東港地區(qū)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告目錄東港片區(qū)在售/未售項(xiàng)目基本情況東港片區(qū)房屋租賃情況東港片區(qū)項(xiàng)目分析及建議東港片區(qū)項(xiàng)目情況上方-港景東港第良運(yùn)四季匯嘉和廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)公館東港印象金廣-東海岸上方港景公司介紹及基本資料開發(fā)商：上方房地產(chǎn)項(xiàng)目位置：大連市中山區(qū)五五路4號(hào)建筑施工單位：悅達(dá)建筑項(xiàng)目代理公司：智庫(kù)策劃開盤時(shí)間：2010年10月交屋時(shí)間：2012年4月30日占地面積：1.3萬(wàn)平方米總建筑面積：13.6萬(wàn)平方米容積率：10總戶數(shù)：414戶產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年寫字樓40年得房率：72%交屋標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（3000元/㎡)上方港景產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：由一棟36層的超高層(40年產(chǎn)權(quán)寫字樓），一棟25層高層（在售）和24層高層（回遷）組成。層高：3.4米戶型：一室一廳到兩室兩廳面積：50~122㎡

五梯十八戶戶型面積配比：50~57㎡一室一廳60%80㎡

兩室一廳10%107㎡-122㎡兩室兩廳30%主力戶型：50㎡熱賣戶型：80㎡兩室兩廳（南北通透）價(jià)格區(qū)間：起價(jià)17900元/㎡

均價(jià)19000元/㎡

最高價(jià)23000元/㎡層差價(jià)：每?jī)蓪蛹?00元項(xiàng)目銷售情況：110套上方港景產(chǎn)品基本情況地下停車場(chǎng)：500個(gè)停車位，價(jià)格未定公建位置：住宅樓的一層、二層只賣不租公建面積：200-1000平價(jià)格：未定，以作內(nèi)部銷售功能：已做好分割，可做餐飲車位及公建基本情況上方港景產(chǎn)品基本情況該項(xiàng)目定位：中高端項(xiàng)目亮點(diǎn)：稀缺的地理位置，完善的生活配套，交通配套。3.4米層高，4.2米開間。地?zé)岵膳墒褂妹簹狻Ｙ?gòu)買人群：以投資客戶為主，外地投資客戶占50%。購(gòu)房人關(guān)注：地段繁華、配套齊全、區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃潛力巨大。

項(xiàng)目分析金廣-東海岸公司介紹及基本資料開發(fā)商：金廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞五合設(shè)計(jì)事務(wù)所建設(shè)單位：金廣建設(shè)集團(tuán)物業(yè)：金廣物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.2元/㎡開盤時(shí)間：2009年6月占地面積：12.8萬(wàn)平方米總建筑面積：35萬(wàn)平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水得房率：82~85%容積率：1.8總戶數(shù)：600戶（二期）產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：16棟高層層數(shù)：27~29層層高：3.15米樓間距：130米戶型區(qū)間：154~260㎡戶型配比：154㎡三室兩廳兩衛(wèi)60%178㎡四室兩廳三衛(wèi)20%260㎡五室三廳四衛(wèi)20%主力戶型：154㎡三室兩廳兩衛(wèi)價(jià)格：均價(jià)20000元/㎡

最高價(jià)格23000元/㎡層差價(jià)格：100元/㎡銷售情況：已銷售80%470套左右金廣-東海岸產(chǎn)品基本情況地下車位配比：1/1.2

（只租不賣）租價(jià)：500元/月公建面積：180

㎡~220

㎡

（只租不賣）公建出租情況：約有20套公建（位于項(xiàng)目主入口）目前只出租了一套，做為小型超市使用，年租金7萬(wàn)。（公建出租歸金廣集團(tuán)總公司管理）車位及公建基本情況金廣-東海岸產(chǎn)品基本情況項(xiàng)目理念：收藏山海項(xiàng)目定位：高端住宅項(xiàng)目亮點(diǎn)：山海景觀。70年產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買人群：追求高品質(zhì)生活，看重山海資源，及區(qū)域發(fā)展。信賴金廣集團(tuán)建筑品質(zhì)。購(gòu)房者外地人與本地人的比例：50%。項(xiàng)目分析金廣-東海岸東港第公司介紹及基本資料開發(fā)商：華銳世紀(jì)集團(tuán)項(xiàng)目位置：中山區(qū)華樂(lè)廣場(chǎng)北側(cè)建筑施工單位：名城廣隆物業(yè)顧問(wèn)公司：第一太平戴維斯物業(yè)公司：華銳物業(yè)廣告公司：北京主觀廣告公司開盤時(shí)間：未定占地面積：8.56萬(wàn)平方米總建筑面積：15.57萬(wàn)平方米容積率：1.8交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水總戶數(shù)：977戶產(chǎn)權(quán)年限：70年?yáng)|港第產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：18棟高層層數(shù)：18~20層層高：3.1米戶型：90-200㎡主力戶型：160㎡價(jià)格：未定東港第產(chǎn)品基本情況車位公建基本情況車位比例：1：1.3全部為地下停車場(chǎng)公建：7棟獨(dú)棟公建總面積：6000㎡

，未分割大多數(shù)意向客戶為中山區(qū)客戶，產(chǎn)品高端定位，每周大概20~30組客戶。由于未開盤，其他情況不詳。良運(yùn)四季匯公司介紹及基本資料開發(fā)商：大連良運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)：大連市中山區(qū)魯迅路88號(hào)建筑設(shè)計(jì)：大連建筑設(shè)計(jì)研究院建設(shè)單位：大連建工物業(yè)：良運(yùn)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)：3.8元/㎡占地面積：1.1萬(wàn)平方米總建筑面積：7.65萬(wàn)平方米（商業(yè)面積1.51萬(wàn)平方米）交屋標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（2000元/㎡）得房率：74~75%容積率：4.8總戶數(shù)：635戶產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)良運(yùn)四季匯產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：2棟高層層數(shù)：29層層高：3米戶型面積區(qū)間：33~103

㎡主力戶型：40~60

㎡戶型配比：30~60

㎡一室一廳60%68~80

㎡兩室一廳30%103

㎡三室一廳10%價(jià)格：均價(jià)19000/

㎡銷售情況：目前已銷售80%

計(jì)劃交屋前清盤良運(yùn)四季匯車位公建基本情況車位比例：1：0.9公建：60多套公建面積區(qū)間：60~80㎡

（已內(nèi)部消化）良運(yùn)四季匯項(xiàng)目分析產(chǎn)品定位：高端項(xiàng)目亮點(diǎn)：稀缺的地段資源，重點(diǎn)學(xué)區(qū)（39中）。70年產(chǎn)權(quán)，大型綜合體配套。購(gòu)買人群：年輕人占80%

中年人占20%自住用房占40%，投資用房占60%嘉和廣場(chǎng)公司介紹及基本資料開發(fā)商：嘉和房地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)：三八廣場(chǎng)家樂(lè)福西側(cè)建設(shè)單位：悅達(dá)建筑廣告策劃：同策廣告公司物業(yè)：嘉和物業(yè)物業(yè)費(fèi)：本期未定，三期3.5元/㎡開盤時(shí)間：2010年12月下旬交屋時(shí)間：2012年底占地面積：8700平方米總建筑面積：12萬(wàn)平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：全裝修（2000~2500元/㎡）得房率：70%容積率：13總戶數(shù)：1800戶（四梯二十八戶）產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)嘉和廣場(chǎng)產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：一棟超高層，兩棟高層層高：3.5米戶型：一室到三室層數(shù)：57層，31層。面積區(qū)間：35~93㎡主力戶型：35~60㎡戶型配比：30~40㎡60%50~60㎡30%93㎡10%價(jià)格：預(yù)計(jì)20000元/㎡以上嘉和廣場(chǎng)車位公建基本情況地下停車場(chǎng)停車位數(shù)量：750個(gè)比例：2/1

（只租不賣）出租價(jià)格：15元/天公建：只租不售，面積未定，整體出租。嘉和廣場(chǎng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品亮點(diǎn)：全裝修，鋼結(jié)構(gòu)，3.5米層高。黃金地段。購(gòu)買人群：20~30歲年輕人，過(guò)渡用房。30~40歲人，投資用房。意向客戶：30~40%是一、二、三期老客戶再次購(gòu)買，或介紹朋友購(gòu)買。大部分是投資型客戶。萬(wàn)達(dá)公館公司介紹及基本資料開發(fā)商：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)：中山區(qū)人民路港灣廣場(chǎng)東側(cè)建設(shè)單位：阿爾濱建筑中建二局物業(yè)：萬(wàn)達(dá)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：5.9元/㎡開盤時(shí)間：2009年11月交屋時(shí)間：2011年12月31號(hào)占地面積：4.2萬(wàn)平方米總建筑面積：27萬(wàn)平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（5000~6000元/㎡）得房率：76~79%容積率：5.05總戶數(shù)：630戶產(chǎn)權(quán)：40年產(chǎn)權(quán)萬(wàn)達(dá)公館產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：3棟超高層層數(shù)：55層層高：3.25米樓間距：42~45米面積區(qū)間：280~380㎡主力戶型：330㎡熱賣戶型：380㎡戶型比例：280㎡200套、330㎡300套、

380㎡100套。價(jià)格：22000~34000元/㎡層差：每?jī)蓪蛹?00元銷售情況：已銷售70%萬(wàn)達(dá)公館車位公建基本情況車位：1000個(gè)車位價(jià)格：待定公建：無(wú)項(xiàng)目分析產(chǎn)品定位：豪宅產(chǎn)品亮點(diǎn)：萬(wàn)達(dá)品牌，絕佳的地理位置。產(chǎn)品品質(zhì)，區(qū)域發(fā)展。購(gòu)買人群：生意人80%，外地人與本地人購(gòu)房比例各占50%萬(wàn)達(dá)公館東港印象公司介紹及基本資料開發(fā)商：眾和開發(fā)、美辰發(fā)展項(xiàng)目地點(diǎn)：中山區(qū)魯迅路春海街交匯處南行建筑單位：建發(fā)建筑物業(yè)：眾和物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.35元/㎡營(yíng)銷：代理公司仲量房行開盤時(shí)間：2008年年底交屋時(shí)間：2010年10月占地面積：6.7萬(wàn)平方米總建筑面積：12.75萬(wàn)平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水得房率：78%容積率：1.2總戶數(shù)：144戶產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)東港印象產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：8棟高層、3棟小高層、8棟多層（ABCDE區(qū)總和)層高：3米戶型面積：92

㎡94

㎡價(jià)格：9900~11000元/

㎡層差：每?jī)蓪?0元車庫(kù)：DE區(qū)無(wú)、室外停車場(chǎng)公建：無(wú)銷售情況：已出售50%（70多套）東港印象項(xiàng)目分析產(chǎn)品定位：中端產(chǎn)品亮點(diǎn)：超高性價(jià)比，五層以上可觀海（北向）。購(gòu)買人群：80%來(lái)自中山區(qū)，以自住為主。20%來(lái)自沙河口區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)，以投資為主。東港片區(qū)項(xiàng)目分析及建議圖片東港片區(qū)房屋租賃情況公寓：花樣年華三期–以小戶型公寓為主

30㎡租賃價(jià)格2200~2300元/月

50㎡租賃價(jià)格3500元/月佲仕財(cái)富--商住兩用

30~50㎡租賃價(jià)格2500~2800元/月住宅：運(yùn)達(dá)嘉洲陽(yáng)光--一層南向65㎡租賃價(jià)格2000元/月（中高樓層2400元/月以上）春海街附近老住宅--一室1500元/月兩室1700元~2000元/東港片區(qū)項(xiàng)目分析及建議一.市場(chǎng)分析：

1.片區(qū)特點(diǎn)：小戶型公寓項(xiàng)目區(qū)域繁華，配套齊全，重點(diǎn)學(xué)區(qū)，投資回報(bào)價(jià)值高。大戶型住宅項(xiàng)目景觀資源豐富，東港片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

2.產(chǎn)品面積：該片區(qū)項(xiàng)目面積集中于兩端，一種為30平-80平小型精裝公寓；一種為150平-380平的豪宅。

3.購(gòu)買人群：小戶型公寓多以投資型客戶為主，以及年輕人群作為生活過(guò)渡而使用。大戶型豪宅以自主型客戶為主，客戶主要為追求高品質(zhì)生活，享受自然景觀資源的人群購(gòu)房者多為個(gè)體工商業(yè)主。

4.片區(qū)稀缺產(chǎn)品：

1）二七廣場(chǎng)以東，目前無(wú)小戶型精裝公寓，多為

2000年以前的老式住宅。

2）整個(gè)片區(qū)比較缺少90-140平中等戶型（包括二手房市場(chǎng)）。東港片區(qū)項(xiàng)目分析及建議圖片東港片區(qū)項(xiàng)目分析及建議二.建議：

1.推出小戶型精裝公寓原因：1）滿足未來(lái)東港片區(qū)大力發(fā)展后的商務(wù)人士的居住需求。

2）春海街即將新建新瑪特超市，完善該片區(qū)的生活配套。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與目前的三八廣場(chǎng)家樂(lè)福附近的精裝公寓相似。

3）填補(bǔ)目前二七廣場(chǎng)以東的東港片區(qū)無(wú)精裝小戶型公寓的空白。

4）未來(lái)東港片區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅晌顿Y型客戶前來(lái)。

東港片區(qū)項(xiàng)目分析及建議圖片東港片區(qū)項(xiàng)目分析及建議二.建議：

2.若建大戶型豪宅主要人群：1.追求高品質(zhì)生活，享受山海資源。

2.要求住宅的安全性和私密性。

3.具備獨(dú)一無(wú)二的特性，軟件和硬件都在城市中具有稀缺的特點(diǎn)。

4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造做工在細(xì)節(jié)中做到極致水平。

5.高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的精致和延續(xù)性。

6.具有明星級(jí)或有影響力的人物居住，提高個(gè)人身份。東港片區(qū)項(xiàng)目分析及建議二.建議：

3.推出面積90-200平為主的公建

1）春海街附近小型公建較少，推出小型公建，未來(lái)經(jīng)營(yíng)可滿足社區(qū)內(nèi)和周邊居住者的日常生活需求。

2）新瑪特大型超市的建成后不建議再建大型公建造成飽和影響銷售。大連相似項(xiàng)目對(duì)比

一、億達(dá)東方圣荷西

二、億達(dá)宅語(yǔ)原東方圣荷西公司介紹及基本資料開發(fā)商：大連軟件園開發(fā)有限公司

項(xiàng)目地點(diǎn)：沙河口區(qū)西南路99號(hào)。東臨凈水廠建設(shè)單位：億達(dá)建筑南通三建物業(yè)：億達(dá)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.6元/㎡開盤時(shí)間：2006年4月交屋時(shí)間：2009年11月占地面積：6.9萬(wàn)平方米總建筑面積：15.87萬(wàn)平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水容積率：2.3產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)