.\從拿地到開盤，快周轉的極限到底是幾個月？前天，明源君發(fā)了《別人拿地5個月就開盤，你卻要1年？因為人家有6個項目總，而你只有1個》，跟大家談了一下，在追求快周轉的時候，各條線如何建立快周轉意識，在快周轉的整體戰(zhàn)略下應該如何分工。但是就算是最極致的快周轉，也不可能做到每個環(huán)節(jié)都快。例如工程施工，很多物理性條件就限制了快周轉，否則就會影響工程質量。這也是最近很多人質疑追求極致化快周轉的原因。那么，企業(yè)在追求快周轉的路上，極限值到底是多少？整個環(huán)節(jié)鏈條上，又應該在哪些關鍵環(huán)節(jié)重點發(fā)力？今天明源君接著來跟大家聊。1謝謝閱讀從拿地到開工房企之間80%的差距就已經(jīng)拉開很多房企的快周轉主要看3個指標，拿地多久開工，多久能開盤，現(xiàn)金流多久能回正。比如某房企要求項目拿地2個月開工，5個月開盤，開盤當日去化要達到70%（100畝以內(nèi)）。更狠的某房企要求拿地1個月就開工，3個月就開盤。最極致的房企甚至做到了摘地當天就開工。標桿房企之所以對于開工時間的要求這么極致，一是因為開工時間就是起跑，決定了80%的競爭優(yōu)勢；二是因為這塊時間，沒有剛性時間，確實有無限壓縮的空間。根據(jù)統(tǒng)計，房企之間運營周期的偏差在精品文檔放心下載“拿地-開工”階段的差距是最明顯的。同一個城市，例如東精品文檔放心下載.\北某城市，速度最快的房企可以達到最慢房企的30倍！因謝謝閱讀為優(yōu)秀的房企能夠通過工作前置和工作的并行穿插，把正常謝謝閱讀的時間周期進行折疊。例如，祥生拿地要做到五前置（團謝謝閱讀隊、設計、采招、融資、營銷），基本上在拿地階段，設計精品文檔放心下載方案就已經(jīng)做好了，基本比傳統(tǒng)開發(fā)商拿地相當于把工作提精品文檔放心下載前了至少1個月左右。通過前置，祥生在成熟的根據(jù)地可做感謝閱讀到拿地1個月內(nèi)開工，4個月開盤，首開賣掉70%，8個月感謝閱讀現(xiàn)金流回正。中南地產(chǎn)針對快周轉提出的“六快六先”策謝謝閱讀略，也是一樣的邏輯。要達到這樣極致的速度，必須要做到精品文檔放心下載5點：1、團隊前置，還要快速形成戰(zhàn)斗力祥生團隊前置要求，拿地前，項目總和7大員就全部到位。一有意向拿地，馬上組建團隊。項目團隊越早組建、越早介入投資談判，對項目風險識別、后續(xù)快速開發(fā)越有利。隊伍要建得早，還要建得強。碧桂園、中南都是“新老搭配”的策略，讓經(jīng)驗豐富的老馬領隊，搭配拼勁足的年輕人，方向對、馬力足，前進速度自然塊。2、融資前置，提前對接拿地前就對接合作伙伴、金融機構,做好融資預案。3、營銷前置，前后端環(huán)節(jié)要打穿謝謝閱讀營銷前置就是要快速做好產(chǎn)品定位，快周轉的關鍵就是建得快、賣得快、回款快。要想賣得快，很大程度上就取決于你的產(chǎn)品定位，一旦產(chǎn)品定位錯了，去化速度起不來，前面搶的時間全部白費。項目定位要以保證產(chǎn)品適銷對路、開盤實感謝閱讀.\現(xiàn)傾銷為原則。如果營銷不前置就會出現(xiàn)前后端脫節(jié)，有些項目拿地的時候投拓做了定位，摘地之后營銷又推翻重來，定位反復就會造成設計反復，怎么都快不起來。祥生的營銷前置，在拿地之前就要做好三點：感謝閱讀首先做好市場精準定位，前期先定位再定案，不允許反反復復；其次，確定產(chǎn)品類型，做好定案。即做什么產(chǎn)品體系，配置標準如何等；其三，做好營銷三寶，即售樓處、示范區(qū)、樣板房的各自標準全部確定好，并讓設計單位在祥生標準化前提下套圖。4、設計前置，是縮短周期最關鍵的環(huán)節(jié)設計前置是拿地-開工階段的關鍵，因為這一塊往往是很多房企的瓶頸。一旦設計決策反復，周期就可能無限拉長。要讓設計周期可控，要有統(tǒng)一的決策標準，設計前置要做到三點：一是標準化，對于實行產(chǎn)品標準化的房企，新項目盡量選取產(chǎn)品庫的產(chǎn)品，縮短設計周期，要把工期短、能快速預售的產(chǎn)品放在首期供貨中，實現(xiàn)產(chǎn)品快速入市。其次，所有的設計工作前置，項目內(nèi)部立項后，即可開始規(guī)劃設計工作。提前了解當?shù)匾?guī)劃設計要求及要點，保證不踩政府紅線。摘牌前要提前預報規(guī)劃方案，基本要通過規(guī)劃部門預審批。同時，勘探先行進場。提前進入地塊詳勘并取得詳勘報告，這樣可以提前了解目標地塊的地質情況，為基礎設計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)。第三，設計與報建報批基本同步。祥生最快的項目，上午拍了地，下午就能把方案報上謝謝閱讀.\去；通過這三點，極致的高周轉能夠做到：土地獲取前40天精品文檔放心下載開始前置設計工作，開工前7天提供地勘資料，拿到地就開感謝閱讀工;當天完成圖紙第二天去報建,項目一天不等圖。5、采招謝謝閱讀前置，找好同路人拿地前，就得做到預招投標選定好施工單位，你在拿地的同謝謝閱讀時，合作單位已經(jīng)隨時待命。理論上，確實能夠做到，摘牌謝謝閱讀一個小時施工單位就進場。項目前置能夠縮短周期，但是感謝閱讀也會帶來較大的成本支出，對于很多中小房企來說，執(zhí)行難精品文檔放心下載度是很大的，但是只要做到兩點就不用怕：1、區(qū)域深耕，做根據(jù)地戰(zhàn)略的房企，同一個城市，不同項謝謝閱讀目的工作是可以共用的，團隊和采招前置了，這塊土地拿不感謝閱讀到，下一塊土地總要拿的。不存在浪費，而且還能夠鍛煉團精品文檔放心下載隊。2、勢在必得。一塊地拿不下來是浪費，拿下來了就是極致精品文檔放心下載的快周轉。因此，有房企就將項目分為加速項目和非加速項感謝閱讀目兩類，針對加速項目采取工作前置方式，既加快了進度，感謝閱讀又有效地控制了成本。可以發(fā)現(xiàn)，通過極致的計劃和執(zhí)行，精品文檔放心下載從拿地-開工的時間周期，確實能夠無限接近于零。另外，精品文檔放心下載還有一種更極致的情況，那就是收并購。一些優(yōu)質的項目能謝謝閱讀夠直接跳過前期階段。例如，收購的一些已經(jīng)具備預售條件感謝閱讀的項目，地一拿到，立即進場銷售。從快周轉的角度來說，謝謝閱讀也可以說是做到了極致。2.\從拿地到開盤企業(yè)極致的快周轉看布局回顧一下近兩年通過快周轉崛起的房企，黑馬陽光城、中梁、祥生等房企，幾乎都是重倉三四線的房企。這些房企要做到極致的快周轉，很大程度上依靠的是三四線城市天然的快周轉條件。表面上看，一二線城市銷售難度更低，但是事實上，擁有得天獨厚的快周轉條件的只能是三四線。首先，開盤剛性條件限制，極致的快周轉一定在三四線項目要開盤主要看兩個條件，一個是預售條件，一個是展示條件。全國各地的預售條件都不相同，這直接影響項目快周轉的周期。說到2個月開盤極限挑戰(zhàn)，很多人認為不可能，除非犧牲工程質量。但某些三四線城市寬松的預售條件，讓開盤時間突破3個月極限值成為可能。從全國范圍來看，預售條件高低確實是呈現(xiàn)出階梯狀的，這些剛性條件的放松，就能夠實現(xiàn)極致的快周轉。第二個，是展示條件。一二線城市房價高，客戶也相對成熟挑剔，對于項目的品牌形象和產(chǎn)品體驗要求都很高，要保證去化速度，很多房企不得不花重金設計和打造示范區(qū)。示范區(qū)建設本身也成為開盤制約。而三四線的售樓處能夠在標準化的前提下來做，能夠明確具體的時間節(jié)點要求，例如某大型地產(chǎn)就能夠做到拿地75天后售樓處投入使用，預留一個月的蓄客期，基本能夠實現(xiàn)三個半月開盤。▲某房企示范區(qū)建設時間節(jié)點甚至可以直接跳過展示，就開始進行蓄客。據(jù)明源君了解，現(xiàn)在有不少房企為了節(jié)省這精品文檔放心下載.\個環(huán)節(jié)的時間，也突破了常規(guī)手段，比如不做示范區(qū)直接開盤，或者用集裝箱來做售樓處，這樣對售樓處的場地和時間要求都比較簡單，達到預售條件就能開盤。如果預售條件松，拿地-開盤的時間也能被進一步壓縮。另外，一二線土地價值高，凈地少，也決定了很難快周轉。之前明源君給大家分析過，要做快周轉，不能拿高價地，還要盡量拿凈地，這樣會節(jié)省大量的工期，同時保證去化。但這些在一二線都做不到。第三，中小房企做快周轉對土地要求更高，三四線城市優(yōu)勢明顯相比較大房企，資金實力雄厚，對于中小房企來說，對土地的要求更高。中小房企要在保證流行性和安全性的前提下做快周轉，必須要讓自有資金快速滾動起來。這就對土地的規(guī)模、素質都有很強的局限性。之前華鴻嘉信副總裁卞克在講中小房企做快周轉的時候，給大家分享過一個公式：自有資金的年度周轉率*資金杠桿率*地貨比*土地的年度轉化率*當年銷供比。通過這5個指標來卡，優(yōu)質的快周轉地塊選擇范圍就很窄了。不能大于15萬㎡，地貨比要高，還要有當年去化80%的能力。（點擊回看《中小房企這樣拿地，能在三四線打敗巨頭，還能沖千億》）能符合這些要求的地塊只能是在三四線，中小房企要做到極致的快周轉也只能是在三四線。3精品文檔放心下載從拿地到現(xiàn)金流回正回款決定快周轉的成敗從拿地到開工，時間差能無限接近于零；從拿地到開盤，極精品文檔放心下載.\限值能做到3個月。但是開盤不是終點，快周轉的本質是提高資金的使用效率，快拿地、快開工、快銷售，說到底，都是為了快回款。把錢變回錢，一個周轉才算是結束，所以回款是快周轉戰(zhàn)略的重中之重，哪怕付出一些代價，也是要全力保證的。精品文檔放心下載例如，旭輝過去幾年就抓兩個回款，一個是銷售回款，一個是綜合回款，回款率要求達到90%。用副總裁楊欣的話來說，如果回款沒有做好，這個團隊就可以不要做了。為了建立全員的成本意識，全力回款，旭輝把所有經(jīng)營團隊所花的錢都折算出資金占有成本，并與考核掛鉤。比如，很多房企對團隊的激勵按照簽約來提取，但是旭輝很早就把激勵改成了回款，另外年底績效很大一部分是根據(jù)當年創(chuàng)造的利潤來計提獎金，而這個利潤就要減掉你占用資金的成本。通過這種方式，所有的經(jīng)營團隊就有了一般房企沒有的“全員成本意識”。事實上，在回款速度上不同規(guī)模房企是沒有很大代際差異的，抓回款每個房企都能做。華鴻嘉信要求8-9個月現(xiàn)金流回正，自有資金每年周轉1.5次，兩年三收，靠極致快周轉，快速上規(guī)模。4精品文檔放心下載快周轉≠低質量快周轉的極限在于運營效率其實，不管是“拿地-開工”還是“拿地-開盤”階段，真正通過壓縮工期來提升周轉效率的比例是很低的，不管是混凝土凝固的時間、養(yǎng)護的時間都有硬性的客觀標準，企業(yè)之間精品文檔放心下載.\快周轉真正的差距在于運營管理的效率。快周轉的極致就是精品文檔放心下載管理，而管理的本質就是人。要讓人發(fā)揮出最大的價值，謝謝閱讀一要建立一套組織體系，提升組織效率，讓人和人之間更好謝謝閱讀地協(xié)作。組織效率可以體現(xiàn)在幾個方面：1、決策周期多長。這個和企業(yè)的管理水平有關，就算工作謝謝閱讀再前置，一旦高層決策沒有標準，出現(xiàn)反復，周期就會無限謝謝閱讀拉長。2、多部門協(xié)同作戰(zhàn)。多條線交叉協(xié)同，最容易出現(xiàn)的就是精品文檔放心下載工作脫節(jié)和重復。從標桿企業(yè)經(jīng)驗來看，為解決前期營銷、精品文檔放心下載發(fā)展和設計等部門工作協(xié)同的問題，建立前期工作小組來推精品文檔放心下載進是有效方式之一。3、外部資源調配效率。例如招標，中小房企優(yōu)質供應商資感謝閱讀源不足，有時候光是招標考察期就要兩個星期，合同審批流感謝閱讀程又要一個月，等招標結束別人的項目已經(jīng)賣完了。這里慢一點，那里慢一點，企業(yè)之間的差距就拉開了。二謝謝閱讀要給足夠的激勵，喚醒人內(nèi)在的驅動力。例如，中南為實現(xiàn)資金快速回籠，按照開盤去化率