第四章剩余估價法第四章剩余估價法1本章主要內容剩余法的基本原理1剩余法的基本公式和適用范圍2剩余法的應用3本章主要內容剩余法的基本原理1剩余法的基本公式和適用范圍2第一節剩余法的基本原理土地影響因素土地用途最高最佳使用原則，合法原則預計建成后房地產的價格開發建設成本利潤投標金額將估價對象房地產預期開發后的預期銷售收入，扣除預期的正常投入費用、正常稅金和正常利潤后，將此余額作為估價房地產價格的一種估價方法。此價格稱為剩余價格或倒算價格。第一節剩余法的基本原理土地影響因素最高最佳使用原則，合法原3受委托方委托，根據土地管理的有關法律法規和規章，我中心（掛牌招標人）將對位于佛山市禪城區（地塊編號為04-CG01）的一宗國有土地（位置見附圖）使用權的轉讓進行公開掛牌招標，現將有關事項公告如下：

一、地塊情況：

該地塊位于佛山市禪城區倚翠園西側、綠景路南側，土地凈用地面積為4037平方米，用地性質為居住用地，土地使用權出讓年限為住宅七十年。

該地塊主要用地強度指標（按凈用地面積計算）如下：建筑密度≤30%；容積率≤3.0；綠地率≥30%。

該宗地未納入本年度房地產用地計劃，競得者須自行申請。

二、中華人民共和國境內外公司、企業、其他經濟組織和個人，除法律另有規定外，均可單獨或聯合參加競價。

三、該宗地的付款方式為：成交之日起十五日內付清地價款。

四、地塊掛牌招標的競價時間從2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00（以現場懸掛的時鐘為準）止。

五、有意參與競價者請于2004年6月9日后到我中心購買《掛牌招標文件》，并在報價前到我中心交付競價保證金100萬元，填寫競價申請書，并辦理競價申請手續。保證金到達我中心指定賬戶后，方可參加競價。

六、競價及定標地點在佛山市禪城區國土資源局三樓會議室（江灣三路28號原石灣區政府大院5號樓），報價截止時間請各競價人屆時參加。

受委托方委托，根據土地管理的有關法律法規和規4第一節剩余法的基本原理剩余法的理論依據地租理論是土地使用者為了獲得土地使用權而向土地所有者支付的經濟代價。土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。地租是直接生產者在生產中所創造的剩余生產物被土地所有者占有的部分。第一節剩余法的基本原理剩余法的理論依據地租理論5第一節剩余法的基本原理剩余法的理論依據價格構成理論W=k+mk：商品的成本價格m：利潤W：商品的價格一般商品的價格構成形式W=k+m房地產商品的價格構成形式共性特性k：房地產開發建設成本+稅金m：正常利潤W：房地產商品的銷售價格第一節剩余法的基本原理剩余法的理論依據價格構成理論W6第一節剩余法的基本原理剩余法的理論依據價格構成理論房地產開發建設成本=土地成本

+建筑成本+期間費用土地使用權的購買價格+土地開發費土地使用權的購買價格房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——地租第一節剩余法的基本原理剩余法的理論依據價格構成理論房地7第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=房地產的預期銷售收入容積率：房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關系。獲取途徑：出售的房地產：出租的房地產：市場法、趨勢法市場法、收益法第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預—除土地價格以外的8第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=除土地價格以外的房地產開發建設成本土地開發費房地產開發建設成本=土地成本

+建筑成本+期間費用土地使用權的購買價格+土地開發費建筑成本期間費用第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預—除土地價格以外的9第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=除土地價格以外的房地產開發建設成本是指計入土地轉讓價格的“七通一平”（或“三通一平”）費用和基礎設施費用“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、電力、通訊、煤氣、熱力的修建、安裝以及平整場地。“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用電的的修建、安裝以及平整場地。“基礎設施費用”：指修建道路、橋梁、地下管道、園林綠化等基礎設施的投資。土地開發費建筑物本期間費用第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預—除土地價格以外的10第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=除土地價格以外的房地產開發建設成本是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程費用、房屋建筑安裝工程費用以及公共配套設施費用。

前期工程費用：包括勘察設計費用和可行性研究費用

房屋建筑安裝工程費：直接費、間接費、計劃利潤。

公共配套設施費用：兩類。土地開發費建筑成本期間費用第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預—除土地價格以外的11公共配套設施費用第一類：開發項目內獨立的、非營業性的公共配套設施費用。第二類：城市規劃中配套項目的建設費用。開發項目外為居住服務的給排水、供電、供暖、工期的增容、增壓以及交通道路的建設費用。開發項目內部營業性的公共配套設施費用開發項目內的非營業性配套設施費用列入開發建設成本。公共配套設施費用第一類：開發項目內獨立的、非營業性的公共配套12第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=除土地價格以外的房地產開發建設成本

籌資費用：籌資利息（自有資金、借入資金）。

管理費用：組織開發建設過程的各項費用。

銷售費用：廣告宣傳、銷售代理等費用。土地開發費建筑物本期間費用第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預—除土地價格以外的13第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=稅金土地使用稅經營稅金及附加包括城鎮土地使用稅和農村耕地占用稅，是土地使用者在開發建設期間按照既定稅率向國家繳納的稅款。

計算因素：土地面積、每年每平米土地面積的稅額、占用年數。第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預—除土地價格以外的14第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=稅金土地使用稅經營稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。營業稅：銷售收入的5%。城市維護建設稅：營業稅的7%，5%。教育費附加：營業稅的2%。第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預—除土地價格以外的15第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=正常利潤房地產開發建設、轉讓銷售應該取得的一般利潤，可根據前幾項費用之和按一定比例計算。

房地產開發建設利潤

房地產轉讓銷售利潤第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預—除土地價格以外的16第二節剩余法的基本公式和適用范圍土地估價（主要用途）剩余法的適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=待拆遷改造的再開發房地產估價土地開發后進行轉讓時，對被開發土地取得價格的估算建筑物改造后進行銷售時，對被改造建筑物的估價在建工程續建后進行銷售，對在建工程的估價對房地產開發項目的財務狀況進行評估第二節剩余法的基本公式和適用范圍土地估價（主要用途）剩余17第二節剩余法的基本公式和適用范圍土地最佳開發用途的確定剩余法的適用條件房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=房地產市場行情的正確預測穩定而透明的房地產業政策健全的房地產法規完整、動態的和現代化的房地產信息資料庫全面的房地產投資與交易的稅費清單公開、長期、合理的土地供給計劃預測正確性的決定因素適用條件第二節剩余法的基本公式和適用范圍土地最佳開發用途的確定剩18第二節剩余法的基本公式和適用范圍符合人們的思維習慣（價格構成）剩余法的優缺點房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=計算簡便，應用面廣以預測為前提，受估價人員水平的影響較大受基本條件制約（最佳利用方式、價格預測、社會環境）沒有考慮貨幣的時間價值因素估價結果對市場變化的敏感性比較大準確性受樓價、建筑費、利息、利潤等變量的狀況影響優點缺點第二節剩余法的基本公式和適用范圍符合人們的思維習慣（價格19貨幣的時間價值指同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。計息起點：該項費用發生的時間點。計息終點：開發期結束的時間點。計息期：費用不是發生在某一個時間點，而是在某個時間段內連續發生，計息時通常將其假設為在所發生的時間段內均勻投資。貨幣的時間價值指同量資金在兩個不同時點的價值之差20貨幣的時間價值c：期末資金總額r：利率Pv：資金的現值t：投資期數單利計息：每期均按原始本金計算利息計息方式：復利計息：以上一期的利息加上本金為基數計算當期的利息資金現值：貨幣的時間價值c：期末資金總額r：利率Pv：資金的現值21第三節剩余法應用步驟明確待估價土地的基本狀況選擇最佳開發利用方式估計開發建設周期預測房地產的轉讓銷售價格估算開發建設成本、稅費及正常利潤具體計算并確定估價額第三節剩余法應用步驟明確待估價土地的基本狀況選擇最佳開22第三節剩余法應用步驟明確待估價土地的基本狀況1待估價土地的位置：城市性質、地區性質、具體坐落位置2土地面積、形狀、地形地質條件以及基礎設施的現狀和目標3政府規劃限制：土地用途、容積率、建筑高度、公建比例、綠化覆蓋率等4有關土地的權利狀況：使用年限、續期、轉讓、抵押的有關規定第三節剩余法應用步驟明確待估價土地的基本狀況1待估價土23第三節剩余法應用步驟選擇最佳開發利用方式根據城市規劃對該土地的規劃限制，當前的市場需要和以后發展趨勢，選擇該土地的用途、容積率和小區規劃布局。估計開發建設周期以項目自身的人力、物理、財力的安排為基礎，參照已完成的同類項目的正常建設周期確定。第三節剩余法應用步驟選擇最佳開發利用方式根24第三節剩余法應用步驟估算開發建設成本、稅費及正常利潤具體計算并確定估價額參照已完工的同類房地產項目的造價，考慮通貨膨脹和建筑材料等的價格變化。預測房地產的轉讓銷售價格市場法、趨勢法第三節剩余法應用步驟估算開發建設成本、稅費及正常利潤具25第三節剩余法應用步驟剩余法的應用舉例例4-1：某城市有一幅5000平方米的土地擬出讓，在城市規劃中，該土地屬于商品住宅用地，容積率初步規定為2或3。根據調查，有關商品住宅的售價、開發建設成本、稅費以及正常利潤率的資料如下：（1）商品房單方售價為2600元（2）土地使用稅為每年10元/平米，建設期為兩年（3）土地開發費為350元/平米（4）建筑成本為1200元/平米（5）利息按年利率5%計算（6）管理費用和銷售費用總額為30.1萬元（7）利潤按建設成本(建筑成本,土地使用稅,土地開發費,財務費)的20%計算（8）經營稅金及附加按房屋售價的5.45%計算。（一）不考慮貨幣的時間價值的情形試在容積率分別為2和3時，對該住宅用地進行估價。第三節剩余法應用步驟剩余法的應用舉例例4-1：某城市有一26第三節剩余法應用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=1.當容積率為2時（2）除土地價格以外的房地產開發建設成本（1）房地產預期收入第三節剩余法應用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產27第三節剩余法應用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=1.當容積率為2時（4）利息（3）稅金第三節剩余法應用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產28第三節剩余法應用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=1.當容積率為2時（6）土地價格總額（5）利潤第三節剩余法應用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產29第三節剩余法應用步驟例4-2：某開發商準備于2002年6月受讓一幅“七通一平”的待建筑空地，土地面積為2000平米，土地形狀規則，有關資料如下：（1）根據城市規劃規定，該土地的最佳用途為商住混合，1~3層為商店，其余為商品住宅；（2）容積率為5（3）建筑高度為28米，可建10層，層高為28米；（4）預計建設期為3年，即2005年6月完工；（5）土地使用稅每年每平方米為10元；（6）除土地買價以外的房屋建設成本預計為1500元/平米；（7）年利率為5%；（8）利潤率按照土地使用稅、房屋綜合建設成及利息的25%計算。（9）經營稅金及附加為銷售收入的5.45%；（二）考慮貨幣時間價值的情形剩余法的應用舉例第三節剩余法應用步驟例4-2：某開發商準備于2002年630第三節剩余法應用步驟（10）房屋銷售采用預售與現房銷售相結合的方法。根據預計，商業用房可于2002年12月通過預售全部售完，單方平均售價為5500元；30%的住宅也可在2002年12月通過預售售出，單方平均售價為4000元，另外30%將在竣工當年即2005年6月出售，單方平均售價為4500元，尚有40的住宅需要在建成1年后才能售出，單方平均售價為5000元。（11）在3年建設期內，有關開發建設資金的發生情況為：第一年投入資金的50%，第二年投入資金的30%，第三年投入20%，并假定在各年內是均衡投入的。根據以上資料，要求用剩余法估算2002年6月該土地可以接受的受讓價格。第三節剩余法應用步驟（10）房屋銷售采用預售與現房銷售相結31第三節剩余法應用步驟房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=（1）房地產預期收入估價時點：2002年6月，貼現率為5%第三節剩余法應用步驟房地產預—除土地價格以外的稅金正常利潤32第三節剩余法應用步驟房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=（2）除土地價格以外的房地產開發建設成本不考慮貨幣的時間價值：考慮貨幣的時間價值：第三節剩余法應用步驟房地產預—除土地價格以外的稅金正常利潤33第三節剩余法應用步驟房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=（3）稅金土地使用稅：經營稅金及附加：第三節剩余法應用步驟房地產預—除土地價格以外的稅金正常利潤34第三節剩余法應用步驟房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=（4）利息由于之前各項投資均已估算到估價時點，此處不計算利息。（5）正常利潤（6）土地價格第三節剩余法應用步驟房地產預—除土地價格以外的稅金正常利潤35第三節剩余法應用步驟房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=（1）地價作為投資，但沒有產生利潤（2）地價作為投資的構成部分，但沒有計算利息（3）利息可計入開發建設總成本，但不應作為計算利潤的依據不考慮貨幣的時間價值計算結果所存在的問題：（4）收入與成本之間的簡單加減，忽略了貨幣的增值。第三節剩余法應用步驟房地產預—除土地價格以外的稅金正常利潤36第三節剩余法應用步驟房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=（1）計算基礎問題（2）利潤的計算基數問題（3）宅地化率或建筑覆蓋率指標的考慮剩余法應用中需要注意的問題以預測為基礎，以平均水平為基準。地價必須計算利息，同時也應獲得利潤，但計入利潤不利于提高企業的資金利用率。第三節剩余法應用步驟房地產預—除土地價格以外的稅金正常利潤37總結與討論剩余法的基本原理（概念、理論依據）剩余法的基本公式及適用范圍

關于稅金1.

關于資金的時間價值2.剩余法的應用總結與討論剩余法的基本原理（概念、理論依據）剩余法的基本公式38第二節剩余法的基本公式和適用范圍房地產預期銷售收入—除土地價格以外的房地產開發建設成本稅金正常利潤——土地價格=稅金土地使用稅經營稅金及附加