農村宅基地使用制度改革研究進展及展望*

李川，李建強，林楠，楊雨山(四川農業大學管理學院，成都611130)·熱點問題·農村宅基地使用制度改革研究進展及展望*李川，李建強※，林楠，楊雨山(四川農業大學管理學院，成都611130)我國農村宅基地使用制度改革政策雖然處于初級的探索階段，但現有宅基地使用制度改革試點區政策對于探索農村土地使用制度改革具有重大意義。在查閱大量文獻資料的基礎上，文章首先對國外產權界定、市場交易、治理結構以及居民點建設進行闡釋，再從我國宅基地使用制度的變遷、制度障礙及改革著力點、宅基地使用制度改革效果3個方面進行詳細的歸納總結。結果發現，當前農村宅基地使用制度改革提升了農民生產效率和生活水平，緩解了宅基地閑置、一戶多宅和低效利用等問題，但宅基地使用制度改革仍然以政府主導為主，缺乏考慮農民的利益訴求和保障機制。因此，我國農村宅基地使用制度改革政策還應該針對農民的實際訴求，發揮市場的主導作用，建立完善的農民利益保障機制，謹慎推進改革速度。農村宅基地使用制度改革政策研究進展0引言隨著城市化、工業化快速發展，新型城鎮化建設對建設用地的大量需求與土地資源保護的矛盾，以及城鄉建設用地粗放利用、浪費突出與新增用地結構不合理并存的問題迫切需要解決。一方面農村“攤煎餅式”地擴大，村內閑置廢棄的宅基地越來越多，“空心村”現象十分突出，另一方面經濟收入的增加促使部分農戶擴大或新建住房，宅基地面積超標和一戶多宅現象層出不窮，原有宅基地因為不能正常交易而閑置，造成土地資源的閑置浪費和土地利用率低下，嚴重制約了新農村和新型農村社區規劃和建設。與此同時，城市發展卻因建設用地指標緊缺而受到制約，而現行宅基地管理制度一方面限制了宅基地向本集體經濟組織以外成員流轉，另一方面又缺失宅基地退出機制，難以適應中國當前城市化快速推進、農村人口向城鎮大規模遷移及促進土地高效集約利用的新形勢。隨著農民向城市流動定居，大量農民從農村轉移到城鎮就業居住，原本按規定應當退還宅基地由集體重新分配，但在宅基地實行福利性分配和無償無限期占用制度安排下，要求村民無償退還宅基地很難做到，造成農村“兩套房”現象突出。針對此類現象，既需要在保障農民權益的前提下，自愿規范退出農村宅基地，又需要保證農民能夠安心進城安居樂業，為加快推動新型城鎮化建設提供強有力的土地要素保障。2015年1月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，這標志著我國農村土地制度改革進入新的試點階段。各試點城市也開始了不同形式的宅基地使用制度改革的探索，改革試點工作的一大主要任務就是改革完善農村宅基地制度，針對農戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權益保障和取得方式，探索農民住房保障在不同區域戶有所居的多種實現形式。文章從我國宅基地使用制度的變遷、制度障礙及改革著力點、宅基地使用制度改革效果3個方面進行詳細的歸納闡述，探究宅基地使用制度中存在的問題、改革政策的主要做法以及實施效果，為進一步改革完善農村宅基地制度提供現實參考和政策借鑒。1國外相關研究進展宅基地是我國農村居民點建設用地的一種特定概念，國外土地私有化，土地所有權與使用權集于一體，土地所有者可以自由流轉、交易土地，實現土地財產權屬性。雖然土地私有制在我國社會主義特色社會中并不能立足，但國外產權界定、市場交易、治理結構、農村居民點建設等經驗對于我國宅基地的確權頒證、市場化流轉、管理體系的構建、農村宅基地退出新居點選址布局有著重要的借鑒和參考意義。1.1產權界定、市場交易與治理結構科斯從交易費用的角度闡釋了產權明晰對于市場交易的重要性，認為如果產權能得到充分界定、清晰并嚴格執行，則當事人的自由談判會實現財富配置的帕累托最優[1]，如果產權處于不清晰的狀態，當資源的價值發生變化時，利益主體為保障自身的權益，就會采取各種行為進行“利益博弈”，這種博弈成本會造成資源的耗散[2]。新制度經濟學從產權、市場及國家等角度來研究土地財產權保護及實現，認為產權不是人與物、人與自然的關系，而是引起的人與人之間相互認可的利益分配關系[3]，每個社會都必須借助競爭規則或社會規范來解決人與人之間資源的配置問題[4]。可見，清晰的產權是實現資源優化配置的基礎，也可以緩解宅基地交易中的人際矛盾，因此推進農村宅基地確權登記刻不容緩。市場是一種在其他約束條件下降低交易成本的制度，它決定了每個潛在交易者的產權分配并對產權的使用或轉讓作出規定，其目標是使絕大多數潛在交易方有機會參與交易并有效組織交易[5]，但競爭性的土地市場難以形成高效的土地利用模式，土地收益分配也難以達到最優，而自由交易市場由于自發性、滯后性等缺陷，也容易導致市場失靈[6]。國家是制度最主要的提供者，從來就不應作為經濟發展中的一個外生角色[7]，國家既是經濟增長的必要條件，又是人為經濟衰退的根源，政府的治理結構確定產權結構和制度效率，這就要求政府在資源配置中發揮更有效的作用[8]。國外學者基于不同的土地制度和市場發育程度探討產權界定、市場交易和治理結構問題，清晰的產權安排、公平的市場交易以及良好的治理結構對于我國推進我國宅基地使用權的確權登記、促進宅基地使用權自由流轉和構建宅基地使用制度管理體系有著重大的啟發和指導意義。1.2農村居民點建設與土地整治對于市場經濟發達的國家，生活水平的改善和銀行利率的降低是導致農村居民點住宅面積增加的根源[9]，而對于經濟正處于轉型期的國家來講，由于政府對于土地控制弱化、法律政策制訂權利下放以及農業生產效率的低下會造成農村居民住宅面積的大幅提升[10]。當大城市不能滿足轉移人口的住房需求時，轉移人口則會通過較低的價格從城市邊緣土地所有者手中獲得土地，并在這些城市邊緣的農業用地上進行住宅建設，導致城市邊緣農業用地逐漸流失[11]，同時，城市邊緣土地的交易自發性更強、交易金額低會導致城市邊緣土地交易活動頻繁，但缺乏整體規劃和土地產權保障的土地利用會導致邊緣地區分區混亂、交通擁堵和土地權利糾紛[12]。為了緩解由于住宅用地的大幅增長所造成的生態環境失調，學者們開始更加注重農村住宅區景觀、生態以及耕地之間的協調。結果表明土地整理對于農村面貌、生物多樣性、農村發展、水土保持以及提升農業生產效率都大有裨益[13]，國家應該從宏觀層面和微觀層面實行有差別的管理措施提升農村居民點建設水平[14]，并且將農村環境、農民需求和建筑設計有機的結合[15]。我國正處于經濟高速發展和經濟社會新常態的背景下，農村普遍存在宅基地交易“隱形”市場，城鄉結合部、場鎮集中區和較大的鄉鎮尤為突出，交易主要發生在異村異社人員、城鎮居民與當地村民之間，宅基地私下流轉，擾亂了土地市場的正常秩序，加劇了土地權屬糾紛。而且當前宅基地使用制度改革主要包括宅基地有償使用、流轉和有償退出，其中宅基地有償退出是當前宅基地改革工作最為普遍的探索，宅基地退出又與城鄉建設用地增減掛鉤、城鄉統籌和新農村綜合體建設緊密聯系在一起，國外居民點建設和土地整治的經驗對于我國宅基地退出農民集中居住、宅基地復墾、土地整理及流轉有著重大的借鑒意義。2我國農村宅基地使用制度研究進展2.1宅基地使用制度改革研究2.1.1宅基地使用制度的歷史變遷我國宅基地使用制度的歷史演變可以分為產生、發展和變革，農村宅基地使用制度也相應經歷了私有化到合作社集體所有再到當前的宅基地使用制度變革3個階段[16]。在私有化階段，宅基地所有權與使用權集于一體，農戶以房契作為產權憑證，可以自由的轉讓、買賣以及抵押宅基地；到了20世紀50年代末期，宅基地使用制度開始伴隨著農業合作化運動歸于集體所有，這也標準著我國幾千年來土地私有制的徹底瓦解，宅基地開始兩權分離，農民可以無償無限期的使用宅基地，但不能擅自轉讓、買賣宅基地；到了改革開放初期，由于經濟社會的發展，宅基地擴張、亂建和侵占耕地現象頻發，為了實現農村宅基地的合理布局和面積控制，1986年《土地管理法》頒布，對宅基地使用的面積、申請資格、買賣程序和對象、回收利用作出了細致的規定，將農村宅基地的使用拉回到正常軌道。隨著經濟社會的時代變遷，農民、政府開始對宅基地使用提出了更高層次的目標和追求，天津、廣州、上海等地開始率先探索宅基地使用制度的變革，到現在實現了大范圍鋪開，總體來講，當前宅基地使用制度變革主要包括使用、流轉和有償退出3個方面。2.1.2宅基地使用制度改革的影響機理宅基地使用制度改革的機理可以從制度經濟學產權、外部利潤與制度變遷、委托代理理論來進行分析。首先，完整的產權包括所有權、使用權、用益權和讓渡權，但我國社會主義公有制將宅基地所有權和使用權兩權分離，權能殘缺導致產權的激勵和約束功能難以發揮，致使資源浪費和利用效率低下[17]。而產權不完整也導致宅基地財產權屬性難以體現，資產功能難以彰顯，通過宅基地使用制度改革，推進不動產產權登記，清晰農村宅基地產權歸屬，緩解一戶多宅和亂建超占問題，減少宅基地改革過程中以及宅基地流轉、退出過程中的交易成本，防止利潤溢出，保障農民的權益。其次，社會經濟的時代變遷對宅基地使用主體、流轉方式、交易程序提出了制度變遷誘因，經濟主體期望以制度創新的形式來獲取目前無法獲得的潛在利潤[18]。而制度創新有助于農村宅基地的自由流轉，盤活農村閑置或低效利用的土地資產，緩解農村宅基地禁止交易與私下交易、農民無地建房與宅基地閑置的矛盾，通過居民集中居住和土地整治提升農村土地的規模效益，實現農村宅基地配置的帕累托最優狀態。最后，農戶與農村集體經濟組織存在著委托代理關系，但作為利益分配的兩個主體，他們在面對利益時都是追求自身利益最大化的“理性人”[19]。但由于農戶處于相對弱勢的地位，使得這種委托代理關系逐步演化為一種隸屬關系，集體組織為追求自身利益最大化不惜犧牲農戶的利益，使得農戶主體地位缺失，并承擔成本和風險。通過宅基地使用制度改革，建立完善的市場交易體系，促進宅基地的自由流轉，以市場的力量提升宅基地交易的公平性、效率性和透明性，彰顯宅基地的資產功能，保障農戶在宅基地流轉中的主體地位和權益。2.2農村宅基地使用的制度障礙及改革的著力點2.2.1宅基地財產權缺失從宅基地使用屬性來看，宅基地使用權具有鮮明的身份化特征，這種身份化特征限定使用主體僅為集體成員，并且擁有無償無限期的使用權利[20]。同時，宅基地取得與分配缺乏一致的法律規定，各省之間、省內各市之間分配均未統一，分配行政干預色彩濃厚，缺乏透明度[21]。而且物權法中將宅基地使用權定義為一種用益物權，現行的使用制度卻將身份化和物權化“兩化復合”，這勢必造成身份化對物權法形成一種“綁架”[22]，但是身份化和物權化分屬兩個不同的層次，這種綁架使得宅基地用益物權難以體現，宅基地的財產權也就無法實現[23]，宅基地制度限制、權利缺失、流轉受限以及價值難以體現使得宅基地財產權難以實現抵押[24]。而且對于城市化或準城市化農民宅基地使用權的歸屬、繼承還缺乏完善的法律制度和農戶宅基地權利保護機制[25]。按現行法律，農村宅基地只能流轉給本集體經濟組織內部符合申請條件的農戶，而符合申請條件的農戶可以無償取得宅基地，沒有購買意愿。因此，進城農民不能通過合法途徑處置閑置宅基地，導致了土地資源的嚴重浪費，宅基地閑置和空心村問題嚴重，也使得宅基地難以體現財產權屬性。因此，當前宅基地使用制度改革的重點就是突破宅基地權利桎梏，實現宅基地使用權的財產屬性。2.2.2宅基地流轉受限在宅基地流轉方面，自宅基地使用權形成以來，流轉行為就一直存在。但現行制度規定農村宅基地禁止向城鎮居民流轉、出售，這嚴重阻礙了宅基地流轉市場機制的建立，也就決定了農村居民財產性收入在宅基地流轉中難以實現以及造成農村建設用地資源的浪費[26]，同時，宅基地難以得到物權法平等的物權保護，宅基地用益物權虛位，難以實現宅基地合理流轉[27，28]，宅基地不能自由流轉，但宅基地是農村居民最重要的資產之一，這就引發了隱形交易市場的繁榮，但是流轉受到區域約束較大，一般偏遠的村落難以實現宅基地的流轉，流轉的區域一般位于城郊或者是交通、環境以及基礎設施較好的區域[29]，這種私下交易的方式容易引發宅基地市場的混亂，而且產權也難以保障，容易引發社會糾紛[30，31]，隱形市場也難以體現出宅基地的實際市場價值，致使集體和農民個體利益遭到損失[32]，并且宅基地最主要利益主體就是農民和集體經濟組織，但是兩種之間卻并不是完全的委托代理關系，兩者之間的契約并不穩定，一旦出現利益誘惑就極容易形成“道德風險”，而且農民一般是利益受損的對象[33]。因市場需求的存在，受經濟利益的驅使，在城鄉結合部、場鎮集中區普遍存在宅基地交易隱形市場，農民通過租賃、買賣方式流轉宅基地和農房給集體經濟組織以外的人員，擾亂了土地市場秩序，加劇了土地權屬糾紛，刺激了小產權房的建設蔓延，使得當前農村宅基地閑置和私下交易問題并存，這無疑不利于城鄉統一土地市場的構建和農民土地權益的保障。2.2.3宅基地使用制度改革的著力點從宅基地制度改革政策的具體做法來講，改革首先應該謝絕局部改革，從全局和整體上對宅基地使用制度進行構造，注重保障弱勢群體的利益，避免農村居民在宅基地抵押、流轉交易過后卻又難以融入城市生活[34，35]，在宅基地制度改革中要注意防范宅基地自由流轉對農村社會、農民權益帶來的風險，需要盡快建立合理的制度保障[36，37]。其次改革政策要激活宅基地產權及配套的法律制度，發揮市場在宅基地交易、定價、流轉中的決定地位，完善監督機制，避免政府在“土地財政”的誘導下損害農民利益[38]，加大宣傳力度，喚醒農民意識，激發農民宅基地制度改革的熱情[39]，兼顧效率與公平，在保障生存的基礎上，引入市場機制，實現宅基地價值的保值與增值，通過市場的流轉方式實現宅基地的財產屬性[40]。再次，嚴格宅基地審批制度，減少政府的行政干預，確保宅基地土地所有權權能的完整性，而且還要嚴格宅基地登記制度，緩解亂占、多占問題[41]，對于宅基地配置管理制度政策不應該一刀切，應該以政府主導為核心，根據區域的特征，制定有差別的制度機制[42]，適宜市場配置的具有增值資產功能的宅基地可以自由的交易或流通，不具備資產增值的宅基地還是應該采取計劃配置的方式，并且建議宅基地配置采取指標化模式，實現宅基地使用制度改革能實現城鄉統一的目標[43]。當前制度改革的著力點還是聚焦在宅基地的自由流轉、交易方面，以市場激勵機制為支撐，實現宅基地的財產權屬性，增加農民收入，保障農民土地權利。2.3宅基地使用制度改革效果評價2.3.1宅基地使用制度效果研究的主要方法由于宅基地使用制度涉及的范圍十分廣闊，研究具有很強復雜性、區域差異性和典型性，學者采用的研究方法也較為豐富。包括運用Logistic模型評價宅基地置換效果[44]；運用層次分析法評價宅基地產權制度改革績效[45]、宅基地置換綜合效益[46]、宅基地退出政策的實施成效[47]；運用模糊綜合評判法測算宅基地流轉和宅基地改革的效益[48，49]；運用基于差分進化算法的投影尋聚類評價宅基地置換效益[50]；運用Probit模型評價宅基地退出政策的實踐成效；也有學者對宅基地置換、流轉以及使用權抵押貸款的績效進行了理論分析[51-53]。通過對已有文獻資料進行梳理和總結可以發現，宅基地使用制度改革效果研究集中在退出、流轉、置換、宅基地入市、使用權抵押貸款等多個方面，對于宅基地使用制度的不同方面，采用的方法也有所差別，總體來看，關于宅基地綜合效益的評價仍然以層次分析法和模糊綜合評判法為主，而針對宅基地使用制度改革的農戶滿意度、抵押貸款等不同視角效益的評價，形成了多種模型評價體系。2.3.2宅基地使用制度改革的區域差異廣東省在2005年率先開始流轉集體建設用地，針對宅基地改革路徑率先提出“控制增量，盤活存量”的政策方向，而盤活存量更是為宅基地使用的多樣性提供了無限可能[54]。而重慶的“地票交易”制度在市場機制的激勵下巧妙地回避了非農建設用地的法律約束，尋求到了一種兼具農民和社會效益的宅基地流轉模式，認為提升績效的主要途徑包括增強財產權、提升宅基地使用權的效率和社會保障力度[55，56]，這種宅基地產權交易政策有利于盤活農村閑置土地資源，實現城鄉統一土地市場體系的構建，并且在極大程度上維護了農民的利益[57，58]。而天津探索出完善的宅基地換房的宅基地使用權流轉模式，不僅有效地推動了城鎮化進程，而且將零散的宅基地復墾，實現盤活低效用地的目標，這種模式也被上海、山東、北京等城市廣泛借鑒[59]。蘇、滬、浙宅基地改革探索出宅基地置換道路，主要包括股份換取、換取異地住房和異地宅基地置換等方式，置換方式選擇的依據就是地區間的經濟發展水平[60-62]。由此可見，各地之間由于經濟發展和地區差異，宅基地使用制度改革也有所差別。我國宅基地使用制度改革雖然處于探索階段，但很多城市宅基地使用制度改革取得了很好的效果和經驗，但鑒于我國不同的社會制度和各地區自然經濟條件明顯差異的現實狀況，宅基地使用制度改革仍需要結合各地區的實際情況具體研究推進路徑和實施方案。2.3.3宅基地使用制度改革效果從宅基地使用改革的實踐經驗上來看，宅基地改革政策的總體效益較好，特別對于農村面貌的改善有很大的提升，但是對于農業生產和農民生活績效的增長卻不明顯，因此宅基地使用制度的改革應該以提升農業生產效率和農民生活水平為核心，合理引導農民生產方式的轉變和引導城市就業[49]，同時，經濟水平和距城遠近是影響宅基地退出政策實施績效的關鍵，距離城市越近，經濟水平越高，在收入增長率、政策指引的有效性以及土地的價值等方面均能獲得更高的績效，而且對于利益協調水平，一般近郊區也會高于遠郊區，因此宅基地退出政策績效的提高還需要縮短增減掛鉤平臺的時間，引入市場競爭機制，充分考慮宅基地的供需情況[47]。宅基地流轉政策能夠更快的推進城市一體化進程，提升農民生活水平，改善農村生態環境，對于提升經濟、社會和生態效益都大有幫助[63,64]，同時，在國家政策的支持和引導下，宅基地使用權登記和宅基地流轉試點對于喚醒宅基地的財產權具有很大的裨益，有助于其用益物權的實現[65]。通過對宅基地使用制度改革的效果來看，研究均表明各地的使用制度改革政策對于改變農村面貌、提升農民收入和轉變農業生產有著積極的促進作用，可見宅基地使用制度改革也收獲了一定的成效，但其中也存在著一些問題，需要進一步改進。2.3.4宅基地使用制度改革效果的改進農村經濟績效的決定因素是農村土地制度的變遷，而且財產權越清晰，經濟績效也就越高[66]，對于農村建設用地來講，加快土地確權步伐，培育市場交易主體，才是實現公平與效率，提升土地制度政策績效的關鍵[67]。政府禁止或限制宅基地流轉的宅基地使用政策實質是對農村居民財產權的剝奪，容易造成農村土地資源的浪費，也無法建立城鄉統一的土地市場，提升宅基地使用效率[68]，這種政策約束和鎖定也是造成農村經濟效率低下的主要原因，減輕制度變遷的壓力是提升土地制度績效的有效途徑[69]。為了實現宅基地的財產權屬性，有學者認為推進土地私有化政策能夠極大程度地釋放產權，提升交易價格和數量，實現經濟績效的增長[70]，針對這種與宅基地所有權國有化對立的觀點來看，在現行的集體所有制下進行宅基地制度改革政策的制定，其交易費用和交易成本都是最小的，也能獲得更高的制度績效[71]，但是制度變遷只是影響宅基地制度政策績效的因素之一，制度政策安排中還帶有明顯的國家意志，與國家的政治目標相聯系，因此我國社會主義特色的土地制度仍然是未來很長一段時間內土地制度變革創新的基礎[72]。針對這些問題，在宅基地使用制度改革中，還需要進一步明晰宅基地權屬，注重公平與效率的同步提升，并且與國家的政治經濟目標相一致。3宅基地使用制度改革研究展望通過對宅基地使用制度改革文獻的梳理和總結發現，當前有關宅基地使用制度改革的文獻涉及面廣泛，對我國宅基地使用制度改革有著較大的啟發和指導意義，針對當前宅基地使用制度改革中的實際問題，該研究認為要更好地推進農村宅基地使用制度改革，還需要注重4個基本問題。3.1注重農民的實際訴求的實現在當前的宅基地使用制度改革政策中，主要還是集中在宅基地有償使用、宅基地流轉、宅基地退出等方面，政府一般在改革過程中占據主導地位，實行連片整區域的退出、流轉。在這種情況下，很難顧慮到農民的實際訴求，也難以發揮市場的配置作用，實行宅基地使用制度改革的公平性和效率性。在以后的研究過程中，還應該根據農村居民的實際訴求進行宅基地使用制度改革，使宅基地轉變為農村居民的一項財產權利，緩解宅基地空置和空心村等問題，達到資源優化配置的目的。3.2建立農民利益保障機制宅基地使用制度的目的就是提升農村土地利用效率和農村居民生活水平，因此宅基地使用制度改革政策創新的方向應該是實現農村居民的安居樂業和緩解農村宅基地的閑置，在改革的過程中，農民利益的保障是整個改革的核心和重點，在宅基地使用制度改革政策實施前應該先建立完善的農民利益保障機制，防止農民在退出或流轉宅基地后不能融入城市生活，難以保障最低的生活水平。3.3謹慎推進宅基地使用制度改革步伐在宅基地制度改革方面，盲目追求城鄉土地同地同權制度創新其實存在一種邏輯混亂，并沒有區分所有制與所有權之間的差別，這種盲目的追求同地同權只會拉大城郊與農村的差距，而過于強調財產權實現的速度，忽略地權實踐過程中的多樣性和差異性，難以形成合理的宅基地管理秩序。宅基地制度的改革應該分階段有序的推進，使戶籍管理制度與土地產權制度的改革兩者步伐一致，以此降低宅基地制度改革創新的運行成本，避免盲目追求改革速度而造成嚴重的社會問題。3.4宅基地使用制度改革與城鄉統籌緊密結合城市化是推動宅基地流轉的主要誘因，因此宅基地使用制度改革政策應該以進城人員為重點，推動宅基地制度改革與城市化建設的協同聯動，聯立城市住房指標與宅基地使用指標，以此減輕城市安置的成本，實現人口城市化。宅基地制度改革政策的制定還要注重宅基地功能的演化，根據區域經濟社會發展狀況設置有差別的宅基地制度，以此滿足發達地區和不發達地區、城郊與偏遠山村等不同層次水平農民的需求。同時，宅基地使用制度改革與戶籍制度改革應該聯動，并以還權賦能和共享收益為核心，讓農民成為決策和收益的主體，促進農村居民城市化進程。[1]COASERH．TheProblemofSocialCost．JournalofLawandEconomics，1960，3：1～44[2]ALCHIANAA，DEMSETZH．Production，InformationCosts，andEconomicOrganization.AmericanEconomicReview，1972,62(5):777～795[3]BlumeL，RubinfeldD.CompensationforTakings：anEconomicAnalysis：.CalifomiaLawReview，1984,(4)：569～628[4]ALCHIANAA．EconomicForcesatWork．Indianapolis：LibertyPress，1977[5]HagmanDG,DJ.Misczynski.WindefallsforWipeouts：landValueCaptureandCompensation.AmericanSocietyofPlanningOfficials，1987[6]TCKoopmans.AssignmenProblemsandtheLocationofEconomicActivities.Economentrical，1957,(25)：53～76[7]AlanWEvans，CliveSeed.TransportCostsandUrbanPropertyValuesinthe1970s.UrbanStudies，1982,(2)：105～117[8]NarayananR,RonaldLS.AgriculturalProductiveandConsumptiveUseComponentofRurallandValueinTexas.AmericanJournalofAgriculturalEconomics，1987,(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