——房地產開發與經營——房地產開發與經營【本章導讀】房地產項目融資的實質是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金。就房地產開發投資而言，即使開發商已經獲取了開發建設用地的土地使用權，如果該開發商缺乏籌集資金的實際能力，不能事先把建設資金安排妥當，其結果很可能由于流動資金拮據、周轉困難而以失敗告終，因此房地產項目融資的成功與否，對房地產項目有著舉足輕重的作用。通過本章的學習，要求掌握房地產項目融資的參與者及階段劃分；掌握房地產項目的可融資性分析；熟悉房地產融資的基本原則；熟悉房地產項目融資模式與資金的選擇；了解房地產項目融資擔保的基本概念、內容與步驟。章節導讀第八章房地產項目融資——房地產開發與經營——CONTENTS目錄房地產項目融資概述01房地產項目投資決策分析02項目導航房地產項目融資決策03房地產項目融資談判04房地產項目融資擔保05PART01房地產項目融資概述第一節房地產項目融資概述一、房地產項目融資的概念與原則

房地產金融是指圍繞房地產業而進行的籌資、融資、結算等金融活動，是與房地產有關的各種貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱。1．房地產項目融資的概念

房地產項目融資是指房地產投資發起人為了確保房地產開發項目或投資經營項目活動能夠順利進行而進行的資金融通活動。第一節房地產項目融資概述一、房地產項目融資的概念與原則

1）適度性原則。適度性原則是指資金的籌集一定要適應經濟活動的實際需要，融資規模、融資時機、融資期限、融資方式均要適當。2．房地產項目融資的原則2）效益性原則。效益性原則是指在制定融資方案，進行融資決策時，應當從經濟上判斷融資方案的可行性。

①融資成本。盡可能地使融資成本極小化，即花費最小的代價實現融資目標，是融資效益性原則的主要內容。

②經濟效益。在實際資金籌集中，人們一般用融資杠桿來評價融資方案的經濟效果。

③風險。風險的大小與融資方案有極大的關系，好的融資方案應當把因融資所可能帶來的風險降低到最低限度。第一節房地產項目融資概述二、房地產項目融資的參與者

項目投資者擁有項目公司的全部或部分股權，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔保的形式為項目公司提供一定的信用支持。

由于項目融資多用于基礎設施和公共項目，并且這類項目本身具有投資大、收益大和風險大的特點，所以項目發起人一般是項目所在國的最高資信者和受益者，有時也可以是許多與項目有關的公司組成的投資集團，或者政府機構和私人公司的混合體。1．項目投資者第一節房地產項目融資概述二、房地產項目融資的參與者項目公司是直接參與項目建設和管理，并承擔債務責任的法律實體，也是組織和協調整個項目開發建設的核心。2．項目公司①通過建立項目公司，把項目資產的所有權集中在項目公司上。②通過建立項目公司，將項目融資的債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中，項目公司根據其資產負債承擔有限責任。③通過建立項目公司，便于吸收其他投資者。④項目公司可以是一個實體，即實際擁有項目管理所必須具備的生產技術、管理條件和人員條件，但是項目公司也可以只是一個法律上擁有項目資產的公司，實際的項目運作則委托給富有生產管理經驗的管理公司負責。第一節房地產項目融資概述二、房地產項目融資的參與者1）商業銀行3．項目金融機構1）商業銀行2）專業性銀行3）金融資產管理公司4）國際金融機構5）租賃公司6）信托投資公司7）各國政府的出口信貸機構第一節房地產項目融資概述二、房地產項目融資的參與者4．項目產品的購買者項目產品的購買者在項目融資中發揮著重要的作用，因為在項目建成和經營后，是否能夠有大量穩定的現金流量還本付息，在很大程度上取決于它。

項目的產品銷售一般是通過事先與購買者簽訂的長期銷售協議來實現。而這種長期銷售協議形成的未來穩定現金流構成了銀行融資的信用基礎。產品購買者角色一般由項目發起人本身、有關的政府機構以及對項目產品有興趣的獨立第三方擔任。第一節房地產項目融資概述二、房地產項目融資的參與者5．項目供應商供應商在保證項目建設按期竣工和正常運營方面的作用十分重要。一般來說，項目的供應商主要包括設備供應商和能源、原材料供應商。設備供應商是指為項目提供各種機械和運輸設備的廠商、公司等。能源、原材料供應商一般是指為項目長期提供穩定的能源、原材料的公司。供應商通過低息優惠、延期付款、出口信貸的安排，構成項目資金的一個重要來源。第一節房地產項目融資概述二、房地產項目融資的參與者6．項目融資顧問

融資顧問通常由投資銀行、財務公司或商業銀行融資部門來擔任，在項目融資中發揮重要的作用，在一定程度上影響項目融資的成敗，主要是對于貨幣資金需求者提供協助，以取得資產而集資所采取的手段提供建議。專業融資顧問包括財務與金融顧問、技術顧問、法律顧問、保險顧問及會計稅務顧問等。第一節房地產項目融資概述二、房地產項目融資的參與者7．律師事務所在公司注冊登記時審定有關文件的合法性使之合法化；在公司運作工程中審定有關文件的合法性并使之合法化；在公司發行證券時，協助公司制作和審定有關文件，檢查公司行為并出具法律意見書；在企業并購、重組或資產證券化工程中，協助企業進行有關活動的策劃，制作并審定有關文件的合法性，檢查企業行為是否規范合法；擔任公司的法律顧問，向公司提供法律意見和提供其他法律服務；提供法律咨詢意見，普及法律知識，培訓法律工作人員。第一節房地產項目融資概述二、房地產項目融資的參與者8．保險公司保險公司即經營保險業務的金融機構。作為機構投資者，保險公司通常投資的數額是非?？陀^的。經濟發達的國家一般保險業都比較發達，各類保險公司成為經濟中最主要的非銀行金融機構，也是金融市場上最重要的機構投資者和交易主體。人壽保險公司財產與災害保險公司第一節房地產項目融資概述三、房地產項目融資的階段劃分融資決策階段。投資決策階段。融資執行階段。融資談判階段。融資結構分析階段。PART02房地產項目投資決策分析第二節房地產項目投資決策分析一、房地產項目融資的經濟效益分析在確定投資項目的投資方案時在確定投資項目的投資方案時，首先應用系統分析原理，從房地產企業發展戰略的要求出發，全面分析企業所處的環境和自身的綜合能力，確定投資目標。然后，從分析投資項目所在地的投資環境入手，為實現投資既定目標，對工程項目的各個方面進行分析比較、論證，選擇靜態分析指標（投資回收期和投資收益率）以及動態分析指標（凈現值和內部收益率）作為項目技術經濟指標，以減少投資風險，為投資決策提供堅實的基礎，從而全面提高企業的投資決策效果，達到其經營目標。第二節房地產項目投資決策分析一、房地產項目融資的經濟效益分析在對項目進行技術經濟評價時在對項目進行技術經濟評價時，需要對產品的成本情況和市場銷量以及銷售價格進行預測與分析。消費者的購買行為總的來說是由其購買動機的推動而發生的，受很多因素的影響，主要分為兩大類：一是外部影響因素，包括社會因素、經濟因素、企業因素等，另一類是內在因素，即個性心理因素。因此，對消費者的購買決策過程進行研究能夠影響投資的實現程度。第二節房地產項目投資決策分析二、房地產項目融資的風險分析

房地產項目融資風險是指籌資活動中由于籌資的規劃而引起的收益變動的風險。融資風險要受經營風險和財務風險的雙重影響。房地產項目融資的風險分析則是在可行性研究的基礎上，從主要項目利益相關者的角度，側重考察和分析項目融資期內的項目風險，從而判斷項目債務本息償還的可靠性和安全性。項目風險存在于項目的各個階段，需要分析各種風險因素對項目現金流量的影響，以設計出可為出資方接受的項目融資方案。PART03房地產項目融資決策第三節房地產項目融資決策一、房地產項目投資結構的確定

房地產項目投資結構的確定是在項目所在國家的法律、法規、會計、稅務等外在客觀因素制約的條件下，尋求一種能夠最大限度地實現其投資目標的項目所有權結構。目前國際上通常采用的項目投資結構主要有公司型合資結構、合伙制投資結構、非公司型投資結構及信托基金投資結構四種。房地產項目投資結構的確定是經濟實體實施對外融資方案的第一步，任何項目的融資都首先要確定融資主體、確定投資結構。第三節房地產項目融資決策二、初步融資計劃一般來說，初步融資計劃主要包括以下內容。①建立融資準則，主要包括資本和運營費用、收入、采購計劃、花費和投資進度、貨幣要求等；②確定資金來源，主要包括資本結構，即債務和股本比率、資金來源、初步期限和條件；③開展初步融資計劃；④計劃融資實施程序。1．初步融資計劃的內容第三節房地產項目融資決策二、初步融資計劃1）摘要摘要部分是整個融資計劃書精華的濃縮，是投資機構最先閱讀的部分，所以摘要內容力求精練有力，重點闡述公司的投資亮點，如凈現金流量、廣泛的客戶基礎、市場快速增長的機會等。

一般情況下摘要部分主要應包括:項目名稱、商業模式、市場定位、核心競爭力、贏利模式、團隊背景、市場開拓、競爭等情況。2．融資計劃書的內容第三節房地產項目融資決策二、初步融資計劃2）主報告①公司的基本情況，即注冊資本、主要股東、主營業務；②主要管理者，即年齡、學歷、學位、主要經歷和經營業績；③商業模式、產品、服務描述，即新穎性、先進性、獨特性以及競爭優勢；④研究與開發，即技術成果以及技術水平、研發隊伍技術水平、對外合作情況；⑤行業及市場，即市場前景、市場規模以及增長趨勢、競爭對手、競爭優勢、預測；⑥營銷策略，即擬或已采取的策略及其可操作性和有效性，對銷售人員的激勵機制；⑦產品制造，即生產方式、生產設備、質量保證、成本控制；⑧管理，即機構設置、員工持股、勞動管理；⑨融資說明，即資金要求量、用途、使用計劃、擬出讓的股份、投資者權利、退出方式；⑩財務預測，即過去以及未來3年或5年的銷售收入、利潤、資產回報率等；?風險控制，即項目實施可能出現的風險及擬采取的控制措施。2．融資計劃書的內容第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇直接融資模式是指由項目投資者直接安排項目的融資，并直接承擔起融資安排中相應的責任和義務的一種方式，從理論上講是結構最簡單的一種項目融資模式。1．直接融資模式集中化形式：即由投資者面對同一貸款銀行和市場直接安排融資。分散化形式：即由投資者各自獨立地安排融資和承擔市場銷售責任。在融資過程中，兩個投資者組成非公司型合資結構，投資于某一項目，并由投資者而不是工程項目管理公司組織工程產品的銷售和償還責任。第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇

1）單一項目子公司模式2．項目公司融資模式所謂單一項目子公司的融資，是指為了減少投資者在項目中的直接風險，在非公司型合資結構、合伙制結構甚至公司型合資結構中，項目的投資者經常通過建立一個單一的項目子公司的形式作為投資載體，以該項目子公司的名義與其他投資者組成合資結構并安排融資的一種項目融資模式。特點：項目子公司將代表投資者承擔項目中全部的或者主要的經濟責任，采用單一項目子公司形式安排融資，對于其他投資者和合資項目本身而言，與投資者直接安排融資沒有多大的區別，但對投資者卻有一定的影響。第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇

2）合資項目公司模式2．項目公司融資模式所謂合資項目公司模式，是指投資者共同投資組建一個項目公司，再以公司的名義擁有、經營項目和安排項目融資的一種項目融資模式。它是通過項目公司安排融資的形式，也是最主要的一種項目融資形式。優點：投資者的債務責任較直接融資更為清晰明確，也比較容易實現優先追索的項目融資和非公司負債型融資的要求。

缺點：在稅務結構的安排上、債務形式的選擇上缺乏靈活性，難以滿足不同投資者的各種要求，使對資金安排有特殊要求的投資者面臨一定的選擇困難等。第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇3．杠桿租賃融資模式

杠桿租賃融資模式在一定程度上降低了投資者的融資成本和投資成本，同時也增加了融資結構中債務償還的靈活性。據統計，杠桿租賃融資中利用稅務扣減一般可償還項目全部融資總額的30%～50%。

所謂杠桿租賃融資模式，是指在項目投資者的安排下，由杠桿租賃結構中的資產出租人融資購買項目的資產，然后租賃給承租人的一種融資模式。桿租賃融資既可以為大型項目進行融資安排，也可以為項目的一部分建設工程安排融資。這種靈活性進一步增強了其應用范圍。第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇4．設施使用協議融資模式

項目風險分散給了與項目有關的工程公司及其他投資者，保證了長期提供公共設施服務的可靠性。

首先要有一個完善的協議來支撐；不能由雙方私自撕毀協議；同時，要建立一個強有力的市場監管部門

所謂設施使用協議融資模式，是指在某種基礎設施或服務性設施的提供者和這種設施的使用者之間達成的具有“無論提貨與否均需付款”性質的協議。利用設施使用協議安排項目融資，關鍵是設施的使用者要提供一個強有力的具有“無論提貨與否均需付款”性質的承諾。第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇5．產品支付融資模式作為一種自我攤銷的融資方式，產品支付通過購買一定的項目資源安排融資，可較少地受到常規的債務比例或租賃比例的限制，增強了融資的靈活性。

但進行產品支付融資時，會受到項目的資源儲量和經濟生命期等因素的限制。另外，項目投資者和經營者的素質、資信、技術水平和生產管理能力也是進行產品支付融資設計時不容忽視的重要方面。所謂產品支付融資模式，是以項目生產的產品及其銷售收益的所有權作為擔保品，而不是采用轉讓和抵押方式進行融資。第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇6．BOT模式這種模式通常由東道國政府或地方政府提出擬建設的基礎設施建設項目，通過公開招標形式選定項目發起人。近幾年，BOT建設模式比較流行，成為解決國際建筑承包市場融資問題的一個新途徑，并成為國際建設工程承包市場營業額增長最快的一種建設方式。BOT適用于競爭性不強的行業或有穩定收益率的項目，如水廠、電廠、道路等。

BOT是英文“BuildOperateTransfer””（建造—運營—移交）的縮寫，代表一種新的項目融資和管理模式。BOT模式是指國內外投資人或財團作為項目發起人從某個國家的地方政府獲得基礎設施項目的建設和運營特許權，然后組建項目公司，負責項目建設的融資、設計、建造和運營。第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇7．ABS模式

ABS（AssetBackedSecurities）即“資產證券化”，是以借款人所屬的未來資產（收入）為支撐的證券化融資方法，即以借款人所擁有的未來資產（收入）作為基礎，以這些資產將帶來的預期收益為保證（交換），通過在資本市場發行債券來籌集資金的一種項目融資模式。它可以理解為一種超前消費。第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇8．PFI模式在公共基礎設施的建設中，非政府投融資公共工程比較典型的管理模式是PFI（PrivateFinanceInitiative）即私人主動融資，是指由私營企業進行項目的建設與運營，從政府方或接受服務方收取費用以回收成本。該方式是政府與私人部門合作，由私營部門承擔部分政府公共物品的生產或提供公共服務，政府購買私營部門提供的產品和服務，或給予私營部門以收費特許權，或政府與私營部門以合作方式共同營運等方式，來實現政府公共物品產出中的資源配置最優化、效率和產出的最大化。第三節房地產項目融資決策三、房地產項目融資模式與資金的選擇9．PPP模式

PPP（PublicPrivatePartnership）模式，又稱3P模式，即公私合作模式，是公共基礎設施的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私人企業與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。通過這種合作形式，合作各方可以達到與預期單獨行動相比更為有利的結果。

PPP方式突破了目前引入私人企業參與公共基礎設施項目組織機構的多種限制，尤其適用于一次性大型項目，如監獄、醫院以及學校等，應用范圍十分廣泛。第三節房地產項目融資決策四、房地產項目融資資金的結構與選擇1．項目的總資金需求量準確地制訂項目的資金使用計劃確保滿足項目的總資金需求量是一切項目融資工作的基礎。新建項目的資金預算主要由項目資本投資、投資費用超支準備金及項目流動資金三部分組成。第三節房地產項目融資決策四、房地產項目融資資金的結構與選擇2．資金的使用期限一般來說，投資者的股本資金是項目中使用年限最長的資金，其回收只能依靠項目的投資收益。但是，項目中任何債務資金都是有期限的，如果能針對具體項目的現金流量特點，根據不同項目階段的資金需求采用不同的融資手段，安排不同期限的貸款，就可以起到優化項目債務結構，降低項目債務風險的作用。第三節房地產項目融資決策四、房地產項目融資資金的結構與選擇3．資金成本和構成投資者的股本資金成本是一種相對意義上的成本概念，因而在有些情況下也被稱為“機會成本”。項目的債務資金成本則是一種絕對的成本，這就是項目貸款的利息成本。項目債務資金的利率風險是項目融資的主要金融風險之一。項目融資可以選用固定利率、浮動利率或者兩種結合，各有利弊。第三節房地產項目融資決策四、房地產項目融資資金的結構與選擇4．混合融資結構

中間級債務的形式和次級債務類似，但是一般都是由銀行、專業基金和再保險公司提供，而不是股本投資人或承包商提供的。這種債務的風險比最高級別的債務風險高，對借款人來說其利息成本也就高。中間級債務的償還也可以與其他高級債務同時進行，但是其優先級別排在高級債務貸款人之后。

類似衍生工具結構的融資包括商品貸款，最典型的是黃金貸款，還款用黃金盎司實物表示，而不是用美元表示。PART04房地產項目融資談判第四節房地產項目融資談判一、選擇銀行、發出項目融資建議書借款人邀請幾家銀行提出正式建議書，做出要約。建議書可以由一家銀行單獨提出，也可以由兩家或兩家以上的銀行根據各自需要聯名提出。建議書首先說明貸款人，即受托銀行愿意做出承擔（commitment）是屬于“全力的”（besteffort）承擔，還是“包攬”（undereffort）性質的承擔。①貸款數額和貨幣幣種；②貸款目的；③有關提款之條款：④寬限時期、債務償還和最后償還日期；⑤取消貸款和提前償還貸款的條款：⑥利率、計息時期和息差；⑦收費項目，包括承擔費、經理費和代理費；⑧必須十足付款，不得扣除任何稅款和其他預扣稅費；⑨管轄的法律和法院管轄權；⑩文件——標準文件；?失效日期；?規定費用——不論貸款合約最終是否簽署，借款人須向貸款人的受托銀行償付一切有關費用；?其他條件。一般來說，融資建議書需要列出以下貸款的基本條款。第四節房地產項目融資談判二、項目融資談判一般來說，項目融資談判的基本工作主要有以下幾方面。①做好談判班子的組建工作；②事先做好項目可行性研究及必要的談判準備工作；③掌握好政策、法律尺度；④做好協議的外圍工作；⑤與對方建立起相互充分信任的協議關系。1．項目融資談判的基本工作第四節房地產項目融資談判二、項目融資談判

1）常見的融資文件①基本融資協議（寫明貸款條件、保護條款）；②擔保文件；③項目貸款人和擔保權益托管人之間的信托協議或共同貸款人協議；④安慰信和其他支持文件；⑤當借款不是唯一或第一籌資來源時，應包括發行債券、商業票據、股票承銷報價等融資文件；⑥可能涉及某些貸款人或第三方的附加融資文件。2．項目融資談判涉及的協議第四節房地產項目融資談判二、項目融資談判2）融資協議①融資金額和目的；②利率和還本付息計劃；③安排、代理傭金和費用；④貸款前提條件；⑤對向借款人或其他有關方追索的限制；⑥對現金流量的專門使用；⑦成本補償、利率選擇、市場干擾、標準貨幣等保護性條款；⑧能力、責任等陳述和保證；⑨項目標準和項目執行約定；2．項目融資談判涉及的協議⑩還款能力系數和其他融資契約；?對借款、分紅和資產處理等的限制性條款；?違約事件處理；?項目的竣工、轉換和放棄；?融資信息和項目信息報告以及監督機制；?從收益帳戶劃出資金的機制，監管帳戶；?代理條款，支付機制，銀行間的協調和收入分配；?委托和轉讓條款。PART05房地產項目融資擔保第五節房地產項目融資擔保一、房地產項目融資擔保的概念與分類房地產項目融資擔保指借款方或第三方以自己的信用或資產向貸款或租賃機構做出的償還保證。房地產項目融資擔保在項目融資中有兩個作用：

一是采用擔保形式，項目的投資者可以避免承擔全部的和直接的項目債務責任，項目投資者的責任被限制在有限的項目發展階段之內或者有限的金額之內；

二是采用擔保形式，項目投資者可以將一定的項目風險轉移給第三方。1．房地產項目融資擔保的概念第五節房地產項目融資擔保二、項目擔保人1．項目投資者作為擔保人

直接擔保：如果項目投資者對項目公司提供的擔保是直接擔保，則根據國際通行的會計準則這種擔保需要作為一種債務形式表現在項目投資者的資產負債表中，至少需要作為一種或有債務（ContingentLabilit）形式在資產負債表的注釋中加以披露。

非直接擔保：如果項目投資者所提供的擔保以非直接的形式或者以預防不可預見風險因素的形式出現，其擔保就可以在項目投資者為項目公司所承擔的財務責任上披上一件“正常商業交易”的外衣，對于項目投資者本身的資產負債表就會影響較少。這種對公司資產負債表結構影響的考慮，是在工業國家以及一切市場經濟的國家開展企業經營活動的一個很重要的特點。第五節房地產項目融資擔保二、項目擔保人2．利用與項目有利益關系的第三方作為擔保人

所謂利用第三方作為擔保人，是指在項目的直接投資者之外尋找其他與項目開發有直接或間接利益關系的機構為項目的建設或者生產經營提供擔保。能夠提供第三方擔保的機構可以大致分為政府機構、與項目開發有直接利益關系的商業機構（工程公司、項目設備或主要原材料的供應商、項目產品的用戶）以及世界銀行、地區開發銀行等國際性金融機構。第五節房地產項目融資擔保二、項目擔保人3．商業擔保人商業擔保人以提供擔保作為一種盈利的手段，承擔項目的風險并收取擔保服務費用。商業擔保人通過分散化經營降低自己的風險。銀行、保險公司和其他的一些專營商業擔保的金融機構是主要的商業擔保人。第五節房地產項目融資擔保三、房地產項目擔保內容與步驟1．房地產項目擔保內容①擔保受益人；②項目定義；③擔保的用途；④最大擔保金額；⑤擔保有效期；⑥啟用擔保的條件；⑦擔保協議以及執行擔保的具體步驟。第五節房地產項目融資擔保三、房地產項目擔保內容與步驟2．房地產項目擔保的步驟①貸款銀行向項目投資者或第三方擔保人提出項目擔保的要求。②項目投資者或第三方擔保人可以考慮提供公司擔保（對于擔保人來講，公司擔保成本最低）；如果公司擔保不被接受，則需要考慮提供銀行擔保。③在銀行提供擔保情況下，項目擔保成為擔保銀行與擔保受益人之間的一種合約關系。這時真正的擔保人（項目投資者或其他第三方擔保人）并不是項目擔保中的直接一方。④當項目所在國與提供擔保的銀行不在同一國家時，有時擔保受益人會要求擔保銀行安排一個當地銀行作為其代理人，承擔擔保義務，而擔保銀行則承諾償付其代理人的全部費用。第五節房地產項目融資擔保四、房地產項目擔保范圍1．商業風險擔保一個項目是否能夠在規定的預算內和規定的時間內建成投達到“商業完工”的標準，是組織項目融資的基礎。這一階段的風險傳統上被要求由項目投資者全面承擔，由項目投資者提供擔保承諾在項目工程延期、建設成本超過預算等問題出現時為項目提供資金。有時甚至擔保人被要求承諾如果項目在無法達到“商業完工”標準時償還全部的項目貸款。1）項目完工第五節房地產項目融資擔保四、房地產項目擔保范圍1．商業風險擔保在進入正常生產階段之后，一個項目的經濟強度在很大程度上取決于對生產成本的控制。項目是否在同行業同類型企業中占據有利地位和具有競爭性，除了項目所具備的自然條件和技術條件之外，是否能夠按照一個具有競爭性的價格取得某些重要原材料、能源或外部服務的供應是非常關鍵的要素。2）生產成本控制第五節房地產項目融資擔保四、房地產項目擔保范圍1．商業風險擔保對于不同性質的項目，貸款銀行在處理各種風險因素的側重有所不同。3）產品市場

對于初級能源和資源性產品項目，如煤炭、石油、金屬礦等，因為世界市場需求變化對產品價格影響是導致項目成敗的關鍵，如果沒有一方肯于承擔一定的產品市場和價格風險，安排項目融資就非常困難。

對于加工業項目，如機械制造業，產品種類繁多，銷售市場也很復雜，貸款銀行對于生產成本的控制和現金流量的控制更為重視，要求擔保人承擔更多的成本風險。

對于一些處于兩者之間的項目，如紙漿、鋼鐵、有色金屬冶煉等，原材料成本和產品市場在項目中均處于同等重要的地位，因此，貸款銀行有可能會要求在兩個方面同時提供一定的項目擔保。第五節房地產項目融資擔保四、房地產項目擔保范圍2．政治風險擔保

政治風險是指由于戰爭、國際關系變幻、政權更迭、政治變化導致項目資產和利益受到損害甚至導致項目失敗的風險。一般來說，項目投資者自己很難解決項目的政治風險問題，需要安排第三方參與，為貸款銀行提供政治風險擔保。根據政治風險保險條款的規定，在出現符合保險索賠的情況時，被保險人可以從保險公司獲得相應的補償。第五節房地產項目融資擔保四、房地產項目擔保范圍3．金融風險擔保項目的金融風險主要是指由于一些項目發起人不能控制的金融市場的可能變化而對項目產生的負面影響，這些因素包括匯率波動、利率上升、國際市場價格上漲、特別是能源和原材料價格的上升、項目產品的價格在國際市場下跌、通貨膨脹、國際貿易和貿易保護主義等。對于利率和匯率風險，可以通過使用金融衍生工具，如套期保值技術等來分散。第五節房地產項目融資擔保四、房地產項目擔保范圍4．不可抗力風險擔保項目除了存在商業風險、政治風險和金融風險之外，也還會因為地震、火災以及其他一些不可預見因素而導致失敗。這類風險被稱為不可預見風險（ContingentRisk），又稱或有風險，避免這類風險主要也是采用商業保險的方法解決。第五節房地產項目融資擔保五、房地產項目融資物權擔保

房地產項目融資物權擔保是指項目公司或第三方以自身資產為履行貸款債務提供擔保。在項目融資中，貸款銀行以物權擔保的形式，把項目的資產作為一個單獨完整的整體與借款人的其他資產清楚地分割開來，在必要時可以行使對項目資產的管理權。這樣，一旦借款人違約，享有擔保權益的貸款人可以取得在擔保條件下項目資產的直接占有，或者為貸款人自身的利益經營這些項目資產，或者將項目資產出售來清償貸款人的債務。一般來說，項目融資中比較經常使用的物權擔保有抵押和擔保兩種形式。第五節房地產項目融資擔保五、房地產項目融資物權擔保1．抵押

抵押，為提供擔保而把資產的所有權轉移于債權人（抵押權人），主要是指抵押人和抵押權人（債權人）以書面形式訂立約定，不轉移抵押財產的占有，將該財產作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。第五節房地產項目融資擔保五、房地產項目融資物權擔保1．抵押

1）抵押的種類不動產抵押是指以不動產為抵押物而設置的抵押。如土地

、建筑物和其他土地附著物。。動產抵押是指以動產作為抵押物而設置的抵押。動產在我國僅限于交通工具等特殊的動產。權利抵押是指以法律規定的各種財產權利作為抵押物客體的抵押，依據現行的法律，權利僅可用于質押。財團抵押又稱企業抵押，是指抵押人（企業）以其所有的動產、不動產及權利的集合體作為抵押權客體而進行的抵押。共同抵押又稱總括抵押，是指為了同一債權的擔保，而在數個不同的財產上設定的抵押。最高額抵押是指抵押人和抵押權人協議，在最高額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。第五節房地產項目融資擔保五、房地產項目融資物權擔保1．抵押2）抵押的范圍（1）可以抵押的財產

《擔保法》第三十四條規定下列財產可以抵押。①抵押人所有的房屋和其他地上定著物；②抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；③抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；④抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；⑤抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；⑥依法可以抵押的其他財產。第五節房地產項目融資擔保五、房地產項目融資物權擔保1．抵押2）抵押的范圍（2）不可以抵押的財產《擔保法》第三十七條規定下列財產不得抵押。①土地所有權；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；④所有權、使用權不明或者有爭議的財產；⑤依法被查封、扣押、監管的財產；⑥依法不得抵押的其他財產。第五節房地產項目融資擔保五、房地產項目融資物權擔保2．擔保擔保不需要資產和權益占有的轉移或者所有權的轉移，而是債權人或債務人之間的一項協議。固定擔保：是指與提供擔保人的某一特指資產相關聯的一種擔保。浮動擔保：是指一般并不與提供擔保人的某一特指資產相關聯的一種擔保。在正常情況下，浮動擔保處于一種沉睡的狀態，直到違約事件發生促使擔保權益人行使擔保權利時，擔保才變得具體化。如在項目融資結構中貸款方對項目公司銀行賬戶的控制。第五節房地產項目融資擔保六、房地產項目融資信用擔保1．直接擔保直接擔保在項目融資中是有限責任的直接擔保，是指擔保人以直接的財務擔保形式為借款人按期還本付息而向貸款銀行提供的擔保。一般來說，直接擔保有以下兩種形式。

①責任擔保。責任擔保由主辦單位提供直接擔保，一旦借款人違約，則擔保人承擔連帶責任。②銀行和其他金融機構擔保。銀行和其他金融機構擔保是諸如借款人未按期還本付息，則由擔保人承擔支付義務。第五節房地產項目融資擔保六、房地產項目融資信用擔保2．間接擔保①貨物是否收取均須付款合同。買方與賣方達成協議，買方承擔按期根據規定的價格向賣方支付最低數量項目產品貨款金額的義務，而不管事實上買方是否收到合同項下的產品。項目設施的用戶對項目設施的使用量無論是否達到合同預定的標準，都必須無條件地支付某一個固定最低金額的使用費。②取得貨物付款合同。項目產品交付或勞務實際提供的情況下，買方應根據合同規定的固定價格定期支付某一最低數量的產品或勞務的價款。③按固定價格與數量供應原材料合同。供應商在規定時間按約定的數量、規格并以固定價格向項目單位提供原材料。第五節房地產項目融資擔保六、房地產項目融資信用擔保3．或有擔保

或有擔保是針對一些由于項目投資者不可抗拒或不可預測因素所造成項目損失的風險所提供的擔保。或有風險的擔保按其風險的性質，可以劃分為以下三種基本類型。①針對項目由于不可抗拒因素造成的風險，擔保人通常是商業保險公司。②針對