PAGEXX公司“步行街”項目招商策劃書第一部分本項目招商的目的與目標一、本項目招商的目的根據(jù)項目的市場定位及營銷要求，項目的招商主要是針對項目商業(yè)營業(yè)房使用展開，主要是要達到以下目的：1、通過主動導向式招商完成項目格調(diào)文化休閑的主題定位；2、通過招商的品牌導入策略提升項目的投資價值；3、通過招商形成項目的商流，最終增強投資者的投資信心；4、通過招商的實施逐步建立和完善項目的經(jīng)營運作體系；5、通過招商推動項目的銷售。以上目的主要構架形式為：項目市場定位及營銷要求項目市場定位及營銷要求項目招商品牌導入提升項目投資價值吸引其他商家介入主題性商家完成項目經(jīng)營定位形成穩(wěn)定的經(jīng)營商流吸引投資者完成銷售為后期經(jīng)營獲利提供保障建立、完善項目的經(jīng)營運作體系形式二、本項目招商的目標針對項目規(guī)劃設計和營銷、經(jīng)營的要求，本項目在招商過程中分為兩個階段展開。（一）、銷售期中的招商目標在本項目的銷售期中招商最主要的目的在于促進項目的銷售，為項目經(jīng)營期主題化風格的形成打下基礎，主要目標有：1、在銷售前引入2~3家國際性連鎖品牌休閑主力店，主要集中在咖啡吧、酒吧、西式風格餐廳、休閑俱樂部幾種形式上；2、引入10家左右成都本地有一定影響力的酒吧、俱樂部、KTV量販以連鎖店的形式入駐；3、實現(xiàn)40%面積營業(yè)用房的出租。（二）、經(jīng)營期開始前的招商目標在項目的經(jīng)營期中項目招商的最主要目的是通過招商形成項目完整的主題化形象，實現(xiàn)項目總體的品牌化塑造，最終建立起項目的系統(tǒng)經(jīng)營體系，展開項目的全面經(jīng)營。這一階段的主要目標為：1、實現(xiàn)項目商業(yè)營業(yè)用房95%出租；2、引入20~30家多種主題化的休閑吧，4~5家有特色的異國風味餐廳；3、引入5~6家小型生活配套經(jīng)營商家，完善項目配套經(jīng)營；4、完成項目的形象認知度的提升。第二部分本項目招商人員要求一、項目招商的機構建設本項目的招商應由專門的部門負責組織實施，主要的機構建立建議考慮采用三種形式：1、由營銷公司在負責項目銷售的同時，獨立成立專門的招商部門，配合項目的銷售展開招商工作；2、引入知名的商業(yè)經(jīng)營管理公司，由他們負責組建專門的招商部門，在項目銷售過程中展開全面的招商工作；3、引入國際性品牌經(jīng)營管理公司作為顧問，成立專門的經(jīng)營管理公司，由經(jīng)營管理公司直接展開全面的招商工作。在成立的招商部門中建議設立以下職位：招商部經(jīng)理招商部經(jīng)理現(xiàn)場招商主管現(xiàn)場商務助理內(nèi)業(yè)人員外聯(lián)招商主管外聯(lián)商務助理二、項目招商部門的人員職責及要求1、項目招商部經(jīng)理要求：對商業(yè)性招商有實際操作能力，熟悉招商運作的流程和各環(huán)節(jié)，具有較強的統(tǒng)籌和管理能力，具有出色的談判技巧和交際能力，對餐飲娛樂行業(yè)有一定的了解。職責：負責項目招商工作目標的分解，制定招商執(zhí)行方案和工作計劃，根據(jù)計劃下達招商工作任務，并在必要條件下協(xié)調(diào)各招商部門與客戶以及各招商部門之間的關系；負責招商部與項目運作中其他部門之間的聯(lián)系，協(xié)調(diào)與其他各部門之間的關系，在一定范圍內(nèi)對招商政策及規(guī)則提出修改建議，行使招商中的優(yōu)惠權。招商部經(jīng)理由項目今后的經(jīng)營管理公司經(jīng)理直接領導。2、招商主管要求：對商業(yè)物業(yè)招商有實際運作經(jīng)驗，對行業(yè)有一定的了解，具有一定的統(tǒng)籌和計劃能力，具有較強的談判和交際能力，具有一定的組織能力。職責：根據(jù)招商工作計劃和工作任務統(tǒng)籌安排招商執(zhí)行工作，具體處理在招商過程中出現(xiàn)的問題，與大客戶進行具體的談判，妥善處理客戶與招商人員之間的關系，協(xié)調(diào)各招商人員之間的關系，根據(jù)客戶的具體情況和具體要求安排營業(yè)房的使用。及時向經(jīng)理反映招商過程中存在的問題。由招商部經(jīng)理直接領導。3、招商商務助理要求：對項目的情況和招商規(guī)則比較熟悉，深刻地理解項目的招商相關政策，熟悉項目經(jīng)營運作過程，對餐飲休閑行業(yè)有一定的了解，具有一定的談判能力和溝通能力，個人具有親和力，具有一定的財務分析能力。職責：執(zhí)行項目招商的具體工作，負責日常與客戶的直接洽談，解釋有關招商政策，負責與客戶進行聯(lián)系及收集客戶檔案資料，負責解釋客戶在經(jīng)營中所需了解的各方面情況，及時向主管反映招商過程中存在的問題。負責與客戶簽定承租合同。由招商主管直接領導。4、招商內(nèi)業(yè)要求：具有一定的行政管理能力和統(tǒng)計分析能力。能夠從事商務及行政公文的處理工作，有檔案管理的經(jīng)驗，對項目招商比較熟悉。職責：負責項目招商客戶檔案的保存與管理，協(xié)助經(jīng)理進行招商部日常的行政管理工作，負責審核招商相關的合同及協(xié)議。負責統(tǒng)計招商過程中的相關數(shù)據(jù)，向招商經(jīng)理提供數(shù)據(jù)以供進行參考和分析。直接由招商部經(jīng)理領導工作。三、項目招商培訓本項目的招商部在組建成后要根據(jù)本項目的具體招商要求對各部門人員進行針對性的培訓，主要培訓內(nèi)容為：1、項目的規(guī)劃、建筑及功能分布詳細的情況；2、項目的市場定位及功能定位；3、項目周國商業(yè)環(huán)境及社區(qū)具體特征；4、項目目標消費群體習性及心理特征；5、項目招商政策及招商流程，項目招商的法律文本及具體內(nèi)容；6、項目招商的商源分析及業(yè)態(tài)特征；7、項目招商相關策略及技巧運用；8、項目招商部的工作規(guī)范及工作流程；9、有關工商、稅務、衛(wèi)生等職能部門與項目招商相關的法規(guī)、規(guī)定及相關費用的學習；10、項目招商與項目銷售、工程等部門接洽的流程及相關事宜；11、本項目的相關投資分析、財務評測。根據(jù)以上培訓內(nèi)容在項目具體情況明確后，依據(jù)招商策略書制定出具體的招商培訓手冊，并以此對招商人員展開全面的培訓。整個培訓周期約為七天，培訓的方式主要以模擬式情景培訓結(jié)合理論教學的方式，在整個培訓期中被培訓人員除了進行正常的集中培訓外，還將由各部門組織針對性的討論活動，在培訓結(jié)束后進行統(tǒng)一的測試。第三部分本項目的招商原則一、本項目招商原則制定的基礎本項目的招商原則的確定主要是考慮到以下條件的要求：1、項目自身市場定位及經(jīng)營定位的要求；2、項目銷售推廣的策略及可能的市場態(tài)勢；3、項目自身品牌建設的要求；4、成都市餐飲休閑行業(yè)的現(xiàn)狀要求；5、成都市餐飲休閑娛樂消費群的消費習性及消費趨勢；6、未來商源可能的商業(yè)要求。針對這些要求和實際情況，在此提出了本項目招商的具體原則，以此作為展開銷售策略的參照標準。二、本項目招商的具體實施基本原則（一）、關于招商機構的建立原則本項目的招商機構應與將來項目經(jīng)營管理相結(jié)合，人員能夠在完成項目招商后轉(zhuǎn)入項目經(jīng)營管理公司，這樣一方面能夠保障項目招商工作與今后的經(jīng)營管理工作緊密地結(jié)合；另一方面能夠有效地利用人力資源。就招商機構的建立具體應遵循的原則為：1、招商人員應具有獨立工作的能力，在業(yè)務上應具有談判、財務分析、市場判斷多方面的經(jīng)驗和能力；2、招商部的人員編制應精簡，招商主管應同時從事具體的招商執(zhí)行工作；3、整個招商部的人員應具有較好的教育背景，能夠代表公司的經(jīng)營管理形象。（二）、關于商源的選擇原則由于本項目的商源是形成本項目經(jīng)營特色，保障項目投資者投資回報的最直接因素，故此在商源的選擇上要考慮到項目定位的要求和對項目銷售的促進，對投資者投資信心的支持，為了達到以上目的，在此提出以下選擇原則：1、商源的選擇要注重品牌化和主題化，品牌要以國際性連鎖品牌和地區(qū)知名品牌為主；主題要以格調(diào)化，異域風情的吧文化店為主；2、商源的選擇要以文化氛圍較濃的休閑娛樂吧為主，而購物和其它服務性質(zhì)的項目商家為輔；3、在商家的選擇上要以本地有一定知名度的商家為主，但也要引入成都尚沒有的外地品牌商家。三、項目招商策略原則本項目由于自身銷售要求的一些特殊性，以及項目自身定位的具體要求，使得項目在招商過程中要遵循一些自身所必要的原則。1、品牌導入和品牌帶動的原則在項目招商過程中一定要引入在行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，能夠提升本項目經(jīng)營檔次的品牌經(jīng)營者，提升項目的投資價值和經(jīng)營價值。在此基礎上利用品牌經(jīng)營商的影響力來進行進一步的招商，這樣可以增強招商的有效性，擴大招商的影響力，對于項目的銷售以及招商的持續(xù)開展都有極大的促進作用。2、招商與銷售互動的原則在招商的過程中要與銷售緊密配合，招商在銷售各階段利用不同的招商方向和力度來配合銷售；同時又要利用銷售的勢頭來促進招商的持續(xù)進行。利用這種互動的關系來實現(xiàn)招商與銷售的全面推進。3、招商的進度要適中在整個招商過程中招商介入的時機要得當，整個招商的進程要適中。招商的籌備和意向性商家的接洽應該在銷售正式開始前就逐步展開，但主要限于品牌主力店或旗艦店的引入，在項目銷售前期招商主要以人員外出與較有影響力的代表性商家接洽，在招商進度上較緩，在項目旺銷期及持續(xù)期則主要依靠現(xiàn)場的自發(fā)性的招商為主，由客戶自行上門咨詢；在進入尾盤期時，則展開大規(guī)模的招商宣傳，加快招商的進度。這樣控制進度的目的在于利用招商與銷售互動的關系有效地推動招商的進行，同時也可以使招商資金的使用更為有效。4、招商中要采用普遍撒網(wǎng)，重點突破的原則在招商過程中由于項目實際的口岸尚不是成熟的口岸，故此對大多數(shù)商家而言均存在著一定的風險，因此談判成功的幾率相對較小，根據(jù)這一實際情況，本項目在招商期中應當通過直郵、廣告宣傳等形式廣泛地宣傳項目的招商信息，而在實際人員招商中則應從各類商源中選取有代表性、可能性較強的商家進行重點談判和突破。5、招商應采用“先易后難”的原則正是因為項目的口岸存在著以上的特征，故此為了保障招商的順利進行，也為了使招商對銷售有促進作用，在招商前期應選擇要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他們來進行宣傳，一方面加強投資者的投資信心，另一方面對招商起到一定的促進作用。6、在招商過程中要采用政策不均衡的原則為了吸引有一定實力的商家入駐，在項目的優(yōu)惠政策上應有一定的偏向性，應對有較強品牌的商家提供更多、更廣泛的優(yōu)惠，而對一般的商家則提供較少的優(yōu)惠，這樣一方面可以使品牌的商家感覺到享受到了更多的優(yōu)惠，從而更有吸引力；另一方面也可以降低由于優(yōu)惠過多而減少項目自身的利潤值。同時政策不均衡的原則也可以很好地被銷售宣傳用來作為有效地促銷策略之一。以上在招商過程中各個環(huán)節(jié)應遵循的原則在實際運作過程中應根據(jù)實際的情況進行調(diào)整和完善，其根本目的在于保證招商工作的順利開展，招商策略的有效實施，最終達到預期的招商目的。第四部分本項目的招商流程現(xiàn)場招商現(xiàn)場招商招商部外出招商商家到現(xiàn)場咨詢，填寫商戶面談記錄表，向商家作相關介紹，商家提供品類品牌資料根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標商戶所在地商家確定商鋪位置后，招商人員與業(yè)主聯(lián)系，促雙方面談，協(xié)助雙方達成房屋租賃意向，招商人員填寫商家品類品牌進駐確認表，經(jīng)審核準入推介成功與目標客戶洽談并聯(lián)同現(xiàn)場考察協(xié)商失敗向商家推薦其條件的相當商鋪推介失敗繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進行回訪商家與業(yè)主簽定《房租租賃合同》，并交納保證金。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營管理服務協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責任書陪同商家去管理公司財務部交付水、電保證金，促銷宣傳費，預付一季度物管費恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。并告知商家進場裝修相關事項招商成功辦理裝修手續(xù)，實施裝修施工、監(jiān)管、難收、退場開業(yè)經(jīng)營推介失敗填寫對外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對客戶回訪，征求意見和意向交付裝修相關費用，施工驗收后退還保證金第五部分本項目的主要招商策略一、本項目招商實施的總體策略本項目招商是在項目具有明確定位的基礎上進行的，其目標商源也具有一定的目標性，故此在總體的招商過程中要明確針對目標商源的經(jīng)營特點，經(jīng)營要求，經(jīng)營預期結(jié)合項目自身特性制定也具有針對性的招商策略。通過分析，我們提出了以下招商策略：明確項目的市場經(jīng)營主題定位后，通過現(xiàn)場包裝、資料介紹、廣告宣傳、經(jīng)營分析等多種形式來強化項目的經(jīng)營賣點，然后制定出一系列的針對不同層次經(jīng)營者的優(yōu)惠措施，利用經(jīng)營賣點和優(yōu)惠措施配合項目周邊未來的發(fā)展趨勢及現(xiàn)有的特性來分階段性地采用“品牌先行，招商與銷售互動”的策略來逐步地完成招商，最后通過項目的經(jīng)營運轉(zhuǎn)來進一步完善項目的主題定位，提升項目的經(jīng)營品牌。二、項目招商策略實施的步驟本項目的招商策略為實施要充分準備，穩(wěn)步實施，計劃周密，具體來說招商策略的實施可分以下步驟進行。1、明確項目的形象風格定位，在此基礎上做好項目的口岸分布規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)劃；2、制定好完備的《招商說明書》及相關的招商法律文本；3、在此同時對現(xiàn)場進行精心地包裝，并在銷售現(xiàn)場營造出熱列的氣氛，裝飾出濃郁的異國風情；4、整理出第一批招商的商源名單，主要是成都、北京、上海、深圳和廣州的國際性連鎖品牌休閑餐飲店，做出詳細的招商工作計劃；5、在正式銷售開始前先由專門的招商部門按照招商工作計劃的要求與這些商家進行接觸洽談，爭取2~3家品牌店的進入，最好爭取國際連鎖店在成都設立主力店或旗艦店；6、在銷售開始后利用品牌店進行宣傳，一方面利用現(xiàn)場咨詢客戶展開現(xiàn)場招商、招租；另一方面利用先期入駐的品牌店作為鋪墊進一步外出洽談新的品牌店；7、在銷售進入尾盤期后，再在媒體上展開規(guī)模的宣傳活動，利用前兩階段積累的客戶進行引導性宣傳，最終通過強勢的招商完成項目經(jīng)營體系的構建，實現(xiàn)招商的目標要求；8、在招商完成后啟動項目的經(jīng)營規(guī)劃體系和物業(yè)服務體系，一方面給予商家必要的宣傳支持和優(yōu)惠配套支持，以帶動其經(jīng)營的開展；另一方面通過各類主題公關活動來提升項目在成都消費者中的認知度和美譽度，最終建立起項目自身強力的品牌。三、項目招商策略實施中的相關具體措施（一）、項目的經(jīng)營規(guī)劃原則項目的經(jīng)營規(guī)劃主要是根據(jù)要引入的商家類型而決定的，我們建議根據(jù)項目的總體市場定位，主要是引入具有異域風格和有定文化背景的主題性休閑消費商家。根據(jù)項目的要求主要有四大類：1、主題風格調(diào)飲吧2、異域品牌餐吧3、時尚風情購物店4、特色配套服務店在將這些店進行經(jīng)營規(guī)劃時要將一些具有品牌，需要較大人流量的店放在項目一層較顯著的位置，利用他們來提升項目的總體品質(zhì)，同時也易于利用這一點與他們進行談判。對于一些需要有層次空間的商家如KTV、酒吧等則放到二樓。對于通過宣傳來吸引客戶消費的異國風情的餐吧則可以安排在小區(qū)公寓的主入口和離主入口較近的二樓。對于需要較多人流量支撐而又需顯著位置的時尚風情購物區(qū)則放到離商業(yè)街主入口較近的區(qū)域，最好臨近二環(huán)路。而一些配套服務店則根據(jù)其經(jīng)營的要求放在一些口岸較差的地方，主要作為項目的服務性配套，為項目未來的業(yè)主和經(jīng)營商家服務。具體化經(jīng)營規(guī)劃見經(jīng)營管理方案書。（二）、項目招商優(yōu)惠措施針對項目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施：1、租金優(yōu)惠1）、對于具有國際品牌的國際性連鎖商家實行免三年租金的優(yōu)惠；2）、對于全國性的知名品牌連鎖商家實行免兩年租金的優(yōu)惠；3）、對于成都市的知名口牌商家實行免一年租金的優(yōu)惠；對上免租金的優(yōu)惠可以加上與項目簽定承租協(xié)議的時間和順序限制這一條件。4）、對于先入駐的其他前二十名商家實行免半年租金的優(yōu)惠；5）、對于先入駐的其他前四十名商家實行免三個月租金的優(yōu)惠。2、關于辦理手續(xù)及稅費的優(yōu)惠1）、爭取與當?shù)匦姓鞴懿块T聯(lián)系，以招商引資的形式爭取對本項目經(jīng)營商家的一部分相關稅費的減免；2）、與主管工商管理部門聯(lián)系，爭取本項目的經(jīng)營商家辦理手續(xù)的簡化，同時代經(jīng)營商家辦理相登記手續(xù)；3）、設立專門的機構作為平時商家與工商及稅務的聯(lián)系單位，以解除商家的后顧之憂。3、關于對商家經(jīng)營配套的優(yōu)惠1）、對于部分非常有影響的國際性品牌商家可以從招商費用中撥出專門的款項作為商家的部分裝飾款；2）、針對提升入駐一定數(shù)量的商家采取免除一定時期內(nèi)的物業(yè)管理費。（三）、項目招商中的后期經(jīng)營支持為了使經(jīng)營商家免去因為口岸不好而產(chǎn)生的風險顧慮，在招商期中還要規(guī)劃進入經(jīng)營期后的經(jīng)營支持保障。主要的保障有：1、為經(jīng)營商家開發(fā)消費會員，主要先發(fā)展項目未來的業(yè)主；2、在經(jīng)營期中定期為經(jīng)營作主題性宣傳廣告；3、在經(jīng)營前期圍繞項目的風格和經(jīng)營主題定位開展一系列的主題性公關活動，并力爭形成一種固定的模式期舉行一次，這樣可以樹立起自身的經(jīng)營品牌；4、在條件允許的情況下可以與麥德性協(xié)商安排本項目消費者免費在步行街停車；5、在相關時尚雜志和餐飲專欄中發(fā)布項目經(jīng)營的流行主題，定期吸引消費者前來消費。第六部分項目招商準備本項目的招商準備主要從以下幾方面著手。一、項目招商文件的準備主要準備的招商文件有：1、項目的相關開發(fā)法律文件；2、項目招商手冊和說明書；3、項目經(jīng)營規(guī)劃說明書；4、項目經(jīng)營相關保障的承諾書；5、項目相關優(yōu)惠政策的說明書；6、項目經(jīng)營協(xié)議書和簽定的流程；7、項目經(jīng)營辦理的相關費用的說明；8、項目經(jīng)營的財務分析報告。二、項目招商計劃的制定項目招商計劃主要包括以下幾種：1、項目總體招商安排及實施步驟；2、項目前期招商計劃書；3、項目銷售期招商計劃書；4、項目銷售后期招商計劃書；5、項目經(jīng)營期招商計劃書。三、項目招商機構的建立和培訓該部分在前面已經(jīng)進行過闡述，在此不再重復。四、項目招商硬件設施的完善本項目在未進入經(jīng)營期前，所有的經(jīng)營環(huán)境和特色的展示就只能通過現(xiàn)場的銷售來完成了。在招商展開必須對現(xiàn)場的環(huán)境進行包裝，該部分內(nèi)容在主報告中已經(jīng)詳述，不再重復。五、與相關政府及經(jīng)營主管部門協(xié)商項目經(jīng)營掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關事宜在正式展開招商之前應與青羊區(qū)政府相關部門商議以下相關事宜：1、關于項目內(nèi)經(jīng)營戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化的明確；2、關于項目經(jīng)營戶，尤其是國際性連鎖企業(yè)相關稅費減免的協(xié)商；3、關于在項目期中租用步行街停車場的相關事宜；4、關于在項目在臨二環(huán)路處開口與相關部門協(xié)商；5、關于取得沃爾馬及家樂福入駐項目附近的確認資料。以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定，以便在招商時使用。六、項目招商宣傳資料的設計及制作項目主要設計和制作的宣傳資料有：1、項目招商宣傳DM單；2、項目招商手冊；3、項目招商相關VI應用系統(tǒng)，如手提袋、工作牌、公文紙等；4、項目招商經(jīng)營財務分析書樣本；5、項目經(jīng)營規(guī)劃書。七、確定項目目標商源并進行安排在項目招商正式開始前要選定好在銷售期前進行談判的商家的名單，并以此進行認真的分析和篩選，以便最終確定談判的順序和談判的策略。八、輔助招商單位的確定由于本項目可能涉及異地招商工作的開展，故此項目招商在必要的條件下還應與招商所在地的房地產(chǎn)咨詢顧問公司或物業(yè)經(jīng)營公司進行密切的合作，由他們輔助展開異地的招商工作，故此在正式招商名單確認后還應確認本項目的輔助招商單位。第七部分本項目招商的初步工作計劃本項目招商工作初步計劃安排如下：1、招商準備期序號工作內(nèi)容完成周期負責部門協(xié)助部門1招商機構的建立在招商策略和招商方案明確后項目經(jīng)營管理公司項目銷售部及策劃部門2招商相關文件的準備兩周項目招商部項目經(jīng)營管理公司、銷售部、行政部3項目招商流程及協(xié)議簽定流程確定一周項目招商部4項目相關外部協(xié)調(diào)與談判兩周項目招商部項目行政部5項目有關招商政策的確定及經(jīng)營規(guī)劃、支援系統(tǒng)的確定一周項目招商部項目經(jīng)營管理公司、項目策劃部門6項目招商計劃的制定一周項目招商部項目經(jīng)營管理公司、項目策劃部7項目現(xiàn)場的修建與布置一個月項目工程部項目策劃部、項目招商部8項目招商宣傳資料的設計及制作一個月廣告設計公司項目招商部、項目策劃部9項目招商人員培訓兩周項目招商部項目經(jīng)營管理公司、項目策劃部10輔助招商公司的確定兩周項目招商部項目經(jīng)營管理公司本階段工作從現(xiàn)現(xiàn)場報建完成，總體營銷策略及招商策略確定后即展開在正式開始銷售前一個月完成。2、第一階段招商序號工作內(nèi)容完成周期負責部門協(xié)助部門1本地有特色酒吧及其他特色吧招商資料的發(fā)放一周招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部2本地有意向商源的接觸與洽談兩周招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部3外埠品牌連鎖公司的招商初步接洽一周招商部外聯(lián)招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部4外埠商家的談判兩周招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部5首批品牌經(jīng)營商的確定及經(jīng)營位置的劃分一周招商部項目經(jīng)營管理公司、項目行政部本階段的工作應是在篩選后有重點的進行，不能廣泛地展開，采用寧精勿濫的原則。目標為引入2~3家較大型的有影響力的品牌商家簽定經(jīng)營意向性協(xié)議。3、銷售期招商的展開序號工作內(nèi)容完成周期負責部門協(xié)助部門1現(xiàn)場招商的展開整個銷售期招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部2外埠招商的持續(xù)整個銷售期招商部外聯(lián)招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部本階段的工作主要是以被動式接待為主，通過銷售宣傳和促銷帶來的客戶進行持續(xù)的招商工作，目標為積累20~30家有意向的中、小型的有特色的經(jīng)營商家，通過洽談能夠確定5~10家簽定經(jīng)營意向性協(xié)議。4、銷售尾盤期招商的展開這一階段的招商主要是在項目進入經(jīng)營期之前完成項目95%以上商鋪的招商工作，同時簽定承租及經(jīng)營合同。序號工作內(nèi)容完成周期負責部門協(xié)助部門1通過廣告宣傳展開大規(guī)模招商一至兩個月招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司2在現(xiàn)場招商的同時通過人員直接拜訪洽談與上工作同期招商部外聯(lián)招商組項目經(jīng)營管理公司3所有商家簽定正式承租合同和經(jīng)營協(xié)議正式進場前10天招商部、經(jīng)營管理公司項目行政部第八部分項目招商成本估算本項目的招商成本約為279萬元，為項目商鋪按全部出租半年的租金總額。項目的招商費用主要是從商鋪包租三年返還租金中節(jié)余部分支出，由于該部分租金已計入商鋪銷售房價，故此不用再由開發(fā)公司或經(jīng)營管理公司從開發(fā)費用中另行支出，也不用計入開發(fā)固定成本。本項目的招商費用主要用于以下開支：項目費用形式引入外埠品牌經(jīng)營商家所支付費用外出人員成本輔助招商公司的傭金支付部分經(jīng)營商家的部分裝修款項目招商促進開支項目的招商廣告宣傳費用項目招商中的招商說明會等費用項目招商相關公關活動及促銷活動的費用項目經(jīng)營期中廣告宣傳費用項目經(jīng)營前期主題性公關活動費用項目招商傭金項目招商人員的提成其他招商協(xié)作單位傭金項目經(jīng)營管理公司的招商代理費用項目經(jīng)營運行啟動費用項目經(jīng)營商家的消費者免費停車的停車費為經(jīng)營商家代理辦理各種手續(xù)所支付的相關開支在爭取稅費減免過程中與政府協(xié)商時的相關費用項目招商中的不可預見費用以上費用的具體使用額度待具體招商計劃及相關工作進行時才能具體進行核算。第九部分本項目招商尚存在的問題及解決建議一、本項目目前已展開的工作狀況針對我們所提出的項目市場及主題風格定位，我們已同以下商家及相當單位進行了初步接觸和洽談。1、相關行業(yè)協(xié)會1）、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會；2）、廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會；3）、二十一世紀連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡2、相關商家1）、星巴克咖啡上海公司；2）、臺灣真鍋咖啡浦東店；3）、陽光午后咖啡地帶；4）、翼式咖啡館；5）、臺灣“上島”咖啡館；6）、上海阿根廷烤肉餐廳；7）、上海意大利PIZZA西式餐廳；8）、上海哥迪巴墨西哥風味館；9）、上海英倫音樂餐吧；10）、北京泰迪倫紅茶吧；3、相關房產(chǎn)咨詢顧問公司1）、上海三禾房產(chǎn)咨詢有限公司2）、上海智恒加誠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司就以上商家和單位就本項目未來的市場定位，風格定位及相關意向性招商條件進行了初步洽談，主要征求了他們對招商和經(jīng)營所存在的具體要求，從而發(fā)現(xiàn)了項目在現(xiàn)有條件下存在的一些問題。二、本項目就招商的經(jīng)營商家要求而言尚不明確的情況和存在的問題（一）、項目配套存在的問題1、由于項目未來的商家多存在進行一些明火操作，故此商鋪部分應考慮天燃氣的接入問題；2、由于商家多屬于消費者較多的消費場所，加之烹飪要求，應很好地考慮通風和消防設施；3、在整個建筑及項目臨街園區(qū)內(nèi)應考慮足夠的廣告位；4、現(xiàn)有自行車停放和汽車停放遠遠不能滿足經(jīng)營的要求；5、項目用電線路在未來承受的負荷較大，線路的設置應考慮到商家使用的要求，不但要有照明電，而且要有工作電；6、項目應配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設備，以保障停電時商家的經(jīng)營正常進行。（二）、項目布局應注意的問題1、由于現(xiàn)有的單位標準鋪面的分隔較小，完全不能適應較大型經(jīng)營商家的要求，故此應該在設計中加強空間的可變性，墻體盡量設計為可變更的柔性墻體。2、各商鋪標準門洞的設置要盡量寬大，以使客戶能根據(jù)自身要求將門洞變?yōu)閷挿穆涞卮啊＃ㄈ⒄猩虘邆涞臈l件的要求通過對各經(jīng)營商家的接觸，我們認為要有效的開展招商不能匆忙行事，必須進行充分準備，具有完善的招商資料，有全面的招商應對策略后才能啟動項目招商工作。在自身氛圍營造上一方面要強調(diào)未來的商業(yè)氛圍，取得相關證明資料，另一方面一定要營造現(xiàn)場的人氣，以便商家進行考察時樹立經(jīng)營信心。三、對于項目招商條件完善的相關建議1、一定要解決現(xiàn)場停車的問題，建議與步行街進行多次洽談，開辟出本項目的附屬停車空間；2、一定要的水、電、氣、消防等相關配套上有針對性地進行配置，以滿足項目的經(jīng)營要求；3、要詳細做好項目的經(jīng)營管理規(guī)劃和經(jīng)營運作規(guī)劃，以保障經(jīng)營者的長期經(jīng)營；4、在商鋪的適當位置也應考慮一些排污管道甚至預留衛(wèi)生間區(qū)域；5、項目經(jīng)營區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶的實際要求進行靈活的劃分；6、在招商中應重點針對具有連鎖性質(zhì)或特許經(jīng)營性質(zhì)的商家展開重點突破。相信通過以上工作，能夠建立起本項目系統(tǒng)的招商體系，展開有效的招商運作。韓國城招商計劃書20**年6月-20**年9月目錄總綱一．招商策劃（一）項目整體定位（二）招商策略二．招商計劃（一）統(tǒng)籌計劃內(nèi)容（二）招商計劃執(zhí)行時間表三．招商入駐流程（一）商戶入駐流程（二）各類表格的制定總綱我們的經(jīng)營宗旨：純粹經(jīng)營，永續(xù)發(fā)展我們的項目定位：一站式國際品牌主題街區(qū)——shoppingpark我們的工作思路：精心準備、高唱實打、團隊合作、徹底執(zhí)行、全面勝利我們要做的事：圍繞招商目標的整體解決方案我們要達到的目標：實現(xiàn)開業(yè)招商90%，力爭100%。為韓國城開業(yè)運營奠定堅實的基礎。第一部分招商策劃一、項目總定位1.招商定位作為安徽首家以經(jīng)營全韓式商品為主的商場，韓國城是獨一無二的。韓國城以“純粹經(jīng)營，永續(xù)發(fā)展”為經(jīng)營宗旨立志在三年內(nèi)通過招商經(jīng)營將韓國城蚌埠項目商場打造成融入主流消費文化的韓式商品精品城，即一站式國際品牌主題街區(qū)——shoppingpark（一）統(tǒng)一宣傳口徑：1．宣傳總精神：蚌埠商業(yè)新財富中心——讓一部分人更富起來！2．順應蚌埠城市和寶龍城市廣場shoppingmall新一輪開發(fā)趨勢，應運而生。寶龍集團鼎力巨獻，政府首推，十大重點工程的重中之重。3．蚌埠寶龍城市廣場介紹蚌埠商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展展望①蚌埠主要商圈都分布于市區(qū)，主要有淮河路商圈，是蚌埠市最繁華的購物、娛樂街區(qū)。近兩三年蚌埠市政府大力發(fā)展經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，拉大城市框架，政府機關及相關職能部門遷入、大型居民住宅區(qū)的建設，淮河文化廣場的建成，加快了新區(qū)的發(fā)展速度，中央商務區(qū)是整個新區(qū)發(fā)展的重中之重。②蚌埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)由安徽省政府批準成立的省級開發(fā)區(qū)和國家級生態(tài)示范區(qū)，蚌埠市政府和新城區(qū)對新區(qū)開發(fā)建設提供政策支持和優(yōu)惠措施，對新區(qū)城市功能配套完善提供良好的外部環(huán)境。蚌埠商業(yè)項目分布圖:縱觀合肥各大商場，無不以品牌作為商戰(zhàn)勝利的資本。韓國城作為合肥第一家以韓式商品為主的大型商場，一定要以品牌來提升韓國城在合肥百姓心目中的地位，通過品牌的形象策劃和宣傳提升商場的知名度，力爭在合肥市場開拓出自己的一片天空，成為合肥的最大的潮流文化中心。（2）.廠商規(guī)模化蚌埠市主要商業(yè)分布表名稱地點經(jīng)營模式面積（M2）經(jīng)營狀況人員備注蚌埠百貨大樓淮河路百貨17，7882.39億元1004中檔百大超市淮河路等超市1.58億元414社區(qū)連鎖天洋新世紀南山路百貨25，0000.97億元700中檔百惠購物中心淮河路百貨約20，000中低檔物美華運淮河路超市7，0001.5億元300單店一層世紀聯(lián)華朝陽路超市10，0001.2億元304單店兩層上海華聯(lián)鳳陽西路超市7，4001億元138單店兩層光彩大市場東海大道建材市場410，000一般蚌埠市政府加快推進城市化進程，改進完善城市功能，現(xiàn)代商業(yè)進程將持續(xù)發(fā)展。政府大力整合城市商業(yè)格局，加大改制力度，商業(yè)格局重新整合，將形成淮河文化廣場新商圈。“十一五”蚌埠城市經(jīng)濟發(fā)展將持續(xù)增長，招商引資力度明顯加大。政府提出加快現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展舉措，鼓勵發(fā)展大型連鎖商業(yè)來蚌埠發(fā)展，蚌埠商業(yè)發(fā)展面臨良好的發(fā)展機遇。項目地理位置及交通狀況蚌埠市地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達，承東啟西，是中國南北交通的重要樞紐之一。蚌埠港是千里淮河第一大港。縱貫我國東部地區(qū)南北的大動脈——京滬鐵路在此交匯，擁有中國華東地區(qū)一流的大型貨運編組站及最大的集裝箱貨場，并拓展了鐵海聯(lián)運業(yè)務。從蚌埠乘火車可直達國內(nèi)20個省會城市、3個直轄市和10多個沿海城市，國家正在建設的京滬高速鐵路在蚌埠設站。公路四通八達，高標準的城市出入口道路已與國道、省道相聯(lián)結(jié)。合肥——徐州高速公路已建成，界首——阜陽——蚌埠、蚌埠——南京兩條高速公路開工建設。4C級標準新機場已經(jīng)建成。龍湖大橋建成并通車。延安路、航華路、興業(yè)街南環(huán)線、燕山路、紅旗五路、黃山大道、長青路、新淮路、解放一路等已竣工或正在建設中。城市公共交通大為改觀。完成了公交結(jié)構調(diào)整，小公共汽車全部退出城區(qū)，新辟公交線路4條，新增城市公交車184輛，新建公交站亭90個。開通了蚌懷、蚌鳳公交專線。蚌埠寶龍城市廣場位于蚌埠市區(qū)新的中心位置——淮河文化廣場，位于城市主干道涂山路、延安路交匯處，公交102、109、120在淮河文化廣場設停靠站，擬新增公交線路5條。寶龍城市廣場距離淮河路商圈、火車站、汽車站、大學城、淮河風情園、張公山公園和主要居民區(qū)只有5分鐘車程。③輻射區(qū)域及人口統(tǒng)計本項目開發(fā)后，將以蚌埠為中心，輻射范圍為周邊半徑200公里，輻射地區(qū)安徽淮南、宿州、滁州、六安、巢湖、阜陽、淮北，江蘇南京、馬鞍山、徐州等地市，人口擁有2700多萬。④項目優(yōu)勢★兩淮四省的地王商業(yè)（地理優(yōu)勢）蚌埠將成為兩淮地區(qū)的中心，成為皖北商業(yè)的新坐標，城市的新名片，政府將提供多項優(yōu)惠政策支持。★兩淮一蚌的第一商圈（商業(yè)優(yōu)勢）根據(jù)安徽省《沿淮城市群“十一五”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃》，政府積極構建“兩淮一蚌”城市群，打破傳統(tǒng)原有發(fā)展模式，提升沿淮兩岸城市經(jīng)濟發(fā)展活力，本項目將成為安徽最大都市商業(yè)中心。★政府主導、規(guī)劃、開發(fā)、支持（政府優(yōu)勢）蚌埠抓好創(chuàng)建皖北龍頭中心城市的契機，主動融入長三角經(jīng)濟區(qū)，搶抓國家實施積極財政政策和中部崛起機遇，深化改革，加快發(fā)展，大力發(fā)展城區(qū)建設。★旅游文化資源豐富，歷史積淀深厚（資源優(yōu)勢）蚌埠市山水相連，自然風光秀麗多姿，人文景觀，名勝古跡眾多。市區(qū)有3座公園和省級龍湖風景區(qū)及明代湯和墓；省級涂荊山風景區(qū)，涂山為大禹治水時會諸侯之地，大禹在此娶涂山氏女為妻，并留下“三過家門而不入”的千古佳話。荊山上有北宋文學家蘇東坡贊譽的“天下第七泉”——白乳泉、望淮樓、啟王宮和卞和抱玉之地—卞和洞；楚漢相爭鏖戰(zhàn)之處——垓下古戰(zhàn)場，現(xiàn)留有霸王城、韓信點將臺、虞姬墓等遺跡。蚌埠東20公里處的鳳陽縣，為明代開國皇帝朱元璋的家鄉(xiāng)，現(xiàn)有明代皇陵、朱元璋早年出家的寶剎古寺——龍興寺。★近50萬M2兩淮地區(qū)最大城市MALL（規(guī)模優(yōu)勢）蚌埠寶龍城市廣場總建筑面積49.89萬M2，其中商業(yè)面積31.55萬M2，商業(yè)步行街、主力店、次主力店、中級店、專業(yè)店、專賣店、加盟店等多種模式并存，成為安徽省乃至兩淮地區(qū)最大消費樂園。★成功開發(fā)模式及戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴關系（品牌優(yōu)勢）。寶龍城市廣場在廈門、福州、晉江、鄭州等地的SHOPPINGMALL成功的開發(fā)模式和資金實力，形成國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的強勢品牌。更與世界500強、國際國內(nèi)著名商家、連鎖集團達成戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴關系，雄厚的資源平臺造就寶龍城市廣場在國內(nèi)的領先地位。優(yōu)質(zhì)商圈提供消費支撐（發(fā)展?jié)摿Γ?jù)仲量聯(lián)行的市調(diào)，目前本項目商圈8公里半徑范圍內(nèi)，人口約80萬，客流量25萬人；到遠期，商圈25公里半徑范圍內(nèi)人口145萬，客流量60萬人。加之“兩淮一蚌”沿淮中心城市發(fā)展以及項目對皖北、皖東、皖西乃至蘇、魯、豫的超強輻射力，寶龍城市廣場發(fā)展?jié)摿薮蟆！镆徽臼絿H時尚【消費體驗中心】（聚合優(yōu)勢）蚌埠寶龍城市廣場集購物、美食、娛樂、旅游、休閑、文化、游樂、居住等八大業(yè)態(tài)，多業(yè)態(tài)共匯形成寶龍城市廣場的超強聚客效應。★統(tǒng)一規(guī)劃、定單開發(fā)、專業(yè)經(jīng)營、共同繁榮（寶龍優(yōu)勢）寶龍城市廣場均由一流商業(yè)設計公司提供最佳之規(guī)劃、設計方案，加上專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團隊，卓越的營運管理模式，優(yōu)秀的物業(yè)服務，彰顯寶龍城市廣場的核心競爭力。⑤項目介紹蚌埠寶龍城市廣場位于安徽省蚌埠市區(qū)核心地帶，總占地面積為288畝，其中城市廣場商業(yè)建筑面積31.55萬m2，酒店公寓及住宅建筑面積12.43萬m2，停車場及設備用地建筑面積約6萬m2。寶龍城市廣場建筑風格地下一層，地上四層，分A、B、C、D四大功能區(qū)，泊車位高達2000余輛。于2006年5月28日奠基動工，預計（二）招商定位一站式國際品牌主題街區(qū)——shoppingpark韓國城、韓國貨、韓國人作為蚌埠及周邊目前唯一的shoppingmall,省內(nèi)唯一的韓國城。我們重點吸納具有品牌知名度、經(jīng)營正規(guī)、運營良好的品牌商家，以滿足大眾全方位消費需求。其中韓國人經(jīng)營的韓國商品經(jīng)營比例達20%，在韓國本土認可的品牌商品經(jīng)營比例達20%，國內(nèi)較知名的韓版服飾經(jīng)營比例達20%，符合市場定位的韓式商品經(jīng)營比例達40%。（三）業(yè)態(tài)定位吸納中國名街的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并結(jié)合蚌埠當?shù)叵M文化，以各類品牌主力店、賣場、餐飲、娛樂為核心，規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài)，包括各類品牌店、特色店、主題百貨、等。采用多元化經(jīng)營模式，一站式商業(yè)步行街（開放式shoppingmall），滿足各界人士的消費需求。●樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進行局部科學規(guī)律整合。●嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)國外亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。●店鋪采取定價租賃制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點。●店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。●與寶龍城市廣場有關部門合作，打出韓流文化牌。孕育蚌埠市內(nèi)社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供充要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。二、招商策略（一）業(yè)態(tài)設計先行，準確、差異化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎

準確、差異化的業(yè)態(tài)定位乃是步行街競爭勝出的原因。韓國城的開發(fā)與運營要始終堅持"全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合"先進理念。在業(yè)態(tài)組合方面，我們要緊緊抓住本地消費需求傾向和消費特點，重點突出，業(yè)態(tài)豐富，有機結(jié)合。堅決摒棄不適合本地消費文化的業(yè)態(tài)！由此，我們確定了以各類品牌店、賣場、餐飲、娛樂為核心，餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)占30%，其中餐飲占20%、娛樂休閑占10%，力爭實現(xiàn)餐飲、娛樂休閑90%為韓國人經(jīng)營或韓國連鎖加盟店。服裝服飾占28%，其中韓國本土流行的國際服裝品牌占8%，中國本地流行的韓版服裝品牌占10%，特色服飾店（精品小店）占10%。飾品占21%，形成飾品一條街。化妝品占7%，韓式食品店占4%鞋帽箱包占4％，其它符合市場地位的商品占6%。（二）先確定主力店，再全面招商考慮到主力店、次主力店、品牌店及其他品牌招商的不同特點，制定了"先確定主力店，再全面招商"的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、品牌店和餐飲、娛樂要提前招商，其它隨后進行。業(yè)態(tài)分布及相應品類：餐飲業(yè)態(tài)以韓國快餐、韓國燒烤（韓國火鍋）為主，結(jié)合其他特色餐飲形成韓國美食風情街。休閑業(yè)態(tài)由韓國美發(fā)沙龍、韓國運動生活館、韓國家居生活館等有序組合，兩個特色休閑水吧動靜結(jié)合。韓國美發(fā)沙龍是韓國專業(yè)美容美發(fā)店，韓國運動館是由韓國專業(yè)教練指導，以韓國國粹跆拳道為主打項目，只針對年輕時尚女士開展訓練的健身場館。韓國家居生活館是純正韓國家具、家居的展示中心，是對韓國家庭生活品味的完美詮釋。服裝板塊由純粹的韓版流行服飾和時尚運動休閑服飾組成，其中韓版流行服飾以杭州、上海流行韓版女裝品牌為主，分少女休閑裝和淑女精品裝兩塊。特色服飾店以蚌埠本地聚人氣特色店為主導，搭配鞋帽針織類商品。飾品一條街以生活飾品和家居飾品為主，包括布藝、十字繡、錢包掛件、時尚玩偶、禮品等，搭配箱包皮具類商品。化妝品實現(xiàn)90%原產(chǎn)地為韓國、日本一二線品牌，韓國食品超市100%為韓國進口食品，包括食品、飲料、韓國特產(chǎn)等。其它符合市場地位的商品占6%，如COPLAY動漫館、兒童用品、童裝等。（三）品牌審核流程的制定好的品牌將提升商場檔次和人氣，以及影響力。把品牌作為這次招商首要考慮的因素，因此嚴格的品牌審核流程是招商工作必不可少的。具體可以由以下三個方面考慮：（1）.品牌知名度和經(jīng)營區(qū)域?qū)τ诜衔沂袌龆ㄎ坏囊庀蛏虘簦暺淦放浦群徒?jīng)營區(qū)域而定，知名度很高，對提升韓國城的品牌形象很有幫助的，如在一類商場經(jīng)營的品牌則歸為A類品牌；知名度較高，對提升韓國城的品牌形象較有幫助的。二類商場則歸為B類品牌，在超市或者批發(fā)市場的經(jīng)營的品牌則歸為C類品牌。（2）.商戶的實力一個好的商戶與其經(jīng)營實力是成正比的，好的商戶有較為成熟的經(jīng)營理念和經(jīng)營態(tài)度，有較強的市場抗風險能力對韓國城的發(fā)展有很大的好處。對自己的品牌有較強的認知能力，對韓國城的的檔次定位的品牌定位都十分有提升的商戶歸為A類商戶，以此類推實力稍遜一籌的歸為B類商戶，一般的歸為C類商戶。（3）.商戶營業(yè)額可以通過的調(diào)研和詢問來得出商戶的經(jīng)營收入，因為較高的經(jīng)營收入一方面反映了該品牌的受歡迎程度，另一方面也反映了顧客的購物取向。年經(jīng)營收入在50萬-100萬的歸為A類商戶，年經(jīng)營收入在50萬-20萬歸為B類商戶，年經(jīng)營收入在20萬-10萬的歸為C類商戶。通過上述三點的綜合，客觀的對一個商戶做出評價，依照下表為執(zhí)行標準：AAAAABABBBBB90-10080-9070-8060-70C類商戶不予考慮。以分數(shù)高低作為品牌審核標準。分數(shù)的高低作為招商工作中的最重要的招商標準，對于分數(shù)在90分以上可以予以減免半年租金、物業(yè)管理費作為優(yōu)惠條件，對于分數(shù)在80分以上可以予以減免三個月租金、物業(yè)管理費作為優(yōu)惠條件，對于分數(shù)在70-80分之免除三個月物業(yè)管理費作為優(yōu)惠條件，對于分數(shù)在60-70分之間的不實行具體的優(yōu)惠政策，對于60分以下的商戶不做考慮。（四）為客戶度身訂做開店全面解決方案在這一策略的指導下，經(jīng)過專業(yè)培訓師培訓的招商團隊，根據(jù)實際情況靈活調(diào)整和實施租賃政策。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體市場定位和業(yè)態(tài)組合，對進駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們在韓國城蚌埠項目的定位、檔次和其他品質(zhì)。（五）人員、媒體、大型主題活動立體化"整合宣傳推廣策略"在市場宣傳推廣方面，實行"整合推廣策略"，為招商工作提供有力支持。一為媒體宣傳，二為招商活動。關鍵性招商活動如下：招商發(fā)布會暨主力店簽約儀式、招商成果發(fā)布會、項目推介會、建筑節(jié)點慶典會等。（六）招商進度、質(zhì)量、費用統(tǒng)一控制為把招商計劃落實到實處，達到多快好省的目標。我們在招商進度、質(zhì)量、費用上嚴格把關，統(tǒng)一控制。采取用時間推動表控制進度；根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場定位對商家精挑細選，重點吸收品牌商、實力商和特色商來控制質(zhì)量；對招商費用進行精打細算，并采取以下措施對招商費用進行統(tǒng)一安排、科學分配。1、招商任務指標分解到人，成本分解到人。2、關鍵性招商費集中使用，避免零打碎敲。

3、重點保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。

4、重視大客戶招商和關系招商，費用安排上予以傾斜。5、經(jīng)過精心策劃的媒體宣傳計劃，實現(xiàn)精確、有效的傳播，價值最大化。堅決避免宣傳費用的亂用和浪費。第二部分招商計劃一、統(tǒng)籌計劃內(nèi)容統(tǒng)籌計劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索，按先后次序排序、合理安排。時間跨度為招商全面啟動至開業(yè)。（一）招商階段劃分、招商目標和時間安排階段劃分：招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運營調(diào)整階段四個階段。招商目標：由于韓國城的簽約入駐商戶是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是商戶招滿就結(jié)束了。為了明確方向，特定目標如下：截止到2008年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。截止到2008年5月，基本完成招商任務。截止到2009年6月底，商家開始入場裝修，為韓國城開業(yè)做準備。力爭7月底招商圓滿成功，確保2009年9月份韓國城盛大開幕。為具體化可執(zhí)行，在時間安排上，此計劃涉及的時間段為：2008年6月開始執(zhí)行，截止到2009年開業(yè)。具體工作安排見下面的《計劃執(zhí)行時間表》。（二）招商人員的招聘和培訓，打造一支精悍的招商團隊再大的項目也是人做的，人的因素在項目招商中起著最根本的決定性因素，因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英，打造一支強悍的招商團隊，是招商籌備階段的最核心任務。通過人才市場、網(wǎng)絡等多種渠道物色更多的從業(yè)經(jīng)驗豐富、擁有客戶資源的專業(yè)化高素質(zhì)招商人員，目標是組建一支專業(yè)化的招商團隊。一個團隊不僅需要專業(yè)化，更需要一體化。因此，對團隊的培訓尤其重要。目標是使整個團隊具備完整的項目的知識架構、卓越的團隊執(zhí)行力和共同的價值取向，培訓內(nèi)容如下：企業(yè)文化的培訓。團隊執(zhí)行力的培訓。項目知識的培訓，以使團隊成員對項目有一個清楚的認識。招商技巧的培訓，包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等，以培養(yǎng)和提高團隊成員的招商能力。5、招商禮儀和招商制度的培訓（語言藝術、招商制度說明和合同解讀等）。（三）招商架構、招商機制的建立在人員招聘和招商架構的建立上，我們都遵循精英、精簡、垂直化原則，目的是實現(xiàn)人員最少化、指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡化、效率成果最大化。以節(jié)省招商費用，提高工作效率。招商架構和人員職責如下：1韓國城蚌埠項目運營中心組織架構圖總經(jīng)理營銷中心負責人招商部負責人企劃科、秘書室物業(yè)部招招招招物業(yè)部銷綜商商商商售合一二三四部部科科科科財務出納行政助理人事助理外聯(lián)主管案場主財務出納行政助理人事助理外聯(lián)主管案場主管2置業(yè)顧問置業(yè)顧問2.招商人員主要工作職責（1）招商一科主要負責主力店（品牌店）的招商工作：2人.其中一人具體負責接待韓國客戶，招入韓國品牌經(jīng)營戶，可由樸室長負責。（2）招商二科主要負責餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)的招商工作：2人（3）招商三科主要負責服裝服飾、飾品特色百貨的招商工作：2人（4）招商四科主要負責符合市場定位的其它類招商工作（食品超市、箱包鞋帽等）：1—2人（5）招商部原則上分工不分家，倡導團隊協(xié)作，任務指標分解到人。（6）企劃科暫定員兩名，主要負責招商的策劃、媒體計劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設計。一名策劃，一名設計。根據(jù)發(fā)展需要，在韓國城開業(yè)時，根據(jù)需要可增加策劃一名。（7）秘書室設室長一名，下轄企劃科。（8）綜合部為人事、行政、財務的統(tǒng)籌部門，開業(yè)前期主要負責招聘、培訓、行政事務、等各方面協(xié)調(diào)工作。財務方面公司可安排一名主辦會計定期來蚌埠項目負責財務收支和帳目管理，綜合部可只設置一名出納負責日常財務收支。（9）銷售部主要負責商鋪的銷售，設案場主管、外聯(lián)主管各一名，置業(yè)顧問若干。（10）物業(yè)部主要負責工程進度、現(xiàn)場施工、商戶裝修入駐等方面事務的協(xié)調(diào)，根據(jù)實際需要招聘人員。（11）此架構為開業(yè)前期的組織，開業(yè)準備期和開業(yè)運營前期的架構，開業(yè)之后組織架構重組。招商機制的建立，是為了在招商團隊中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎罰分明，既講究個人貢獻、更注重團隊精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人員獎勵政策的建立（2）招商人員處罰政策的建立（3）招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等附：人員薪酬及獎勵方案一、人員薪酬（建議）：1、一般人員：1200—1500元/月（月薪）2、主管：1800—2000元/月（月薪）3、經(jīng)理（可暫不設，今后從現(xiàn)有人員中提拔）2800—3000元/月（月薪）以上收入不含各種補貼。二、人員獎勵方案（建議）1、整個招商團隊按年租金收入的4%提取獎金。2、其中招商部按年租金收入的2.5%提取獎金.3、其中其他團隊服務人員按年租金收入的1.5%視表現(xiàn)與貢獻由韓國城分管領導分配。4、此項獎勵方案不含高層領導。（四）相關招商資料的準備（1）招商手冊和招商說明書

（2）租賃合同（3）委托經(jīng)營合同

（4）定租確認書

（5）招商委托書

（6）招商流程表（7）招商文案（8）退房申請表等（9）授權委托書等以上文本見附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫！

（五）招商方式、目標客戶的確定招商方式：1、項目招商發(fā)布會2、項目推介洽談會3、大型零售連鎖會議4、登門拜訪5、網(wǎng)絡招商6、電話聯(lián)系7、面對面溝通8、行業(yè)協(xié)會、政府機構9、各地商會目標客戶——主力店韓國本土流行品牌及知名餐飲連鎖目標客戶——次主力店1、聚人氣店：韓式快餐、韓國燒烤、韓國咖啡店等2、貝塔斯曼書社、韓國兒童用品（童裝、童車、玩具等）3、品牌折扣店（服飾、化妝品、鞋帽箱包等）（六）第三方招商網(wǎng)絡平臺的建立他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商網(wǎng)絡平臺可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。構建第三方招商網(wǎng)絡平臺可以從這些渠道去爭取：1、專業(yè)的招商網(wǎng)站2、專業(yè)的地產(chǎn)交易平臺3、行業(yè)協(xié)會及政府招商機構，行業(yè)協(xié)會和政府招商機構從某種意義上講，很具有權威性和號召力，他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多企業(yè)家朋友圈，更具有說服他們?nèi)腭v的話語權。更能省卻一大筆宣傳費用，在短期內(nèi)帶動一大批商家考察、開店的熱情。4、與定位不同的商業(yè)項目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關系，達成資源共享的互贏格局。特別是可以通過私下互動，把對方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員，在高獎勵的吸引下，引進我們所需的商家品牌。（七）招商政策的制定在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎上，一個優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑，正如足球場上那關鍵性的臨門一腳。為了吸引和推動極具影響力的主力店的進駐，我們將在租金、建筑結(jié)構等方面給予一定的優(yōu)惠。（八）媒體宣傳推廣計劃的制定執(zhí)行商業(yè)項目，特別是大型商業(yè)項目，招商造勢至關重要！孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，造勢要依托自身優(yōu)勢，重視宣傳的協(xié)同效應。造勢就是運用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告，形成密集的市場宣傳攻勢。在短時間內(nèi)，在蚌埠、淮南、阜陽，乃至合肥及全省范圍內(nèi)形成熱門話題，有力提升我們的項目知名度。這樣做的好處是：節(jié)省大筆廣告費，因為好的選題和好的文章，一些報紙的收費要比廣告收費少很多。能夠使目標商家比較詳細的了解我們的項目情況。通過對原來的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原來的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式，一掠而過，不能引起商家的注意和研究。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權威性，而且，廣告性不強，不會引起讀者的警惕和反感，會仔細的閱讀下去。能很快的達到我們的目的。3、由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營奠定良好基礎。在吸引大商家入駐宣傳方面，我們宜采用多種宣傳手段：報紙、行業(yè)報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡媒體。電視媒體主要針對中小散戶。目前，根據(jù)調(diào)查分析，確定主打區(qū)域為蚌埠本域，其次，為淮南。主要報紙為安徽商報、安徽市場報，其次為新安晚報、江淮晨報。時間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。具體媒體宣傳方案在確定后撰寫。（九）大型主題招商活動的策劃執(zhí)行大型主題性招商活動，配合全方位立體化媒體平臺（電視、報紙、網(wǎng)絡、廣播）宣傳炒作，是商業(yè)地產(chǎn)招商推廣的“核武器”。1、招商發(fā)布會2、項目推介會（指區(qū)域性的針對一定數(shù)量的意向商家的集中性項目說明、洽談會）3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式。4、階段性的招商成果發(fā)布會5、工程重要節(jié)點（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會根據(jù)目前的項目招商情況，在7—9月份，計劃舉行招商發(fā)布會、項目推介會、簽約儀式，其它活動視具體發(fā)展情況而定。活動具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。（十）招商費用預算招商費用包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用、招商人員提成。招商總費用為約為年租金的10%，其中差旅招待2%，廣告公關禮品費4%，整個招商團隊獎金提成約為4%。（十一）租金建議方案租金建議方案根據(jù)蚌埠本地經(jīng)濟開發(fā)區(qū)租金情況、目前項目周邊商業(yè)狀況并結(jié)合我們的市場定位，確定我們租金水平為中上水平左右。誠意金按每鋪1000元收取，至多可選擇兩塊位置并簽訂意向商鋪申請表。對于符合市場經(jīng)營定位急需引進的主力店，可直接簽訂定位確認書。1.付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況小商鋪：首付定金（三個月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，經(jīng)集體研究，由領導確定。小商鋪一年一付，合同兩年一簽。第二年付款時須提前1個月支付全年租金。2.“房租高開低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時也體現(xiàn)特色街地段的價值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動市場階段確定租金價位時，建議租金應高開低收即前兩年租金訂到一個較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價格水平，滿兩年后租金根據(jù)市場情況在確定兩年后的市場租金價格。3、“放水養(yǎng)魚”，裝修免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應的裝修免租期。小商家為一個月免租期，大品牌主力店、聚人氣店為三個月免租期。4、協(xié)助辦證：提供工商、稅務、衛(wèi)生、環(huán)保等一條龍辦證服務。

5、允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局

經(jīng)營者根據(jù)經(jīng)營的實際需要，在符合規(guī)劃技術規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營項目的需要進行改動或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿足經(jīng)營戶的需要。二、招商計劃執(zhí)行時間表（2008年6月——2009年開業(yè)前后）招商計劃執(zhí)行時間表（2008年6月——2009年開業(yè)前后）招商計劃執(zhí)行時間表項目明細階段劃分時間事項明細責任部門籌備階段（6月—7月）6月1、辦公場所及住所的確定發(fā)展部2、人員招聘綜合部、招商部3、架構和機制建立總經(jīng)理、各部門負責人4、招商物料準備招商部5、招商計劃制定招商部6、商管手冊的準備招商部7月1、人員招聘和培訓營銷部、招商部2、招商政策的制定招商部啟用展示中心全體市場調(diào)研招商部5、各媒體聯(lián)系洽談企劃室6、具體媒體計劃出臺企劃室7、主力店的聯(lián)系洽談招商部8、目標客戶資料的收集招商部主力店招商（8月—10月）8月-9月1、全面開展招商招商部2、宣傳文案、廣告設計完成企劃室3、媒體宣傳集中攻勢展開企劃室4、目標客戶洽談，招商部5、構建第三方招商網(wǎng)絡平臺企劃室、招商部6、韓式餐飲、娛樂休閑全面招商招商部目標客戶深度洽談招商部赴外域招商招商部入駐商戶簽約招商部10.招商新聞發(fā)布會舉行企劃室、招商部9月-10月1、主力店確定正式意向（服裝）招商部2、韓式餐飲、娛樂休閑正式簽約招商部3、名品折扣店確定意向（化妝）招商部4、按計劃進行媒體宣傳企劃室5、舉行各種簽約儀式暨招商成果展示企劃室、招商部6、飾品、食品超市深入洽談招商部全面招商階段（２００９年９月正式開業(yè)）11月1、各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果招商部2、各類個性特色店全面招商招商部3、韓式主題百貨深度洽談招商部4、名品折扣店正式簽約招商部5、赴外域招商招商部6、建筑落成慶典活動籌備開始全體12月-0９年2月1、主力店完成正式簽約招商部2、飾品、食品超市正式簽約（12月份）招商部3、力爭個性特色店提前完成簽約招商部4、完成小商鋪50%以上招商部5、招商成果展示會企劃室、招商部6、媒體宣傳企劃室7、韓式主題百貨簽約招商部8、建筑封頂慶典活動舉行全體3月——開業(yè)1、入駐商戶正式合同及各項法律文件的簽定招商部發(fā)展部2、小商鋪完成到90%，力爭完成到100%招商部3、完成項目商業(yè)面積招商的90%，力爭總完成100%招商部4、開業(yè)慶典的策劃籌備舉行全體5、媒體宣傳企劃室運營調(diào)整階段（開業(yè)后）開業(yè)后1、繼續(xù)跟蹤較好商家招商部2、密切關注已進商家的經(jīng)營理念和經(jīng)營業(yè)績招商部3、對業(yè)態(tài)不好、經(jīng)營業(yè)績較差、不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進行調(diào)整招商部引進新的商家招商部繼續(xù)進行宣傳，打造韓國城商業(yè)品牌，促進整體運營和后續(xù)招商調(diào)整企劃室招商部商管部客戶資源的儲備為了有更大的客戶群進行資源儲備預計在招商過程中對本域和外域進行市場調(diào)查。初步市調(diào)計劃如下：招商途徑為了更加詳細的了解韓式品牌，可以通過以下的途徑進行市調(diào)前期準備工作市場調(diào)研：通過周邊市場調(diào)研，了解到本域和外域市場中較有實力的經(jīng)營商戶和經(jīng)營商場，掌握市場招商政策和經(jīng)營狀況。網(wǎng)絡、報廣等媒介:通過網(wǎng)絡對本域和外域進行查詢，初步得到某些品牌的經(jīng)營實力，經(jīng)營區(qū)域，經(jīng)營特色和經(jīng)營商資料。客戶介紹：通過客戶的介紹或推薦，留意溝通中的每個細節(jié)，掌握到潛在意向商戶的客戶資料，并及時溝通。通過以上三種途徑得出本域和外域的招商區(qū)域和招商品牌，制作《市調(diào)計劃表》為市調(diào)做準備。外域招商時間:（1）.2008年７月初，完成對韓國城蚌埠項目周邊市場市調(diào)及客戶資源儲備。（2）.2008年７月中旬，對安徽省內(nèi)市場進行市場調(diào)查，對淮南、阜陽、滁州及蕪湖、安慶地區(qū)進行市調(diào)，初步時間計劃為10-12天左右。（4）.2008年8月中旬赴北京、天津等地調(diào)查市場品牌資源并建立客戶群。其中重點考察北京韓國樂天銀泰百貨，預計市調(diào)時間為5天左右。（5）.2008年9月中旬赴威海、青島等地調(diào)查市場品牌資源并建立客戶群。預計市調(diào)時間為5天左右。（6）.2008年10月中旬赴上海、杭州等地進行市調(diào)，確定當?shù)仨n版女裝經(jīng)營戶的確切資料并建立客戶群。預計市調(diào)時間控制在3—4天左右。（7）.2008年11月上旬赴廣州等地進行市調(diào)，建立客戶群。預計市調(diào)時間控制在4—5天左右。三．商戶入駐流程1．簽定定位協(xié)議為了提高前期招商中的入駐率，為更好地儲備客戶資源，可以制定意向協(xié)議，對于有意向來韓國城經(jīng)營的商戶簽定定位協(xié)議。，商戶需要交付一定的意向保證金，保證金是收取范圍如下：20-50平米收取2000元50-100平米收取4000元100平米以上收取8000元對于簽定意向協(xié)議的商戶在預期內(nèi)依照協(xié)議執(zhí)行，如遇特殊情況：A:該商戶由于個人原因無法履行協(xié)議的將不予退還意向保證金。B:該商戶的品牌審核不過關，將解除協(xié)議并退還意向保證金。C：由于商場整體規(guī)劃不宜在此經(jīng)營此類商品可以予以調(diào)換商鋪或解除協(xié)議并退還意向保證金。2.簽定正式合同對于已簽定意向合同的商戶在所簽商鋪已協(xié)調(diào)完畢的情況下，簽定正式合同。（包括管理公約、商鋪租賃合同等）合同的簽訂方式為兩年一簽，租金一年一付。在簽訂正式合同同時要支付一定數(shù)額的綜合管理保證金，該保證金可以分為兩部分，一部分作為水電保證金，另一部分作為管理保證金收取。保證金的收取金額以面積為標準來收取:20—40平米收取2000元40—100平米收取5000元100平米以上收取10000元3.商戶進場裝修入駐在簽訂正式合同后，商戶必須在簽訂合同七天內(nèi)進場裝修，原意向定金自動轉(zhuǎn)為綜合管理保證金。另按公司規(guī)定繳納裝修保證金。如因商戶個人原因延遲進場裝修，將按50元／天收取滯納金。4.開業(yè)驗收在商戶裝修后，必須由商場工作人員進行裝修驗收，驗收合格后退還裝修保證金。商鋪經(jīng)驗收合格方可開業(yè)經(jīng)營。5.費用拖欠處理保證金作為商戶進駐商場的必要條件之一，如商戶拖欠水電費用或者罰款等費用逾期2月則韓國城有權從保證金中扣除相應的數(shù)額，如逾期3月未繳納水電費用或者罰款等，韓國城有權收回商鋪的經(jīng)營權并退還扣除水電費用等各項費用后的金額，同時與該商戶解除合同并保留采取進一步訴諸法律途徑的權利。附：商鋪水電費收取執(zhí)行標準四、附錄：共七份文件訂租確認書甲方：乙方：甲乙雙方通過友好協(xié)商，現(xiàn)就場地租賃經(jīng)營事宜達成意向如下：1、甲方自愿租賃位于區(qū)層號商鋪，該商鋪建筑面積大約為平方米。（正式合同的面積以測量部門實測面積為準）2、甲方同意接受如下租賃條件：1）租賃期限年月日至年月日止；2）該位置僅適用于經(jīng)營下列范圍內(nèi)的商品：3）租金元/月/m2（建筑面積）；4）本租金及物業(yè)管理費不含水、電、氣、電話、空調(diào)等費用，該費用自營部分的由甲方自理；公共部分的由甲方按面積分攤。5）根據(jù)合同規(guī)定支付保險費用。3、付款約定在簽定本確定書的天內(nèi)，支付定金元，上述訂金須匯款至：公司名稱：開戶銀行：帳號：同時將匯款憑證傳真至乙方招商中心，逾期本確定書自動失效。4、相關約定1）簽定確定書天內(nèi)，甲方提供相應的工程配套的方案件及要求，乙方有權根據(jù)整體的規(guī)劃或需求對其進行修改。2）甲方如違背本確認書條款或放棄租賃上述場地（甲方必須在收到乙方書面簽約通知后十五天內(nèi)與乙方簽定正式的商鋪租賃合同，逾期未簽，則視為甲方自動放棄租賃上述場地），乙方有權扣除全部定金。3）乙方可以根據(jù)規(guī)劃或需要，行使下列權利：（1）調(diào)整或取消預定商鋪位置（2）修改租金，管理費及保險費（3）增加其他與承租相關的費用如乙方形式上述權利，甲方則保留收回全部定金（不計利息），放棄租賃的權利，除此以外，乙方不承擔任何其他責任。4）甲方根據(jù)乙方要求，必須提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、衛(wèi)生許可證、品牌授權代理證書等相關資料。5）本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，二份具有同等法律效力。5、備注甲方蓋章：代表：電話：地址：時間：乙方：代表意見：電話：傳真：商業(yè)房屋租賃合同租賃(服飾)NO.出租人：承租人：出租人受本合同第一條所述的租賃房屋的所有人的委托，出租該房屋（見附件-1）。承租人根據(jù)自身經(jīng)營要求，欲承租該房屋用于經(jīng)營。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及國家有關法律、法規(guī)，為明確雙方的權利、義務關系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，訂立本合同。第一條：租賃房屋和期限1、出租人將（以下簡稱“該房屋”），租賃給承租人經(jīng)營。2、該房屋類型為商業(yè)用房，結(jié)構為框架，建筑面積平方米(見附件2)3、租賃期限為年，起租自年月日起至年月日止。第二條：產(chǎn)權及租賃期保證出租人保證依法擁有該房屋的出租權，完全有權對該房屋進行出租，倘若有任何第三人對本合同項下的該房屋提出權利主張，一律有由出租人自行處理。第三條：經(jīng)營范圍和營業(yè)時間1、承租人應在工商行政部門核準登記的經(jīng)營范圍進行合法經(jīng)營。承租人在該房屋經(jīng)營下列業(yè)務：。承租人不得將該房屋作任何非法或不道德的用途。承租人沒有征得出租人同意，不得擅自改變經(jīng)營范圍。2、出租人認定承租人在的每天營業(yè)時間為：上午時至下午時；出租人有權根據(jù)的整體商業(yè)安排及季節(jié)變化對營業(yè)時間進行調(diào)整。第四條：租金、相關費用及付款方式和保證金1、承租人承租的該房屋，應先付租金后使用，租賃期內(nèi)合計租金人民幣元，其中第一年度租金為人民幣元。承租人于年月日前支付給出租人。第二年度租金人民幣元，承租人分二次支付給出租人，于年月日前支付租金人民幣元。如逾期支付，承租人自逾期之日起支付出租人每日的逾期違約金，直到付清全部租金為止。2、本合同簽訂之日，承租方需支付定金元。該定金自起租日起自動轉(zhuǎn)為本合同保證金。3、保證金由出租人在整個租賃期間保存。本合同屆滿后，雙方不再續(xù)訂合同的情況下，此保證金中的元由出租人在十日內(nèi)退還給承租人，但不計利息。剩余部分即元自然轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品售后服務保證金，由出租人保管一個月，保管期滿后如無售后投訴，出租人在十日內(nèi)，將此保證金退還給承租人，亦不計息；如發(fā)生客戶投訴時，出租人應首先與承租人取得聯(lián)系，承租人應即時妥善處理，如承租人不能妥善處理或承租人喪失處理能力，則出租人有權作出處理。處理過程中發(fā)生的費用，由承租人承擔，出租人可在產(chǎn)品售后服務保證金中支出。4、若承租方違反本合約各項條款之規(guī)定或未經(jīng)出租房同意擅自終止本合約，承租方同意該保證金出租方無需返還。5、出租人對物業(yè)統(tǒng)一管理。物業(yè)管理費按該房屋實際使用面積分攤，物業(yè)管理費每月每平方米元，按承租人承租該房屋平方米，應承擔物業(yè)管理費元/月。支付時間、方式以及逾期支付應承擔逾期付款違約金責任與本條第一、第二款相同。6、承租人租賃該房屋需要自行承擔水、電等相關費用。支付時間、方式為接到出租人出示的水、電等部門的繳費單之日起的五天內(nèi)繳清上述費用。如逾期支付應承擔逾期付款違約金，違約金支付方式與本條第二款相同。承租人承認為不可分割的商業(yè)整體建筑，承租人同意按使用面積承擔合理的水、電損耗費用以及按使用面積合理分攤的公共部位水電費用。第五條：出租人的義務確保承租人的合法經(jīng)營不受與該房屋有關的其他第三方的干涉，使承租人能合法正常經(jīng)營。2、出租人承擔因出租該房屋所應向政府交納的稅費第六條：裝飾裝修由承租人自行裝修該房屋（包括道具、照明設備及其他用品用具），但承租人需以書面形式事先通知出租人，并附上圖紙及說明，在經(jīng)征得出租人書面答復后放可進場施工。承租人不得對該房屋作任何結(jié)構上的改變或附加建筑。承租人若違反以上規(guī)定，出租人按其對建筑物的妨礙或損害程度，有權作出下述決定：A、立即停工B、即時整改C、沒收保證金、收回該房屋、終止合同。出租人同意之裝修，承租人需督促施工單位服從出租人監(jiān)督管理，并承擔潔場費用。經(jīng)承租人裝修后該房屋的裝潢物，在合同終止后，除經(jīng)出租人同意外，其處置權歸出租人所有。承租人同意支付施工裝修保證金元，綜合管理保證金元，并于施工開始前支付給出租人。裝修完畢，經(jīng)出租人檢驗合格，退還裝修保證金。裝飾裝修期間水電費用，在退還押金時一并結(jié)清。第七條：銷售和物業(yè)管理承租人在該房屋的經(jīng)營活動中，必須遵守國家法律、法規(guī)、合法經(jīng)商、合法經(jīng)營、合法從業(yè)，并接受有關職能部門的檢查、監(jiān)督、服從出租人對商品質(zhì)量、服務等工作的管理。承租人有權在該房屋內(nèi)自行組織各種促銷活動而無需先征得出租人的同意，但應報出租人備案，并不得從事不正當競爭活動。對于由出租人出面統(tǒng)一組織的對承租人有利的促銷活動，承租人表示理解和支持，并在承租人認可情況下支付和承擔出租人組織促銷活動所支付的部分合理費用