在一定的上升空間；11年閔行區商業地產供給面積為14萬平方米，占整個上海市新增商業地產供給面積3%由于整體宏觀經濟開展增速趨緩及房地產政策調控，工程開發面臨宏觀環境一般；閔行區位于整個上海市腹部，經濟開展，開展增速快，未來潛力較大；但目前經濟狀況、人均收入等均低于全市平均水平，現狀情況一般。區域篇02一城九鎮規劃鎮區概況區域交通宏觀經濟城鎮總體規劃中心新城規劃產業規劃區域人口區域總結一城九鎮上?！笆濞暺陂g規劃的“一城九鎮〞，即松江新城和安亭、羅店、朱家角、楓涇、浦江、高橋、周浦、奉城、堡鎮9個鎮。松江新城建成英國風格的新城；安亭鎮建成德國式小城；浦江鎮以意大利式建筑為特色，結合美國城鎮風格；高橋鎮建成荷蘭式現代化城鎮，融入法國和澳大利亞風情；朱家角鎮既凸現外鄉水鄉古鎮風貌，又有現代城鎮的風格；奉城鎮建成西班牙風格小城；羅店、楓涇、周浦、堡鎮建成歐美特色的小城。浦江鎮概況浦江鎮位于閔行區東南部，黃浦江東岸，外環線以外，屬上海郊區范疇。它東接“周康航〞大型動遷居住社區，西臨黃浦江，南面與奉賢區相依，北迄浦東三林鎮經濟適用房基地。浦江鎮是“一城九鎮〞中離市中心最近的新城鎮。地理區位浦江鎮在整個空間結構上分為中心鎮區、東部漕河涇新興技術開發區浦江高科技園以及南部沿江帶高級休閑居住區。鎮區構成區域交通與市中心人民廣場幾乎連成一條直線，僅20分鐘車程即可到達，與浦東國際機場直線距離約38公里、與虹橋國際機場直線距離約21公里，距徐浦大橋約1.5公里，與人民廣場、世博會址、碧海金沙等形成上海黃金軸線項目位置15Km33Km48Km臨港新城浦東國際機場人民廣場虹橋機場碧海金沙21Km世博會園址蘆恒路站浦江鎮站天月路站聯航路站航天博物館站區域交通外環高速公路申嘉高速公路S123S122對外交通主要依托浦興路、三魯路和地鐵8號線，其中浦興路與盧浦大橋相連，自駕40分鐘可以到徐家匯。外環高速公路、申嘉湖高速公路、S123、S122使浦江板塊與外部很好的連接在一起。公路交通地鐵8號線是浦江鎮名出行的主力，8號線延伸目前正在規劃建設中，從航天博物館站延伸——浦江停車場站——閔瑞路站——規劃路站——東方一路站——匯臻路站。地鐵交通宏觀經濟閔行各鎮區社會消費品總額比照從整個閔行區各鎮區社會消費品總額來看，浦江鎮在九鎮的排名靠后，僅高于馬橋鎮；隨著近幾年的大力開展，鎮區消費在2021年有所提升，超過吳涇鎮排名第七位，但相對其他鎮區的社會消費品總額，還是存在很大差距。單位：萬元中心城區中心城區漕河涇浦江高新科技園區休閑別墅居住區世博森林區域現代農業園區濱江開發預留地城鎮總體規劃浦江鎮在整個空間結構上分為三大區域，中心商務區、東部產業園區、南部高級住宅區。中心城區：總占地規模10.3平方公里，是一個集居住、旅游、休閑為一體的21世紀新型城市，將建成具有意大利風格的現代“威尼斯〞風情小鎮。漕河涇浦江高新科技園區：浦江鎮工業區作為“三城七鎮〞建設的重要組成局部，已列為市級工業區。現代農業園區：總面積19.58平方公里。休閑別墅居住區：是一水陸風觀級好的三角洲地塊，由黃浦江、大冶河、東鹽塘合圍而成，隔浦星公路與現代農業園區相領。浦江世博森林區域：是上海規劃在建的規模最大、面積最廣的市郊五大生態片林。濱江開發預留地：歡樂湖濱工程，開展高檔酒店、商務辦公、大型商業為主的現代效勞業，規劃樓宇建筑面積50萬平方米。中心鎮區將以居住、辦公、商業效勞、文化、休閑和旅游為主體功能；東部漕河涇高新技術開發區浦江分園區以高新技術產業為主導〔包括閔東工業區和談家港社區〕；南部沿江一帶規劃有低密度開發的高級休閑居住區，同時保存魯匯社區。中心城區中心城區規劃本案中心商業帶中心城區中心城區——規劃分成三個組團，形成三個主要功能區：北部——北部以高檔別墅為主中部——中部為公共建筑和商業居住建筑相混合的商住綜合區南部——南部為多層居住區本案位于北部高檔別墅區，人口密度低，目前入住率缺乏，難以支撐現大規模的商業體量。北廣場南廣場商業規劃：城鎮級商業規劃〔中心商業帶、南北廣場〕小組團社區級商業區域產業規劃全國唯一同時享受經濟技術開發區和高新技術開發區優惠政策的開發區漕河涇浦江高科技園內入駐產業特性多為新興產業，產業從業人員年齡偏年輕出口加工區高科技園區綜合配套區863軟件浦江智谷維豪科學園浦江原有企業備用地備用地配套區杜行工業開發區區域人口規劃規劃居住人口14萬浦江世博家園2.5萬產業園區規劃人口20萬人浦江鎮鎮區現有人口11萬浦江鎮總規劃人口50萬世博動遷調換基地人口2.5萬漕河涇、高科技園區、浦江智谷等產業區可導入20萬人口核心區及休閑居住去人口導入中心城區目前樓盤9個，能夠容納近7萬人，按照入住率30%計算，現有居住人口僅約2萬人，人口密度低。區域總結區位浦江鎮為“十五”期間政府規劃重點發展“一城九鎮”計劃中距市中心最近的城鎮浦江鎮與市中心人民廣場相距僅１５公里，依托浦興路、三魯路、地鐵8號線、等交通，與市中心等多個繁華區域相連，交通較為便利。交通總結浦江鎮地理區位較好，交通較為便捷；“一城九鎮〞規劃開展動力較強區域尚處于開展建設初期，現狀整體經濟水平較低，市場不成熟未來規劃人口導入量較大，但目前尚處于開發初期階段，人口較少；且工程位于規劃低密度住宅區，人口導入動力有限，商業開展受限浦江鎮空間結構上分為三大區域，中心商務區、東部產業園區、南部高級住宅區。目前區域正在處于建設發展期，未來發展空間較大。規劃區域依托產業園區、世博動遷、住宅休閑區的打造等，未來規化人口將達５０萬人。但現狀尚處于開發階段，人口稀少。人口浦江鎮經濟發展在整個閔行區中處于較落后位置，社會消費品總額位列倒數第二，僅高于馬橋鎮。經濟本體篇03工程區位工程四至周邊交通產品分析動線分析工程分析工程區位工程地塊浦秀路浦錦路江桃路江櫸路工程位于浦錦路與江櫸路交口處，北接萬科翡翠別墅，南臨中心河，東依浦錦路，西靠浦秀路；工程周邊目前尚處于開發階段，商業匱乏，大量工地在建設，周圍環境質量差，對商業開展存在一定負面影響。工程四至工程東面為待開發地塊，規劃為住宅用地西面地塊因高壓走廊限制，地塊規劃有所困難。北面為萬科翡翠獨棟、雙拼別墅，地塊與別墅之間用植物綠化分隔南面為中心河，旁邊為待開發地塊，現地塊上還有局部待拆遷房屋。翡翠別墅浦錦路待開發地塊低密度住宅區待開發地塊江櫸路高壓控制線中心河周邊交通工程周邊交通干道呈網絡狀分布，對外交通較為便利；浦錦路緊靠工程地塊，為雙向四車道，用綠化帶分割雙向車道，向北與蘆恒路相交，向南與陳行公路相接，交通通達性強；浦星公路與外環高速相接，通過濟陽路連通南北高架直達市區。公路地鐵地鐵８號線穿過浦江鎮，其中蘆恒路站離本工程2公里，距離較遠，步行需20分鐘，浦江鎮站與本案距離為3公里，步行需30分鐘；通過地鐵到達市中心人民廣場站，需要約30分鐘，較為便利。浦錦路蘆恒路浦秀路江樺路陳行公路浦申路浦星公路蘆恒路站浦江鎮站1.5Km2Km產品規劃一期主要產品有soho公寓、獨棟商業及公寓底商；公寓及底商總戶數為600套，其中公寓底商為90套，其中底商局部戶型不具備需上下水條件的業態，如美容美發、咖啡面包等，且其他底商只具備1/2的排煙，對餐飲商家數量的進駐存在一定限制；一期別墅商業是由5套獨棟與8套雙拼構成，主體結構共三層，獨棟面積為540㎡、雙拼每套面積320㎡每棟建筑都有獨立的電梯〔但不通地下車庫〕，且具備餐飲條件。二期別墅是由3套獨棟與6套雙拼構成，面積、層數及建筑條件與一期保持一致。工程二期soho公寓及底商獨棟、雙拼此區域不具備上下水條件工程一期動線分析浦錦路浦秀路翡翠別墅居民到項目動線VMO辦公人員到項目動線項目內部主動線項目人流次動線項目主入口車庫入口車庫出口SOHO住戶動線根據工程周邊情況，本案主要消費者為中糧萬科VMO的辦公人員、翡翠別墅居民及未來soho公寓的入住者工程的商業為街區形式，東西向延展，整個動線狹長，一期與二期之間未來有市鎮道路分割，整體性差。商業東西延展面較長，北側VMO人流主要經浦錦路〔東側〕導入，西側為高壓走廊，無人流導入，故深入西側商業開展較難；SOHO公寓出口在北側，底商南側商鋪人流較少，開展較難。工程分析布局—整體布局沿東西向展開，北側為別墅區，無展示面，南側道路為城市支路，級別較低，且為單行道，商業導入性及展示性較弱。戶型—獨棟商業建筑兩種戶型的單層面積較小，內部電梯與地庫不連通，對業態要求較為嚴苛，招商難度較大。動線—根據人流導入動線分析，商業沿人流較少的東西向展開，深入西側局部及底商南側不在主要動線之內，商業開展不利。體量—工程一期商業〔底商+別墅〕體量近10000平方米，但目前周邊地塊都尚未開發，居住人口稀少，難以支撐工程商業體量。市場篇04商業分布商業現狀競品分析租金情況市場總結商業分布12456789本案310社區商業大型購物中心商業街區在建商業商業現狀浦江鎮目前商業處于開展時期，商業開展尚不成熟；北至蘆恒路，南至陳行公路，西至中心河，東到三魯公路，商業也分布僅有一品漫城配套商業、萬科VMO、都靈廣場配套商業及漕河涇開發區配套商業，商業檔次偏低，只能滿足周邊居民局部日常生活需求；整個鎮區集中型商業主要分布在江月路附近，商業檔次以中檔為主，未來區域商業中心將設置在此處；華僑城商業廣場距離工程僅2公里，是集賣場、餐飲、休閑娛樂、親子等綜合購物中心，目前主體結構根本完成。一品漫城配套商業萬科VMO配套商業都靈廣場配套商業漕河涇開發區配套商業華僑城O’MALL目前整個紅線范圍內餐飲、休閑娛樂業態較為匱乏，市場存在一定空間，但O’MALL明年年底開業，將填補這一市場空白，滿足周邊居民消費需求。競爭工程一品漫城一品漫城是鵬欣集團在南上海的重要作品之一，總建筑面積約50萬平方米，分五期規劃，多元化的產品包括：公寓、洋房、別墅等物業形態。商業主要沿蘆恒路分布，以商業街區形式作為社區配套，目前招商情況較差，出租率低。商業總建筑面積：約為28000㎡，分兩期開發，一期商業約為8000㎡，二期商業約為20000㎡商業業態：餐飲、生活配套及休閑娛樂社區人口：共2919戶銷售情況：目前沿蘆恒路底層商鋪根本銷售完畢，銷售價格約4萬元/㎡，二層約2萬元/㎡，工程包租五年，每年5%的回報，可以一次性抵扣房款，現僅剩大戶型，面積在300㎡左右。商業租賃情況：以社區配套為主，商家有世紀聯華、龍威大藥房等，餐飲僅有幾家排擋在營業，局部餐飲已經關門〔如一粒米飯〕，出租率缺乏20%。競品分析一品漫城商業街分為A、B、C、D、E五棟建筑，其中在B、C建筑之間設置了兩條連廊，D、E之間設置一條連廊，A棟建筑僅與B棟建筑相連，未與C棟建筑相連，整個商業街未能形成環形動線，人流很難在工程流動起來，到達每個區域。工程的商業體量決定其只能作為社區配套，但建筑呈內外街分布，且不臨近道路交匯口，人流很難導入內街，這樣會對招商帶來困難，因此目前內街商鋪根本空置，外街出租率一般。本案處于別墅與soho公寓之間，同為內外街設置，且外街江櫸路道路級尚別不及蘆恒路，周邊住戶數量尚不及一品漫城住宅，未來商業開展壓力較大競品分析區域處于開發階段，人流導入少，且緊工程道路〔蘆恒路〕年久失修，過往車輛以工地渣土車為主，環境質量差。整個工程目前營業根本上社區配套業態為主，餐飲業態對環境存在一定要求，現階段周邊環境較差因此餐飲業態很難存活，一粒米飯已經關門停業，這樣對未來招商會產生很大影響。工程緊鄰別墅區，南邊有中心河，整體環境較好，對餐飲、休閑等業態有一定的優勢，但現狀居住人口缺乏，需求有限競爭工程都靈廣場都靈廣場位于浦江鎮中心城區，是新浦江城首期核心產品，由東西2幢3層商業廣場，北面2幢廣場公寓，以及中央大面積公共城市生活廣場所組成，集居住、辦公、商務、休閑、節日活動聚會于一體?？偨ㄖ娣e：10000㎡單套商鋪面積：80—1000㎡商業業態：主要以餐飲、娛樂、健身及生活配套為主租賃情況：目前出租率相對較好，主要以房產租賃較多，餐飲有湘意坊、沙縣小吃、西北拉面等。整體租金較低。競爭工程華僑城商業廣場O’MALL華僑城商業中心，8.6萬平方米意式水景主題購物中心，擁攬5.8萬平方米生態水景，位居66萬平方米上海浦江新城市中心帶。它集購物、餐飲、娛樂、觀光于一體，聚集品牌服飾、百貨、服裝配飾、珠寶精品、美容美發、玩具童裝、運動用品、家居節慶、主力餐飲、精品咖啡、親子休閑、兒童教育、超市、影院等繽紛業態，將購物、娛樂、休閑、聚會等有機融匯，打造立體的一站式購物休閑娛樂新格局。目前家樂福、五星級聯和院線已正式簽約入駐。目前招商工作已經開展，家樂福、聯合院線、肯德基等知名商戶已經簽約，預計明年年底開業。競品分析一層、二層主要以零售為主，輔以餐飲，并且給家樂福賣場預留出入口及招租區。一層、二層為國際風氣。零售招商意向品牌：ENZO、屈臣氏、優衣庫、ZARA、H&M、天梭……餐飲招商意向品牌：KFC、棒約翰、呷哺呷哺、洋蔥餐廳、一茶一坐、新石器烤肉、Haagendazs……KFC、棒約翰、洋蔥餐廳已經簽訂進駐合同。這樣會對壓制我們工程的輻射范圍，且加大工程招商難度。零售餐飲家樂福競品分析三層設置了家樂福的收銀出口，業態定位為親子休閑，可以依靠家樂福帶來充足人流，但目前招商較為困難，僅簽訂一下母嬰用品店蘑菇寶貝，另外正在洽談美麗田園美容。親子中心美麗田園競品分析四、五層主要以目的性消費為主，主要以餐飲、休閑娛樂為主，目前已經與聯和院線簽約進駐，同時餐飲招商品牌以連鎖餐飲為主，暫時不考慮個體商戶入駐。目前主要餐飲意向品牌有：避風塘、望湘園、霖餐廳、湘樂匯、拿渡麻辣香鍋等。由于區域開展不成熟，招商難度較大，整體招商落實情況一般。聯和院線聯和院線四層平面圖五層平面圖避風塘望湘園競品分析O’MALL主要是集購物、餐飲、娛樂為一體的購物中心，它主要整體客群定位：崇尚時尚、追求潮流、熱愛家庭、崇尚創新生活態度。核心客群主要定位為中高收入家庭、周邊社區、時尚白領、潮流人群、創意文化人等O’MALL商業中心業態配比可以看出整個購物中心未來餐飲比例較高，到達34%，工程引進家樂福賣場，這樣不僅可以吸引消費人流，而且還可以增強工程競爭力，同時擴大工程輻射范圍。本工程處于O’MALL輻射范圍，未來工程的業態規劃不僅要從自身條件出發，還要防止與其直接競爭—客群、業態、檔次差異化。租金情況12345浦江新城內租金相對較低，主要是由于人口入駐率不高，商業開展較為滯后，商鋪出租難度大，一品漫城目前出租率缺乏20%，商鋪大局部處于空置狀態，浦江世博家園附近由于區域人口較為成熟，商鋪租金相對較高。本案市場小結本案一品漫城都靈廣場漕河涇科技園世博家園O’MALL蘆恒路地鐵站浦江路地鐵站1.3Km800m3.0Km蘆恒路浦錦路江樺路浦星公路陳行公路立躍路區域商業總結浦江鎮現狀商業配套較為缺乏，由于住宅入住率低，人口較少，商戶進駐意向低，招商難度大；浦江新城目前僅有一品漫城和都靈廣場配套商業，商鋪空置率較高，業態單一且檔次較低，僅能滿足居民日常生活消費需求；出租狀況一般，降低了市場信心。競爭分析華僑城O’MALL工程建筑根本成型，工程為綜合性購物廣場，家樂福、聯和院線已經簽約，它的輻射范圍涵蓋了本區域，本工程難以與其競爭，且本區域的消費人群也將被其吸引分流。定位篇05輻射范圍輻射人口商業規模客群定位主題形象功能設置輻射范圍進入本工程主要的交通干道未來都有商業體阻隔，整個工程處于被扼制狀態，輻射范圍受到很大擠壓，競爭力弱，商業開展困難主要輻射區域約1萬方體量無大型主力店非鄰主干道O’MALL商業的競爭滲透區域萬科VMO辦公人員翡翠別墅居民Soho公寓入住者工程周邊待建住宅居民限制因素一品漫城居民華僑城住宅區居民保利公館居民浦江歡樂湖濱工程辦公人員、居民本案華僑城O’MALL輻射人口一品漫城VMO翡翠別墅Soho公寓華僑城歡樂湖濱保利公館主要輻射樓盤可滲透樓盤工程主要輻射人口約為9570人，人口數量少?？蓾B透樓盤人口約3萬人，但隨著O’MALL等大型綜合商業體的開出，能滲透到本工程的人微乎其微。浦江頤城建議商業規模定位依據一：建設部?城市居住區規劃設計標準?根據建設部?城市居住區規劃設計標準?，居住區公共效勞設施(也稱配套公建)，規?？刂浦笜?m2/千人)下表所示：本工程1km核心輻射區約0.9萬人(考慮未來可能的競爭，此處未計其他可能滲透人口)，因此規模應:9*〔59-292〕=531-2628m2建議商業規模定位依據二：商務部?社區商業設施設置與功能要求?根據商務部?社區商業設施設置與功能要求?，社區商業按居住人口規模和效勞的范圍可分為鄰里商業、居住區商業和社區商業中心，具體如下表：本工程根據周邊住宅人口及未來商業競爭情況分析可知，商業只能作為社區的鄰里中心，因此規模應:≤0.3萬m2商業規模定位零售飽和度指數法IRS＝C×RE/RF

IRS：商圈飽和度指數C：潛在客戶RE：年平均購物額RF：商業面積工程商圈區域可支撐商業面積為：RF＝C×RE/IRS＝9570×2941/1574≈1.8萬㎡IRS：1574元/㎡C：9570人〔按照工程輻射商圈最大人口數量估算〕RE：2941元/年·人根據推算，本工程商圈區域可支撐的商業面積約為：1.8萬㎡折算基數：2021年上海市社會消費品零售總額677億元；2021年末上海市常駐人口總數2302萬人；上海市2021年末商業規模約4300萬㎡。區域現有商業面積約0.8萬㎡本工程市場占有率10%~20%情況下本工程理論商業面積約為：(1.8-0.8)*(10%~20%)=0.1~0.2萬㎡根據定位依據一、二及零售飽和度指數法，可以得出工程的合理面積在0.1~0.2萬，同時從整體商業體量考慮，工程的招商面積控制在2000平方米。商業規模定位內部工程處于浦江鎮新城的邊緣區，區域規劃為低密度住宅區，以別墅工程為主，目前整體入住情況差，消費人口有限；工程建筑布局存在一定問題，導致商業展示面缺乏，商戶抗性大；獨棟戶型平均，單層面積有限，招商業態難度大；商業規劃體量較大，造成現有人口難以支撐商業的開展。外部華僑城城商業中心O’MALL距離本工程僅2公里，體量8.6萬平方米，輻射范圍整個浦江鎮，壓制了本案的輻射范圍；蘆恒路地鐵口東面在建P+R交通樞紐綜合體及一品漫城的商業街，直接阻斷了蘆恒路的人流，本案的開展空間被壓縮的更小。根據上述情況，本案周邊人口難以支撐規劃的商業面積，未來大型工程的入市，對本案的招商提出了調戰，通過綜合分析得出商業招商體量控制在2000㎡以內，業態主要以生活配套為主，為住戶提供根本配套，提升客戶滿意度。周邊客群特征Soho公寓：他們接受過接受過優良教育、剛完成有房夢想、每天早出晚歸，注重功能性的選擇及消費性價比，向往優質生活理念VMO辦公：他們是企業的核心構成、有自己的生活交際圈，其中不乏有房、有車，正處于事業的開展期，他們大局部居住城市中心區，早出晚歸，晚上大多在市中心或住所附近消費翡翠別墅：他們中型私營業主、企業的中層以上、受過高等教育、效勞與高收入行業、對未來生活規劃清晰、注重品質生活、感受事業升華；消費注重檔次、品質，選擇趨向高端區域核心客群特征年輕！活力·時尚·追求個性解放忙！時間緊張，強調方便、快捷經濟！處在事業奮斗期，注重消費性價比核心消費客群：SOHO公寓居民、萬科VMO辦公人員主題形象便捷社區·貼心配套生活無煩惱、效勞全配套為您提供最便利、最貼心的生活效勞主要是為工程提供賣點，起到對外宣傳作用功能設置運動休閑健身瑜伽乒乓球…生活效勞洗衣店理發店便利店藥房ATM…快捷餐飲食堂早餐外賣……家庭效勞家政效勞房產中介…規劃篇06商業價值分析開展區域劃分業態規劃其他商業建議商業價值分析ABC地塊形狀為長方形，三面鄰路，一面靠近別墅住宅；A地塊東面緊鄰浦錦路，道路為雙向四車道，道路質量較好，通達信強，且有公交站點設置，對外展示面強，但展示面短，效果一般，商業價值較好；B地塊南面都緊鄰江櫸路，靠近中心河，道路為單向車道，方向由東向西，交通較差，但對外展示面長，展示效果較佳，商業價值一般；C西面緊鄰通往別墅區道路，道路為內部道路，車流量少，且展示面短，展示效果差，商業價值較差；經過綜合分析后得出，一期地塊越靠近浦錦路的商業價值越高，商業價值A>B>C。開展區域劃分浦錦路浦秀路西地塊工程分兩期開發，一期主要以東地塊為主，目前已經報規且已經結構打樁；一期商業主要是soho底商及北面獨棟建筑，商業體量約為1萬平方米；東地塊1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#根據周邊商業情況，及未來競爭情況，工程的合理商業體量在2000㎡左右，結合商業價值分析，我們建議先期開展10、11號樓底商局部，樹立商業形象。業態規劃10號棟底商連鎖藥房由于工程距離O’MALL商業中心距離僅2公里，處于其輻射范圍內，故本案業態在檔次、業態類型必須差異化。工程將以效勞周邊小區及未來soho公寓住戶，主要是家庭生活配套、康體休閑及外賣餐飲為主。150㎡108㎡70㎡170㎡便利店咖啡、蛋糕136㎡洗衣美容，美發業態規劃11號棟底商運動/健身西式外賣快餐餐飲〔萬科第五食堂〕126㎡335㎡76㎡522㎡中式外賣快餐126㎡35㎡水果超市家政效勞、維修80㎡房產中介60㎡ATM其他商業建議獨棟、雙拼建筑由于單層建筑面積較小，開展商業對業態有一定局限，建議開展文化創意辦公、展示業態，1F做展示區域，2-