第七章城市土地經(jīng)濟(jì)第七章城市土地經(jīng)濟(jì)1第一節(jié)土地的特性及權(quán)屬關(guān)系一土地的自然特性存在的永恒性位置的固定性功能的差異性使用的耐久性地球表面總面積約5.1億,陸地只占1.49億km2，不到30%，可供人類利用的土地面積只有0.7億km2，約13.73%；我國(guó)陸域總面積約960萬，2005年實(shí)有耕地19.5億母，人均僅1.49畝，只相當(dāng)于美國(guó)的13%，不到世界平均水平3.7畝/人的一半。第一節(jié)土地的特性及權(quán)屬關(guān)系一土地的自然特性地球表2二土地的經(jīng)濟(jì)特性資源的稀缺性資產(chǎn)的基礎(chǔ)性：“地者，政之本也”；“有地斯有財(cái)”區(qū)位的效益性：“城市不動(dòng)產(chǎn)的三條最重要的特征，第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”邊際產(chǎn)出的遞減性：對(duì)于城市的土地來說，邊際產(chǎn)出的遞減性表現(xiàn)在對(duì)土地使用強(qiáng)度超過一定強(qiáng)度后，收益開始下降。美國(guó)《全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》雜志在1922年9月11日登載了一篇論文《辦公大樓經(jīng)濟(jì)高度》,該文指出:美國(guó)某城市曾做過一項(xiàng)研究,在一塊160×172英尺的土地上投資蓋寫字樓,當(dāng)樓高為5層時(shí)預(yù)期投資利潤(rùn)率為4.36%;在5～20層時(shí)每增高一層,投資利潤(rùn)率上升0.18%;而在20～30層時(shí)每增高一層,投資利潤(rùn)率卻下降0.14%。由此可見,超過20層后,這塊土地的邊際產(chǎn)出開始遞減。二土地的經(jīng)濟(jì)特性美國(guó)《全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》雜志在1922年3三土地的開發(fā)與利用土地開發(fā)利用的方式初次開發(fā)：未利用土地被投入使用二次開發(fā)：已利用，持續(xù)投入勞動(dòng)和技術(shù)變更開發(fā)：轉(zhuǎn)變土地原有性質(zhì)、改變用途影響土地開發(fā)利用的因素自然因素經(jīng)濟(jì)因素技術(shù)因素制度因素三土地的開發(fā)與利用4四土地的權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)（物權(quán)）：我國(guó)土地所有權(quán)是以社會(huì)主義公有制為前提的，土地歸國(guó)家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)：出讓、出租、回收、贈(zèng)與土地使用權(quán)（法權(quán)）：使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定,在法律允許的范圍內(nèi),對(duì)國(guó)家或集體所有的土地,享有使用的權(quán)利,也叫使用經(jīng)營(yíng)權(quán)。自然因素經(jīng)濟(jì)因素技術(shù)因素制度因素四土地的權(quán)屬關(guān)系5土地的他項(xiàng)權(quán)利：與土地使用權(quán)、所有權(quán)有關(guān)的各項(xiàng)其他權(quán)利抵押權(quán)：擔(dān)保權(quán)，債務(wù)入股權(quán)：合作、合資地役權(quán)：依法合法利用他人土地的權(quán)利相鄰權(quán)：對(duì)于相鄰?fù)恋靥岢龊戏ㄖ鲝埢蛳拗频臋?quán)利第七章-城市土地經(jīng)濟(jì)ppt課件6五各國(guó)土地制度的比較完全市場(chǎng)模式：土地主要屬私人所有美國(guó)自1776年獨(dú)立以來,一直是聯(lián)邦制國(guó)家。目前,全美國(guó)的土地中59%為私人所有;39%為公有,其中聯(lián)邦政府所有為32%、州及地方政府所有為7%;另有2%為印第安人保留地,專門辟給土著居民。日本的土地所有分三種形式:國(guó)家所有,占國(guó)土面積的23.7%;公共所有、即地方公共團(tuán)體所有,占5.6%;其余70.7%均為私人和法人所有。非市場(chǎng)模式：前蘇聯(lián)、80年代中期前的中國(guó)、朝鮮、古巴政府控制下的市場(chǎng)模式：英國(guó)、中國(guó)香港五各國(guó)土地制度的比較7我國(guó)城市土地所有制度：《憲法》第十條規(guī)定:“城市的土地屬于國(guó)家所有。”國(guó)家為了公共利益,可以依照法律對(duì)集體土地實(shí)行征用,依法被征用的土地屬于國(guó)家所有。《土地管理法》亦重申了城市土地的權(quán)屬,即:“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。”《憲法》第十條還規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有。”《土地管理法》亦作了同樣規(guī)定。第七章-城市土地經(jīng)濟(jì)ppt課件8第二節(jié)地租理論與土地區(qū)位選擇一西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論威廉·配第：商品的價(jià)值是由商品中包含的勞動(dòng)時(shí)間決定的;工人的工資等于工人最低限度的生活資料的價(jià)值;從農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值中扣除掉生產(chǎn)費(fèi)用,余下的價(jià)值部分就成為地租;地租是土地的恩賜,而不是勞動(dòng)的產(chǎn)物。亞當(dāng)·斯密：資本主義社會(huì)資本家階級(jí)、工人階級(jí)和地主階級(jí);正如利息是資本的收入、工資是勞動(dòng)的收入一樣,地租是土地所有者的收入;從本質(zhì)上看,土地是地主的資本,地租是土地資本所帶來的利息。大衛(wèi)·李嘉圖：級(jí)差地租。地租的產(chǎn)生由于土地的稀缺性和差異性。級(jí)差地租不僅存在于超額利潤(rùn)中,還存在于土地的素質(zhì)之中。地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式（馬克思）第二節(jié)地租理論與土地區(qū)位選擇一西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論地租的占9新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論興起于19世紀(jì)末、20世紀(jì)初的新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派,以馬歇爾、庇古等人為代表。盡管地租是因?yàn)槭褂昧送恋囟o予的支付,但它還與土地這個(gè)生產(chǎn)要素的一大特性相關(guān)聯(lián)——即土地的供給是非彈性的。商業(yè)租金：使用土地的報(bào)酬，包含轉(zhuǎn)移收入和經(jīng)濟(jì)租金。前者是對(duì)地力消耗的補(bǔ)償,后者則是一種反映土地稀有價(jià)值的支付新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論10土地供給彈性與地租構(gòu)成之間存在如下關(guān)系:當(dāng)土地是大量的,供給完全彈性時(shí)(如新開發(fā)的城鎮(zhèn)),則商業(yè)租金完全由轉(zhuǎn)移收入組成,經(jīng)濟(jì)租金可以忽略不計(jì)。當(dāng)土地是有限的,供給有一定彈性時(shí)(如城市郊區(qū)),則經(jīng)濟(jì)租金與轉(zhuǎn)移收入同時(shí)存在,二者的比例關(guān)系取決于供給彈性的大小。一般來說,城市規(guī)模越大,土地供給彈性越小,則經(jīng)濟(jì)租金比例越高;反之亦然。當(dāng)土地是短缺的,供給完全非彈性時(shí)(如城市中心區(qū)),則商業(yè)租金完全由經(jīng)濟(jì)租金組成,轉(zhuǎn)移收入可以忽略不計(jì)。土地供給彈性與地租構(gòu)成之間存在如下關(guān)系:11二馬克思的地租理論地租的性質(zhì)和來源從性質(zhì)上看,地租是因使用土地而支付的使用費(fèi),它是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。從來源上看,地租是一種超額利潤(rùn),是由勞動(dòng)者的勞動(dòng)所創(chuàng)造的剩余價(jià)值在各個(gè)資本之間按社會(huì)平均利潤(rùn)率分配之后所剩余的部分。它表現(xiàn)的是一種生產(chǎn)關(guān)系,是對(duì)生產(chǎn)資料的占有關(guān)系和對(duì)社會(huì)產(chǎn)品的分配關(guān)系。一切地租,都是由于土地被壟斷占有和壟斷經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的;地租的實(shí)質(zhì)是超額利潤(rùn);城市地租的基礎(chǔ)和農(nóng)業(yè)地租一樣,并由農(nóng)業(yè)地租來調(diào)節(jié)。二馬克思的地租理論12二馬克思的地租理論絕對(duì)地租土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷,占有農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值中超過社會(huì)平均生產(chǎn)價(jià)格的那部分超額利潤(rùn),由于它不論土地本身?xiàng)l件優(yōu)劣如何,只要土地所有權(quán)與使用權(quán)分離了、即向土地所有者租用了土地,就必須支付這部分差額,故稱絕對(duì)地租。C:固定資本V:投在勞動(dòng)上的可變資本剩余價(jià)值是雇傭工人創(chuàng)造的被資本家無償占有的超過勞動(dòng)力價(jià)值的價(jià)值。二馬克思的地租理論C:固定資本V13二馬克思的地租理論級(jí)差地租經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn),其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相關(guān),故稱為級(jí)差地租。經(jīng)營(yíng)優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格,就能獲得一定的超額利潤(rùn)。土地的社會(huì)平均價(jià)格比個(gè)別價(jià)格低等于高于為了滿足社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求,必須以劣等地條件決定的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格。二馬克思的地租理論經(jīng)營(yíng)優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格14二馬克思的地租理論級(jí)差地租級(jí)差地租I：在不同的地塊上進(jìn)行等量投資，但由于土地肥力的大小和土地位置的優(yōu)劣所形成的級(jí)差地租個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格總額=預(yù)付資本+平均利潤(rùn)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格總額=單位個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格*單位產(chǎn)量級(jí)差地租I=平均利潤(rùn)以上余額=社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格總額-個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格總額二馬克思的地租理論個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格總額=預(yù)付資本+平均利潤(rùn)15二馬克思的地租理論級(jí)差地租級(jí)差地租Ⅱ：由于在同一塊土地上實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，由于各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租級(jí)差地租I的產(chǎn)生先于級(jí)差地租Ⅱ級(jí)差地租Ⅱ是級(jí)差地租I的另一種表現(xiàn)級(jí)差地租I與粗放經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系，級(jí)差地租Ⅱ與集約經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系級(jí)差地租I以土地的自然豐度為基礎(chǔ)，級(jí)差地租Ⅱ則以土地的經(jīng)濟(jì)豐度為基礎(chǔ)二馬克思的地租理論16三地租杠桿對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用絕對(duì)地租促使土地的集約經(jīng)營(yíng)由于只要使用土地就必須交納使用費(fèi),即由于絕對(duì)地租的存在,迫使土地使用者把土地的租用數(shù)減少到最低限度;并在已租的土地上追加投資,以盡可能提高土地的產(chǎn)出率。這在客觀上有利于節(jié)約土地資源、改良土地素質(zhì)、實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng),從而達(dá)到最經(jīng)濟(jì)利用土地的目的。級(jí)差地租影響城市產(chǎn)業(yè)的布局在城市空間上由于各產(chǎn)業(yè)支付高低懸殊的級(jí)差地租的能力有差別,就會(huì)自動(dòng)形成一種產(chǎn)業(yè)的布局方式,從而促進(jìn)了土地資源的最優(yōu)配置,使土地潛在的效益得到最大發(fā)揮。三地租杠桿對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用17三地租杠桿對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用級(jí)差地租控制城市規(guī)模的膨脹級(jí)差地租存在于不同規(guī)模的城市之間。一般來說,大城市的級(jí)差地租總要高于小城市,因此,大城市昂貴的地價(jià)最終會(huì)形成一種排斥力,將那些占地過大的企業(yè)推向周圍的中小城市。這樣一方面控制了大城市規(guī)模的無限膨脹;另一方面也帶動(dòng)了中小城市的發(fā)展,有利于城鎮(zhèn)體系的合理布局。級(jí)差地租調(diào)節(jié)國(guó)民收入的分配由于級(jí)差地租的實(shí)質(zhì),是將從土地上獲得的級(jí)差收益進(jìn)行分配。企業(yè)收益中的土地因素收歸土地所有者,對(duì)于土地國(guó)有制的社會(huì)主義國(guó)家來說,還能增強(qiáng)國(guó)家財(cái)力、增加城市建設(shè)資金,有利于國(guó)民收入在國(guó)家、企業(yè)和勞動(dòng)者之間的合理分配。三地租杠桿對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用18四城市土地的區(qū)位選擇城市土地的投標(biāo)租金德屠能1826《孤立國(guó)》由土地使用者在對(duì)土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生的ABdr(d)or(d)=q(p-c-π-fd)r(d)=q(p-c-π-fd)r(d)代表某一土地需求者的投標(biāo)租金曲線,d代表到城市中心的距離,p為產(chǎn)品價(jià)格,q為產(chǎn)量,c為與距離無關(guān)的單位生產(chǎn)成本,f為單位距離的運(yùn)費(fèi)率,π為平均利潤(rùn)率AB為投標(biāo)租金曲線其斜率為f。只要企業(yè)選址在這條曲線上,則無論其位置在AB線段上的何處,企業(yè)的利潤(rùn)率π都是一定的。四城市土地的區(qū)位選擇ABdr(d)or(d)=q(p-c-19城市土地地租曲線的形成在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，城市土地在不同用途的使用者進(jìn)行分配時(shí)產(chǎn)生的針對(duì)三個(gè)土地使用者的城市土地的投標(biāo)租金包洛線AEFC’，是實(shí)際上的城市土地市場(chǎng)地租曲線。A點(diǎn)：土地所有者獲得最大租金，土地的使用者獲得最大利潤(rùn)城市土地地租曲線的形成針對(duì)三個(gè)土地使用者的城市土地的投標(biāo)租金20商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)城市中心區(qū)的形成一般的商業(yè)企業(yè)在選址時(shí)都要考慮其競(jìng)爭(zhēng)者的位置,因?yàn)檫@關(guān)系到市場(chǎng)的占有份額和各自市場(chǎng)的覆蓋范圍。相同的商業(yè)企業(yè)總傾向于在相鄰的地段選址。1/23/45/61/2ABXCMDYX、Y企業(yè)按城市規(guī)劃布局各在城市縱斷面四分點(diǎn)上，各占市場(chǎng)份額1/2；X為追求最大利潤(rùn)，悄悄向C移動(dòng)；作為對(duì)X的反應(yīng)，Y向D移動(dòng)。競(jìng)爭(zhēng)趨往，城市中心在M點(diǎn)處形成商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)城市中心區(qū)的形成1/23/45/61/2ABXC21第三節(jié)城市土地使用制度與土地市場(chǎng)一我國(guó)城市土地使用制度的變革城市土地國(guó)有制的建立城市土地使用行政劃撥至的弊端：土地產(chǎn)權(quán)模糊土地資源浪費(fèi)土地配置不當(dāng)土地收益流失城市土地行政劃撥制,使國(guó)有土地的使用者變成了實(shí)際上的所有者;國(guó)有土地的所有權(quán)不能從經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn);在理論上也不符合馬克思主義地租理論。恩格斯：“消滅土地私有制并不要求消滅地租,而是要求把地租——雖然是用改變過的形式——轉(zhuǎn)交給社會(huì)。所以,由勞動(dòng)人民實(shí)際占有一切勞動(dòng)工具,無論如何都不排除承租和出租的保存。第三節(jié)城市土地使用制度與土地市場(chǎng)一我國(guó)城市土地使用制度的22城市土地有償使用制的改革1982年建設(shè)深圳特區(qū)開始1988年通過《中華人民共和國(guó)憲法修正案》“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”堅(jiān)持城市土地單一國(guó)有制實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離對(duì)部分依法取得使用權(quán)的城市國(guó)有土地，可以進(jìn)行商品化經(jīng)營(yíng)城市土地使用權(quán)實(shí)行有償有限期出讓城市土地有償使用制的改革23第七章-城市土地經(jīng)濟(jì)ppt課件24二城市土地有償使用的途徑我國(guó)城市土地使用制度改革中最根本的兩條一是有償使用，二是有限期使用城市土地有償使用的相關(guān)稅費(fèi)土地出讓金土地使用稅土地增值稅耕地占用稅其他規(guī)費(fèi)：防洪費(fèi)、土地閑置費(fèi)、地價(jià)評(píng)估費(fèi)、資金占用費(fèi)等二城市土地有償使用的途徑25城市土地有償使用的征收原則按不同城市征收：城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及改革進(jìn)程的快慢按不同的區(qū)位征收：土地級(jí)差收益按不同的性質(zhì)征收：不同用途按不同的對(duì)象征收：不同土地使用者第七章-城市土地經(jīng)濟(jì)ppt課件26城市土地有償使用的經(jīng)濟(jì)意義廣開財(cái)源，增加收入取之于地，用之于城優(yōu)化資源配置，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)級(jí)差地租所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益再分配第七章-城市土地經(jīng)濟(jì)ppt課件27第七章-城市土地經(jīng)濟(jì)ppt課件28三城市土地運(yùn)行模式與經(jīng)濟(jì)特征我國(guó)城市土地市場(chǎng)的運(yùn)行模式三城市土地運(yùn)行模式與經(jīng)濟(jì)特征29我國(guó)城市土地市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)特征需求的競(jìng)爭(zhēng)性：供給的壟斷性：土地所有權(quán)歸國(guó)家地產(chǎn)的不動(dòng)性:地產(chǎn)為“不動(dòng)產(chǎn)”市場(chǎng)的地方性:地產(chǎn)“不動(dòng)”，各地土地資源不一，市場(chǎng)情況不一房地的融合性：房產(chǎn)交易必然伴隨地產(chǎn)交易交易方式和交易價(jià)格的多樣性第七章-城市土地經(jīng)濟(jì)ppt課件30四城市土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,分別為:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其它用地50年。協(xié)議出讓：招標(biāo)出讓：招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)和決標(biāo)、簽約掛牌出讓：掛牌公布、報(bào)價(jià)并更新競(jìng)價(jià)、掛牌截止拍賣出讓四城市土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓31土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。但是,未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。為了防止炒買炒賣地皮以牟取暴利的行為,各地都規(guī)定,取得使用權(quán)的土地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流通,而必須在土地上投入規(guī)定比例的開發(fā)資金后方可允許轉(zhuǎn)讓。如深圳市規(guī)定這一資金比例為25%,杭州市規(guī)定為50%。土地使用權(quán)可以依法多次轉(zhuǎn)讓,但每次轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)的使用期限,都為土地使用權(quán)出讓合同上規(guī)定的使用年限減去前面使用者已使用的年限后的剩余期限。第七章-城市土地經(jīng)濟(jì)ppt課件32五城市土地使用權(quán)的劃撥、出租、抵押與終止劃撥：依法無償取得土地使用權(quán)的行為出租：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地,土地使用權(quán)不得出租。抵押：土地使用者以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保