【志健時代廣場招商策劃方案】第1頁共1頁目錄第一章項目建設背景 1第二章項目區位條件 2第三章項目資源優勢 4第四章項目政策扶持 7第五章項目遠景構想 8第六章項目實施保障 10第七章附件 12

第一章項目建設背景食品工業是關系國計民生的生命工業，建立健全促進食品產業又好又快發展的政策機制是我國政府和相關部委一直努力的方向。“十一五”是我國食品產業快速發展的一個重要機遇期，國家相繼出臺了一系列有利于食品產業良性發展的政策，扶持食品工業發展；《食品工業“十一五”發展綱要》的提出，為食品工業指明了發展方向，對全面提升食品工業的發展水平起到了促進作用；《中華人民共和國食品安全法》的出臺，進一步規范了食品產業，推動了食品產業有序、穩步發展。湖南省委、省政府高度重視食品產業發展，近年來先后出臺了一系列扶持政策和措施，今年初，省委、省政府又以“兩辦”名義出臺了《關于加快發展食品產業的意見》（湘辦〔2010〕4號），為加快我省食品產業發展提供了政策支撐：一是加大財政扶持力度。設立了省食品產業發展專項資金，重點扶持食品產業技術改造、服務平臺、質量安全等方面重大項目建設。新型工業化專項資金及技改、科技、中小企業發展等專項資金，對食品產業項目實行傾斜，加大支持比重。二是落實稅收優惠政策。食品企業凡屬于增值稅一般納稅人的購進或自制固定資產發生的進項稅額，可從銷項稅額中予以抵扣。食品企業為開發新產品、新技術、新工藝所發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定據實扣除的基礎上，按照研究開發費用的50%加計扣除，形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。食品企業引進技術或進口設備，符合國家有關稅收政策規定的，免征關稅和進口環節增值稅。食品企業從事種植業、養殖業和農產品加工，按《企業所得稅法》及其實施條例落實企業所得稅優惠政策。三是加強信貸支持。支持符合條件的食品企業發行企業債券、中小企業集合債券、短期融資券，或以股權質押、知識產權質押、私募股權及上市等方式融資。四是拓展銷售市場。對本省名優品牌產品的宣傳，廣告費用實行最低價格，商務、旅游部門將引導商業超市和酒店賓館重點采購、銷售本省名優品牌食品。澧縣是一座文明開放的現代城市。全縣轄32個鄉鎮，總人口92萬，其中農業人口75.5萬，總面積2075平方公里。澧縣工業經濟主體地位日益突出，農業產業化快速發展，初步形成了優質商品棉、葡萄、高效水產、優質水果、速生經濟林、柑桔、瘦肉型牲豬等八大基地。縣城建成區面積18平方公里，城區人口達到20多萬人，是國家衛生縣城、國家交通管理優秀城和省級文明城。第二章項目區位條件2.1園區選址及規劃園區選址于澧縣澧澹鄉東部地區，與津市市交界，緊靠二廣高速出口處，位于津澧融城的中心位置（詳見《湖南省津澧城市發展戰略規劃研究》），處于澧水流域的中心區域，是湘鄂邊界的中心物流集散地。園區整體規劃面積3平方公里，即4500畝土地。根據項目實施具體情況可分期開發或一次性完成開發；根據開發商要求，縣政府原則同意在其毗鄰處延伸開發區域，滿足其土地需求。2.2區位條件澧縣地處湘鄂邊界，是湘西北通往鄂、川、黔、渝的重鎮，素稱“九澧門戶”，亦是湖南省面對長江開放開發的前沿陣地，更是湖南省在中部崛起戰略中與鄂、川、黔、渝加強聯系與合作的重要連接線。北有湖北荊州市、武漢市；南有常德市、長沙市；東有岳陽市、毗鄰洞庭湖；西有張家界市，處于四大中等城市的中心、新興的武漢及長株潭兩個城市群交匯地帶，具有良好的區位優勢，是澧水流域重要的政治、經濟、文化中心縣（市）。澧縣位于洞庭湖西岸，與長江直線距離80公里，是枝柳鐵路（湖北枝城至廣西柳州）跨越長江，進入湖南的第一縣。水路經洞庭湖入長江，可北上南下，通江達海。其北連長江，南通瀟湘，西控九澧，東出洞庭，是澧水流域和湖南省參與長江經濟帶開發的一大戰略要地。2.3交通條件公路澧縣屬內陸地區，公路是主要交通方式。經過澧縣腹地的國家重點線路二（連浩特）廣（州）高速公路、國道207線、省道302線、省道304線貫穿縣境大部地區，國家重點線路太澳高速(太原至澳門)經過澧縣，與縱橫密布的縣鄉公路構成完整交通體系。公路輻射區域擴展至“長三角”、“珠三角”和廣大華北中原地區。鐵路縱貫縣境的枝柳鐵路（湖北枝城至廣西柳州）跨越長江，過境15公里，設澧縣客貨運站。澧縣站位于金羅鎮，距縣城20多公里，現為四等車站，正積極爭取升級改造。水運流經境內的澧水經洞庭湖南抵長沙，北出洞庭湖下長江東至上海只需5天，經南運河抵杭州灣只需6天。食品工業園規劃區內有1000噸級羊湖口貨運碼頭。第三章項目資源優勢3.1人文資源澧縣古為澧州，是一座歷史悠久的文化名城，縣城自南北朝建州以來，屢為府、州、路治所，境內名勝古跡甚多，有國家級文物保護單位4處，省級文物保護單位9處，以城頭山、彭頭山、雞叫城為核心的澧陽平原史前文化遺址群已由國家向聯合國申請世界文化遺產。作為中華二十世紀100項考古重大發現之一的城頭山古文化遺址，是中國最早的距今6000多年的古城址，把中華文明史向前推進了1000多年，1995年，江澤民同志視察澧縣時親筆為其題名。2005年，國家郵政總局向全世界發行了《城頭山遺址》特種郵票。今年，城頭山遺址模型在上海世博會中國館展出。3.2食品工業基礎近年來，澧縣食品工業取得了長足發展，涌現出了華泰食品、重啤國人、華湘棉麻、盈成油脂、加州水產、洞庭春米業等一批省級農產品加工龍頭企業，初步形成了以糧油加工、肉類加工、豬鬃加工、茶葉加工、葡萄加工、蔬菜加工、水產加工、釀酒、棉麻加工、食品加工等十大支柱產業為主的農產品加工體系。目前，全縣共有大小食品加工企業168家，從業人員8000多名，固定資產8.5億元，2009年完成工業總產值15.26億元，上繳國地兩稅4560萬元，其中產值過億元的企業有華泰食品、洞庭春米業、重啤國人、盈成油脂等4家。盈成油脂和華泰食品為省級龍頭企業，重啤國人、加州水產、洞庭春米業享受省級龍頭企業待遇。澧縣的惜春蜂蜜、大巖廠豆制品、太青茶葉、盧氏豆乳、如東板鴨、張公狗肉、野生菌油、湘北梅菜、鳳尾菜、甜糯玉米、香川調味品、彭述林粉絲、洞庭春大米、垱市掛面等具有濃厚的地方傳統特色，在湘鄂邊界乃至全省都小有名氣，擁有一定的知名度和市場份額。如太青“雙上綠芽”、華泰食品“分割肉”、重啤國人“清爽啤酒”等產品被評為湖南省名牌產品和名牌農產品，洞庭春米業生產的“金洞庭春”被評為湖南省著名商標。蜂蜜、豆乳、菌油、梅菜、張公食品、茶葉等35個食品系列產品分別榮獲省級以上農博會、食博會、林博會、農展會金獎和銀獎。3.3農產品資源澧縣地處湖南省西北部，土地肥沃、物產豐富，素有“洞庭魚米鄉”的美譽，先后被定為全國商品糧基地縣、優質棉基地縣和全國油菜百強縣。糧、棉、油、豬享譽全國。澧縣農產品資源取之不盡，用之不竭，全縣常年農作物播種面積240萬畝，糧食作物播種面積120萬畝，總產量50多萬噸；油料播種面積70萬畝，總產量10萬噸；棉花播種面積26萬畝，總產量3萬噸；蔬菜播種面積16萬畝，總產量25萬噸；瓜果總產量2萬噸；水果產量8萬噸；年出欄肉豬100萬頭、肉牛2萬頭、肉羊24萬只、家禽出籠2000萬羽；全縣淡水養殖面積20萬畝，水產品總產量5萬噸。全縣共有西瓜7.5萬畝、蔬菜14.5萬畝、梅菜6000畝、野菜1000畝、中華鱉養殖面積4000畝、蜜蜂7萬群、玉米10萬畝、柑桔20萬畝，農業部認證的有機食品產品1個，綠色食品33個，為食品工業園的原材料供應、質量安全提供了可靠保障。第四章項目政策扶持4.1稅收優惠澧縣屬中部地區比照享受西部大開發稅收優惠政策的全國243個、全省40個縣市區之一，按照財政部、國家稅務總局和海關總署《關于西部大開發稅收優惠政策問題的通知》（財稅[2001]202號）第一條規定：對設在西部地區國家鼓勵類產業的內資企業和外商投資企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。4.2收費優惠園區土地款等相關費用按照國家規定的工業用地相關優惠政策執行，企業將資金一次性全額打入縣國土資源局專戶后，由縣國土資源局負責辦理相關手續。所有進入縣政務服務中心的收費，由縣政務服務中心負責辦理相關手續，納入“多家費、一家收、分頭撥”管理。4.3貸款貼息為加快推進食品工業園建設，縣政府原則同意由縣財政給予開發商5年共5000萬元貸款的國家商業銀行貸款利率貼息，資金由開發商融資。4.4財政投入①投資商引進的企業或本縣人員介紹引進的企業入園建成后，前五年的企業所得稅縣級所得部分全額獎勵給企業，后五年的企業所得稅縣級所得部分50%獎勵給企業。②本地要求入園的企業減除稅收基數后的增長部分享受上述財政投入。③其它獎勵按縣政府出臺的相關政策予以落實。4.5土地綜合利用按照食品工業園“城中有園、園在城中”的建設理念，食品工業園3平方公里規劃用地其中一部分，可按照整體規劃進行充分利用和開發，也可以建設一部分與工業園區相配套的功能性綜合服務設施，由此產生的效益用于投資商平整土地、基礎設施建設和拆遷補償，剩余部分作為投資者的回報。同時，3平方公里以外的規劃建設，根據投資商的實力和要求，縣政府優先考慮投資商開發利用，開發的具體政策由縣政府制定。第五章項目遠景構想5.1設計理念與開發前提按照“城中有園、園中有城”、“綠色、生態、環保”的設計理念，以縣體育中心、欣運車站及大型物流中心等重大項目建設為平臺，以食品工業園為依托，配套建設商服宜居、休閑娛樂、現代物流中心、醫療衛生教育等公共服務體系，全力打造澧縣“東部新城”，促進城市擴容提質，建成集物流、人流、資金流、信息流為一體，以食品工業園為中心的時代新城。5.2產業布局在園區布局上，充分考慮開發商的意見，目前暫定六大功能板塊：一是果蔬加工區。主要容納本地特色食品加工企業；二是飲料食品加工區。主要集中布局保健食品、休閑食品、功能飲料等食品生產企業；三是畜禽水產品加工區。以淡水魚深加工為主導產業，輔之以其它畜禽產品深加工；四是食品原輔材料加工區。主要建設標準廠房，入駐食品原輔材料、添加劑、包裝材料等配套企業；五是現代物流儲運中心區。充分利用二廣高速、羊湖口1000噸級水運碼頭等交通運輸優勢，打造現代物流儲運中心；六是綜合配套服務區。該區涵蓋學校、醫院、商場、賓館、娛樂休閑場所、住宅樓、寫字樓，設有食品展示中心、信息發布中心等。5.3配套基礎設施基礎設施建設主要包括園區主街道美化、道路硬化、園林綠化、污水處理、自來水供給、雨水排灌、電力、電信、電視的管網、環保設施等。充分發揮工業園區基礎設施聯建共享的優勢，走可持續發展之路。對工業園區內的水、電、氣、路、信息、通訊等基礎設施統一規劃，污水、垃圾等實行集中處理，做到經濟效益、社會效益和環境效益的有機結合，注重園區內水資源和自然生態環境的保護與合理利用，最大限度地提高工業園區資源利用效率。5.4發展目標堅持高起點規劃、高標準建設澧縣食品工業園。加大招商引資力度，力爭通過3-5年努力，引進2-4家以上全國500強食品加工龍頭企業，不斷延伸產業鏈條，同時帶動我縣相關食品產業發展，培育一批具有特色資源優勢的食品產業集群和在全省、全國叫得響的品牌商標。力爭到2015年，引進食品加工企業入園達到30家以上，產值50億元以上，入庫稅收3億元以上。本地食品加工企業基本入園。第六章項目實施保障6.1縣委政府高度重視澧縣縣委、縣政府高度重視食品工業園項目建設，先后召開縣委常委會議、政府常務會議專題研究澧縣食品工業園項目建設問題，出臺了《中共澧縣縣委常委會議紀要》2010年第5號、《關于食品工業園籌建及縣城綠化等四個專業規劃有關問題的會議紀要》縣長辦公會議紀要第13次（后附），明確提出：一是要堅持整體建園、市場運作的思路，抓好籌建工作；二是要堅持高起點規劃，市場化運作；三是要大力給予政策支持，積極招商引資；四是要實行整體招商，力爭招到有意向、有實力的投資商前來投資建設；五是要加強組織領導，組建工作班子專門抓，要舉全縣之力建好食品工業園。6.2強化組織領導成立了由縣長任組長，縣人大分管工業的副主任為常務副組長，分管工業副縣長、縣政協副主席工商聯合會會長和縣經濟開發區主任為副組長，國土資源局、規劃局、建設局、招商局、工業局、發改局、財政局、鄉企局、澧澹鄉等單位“一把手”為成員的澧縣食品工業園籌建協調領導小組。同時，成立澧縣食品工業園管理委員會具體負責整個園區的組織管理協調。國土部門負責做好園區用地計劃調整，規劃部門負責按照縣城總體規劃做好園區詳細規劃。6.3優化建設環境優化園區的經濟發展環境，由縣優化辦派駐一名聯絡員進駐園區管委會，杜絕各種亂收費的現象發生；園區在建設過程中所需辦理的各種手續、上報文件、各類證照和各項繳費，統一由園區管委會全程代為辦理；園區拆遷補償和建設過程中的各類矛盾和治安問題由管委會協調處理，澧澹鄉政府具體負責，確保園區工程建設順利進行。6.4實行封閉式管理區內企業和各項事務實行“一個窗口對外”的管理方式和檢查制度。涉及必須由政府職能部門辦理手續的事項，采用授權制、委托制。任何部門或單位不得隨意對區內企業進行檢查、收費、罰款和攤派。園區設立綜合執法中心或執法大隊，統一負責園區管轄范圍內的行政執法工作，以確保園區內企業生產經營活動正常有序進行。6.5加強社會治安管理嚴厲打擊園區建設及生產經營過程中強攬工程、阻工擾工、欺行霸市等不法行為，確保投資商正常有序地開展工作。第七章附件1、《澧縣區位交通圖、資源概況、商務成本》2、《澧縣澧澹鄉行政區劃圖》3、《中共湖南省委辦公廳湖南省人民政府辦公廳關于加快發展食品產業的意見》湘辦〔2010〕4號志健時代廣場招商經營策劃方案目錄第一部分：橫崗商圈狀況分析第二部分：項目定位及目標客戶分析第三部分：招商策略第四部分：招商進度中的比例分配第五部分：租賃價格及付款方式第六部分：經濟分析第七部分招商費用預算第八部分：各樓層商品結構定位第九部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容第十部分：廣告宣傳策略第十一部分：開業慶典第十二部分：招商具體工作流程后續：招商管理原則第一部分：橫崗商圈狀況分析一、橫崗商圈狀況根據對橫崗區商業物業調查，橫崗目前整體商業布置較為分散，龍洲百貨、天和百貨沿深惠公路，新世界廣場、隆盛商城與松柏路燈光夜市相對集中，城區經營分散、各主要街道存在數量龐大的街鋪，但至今未能形成有規模、成氣候、上檔次的龍頭商圈，這對橫崗的購物群體較為不利，并由于各物業經營的商品檔次較低，造成購買力比較強的本地客戶，選擇到市區購物，中高檔消費力的流失導致當地商業經營落后的局面。各商場調查表商場名稱商業面積（㎡）樓層數經營品種經營狀況龍洲百貨200005層超市、藥店、金銀珠寶、化妝品、煙酒補品、飾品、電視購物、服裝、鞋、電器、玩具、書店、美食城、兒童樂園一般天和百貨75003層藥房、禮品、首飾、化妝品、電器、鞋、音像制品、日用百貨、服裝、玩具、精品、游戲廳、美容院較好寶華百貨20002層藥房、超市、化妝品、日用百貨、手機、游樂場、學生書包、女裝、一般南城百貨46532層超市、服裝、水吧、化妝品、辦公用品、床上用品、藥店、玩具、音像制品、兒童樂園、日用百貨一般六約購物中心110003層服裝、化妝品、包、鞋、電器、茶莊、飾品一般橫崗女人世界4000第2層服裝、化妝品、首飾、鞋、美容院、圖書、音像較好益群電器商場2500-30002層空調、熱水器、冷柜、廚具、電飯煲、消毒柜、音響、電視、電冰箱、音像制品一般新世紀廣場68632層餐飲、服裝、鞋、床上用品、化妝品、咖啡廳、美容、眼鏡、醫藥、通訊器材一樓較好，二樓一般二、分析橫崗百貨考慮當地民生基本消費，部分商場考慮消費能力較強的居民，但隨著物品流通及新興業態的崛起，必須考慮細分市場，開發時尚潮流，倡導消費新文化。各賣場從經營狀況來看，多數經營狀況一般，龍洲百貨是經營相對較好，其業態布局、功能規劃具備了購物中心的雛形，在橫崗當地是本項目的主要競爭對手。隨著經濟的發展，消費者不僅需要滿足購物功能的商場，還需要能獲得休閑、輕松的體驗，故完善百貨的娛樂、文化、餐飲、服務等功能是大勢所趨。隨著居民素質及消費力的提高，品牌消費意識漸趨成熟。二、相關項目租售價格比較橫崗商業物業價格表參考項目位置一樓銷售均價元/m2二樓銷售均價元/m2一樓租賃均價元/m2/月二樓租賃均價元/m2/月新世界廣場深惠公路與茂盛路交匯處180001200010045隆盛商城茂盛路1600080009040新亞洲廣場街鋪橫崗文體中心廣場旁臨深惠公路16000，剩余商鋪售價1280060錦冠華城一期中心廣場旁13000純街鋪，基本銷售完畢70目前在售的大型商業項目基本沒有，但從已售項目的均價可以看出，橫崗出售的項目位置還都不錯，且均價相對較低，這對本項目所要達到的銷售均價帶來一定壓力，項目價值的自身優勢和附加值成為關鍵。第二部分：項目定位及目標客戶分析一、項目概述本項目位于深惠路與茂盛路交匯南側，東鄰橫崗舊城區商業中心，南靠橫崗街道辦，西鄰老城區住宅區，北鄰新世界廣場，遠眺梧桐山風景區，地理位置優越，交通便利，深惠路一級公路，機荷高速，水官高速，惠鹽疏港高速等眾多交通干線縱橫其間，公交線路四通八達，方便迅捷。本項目用地面積24891.7平方米，建筑面積166234.5平方米，其中住宅66000平方米，1~5層商業裙樓面積有63000平方米，地下室36053平方米，擁有機動車泊車位560輛。二、項目SWOT分析1）、優勢（a）位于橫崗中心區核心區域，商業氛圍濃厚，有著得天獨厚的地理優勢；（b）周邊配套完善，銀行，醫院、公園，超市以及農貿市場近在咫尺；（c）交通發達，經過本項目的公交車輛20多路，3號地鐵線出口就在門口；（d）商業品牌定位高。讓您買的放心，買的安心；（e）規模較大。本項目商業面積達6.3萬平方米，是橫崗規模最大，獨棟樓宇最高的項目；（f）政府扶持，作為橫崗標志性建筑物，被列為政府重點工程；（g）70年超長產權。2）機遇（a）知名發展商的進駐提升了橫崗片區房地產市場形象，給橫崗市場帶來了其它區域的客戶資源，形成有效資源共享。（b）品牌商家的入駐，提高并奠定項目在消費者心中的位置。（c）舊城改造給我們帶來更多的的市場發展機會和上升空間。（d）交通的改善（深惠公路拓寬和地鐵三號線）給橫崗房地產市場起到變革性的作用。3）、劣勢車流量大，交通易堵塞。（2）橫崗工業氛圍呈強勢，缺少大規模人文居住社區，沒有在片區形成良好的居住氛圍。片區氛圍嘈雜，環境臟亂狼籍。讓城市化進程計劃的實施顯得迫在眉睫。工期較滯后，易影響投資者對項目的信心。三、項目定位項目具備地段、規模、業態等多方面優勢，但同時也有當地消費力不足、離市內較遠等問題，如何在短時間內擴張項目的影響力是項目成功的關鍵，最可行的就是走特色化、個性化道路。1）、項目產品定位：橫崗首家超大型一站式購物中心2）、項目主題定位：集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的一站式大型購物中心。3）、檔次定位項目日后的主要消費群體主要來自項目周邊，而目前當地消費能力參差不齊，片面過高或過低的消費檔次均無法保證項目今后的經營。由于本項目倡導的是一種MALL的消費形式，主要依靠項目定位的特點、經營特色去吸納消費群體，分中高檔多種業態經營定位。投資者的財團盤踞，實現商業CBD，商務金礦的市場定位，使橫崗地產掀起滔天大浪，“點燃財富”“引暴你的財富”，給你和市場一種最強烈的暗示。Living-mall，shopping-mall時尚購物消費模式，洋溢著濃郁的living氣息，為片區也帶來了無限的商機和發展前景，強勁集中的商業號召力，匯聚巨大的商業人氣，充分實現了有效資源共享。根據美格行對橫崗市場的初步調研，本項目今后的主要消費群體還是來自項目周邊，而目前當地消費能力參差不齊，片面過高或過低的消費檔次均無法保證項目今后的經營。由于本項目倡導的是一種MALL的消費形式，主要依靠項目定位的特點、經營特色去吸納消費群體，故初步建議本項目的檔次應為中檔，部分偏高，小部分高檔。4）、業態定位獨立專賣店、百貨、超市、家電主題商場等多種業態集合體（1）大型超市：其特點是采用開放式經營，滿足顧客日常生活的一站式購物的需要，顧客購買頻率高于其他業態，對整個商場的客流量有非常大的促進作用。（2）綜合百貨商場；其特點是經營規模較大，經營品種較為豐富，主要是服裝、化妝品、皮具，首飾、精品為主。（3）主題商場：如娛樂總匯，數碼家電，家居等，其特點是經營品種或消費者限于一定的主題性和專業性。（4）獨立專賣店：作為大型購物中心的補充，豐富商品組合特色。5）、功能定位（1）購物：本項目提供物品豐富、多層次、全方位的購物內容，以滿足眾多購物者的需求，做到“沒有買不到，只有想不到”。大型購物中心以“超市+百貨”提供購物者基本的日常生活需要，主題、商場以其經營特色滿足購物者的特定需求，而各種“名品店”、“特色店”、“精品店”則讓購物者流連忘返，盡情享受購物的樂趣。（2）娛樂、休閑：橫崗鎮娛樂休閑設施相對空白，難以滿足不同層次的消費者的需求。而本項目中將引進較多的娛樂休閑設施，讓消費者在這里不僅能購物，同時也能娛樂休閑，享受到購物的最大樂趣。（3）餐飲：本項目將引進中、美式快餐，大型酒樓、美食廣場等不同形式的餐飲，讓不同的消費者在這里都能得到滿足。（4）表演：由于本項目硬件設施別具特色，且設有較大規模的中庭，為了突顯項目的特色，吸引更多消費者前來購物休閑,將在中庭廣場定期組織各種表演，以豐富多彩的娛樂活動吸引本地及周邊地區的消費者前來。三、目標客戶分析1、橫崗地區（1）橫崗本地居民（2）橫崗的私營業主（3）企業高級管理人員（4）政府公務員2、深圳市內投資客戶3、惠州、東莞等深圳以外城市的投資客4、品牌商家追隨者第三部分：招商策略一、招商策略：立足深圳、面向全國、走向國際以深圳為重點，在確保深圳地區招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出20％的招商力量，對外地（包括外地國內主力商家和品牌商家、國外產品的國內代理、國內內銷分支等）運用電話、傳真、網絡、DM等現代化通訊手段進行招商。效果理想的情況下，在保證深圳地區招商指標的同時，隨時進行調整加大外地（及國際）招商力度。二、全部出租與分割出租的優劣分析

全部出租優勢：①可以一次性回籠一筆資金；②簡化招商，減少招商工作量；③便于管理。劣勢：①租金較低，影響總體收入；②不利于商場整體發展；③對出租者有出租風險；（如對方租約15年，第一次付了5年租金，由于經營不善導致商場形象聲譽等受損，而后不再續約）

分割出租（公司自營）優勢：①租金較高，定期經營總收益大幅提高；②可自行總體規化，經營管理，降低經營風險；③可以做出自己的品牌形象，增加企業無形資產；④潛在資金收入。根據各行業的經營特點，針對中小店鋪在3年以后每年（或每2年）遞增5％左右的租金，提高年租金收益。劣勢：①租金回籠慢（一般押二交一）②要投入一筆預期費用（開業前）例：裝潢費、廣告費等。雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在的資金收入可以挖掘。還可以做自己的品牌形象，增加企業的無形資產，真正做到名，利雙收，所以本案建議公司自營，分割出租方案。租金按動態方案，回報率預計8年左右。三、招商步驟：1、先確立百貨、超市主力店投資商，再全面招商。主力店投資商是志健時代廣場發展的關鍵。先招主力店投資商的重要性在于：一是通過主力店投資商的號召力可以有效地聚起客流；二是主力店投資商的確定可以起到商圈群聚的效應，從而可大量吸引其它專業店投資商；三是根據主力店投資商的特殊要求進行設計，既保持一致又凸顯主力店的特性；主力店投資商的招商成敗決定著整個招商的成敗，因此招商的第一步就是主力店投資商的引進；主力招商的過程是理性和有針對性的；一則必須是著名的零售商；二則必須向主力投資商提供詳盡的投資報告并反復談磋商才能實現；三是必須進行多種公關活動擴散志健時代廣場的影響力。2、第二步才是全面招商，招商對象面向省內外著名品牌專業店的投資者，其中以廣東省內民間資本為重點。全面招商則來取宣傳推廣的方式進行。兩步驟以第一步為關鍵，要實現主力招商，必須借助多方力量才能達成。第四部分：招商進度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計劃為：深圳地區招商占70％左右；外地招商占15％左右；國際招商占10％左右；預留出5％的比例，作為機動或炒作。其中：深圳地區招商所占比例不得超出整體的70％；外地招商、國際招商的比例可根據實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據招商實際情況，如果招商出現火爆，可加大預留部分的比例（例如10％）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位水平，在項目只有同期推出的情況下，通過預留部分享受到商鋪升值的部分利益。第五部分：租賃價格及付款方式一、主力店（超市、百貨）（附件二：主力店租賃主要條款）二、次主力店（麥當勞、必勝客、順電）（附件三：主力店租賃主要條款）三、中小店鋪（品牌店）（附件四：中小店鋪租賃主要條款）第六部分：經濟分析一、租金初步建議1、街鋪平均租金：320/平方米2、內鋪平均租金：一樓:200/平方米二樓:90/平方米三樓:70/平方米四樓:50/平方米五樓:30/平方米說明：1、以上租金按獨立的品牌店計算，而非按統一的大商家計算；2、按建筑面積計算，空調管理費另計；3、方案中可能會有部分為抽取營業額提成、或是保底租金加提成，將因實際情況而定；4、鋪位因大小、位置、結構等各個因素會有不同的商業價值，以后將根據商業規劃平面布局圖定出每個鋪位的租金價格。二、年租金經濟分析（理想價格）1、根據可出租建筑面積按63000平方米計算；2、按照每層出租建筑面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米15元人民幣計算；每層定價為：平均租金價格為：88元/㎡月樓層租金價格（元/㎡月）出租面積（㎡）說明應完成利潤額（元）五層3011914.1411914.14*30*124289090.4四層5026066.7826066.78*50*1215640068三層7026066.7826066.78*70*1221895440二層9012890.3612890.36*90*1213921588.8一層20012098.0412098.04*200*1229035296B1層未計算B2層未計算總計均價88元115472.04回收一年租金費用84781483.2

第七部分：招商費用預算招商總體費用包括人員開銷、廣告制作（包括印務）、媒體購買、管理費用等項，其中廣告費用是最大的一項支出，而廣告費用必須根據實際運作情況進行調整。如招商非常順利，則廣告投入將會進行靈活調整削減。項目費用預算（萬元）備注廣告制作200印務、創意、膠片、沙盤、3D、展具、戶外、流動。媒體購買800電視、電臺、平面、戶外、流動辦公用品50車輛、演示用具、移動辦公人員管理80薪水、提成獎勵、培訓差旅10交通、住宿、招待電話費用5電話、傳真、網絡DM費用5郵寄、夾報、散發公關活動20發布會、聯誼、合計1170分析：其中廣告制作費用約占17％；媒體購買約占68.3％；行政與管理費用約占14.7％，應占比例符合正常市場運作中的比例分配。第八部分：各樓層商品結構定位自營方案：（除超市部分，全部自營）樓層商品布局備注五樓大型餐飲（酒樓）、休閑娛樂、健身、電玩、圖書公司辦公區四樓家居、床上用品、童裝、兒童玩具、運動器材三樓男裝、休閑運動第一、二防火區為大型超市二樓女裝、女性用品第一、二防火區為大型超市首層B區：數碼家電；C區：珠寶、化妝品；D區：皮鞋皮具、眼鏡、手機、精品百貨主入口兩側分別為麥當勞及銀行外鋪為品牌專賣B1大型停車場中庭部分為表演、促銷區B2大型停車場備選方案一：（全部租賃）樓層商品布局備注五樓大型餐飲（酒樓）、休閑娛樂、健身、電玩、圖書公司辦公區四樓品牌百貨三樓第三、四防火區為品牌百貨第一、二防火區為大型超市二樓第三、四防火區為品牌百貨第一、二防火區為大型超市首層B區：數碼家電；C區：珠寶、化妝品；D區：皮鞋皮具、眼鏡、手機、精品百貨主入口兩側分別為麥當勞及銀行1、外鋪為品牌專賣2、中庭周圍為品牌百貨展示區B1大型停車場中庭部分為表演、促銷區B2大型停車場備選方案二：（全部租賃）樓層商品布局備注五樓大型餐飲（酒樓）、休閑娛樂、健身、電玩、圖書公司辦公區四樓品牌百貨三樓第三、四防火區為品牌百貨第一、二防火區為大型超市二樓第三、四防火區為品牌百貨第一、二防火區為大型超市首層B區：皮鞋皮具；C區：珠寶、化妝品、眼鏡、手機、飾品；D區：品牌百貨展示區；主入口兩側分別為麥當勞及銀行1、外鋪為品牌專賣2、中庭周圍為表演、促銷區B1大型停車場中庭部分為數碼家電B2大型停車場第九部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容一、招商準備工作（只針對配合招商部分）：1、完成項目名稱注冊、以及項目標志等的CI設計并注冊。2、注冊中文及英文的國內域名（.）及國際域名（.com）。3、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。4、完成設計制作志健時代廣場招商文告、招商樓書、招商手冊，包含項目功能分布及內部結構圖。5、完成設計制作項目效果圖的POP，3D影視光盤。6、完成設計制作志健時代廣場的主體、各分體剖面模型沙盤。7、完成招商隊伍的建立（招聘），進行培訓及人員甄選分配。8、制定商戶準入標準、引入原則、操作規則等。9、確定公司組織機構和部門設置。10、招商處的籌建。11、招商部各種管理規章制度、業績考核獎懲制度、工作操行規則出臺。12、制定商戶準入標準、條件、和招商規則。13、制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、客戶登記表、相關協議、商業管理守則、物業管理守則等。14、根據招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計劃（包括招商區域、重點目標、任務指標完成計劃等）。二、招商時間安排：招商前期準備工作階段為：——2005/10/10主力店招商時間確定為：2005/09/1——2005/12/30散鋪招商時間確定為：2006/01/01——2006/4/30后招商期暨開業慶典籌劃階段：2006/5/1——2006/9/301、2005/11/01——2005/12/30完成招商人員招聘（15天）及培訓工作（15天），同時完成個人招商指標確認并按照招商任務指標提交各自的工作倒計時實施方案。2、2005/11/01——2005/12/30完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。完成項目標志等系列CI設計，更換識別系統（包括名片、信函、旗標等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。3、2005/11/01——2006/01/01完成前期招商文告、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計劃（包括廣告創意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項管理費用支出預算。完成各種POP、3Dvision、沙盤等的制作。完成招商部籌建工作。4、2006/01/01前完成一切招商準備工作。5、2006/01/01正式開始中小店鋪招商工作。6、2005/11/10——2006/01/01配合組織公關活動，針對對象為行業協會、政府部門的；針對國際招商部分的。如有香港招商計劃單列。7、2005/09/01——2005/12/30招商第一階段。以深圳為重點的招商工作，進行品牌百貨、大型超市、次主力店的招商，經過：接觸、洽談、意向確定、簽訂意向書、簽訂租賃合同流程，完成主力商家的招商工作，搭建志健時代廣場的商業架構。8、2006/01/01——2006/03/30招商進入第二階段。在確保深圳地區招商工作按計劃順利進行，并達到預期目標、回款理想的基礎上，提高要求進行市場二次開發。目標定位于增加中心商品的名、特、優、新、獨、多樣化等的內涵，外埠與國際商品在這一階段列為重點。9、2006/04/01——2006/05/01招商進入第三階段。本期工作重點是拾遺補缺，針對中心的商品結構進行微調整。做到符合志健時代廣場的原定市場定位及功能分布設計。根據實際招商情況制定招商收尾計劃，對招收工作未達到設定標準的進行最后突擊攻關。10、2006/04/01——2006/05/01招商進入尾聲。所有招商目標在2006/04/01前責成有關分部確實完成。根據招商階段預先挑選商鋪情況、對未決定位置的商鋪策劃商戶抓號的準備工作（地點、方式、安全保障、公正程序）。11、2006/05/01——2006/09/01后招商期、開業慶典。招商部人員縮編，部分人員轉入商業管理編制。招商整體工作做總結，財務情況匯總報告公司董事會。開業慶典的公關活動、促銷活動、廣告發布等。三、達成目標（設定理由及達成手段，主要針對中小店鋪的招商）：達成目標是按照商業項目招商的程序安排制定的最低限度招商進展要求。實際招商過程中，必須超額或提前完成此目標，否則將影響整個招商的成功。2005/09/01——2005/12/30第一階段完成招商任務的20％。此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內部預登記商戶，進行提煉篩選，電話及DM營銷方式，從商業項目對投資者的吸引程度分析，達成此目標較有保障，之所以設定20％任務的目標，是為了保證項目招商商戶質量，只假設登記客戶中存在低于20％的商戶是達到我們招商標準的。2006/01/01——2006/02/30第二階段完成招商任務的30％。此階段進入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業或相關聯商戶；另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應將在此階段收效；以上方面支持本階段完成30％的任務指標。2006/03/01——2006/05/01第三階段完成招商任務的50％。此階段由于工程進度迅速，結構達到塔樓封頂前階段，商業部分面臨開業，商戶對項目的信任度大大加強；招商比例中設計50％的生產型商戶（廠商及隸屬廠商營銷機構），40％的產品代理商及經銷商，10％的普通經營商戶，前兩階段主要針對對象為比例設計中的前50％，此階段由于接納其余50％類型商戶，標準降低，招商難度相應減小；通過招商進展順利、商戶踴躍等方面的事件公關活動，對剩余招商起到催化作用；恰當的時機運用精品商鋪拍賣會的形式，用奪標宣傳刺激招商的最后階段工作；完成最后階段任務是具有一定可行性的。另外，具體招商過程中，最后階段的實際情況應該是剩余任務遠遠低于計劃目標，實際已處于收官（圍棋術語）微調階段。四、招商實施內容：1、招商人員的招聘工作：為了更好地完成項目的招商工作，需要根據需求進行對招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經驗的人員，同時沒有時間對招商人員進行從業崗位培養，故對招聘人員進行嚴格的從業經驗及工作能力方面的考量。招聘原則：對商業專業的招商人員，必須具有本行業從業3年以上招商管理的經驗，優先考慮從事過商業房地產項目的招商工作、招商策劃等方面的工作經驗、或從事相關行業市場招商、擁有行業內大量品牌客戶資源者。招商部人員招聘計劃：總人數為10人(暫定)。管理組織架構：總經理總經理營銷總監策劃部招商部總協調處市場調研場調查策劃廣告媒體公關招商一部招商主任如干招商二部招商主任如干第十部分：廣告宣傳策略廣告宣傳是招商中占用費用比例最大，操作方式安排對招商工作又會起到極大影響的部分。廣告策劃得當，會取得事半功倍的效果，取得良好的招商業績將成為順理成章（具體策劃工作視領導決定由公司進行策劃，廣告公司配合制作和發布，還是全權委托廣告公司進行策劃和實施）。一、廣告宣傳準備工作：1、2005/10/01——2006/12/01由廣告公司及策劃部完成廣告推廣策劃方案及創意(創意與預算由策劃部做出)。由公司決策層及相關人員審定并提出修改意見。2、2005/12/01——2006/01/01完成所有招商印刷品的設計、排版、印刷。包括《招商文告》、《招商樓書》、名片設計制作、POP廣告立牌、拉架、擎天柱、戶外廣告牌、流動廣告、沙盤、3Dvision光盤、禮品等。3、2005/12/10——2006/01/30DM。4、2005/10/01——2006/01/01完成廣告創意方案，并制作出膠片與平面創意稿。膠片分5″、15″、30″三種，分別為形象廣告、主題招商廣告、敘述性招商廣告幾種，并提前做出春節配合公關活動等的公益廣告片（針對港澳臺胞）。同時由廣告公司做出媒體發布的方案及預算。此工作建議由幾家公司同時提交，以把握廣告發布的費用支出。并保證不會貽誤戰機。二、廣告宣傳實施部分：1、2005/11/01——2006/01/01各種媒體發布準備工作就緒。2、2005/12/10——2006/01/01完成戶外、流動廣告的發布。3、2006/01/01開始進行立體媒體投放（電視、平面、電臺等）。4、2006/01/01正式開始中小店鋪招商，同時配合相關的公關活動。5、2006/01/01——2006/02/01密集廣告轟炸期，海陸空全面協動（包括終端支持）。6、2006/01/30——2006/02/01間歇敘述性廣告投放，與形象廣告穿插進行。根據招商情況調整廣告發布力度，總體遵循遞減投放的原則。7、2006/02/01——2006/03/01間歇性廣告投放。配合公關活動。8、2006/03/01——2006/04/01根據招商進展情況，順利的情況下調整大幅減少電視媒體的投放力度（成本控制），保留平面媒體的投放計劃。9、2006/08/30招商工作進入尾聲，完成預定計劃任務。進入后招商期，完成招商工作總體總結，作出總結報告提交公司領導層。保留部分招商部功能設置，招商部其他設置解散，按公司需求，部分繼續留用人員轉入商業管理編制。10、2006/04/01——2006/04/30根據招商過程中商鋪位置分配情況（部分商鋪位置已確定），策劃安排其余商鋪的分配按抽簽方式確定。11、2006/03/01——2006/04/30策劃開業慶典準備工作。第十一部分：開業慶典開業慶典就是揭起蓋頭的時候，應該做到濃重、熱烈，并且得到社會各界的祝賀，場面必須宏大。除了必要的廣告宣傳方面的支持，同時還要將公關放在極重要的位置。調動一切可利用的社會資源，包括剪彩領導的確定：國家有關領導；龍崗區政府要員、橫崗街道有關官員；各行業協會、商業組織領導；經濟界有影響的學者、院士；主力商家代表；品牌商家代表等等。期間組織大型活動，例如明亮一條街、彩旗飄揚橫崗、‘揭起你的蓋頭來’活動、鐳射彩鏈當空舞、不夜城搖滾晚會暨模特表演等等。旨在得到媒體的廣泛報道，尤其是各主流電視臺，達到開業渲染并廣告大眾的目的。（具體開業慶典策劃將于招商工作進入尾聲后，集中一切精力進行）。第十二部分：招商具體工作流程（附一：招商流程圖）1、策劃部、招商部進行市場調研和目標客戶分析；2、確定招商對象；3、確定經營模式：投資經營；委托經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營；4、制定招商優惠策略；5、商業項目部進行客戶招商月計劃實施；6、招商主管制定客戶招商周計劃；7、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；8、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽；9、分組進行客戶分類、確定重點；10、安排與客戶初步洽談填寫招商租戶登記表11、開發商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；12、與客戶溝通、談判、方案修改與認可；13、正式簽定招商協議。后續：招商管理原則第一基本原則：要維護購物中心的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然不是絕對的）。第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。第四基本原則：購物中心經營方式的選擇原則。購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。購物中心畢竟是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。，購物中心的發展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利于購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。第六基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。第七基本原則：特殊商戶招商優惠原則。“以點代面，特色經營"是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。第八基本原則：租賃經營采用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，采用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而后根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意"的原則。第九基本原則：統一招商的“管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個“統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到后期的管理行動中。這個“統一服務"就是要求“服務"出購物中心的品牌與特色來。第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。購物中心有必要建立完善的信息系統，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術支持服務，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。在購物中心發達的國家和地區，發展商對購物中心的信息系統建設都非常重視。但國內購物中心在建立統一的信息平臺方面還做得遠遠不夠。購物中心作為一個以零售為主的商業組織形式，更需要精細化管理。當然餐飲、娛樂經營也需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統一的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務。建立統一的信息平臺，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便于購物中心分析后對經營場地（稀缺資源