居住權制度的源流、體系與立法評析

居住區權利制度起源于羅馬法時代，歷史悠久。一些歐洲國家繼承了這一古老的公共服務制度，尤其是在德國，它規定了傳統的居住權，并規定了長期的居住權。近年來，在中國的法律學術界對該制度進行了初步探討，但這些規定存在許多缺陷，并過于保守，無法實現多元化的居住權的融合，因此有必要完善制度，促進居住權制度的有效效率。1我國居住權在立法上的絕居住權意指以居住、生活為目的而享有的占有、使用他人所有的住房的權利，日、韓等亞洲國家由于文化差異以及各自立法時的實際情況而推絕了居住權入法，我國在民法典中引入了居住權。羅馬古典法時代曾就居住權是用益物權還是使用權發生過爭論，最終在優士丁尼時代被確認為人役權1.1《民法典》之后的居住權體系居住權一詞見于我國官方法律法規是在2001年的婚姻法司法解釋(一)，該司法解釋中就離婚后經濟幫助問題提到夫妻離婚后，一方生活困難的，另一方可以以房屋居住權形式對其進行幫助，但并未言明居住權的性質及具體適用規則。2002年的物權法征求意見稿中也出現了居住權的條文，此后居住權曾在物權法草案中數度出現，學界爭議紛紛，最終在2007年正式公布的物權法中刪除了居住權的有關條文。2018年的民法典草案審議稿中居住權被重新提及，最終正式通過的民法典保留了居住權的規定，且條文數由最初征求意見稿的4條增至6條，《民法典》將完整的所有權加以分割，將居住權規定為他物權，居住權較之債權具有更強的對抗和保護效力。從《民法典》的規定而言，居住權的人合色彩仍然極為明顯，明文規定居住權是用來保障居住權人的生活居住需要，以無償設立和不得出租為原則，禁止轉讓和繼承，但無償設立和不得出租的原則后均設置了但書，當事人另有約定的，居住權設立可以有償，居住權也可以出租，我國的居住權制度公益保障性特征較為顯著，但同時也為當事人之間保留了意思自治的空間。1.2德國法上居住權的屬性居住權制度中最值得研討的立法模式之一是德國法中的二元模式，德國法將居住權分而規之，在民法典中規定的是沿襲羅馬法精神的具有強烈人身屬性的居住權，嚴守居住權人役權屬性根基，只能依設立而取得，不可以轉讓或者繼承，受到較為嚴苛的限制2居住區價值法的分析2.1公益性救助權能首先，居住權誕生之初就是為了解決羅馬時代無夫權婚姻中婦女以及被解放后奴隸的居住問題，具有弱者扶持權能的傳統，居住權無疑具有一定的公益性救助權能，其向特定弱勢群體傾斜的天然屬性帶有明顯的福利給付色彩；其次，從宏觀上看，居住權對住房資源的調配能夠維系社會資源的平衡、保障公共住房利益，實現社會整體的實質正義；最后，居住權的人役屬性決定了居住權的適用范圍往往限定于婚姻家庭領域，居住權人和房屋所有權人多具有親屬關系，當代倫理訴求已經轉向追尋一種“體面的生活”按照羅馬法劃分公私權應以保護的是私人利益還是社會公益的標準來看2.2居住權投資性權居住權屬于民事領域的私權利，我國亦將其規定為物權編下的用益物權，通說認為用益物權一般指的是在一定范疇內，在不損害物的情形下，對他人所有的物加以使用及收益的一種定限物權，權利人在享有這種定限物權的期間內，對物擁有除實質處分權以外的極大權利。居住權的私權屬性以意思自治為核心，隨著時代變遷，居住權權能發生嬗變，市場需求催促居住權走出人役權的樊籠，該種權利的發生主體突破了親屬關系的限制，主體自由、平等交易成為當代居住權發展的趨勢所在，居住權的投資性權能彰顯。居住權引入物權體系，為不動產市場提供了一種新的交易模式，符合現代社會對更廣的財產流轉空間的需求，促進房屋資源的多元利用，反哺整個私權體系。居住權的私權屬性更能體現它作為一種物權性權利的在民商事交易市場上的正當性3住地權法關于制定和解決的問題3.1我國民法典中居住權規定的存在問題3.1.1價值功能規制混亂民法典放開了權利主體的限制，通過但書的方式承認了居住權的可有償性和可出租性，為居住權發揮其財產權功能留有余白。然而，但書形式本質是意在強調前面部分內容，但書僅為例外規定，前文已經論述過居住權私權功能對不動產市場的巨大潛能，而我國民法典對居住權的規制仍然將其禁錮在人役權的傳統思維中，立法者既已為私人意思自治保留法律空間，就應該看到居住權的物權屬性同樣不可或缺，其財產權價值順位并非低于人役權價值，僅用但書寥寥幾筆對居住權的等價交易性加以規制，且嚴格禁止其轉讓、繼承，未免對居住權的私權屬性有置若罔聞之嫌。3.1.2確立生活性居住權的原則首先，我國對居住權制度的規定限于不可轉移原則的人役權傳統，缺乏對私權屬性的規制，禁止轉讓、繼承的人身專屬規定會阻礙權利的流通，影響其價值權能的完整發揮。其次，雖然民法典的居住權專章以人役性為主導，卻欠缺對法定居住權的規定，在以家庭關系為中心的生活性居住權案例中，可以預見難以獲得住房保障的家庭成員，本就因其弱勢地位難以在家庭中取得平等地位，與房屋所有權人友好協商訂立居住權合同更是困難最后，從居住權整體條文規制來看，對居住權的權能僅規定為對他人的住宅享有占有、使用，在實際生活中的居住權人為了基本生活的便利，也應當享有對該住宅附屬設施的利用權，以及收取部分合理孳息的權利。同樣，民法典的規定也缺乏居住權人的義務條款，難以形成權利-義務的平衡結構。3.2解決路徑3.2.1明確居住權的多元屬性，并強化其物權屬性前文已充分論述過居住權兼具家庭成員扶持權能、社會公益權能、財產物權權能多元屬性，從已有的他國法律實踐以及我國社會主義市場經濟建設的總基調而言，堅守人役權人文傳統價值有利于弘揚濟弱扶缺的中華傳統美德，但法律的制定不僅需要考慮已有慣習，也需要具有一定的開放性，從而發揮居住權促進財產流通，完善市場交易法則的作用，居住權的多元屬性并非對立，立法者應當充分考慮到其各個方面的價值，完善對其多重屬性的規制，避免在立法上厚此薄彼。3.2.2依法直接設立的居住權參照適用相關法律規定針對特定弱勢社會群體及家庭成員的居住權，將其設立方式局限在意定可能存在實際上的困難，建議增設法定居住權的規定，分為依法律條文規定和司法裁判設立兩種，依法條直接設立的居住權可以采取條件到達式的規定，詳細規定民事主體間只要存在某種親屬關系和撫養贍養義務，一方喪失住所且自己無勞動能力負擔住所時即可當然享有另一方所有的房屋居住權等，依法院裁判設立的居住權應參照適用相關法律規定，再由法官依具體案情自由裁量予以設立。增設法定居住權是充分發揮居住權弱者傾斜的人役權權能的需要，也能從體例上讓居住權規定得以更為完善、均衡。3.2.3采用《民法典》規制各國關于居住權的立法模式各有差異，德國采用分別立法的模式將居住權分別規定在《民法典》和《住宅所有權法》中，體現出原則性生活居住權和特殊性長期居住權相融合的特點，法國、我國澳門地區等地則采集中立法模式，將居住權集中通過《民法典》規制，我國目前也采用的是此種思路。未來我國關于居住權立法的完善可參考分散立法的模式，即在物權編規定居住權基本原則制度的同時，在合同編和婚姻家庭編全面細化規定不同屬性的居住權的設立、交易、消滅規則。分散立法能夠在保證法律安定性的前提下增加其靈活度，也符合居住權多元屬性的權利特色。3.3解決路徑的合理性3.3.1明民事主體自由空間限域民法存在諸多基本原則，其中最具市民法特色的是“意思自治”原則，在居住權視野中對應其財產性物權屬性，而表明民事主體自由空間限域的原則則是“公序良俗”，對應居住權的人役權屬性，且它是橫貫在公益和私權間的界碑性原則。這兩個基本原則從功能上看是對立的，根本上是源于人類社會生活需求的復雜性，這一復雜性是無法回避的，市民社會的長遠發展既需要相當程度的自主選擇，也需要對自由設置邊界，從根本上而言，這兩個原則又是內在統一的。3.3.2性物權屬性的保護居住權人役權傳統能夠發揮該權利的利他功能，扶持家庭和社會領域中的弱勢成員，維護社會整體利益，投資性物權屬性能夠發揮該權利的利己功能，促進權利主體間的資源利用率，維護私人的財產利益。一方面，私人財產資源率的提升能夠促進社會整體的效率，從而反芻社會治理水平，另一方面，維護社會利益所體現的人文精神正是對“平等、自由”私