第六章房地產開發項目可行性研究1/51【教學目】通過本章教學，使學生明確可行性研究內容與步驟，掌握項目開發經營方案與評價參數選擇、投資與收入估算、財務報表編制，理解風險與不確定性分析，清楚可行性研究報告撰寫。2/51【重點難點】盈虧平衡分析、敏感性分析、可行性研究報告撰寫。3/51第一節可行性研究概述4/51一、可行性研究含義和目標

㈠可行性研究含義投資決策前，對投資項目進行全面技術經濟分析、論證科學辦法。5/51㈡可行性研究目提升決策科學性、民主；

減少、避免投資決策失誤；

提升效益。

6/51二、可行性研究作用1、申請投資項目核準根據

2、項目投資決策根據

3、籌集建設資金根據

4、簽定協議根據

5、編制規劃設計方案根據

7/51三、可行性研究根據國家有關政策法規

國家經濟和社會發展長期規劃、都市規劃

產業政策、投資政策和技術經濟政策

規劃部門出具規劃意見

土地出讓協議

環境保護意見

交通意見

本地自然、經濟、社會等基礎資料

有關國家、地域和行業工程技術、經濟方面標準定額資料等

《房地產開發項目經濟評價辦法》，建設部

8/51四、可行性研究階段㈠投資機會研究

一般投資機會研究

特定項目投資機會研究㈡初步可行性研究

預可行性研究㈢詳細可行性研究㈣項目評估和決策9/51第二節可行性研究內容與步驟10/51一、可行性研究內容項目不一樣，內容不一1、項目概況

名稱、建設單位、地理位置

2、項目用地調查及拆遷方案制定

土地、人口、建筑物、單位、管線、其他地上地下物、制定拆遷計劃、制定安頓方案

11/513、市場分析和建設規模確定

國外，適度容積率；

中國，最大程度容積率

4、規劃設計方案選擇

市政規劃；

項目組成、平面布局

建筑物規劃方案

5、資源供應

原材料；

動力；

12/516、環境影響和環境保護

美國非常重要；

中國

7、項目組織及費用

8、開發建設計劃

9、項目經濟、社會效益分析

10、結論及建議

13/51二、可行性研究步驟1、接收委托

2、調查研究

3、方案優化、選擇

4、財務評價和國民經濟評價

5、編制可行性研究報告

14/51第三節項目開發經營方案與評價參數選擇15/51一、房地產開發項目開發經營方案㈠區位分析與選擇

地域分析與選擇

詳細地點分析與選擇

16/51㈡開發內容和規模分析與選擇

最佳用途

最適度開發規模

17/51㈢開發時機分析與選擇

大型項目滾動開發

18/51㈣合作方式分析與選擇

獨資、合資、合作、委托開發

19/51㈤融資方式與資金構造分析與選擇

資本金百分比

20/51㈥產品經營方式分析與選擇

發售

出租

自營

21/51二、構造評價方案是否分期開發

物業類型及百分比

2-4個基本評價方案

22/51三、選擇評價基礎參數時間類參數

融資類參數

收益類參數

評價標準類參數

23/51第四節房地產開發項目投資與收入估算24/51一、投資估算

㈠土地費用土地出讓金或征地費、都市建設配套費、拆遷安頓賠償費

25/51㈡前期工程費規劃勘察設計費、可行性研究費、三通一平費

26/51㈢房屋開發費1、建安工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費

2、成本估算辦法

單元估算法

單位指標估算法

工程量近似匡算法

概算指標估算法

27/51㈣管理費

㈤財務費用

㈥銷售費用

㈦稅費

㈧其他費用

㈨不可預見費

28/51二、成本估算成果及匯總

29/51三、資金使用計劃根據建設進度、實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表

30/51四、收入估算與資金籌措

㈠收入估算1、租售方案

2、租售價格

3、租售收入

4、收款方式31/51㈡資金籌措資本金

預租售收入

借貸

32/51第五節房地產開發項目標財務報表編制33/51一、財務評價報表

㈠基本報表1、鈔票流量表

⑴所有投資鈔票流量表

⑵資本金鈔票流量表

⑶投資者各方鈔票流量表

2、資金起源與利用表

3、損益表

4、資產負債表

34/51㈡輔助報表項目總投資估算表

營業成本測算表

計劃投資與資金籌措表

貸款還本付息估算表

35/51二、財務報表編制

36/51第六節風險與不確定性分析37/51一、房地產項目不確定性原因分析

㈠房地產開發項目標主要不確定性原因1、土地費用

2、建筑安裝工程費

3、租售價格

4、開發期與租售期

5、容積率及有關設計參數

6、資本化率

7、貸款利率

38/51㈡房地產置業投資項目主要不確定性因素39/51㈢不確定性原因互相作用40/51二、盈虧平衡分析㈠盈虧平衡分析基本原理41/51㈡房地產項目盈虧平衡分析臨界點分析

保本點分析

利潤＝0時，成本、售價、銷售率

42/51㈢房地產盈虧平衡分析示例

43/51三、敏感性分析

㈠敏感性分析定義1、定義指從眾多不確定性原因中找出對投資項目經濟效益指標有主要影響敏感性原因，并分析、測算其對項目經濟效益指標影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力一種不確定性分析辦法。2、公式：44/51㈡敏感性分析步驟1、確定經濟評價指標

對評價指標有重大影響原因

2、確定原因變化范圍

3、計算不確定性原因變動時，評價指標對應變動值

4、找出較敏感不確定性原因，做深入分析

45/51㈢單原因與多原因敏感性分析單變量敏感性分析

多變量敏感性分析

46/51㈣敏感性分析“三項預測值”法最樂觀預測值

最也許預測值

最悲觀預測值

47/51四、風險分析㈠風險分析界定

㈡風險分析一般過程和辦法

㈢概率分析步驟與概率確定辦法

㈣概率分析種盼望值法

㈤蒙特卡洛法

48/51第七節可行性研究報告撰寫49/51一、項目可行性研究報告基本組成㈠封面

㈡摘要

㈢目錄

㈣正文

㈤附表

㈥附圖50/51二、項目可行性研究報告正文寫作重點