歷史街區的功能拓展城市歷史街區產業功能拓展的規劃學思考

一、歷史街區保護規劃的產業發展策略歷史建筑是城市文化的重要載體。目前對歷史街區的規劃一般都側重于物質保護方面,國外學者如Forde、國內一些專家如袁奇峰、崔延濤等對歷史街區的再生與利用提出了相應的策略,邢同和等人則對具體的歷史建筑改建作了相應的分析,阮儀三在上海、蘇州等地歷史街區保護規劃中提出了歷史建筑功能置換的問題,其他如鮑展斌、楊麗萍、董雷也有類似研究。值得指出的是,目前很少從產業的角度對歷史街區進行分析,國外如Philippe等人對歷史街區的產業分析也不多見。在市場化背景下的規劃管理操作中,基于歷史遺存的敏感性,有必要對歷史地段的功能拓展作進一步的深入分析,從而制定出適合歷史建筑的產業發展策略。本文以上海市提籃橋為案例提出適合歷史街區的產業功能拓展框架。二、技術方法(一)功能拓展的依據本文對歷史街區的功能拓展提出了一個實際操作的分析框架,從保護規劃確定的功能定位分析空間供給,確定歷史街區的基準功能,然后結合產業發展趨勢及各種業態自身的需求確定歷史街區與建筑的引導功能,從而為歷史街區的功能拓展確定依據。(見圖1)(二)歷史街區和歷史建筑保護區景觀和結合對地區的發展提出合理的分析前提,即在滿足地區功能拓展的基礎上,對歷史建筑進行保護和合理利用,包括歷史街區和歷史建筑的風貌保護區,延續歷史城市人文脈絡,提高歷史城市文化品位,創造具有城市歷史特色的歷史建筑、文化風貌和人文景觀。所有的這些目標實際構成了整個分析的前置條件,為市場業態定位確定了準入門檻。(三)產業業態功能歷史街區的功能拓展受制于一系列的因素,既有產業業態的特定需求和內在相互關系,也有風貌區物質環境的特定要求和特定的區位條件,基于主要的影響因素,將其分為基準功能和引導功能兩種。(四)產業業態與建成環境的相互關系在市場需求方面,歷史街區的功能拓展要考慮功能業態對物質環境的需求,而在空間供給方面,歷史街區的開發利用必須遵從相關規劃。從產業與建成環境的關系來看,一方面,不同的業態有不同的物質環境要求;另一方面,不同類型的歷史街區也有不同的物質空間供給形式,獨特的歷史內涵使得業態的發展具有較好的人文歷史底蘊,但對功能的轉換也有一定的制約。產業業態與建成環境的相互關系構成了歷史街區及建筑功能拓展的基準條件。基準功能的劃定實際上是在建筑和街區的功能上明確了其允許用途,即在地塊土地和建筑用途的規劃控制中確定了“可以做什么”的范圍。1、部分業態在空間利歷史街區的市場需求應從產業的業態方面進行仔細的篩選和劃分,這也是政府進行引導和干預的主要方面。首先,分析各種業態的空間需求,不同業態在土地上的投入—產出比是不一樣的,對建筑空間的需求也不一樣,并且會對物質環境產生一定的影響,因此對部分業態的市場需求,需要結合地區的發展目標設置一定的門檻,實行準入制度。其次,根據地區發展的既定目標,挑選與地區發展目標相符合的業態類型,從區域整體發展的角度,確定合理、且有可能成為該歷史街區功能的市場需求業態。2、歷史街區的外溢效應分析由于歷史街區地段的特殊性,既給產業的發展帶來一定的機遇(如歷史風貌可以增加業態的“軟實力”),也因為歷史街區特定的建筑高度、風貌乃至門面裝修的規定和控制,對產業的發展會產生較大的限定作用。在分析歷史街區的外溢效應時,可以先分析哪一些業態類型可能會從建成環境的歷史意義中受益;而在分析歷史建筑的外部負效應時,應從對產業的現實不利因素出發,分析其突破供給限定可能產生的不利影響,即從供給的角度出發分析最大的開發容量和可承受范圍,避免過度開發對歷史建筑造成毀壞。(五)體現業態功能的市場營造歷史街區作為空間資源具有不可移動性,而各種類型業態的經營對區位、交通也有特定要求。從優化資源配置、體現市場價值的角度,歷史街區的保護性開發必須體現業態功能對空間分布的市場要求。產業業態對區域位置的不同要求以及相互關系構成了歷史街區及建筑功能拓展的引導條件,即在地塊土地和建筑用途的規劃控制中確定“鼓勵做什么”的范圍,并在已有規劃的基礎上提出建筑功能拓展的具體空間策略。三、區域1的產業發展條件(一)開設“小私家車”上海虹口的提籃橋風貌區原屬租界。20世紀30~40年代,為躲避納粹的屠殺,大批猶太人在此地找到棲身之所,開設面包店、咖啡館、鞋帽店、舊貨店等,從事各種商業活動,使舟山路一時有“小維也納”之稱。另外,提籃橋監獄、下海廟、摩西會堂等建筑使得這一街區又有著多元的文化特征。改革開放后,這一地區被列為上海市重點保護風貌區,2003年提籃橋歷史文化風貌區保護規劃完成,使提籃橋再次受到了海內外的高度矚目。(二)提籃橋歷史街區公共設施現狀提籃橋街區地段內用地性質比較復雜,總的說以居住用地為主,沿城市道路為配套服務的公共設施,并有各種自發形成的小型沿街服務設施。特殊用地(監獄)和宗教用地是提籃橋歷史街區的特點。目前歷史街區范圍內有七個居委會,共有居民5365戶。居住人口密度過高,一方面使居住質量得不到保證,另一方面對歷史建筑使用形成較大的壓力。(三)不同類型建筑的質量差異提籃橋歷史街區保存著摩西會堂、舟山路猶太人舊居、下海廟、提籃橋監獄等一批具有歷史文化價值的建筑。規劃范圍內建筑類型較多,居住建筑有花園住宅、舊式和新式里弄、公寓、新公房、新建住宅等建筑類型,非居住建筑類型也較多。大部分建筑物結構老化,質量較低。沿街商業檔次較低,多為自發形成的小商品零售店及低檔服裝店,綠化及公共活動空間較為缺乏。(四)提籃橋監獄建筑的歷史價值風貌區內的猶太教堂、住宅、店鋪、學校等建筑物及猶太人生活過的歷史環境在虹口區甚至整個上海都具有獨特的歷史價值;位于風貌區北側的提籃橋監獄建筑本身有一定特色,又具有重大的歷史意義,曾關押過許多革命烈士和名人,被列入市級優秀近代建筑保護單位;區內道路、街道、建筑基本保持原有空間格局,沿街小商業功能也保持較好;大空間建筑,如監獄、倉庫的再利用潛力較大。四、區域產業在開口的發展(一)通過對職業業態的分析,為產業功能拓展提供依據根據提籃橋歷史街區這一特定地域,結合虹口區的產業業態特別是第三產業進行分析,選取與地區發展關聯較大的產業——航運業、房地產業、住宿餐飲業和社會零售業進行深入分析,從而為歷史街區的產業功能拓展提供依據。(二)分析整個行業的服務1、水上零售業的行業分布航運業作為虹口區的重點產業,是提籃橋街道產業的重中之重,對地區經濟有著直接的影響。從交通運輸分組的財務狀況來看,相比較其他運輸業而言,虹口區的水上運輸業屬于產值和利潤非常突出的行業(見表1)。由于虹口區的航運業主要集中在提籃橋地區,因此航運業的發展對提籃橋地區的發展具有十分重大的意義。值得注意的是,與航運業高端市場有關聯的行業——金融、租賃和商務服務業的就業崗位所占比重很小,僅占4.53%,說明航運業相關高端市場在提籃橋地區提供就業崗位的貢獻較小。2、上海核心cbd地區的舊區現狀從2004年虹口區街道房地產業的情況來看,提籃橋地區處于房地產發展的低谷,2004年提籃橋街道固定資產投資處于全區倒數第二,利潤則以負3963.5萬元排在最后(見表2)。有著良好區位優勢的提籃橋地區成為上海核心CBD地區的塌陷區,說明舊區發展形勢嚴峻。當然,隨著北外灘地區商務辦公樓群體的興建,這一格局將會出現較大的變化。另外,從虹口區街道的房地產業開發類型來說,提籃橋地區以普通住宅作為主要開發對象,其投資比重在全區最高,而商業、辦公的投資開發則相對較低,這也是造成提籃橋地區房地產業發展相對落后的原因之一。從這個意義上來說,避免開發資金的過分集中、促進開發的多元化應是提籃橋地區發展的重點方向。3、統一的中小型企業是過程中最大的增期增商的主要企業從全區來看,提籃橋地區的住宿餐飲情況有著數量大、規模小的特征,住宿餐飲行業的虧損在全區也是最多的,而其主要的虧損額就在于限額以下的住宿餐飲業虧損較大(見表3),因此住宿餐飲業發展面臨的主要瓶頸是單個經營單位的規模太小,質量不高。4、均水平均水平從提籃橋地區的零售業情況來看,提籃橋地區限額以上零售點相對較少,比全區66.56%平均水平低了30個百分點以上(見表4)。提籃橋地區的零售業發展面臨的主要問題與住宿餐飲業類似,即單個經營單位的規模太小,質量不高。五、獨立衛生間與相關功能的形成本次問卷調查的主要內容是居民對提籃橋地區發展的意見,問卷調查在歷史風貌區內設7個點,共發出問卷192份,有效回收率為78.12%。受訪者中將近1/3的居民住房只有一間房間;在住房條件方面有獨立廚房的比例為58%,有獨立衛生間的為63%,意味著有相當一部分的受訪者居民住房條件屬于擁擠類型的;在居民與社區互動方面,大部分受訪者表示在自家院落和鄰近街坊(這兩項合計占到了65%)休息聊天,且有近一半的受訪居民表示希望延續這種鄰里關系。在對提籃橋地區發展的方面,本次調查涵蓋了歷史建筑、特征建筑、地區主導功能等方面。其中,有66%的受訪者趨向于完全保留或基本保留歷史建筑,說明大部分受訪者意識到了歷史建筑對地區的重要性;在對歷史地段拆遷問題上,44%的受訪者贊同遷出部分居民,30%受訪者趨向于維持現狀;在問到提籃橋地區功能發展時,24%的受訪居民選擇了文化,21%的受訪者選擇了休閑,其次是餐飲、商務、居住和零售,以旅館功能最少,只占3%。(見圖2)六、功能決定設計原則:形成“多功能”的復合景觀結合現階段對歷史文化風貌保護的重視,以及發展的功能設想,提籃橋保護規劃對本風貌區的定位為:以文化博覽功能以及商業居住混合功能(酒店公寓)為主體,輔以適當的旅游觀光功能,成為有機結合的多功能城市復合區,注重文化品質的提升,居住環境的優化,商業功能的重現,建設成為北外灘地區有特色的歷史文化風貌區和現代商業居住區。在用地性質和兼容規定方面,保護規劃提出:為增加風貌區的生命力和活力,規劃規定在不損害歷史文化風貌和符合歷史建筑保護要求的前提下,規劃允許部分地塊土地使用的兼容和復合。另外,按照《上海市歷史文化風貌區和優秀歷史建筑保護條例》,優秀歷史建筑的使用性質、內部設計使用功能不得擅自改變。在規劃實施及管理建議方面,保護規劃提出:拓寬保護與開發投融資渠道;風貌區保護與開發資金來源渠道以境內外企業投資為主,鼓勵民營資本參與保護與開發。七、服務業的界定針對目前市場業態、公眾意愿和相關規劃管理技術規定,本分析將提籃橋地區的服務業按照商業零售型態、休閑型態、商務型態、文化型態、餐飲型態等進行細分并分別闡述。(一)強化商業商業形態針對提籃橋歷史風貌區的零售業態存在本地化、小型化和分散型的格局,應結合歷史風貌區的旅游和北外灘地區的開發建設,在聚集各類品牌商店形成高端消費場所的市場定位基礎上,強化面向高端市場、富有個性化的零售商業型態。零售業態對人流可達性有著較高的要求,因此在歷史街區的商業布局上,一方面要利用商場和娛樂場所吸引大量消費客流,為周邊歷史街區帶來商機;另一方面需要對街區沿街的歷史建筑進行評估,街區四周的建筑如舊里、公寓、公共建筑等類型的建筑底層均可以作為商業零售用途。對于這些建筑中除文物保護單位和優秀歷史建筑外的一般歷史建筑底層可作適當改造,以克服街坊內部的土地資源沒有得到有效利用的問題。在街坊內部梳理巷弄的步行體系,構筑滲透整個地區的公共空間網絡。(二)功能2:歷史建筑休閑區提籃橋歷史街區深厚的歷史人文底蘊為休閑產業的發展奠定了堅實的基礎,也是體現其獨特魅力的主導元素。在街坊中一方面應充分利用歷史建筑作為活力節點,如在霍山公園、咖啡館、酒吧、茶室、餐館的基礎上,充分利用歷史建筑的歷史文化魅力,發展主題博物館等新型態的休閑場所;另一方面在街坊內部梳理步行體系,形成網絡化的休閑、旅游體系。對公共性較強的地塊例如沿舟山路和霍山公園的地塊,強調街坊內部與外部的通透性,將公共空間和街道有機地聯系起來,形成富有人氣的休閑場所。(三)開發公共空間近年來上海的辦公機構也有利用歷史建筑特別是新里和花園洋房作為辦公場所的趨勢。提籃橋地區比鄰北外灘開發地區,有著諸多猶太人遺留建筑可以開發成環境宜人的小院落空間,這些建筑具有改造為商務辦公場所的潛力。從房地產市場業態來看,促進商業辦公為開發主體應是提籃橋地區發展的重點方向。因此,在北外灘大型A級商務辦公樓宇吸引大公司和大機構的基礎上,充分利用提籃橋歷史風貌區的歷史文化魅力,開發新型態的公寓式辦公物業,吸引高附加值的中小型咨詢公司。(四)其他克氏原螯蝦居住建筑提籃橋監獄、百老匯戲院屋頂花園和摩西會堂形成一規模很大的特色建筑地區,另外猶太人遺留居住建筑作為歷史事件的見證,是吸引海外游客認識上海、了解虹口的重要場所。按照建設現代化國際大都市的要求,綜合開發利用歷史建筑作為文化設施(如博物館),將能更好地彰顯提籃橋的地方特色。(五)開發高端市場,帶動企業發展結合住宿和餐飲業現狀基本情況,可以預見提籃