1、物業管理早期介入

是指物業服務企業接受開發企業或建設單位的邀請，在物業接管、用戶入住之前的各個階段，如在社區建設項目的可行性研究、規劃、設計、施工等階段就介入，從物業管理和運作的角度為開發商提出有關規劃設計、設備選用、功能布局、施工監理、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設性意見,并在此階段制定出物業管理方案，為以后的物業管理打下良好的基礎。

2、什么是前期物業管理：前期物業管理是在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。物業管理早期介入有其特殊性，早期介入對開發建設單位而言并非強制性要求，而是根據物業項目和管理需要進行選擇。早期介入在物業項目的開發建設中所起的作用與前期物業管理有所不同，主要表現在以下兩個方面：1、內容作用不同。早期介入是建設單位在開發建設物業項目階段引入物業管理，物業服務企業為建設單位的項目開發提供專業技術支持，前期物業管理是物業服務企業對新物業項目實施的物業管理服務。2、服務的對象不同：早期介入服務對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。前期物業管理服務的對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。要做好物業管理早期介入工作，首先要了解早期介入工作主要的內容，工作重點與工作程序。早期介入的主要內容早期介入根據物業項目開發——經營——管理的周期，可以劃分為以下幾個階段：可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段，在這幾個不同階段，早期介入的內容是各不相同的，其主要工作內容大致可歸納如下：（一）可行性研究階段（第一頁）⒈根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；⒉根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；⒊根據目標客戶情況確定物業管理的總體服務質量標準；⒋根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；⒌設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比之上的物業管理框架性方案。（二）規劃設計階段（第一、三頁）⒈就物業的結構布局、功能方面提出改進建議；⒉就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；⒊提供設備、設施的設置、選型及服務方面的改進意見；⒋就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見；（三）建設階段（第二頁）⒈與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；⒉配合設備安裝，確保安裝質量；⒊對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；⒋熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料中及常規竣工資料中未反映的內容。（四）銷售階段（第二頁）⒈完成物業管理方案及實施進度表；⒉擬定物業管理的公共管理制度；⒊擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；⒋對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；⒌派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；⒍將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案。（五）竣工驗收階段（第五頁）竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序。按照建設部關于建設工程質量控制的有關規定，任何建設工程竣工后，都必須進行竣工驗收。物業服務企業在此階段，要參與各項工程的竣工驗收，如：各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。物業服務企業參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集存在的工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業的承接查驗做準備。對于物業管理企業而言，由于將來的業主擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，在早期介入中物業管理企業能否主動站在業主的立場，充分考慮業主的需要，是一個能否在業主心目中樹立起忠實可信的好“管家”的關鍵機會。早期介入還有利于物業管理企業加強對物業的全面了解，為物業前期管理做好充分的準備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎。物業管理作為整個房地產開發經營過程中的最后一個環節，通常主要是指物業建成后提供的管理和服務，但并不意味著物業建成前在物業管理上就無所作為。事實上，經過多年的探索總結，現在人們越來越認識到，良好的物業管理應在物業的建設、甚至早期規劃設計階段就應介入，應參與物業開發的全過程，這樣才能為物業交付使用后的管理奠定好的基礎。1、完善物業的使用功能隨著社會的進步，人們對各種物業的使用要求日益提高，發展商在開發時就要充分考慮人們對物業產品和工作居住環境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質量，更應該考慮房屋的使用功能、布局、造型、建材選用、室外環境、居住的安全舒適、生活的方便等。物業這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產，不可能像更換家用電器和機械設備那樣簡便易行，這樣說要求物業的開發建設從規劃設計開始，就應有長遠的眼光，既要考慮目前的實際，又要考慮幾十年的發展中物業的適應性。

因此，在物業開發的規劃階段，物業管理公司就應積極參與，就物業日后的使用和管理問題充分發表意見。比如，就房型的設計、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設性的意見。2、改進、完善物業具體設計在物業設計時，設計人員往往按照一般規律，直接采用國家建筑設計標準。但實際上，中國疆域廣闊，地理環境與經濟發展水平差距懸殊，這就必然要對設計提出不同的要求。比如在海南，高溫時間較長，空調用電量特大，尤其是旅游酒店和商業大廈，若沒有空調，營業就會受至影響，按國家建筑設計標準設計的普通電路就不能承載大功率空調的負荷。而在北方，房屋設計就要考慮取暖問題。又比如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，但對于臺風較多的沿海地區，這樣設計就有問題，每當臺風到來時，就可能使槽內浸水，并倒灌進房，因此必須對這種平口槽進行改進，變成外低內高，有效防止進水等等。類似這些看似細小，實則影響房屋日后使用的問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理人員卻十分清楚這些問題的存在及其造成的后果。所以，物業管理公司從日后管理的角度及時向設計單位提出自己的意見，就能使設計單位避免許多設計缺陷。3、能更好地監理施工質量國家建設部已有明文規定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監理制，這樣，一批專業工程監理公司便應運而生，盡管如此，也難以取代物業管理公司參與施工監理的作用。因為物業公司面臨著以后驗收接管及維護保養的任務，而工程質量的任何隱患和疏忽都會增加管理公司的工作難度。因此，物業管理公司對房屋建造的質量將給予高度的重視，讓物業公司提早介入，一旦發現問題及早通過發展商限令施工單位解決，就可有效防止施工質量問題的發生和延續。因此，物業管理公司參與監督施工質量，使工程質量又多了一份保證4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎由于已先期介入物業的開發，所以，物業管理公司對驗收的物業的各種情況都已相當熟悉，這樣，物業公司參與驗收把關便可以提高驗收工作的質量，縮短驗收的時間；對于驗收中發現仍需整改之處，也容易交涉和協調，使驗收工作不至于成為“走過場”的程序。5、便于日后對物業的管理由于先期介入物業開發，物業管理公司對物業的整體情況相當熟悉，特別是對管線的鋪設、設備的安裝了如指掌，這為物業的管理、養護、維修帶來許多便利：一是方便了物業管理中維修保養計劃的制訂；二是方便了物業管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質量；四是方便了改造、搭建、拆除等改進改進的進行及設備的重換等。所有這一切，可大大提高物業管理的工作效率和工作質量，為物業管理公司日后向業主（用戶）提供良好的服務打下好的基礎。

物業管理早期介入的意義和作用，愈來愈為開發商和管理公司所重視，越早介入作用越大也正為許多人士所認識。然而，以什么樣的方式介入，以及介入后如何展開具體的工作，這是人們十分關切的問題。1、早期介入，充當顧問所謂早期介入，是指物業處在規劃設計階段，發展商聘請專業經驗豐富的管理公司做顧問，參與規劃設計，使設計在符合國家規范的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。此時，管理公司的專業眼光及經驗能有效彌補設計人員的不足，使設計趨于合理完善。管理公司早期介入，充當顧問的作用具體表現在：1）審閱設計圖紙，提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議。如為滿足使用者在裝修方面的不同需求，住宅房建成不作間隔的毛坯房即可，如此也可降低造價和售價。2）、提出設備配置或容量以及服務方面的改良意見，如不同容量的空調主機搭配，便于根據實際需要選擇開機，減少浪費。

3）、指出設計中遺漏的工程項目。如泵房排水池漏的疏忽等。管理公司早期介入一般不設固定人員進駐開發現場，工作方式可根據發展商的需要確定。如定期參加發展商的設計會議，或不時與發展商會晤，出謀劃策等。2、中期介入，扮演監理所謂中期介入，是指物業的土建結構已封頂，工程進入到設備安裝和內部裝修階段，物業管理公司參與進來，一方面熟悉線路管道的鋪設走向，另一方面對設備安裝的質量進行監督，其作用類似監理。中期介入對管理公司日后的設備維護、檢修作用甚大，因參與人員以后也極可能是負責工程設備維護的人員。由于對安裝布線了如指掌，一旦線路有故障，便迅速查找原因，修復故障。3、晚期介入，開始管家所謂晚期介入，是指物業建設工程基本結束，工程開始竣工驗收、移交接管驗收和準備入伙及籌備開業時管理公司全面介入，開始履行“管家”職責。晚期介入是管理公司由先前的顧問工作轉入實質性的操作工作。為適應晚期接管工作的需要，管理公司的整套隊伍基本都要到位，許多準備工作在此時幾乎是同步展開的。而且由于時間緊迫，為了趕上按時交樓或開業的日期，往往是一邊竣工驗收，一邊準備入伙交樓，一邊籌備開業慶典。對發展商來說，多年的苦心開發建設終于“瓜熟蒂落”，有回報了；對管理公司來說，多年來旁敲側擊（顧問），現在終于可能上臺大展拳腳了。對發展商來說是創業的結束，對管理公司來說則是征途的開始。縱觀上述三個時期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建議、意見最及時，發展商有充分考慮采納的余地；中期介入雖然晚一點，但是不少方面還可以挽救，可以減少物業接管以后的返工，避免一些在后期管理中難以解決的問題；晚期介入雖對物業設計的完善及工程質量的控制為時已晚，無濟于事，但對管理公司的全面運作來說也是正是時候。按照一般的慣例，管理公司最遲介入的時間應為交付前三個月，即管理公司至少需要三個月時間作各方面的準備。（一）物業管理早期介入的一般程序：1、物業部組成工作小組（小組成員可兼職，但至少應包含安全、房屋本體、設備設施、綠化景觀四個專業人員）。2、物業部與地產公司雙方確定工作內容以及要求。3、物業部制定工作計劃。4、計劃實施，物業部應重點關注安保系統、智能化系統、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業管理用房、物業管理方案和管理合同的確認。5、物業部與地產公司雙方每次的協調研討應形成書面資料，以備復查。6、涉及物業利益的文件最終應由物業顧問和地產管理層確認，如：物業管理費、前期物業管理服務協議、銷售中涉及物業的承諾、設備設施合同中的售后服務等。1、立項決策階段早期介入的內容立項決策階段是房地產開發的第一個階段，這個階段要解決的主要是開發什么、能否開發等問題。這首先就依賴于對市場的調查分析，此時物業管理企業應該從以下幾個方面對欲開發的房地產項目，提出專業意見，并在可能的情況下，就該項目今后的物業管理提出書面咨詢報告，以便房地產開發商在決策時能夠綜合考慮包括物業管理目標和模式定位在內的各方面意見，減少決策的盲目性和隨意性。這些專業意見包括如下內容。1）項目的市場定位市場定位的內容主要包括以下幾個方面：（1）明確用途功能根據城市規劃，按照最佳最優原則確定開發類型、項目功能。（2）確立消費檔次根據地域的消費能力，確定開發項目的形象風格、租售價位。（3）篩選目標客戶以有效需求為導向，確定項目的目標客戶。（4）推出主打房型根據目標客戶的具體情況，提出主打房型、面積和使用功能。（5）選擇入市時機根據企業經濟實力和投資流量，分析和選擇適當的入市時機。

2）潛在客戶的構成（1）目標客戶定性調查根據項目市場定位，確定客戶群體的職業、收入、年齡。（2）目標客戶定量調查符合定性條件的客戶群體的數量。

3）消費水平與需求項目所在地的經濟狀況、產業發展狀況、居民收入狀況、市場需求狀況及目標客戶對項目的基本需求和特殊需求等因素，對項目進行合理定位、確定項目品質在城市中的地位，以及項目規模、后期的規劃設計與營銷推廣具有潛在影響。4）項目周邊情況以步行30分鐘為半徑，了解項目周邊人文習慣（如常住人口受教育程度、飲食習慣、風俗習慣等）、區域配套設施（如醫院、購物場所、學校、派出所、政府派出機構等）和公共設施（如供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。

5）周邊物業管理概況周邊項目物業管理模式的定位、物業管理的內容、管理服務的標準，最具吸引力和差異化的亮點。

6）日后的物業管理內容針對周邊物業管理概況，初步確定的物業管理模式、內容、服務標準等，并據此測算管理的成本費用等。需要注意的是物業管理模式，要盡量凸顯差異化，表現個性主張。

規劃設計階段的早期介入是指物業管理企業在房地產開發已確立的項目設計規劃階段即開始介入，此時的主要內容就是完善物業的功能和管理功能設計。

設計規劃階段是房地產開發的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環境設計、小區的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設施、設備配備和服務配套等。物業管理企業由于其長期所從事的管理服務工作的需要，對業主或使用人的各種需求、管理服務的要求最為了解，因此，物業管理人員對于項目的整體規劃設計、功能配置、設備設施配套等提出的意見與建議，更加貼近業主或使用人的實際需求、滿足今后管理服務的要求，有利于避免項目規劃設計階段給今后使用、管理帶來的“先天不足”。這一階段，物業管理企業針對規劃設計中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是根據已往的管理經驗和日后實施物業管理的需要。這些專業意見與建議包括如下內容。

1．配套設施房地產項目開發是一種綜合性開發行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮到人們社會生活中的各種需求，這就要求項目配套設施完善。如對于大多數住宅小區，不僅要考慮其環境的美化、道路交通的規劃，休閑場所場地的布置和安全保衛系統等，而且還要考慮這些設施的規模和檔次，以及是否需要幼兒園、學校、商業服務網點、醫院等公共服務設施。2．水電氣等的供應容量水電氣的供應容量是項目規劃設計時的基本參數，設計人員在設計時，通常參照國家的標準設計，而國標僅規定了下限，即最低標準，只要高于此限就算達到設計要求。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環境等因素的差異，也會造成實際用量的差異。因此，在規劃設計時，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應容量留有余地。3．建筑材料的選擇建筑材料的選擇不僅影響著工程的質量、造價，而且也會影響以后的物業管理服務。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養護要求不同，隨之要求的養護設備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業管理企業應根據自己以往的管理經驗，本著節約資源、保護環境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業管理服務工作提供一定的便利。4．其他在規劃設計時，一些細節性的問題往往容易被設計人員忽略，會給日后的使用和管理帶來許多的不便，物業管理企業應予以關注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。如小的方面有電路接口的數量、位置是否方便日后檢修，插座開關的高度、數目及具體的位置是否適當、方便使用等；大的方面有室內各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。

物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？1．要考慮商業和物業管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、保潔工具房等）。2．配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。3．設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔的部位。4．高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。5．水、電、煤氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。6．信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶箱的位置。7．小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。8．小區內的車位配置要考慮到戶均車輛比例，盡量充足。9．小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，墻亦要設計成防攀越的形式。10．小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。11．綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致、四季有花，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。12．小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。13．小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠等設施和器械。14．排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。15．現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）；否則業主在二次裝修排管時，施工不規范會引發一系列問題。16．建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足。17．現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計時主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環繞音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）18．樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬）。19．樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人撥弄搗亂）。20．小區內的消防水管（在地面）是否考慮可用油漆的紅管或不易退色的油漆管。

21．小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用被普遍采用的規格，燈座要耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。22．垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。23．單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。24．一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。25．消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。26．由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。27．小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。28．凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。29．建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。30．各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。31．所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。32．商鋪商前后的預留空調位及排水位往往易被忽視，設計中應考慮進去。33．建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。34．重要管路和線路要預留備用管線或活口（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。35．小區配套公共設施規劃設計要一步到位（1）按物業管理要求配置綠化率、物業管理用房、功能用房和設備用房。（2）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。（3）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

3建設施工階段早期介入的內容建設施工階段的早期介入是指物業管理企業在房地產開發已確立的項目建設施工階段即開始介入，此時的主要內容就是進行工程監控和熟悉項目的整體情況。建設施工階段是房地產開發項目質量保證的一個關鍵階段，這個階段施工質量的控制對項目的物業質量產生直接的影響。此階段物業管理企業介入，一方面加強了工程監理的力量，通過參與工程監理，使工程質量多了一份保證；另一方面也是對開發項目的全面了解，尤其是對基礎隱蔽工程、機電設備安裝調試、管道線路的鋪設和走向等會有所了解，對保證后續的接管驗收和管理服務的連續性有諸多益處。

這個階段對開發商主要從以下幾個方面提出建議：1．設備的購置安裝1）對重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能做到供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的。在價格相近的供貨商中，盡可能選擇企業歷史長、售后技術服務良好、價格適中的。2）重要的大型配套設備（如電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物業管理相關技術操作人員提供正規的培訓。3）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關聯的中介單位都應與開發商就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。4）選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電梯、監控系統、消防報警系統、電表、水表等），最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。2．建筑材料的選擇1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。2）涉及房屋樓宇的結構、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監理公司一起共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關。3．工程的監理與驗收1）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作，深入現場，掌握第一手資料。尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向；重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改要做好記錄。2）重要的土建工程要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收。4竣工驗收階段早期介入的內容竣工驗收階段的早期介入是指物業管理企業在房地產開發已建成項目竣工驗收階段即開始介入，此時的主要內容就是參與工程的驗收，與開發商商定前期物業管理的委托事宜。竣工驗收階段是房地產開發項目的最后一個階段，這個階段是建筑單位把符合設計文件規定要求且具備使用條件的開發項目交給開發商。竣工驗收是對開發項目質量控制的最后把關，其工作的認真、細致與否，不僅對開發項目質量最終認定產生直接的影響，而且對物業管理企業接管驗收也將產生影響。這個階段工作主要包括以下幾個方面：1．驗收的準備組成驗收小組，協助開發商編制竣工驗收方案，其中包括驗收計劃和驗收標準，以保證驗收工作能夠按計劃、有步驟地進行，避免驗收疏漏的出現。2．驗收的實施1）提請開發商注意保持物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料驗收的完整性。2）提請開發商注意按移交設備清單核清設備的規格型號、設計要求、安裝數量、安裝位置等。3）提請開發商對在驗收過程未達到驗收標準的物業、設施、設備，提出書面整改報告并限期進行整改。4）應注意對房屋水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查，并作好記錄。5）對未達到驗收標準的物業、設施、設備，要通過攝像、攝影手段，留存影像資料。3．驗收的結束協助開發商作好驗收后資料的分類、存檔，為物業接管驗收作準備。(一)對介入物業項目的基本要求1、物業的規劃設計要科學合理、實用美觀，并方便維修和養護；2、物業的設施設備齊全；3、環境安全、方便、優美、舒適；4、建筑施工質量和選用建筑材料質量好，以減少日后的使用和管理成本；5、能為物業管理提供必要的設施。（二）、組織技術力量物業服務企業應該選擇經驗豐富、知識全面的物業管理專家和技術全面的土建工程師、結構工程師和設備工程師組成擬介入項目小組，參與早期介入。此外，物業服務企業經理牽頭，組織幾名骨干人員組成領導小組，定期或不定期的參與早期介入，聽取項目工作小組的匯報，檢查、幫助、指導他們的工作，與房地產開發企業、施工企業進行工作協調，解決早期介入時發現的問題。（三）收集相關資料主要收集擬介入項目的開發建設、工程設計、施工及監理單位的背景資料，包括技術力量、資金條件、企業信譽、業績、社會影響、有關人員的職責分工等；擬介入項目的立項情況、設計方案、施工圖樣、工程進度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關的法律法規、政策文件、參考資料等。（四）確定工作方法物業管理早期介入的工作包括閱讀文本和圖樣資料、深入現場、溝通聯系、提供咨詢報告。早期介入的物業管理人員以周為單位制定工作計劃并實施，需要用工作聯系函和建議書的形式與開發建設單位每周保持溝通與聯系。并定期對工作計劃和建議書所提改進建議的落實情況進行回顧與小結。（五）準備設備器材和資金早期介入的設備一般包括計算機、電話、安全設備等相關專業工具與設備。早期介入的資金一般由房地產開發企業提供，即“開辦費”。物業服務企業一般也需要準備一定的資金，以備不時之需。物業接管與驗收進戶管理裝修管理檔案管理

姚先生去年在東區購買了一套95平方米的住房，去年10月，開發商通知姚先生收房。辦理了相關手續后，姚先生領到了新房鑰匙。在小區物業公司的工作人員帶領下，姚先生對新房進行驗收。但在驗收過程中，姚先生發現了好幾處質量問題，物業公司工作人員將其一一記錄在冊。于是，姚先生退回了鑰匙，要求等質量問題解決了再收房。去年12月底，物業公司以掛號信的方式通知姚先生，質量問題已處理好，可以收房了。今年1月，姚先生再次前往收房。經過驗房確認質量問題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙，但是物業公司要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業管理費。姚先生認為應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業管理費，因此與物業公司一直糾纏不休。重新驗收，物業費該從何時算？

物業接管驗收是指物業管理公司接管開發單位、承建單位(或個人托管)的新建物業或原有物業時，在竣工驗收的基礎上對物業的結構安全和設備設施的使用運行安全進行的再檢查和接收。物業接管驗收是一個專業的技術過程，依據《房屋接管驗收標準》的各項分類條款，結合物業管理公司的實際操作經驗進行。物業管理公司、委托單位或建設單位共同制訂結構安全檢查方案和設備調試方案，編制各類接管驗收表格；派遣素質好、業務精的專業技術人員進行接管驗收，確定物業缺陷記錄、反饋和解決的辦法，落實物業的保修事宜等。因此，物業的接管驗收實際是對物業進行全面質量的再檢驗。

廣義的物業接管驗收是指物業管理公司在物業管理工作全面展開之前進行的信息搜集和信息匯總。它的主要內容包括整理產權資料，接收建立在產權明晰基礎上的其他衍生合同文件；檢查建筑結構的安全質量和設備設施的運行情況以及物業整體環境狀況，對存在的缺陷提出整改意見；了解開發商或原有業主對物業管理的品質定位和服務要求，對舊有物業有限度地延續特色服務和特殊服務，實現平穩過渡；與開發商或前任物業管理公司進行相關財務和資產交接；有時還需要續聘部分人員。1．物業接管驗收與工程竣工驗收之間的聯系2．物業接管驗收與工程竣工驗收的聯系和區別

（1）工程竣工驗收是物業接管驗收的前提和基礎。物業接管驗收是在竣工驗收的基礎上進行的。嚴謹的工程竣工驗收是物業接管驗收的重要前提和參考：只有通過了工程竣工的物業才有可能投入使用并推向市場，也才使物業接管驗收成為可能；而關于隱蔽工程、土建結構工程等的安全檢驗資料可以為物業接管驗收節省大量的重復勞動。

（2）物業管理公司應參與竣工驗收。按現行政策規定，對新建、擴建、改建的物業，物業管理公司應參與政府建設行政管理部門所組織的竣工綜合驗收。對新建物業，有時竣工綜合驗收和物業接管驗收并行進行。

（3）物業接管驗收是竣工驗收的重要補充。物業接管驗收是在竣工驗收的基礎上進行的再驗收，對竣工驗收具有進一步完善和補充作用。特別是當竣工驗收和物業正式投入運營的期間較長時，物業接管驗收具有重要的補充作用，從竣工驗收到投入使用這一階段，物業成品保護質量和此期間的新建零星工程質量，只能通過物業接管驗收評定。物業接管驗收與工程竣工驗收之間的聯系

物業接管驗收和工程竣工驗收所屬產業不同。竣工驗收屬于建筑業范疇；接管驗收屬于房地產業范疇。前者由建設行政主管部門負責管理、指導和監督；后者由房屋行政管理部門負責管理、指導和監督，具體說來，二者存在以下區別：（1）性質不同（2）參與主體不同（3）工作內容和側重點不同

物業接管驗收的類型包括新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。

1.新建物業的接管驗收新建物業的接管驗收發生在開發商與物業管理公司之間，包括開發商與選聘的社會專業物業管理公司之間、開發商與其自行組建的物業管理公司之間兩種情況。此時的接管驗收主要側重對物業的產權情況、質量狀況進行檢驗。

2.原有物業的接管驗收原有物業的接管驗收發生在兩種情況下：一是發生在原有物業首次招聘物業管理公司之時；二是發生在物業管理公司的更換交替之時。原有物業的接管驗收較之新建物業的接管驗收涵蓋的內容更多，工作難度更大。

1.建設單位和物業管理公司通過接管驗收，正式簽署文件，明確各方的責、權、利關系，實現權利和義務的同時轉移。2.物業管理公司通過接管驗收，可以發現物業質量的缺陷和隱患，通過及時返工、補強、修繕、加固，確保物業主體的結構安全，滿足業主正常的使用需要，也發揮物業的正常作用。3.物業管理公司通過接管驗收，根據提交的資料和現場查勘，可以摸清物業的性能和特點，由此可以制定預防性的管理措施和維修計劃；通過發現缺陷后的及時補救措施，既可以使工程達到質量要求，同時也減少今后管理維修的工作量。（一）接管驗收的條件

1.新建物業接管驗收的條件

2.原有物業接管驗收的條件（二）接管驗收應提交的資料

1.新建房屋接管驗收應檢索提交的資料。

2.原有房屋接管驗收應提交的資料。1.新建房屋接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件：（1）建設工程全部施工完畢，并經竣工驗收合格。（2）供電、采暖、給水排水，衛生、道路等設備和設施能正常使用。（3）房屋幢、號，編號經有關部門確認。2.原有房屋接管驗收的條件（1）房屋所有權、使用權清楚。（2）土地使用范圍明確。1.新建房屋接管驗收應檢索提交的資料。2.原有房屋接管驗收應提交的資料。

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、拆遷安置資料。

（2）竣工驗收資料：竣工圖紙(包括總平面、建筑、結構、設備、附工程及隱蔽管線的全套圖紙)，地質勘察報告，工程合同及開、竣工報告，工程預決算，圖紙會審記錄，工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理)記錄，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明書，鋼材、水泥等主要資料的質量保證書，

（3）技術資料新材料、構配件的鑒定合格證書，水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報告，供水、供暖的試壓報告。

（4）說明文件。物業質量保修文件和物業使用說明書。

（1）產權證書。①房屋所有權證書；②土地使用權證書；③有關司法、公證文書和協議；④房屋分戶使用清冊；⑤房屋設備及定、附著物清冊。

（2）技術資料。①房地產平面圖；②房屋分間平面圖；③房屋及設備技術資料。(一)新建房屋接管驗收的程序（二）原有房屋接管驗收的程序

1.由建設單位書面提請接管單位接管驗收，接管單位按接管驗收應具備的三項條件和接管驗收應驗交的產權資料及技術資料進行審核。經審核，對具備條件的，在15天內簽發驗收通知并約定驗收時間2.接管單位會同建設單位圍繞“質量與使用功能”進行逐項檢驗，檢驗范圍包括：房屋的主體結構、外墻，屋面，樓地面，裝修、電氣、水衛消防、采暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目等。3.對驗收中發現的影響房屋結構安全及設備使用安全的質量問題，約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格；影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理4.對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采用費用補償的辦法，由接管單位處理。5.房屋檢驗合格后，接管單位簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。1.業主或業主委員會書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。2.接管單位按照接管驗收標準，對業主或業主委員會提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。3.接管單位會同業主或業主委員會按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。4.查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現有價值；對在驗收過程中發現的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。5.交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和附著物，核實房屋的使用狀況。6.經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發驗收合格憑證，簽發接管文件，并辦理房屋所有權的轉移登記（若無產權轉移，則無需辦理）。（一）新建物業接管驗收的內容及標準（二）原有物業接管驗收的內容及標準

四、接管驗收的內容和技術標準

根據《房屋接管驗收標準》，重點從質量與使用功能等方面進行檢驗。其具體的內容包括主體結構；外墻；屋面；樓地面；裝修；電氣；水、衛、消防；采暖；附屬工程及其他等方面的質量要求和使用標準。經常引用的具體標準有：1.《建筑地基基礎設計規范》（GB50007—2002）2.《混凝土結構設計規范》（GB50010—2002）3.《建筑抗震設計規范》（GB50011—2002）4.《屋面工程質量驗收規范》（GB50207—2002）5.《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》（GB50255-1996）6.《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范》（GB50242—2002）7.《室外排水設計規范》（GB50014—2006）8.《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045—1995）9.《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB50292-1999）1.質量與使用功能的檢驗（1）以《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB50292-1999）和國家有關規定作為檢驗依據。（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。（3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。（4）查驗房屋使用情況（建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備），評估房屋現有價值，建立資料檔案。

2.危險和損壞問題的處理

（1）屬有危險的房屋，應由交接人負責排險解危后，才能接管。（2）屬有損壞的房屋，由交接人和接管單位協商解決，既可約定期限由交接人負責維修，也可采用其他補償形式。（3）屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。（一）遺留問題的登記確認（二）遺留問題的解決1．對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄，并交交接人簽字確認。２．對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄，并請交接人簽字確認。（1）發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由交接人負責進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。（2）發現影響相鄰房屋的安全問題，由交接人負責處理：因施工原田造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。（3）對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由交接人負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業服務企業處理。

１．對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同交接人聯系補齊。

２．對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求交接人在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求交接人在一個月內解決。

３．對于長期解決不了，勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給交接人簽字備錄。（一）交接人的責任（二）接交人的責任１．提前做好房屋交驗準備。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經接管驗收的新建房屋一律不得分配使用。２．在接管驗收時，應嚴格按照接管驗收標準進行驗收，驗收不合格的負責返修。３．房屋接管交付使用后，如發生重大質量事故，應由接交人會同建設、設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由交接人位負責處理。如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接交人負責處理。４．按規定負責保修，并應向接交人預付保修保證金和保修費。５．新建房屋接管后；應負責在3個月內組織辦理承租手續，逾期不辦應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。１．對建設單位提出的接管驗收申請應在15日內審核完畢、及時簽發驗收通知并約定時間驗收。２．經檢驗符合要求，應在7日內簽署驗收合格憑證，井應及時簽發接管驗收文件。３．接管驗收時，應嚴格按照接管驗收條件進行驗收，對在驗收中發現的問題應明確記錄在案，并會同交接人共同協議處理辦法，商定復驗時間，督促施工單位限期改正。４．房屋接管交付使用后，如發生重大質量事故，應會同建設、設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應負責處理。５．根據協議，可負責代修、保修。接管驗收時如有爭議，交接雙方應盡可能協商解決，如不能協商解決時雙方均應申請市、縣房地產管理機關進行協調或裁決。

律師解疑：姚先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙，應視為商品房不符合交付條件，開發商未向其交房。經整改，今年1月經驗收雙方確認商品房符合交付條件，姚先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發商正式向姚先生交付了商品房。根據國務院《物業管理條例》第四十二條第二款規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。因此，去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業管理費屬商品房尚未交付給業主期間的物業管理費，物業公司應向開發商收取，而不應由業主承擔。××花園小區的入伙時間是2009年10月1.2日。小區共6棟樓，每日入伙三棟，估計每日入伙的數量在200戶左右。以上相關信息資料均以《入伙通知書》的形式于8月底告之業主，并將入伙應準備的資料給予詳細說明。×物業管理公司在此時已開始各種準備工作。

任務一：該如何制定入伙方案？任務二：該如何準備辦理入伙需用到的相關文書資料經典案例要想做好入伙接待，不僅要求從業人員具有為業主服務的精神，而且也考察從業人員對服務心理的諳熟、對物業相關知識的了解程度及對服務技巧的精通。

入伙亦稱入住，是指建設單位將物業交付給業主并以書面入住（入伙）通知告知業主，由物業管理公司為業主辦理完相應手續的過程。業主收到入住（入伙）通知后在限定期限內不辦理相應手續的亦視為入住。對業主而言，入伙包括兩個內容：

一是物業驗收

二是物業管理相關手續的辦理入伙前有大量的準備工作，為確保業主入伙當日工作的順利開展，應該提前一定的時間制定相應的入伙方案。其方案可包括以下內容：?按物業小區的規模編制入伙組織架構?按照入伙時間和工作量來安排人員到位時間及其工作任務?物業接管現場驗收為了確保入伙期間工作的順利開展，在正式入伙前應該進行三次入伙模擬，將在入伙現場可能遇到的各種各樣的問題或突發事件模擬操作，共同探討和總結經驗，具體方案如下：

（一）模擬入伙時間及人員安排

（二）模擬入伙工作前各小組準備事項模擬的時間可以在入伙前一周分批進行，參加人員如下：?指導：負責全面的工作?組長：負責調度和管理工作，入伙現場總協調?現場咨詢組：負責指引和解釋業主提出的問題。?現場布置負責人：負責營造一個喜慶、和諧的入伙現場。?收費組負責人：負責收繳相關費用以及解釋相關的財務問題?鑰匙組負責人：負責發放簽收鑰匙，?驗房組負責人：負責解說業主提出的工程問題?秩序組負責人：由安全班人員擔任?后勤組負責人：負責后勤工作?裝修咨詢組負責人：負責解答裝修問題咨詢組：負責業主提出的各種問題進行現場解答資料組：負責入伙現場的資料填寫及業主身份的驗證現場布置組：要提前到入伙現場進行場景布置收費組：在第一次模擬前一天要準備好足夠的票據，熟悉收費項目及收費依據鑰匙組：要在第一次模擬前準備好鑰匙，并進行分類驗房組：要在第一次模擬前對驗房人員進行培訓，熟悉驗房的注意事項秩序組：要在第一次模擬前對所有保安員進行培訓，熟悉小區內的路線，停車管理、安全保衛、消防隱患后勤組：要在第一次模擬前準備好條幅、桌布、入伙資料、裝修資料并加蓋公章裝修咨詢組：要熟悉裝修流程，準備好裝修資料入伙培訓能提高員工綜合素質,提高工作效率和服務水平,樹立企業良好形象。作為入伙前的培訓工作,應該重點培訓以下的內容：?入伙培訓?客戶服務中心培訓?正式入住后的培訓?物業管理用房及員工宿舍可以開始使用的時間；?《入伙通知書》及《入伙須知》等資料的郵寄；?入伙后續辦理地點的簡單裝飾；?樓宇的清潔及交付；?入伙現場相關導向牌的制作。（一）入住手續物業管理公司事前將需要提供給業主的資料放在檔案袋中，可有效避免因現場忙亂而發生個別失誤現象，這也體現出物業管理公司在為業主提供服務時要注意的細節。（二）收樓時需要注意的事項（1）檢查房屋有無裂縫（2）檢查房屋有無傾斜（3）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫（4）驗門窗（5）仔細檢查地面有無空鼓開裂情況（6）驗地平（7）水電是否暢通（8）驗收下水情況（9）驗收地面下水情況（10測量樓宇層高，看樓宇層高是否符合設計標準（11）對照房屋買賣合同，再次確認房屋是否符合交樓標準（12）房屋面積的核定

在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：

（1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。（2)對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。

入伙期間用到的表格和資料有很多，包括《業主入住登記表》、《收樓及入住承諾書》、《業主（住戶）IC卡申請表》、《驗收交接表》、《房屋裝飾裝修管理協議》、《裝修進場許可證》、《簽領鑰匙登記表》等資料，為避免在入伙期間因沒有準備充分而造成業主的不滿，客服人員應該事先分類裝進資料袋以及熟知各表格資料里的內容。-------花園物業服務有限公司：本人已收到----花園---苑--街--座--號房鑰匙，本人認可該房的建筑質量及各項設施均符合合同約定交樓標準，同