第二章連鎖門店投資開發可行性分析連鎖門店投資開發可行性分析報告第1頁學習目標一、門店投資開發可行性研究內容二、門店投資開發可行性環境分析三、門店開發投資組成份析四、門店開發投資經濟評價連鎖門店投資開發可行性分析報告第2頁一、門店投資開發可行性研究內容（一）門店投資開發項目可行性研究1、概念

所謂門店投資項目標可行性研究就是指投資者擬投資開設一家門店，為實現預期經營目標，在投資前必須進行認真調查、研究與擬建項目相關各種資料；對各種可能投資方案，進行全方面分析論證；預測、評價項目建成后經濟效益和社會效益，并在此基礎上，綜合論證項目投資建設必要性，財務上盈利性和經濟上合理性，從而為投資決議提供科學依據工作。連鎖門店投資開發可行性分析報告第3頁2、作用（1）作為門店投資項目投資決議依據（2）作為向銀行等金融機構或金融組織申請貸款、籌集資金依據（3）作為編制設計和進行建設工作依據（4）作為簽署相關協議、協議依據（5）作為項目進行后評價依據（6）作為項目組織管理、機構設置、勞動定員依據（7）作為環境保護部門審查項目環境影響依據，也作為向項目所在地政府和規劃部門申請建設執照依據連鎖門店投資開發可行性分析報告第4頁（二）門店投資項目可行性研究基本內容1、宏觀投資環境分析國內商業發展現實狀況分析、未來幾年影響商業發展宏觀原因分析、未來幾年影響商業發展國際環境分析2、地域行業概況分析3、地域市場需求情況調查和預測4、地域主要門店競爭情況調查分析5、門店業態選擇和經營規模分析6、門店選址分析7、門店賣場布局策劃方案分析8、門店經營策略分析9、投資估算和籌資方案分析10、經濟評價11、門店開發可行性結論連鎖門店投資開發可行性分析報告第5頁二、門店投資開發可行性環境分析（一）門店投資開發環境概念

門店投資環境就是指對投資在某一區域內門店投資項目所要到達目標產生有利或不利影響外部條件。它包含對投資含有影響區域范圍內社會政治、經濟、法律、文化、自然地理、基礎設施、服務等綜合條件。連鎖門店投資開發可行性分析報告第6頁（二）門店投資開發環境類型按投資環境存在物質形態進行劃分硬環境、軟環境按投資環境存在范圍不一樣進行劃分宏觀投資環境、中觀投資環境、微觀投資環境按投資環境存在內容不一樣進行劃分社會政治經濟環境、物質技術環境自然地理和資源環境連鎖門店投資開發可行性分析報告第7頁連鎖門店投資開發可行性分析報告第8頁（三）門店投資開發環境特征1、綜合性2、區域性3、動態性4、差異性連鎖門店投資開發可行性分析報告第9頁（四）門店投資開發環境分析內容連鎖門店投資開發可行性分析報告第10頁（五）門店投資開發環境分析方法1、道氏評定法2、多原因評定法連鎖門店投資開發可行性分析報告第11頁1、道氏評定法

道氏評定法是美國道氏化學企業依據自己在海外經歷提出。道氏企業認為，投資者在國外投資所面臨風險分為兩類：其一是正常企業風險或稱競爭風險。比如，自己競爭對手可能會產生出一個性能更加好或價格更低產品。這類風險存在于任何基本穩定企業環境之中，它們是商品經濟運行必定結果。其二是環境風險，即一些能夠使企業所處環境本身發生改變政治、經濟及社會原因。這類原因往往會改變企業經營所遵照規則和采取方式，對投資者來說，這些改變影響往往是不確定，既可能是有利，也可能是不利。連鎖門店投資開發可行性分析報告第12頁

據此，道氏企業把影響投資環境諸原因按其形成原因及作用范圍不一樣分為兩部分：企業從事生產經營業務條件和有可能引發這些條件改變主要壓力。這兩部分又分別包含40項原因。在對這兩部分原因作出評定后，提出投資項目標預測方案比較，能夠選擇出含有良好投資環境投資場所。連鎖門店投資開發可行性分析報告第13頁

投資環境不但因國別而異，即使在同一國家也會因不一樣時期而發生改變，所以，在評價投資環境時，對其不但要看過去和現在，而且還要評定今后可能產生改變，方便確定這些改變在一定時期內對投資活動影響。美國道氏化學企業從這一角度出發，制訂了一套投資環境動態分析方法，基本內容見表連鎖門店投資開發可行性分析報告第14頁連鎖門店投資開發可行性分析報告第15頁道氏評定法分四個步驟：第一步，評定影響企業業務條件各個原因第二步，評定引發改變各個主要壓力原因第三步，在前兩步基礎上，進行有力原因和假設條件匯總，從中指出8—10個能取得成功關鍵原因第四步，在確定各關鍵原因及其假設條件后，提出四套項目預測方案。連鎖門店投資開發可行性分析報告第16頁

第一套是依據未來7年各關鍵原因“最可能”改變而提出預測方案：第二套是假設各關鍵原因改變比預期好而提出“樂觀”預測方案：第三套是假設各關鍵原因改變比預期差而提出“消極”預測方案：第四套是各關鍵原因改變最壞、可能造成企業“遭難”預測方案。在各個預測方案提出之后，請教授對各個方案可能出現概率進行預測，從而作為決議參考。連鎖門店投資開發可行性分析報告第17頁2、多原因評定法

閔氏多原因評價法把影響投資環境原因分成十一個大類，每一大類原因由一組子原因組成，先對各類原因子原因作出綜合評價，再對各原因作出優、良、中、可、差判定，然后按以下公式計算投資環境總分：

投資環境總分=∑W(5ai+4bi+3ci+2di+1ei)

式中:Wi表示第i類原因權重；

ai、bi、ci、di、ei是第i類原因被評為優、良、

中、可、差百分比，且a+b+c+d+e=1

i=1、2、3、……11

投資環境總分取值范圍在1—5之間，愈靠近5，說明投資環境愈佳。反之，愈靠近1，則說明投資環境愈劣。多原因評定法考慮到原因比較細致全方面，由教授進行評分簡便易行，但對各個原因權重設定需要認真分析確定。連鎖門店投資開發可行性分析報告第18頁連鎖門店投資開發可行性分析報告第19頁三、門店開發投資組成份析（一）門店開發投資組成門店投資項目標總投資是指擬建項目全部建成、投入運行所需費用總和。在項目標可行性研究和經濟評價中，對投資項目總投資估算，主要是對項目所需固定資產投資、流動資產投資、無形資產投資和遞延資產投資估算。連鎖門店投資開發可行性分析報告第20頁（二）門店所需各類資產及其投資組成A、固定資產投資1、門店固定資產分類按經濟用途分類營業用固定資產（房屋及建筑物、機器設備、交通運輸工具）非營業用固定資產（職員宿舍、食堂、托兒所等）按全部權分類門店自有固定資產、其它企業投資固定資產、租入固定資產采取經濟用途和使用情況相結合形式分類房屋及建筑物、機器設備、交通運輸工具、辦公設備、電器及影視設備、文體娛樂設備、其它設備連鎖門店投資開發可行性分析報告第21頁2、固定資產投資組成（1）工程費用指直接形成固定資產工程項目費用，可分為建筑工程費、安裝工程費及設備購置費（2）工程建設其它費用勘察設計費、研究試驗費、可行性研究費、暫時設施費、投資借款利息費、工程質量檢測費、土地使用稅、征地安置與賠償費、單位建設管理單位管理費（3）固定資產投資方向調整稅（4）預備費用基本預備費、漲價預備費連鎖門店投資開發可行性分析報告第22頁B、流動資產投資流動資產是指能夠在一年或長于一年一個營業周期內變更或加以利用資產。普通包含現金、銀行存款、短期投資、應收及預付款和存貨等。（1）現金（2）門店短期投資債權性證券、權益性證券、混合性證券（3）應收及預付款項應收賬款、應收票據、其它應收款、預付款項待攤費用（4）存貨原材料、燃料、物料用具、低值易耗品、商品連鎖門店投資開發可行性分析報告第23頁C、無形資產指門店長久使用而沒有實物形態，能夠在門店經營中長久發揮作用權利、技術等特殊資產。普通包含專利權、商標權、著作權、非專利技術、土地使用權、商譽等。D、遞延資產投資指不能計入當年損益，應該在以后年度分期攤銷各種費用。其中包含創辦費、以經營租賃方式租入固定資產改良支出、以及對原有固定資產進行裝修、裝潢等凈支出。連鎖門店投資開發可行性分析報告第24頁（三）門店投資規模估算門店投資規模估算依據，就是門店投資各項資產內容，故首先應準確地確定門店所需各項資產種類和數量，然后以此計算所需資金量。進行門店投資規模估算可采取不一樣方法，但慣用是分項詳細估算法，即先分別計算擬建門店各項資產所需投資額，然后進行加總。連鎖門店投資開發可行性分析報告第25頁四、門店開發投資經濟評價（一）經濟評價

1、涵義：

投資項目標經濟評價是采取一定方法和經濟參數，對項目投入產出各種原因進行研究、分析計算和對比論證工作。

連鎖門店投資開發可行性分析報告第26頁準備工作不確定性分析不確定性分析確定最有方案國民經濟評價財務評價方案比較方案比較2、內容連鎖門店投資開發可行性分析報告第27頁（二）門店開發財務評價1、內容

門店開發財務評價是投資項目經濟評價主要組成部分，它是在國家現行財稅制度和價格體系條件下，計算項目范圍內效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，分析項目標盈利能力、清償能力等財務情況，以考查項目在財務上可行性。門店開發財務評價內容主要包含門店財務盈利能力分析、門店清償能力分析兩個方面連鎖門店投資開發可行性分析報告第28頁2、程序分析財務數據編制財務報表：基本報表、輔助報表計算財務效益指標依據財務基本報表計算各項評價指標進行不確定性分析敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析連鎖門店投資開發可行性分析報告第29頁3、門店開發財務盈利能力分析（1）投資利潤率

投資利潤率指項目到達生產能力后一個正常生產年份年利潤總額與項目總投資比率。對生產期內各年利潤總額改變幅度較大項目，應計算生產期年平均利潤總額與總投資比率。其計算公式：連鎖門店投資開發可行性分析報告第30頁年利潤總額=產品銷售收入-產品銷售稅金及附加-總成本費用總投資=固定資產投資+投資方向調整稅+建設期利息+流動資金

投資利潤率指標反應項目效益與代價百分比關系。當項目投資利潤率高于或等于行業基準投資利潤率或社會平均利潤率時，說明項目是能夠接收。連鎖門店投資開發可行性分析報告第31頁（2）投資利稅率投資利稅率是指項目到達設計生產能力后一個正常生產年份年利稅總額或項目生產經營期內年平均利稅總額與總投資比率。其計算公式為：投資利稅率=

投資利稅率高于或等于行業基準投資利稅率時，證實項目能夠采納。投資利稅率和投資利潤率不一樣，它在效益中多考慮稅金。式中：年利稅總額=年利潤總額+年銷售稅金及附加連鎖門店投資開發可行性分析報告第32頁（3）資本金利潤率

是指項目經營期內一個正常年份年稅后利潤總額或項目經營期內年平均稅后利潤總額與資本金比率，它反應投入項目標資本金盈利能力，其計算公式為：連鎖門店投資開發可行性分析報告第33頁案例：某項目總資金為2400萬元，其中資本金為1900萬元，項目正常生產年份銷售收入為1800萬元，總成本費用924萬元（含利息支出60萬元），銷售稅金及附加192萬元，所得稅稅率33%。試計算該項目標總投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率。連鎖門店投資開發可行性分析報告第34頁（4）銷售利潤率（5）投資收益率（6）投資回收期（T）一個建設項目從開始投入生產年算起，到用每年凈收益將初始投資全部回收時止所需要時間（7）財務凈現值（NPV）財務凈現值是反應項目在計算期內贏利能力動態指標。是按行業基準收益率（可經過查《建設項目經濟評價方法與參數》取得）或設定折現率（當行業未制訂基礎收益率時），將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初現值之和。其表示式：連鎖門店投資開發可行性分析報告第35頁連鎖門店投資開發可行性分析報告第36頁（8）財務內部收益率

是評價項目盈利性，進行動態分析時采取比較普遍一個指標。它反應項目對占用資金一個賠償、酬勞和恢復能力連鎖門店投資開發可行性分析報告第37頁4、門店財務清償能力分析（1）固定資產投資國內借款償還期（選讀）（2）資產負債率（長久償債能力比率）（3）流動比率（短期償債能力比率）（4）速動比率（短期償債能力比率）連鎖門店投資開發可行性分析報告第38頁（三）門店開發不確定性分析1、盈虧平衡分析（1）涵義

盈虧平衡分析又稱量本利分析，經過分析產量、成本、與方案盈利能力之間關系找出投資方案盈利與虧損臨界點，以判斷不確定性原因對方案經濟效果影響程度。連鎖門店投資開發可行性分析報告第39頁

銷售收入(R)、產品價格(P)與產品產量(Q)之間關系

總成本(C)、固定成本(CF)、單位產品變動成本(Cv)和產品產量(Q)之間關系R＝PQ0QR0QCC＝C

F＋C

vQC

FC

vQ連鎖門店投資開發可行性分析報告第40頁（2）盈虧平衡分析圖銷售收入、總成本和產品產量之間關系0QR＝PQC＝CF＋CvQQ*R,CBEP虧損盈利連鎖門店投資開發可行性分析報告第41頁

練習：某項目生產能力3萬件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產