整體策劃報告報告整體思路

文體產業城屬性闡述文體產業現況概述分析工程定位的意義和原那么工程整體規劃方案說明工程客源特征及類別工程運作思路及方式工程實施過程中的財務分析和控制營銷推廣上海國際文體休閑產業城屬性詮釋上海國際文體產業城立足于上海，輻射長三角地區乃至全國。引入各種國際知名品牌，打造成國際博覽中心以某個產業為依托的滿足人們多種生活需求的各種設施的集合立項的根本是文體產業為主導，以經營文體產品〔包括商品和服務〕為主的場所休閑在經營文體產品的根底上，同時滿足其他功能諸如休閑娛樂、旅游購物由此可見，“上海國際文體休閑產業城〞應該是一個立足于文體休閑產業的，實施綜合化、多元化經營的國際化文體休閑博覽和信息發布中心！文體產業現況概述分析市場概況：從宏觀上來說，在我國體育產業整體處于起步和朝陽狀態。體育消費增長速度非常快。據統計，1998年的體育消費總額是1400億元〔其中城市人口消費1040億元〕，是1994年的2.1倍。我國體育用品制造業開展較快，近幾年全國體育用品業總產值以每年493億元的速度增加，同時中國是全球體育用品最大的生產基地，世界65%的體育用品都是中國造，但主要是從事體育服裝、運動鞋等勞動密集型體育用品的生產，技術含量較低，以來料加工為主；生產規模較小，沒有形成大規模自主開發的主導性體育產品，市場利潤率趨于平均化，競爭較劇烈。截止目前，我國的體育器材生產廠家逾千，生產大約1500種體育器材。產業概況

——65%體育用品在中國生產——目前，中國已成為世界體育用品制造大國，“中國制造〞已經占據世界市場份額的百分之六十五；而一夏一冬、每年兩屆的體博會也同步開展，其專業化和國際化程度與過去不可同日而語，已成長為世界上名列第三位的體育用品大型國際專業博覽會，受到世界同行業以及國內體育用品企業的高度重視。文具行業開展趨勢——文具業開展呈現五大趨勢——市場潛力大，購置力增加。其中僅北京、上海、珠江三角洲、香港四個地區每年的消費量就占全國消費量的一半以上；文體用品多元化、多層次消費結構已經形成，且向高檔產品開展。小型機器類的開展會帶來許多辦公習慣的改變，必然會帶動文化、辦公用品的開展；電腦網絡技術的開展，傳統的辦公和學習方式發生了新的變革。文化用品渠道中的效勞對象將發生變化，對IT耗材的需求，年增長率將超過25%，這給文化辦公用品行業帶來新的市場契機；在商品流通環節上，外資企業已進入了批發零售業，有較強的開展勢頭；政府的采購已從試運行擴大到普遍行為，較高價值的辦公用品如復印機、機將很快納入政府采購范圍。隨著文具專賣店、專業化市場漸趨成熟，批發市場影響力逐漸減少，這就要求經營者的管理水平和效勞內涵要向高層延伸。產業類別歸類統計

華東六省一市東南亞韓國、日本境外市場港、澳、臺中國境內產業流通渠道簡析

產品設計樣品制作全國訂貨會下訂單生產由第三方物流送貨至各區域代理商各代理商配貨到各營業網點

——產品大類：國外運動/休閑/品牌〔服飾/鞋類/背包〕——品牌名稱：Nike/Adidas/等一線品牌——運作模式：該類品牌的生產形式為期貨制，貨品按訂單生產，原那么上不會隨意作任何變動，具體運作模式和流程如下：——簡要說明：〔境外一線品牌〕adidas/nike等國外品牌90%以上產品都在國內生產母公司根據訂貨會數量下訂單給生產廠家，廠家只負責根據訂單量生產產品，不參與店鋪經營；母公司主要負責產品設計、市場推廣、品牌營招、開展區域代理商、對代理商所選店鋪進行評估分析，同時對代理商經營的店鋪進行產品陳列上的指導，但不參與經營。〔境內一線品牌〕如“李寧〞牌大體上也照上述流程進行生產經營和開發。流通渠道1〔境外一線品牌〕：——產品大類：戶外運動設備——品牌名稱：BIGPACK/VAUDE/OZARK/SEATOSUNMMIT/日高等——簡要說明：國外的戶外運動設備在國內銷售大體上價格都比較昂貴，主要針對專業消費人群，同時也有很多品牌已經在國內設有生產廠家，價格也在逐步下調；而國內的戶外運動設備在價格上有優勢，同時隨著戶外運動的逐步流行，參加此類運動的人群規模成不斷擴大的態勢，這勢必加大對此類產品的需求量，是開展比較迅速的一類產品。流通渠道2：制造商省級代理商各地區經銷商零售商終端消費者——產品大類：服飾/鞋類/背包——品牌名稱：安踏/百事/別克/愛樂/喬丹/等二線品牌——運作模式：境內二線品牌在運作體系上根本可以分為生產銷售一體化和生產銷售截然分開二種模式。在這種渠道關系里，省級代理商權限非常大，直接控制下屬經銷商，進行供貨及貨款的結算，甚至絕大多數的地區經銷商是由代理商去開發的。具體流程如下：——簡要說明：〔境內二線品牌〕別克、安踏等品牌的運作流程比較混亂，其中局部品牌生產銷售混為一體，廠家即負責生產又負責銷售，在品牌建立初期會在一級市場開設自營專賣店來塑造品牌形象，在形成一定知名度后也會通過開展省級代理商來擴大市場份額和銷量，而廠家也會直接參與經營形象店鋪的管理；而另一類品牌商家只負責搭建代理渠道，由省級代理商負責開拓市場，廠家只負責生產。總體而言國內運動品牌在一線市場占有率較少，主要集中在二、三線市場。相對國外品牌在市場運作上比較混亂，同時在產品上多集中在鞋類，服裝/背包仍處于起步階段。

流通渠道3〔境內二線品牌〕：——產品大類：康體休閑設施/場館鋪設——品牌名稱：英派斯、好家庭、舒華、JKEXER等——簡要說明：此類產品相對與以上產品，不直接針對消費者，銷售模式采取廠家直銷模式。

流通渠道4：工廠總公司〔負責生產設計〕各地銷售分公司銷售網點終端消費者——產品大類：運動器材——品牌名稱：紅雙喜/三和/松石/廣盛/國威/三勝等——運作模式：遵循以下圖——簡要說明：國外著名運動器材在國內設廠不多，決大局部依靠進口代理商負責在國內的經營，價格上沒有優勢，而且在產品推出速度上也比較滯后。國內運動器械品牌種類和廠家很多，但產品質量和價格上相差很大，大局部知名運動器材廠家通過在全國設立銷售分公司開展銷售，很多廠家的產品依靠價格優勢出口數量很多，有加大內銷市場和擴大外銷市場的需求，對產品的展示和宣傳有迫切的需求。流通渠道5：

廠家一級分銷商區域分削商區域分削商區域分削商若干銷售終端若干銷售終端若干銷售終端——產品大類：辦公文具類——品牌名稱：Tomoto、英雄、3M等——運作模式：目前中國文具行業通路相對混亂，總體遵循左圖：——簡要說明：辦公文具行業隨著我國經濟開展到現在，已經形成一個年消費達1000億元的龐大市場。目前我國從事文具生產的企業約3000多家，其中年銷售額在800萬元以上的約1000余家。這些生產企業大多集中在江蘇、浙江、上海及廣東潮汕一帶。2000年，我國文具企業出口額達26億多美元，這幾年一直呈遞增趨勢。歐美、東南亞、中東均是我國出口地。在零售流通渠道上，諸如OFFICE1、OFFICESTAMART等專業化的辦公文化用品國際零售巨頭已率先搶灘登陸，而在生產制造方面那么有馬培德、雅孚等已在中國建立了各自的生產基地。——市場份額：據不完全統計，2003年辦公文具產品消費的地區差異比較大，在中國各市場的份額比例根本如下：流通渠道6：工程定位的意義和原那么上海市政府欽點朱家角——“一城九鎮〞之一的中心城鎮朱家角將建設成為具有國際競爭力的現代文體休閑產業基地旅游產業和文體產業并重是政府賦予這座千年古鎮全新的開展使命工程立項背景工程價值探究定位概述定位原那么功能表現交易參與方分析工程定位緣起：作為一個郊區的創造型商業設施，工程具有一定的復雜性，為了便于工程的銷售和經營，必須明確工程所要扮演的角色。因此，工程的定位將有助于我們發揮各種優勢，不斷開發新業態，引導市場，拓展市場，提高自身競爭能力。工程定位過程朱家角位于城郊處于觀光地區如何表達工程價值？工程價值探究產業依托工程價值表達綜合化、多元化的商業集群提升文體產業專業整合能力開發新業態，拓展地區市場提升地區的商業投資價值生活信息發布，提升生活質量改善旅游和娛樂環境，改造景觀優勢：有政府支持、有產業支撐；切合旅游和特色居住規劃；改善周圍環境及景觀；提升區域商業氣氛。劣勢：商業氣氛不夠，人氣不旺；工程所在地位置模糊；工程體量巨大，情況復雜；消費者需要較長時間的引導。威脅點：沒有可以借鑒的類似形態；商業設施形式多樣化復雜化；商業設施對時代變化敏感。時機點：文體產業開展勢頭迅猛；青浦區工業園區優惠政策；汽車化進程帶動郊區大型商業設施的開展；政府“一城九鎮〞規劃。對工程本身進行分析橫向定位縱向定位產業定位商業定位形象定位現大一期630畝首個文體產業采購平臺大上海文體休閑商品購物天堂當代江南小鎮朱家角第五景未來整體1580畝永不落幕的國際文體休閑用品博覽基地長三角商業超級航母長三角地區休閑旅游中心定位概述橫向原那么縱向原那么整個產業城是一個具有多重功能的綜合體；需要讓所設計的產業城發揮其最大的優勢；產業城必須能夠滿足不同消費群的多重需求。整個產業城分為幾個階段開發；每個階段開發的側重點有所不同；對于產業城的認識有一個深化過程。定位原那么同時也是消費者工程交易參與方工程投資者工程管理者工程經營者工程消費者產業城業主團體、個人投資客運營公司物業管理機構物流管理公司等文體產業廠商餐飲酒店經營者休閑用品商家文體用品購置者、采購者旅游休閑消費者消費者：1體育愛好者、旅游者、組織機構、個人采購者經營者：2體育商品制造商、體育商品經營代理商管理者：3產業城運營機構以及管理公司投資者：4產業城投資客、業主產業城交易方關系分析交易雙方緊密度具體關系分析1和2高直接交易，交易行為為商品、金錢、信息交換、品牌認同1和3中間接交易，交易行為為舒適感達到、時間、精力的付出、形象達成1和4低間接交易，交易行為為獲得長期回報2和3高直接交易，交易行為為服務、統一宣傳、經營管理2和4中間接交易，交易行為為租金、經營權取得3和4高直接交易，交易行為為監督、控制、委托管理，取得投資回報如何建立滿足上述交易的平臺？引出功能定位功能表現產業功能表現商業功能表現配套功能表現信息平臺行業自律平臺金融效勞平臺配套效勞平臺物流平臺其建設以先進的網絡與信息設備為根底。在內部形成各類供求信息與行業動向的信息平臺，形成及時有效的信息收集、處理與發送網絡。以先進的物流管理為根底，與國內外金融機構合作，為客戶提供貨物抵押貸款效勞；在結算、資金劃轉、金融工具提供等方面為客戶提供更及時、更周到的服務。通過政府有關部門與行業協會的牽頭和領導，組織廠商形成行業自律協議與相關組織，制定游戲規那么；在時機成熟、具有相當影響力時，推出中心的價格指數、企業等級評定、各類流通指數等。為客戶提供高標準的商務效勞，與海關、工商、商檢外匯管理部門、稅務等政府機關和金融部門合作，并爭取政府有關政策支持，提供政府職能部門辦公的一條龍效勞與進出口配套效勞。與各類物流企業，特別是第三方物流公司，建立長期合作關系，在中心內設立代表處或業務處，為客戶提供一整套的物流解決方案。產業功能表現研發平臺商品交易平臺原料交易平臺人才交流平臺展示與推廣平臺組織進行產品信息、技術與營銷經驗交流，同時舉辦各類專業競賽、講座、研討會，促進行業內外的交流為技術、設計創造和研究成果產業化提供交換平臺，促進成果的市場化。原材料和配件等的交易市場，本平臺將起到填補和整合文體類產業交易市場的雙重成效，使市場的產業鏈條集合功能趨于完善。提供市場供需信息，打通產業鏈條，緊密供需雙方，使各類交易順利進行。建立電子商務平臺，整合網上網下資源，提供信息查詢、傳遞與電子貿易的全套服務。建立行業內最大的人才庫，提供人才交流與培訓效勞廣泛吸引設計開發人才，為各類廠家提供設計與產品開發效勞。為客戶進行市場推廣與籌劃方案的制定與實施，幫助廠商加強產品宣傳與推廣力度，做好協調與配合工作商業功能表現旅游中心品牌集合中心購物休閑中心步步有景色，街街有主題，提升商業環境引入世界知名文體品牌，提升您購物的興趣和檔次囊括文體產業各種商品，讓您的有更多的選擇空間配套功能表現運動游戲配套生活配套主要包括運動體驗及水上休閑場所，吸引普通消費者與游客，增加產業城的人氣，擴大產業城的影響力。包括特色酒店、家庭旅館、餐飲美食、電影院、藥點超市等，主要為產業城的經營者及前來產業城采購消費的全國各地以及國外人士提供舒適的生活效勞。整體規劃方案說明1580畝的長遠規劃思路運營目標成為輻射整個亞太區域的文體產業交易樞紐和出口中心釋義：完善的區域交通網絡、可依托的城市運營環境、政府對于區域產業的政策性功能定位……，我們都知道任何市場都需要有一個循序漸進的培育過程，而任何一個產業更脫離不了上述種種必要的市場運作大環境作為支撐。交通——本區域位于青浦區，地處江、浙、滬二省一市的交界處，位處長江三角洲經濟輻射圈的中心地帶，具有承東啟西、東聯西進的樞紐作用和對華東地區的輻射作用。物流體系主要依靠滬寧、滬杭鐵路和滬寧、滬杭高速公路完成。市場——我國文體用品行業已經頗具規模，中國成了世界文具生產大國和體育用品制造大國。依據相關信息統計，2003年全國文體市場的批發容量到達了3500億元，其中上海文體產業市場的全年成交額為1650億元。但是我們也不難看出，現有的文體產業批發市場缺乏必要的市場競爭力、市場覆蓋面和國際影響力，很難真正打造出響亮的市場品牌和提升義烏文化體育用品行業的知名度。政策——在上海市政府統一規劃下，朱家角工業園區遵循了以文體產業為主導的開展特色，這無疑對把“上海國際文體休閑產業城〞打造成為全國乃至全球文體用品的采購平臺提供了強大的產業支持。論點依據合美觀點：通過以下的數據統計和分析來說明本案工程的市場唯一性和切入市場的時機成熟度。物流通路公路運輸

東西方向318國道上海——西藏拉薩蘇虹公路蘇州——上海虹橋國際機場A9滬青平高速公路上海——青浦——平望A8滬杭高速公路上海——杭州A12滬寧高速公路上海——南京滬寧鐵路上海——南京320國道上海——云南南北方向外青松公路嘉定外岡——青浦——松江同三國道黑龍江同江——海南三亞嘉松公路嘉定——青浦——松江空運虹橋國際機場道路距離6公里浦東國際機場道路距離40公里海運上海港道路距離45公里上海港集裝箱碼頭道路距離50公里上海部分文體服飾類批發市場參數比較——斜土路文具批發市場東方國貿福佑路小商品市場金麗文具批發市場大手筆文具批發市場世紀辦公用品批發市場項目區位斜土路滬青平公路城隍廟柳州路龍華路商城路經營特色文具類為主服飾飾品針織服裝文具燈飾文具旅游辦公用品經營面積9-45平米15-50平米10-23平米25-40平米以上20-40平米以上25-40平米以上租金比例2.5-6.5元/天/平米3.1-16元/天/平米10-30元/天/平米2.8-4.5元/天/平米2.5-4.5元/天/平米2.5-4元/天/平米配套服務——商務中心、服務公司、餐飲娛樂、旅館住宿辦公、居住、倉儲用房——————物流規模小型停車場配套物流——局限卸貨————華東地區部分文體類批發市場數據匯總——義烏文體市場順德文體市場華南文體市場筍崗文體市場誼園文體市場……項目區位浙江廣東廣東深圳廣東

經營特色文體用品文體用品文體用品文具玩具文體用品

經營規模經營戶約3800家生產商約1000家——經營面積25，000平米，經營商家約100戶10，000平米——

年均成交50億20億10億————

終端客戶團體采購為主公司企業、學校等團體采購——批發零售——

補充說明生產經營文具類代理經銷體育類擬建成地域性文體批發市場——政府主導培植的區域性批發市場多樣性批發市場形成的規模效應

功能劃分以文體產業為主導形成多元化的產業城經營格局釋義：我們希望充分借助文體產業城這樣一個明確的開展方向和市場平臺，進行有目標有方案的總體規劃，力爭通過本案工程的切入來真正引導整個區域朝“產業城〞的方向良性開展和推進，進而形成與城市功能相協調兼具商業、觀光和文化等功能。合美觀點：我們認為本案630畝工程的整體規劃布局應充分考慮到作為一個“產業城〞的全局需求，分為中心效勞配套區和貿易展示交易區二大局部。體育主題公園產品研發中心貿易展示交易區中央商務區居住功能區貿易展示交易區物流中轉中心貿易展示交易區運動休息配套區區貿易展示交易區金融行政配套區停車公交中心功能劃分通過對中心效勞配套區和貿易展示交易區的有效劃分來分清二者之間的比重關系上海國際文體休閑產業城總體規劃設想開發規模占地1580畝（總占地面積約1，052，280平米）容積率0.98-1.0建筑密度31.5%河道面積74，827平米功能業態功能類別功能說明面積配比

服務配套集中租賃式居住功能（針對產業城經營者非永久性的居住需求）考慮到產業城的經營特殊性，我們認為需要有這樣的功能性配套予以提供。

體育主題運動公園考慮與項目運動功能的有機結合

ü

公共行政配套功能ü

公共金融服務功能ü

警署、工商、稅務等ü

銀行分理處等

產品研發、專業人才和信息交流功能產品研發及信息交流中心

貨物轉運功能（產業城物流中心）服務整個產業城的貨運網絡

ü

公共巴士轉乘中心（針對1580畝的開發容量）大型公共停車分流中心ü

以保證和有效疏導采購消費客流為主，我們認為應包括停車功能、候車功能和集散通道等三大主要功能。ü

配合產業城的整體功能需要

商品交易商品展示交易區（含生產廠商直銷區、品牌銷售展示區、品牌零售批發區等）作為630畝批發經營類項目的延續開發，可涉及文體產品的上下游產業鏈。

……

論點——雖然本案工程缺少可以參照和比照的參照形態，但是我們認為作為一個產業城工程，必須考慮到二個方面的根本功能需求，就是以產業為主導的功能形態和圍繞該形態的上下游配套效勞〔包括必要的商業設施和商務配套功能等〕，而上述針對1580畝的概念性功能劃分是建立在文體休閑產業城的整體根底上，并綜合考慮了產業城形成后的整體功能需求。首先是產業城的立項。如何有效保證整個產業朝著良性的方向循序開發和開展，除了需要整個產業上下游產業鏈的互相支持之外，必要的產業性區域配套〔包括環境質量、產業開展環境、生活環境〕也是不容無視的重要環節。其次本案工程的運營特性決定了“租賃居住的形式〞將會成為本區域內的主要居住形態和市場需求之一，而這是由入駐運營企業的時間跨度不確定性和較高的人員流動頻率為市場依據的。所以我們認為有必要在整個1580畝的產業城用地內，結合大區域內商務貿易人員對物業租賃的實質需求，充分考慮集中租賃式的公寓型居住功能〔當然可根據需求對象的不同和需求，提供不同的居住空間〕。隨后是作為產業城的區域亮點塑造。我們認為同樣是上述道理，有人居住、生活、工作的地方，必然會有對生活質量和生活環境的需求，而如果我們能夠把生態〔硬件〕和運動〔軟件〕與整個文體產業城結合起來，將非常有助于提升整個文體產業城的綜合競爭力和獲得市場的青睞。因此我們建議考慮在整個1580畝的產業城用地上規劃一個可用于休息、交流、運動、娛樂，并圍繞區域產業主題的體育主題運動公園來倡導和提升整個產業城健康生態的整體環境和產業形象。至于在整個產業城內建立行政、金融、交通、物流等適用于日常商務交流的配套中心，那么有助于為整個產業城今后的良性運作提供必要的商業運作根底和市場平臺。論點依據參考案例上海服裝城上海國際汽車城MercaMadridWEMSouthCoastPlaza前期規劃用地613畝，2003年6月底前開工興建，預計2004年底前建成完工。建成后的上海服裝城將是集產業、物流、商貿、信息、展示、設計等為一體的大型綜合性服裝城。規劃建筑面積38萬平方米,其中商辦用房29萬平方米，精品商場4.3萬平方米，綠化面積到達10萬平方米。這個工程是一個大型綜合服裝市場,因此整個設計規劃過程中充分考慮市場的經營特結合"以人為本"的設計思路,做到商鋪簡潔、流暢、合理。整個市場外觀設計為北美風格，與楓涇鎮的整體規劃設計相協調。上海服裝城是上海國際服裝機械城〔占地4.26平方公里〕之城中城，總投資8億元人民幣。上海服裝城擁有商鋪5000多間，精品商場4.3萬平方米，此外商務中心34509平方米，超市5561平方米。規劃總計16種類型，256棟商業樓，總商戶可達5000多戶。上海服裝城中部為精品商業區，周邊設有A、B區〔男裝區〕；E、F區〔女裝區〕、Ｃ區〔內衣區〕、Ｄ區〔童裝區〕、Ｇ區〔飾品區〕、Ｋ區〔精品區〕。上海服裝城是經上海市人民政府批準的上海國際服裝機械城分區中商貿功能區，投資者可分為：小規模商家；中等規模服裝經銷商；大規模服裝廠商；精品服裝；品牌服裝廠商或代理商；消費者可分為：大宗批發；中小量批發，零售顧客。設施比例統計〔單位：平方米〕設施總建面商辦面積商務中心精品店超市其他配套綠化面積面積380,000290,00034.50943,0005,561--100,000左右所占比例--76.3%9.1%11.3%1.4%--綠化率24.5%

規劃占地68平方公里，主要包括汽車核心貿易區、整車和零部件生產區、科教研發區、安亭新鎮區、教育園區、國際賽車場等功能區。其中汽車城核心區面積7.4平方公里，工業配套區8平方公里，教育園區1.5平方公里，安亭新鎮區5.4平方公里，國際賽車場5.3平方公里。高爾夫球場和中心公園是汽車城規劃的亮點之一。高爾夫球場占地面積1800畝，規劃建成18洞標準賽道及會所等配套設施，可以舉辦國際性賽事。中心公園規劃占地1150畝，將建成以汽車為主題，在具備自然生態、綠化、水體為特點的自然風光的同時，與汽車博覽展示功能相結合，形成具有會展業態功能的綜合性博覽場館群，對提升汽車城總體形象等將產生巨大的促進作用。

功能區及設施比例統計〔單位：平方公里〕設施總面核心區工業配套教育園區安亭新鎮賽車場其他占地面積687.481.55.45.3Golf1.2Park0.8所占比例--10.9%11.8%2.2%8.0%7.8%Golf1.8%Park1.2%Mercamadrid不僅是一個超級的鮮食品批發市場，而且是一個重要的鮮食品商務中心。供給人口已經超過了九百萬人。由Mercamadrid,S.A.公司運營。整個中心市場通過分隔不同的區，混合經營魚、水果、蔬菜以及肉類等多個品種。整個市場每天車流量到達15000輛，來此的買家每天有18000人，范圍覆蓋到達方圓400公里。Mercamadrid由以下區域組成：中央魚市、中央果市、肉市、多品種區、商務區以及效勞倉儲區。

分為六個區，建面到達65000平方米。1983年二月開業，每個區有57個攤位。是西班牙最大的蔬果市場，歐洲第二。除此之外，還有一個8800平方米的倉庫用于催熟香蕉。建面到達42000平方米，年銷售量到達1億6千萬公斤，是歐洲最大的魚市場，世界第二大。整個市場有兩個冰工廠，用于儲存，堆放等顧客需要的效勞。肉食市場并不僅僅是二級市場，在這里會有許多農夫直接銷售他們的產品，從而使得肉食品更具原汁原味，同時很好的保證了質量。42000平方米建面，同時擁有車位700個。建面到達8800平方米，裝卸區域到達1500平方米。主要有多個商家經營各種不同品種的產品，包括奶制品、肉、蛋類、油、堅果等等。中央魚市中央果市肉市多品種區商務區效勞倉儲區建筑面積到達18000平方米，其中13000平方米具有景觀以及公共設施。共有38家貿易和金融公司提供各種商務效勞。分散分布在整個市場內。根據不同品種分類存儲。是物流功能的核心組成局部，滿足運營需求。功能區面積比例統計〔單位：平方米〕功能區魚市果市肉市商務中心服務倉儲道路停車位景觀馬德里交通中心建筑面積總建面1,761,56842,600124,40032,600

31.450

421,200471,968263,450338,950所占比例2.4%7.1%1.9%1.8%23.9%26.7%14.9%19.2%西埃德蒙頓摩爾是加拿大艾伯塔省政府埃德蒙頓市的一家超大型購物中心。該購物中心內除有11家主承租店、88家專賣店、餐館外，還配備了仿真游泳池、游樂園、溜冰場，以及飯店等設施。該購物中心從規劃至著手施工，歷時13年，而從破土開工到飯店落成正式營業又消耗了6年的時間。西埃德蒙頓摩爾不僅規模大，而且具有很強的集客能力，顧客在購物中心的“滯留時間〞平均為3個多小時。整個購物中心的總投入本錢到達12億加元，并被吉尼斯世界記錄列為世界最大的購物中心。總建筑面積到達了493000平方米。到西埃德蒙頓摩爾的顧客可以從各種設施中享受到樂趣。據說它每年要接待大約上千萬的游客。整個摩爾的主要設施如下：——3個主題街——800個以上的專賣店——26個電影院——110家各種餐館——20000個停車位——賭場——蹦極——藝術館——幽靈世界——體育園地——深海冒險島——溜冰場——神氣樂園等等面積比例統計〔單位：平方米〕設施占地面積總建面店鋪面積主題公園酒店公共服務面積440,000498,000260,00037,16020,65081,450比例--容積率1.1352.2%7.5%4.1%16.4%地處美國加州科斯塔海薩,由2家主承租店開展而來，截止1986年經過數次的改擴建，最終構筑起美國第一大購物中心的地位，在有美國眾多的購物中心展開的劇烈較量中，它不斷努力擴張、更新，堅苦卓絕，已經被視為美國購物中心的典范。整個購物中心占地1080511平方米，營業出租面積到達270422平方米，停車位到達10000個南海岸廣場的規模很大，容易迷失方向。南海岸廣場外還很多建筑物。如CrystalCourt,西餐廳和電影院聚集在一起的Village，寫字樓和飯店等仿佛像一座城市一樣。有區間公共汽車路線。整個摩爾由6家美國著名的大型百貨公司如西爾斯〔SEARS〕、羅濱遜梅〔ROBINSONS-MAY〕等作為支柱組成，分別占據四角，各店面積均在1萬平方米以上。它們的特點是：〔1〕設施先進：中央空調、滾動扶梯、地毯、人工采光；〔2〕商品陳列布局清新悅目、通透開闊；〔3〕購物環境優美，店外如花園，店內寬松潔凈；〔4〕商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；〔5〕除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；〔6〕平時顧客不多，節假日頗熱鬧。在6家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由200多家各具特色的專業商店分布通道兩旁，自然形成多條商業街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之擾和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。這些專業店給人的印象是：〔1〕每個店不大，一般是一二百平方米；〔2〕以男女時裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計算機、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家專業店；〔3〕有電影院等娛樂中心5家；〔4〕有咖啡店、各種餐飲店33家。

630畝的整體規劃思路運營目標先期成為輻射整個長江三角洲乃至華東六省一市的文體產業交易博覽中心釋義：我們都明白一個工程從無到有，從有到好，除了需要適當超前的整體規劃和不間斷的市場培育之外，更需要區域經濟和城市號召力來予以影響和支持。為此我們希望通過先期整合整個長江三角洲的產業資源來到達產業規模和市場效應，同時更希望通過以上海為核心的城市商圈在國際市場上的影響力來逐步擴大本案工程在國際市場上的知名度，以便為整個1580畝的擴容進行準備和鋪墊。合美觀點：通過目前整個中國經濟開展的龍頭城市群——長江三角洲為市場切入點，來引導整個產業交易的走向和功能會聚效應。業態分布以文體休閑產業為主導形成從供給商到終端客戶的產業鏈格局釋義：我們都明白一個工程從無到有，從有到好，除了需要適當超前的整體規劃和不間斷的市場培育之外，更需要區域經濟和城市號召力來予以影響和支持。為此我們希望通過先期整合整個長江三角洲的產業資源來到達本案工程的產業規模和市場效應，同時更希望通過以上海為核心的城市商圈在國際市場上的影響力來逐步擴大本案工程在國際市場上的知名度，以便為整個1580畝的擴容進行準備。合美觀點

首先，我們認為在整個630畝的規劃布局方面應充分遵循業已明確的路網和河道走向進行商業布局的業態劃分，這是比較科學也是最為經濟有效的，同時也較容易與整個景觀布局的軸線走向相吻合；而這樣做的有利點是較為容易形成由“景觀組團、核心建筑和分段式建筑群落〞形成的聚合空間，為商務活動提供醒目的目標指引和交易空間。其次，建立在630畝根底上的功能性業態劃分我們認為應分成“產品交易平臺〞和“配套效勞平臺〞二大局部。其中針對整個工程的產品交易平臺應以“核心商業經營組團〞為具體量化的標準，而配套效勞平臺應根據不同規模的需求分成“多級制〞的概念進行有效劃分。紅色虛線局部為120畝紅線范圍娛樂休息旅館區品牌交易投資區品牌交易投資區運動器件專營區中心展覽會議區體育用品專營區文具用品經銷區品牌交易投資區特色商業投資區商務效勞休閑區一級餐飲效勞區健身器材專營區

劃分前提：整體開業，分區經營，多級制配套效勞。建議120畝以景觀綠化為變通手法來到達形成經營組團的商業圍合效果，便于有效融入到整個630畝規劃中去。

劃分依據u

首先，我們可以看出，就本案工程的120畝建筑規劃中，SHOPHOUSE是整個設計規劃中唯一的建筑形態，其可取之處在于充分考慮到了經營商家對于生活居住功能的實質性需求，但是不可否認的是目前整個120畝的單體建筑在功能定位上出現了一定程度的偏差，導致無法有效吸引和滿足大商家對于自身開展的實際需求；為此，我們希望通過調整后期510畝的整體規劃來平衡和彌補前期120畝的缺乏之處，具體設想如下圖：

100平米以下小件用品及附件專賣批發區〔作為產業鏈的組成局部為專營市場提供配套部件的專賣批發效勞，并以此來充實整個獨立專營區的規模〕

150-300平米品牌專賣批發區〔滿足品牌商家經營需求有效提升核心專營區的整體形象〕

4000-8000平米核心專營批開展示區〔內部可根據大客戶的實際需要自由分隔〕

u

其次，鑒于上述特征考慮，我們對整個630畝工程的經營業態和功能劃分作了比較細致明確的總體劃分，同時也兼顧考慮到了諸如：目前排名世界第一的體育用品零售商——“迪卡儂〞進駐并搭建亞太地區產品中轉分銷中心的需求。考慮到理想化的業態劃分與實際招商過程中可能出現的偏差還是存在實質性的區別，所以我們屏棄了以前以產品類別為基準的劃分原那么，采用更為實際有效也更容易在后期招商過程中進行控制的“大類劃分原那么〞，即分為：運動器件專營區〔登山、涉水、野外、潛水、配件等〕、體育用品專營區〔服飾、箱包、鞋帽、附件等〕、健身器材專營區〔室內、戶外、配件等〕、文具用品經銷區四個業態獨立但可通過建筑和景觀進行過渡銜接的業態格局，形成伸張有序的建筑空間和相對圍合的商業經營格局。體育用品器件器材類服飾鞋包類運動器件類健身器材類服飾服裝類箱包鞋帽類戶外健身器材戶內健身器材登山類涉水類………………成品類附件類u

另外，我們認為有必要在此對120畝的經營業態劃分作一簡要說明，我們認為先期120畝范圍內的建筑形態制約了大客戶進駐的可能性，為此我們希望通過統一招商管理的方式來有效標準運作和約束這一局部的經營商家，防止后期出現與整個工程格格不入的經營格局；另外由于120畝的整體規劃缺乏必要的空間圍合效應，不符合商業經營的空間需要，為此我們希望通過綠化景觀設置來予以彌補，同時也便于通過景觀效果到達與后期510畝有機結合的目的。u

最后，就整個630畝工程的配套效勞功能而言，我們認為功能適配是保證一個產業性工程正常有序運作的前提，而1580畝的大概念更是我們考慮功能性配套總體布局的一個方向和平臺。為此在630畝的范圍內，我們首要考慮的是必須的效勞性功能設施，譬如：必要的旅店休息場所、必要的就餐中心，以及有助于本案工程先期運作的展示會議中心和管理中心。功能配比上海國際文體休閑產業城一期開發說明〔含小一期〕——按照20%效勞配套和80%主打產品進行劃分開發規模占地630畝（總占地面積約419，580平米）建筑面積286，500平米——（20%：57，300平米、80%：229，200平米）容積率1.0功能類別

概念說明

面積跨度

面積/數量配比

（510畝范圍內）TRADINGMALL——獨立專營區（大宗成品批發核心經營區、成品專賣批發店、配件批發區）

TRADINGMALL是我們建議在后期510畝中的主要開發模式，整個建筑布局由核心區域-中心賣場、分段式專營店和銜接二者之間的品牌專賣店構成。

中心賣場：面積跨度4000-8000平米/個、層高5-8米（原則：內部空間為敞開式，可滿足自由分隔的實際需求）

分段式專營店（配件）：營業面積100平方米/間

品牌專賣店（成品）：營業面積150-250平米/套建議規劃四個獨立專營區：分別為運動器件專營區、體育用品專營區、健身器材專營區和文具用品經銷區。中心賣場——總24，000平米（8.4%）分段式專營店——總75，870平米-758套（26.48%）品牌專賣店——總50，580平米-252套（17.65%）：150平米/套：總22，800平米（數量152套）200平米/套：總10，000平米（數量50套）250平米/套：總12，500平米（數量50套）

（120畝范圍內）SHOPHOUSE

集休息、辦公、展示、經營功能于一體的功能性單體建筑。

一體化概念營銷店：面積跨度145-305平米/套

95，000平米-477套（33.16%）功能類別

概念說明

面積跨度

面積/數量配比

多級制餐飲休閑配套中心

以服務項目經營者和社會群體的餐飲需求為主要功能。

一級餐飲中心：面積跨度6000平米二級餐飲務點：面積跨度500-800平米三級餐飲網點：面積跨度150平米

建議規劃一個一級餐飲服務中心和五個二級餐飲配套服務點，以及六個三級餐飲網點。一級餐飲中心——總6，000平米（2.1%）二級餐飲服務點——總3，250平米（1.19%）三級餐飲網點——總900平（0.3%）

經濟型連鎖旅店/酒店

以滿足外省市采購客流休息住宿的功能需求為主。

經濟型連鎖旅店：面積跨度20-50平米/間建議客房數量控制在100間以內。經濟型連鎖旅店——總4，000平米（1.4%）

ATM銀行自動柜員系統

滿足正常情況下的取款需求（可考慮設置在建筑物的端頭）。

自動柜員機：面積跨度8-10平米/間

建議規劃設置十一個獨立的自動柜員機。自動柜員機——總99平米（0.03%）

超市便利店

滿足市場的基本消費功能

綜合型超市：面積跨度1000-1500平米

散點式24小時便利店：面積跨度100平米

建議設置一個較大規模的綜合型超市和三個散點式24小時便利店。綜合型超市——1，250平米（0.44%）24小時便利店——300平米（0.10%）

功能類別

概念說明

面積跨度

面積/數量配比

會議展覽中心

以滿足630畝正式運作期間的功能需求。

會議場館：面積跨度25000平米建議規劃一個帶會議功能的綜合展覽場館。會議中心——總5，000平米（1.75%）展覽中心——總20，000平米（6.98%）

社會車輛停車中心（針對一期630畝的功能需求）

以滿足項目業主自有車輛和社會進出車輛泊車的雙重功能需求。

建議考慮多段式停車場（與核心區域的就近原則），便于角落邊緣空間的有效利用。

按商業設施停車位標準核算，標準是100平米建筑面積保證一個車位，而在這里放量到200平米一個車位，合計需要1400個車位。地下車位——216個（依據擴初文本）地面車位——1184個

物業管理中心

以服務整個產業城一期項目為主

物管中心：面積跨度1800平米

綜合物業管理中心——總1，800平米（0.63%）

……

功能配比上海國際文體休閑產業城一期630畝財務匡算

分類項目類別租售面積建安成本土地成本利潤設置項目售價可售部分TRADINGMALL-中心賣場

TRADINGMALL-分段式專營店TRADIGNMALL-品牌專賣店24，000平米

75，870平米

50，580平米

2550元/平米*150，450平米=383，647，500元

880元/平米*150，450平米=132，396，000元

按照30%利潤回報設置：516，043，500元*30%=154，813，050元383，647，500元+132，396，000元+154，813，050元=670，856，550元/150，450平米=4459元/平米

可售部分SHOPHOUSE

95，900平米

2550元/平米*95，900平米=244，545，000元880元/平米*95，900平米=84，392，000元

按照30%利潤回報設置：為328，937，000元*30%=98，681，100元

244，545，000元+84，392，000元+98，681，100元=427，618，100元/95，900平米=4459元/平米

分類項目類別租售面積建安成本土地成本租售部分多級制餐飲休閑配套中心

10，150平米

2550元/平米*10，150平米=25，882，500元

880元/平米*10，150平米=8，932，000元按照25%利潤回報設置：為16，000，000元/年

自營部分經濟型連鎖旅店/酒店

4，000平米

2550元/平米*4，000平米=10，200，000元

880元/平米*4，000平米=3，520，000元

按照15%回報設置：為691，200元/年

租售部分會議展覽中心

25，000平米

2550元/平米*25，000平米=63，750，000元

880元/平米*25，000平米=22，000，000元

按照25%回報設置：為2，062，500元/年

收費部分

社會車輛停車中心

地下：3，947平米（擴初-216個車位）地面：18，944平米（1184個車位）

2550元/平米*3，947平米=10，064，850元1000元/平米*18，944平米=18，944，000元

880元/平米*3，947平米=3，473，360元

按照45%回報設置：為8，640，000元/年

利潤設置

n

附注說明：每年按320天計算?

餐飲區：按每天2萬人次計算，每人消費按10元計算——營業收入為：20000人次*10元*320天=64，000，000元——按保守測算：餐飲利潤按25%計算?

經濟型連鎖旅店/酒店：按100間標準房，入住率80%，每間180元/天計算——營業收入為：100間*80%*180元/間/天*320天=4，608，000元——按保守測算：酒店利潤按15%計算?

會議展覽中心：場地租金按8元/天，其它配套設施及廣告收入按25/元/天，每年按舉辦十次大型展覽會計算——營業收入為：33元/天*25000平米*10次/年=8，250，000元——會議展覽中心利潤按25%計算?

社會車輛停車中心：按5元/小時，每天每輛車停八小時計算——營業收入為：5元*8小時*1400輛*320天=19，200，000元——停車場利潤按45%計算120畝的規劃說明合美觀點：由于120畝與其后510畝的建筑形態不一致，因此這局部可以考慮以景觀為主要手段，將其與周邊510畝區隔開來。綠化景觀設置活動節點設施如何創造街街有景和以景觀節點引導的雙重成效？并且將其具體表現出來？指示牌其作用不僅在于指示行人、交通，明確產業城的動線，而且應該有著美化景觀的作用，成為吸引顧客、游人眼球的一個重要景致。同時還能起到引導節點的作用。交通指示牌處所方向指示牌簡要地圖詳細指示圖店鋪指示牌步行街這是產業城吸引人氣，展現江南古鎮魅力的關鍵一環。通過塑造不同風格的步行街來展現不同的主題。具有民間特色的步行街現代氣息濃郁的步行街為了處理好人車分流問題，產業城同樣將采取一些人車共存的步行街道。這也將形成一道景致。公共設施具有廣揭發布功能的車站富有個性的亭用于宣傳的廣告牌噴泉有指示牌的停車位環保的垃圾車綠地和公共用地休憩游玩景觀碼頭和橋人行橋車行橋店鋪休憩石凳河道和湖岸特色景觀工程客源特征及類別工程運作思路及方式整體運作思路第一步：產業城是一種多業態組合的商業組織模式，但它決不是一個無序的大雜燴，產業城必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業，為此在招商方面需要積極維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。第一步：明確的經營主題第二步：經營方式根本有三種，即自營、聯營和租賃，各有利弊。對于體量巨大的產業城，如在條件允許的情況下，應盡量自控和經營一局部的主力店，這樣既可以加強經營控制力度，有利于產業城的長期經營，又可以增強其它潛在商戶與之合作的信心，最后有利于提高非主力店的租金收入。第二步：合理的經營模式第三步：合理的招商流程第三步：主力店先行，非主力店隨后，希望通過品牌效應快速提升市場知名度，形成市場效應。第四步：招商優惠原那么第五步：合理的租金定價第四步：針對具有較高品牌知名度，及文化、藝術、科技含量的生產經營企業和公司，給予相應的優惠政策，邀請其入場，而目的是為了能夠起到品牌轟動效應，第五步：因為產業城經營具有長期性特點，采用合理租金與優質效勞做法，將整個產業城作熱，而后根據招商情況，適當穩步地調整租金；如果前期就向入租商戶收取過高的租金，那么會給產業城的后續開展帶來很大困難招商可能遇到的問題和解決途徑問題一：如何吸引知名品牌客戶進駐？

問題二：如何解決前期客流缺乏的病癥？解決途徑和方法：在招商初期，對于一個新建的產業城，無論是投資者或經營者都會對產業城今后的開展產生疑慮，針對這種情況先期通過優惠的租賃條件先期引進一批在行業內有知名度的知名品牌主力商家入駐，有助于確立商業的整體檔次，帶動其他中小商戶的入駐，并使其余商鋪的租售價格上升，提高中小商家信心，促進后期招商的成功。解決途徑和方法：眾所周知，任何一個商業工程，沒有一定的商業培養期不可能使之成熟，對客戶最為關心的人流情況，會對客戶的經營信心產生動搖，針對這種情況，應在租金價格上給予優惠，例如：租賃三年，免除半年租金，讓市場有一個培育的過程，讓客戶度過產業城先期的困難時期，來促進產業嘗的共同開展。問題三：如何化解經營管理難的矛盾？問題四：如何有效控制和引導租金價格？解決途徑和方法：在招商過程中，經營客戶會對產業城今后的管理產生疑慮，所以應選擇有針對性的經營管理公司。提供具有競爭力及開展前途的經營方式，讓產業城預期的收益最大化。解決途徑和方法：商鋪是先銷售再租賃，所以租金的定價大體由商鋪的銷售價決定，招商工作中對商鋪租金價格的掌控相對較小，針對這種情況，應保存一局部商鋪自營，已期獲得對租金的掌控。問題五：如何化解前期工程知名度不高，市場較為偏遠的問題？問題六：如何有效平衡客戶需求與產品市場的適配性？解決途徑和方法：可以在產業城內劈出一塊場地與相關展覽會機構合作，先期舉辦運動休閑博覽會，已帶動人流及提高知名度，來帶動招商工作的順利進行。

解決途徑和方法：商場定位的問題與市場細分很重要，但是真正落實起來卻有相當的偏差。我們認為是對已成熟的商業區域調查卻做得不夠，所以會在銷售與招商兩個環節上得不到平衡，在招商過程中無法滿足特殊大型租戶對位置及功能上的一些特殊要求。如果在招商先期能聯系這類客戶，根據它的要求布局產業城，會給招商工作帶來很大的便利。

銷售進程控制市場預熱期、工程推廣期——招商前期〔時間跨度：〕工程公開期、認購簽約期——招商中期〔時間跨度：〕持續簽約期、開業準備期——招商后期〔時間跨度：〕進程控制〔一切方案皆以最終明確的工程節點為準〕：n

市場預熱期、工程推廣期——招商前期〔時間跨度：〕n

工作重點〔準備期〕：1.征集、匯總和明確投資客戶〔散客〕的認購意向和真實需求；2.通過量身制定“投資認購方案書〞來引導和培植投資客戶的認購熱情和意向；3.配合招商工作的全面展開和工程講解工作；4.通過為自營客戶提供量身定制的“認購方案方案書〞來明確客戶對于經營空間和建筑形態的真實需求；5.落實和明確針對業主的產業優惠政策〔有利于穩固客戶信心〕；6.制定全新的價格體系和執行策略。

n

工程公開期、一期認購簽約期——招商中期〔時間跨度：〕n

工作重點〔簽約期〕：1.依據前期反響的市場信息和客戶意向制定相應的銷售策略〔包括返租回報、價格扣率等〕；2.根據客戶類別合理利用現場氣氛和人氣安排簽約時間〔防止客戶流失〕；3.加強與準客戶之間的雙向溝通交流和信息傳遞；4.對意向客戶進行分類登記〔明確認購意圖和對產品的需求〕；5.保證銷售執行策略與招商執行之間的互動和有效。

n

一期持續簽約期、二期認購準備期——招商后期〔時間跨度：〕n

工作重點〔簽約期〕：協助開展商和后期經營管理公司與簽約認購業主簽定各繼續擴大與意向客戶的認購簽約；及時跟進對二期意向客戶的信息傳遞運作節點的控制2004年12月2005年1月2005年3月2005年4月2005年5月經營管理模式經營目標：通過吸引本地及周邊地區的生產廠家與經銷商，形成并優化包括批發、展示、材料供給、生產加工、物流、行業休閑、信息效勞等在內的文體行業供給鏈，以實現入駐商家規模共享、效勞共享、信息共享、業務共享、政策共享、品牌共享，促使產品價值過程中最短化、本錢最小化、效益最大化，并最終實現入駐商家綜合競爭力的極大提高。合美觀點：我們認為，在“上海國際文體休閑產業城〞的對外招商、運營和品牌搭建方面，應重點做好兩方面的工作，一是引進一批有實力有經驗的國內行業優勢企業，以在內部形成規模效應及競爭優勢；二是發揮專業市場的帶動作用，著手進行專業市場的培育，吸引相關供給及物流企業的入駐，進行全面宣傳，實現產品在全國乃至世界范圍內的集散。營銷管理租戶管理物業管理目標：提升市場客流量和銷售額，具體內容包括對各店鋪進行營銷支援并舉辦統一的促銷活動。目標：為商家和顧客提供一個舒適而又平安的環境，包括環境設備的維護、平安保衛管理等。目標：造成優良的店鋪，具體內容包括教育輔導、經營分析、店鋪調整、調節管理等。

經營過程中的物流體系搭建和管理運營前期：

客戶效勞書的制定引進的物流公司基于客戶需求明確其效勞的內容物流公司與投資商明確規定效勞的標準明確誰向誰匯報物流績效情況和匯報的頻率組織結構管理效勞功能提供客戶效勞人員的人事結構和聯系方式組織具有幫助客戶提高訂貨、采購水平的能力

調查產業城每一位商家的缺貨水平為客戶提供準確的訂貨信息監控和管理好訂貨周期的每一個局部特殊情況特殊處理〔比方加急發貨〕在效勞運作的過程中充分保證系統的準確性、訂貨的方便性以及效勞的替代性

運營中期：

運營中期：

提供安裝、修理等效勞幫助處理客戶的索賠和退貨幫助提供臨時性的產品替代運營后期：

對產業城流通的產品進行適當的跟蹤返租回報財務預算

韻動城返租回報資金預算表（120畝）

返租百分比建筑面積銷售單價總銷金額一年返租金額（8%）三年總回報1095974.68550052786074000230%28792.455001583582001266856538005968350%47387.3455002606303702085043062551290470%67182.27550036950248529560199886805975100%95974.68550052786074042228859126686577韻動城返租回報毛利率（120畝）

返租百分比總銷金額建安成本三年總回報毛利潤毛利率10527860740329193152019866758860.34%230%1583582003291931523800596816066162048.80%350%2606303703291931526255129013611629841.35%470%3695024853291931528868059710998699133.41%5100%5278607403291931521266865777198101121.86%B-B、B-L單體建筑具體包租收益表戶型建筑面積（套）銷售單價（元/平米）年利率（%）十年單套總價（元）首付40%十年月還款額（元）月返租金額（8%）返租后收益費用B-B147.4955006.12%81119532919253585408盈50元/月B-L305.855006.12%1681006819001116211213盈51元/月B-B、B-L單體建筑具體包租收益表（三年）戶型建筑面積（套）銷售單價（元/平米）年利率（%）十年單套總價（元）首付40%十年月還款額（元）月返租金額（8%）返租后收益費用B-B147.4953006.12%78169732169751385211盈73元/月B-L305.853006.12%16207406507401082810805負23元/月B-B、B-L單體建筑具體包租收益表（五年）戶型建筑面積（套）銷售單價（元/平米）年利率（%）十年單套總價（元）首付40%十年月還款額（元）月返租金額（8%）返租后收益費用B-B147.4959006.12%87019135019158055802負3元/月B-L305.859006.12%18042207242201205612028負28元/月韻動城推廣篇推廣思路廣告大師李奧貝納認為——事物都有與生俱來的戲劇性。對于本案而言，更是如此：這么一個豐富多彩的創新大盤，更需我們挖掘出其獨特的商業和文化魅力，通過創意推廣，使其不僅能夠成功招商和銷售，更要考慮到整體品牌形象的樹立，從而使以后的經營水到渠成。六大推廣命題六大推廣策略五大主題概念四大推廣節點各節點推廣內容各節點推廣重點

推廣費用安排傳播通路整合通過推廣旨在解決六大命題1、大盤入市，如何進行炒作、造勢和引爆？2、文體產業，如何昭示市場的巨大潛力？3、當代江南小鎮，對目標客戶有何價值？4、整合通路，如何進行立體化宣傳推廣？6、招商鋪售，如何通過推廣促其良性運作？5、實效營銷，如何通過創意組合吸人眼球？六大推廣命題六大推廣策略必須遵循的六大推廣策略1、必須盡量多地尋求政府的強力支持2、必須盡量多地尋求推廣炒作的名頭3、必須造勢，最大限度地引發公眾關注4、必須全面導入MIC整合傳播策略6、必須緊扣重要節點，把錢花在刀刃上5、廣告必須大氣、高調、個性、動感藍皮書為什么要采用這樣的方式？1、大盤營銷需要節奏感強2、這樣的概念組合有創意3、文體產業需要重點展開4、當代江南小鎮需做詮釋5、可以使感性理性相結合6、主題組合系列化包裝7、是極具活力的“組合拳〞綠皮書紅皮書橙皮書白皮書描繪文化產業的宏偉藍圖詮釋當代江南產業主題小鎮五大推廣主題針對招商做全面綜合的推介深入細致地對產品作剖析用三維的方式展示解析房型藍皮書產業藍圖1、文體產業概念及內容文體產業的定義、范籌、內涵、外延、相關產業鏈等2、文體產業在國外的開展情況國外文體產業興旺情形：歐洲五大足球聯賽、NBA、全民健身，體育休閑成為最熱門的產業3、中國文體產業的現狀產業水平、規模、產業分布格局、商業類型、知名品牌4、中國及上海文化產業的未來前景中國和上海的文體產業規劃，文體產業的市場容量，2021奧運會，上海體育館、社區健身的興起，F1、網球大師賽等。5、上海文體產業的布局及商機上海文體產業生產基地〔朱家角工業園區〕、知名品牌〔雙喜等〕、文體批發零售市場〔港匯地下運動商城等〕6、本案對中國文體產業開展的重要意義商業模式創新的價值，全球化采購平臺的里程碑意義五大推廣主題內容紅皮書商道秘笈1、文體產業綜介國外文體產業的繁盛情形、中國文體產業的現狀巨大市場空間，上海市民體育休閑開展規劃2、上海宏觀優勢長三角的整合優勢，上海是長三角的甚至全中國的經濟龍頭、廠商走向國際市場的橋頭堡，世博會的商機3、朱家角區域優勢江南水鄉古鎮、商業歷史文化、周邊的旅游資源、文體產業優勢，交通金三角、一城九鎮、世博會窗口3、工程綜介市場定位、產品定位、商業定位、整體規劃、大一期規劃4、進駐優惠政策及前景朱家角工業區政策優惠、文體產業廠商入駐政策優惠5、經營公司、物業公司、開發商商業經營公司簡介、物業管理公司簡介、開發商簡介綠皮書江南小鎮1、朱家角的歷史及商業文化上海四大古鎮、歷史、居住文化、商業文化、建筑文化、水鄉文化、名人文化2、朱家角的景觀資源及開展上海后花園：江南古鎮、淀山湖、水上運動場、東方綠舟、大觀園、太陽島度假村等3、一城九鎮對朱家角開展的契機一城九鎮規劃概要、朱家角未來藍圖、人口導入、經濟開展、旅游休閑經濟資源整合與提升4、朱家角工業區的文體產業布局上海的文體產業格局，朱家文體產業導向、入駐品牌5、本案是產業城與江南風情相結合國外休閑購物新風潮、首創產業城與江南水鄉的融合的理念6、本案在建筑、景觀等方面的特色江南建筑風格、下鋪上住全新空間、古典建筑與現代商業的結合、水鄉景觀與商業文化的共融橙皮書財富寶典1、1580畝規劃綜介對地塊的理解，如何與工業園區做對接，整體規劃主導思想與工程定位，如何借鑒國外或國內的先進理念2、630畝及120畝規劃與定位大一期的規劃與定位、與整個工程定位的關系，120畝采取什么樣的定位策略，如何一開始就樹立良好的形象3、具體業態、經營定位等大一期每個區域的大致業態及經營定位，120畝每條小街每幢樓的具體業態及定位4、建筑、景觀設計特點建筑風格、獨特的三層空間組合、景觀設計理念、主要的廣場、花園、景觀帶等端點介紹5、物流、會所、停車場等公建配套物流中心、業主會所〔俱樂部〕、會議中心、停車場等白皮書空間魔方1、獨具特色的商業空間反思傳統商業空間設計，詮釋本案獨特的商業空間理論，突顯江南水鄉商業模式與現代產業城的完美結合。2、三維式房型圖集是這本冊子的主體，通過展示立體的空間組合，全面而真切地表現本案在空間結構方面的獨到之處，同時也通過鋪面分割及家具配置，引導客戶朝著我們設定的方向買鋪租鋪。藍皮書綠皮書紅皮書橙皮書白皮書開盤前配合招商進行概念造勢炒作開盤后結合產品賣點進行實際訴求開盤五大推廣主題時間段四大重要推廣節點奠基典禮一月參加博覽會三月開盤盛典五月樣板帶落成四月e_pickup@節點推廣說大盤推廣，講究節奏感，由于推廣周期長，預熱期開始較早，巨大的廣告費用支出，客觀需要合理規劃，我們建議應圍繞關鍵營銷節點，有重點地展開宣傳攻擊波。e_pickup@概念導入期11—01招商造勢期02—03預熱內訂期04—05開盤強銷期05—奠基典禮一月NP廣告工地包裝SP活動外展點軟廣告車身廣告銷售道具銷售海報韻動會刊紅皮書藍皮書圍墻精神堡壘戶外看板引導旗文體產業當代小鎮奠基廣告綜介工程核心概念奠基軟文奠基儀式新聞發布會格局建議看板規劃現場導視旅游線公交線桔祥物征集概念導入期推廣內容〔11—01月〕概念導入期推廣重點〔11—01月〕事項時間主題通路費用硬廣告1月上旬1、文體休閑時代來了以上海主流媒體為主

30萬1月中旬2、為朱家角再造一座新鎮軟廣告1月上旬1、中國文體產業大變局長三角主流媒體

25萬1月中旬2、當代江南產業小鎮誕生SP活動奠基儀式暨新聞發布會邀請市領導、區領導、鎮領導、工業區領導、產業協會開發商、建筑規劃者、代理商、商家代表、記者等，布置現場、奠基、講話，酒會、新聞發布會全國經濟類媒體長三角主流媒體滬上各大新聞媒體跟進報導全國行業媒體及網上宣傳20萬1月開始3月結束韻動城吉祥物全國有獎征集活動借此進行全國范圍內的炒作，并為以后的品牌經營創造價值產業博覽會三月NP廣告外地路演SP活動網站建設軟廣告車身廣告銷售道具韻動會刊綠皮書橙皮書白皮書香港推介會杭州博覽會外地廣告文體產業工程廣告博覽會廣告綜介工程核心概念文體產業博覽會新聞發布會工程網站網絡廣告旅游線公交線桔祥物征集招商造勢期推廣內容〔02—03月〕招商造勢期推廣重點〔02—03月〕事項時間主題通路費用硬廣告3月上旬1、搶占中國文體產業制高點以上海為主，兼顧江浙地區，主流媒體

30萬3月中旬2、即將于***博覽會上精彩亮相軟廣告3月上旬1、朱家角文體產業城的錢景全國經濟類媒體長三角主流媒體滬上各大新聞媒全國性網站行業媒體及網站

20萬3月中旬2、全面解析項目\展會上倍受追捧SP活動3月中旬參上海\杭州\香港產業博覽會在上海展會上推出吉祥頒獎儀式，進行現場造勢；各個展會上推出韻動會會員卡。全國經濟類媒體長三角主流媒體滬上各大新聞媒體全國行業媒體及網上宣傳40萬樣板帶落成四月NP廣告CF廣告SP活動網絡廣告軟廣告車身廣告銷售道具韻運會刊DM派夾報概念篇樣板帶落成系列形象NP大品牌入駐綜介工程介紹樣板帶現場活動新聞發布會網站建成網絡廣告旅游線公交線樣板篇招商說明會預熱內訂期推廣內容〔04—05月〕預熱內訂期推廣重點〔04—05月〕事項時間主題通路費用硬廣告4月上旬1、全新財富磁場，朱家角預演全國經濟類報紙、長三角主流媒體

40萬4月中旬2、世界知名文體品牌，簽約韻動城軟廣告4月中旬(根據樣板區時間)

財富樣板帶，演繹文體休閑新魅力全國經濟類報紙、長三角主流媒體、行業媒體

15萬CF4—5月

文體產業城的概念及簡介、樣板帶拍攝體育頻道、新居時代、財經頻道（長三角地區）20萬SP活動4月中旬樣板帶公開，邀請客戶、嘉賓和新聞記者來現