思源經(jīng)紀(jì)·蘇州2021年1月10日——工程前期第II、III階段溝通匯報(bào)案工程價(jià)值提升及戰(zhàn)略開展方向研究工程研究的工作階段劃分宜興房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)宜興產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究宜興業(yè)內(nèi)人士訪談物流園區(qū)客商訪談宜興市民隨機(jī)訪談工程客戶研判定位2021.01.01……相關(guān)案例借鑒和分析工程價(jià)值提升初步建議第二階段工程價(jià)值提升研究第四階段工程營(yíng)銷策略及方案第一階段市場(chǎng)及客戶研究第三階段工程戰(zhàn)略開展思路商住投資性案例研究工程價(jià)值及屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路研究工程價(jià)值提升優(yōu)化建議本次目標(biāo)：明確工程價(jià)值提升方向工程價(jià)值屬性與客群對(duì)位明確工程戰(zhàn)略開展思路工程前期工作架構(gòu)三地市場(chǎng)調(diào)研商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)本案核心價(jià)值屬性成功案例失敗案例依賴物流園區(qū)開展的商住投資功能性產(chǎn)品核心地段，短期滿足高投資回報(bào)城市開展方向，升值空間巨大市場(chǎng)高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上配置及效勞高端，滿足人群需求不具備不具備根本具備必須提升表達(dá)工程實(shí)用價(jià)值產(chǎn)品附加值表達(dá)營(yíng)銷價(jià)值表達(dá)針對(duì)性解決方案結(jié)合物流園區(qū)開展規(guī)劃，具備商住一體化功能，助推宜興中小企業(yè)家步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門。工程開展思路形象功能導(dǎo)向：高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館，運(yùn)籌世界的新領(lǐng)域；中期投資導(dǎo)向：千億級(jí)新平臺(tái)，宜興新財(cái)富發(fā)源地；后期平臺(tái)導(dǎo)向：助推您步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門。高端品質(zhì)配套效勞產(chǎn)業(yè)內(nèi)部客群宜興投資客群產(chǎn)業(yè)上下游客群本次研究工作思路本案屬性分析外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃40年產(chǎn)權(quán)附加值待補(bǔ)缺難以滿足長(zhǎng)期居住需求投資價(jià)值未現(xiàn)亮點(diǎn)缺乏客戶買單難本次報(bào)告邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究配套效勞升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)工程核心價(jià)值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價(jià)值提升優(yōu)化建議三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程價(jià)值比照研究中高端商住投資物業(yè)價(jià)值表達(dá)工程實(shí)用價(jià)值提升工程營(yíng)銷價(jià)值表達(dá)產(chǎn)品附加值工程營(yíng)銷價(jià)值表達(dá)本次報(bào)告邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究工程核心價(jià)值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價(jià)值提升優(yōu)化建議三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程價(jià)值比照研究商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住投資案例分析研究三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程價(jià)值比照研究商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住投資案例分析研究注：本次研究選取蘇州、無錫、宜興三地8個(gè)與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價(jià)值的工程作為研究樣本。投資興建凱馬新世界項(xiàng)目位置長(zhǎng)江路與蘇福路交叉口占地面積2.5萬(wàn)M2總建面積5.5萬(wàn)M2容積率2.2產(chǎn)品類型商業(yè)+公寓+辦公目前在售公寓、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)176戶面積范圍45-74M2主力面積45㎡在售均價(jià)公寓/寫字樓：5800-6000元/㎡，商鋪未售主力總價(jià)25萬(wàn)左右去化情況09年10月開盤，目前74㎡已全部去化完畢，45㎡還有部分南向房源在售，去化率70%左右。推案過程2009年10月份開出公寓，后隨著去化持續(xù)少量加推，商鋪暫無銷售信息客源分析客戶主要來自新區(qū)、木瀆附近，以附近的汽配生意人和部分投資客，客戶70%是以投資為主的并且多為2次投資或多次投資的人是居多。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程概況①蘇州-凱馬新世界工程規(guī)劃分析凱馬新世界位于蘇州木瀆鎮(zhèn)，是長(zhǎng)江路商圈的CBD，該商圈有三大專業(yè)市場(chǎng)，二大樓盤，一大學(xué)府，一個(gè)物流園區(qū)，一個(gè)商業(yè)綜合區(qū)，一個(gè)汽車園區(qū)，日流量5萬(wàn)人次。商圈，規(guī)劃、決定開展前景，商業(yè)價(jià)值不可估量。木瀆規(guī)劃了一千畝的汽車園區(qū)。包括汽車銷售、汽車維修、汽配流通、汽車文化、汽車娛樂休閑，汽車產(chǎn)業(yè)的氣氛濃厚。總用地面積約為24990平米，總建筑面積為52098平米，以自然河道分為南北兩個(gè)區(qū)，河道以南沿蘇福路局部11層設(shè)辦公商業(yè)區(qū)，以北為3層的專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。主入口設(shè)在蘇福路上，次路口沿長(zhǎng)江路由一期市場(chǎng)進(jìn)入。內(nèi)部道路寬為8米與一期道路相通形成連續(xù)的商業(yè)街，內(nèi)部道路成環(huán)形布置。河道以南區(qū)底下設(shè)置90個(gè)底下停車位，地上結(jié)合綠化布置停車位近200個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位約350多個(gè)，充分解決了市場(chǎng)車位緊張的狀況。三地市場(chǎng)調(diào)研分析體量小，小面積、單價(jià)低、總價(jià)控制合理、整體配置較低，環(huán)境較為嘈雜，難以突破高價(jià)，去化一般。①蘇州-凱馬新世界投資興建中翔麗晶項(xiàng)目位置相城大道大潤(rùn)發(fā)旁占地面積12萬(wàn)M2總建面積28萬(wàn)M2容積率2.5產(chǎn)品類型商業(yè)+公寓+辦公目前在售公寓、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)924戶面積范圍55-67M2主力面積55M2在售均價(jià)精裝公寓8000元/㎡主力總價(jià)45萬(wàn)左右去化情況目前還有28、29頂層未推，去化80%左右。推案過程2008年11月開盤，正值08房產(chǎn)低迷期，開盤價(jià)格較低均價(jià)4600元/㎡,隨著市場(chǎng)走好以及紅星美凱龍的引入價(jià)格持續(xù)走高?？驮捶治隹蛻糁饕獊碜韵喑菂^(qū)私營(yíng)業(yè)主、政企人員，以投資客為主，同時(shí)有一部分來往相城商貿(mào)區(qū)來往的客商，在相城區(qū)工作的新蘇州人也占了少量的比例。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程概況②蘇州-紅星美凱龍〔中翔麗晶〕三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程規(guī)劃分析蘇州北拓規(guī)劃重點(diǎn)工程，相城區(qū)重點(diǎn)工程工程，政府全力支持工程，中翔集團(tuán)新中天置業(yè)斥15.6億巨資打造精品國(guó)際廣場(chǎng)，中翔麗晶總建筑面積28萬(wàn)方，小戶型精品簡(jiǎn)約歐典裝修，提包進(jìn)駐；獨(dú)立小戶型每戶2只小空調(diào)獨(dú)立運(yùn)行；安裝電熱水器自由供水；網(wǎng)絡(luò)、電視信號(hào)接入口，門禁、供電裝置根底、系統(tǒng)配套等設(shè)施一應(yīng)俱全配套商務(wù)效勞、商務(wù)會(huì)所解決落戶后顧之憂。中翔麗晶聘請(qǐng)專業(yè)知名物業(yè)公司——戴德粱行，全程一站式國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化參謀；提供日常物業(yè)、管理維修、衛(wèi)生管理、裝修管理、停車場(chǎng)管理、治安管理、綠化管理等等范疇的效勞。具有規(guī)模性，小面積為主、價(jià)格低于整體住宅市場(chǎng)、相城大道商貿(mào)圈核心區(qū)，且配置較高，隨著配套完善、市場(chǎng)繁榮，升值潛力較大。②蘇州-紅星美凱龍〔中翔麗晶〕投資興建無錫南天廣置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)位于崇安區(qū)錫滬路99號(hào)（錫滬名品城正對(duì)面）占地面積2.6萬(wàn)多M2總建面積8萬(wàn)M2容積率2.49產(chǎn)品類型商業(yè)+酒店公寓+loft辦公目前在售公寓、商鋪、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)商業(yè)369戶其他866戶面積范圍商鋪12-70M2主力面積20M2-30M2在售均價(jià)公寓未售預(yù)計(jì)8000元/㎡1樓2.5萬(wàn)/M23摟1萬(wàn)/M2主力總價(jià)1樓50-75萬(wàn)左右去化情況商業(yè)去化良好，公寓寫字樓未售，去化率為70%左右。推案過程2008年12月中旬正式開盤推出的商鋪處于1樓和3樓的東南角,單鋪面積約為20M2客源分析客戶主要來自崇安區(qū)附近的錫山新區(qū)也有不少，客戶階層都是附近的建材商人和部分投資客：客戶80%是以投資為主的并且多為2次投資或多次投資的人士居多。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程概況③無錫-逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)是無錫首個(gè)集購(gòu)物、商務(wù)等于一體的、國(guó)際化、一站式家居軟裝購(gòu)物廣場(chǎng)。由5萬(wàn)平方米家居軟裝購(gòu)物廣場(chǎng)和3萬(wàn)平方米寫字樓和LOFT國(guó)際公寓組成。工程工程位于無錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段，錫滬名品城正對(duì)面，西面是好益家、地板館、江海高架；東面是月星家居、廣南路。工程商鋪地下一層，地上3層；寫字樓和公寓為19層/20層；逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)是以上海宜家為開展目標(biāo)，建設(shè)成為一家一站式家居軟裝shoppingmail。將來在這里，能購(gòu)置到到形形色色、大大小小的家居軟裝飾品，充分的滿足無錫居民甚至周邊城市居民的個(gè)性軟裝需求。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程規(guī)劃分析體量小、抓住市場(chǎng)空白，定位為一站式家居軟裝shoppingmail，公寓未售，隨著市場(chǎng)的成熟繁榮，公寓、辦公物業(yè)投資潛力大。③無錫-逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)投資興建廣益汽配城有限公司項(xiàng)目位置崇安區(qū)廣益街道廣豐村、江海東路東側(cè)、丁村立交橋堍占地面積18.5M2總建面積28萬(wàn)M2容積率1.5產(chǎn)品類型商業(yè)+公寓+辦公目前在售公寓、商鋪、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)目前863戶面積范圍48-222M2主力面積C區(qū)70M2在售均價(jià)公寓4800元/M2外街9600元/M2內(nèi)街7300元/M2主力總價(jià)公寓30萬(wàn)左右去化情況去化緩慢，目前總體去化率為60%左右。推案過程2006年8月正式開盤推出，開盤商鋪價(jià)格5800，總體去化緩慢。規(guī)劃分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5個(gè)區(qū)組成目前推出的是C區(qū)，A基本售罄。項(xiàng)目主要是經(jīng)營(yíng)汽車美容、快修、二手車交易、汽車文化及商業(yè)配套服務(wù)為一體大型綜合商業(yè)。客源分析客戶主要來自崇安附近的錫山新區(qū)也有不少客戶階層都是附近的汽配商人和部分投資客：客戶70%是以投資為主的并且多為2次投資或多次投資的人是居多。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程概況④無錫-廣益汽配城

無錫廣益汽配城，28萬(wàn)平方米超現(xiàn)代汽配航母，是無錫市政府傾力規(guī)劃的三大主題市場(chǎng)之首要工程。廣益汽配城超大規(guī)模及現(xiàn)代前瞻的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是一座以汽配零件為主體的，融汽車美容、快修、二手車交易、汽車文化及商業(yè)配套效勞為一體的超大型汽配綜合區(qū)。廣益汽配城，28萬(wàn)平方米超現(xiàn)代汽配航母，是無錫市政府傾力規(guī)劃的三大主題市場(chǎng)之首要工程。工程總建筑面積60840.79平米，總用地56053.6平米，容積率1.08，綠化率25%.交通便利，公交3、55、52、61、17路可抵達(dá)，配套齊全。

廣益汽配城超大規(guī)模及現(xiàn)代前瞻的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是一座以汽配零件為主體的，融汽車美容、快修、二手車交易、汽車文化及商業(yè)配套效勞為一體的超大型汽配綜合區(qū)。實(shí)力雄厚的投資開展商，超前的功能規(guī)劃設(shè)計(jì)，更優(yōu)化的商業(yè)空間格局，奠定無往不利的商業(yè)錢景。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程規(guī)劃分析普通專業(yè)市場(chǎng)定位，工程配套及產(chǎn)品配置較低，難以突破市場(chǎng)高價(jià)，去化緩慢。④無錫-廣益汽配城投資興建無錫金太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置北塘區(qū)青石路吳橋廣場(chǎng)東側(cè)占地面積14.2萬(wàn)多M2總建面積68萬(wàn)M2容積率3.05產(chǎn)品類型住宅+商業(yè)+辦公+酒店目前在售住宅、商鋪規(guī)劃戶數(shù)959戶面積范圍21-210主力面積100-140在售均價(jià)8900元/㎡主力總價(jià)90-120萬(wàn)去化情況一期商業(yè)去化98%，總體去化率為66%左右推案過程2008年1月正式開盤推出客源分析商鋪以無錫投資客為主，公寓以本地自住去化為主，小面積公寓有部分投資客群及新無錫人。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程概況⑤無錫-金太湖國(guó)際城金太湖國(guó)際城，無錫市政府“十一五〞規(guī)劃重點(diǎn)商業(yè)工程、中國(guó)江蘇最有價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)工程。雄踞無錫最繁華的中山路北向延伸地帶，規(guī)劃中的中山北路、興源路、鳳賓路、青石路、鳳翔路與通惠西路五大城市主干道交匯處；規(guī)劃中“吳橋站〞、“三院站〞兩個(gè)地鐵站口完美接駁：距離無錫火車站、長(zhǎng)途汽運(yùn)站僅1.5公里，地段價(jià)值炙手可熱，堪稱無錫未來國(guó)際化商業(yè)名副其實(shí)的金碼頭。

以68萬(wàn)平方米的巨大胸懷，包羅超大型商街、國(guó)際影院、無錫首個(gè)真冰溜冰場(chǎng)、五星級(jí)酒店、中心MALL、甲級(jí)寫字樓、高檔住宅等眾多業(yè)態(tài)，一站式集合高檔購(gòu)物、娛樂、餐飲、康體、休閑、旅游、商務(wù)、會(huì)展、居住與文化等十大功能于一體。勢(shì)在將金太湖國(guó)際城打造成“代表無錫，輻射長(zhǎng)三角〞的都會(huì)中心國(guó)際化購(gòu)物天堂。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程規(guī)劃分析大型商住綜合體、核心區(qū)、高端定位、市政重點(diǎn)商業(yè)工程、輕軌盤、升值潛力較大，去化較快。⑤無錫-金太湖國(guó)際城投資興建無錫萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司項(xiàng)目位置濱湖區(qū)青祁路和梁溪路交叉西南角占地面積17.9萬(wàn)M2總建面積69.6萬(wàn)M2容積率3.0產(chǎn)品類型商業(yè)+住宅+酒店式公寓目前在售公寓、商鋪、住宅規(guī)劃戶數(shù)3300戶面積范圍55-142M2主力面積91-112M2在售均價(jià)精裝酒店式公寓11000元/M2商鋪30000元/M2，住宅10000元/M2主力總價(jià)100萬(wàn)左右去化情況公寓去化率100%，商鋪去化率95%，住宅去化率80%推案過程2008年正式開盤推出規(guī)劃分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5個(gè)區(qū)組成，A區(qū)為5星級(jí)酒店，B區(qū)由酒店式公寓和商業(yè)廣場(chǎng)組成，C、D、E、為住宅項(xiàng)目客源分析客戶主要來自無錫市區(qū)部分高端消費(fèi)人群，以企業(yè)主和公務(wù)員居多，部分周邊地區(qū)投資人群為輔。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程概況⑥無錫-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“無錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)〞工程位于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)，該工程位于河埒核心地區(qū)，東至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西為蠡溪路，用地分為A、B、C、D、E五塊，主要功能為商業(yè)、辦公、居住。其中A塊規(guī)劃為一處高檔酒店，B塊規(guī)劃為精裝公寓和集休閑娛樂購(gòu)物為一體的大型商業(yè)廣場(chǎng)，C、D、E塊那么以住宅為主，工程可建設(shè)用地面積約17.93萬(wàn)平方米，地上總建筑面積約537893平方米，容積率3.0。無錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)復(fù)合的形態(tài)包括：一個(gè)建筑面積２３萬(wàn)平方米的國(guó)際化大型購(gòu)物中心；一個(gè)建筑面積４萬(wàn)平方米的超白金五星級(jí)酒店和一個(gè)３萬(wàn)平方米的酒店式公寓；一個(gè)建筑面積３６．５萬(wàn)平方米的高檔住宅區(qū)；兩棟智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的商務(wù)樓；一個(gè)五星級(jí)的多廳萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城；一個(gè)３萬(wàn)平方米的市民休閑廣場(chǎng)。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程規(guī)劃分析HOPSCA綜合體、核心區(qū)、高端定位、品牌工程、升值潛力大，去化較快。⑥無錫-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)融科·氿玖城是聯(lián)想控股全資子公司北京融科智地長(zhǎng)三角開篇之作.總建筑面積近5.4萬(wàn)平方米,由九棟獨(dú)立別墅式商鋪及兩棟公寓組成。工程位于滬寧杭經(jīng)濟(jì)圈門戶——宜興，承宜城商圈不斷擴(kuò)展之天時(shí)，借人民路繁榮一路向南之地利，憑人民路最后一塊商業(yè)寶地稀缺價(jià)值，以“首個(gè)高端定制式餐飲娛樂街區(qū)〞之定位，續(xù)寫人民路財(cái)富傳奇，創(chuàng)造“南有華地，北有氿玖城〞的財(cái)富大格局。周邊有宜興重點(diǎn)學(xué)校、多個(gè)政府機(jī)構(gòu)、龍背山餐飲休閑區(qū)，因此投資兼自住功能的小公寓極為走俏，面積在50-180㎡，均價(jià)6500左右。融科·氿玖城，商業(yè)建筑面積3.3萬(wàn)余平方米，由呈“鉆石項(xiàng)鏈〞布局的9棟獨(dú)立商業(yè)樓組成，私密與尊寵不彰自顯，戶戶有臨街首層的規(guī)劃手法，營(yíng)造獨(dú)門獨(dú)戶的優(yōu)越。五色紫砂漸變外立面，擁有地標(biāo)性轉(zhuǎn)角樓和預(yù)留獨(dú)立廣告位等精工細(xì)節(jié)。此外，工程還特辟局部?jī)?yōu)選地塊，針對(duì)VIP客戶定制匹配身份的“專署物業(yè)〞，量身定制奢侈品般的精神演繹商業(yè)地產(chǎn)傳奇。三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程規(guī)劃分析⑦宜興-融科氿玖城人民南路近龍背山商圈、學(xué)區(qū)房、投資潛力較大、出租率高、回報(bào)穩(wěn)定。三地市場(chǎng)調(diào)研分析⑧宜興-新天地廣場(chǎng)宜興新天地廣場(chǎng)位于宜興市中心，氿濱大道與太閣西路交界，是面向中高檔消費(fèi)群體，兼顧高端消費(fèi)和普通消費(fèi)。以經(jīng)營(yíng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌為主，集休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲為一體的超大型購(gòu)物中心。在商品上追求品牌化、國(guó)際化，在消費(fèi)行為上實(shí)現(xiàn)消費(fèi)行為的多樣化，打造一家精品購(gòu)物廣場(chǎng)。工程總建20萬(wàn)㎡，商業(yè)達(dá)7萬(wàn)㎡，另13萬(wàn)方為景觀豪宅及酒店式公寓，新天地廣場(chǎng)無疑成為改變宜興的一個(gè)重要工程。這不僅是因?yàn)樾绿斓貜V場(chǎng)本身的龐大規(guī)模優(yōu)勢(shì)，和便利的交通條件，更在于新天地廣場(chǎng)將為宜興市民帶來全新的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)組合，將在一定程度上提升原有零售業(yè)態(tài)的層次和檔次，從而為宜興帶來一種新的生活方式，改變一局部人的生活方式。目前酒店式公寓二手房?jī)r(jià)格南向房源10000元/㎡左右，北向房源8000元/㎡，出租率高，回報(bào)率高。工程規(guī)劃分析核心地段、高端定位、配套齊全、配置較高、升值潛力較大，投資回報(bào)高。三地市場(chǎng)調(diào)研分析調(diào)研總結(jié)：專業(yè)市場(chǎng)配套商住工程，多以小面積設(shè)置為主，價(jià)格低于主流住宅市場(chǎng)，總價(jià)較低，兼?zhèn)涠唐谏套〖巴顿Y功能；商住綜合體工程多處于核心地段或城市未來開展重點(diǎn)區(qū)域，定位高端，配置較高能夠滿足特定居住需求且投資價(jià)值明顯；本案從區(qū)域規(guī)劃上來看為專業(yè)市場(chǎng)效勞配套，但從物流園整體定位來看，又是非普通的專業(yè)市場(chǎng)普通，因此，綜合體工程的高端配置值得本案借鑒。商住投資案例分析研究三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程價(jià)值比照研究商住兼投資物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住投資案例分析研究注：本次研究選取蘇州、無錫、宜興三地8個(gè)與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價(jià)值的工程作為研究樣本。項(xiàng)目名稱地段價(jià)值配套資源交通狀況外部?jī)r(jià)值體現(xiàn)銷售價(jià)格（元/㎡）凱馬新世界長(zhǎng)江路核心商圈商業(yè)廣場(chǎng)、銀行、醫(yī)院多路公交、區(qū)域主干道專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)來往人流量大具備一定的投資升值潛力公寓5800-6000元/㎡紅星美凱龍（中翔麗晶）相城大道商貿(mào)核心區(qū)大潤(rùn)發(fā)、相城醫(yī)院、銀行多路公交、輕軌商務(wù)核心區(qū)、交通便利、升值空間大公寓8000元/㎡逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)本項(xiàng)目位于無錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段小區(qū)內(nèi)部有餐飲休閑配套，附近有廣益中心小學(xué)，超市等K28，80路，42路，75路，6路，713路，715路等項(xiàng)目處于無錫廣益商圈，周邊商業(yè)項(xiàng)目多，商業(yè)氛圍濃厚1樓商鋪25000元/㎡3嘍商鋪10000元/㎡公寓預(yù)計(jì)8000元/㎡廣益汽配城隸屬崇安區(qū)學(xué)校、銀行多路交通線路交通方便住宅4800元/M2商鋪9600元/M2金太湖國(guó)際城城市副中心醫(yī)院、銀行、交通、醫(yī)療主干道、輕軌出站口緊挨火車站、汽車站、美食街，人流量大住宅6800元/M2商鋪48000元/M2無錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)河埒口核心全方位便利生活、便捷交通。第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、大潤(rùn)發(fā)，項(xiàng)目本身商業(yè)生活配套齊全10、27、52、59、91、k41、204、206、10、89、41路河埒口站，20路至梁清路青祁路站項(xiàng)目地處無錫河埒口核心商業(yè)區(qū)，周邊配套齊全便利，開發(fā)商品牌口碑優(yōu)越商鋪30000元/㎡住宅10000元/㎡酒店式公寓11000元/㎡融科氿玖城人民南路龍背山商圈學(xué)校、行政機(jī)關(guān)、餐飲娛樂集中區(qū)多路公交、市區(qū)主干道人民南路餐飲娛樂集中區(qū)、配套齊全公寓6500元/㎡新天地廣場(chǎng)市中心繁華商業(yè)區(qū)市區(qū)各大百貨、超市、學(xué)校、銀行、醫(yī)院、一線湖景多路公交、三條主干道交叉口市區(qū)核心地段、配套齊全、升值回報(bào)高酒店式公寓8000-1000元/㎡工程外部?jī)r(jià)值研究：工程價(jià)值比照研究工程外部?jī)r(jià)值總結(jié)：工程價(jià)值比照研究商住兼投資性物業(yè)外部?jī)r(jià)值點(diǎn)主要表達(dá)在地段、配套、交通，為工程高價(jià)突破及市場(chǎng)認(rèn)可的根底。項(xiàng)目名稱內(nèi)部環(huán)境會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)內(nèi)部?jī)r(jià)值體現(xiàn)凱馬新世界————商業(yè)街普通物業(yè)配套商業(yè)街紅星美凱龍（中翔麗晶）——商務(wù)公館大潤(rùn)發(fā)、裙房底商戴德梁行高端物業(yè)服務(wù)逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)采用組團(tuán)式景觀設(shè)計(jì)無周邊商業(yè)項(xiàng)目較多，超市，餐飲齊全2.49元/平。月統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理廣益汽配城——無商業(yè)配套欠缺普通物業(yè)——金太湖國(guó)際城文化街、中央廣場(chǎng)商業(yè)會(huì)所自身龐大商業(yè)、無錫美食街管家式服務(wù)中央廣場(chǎng)、文化街社區(qū)氛圍及文化無錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)小區(qū)采用集中式綠地景觀，輔以水系組團(tuán)，移步換景，另有3萬(wàn)平休閑廣場(chǎng)商業(yè)會(huì)所23萬(wàn)平國(guó)際購(gòu)物商場(chǎng)，4萬(wàn)平五星級(jí)酒店，3萬(wàn)平休閑廣場(chǎng)，五星級(jí)電影院萬(wàn)達(dá)物業(yè)中央景觀及廣場(chǎng)商業(yè)生活配套齊全開發(fā)商品牌品質(zhì)保證融科氿玖城——沿街商業(yè)餐飲休閑娛樂第一太平定制化物業(yè)服務(wù)新天地廣場(chǎng)一線湖景、組團(tuán)景觀沿街商業(yè)一站式購(gòu)物廣場(chǎng)——高端居住品質(zhì)高端物業(yè)服務(wù)工程內(nèi)部?jī)r(jià)值研究：工程價(jià)值比照研究項(xiàng)目名稱立面門窗電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)科技環(huán)保凱馬新世界涂料鋁合金門窗——————紅星美凱龍（中翔麗晶）玻璃幕墻、石材、涂料中空隔熱OTIS1200元/㎡智能安保自動(dòng)引水逸居國(guó)際生活廣場(chǎng)玻璃幕墻涂料——迅達(dá)————廣益汽配城涂料鋁合金門窗——————金太湖國(guó)際城玻璃幕墻、石材、涂料鋁合金門窗日立1000元/㎡保溫外墻智能安保自動(dòng)引水無錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)玻璃幕墻、石材、涂料中空隔熱三菱1200元/㎡外墻保溫新風(fēng)系統(tǒng)自動(dòng)引水融科氿玖城石材、涂料鋁合金門窗三菱————工程產(chǎn)品價(jià)值研究：工程價(jià)值比照研究工程內(nèi)部及產(chǎn)品價(jià)值總結(jié)：工程價(jià)值比照研究各工程內(nèi)部及產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)主要表達(dá)在景觀、居住品質(zhì)、物業(yè)效勞，高出普通市場(chǎng)配置，滿足特定客群需求，為工程高價(jià)突破、商住客戶買單的有力支撐點(diǎn)。商住投資案例分析研究三地市場(chǎng)調(diào)研分析工程價(jià)值比照研究商住兼性投資物業(yè)價(jià)值點(diǎn)商住投資案例分析研究注：本次研究選取蘇州、無錫、宜興三地8個(gè)與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價(jià)值的工程作為研究樣本。項(xiàng)目名稱客源構(gòu)成客源關(guān)注點(diǎn)金太湖國(guó)際城購(gòu)買的客戶以本地客為主，投資客比例在60%以上。租客基本上都是外國(guó)人或者是臺(tái)資企業(yè)的高層管理人員，出租率大概有30%左右。地段、輕軌、升值潛力回報(bào)、開發(fā)商實(shí)力萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本地客源居多，投資和自用客戶比例各占50%。開發(fā)商品牌、地段、升值潛力、回報(bào)率、品質(zhì)新天地廣場(chǎng)宜興本地客居多，私營(yíng)業(yè)主和事業(yè)管理層，投資自住占比平均。地段、回報(bào)、配套、品質(zhì)中翔麗晶購(gòu)買客源是以本地客源為主，包括一些私營(yíng)業(yè)主和小型公司的老板，做辦公室用。租用客源多為家政服務(wù)、裝修公司、小型貿(mào)易公司等小型公司，或者有一定收入基礎(chǔ)的私企老板居家所用。地段、升值潛力、交通回報(bào)、便利商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)成功案例客群及關(guān)注點(diǎn)通常而言，商住公寓產(chǎn)品以投資客占據(jù)主力；對(duì)于商住公寓產(chǎn)品主力客源為本地的投資客，該類客源占到50%-70%的比例，該類客源主要是看好后期升值及未來穩(wěn)定的租金保障；其余主要為長(zhǎng)期工作在周邊的人群及因生意往來的外地私營(yíng)戶，考慮到工作事業(yè)便利性。商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)核心地段，短期滿足高投資回報(bào)城市開展方向，升值空間巨大市場(chǎng)高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上配置及效勞高端，滿足特定人群需求四大核心價(jià)值點(diǎn)那么，本案是否具備以上四大核心價(jià)值點(diǎn)？本次研究邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究工程核心價(jià)值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價(jià)值提升優(yōu)化建議本案屬性分析外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃40年產(chǎn)權(quán)附加值待補(bǔ)缺地塊位于專業(yè)物流園區(qū)內(nèi)，整體的環(huán)境還不是很好，尤其是工程?hào)|西兩側(cè)，緊鄰錫宜高速及104國(guó)道，對(duì)工程將來的居住環(huán)境影響非常大；地塊周邊配套還很不完善，尤其是生活配套，離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便；工程產(chǎn)權(quán)為四十年，非傳統(tǒng)居住產(chǎn)權(quán)，生活居住本錢較高；工程戶型與住宅工程戶型比較，存在較大劣勢(shì)，且附加值待補(bǔ)缺。工程核心價(jià)值屬性研判商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)核心地段，短期滿足高投資回報(bào)城市開展方向，升值空間巨大市場(chǎng)高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上配置及效勞高端，滿足人群需求不具備不具備根本具備必須提升提升工程營(yíng)銷價(jià)值提升實(shí)用價(jià)值、附加值？長(zhǎng)三角金屬物流園目標(biāo)成為中國(guó)“現(xiàn)代金屬商貿(mào)平臺(tái)〞的開拓者與引領(lǐng)者，構(gòu)建物流、金融、信息三大平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，為客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)、配送、交易、研發(fā)、展示、交流以及融資擔(dān)保、中遠(yuǎn)期交易等一站式效勞，打造長(zhǎng)三角地區(qū)配套最完善的現(xiàn)代化、專業(yè)化、國(guó)際化金屬材料交易基地，最終具有世界影響力的“金屬商貿(mào)平臺(tái)〞。工程核心價(jià)值屬性研判長(zhǎng)三角金屬物流園開展目標(biāo)物流園區(qū)要成為具有世界影響力的國(guó)際性“金屬商貿(mào)平臺(tái)〞，那么，三期商住局部必須承載的功能為國(guó)際商住品質(zhì)、完善的管理及配套效勞體系，與以往的專業(yè)市場(chǎng)區(qū)隔，真正解決物流園平臺(tái)之上的各個(gè)階層的客戶的需求。工程核心價(jià)值屬性研判商住樓必須承載的功能[目標(biāo)群的需要][工程需要給予的]物流園平臺(tái)之上的各個(gè)階層需求分析工程核心價(jià)值屬性研判高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館

進(jìn)入宜興第一核心產(chǎn)業(yè)圈千億級(jí)財(cái)富平臺(tái)內(nèi)部配套及管理經(jīng)營(yíng)開放、自由的生意生活場(chǎng)價(jià)值及身份認(rèn)同感

商脈及事業(yè)需要

投資升值潛力

實(shí)用的商住功能

情感需求本案核心價(jià)值屬性依賴物流園區(qū)開展的商住投資功能性產(chǎn)品難以滿足長(zhǎng)期居住需求投資價(jià)值未現(xiàn)亮點(diǎn)缺乏客戶買單難本案屬性分析外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃40年產(chǎn)權(quán)附加值待補(bǔ)缺工程核心價(jià)值屬性研判客群及本案屬性界定了本案的核心價(jià)值本次研究邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究工程核心價(jià)值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價(jià)值提升優(yōu)化建議基于工程核心價(jià)值屬性提出工程戰(zhàn)略開展思路工程營(yíng)銷價(jià)值表達(dá)形象功能導(dǎo)向：高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館，運(yùn)籌世界的新領(lǐng)域；中期投資導(dǎo)向：千億級(jí)新平臺(tái)，宜興新財(cái)富發(fā)源地；后期平臺(tái)導(dǎo)向：助推中小企業(yè)步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部客群宜興投資客群產(chǎn)業(yè)上下游客群工程戰(zhàn)略開展思路工程前期形象區(qū)隔價(jià)值關(guān)聯(lián)工程中期強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值工程中期平臺(tái)價(jià)值突顯為了實(shí)現(xiàn)工程的戰(zhàn)略開展思路我們必須提升工程實(shí)用價(jià)值及附加值??！工程營(yíng)銷價(jià)值表達(dá)本次研究邏輯架構(gòu)商住投資案例分析研究配套效勞升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)工程核心價(jià)值屬性研判工程戰(zhàn)略開展思路工程價(jià)值提升優(yōu)化建議表達(dá)工程實(shí)用價(jià)值提升工程營(yíng)銷價(jià)值表達(dá)產(chǎn)品附加值配套效勞升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)工程價(jià)值提升優(yōu)化建議工程價(jià)值提升優(yōu)化建議2、生活配套配套提升3、交通配套1、企業(yè)會(huì)館配套效勞升級(jí)金屬產(chǎn)業(yè)1號(hào)商務(wù)會(huì)館引入知名會(huì)所專業(yè)管理公司，打造中國(guó)金屬行業(yè)第一個(gè)綜合性商務(wù)洽談、休閑會(huì)館，會(huì)所更具日常性功能與五星酒店形成區(qū)隔。根據(jù)金屬物流園區(qū)整體情況在公寓設(shè)置2000平米左右商務(wù)會(huì)館，用于商會(huì)辦公、商談、聚會(huì)、休閑等。設(shè)置SPA浴館、斯諾克，壁球室，瑜伽室，健身房，商務(wù)餐飲等場(chǎng)所，表達(dá)工程的綜合效勞檔次，同時(shí)也為工程帶來人氣，滿足客群特定需求。定期舉辦相關(guān)活動(dòng)，如企業(yè)沙龍，商務(wù)講座等。配套提升『1』企業(yè)會(huì)館宜興休閑娛樂消費(fèi)力強(qiáng)勁，商務(wù)會(huì)館能為工程帶來人氣，促進(jìn)工程的整體開展。私家會(huì)館，用于商務(wù)洽談、商務(wù)接待、小型會(huì)議等公務(wù)活動(dòng)企業(yè)會(huì)館可彰顯企業(yè)實(shí)力，具有相對(duì)封閉、干擾少、利于保密、平安等優(yōu)點(diǎn)可設(shè)有品茶館、咖啡室等特色空間企業(yè)會(huì)館：配套提升『1』企業(yè)會(huì)館咖啡間配套提升『1』企業(yè)會(huì)館品質(zhì)、檔次提升配套提升『1』企業(yè)會(huì)館品茶館與宜興陶都文化契合，符合當(dāng)?shù)厣盍?xí)性配套提升『1』企業(yè)會(huì)館特色浴館宜興休閑娛樂消費(fèi)力強(qiáng)勁，高檔次的休閑效勞能為工程帶來人氣。配套提升『1』企業(yè)會(huì)館棋牌室2、生活配套3、交通配套配套提升1、企業(yè)會(huì)館商業(yè)街配套包括中小型超市、干洗店、銀行、快餐店、特色小餐廳、移動(dòng)效勞廳、快遞公司、文印店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等配套提升『2』生活配套開盤前引入超市等主力店，增加工程亮點(diǎn)及人氣，促進(jìn)銷售2、生活配套3、交通配套配套提升1、企業(yè)會(huì)館鑒于工程位置偏遠(yuǎn)，目前只有二條公交線路，出行不便，建議工程增設(shè)社區(qū)巴士，表達(dá)工程效勞、拉近客戶心理距離。配套提升『3』交通配套提升工程品質(zhì)效勞，符合特定人群需求聘請(qǐng)知名物業(yè)管理參謀公司第一推薦：國(guó)際性物業(yè)：如世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、戴德梁行等國(guó)際知名物業(yè)第二推薦：無錫、宜興當(dāng)?shù)刂飿I(yè)〔如恒立物業(yè)〕物業(yè)效勞提升配套效勞升級(jí)符合物流園區(qū)開展目標(biāo)·訂餐、送餐效勞·打理和整裝行李·叫醒效勞·干/濕洗衣取送效勞·擦鞋效勞·物品采購(gòu)效勞·代為繳費(fèi)、房屋代管·翻譯、復(fù)印、、秘書效勞·交通安排：飛機(jī)票訂購(gòu)和確認(rèn)·頂級(jí)豪華轎車安排·代辦郵件速遞/代發(fā)“7*24〞影子大管家物業(yè)效勞提升配套效勞升級(jí)酒店式清潔效勞家庭宴請(qǐng)料理紳士效勞私人教練私家花園維護(hù)私人醫(yī)療保健私人代購(gòu)親友接送委托租賃空置單元房管理效勞等內(nèi)容理財(cái)專家推薦交通援助，事故處理協(xié)助“7*24〞影子大管家物業(yè)效勞提升配套效勞升級(jí)配套效勞升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)工程價(jià)值提升優(yōu)化建議工程價(jià)值提升優(yōu)化建議4、裝修風(fēng)格2、環(huán)保節(jié)能5、配置品牌產(chǎn)品提升3、智能系統(tǒng)1、景觀環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)重點(diǎn)打造三大元素：中央園林水景，視覺震撼，表達(dá)社區(qū)尊貴感；內(nèi)部組團(tuán)特色景觀，水系環(huán)繞表達(dá)靈動(dòng)；網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的打造，表達(dá)健康人文自由場(chǎng)所。中央水景+區(qū)域組團(tuán)特色景觀產(chǎn)品提升『1』景觀環(huán)境4、裝修風(fēng)格2、環(huán)保節(jié)能5、配置品牌產(chǎn)品提升3、智能系統(tǒng)1、景觀環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品提升『2』環(huán)保節(jié)能或許我們只借鑒一點(diǎn)，產(chǎn)品價(jià)值的提升就遠(yuǎn)不止一點(diǎn)！外墻涂料東昌[191-2000]丙烯酸內(nèi)外通用底漆防酸雨、霉雨現(xiàn)象防堿性墻面最惡劣的自然環(huán)境下的所有墻面菲士邦油性丙烯酸外墻涂料特