深圳國際農產品物流園項目可行性研究報告摘要

深圳市農產品股份有限公司（簡稱“公司”）主要從事農產品批發市場的開發、建設、經營、管理、市場租售業務，以及農產品批發市場增值服務和農產品物流配送等。為落實公司發展戰略，做大做強批發市場主業，在規模、品牌和盈利模式上尋求突破，并進一步優化財務結構，公司擬申請非公開發行股票9,200萬股A股，擬募集資金約16.67億元用于投資建設“深圳國際農產品物流園項目”。募集資金超出部分用于補充本公司流動資金，不足部分由本公司自籌解決。對該項目具體分析如下：

一、深圳國際農產品物流園項目建設必要性

1、項目建設是保障深港兩地“菜籃子”供應的需要

目前，公司在深圳地區擁有布吉、福田、南山三個市場，承擔著深圳地區居民的

“菜籃子”供應，僅布吉市場經營的蔬菜、水果、糧油和土特產品就分別占深圳市民消費量的85%、90%、40%和65%以上。同時，公司下屬在深市場還擔負著供應香港農產品消費的任務，日供港蔬菜達300至500車。隨著深港兩地經濟發展，深圳城市功能定位的不斷升級，人口數量不斷增加，人們對農產品需求不斷擴大，對農產品的安全及農產品質量的要求也越來越高。但目前，這三個市場場地資源有限，已極度飽和，遠不能滿足深港兩地日益增長的農產品消費需求。并且，伴隨著CEPA即《內地與香港關于建立更緊密經貿關系安排》的政策實施，深港同城化的推進，政策、交通、經濟合作等外部條件的進一步優化，香港的一些大型零售企業為了降低農產品采配成本，迫切希望把其農產品采配中心前移到深圳。但多年來深圳市尚未規劃建設新的現代化的農產品物流中心。因此，在深圳規劃建設現代化的農產品物流中心是滿足深港兩地“菜籃子”供應的現實需求。

2、項目建設是保障深港兩地農產品食品安全的需要

隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，對農產品食品安全的要求也越來越高，安全、健康、營養、綠色、環保成為人們食用農產品的基本訴求。但是，食用農產品

募集資金擬投資項目可行性研究報告農藥殘留超標、畜產品違禁藥物濫用和獸藥殘留超標，以及瘦肉精、注水肉、蘇丹紅、甲醛等食品安全事件時有發生，且大多在流通環節被發現，這些事件直接傷害消費者身體健康，也影響消費者的消費信心。食品安全問題越來越受到社會的廣泛關注和各級政府的高度重視。深圳國際農產品物流園項目建設目標是立足深港、流通華南、面向全國、輻射世界，成為華南地區規模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態的農產品現代物流樞紐中心。項目通過建立農產品質量安全保障體系，從流通環節對食用農產品實施監控。因此，項目建設將極大地保障深港兩地農產品食品的安全，具有重大的戰略意義和政治意義。

3、項目建設是實施公司戰略規劃的需要

2006年公司制定未來五年發展戰略規劃，即加快“歸核化”發展戰略的實施步伐，創新農產品批發市場運營模式，構筑完善的全國性農產品批發市場網絡體系，建成具有核心競爭力、可持續發展的企業。由于公司現有布吉、福田兩大市場已經營十幾年，場地資源嚴重不足，原有的規劃設計無法滿足現代農產品物流業的發展。隨著深圳城市功能重新定位，公司在深現有的農產品批發市場因地理區位和自身經營特點，難以滿足城市發展的需求。因此，通過整合公司在深圳地區的農產品批發市場業務和相關資源，以大宗農產品物流及農產品加工配送和交易、農產品進出口展銷貿易等為主要經營業務，以深港兩地乃至泛珠三角地區的農產品儲存、加工、配送、中轉、集散為重點，以農產品進出口、無公害檢驗檢疫、農產品價格信息形成與發布、農產品展覽展銷、農產品網上交易、農產品拍賣交易等為配套，規劃建設現代化的農產品物流中心，并在服務創新、質量安全、品牌效應、交易模式、業務增長和價值創造等各方面建設成為中國農產品流通企業的標桿項目，鞏固公司在深圳地區，乃至珠三角地區農產品批發市場業務領先地位。因此，項目建設是實施公司發展戰略規劃的需要。

4、項目建設將帶動中國農業產業結構的調整，有利于“三農”問題的解決

“三農”問題已經成為我國急需解決的重中之重的問題，深圳市政協也在2004

年2月底向市政府提交了政協會議第一號建議案——《關于加快深圳都市農業發展的建議案》，要把深圳建成農副產品安全區、提高農產品的附加值、把深圳建成農產品出口基地等。農產品物流園項目的建設，將極大的提高農副產品的安全性，確保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水產品”，同時由于農產品物流配送業和批發交易的發展，進一步形成可靠的農產品需求等信息系統，將帶動農戶的種植方向、時

募集資金擬投資項目可行性研究報告間、品種等，從而推動農業產業化的進程。

加工配送平臺建設是本項目的重要組成部分之一。農產品加工業作為農業的后向產業，直接關系到農產品中間需求的擴張，只有中間需求得到擴張，農業生產才有長足的發展，人民生活才能蒸蒸日上。農產品加工業是連接初級農產品與最終消費的中間環節，其發展不僅關系到擴張農業的中間需求，而且直接關系到滿足最終消費的需求，對農業生產、批發、零售、消費和對外貿易都有重大影響。農產品加工業也是經濟發達地區防止農業萎縮的一個重要途徑，是維持我國農業可持續發展的關鍵。

目前我國農業經濟的特點是分散化、小生產化，農產品商品標準化工作還很不完善，深圳市也不例外。項目的建立有助于形成與資源特點相適應的區域經濟格局，形成果蔬商品批量生產、批量加工和批量銷售，引導本區域農業向產業化方向發展，提高農業生產區域化、專業化、規模化水平，加快農產品加工業的發展。這樣不僅可以有效地提高初級農產品的附加值，增加農民收入，而且可以延伸農業鏈，形成“從田頭到餐桌”的完整產業，并逐漸形成農產品的商品標準，盡早實現與國際農產品商品接軌，以此保持農業經濟的穩定性。

二、深港兩地農產品物流的需求分析

１、深圳地區的農產品物流需求

深圳地區的農產品物流需求主要表現為深圳市的各企事業單位、機關團體、一般居民等對社會化農產品物流服務和公共物流設施的需求。

2006年末全市從業人員647.52萬人，如果加上在校學生約105萬，工作餐消費量巨大，因此企事業單位食堂、社會餐飲等集團采購對農產品物流需求巨大。

構成市內地區農產品物流需求大戶的深圳市內連鎖超市近年來以年均20%－30%的速度遞增，在商業零售業中正由主導地位向主體地位轉移。2002年深圳市連鎖商業銷售額占全市社會消費品零售總額的36%，2006年達到50%，其中經超市銷售的深鮮農產品市場份額也已經達到50%。與此同時，深圳市內農產品物流配送業發展則剛剛起步，還多屬于一些企業的內部經營行為或者一些配送大戶的個體行為，尚未形成獨立的產業部門；配送中心的規模都還比較小，配送效率比較低。一些大、中型零售企業由于連鎖發展的需要，雖然大多自建或租用倉儲設施，自建內部配送中心，但是自建深鮮農產品配送中心的屈指可數。據不完全統計，零售企業的獨立倉儲配送量約占其商品銷售總量的30％。可以預見到隨著深圳市大力推動連鎖經營的發展,深圳市連鎖

募集資金擬投資項目可行性研究報告經營范圍將逐步擴大。隨著商貿企業追求物流外包行為的增加，連鎖經營要求集中進貨、集中配送,未來對配送中心的需求將日趨旺盛。加上深圳物流業迅速發展中物流服務的不斷提升，配送效率的提高，深圳地區的農產品物流需求將會大大增加。

２、香港地區的農產品物流需求

香港是一個典型的工商業社會，農業比重極低，占GDP不到5%，由此可見，香港消費的農產品絕大部分需要進口，長期以來，內地輸港農產品在香港農產品市場所占份額巨大，但部分品類所占份額較小：香港每天需進口鮮果1700噸，其中內地占21.5%；香港的蔬菜進口則主要依靠內地（65%），海外進口占35%；香港人以大米為主食，其中內地只占到3%；香港的肉類主要來自美國、澳大利亞、新西蘭等國家的進口產品，內地銷港肉品，主要由五豐行（生畜為主）和廣南集團（家禽為主）獨家代理，所占市場份額也有限。

香港有近700萬人口，2004年各類農產品消費量如下：蔬菜64萬噸、水果55萬噸、鮮活家禽3萬噸、蛋品8萬噸、淡水魚4萬噸、海魚12萬噸、生牛5萬頭、生豬225萬頭。隨著香港未來人口的不斷增加，其對農產品的需求也必將出現顯著的增長。隨著《農產品質量安全法》的出臺，內地的農產品質量必將出現較大的改善，未來內地輸港農產品的市場份額將出現較大的增長，其中深圳作為輸港農產品的主要中轉地，供港農產品物流需求將出現顯著增長。

三、深圳國際農產品物流園項目情況

根據深圳市規劃局2007年5月30日下發《深圳市建設用地規劃許可證》深規許[HQ－2007－0081號]，深圳國際農產品物流園項目選址確定于深圳市龍崗區平湖白泥坑，項目總用地面積30.3萬平方米，總建筑面積82.2萬平方米，容積率2.71，建設內容主要包括：綜合農產品批發交易區、農產品進出口倉儲配送區、果蔬和肉魚精深加工配送中心、農產品檢驗檢疫中心、倉儲物流區、停車場及服務配套區等功能區，項目已被深圳市政府列入“十一五”規劃重點工程。項目總資金額度預計為183,733萬元。預計工程建設周期為36個月。項目的綜合技術經濟指標如下表所示。

序號指標名稱單位指標值

1總用地面積平方米30.3萬

2總建筑面積平方米82.2萬

3建設總工期月36

4建筑密度—42%

募集資金擬投資項目可行性研究報告

5容積率—2.71

6綠化率—20%

7建設投資萬元183,733

8項目總投資萬元183,733

五、深圳國際農產品物流園項目定位

深圳國際農產品物流園項目通過整合公司在深圳地區的農產品批發市場業務和相關資源，以大宗農產品物流及農產品加工配送和交易、農產品進出口展銷貿易等為主要經營業務，以深港兩地乃至泛珠三角地區的農產品儲存、加工、配送、中轉、集散為重點，以農產品進出口、無公害檢驗檢疫、農產品價格信息形成與發布、農產品展覽展銷、農產品網上交易、農產品拍賣交易等為配套，立足深港、流通華南、面向全國、輻射世界，建設成為華南地區規模最大、功能完善、配套齊全、輻射廣闊的綠色、安全、生態的區域性一級農產品現代物流樞紐中心。六、深圳國際農產品物流園項目開發進度安排

深圳國際農產品物流園項目工程建設周期為36個月，即2008年3月至2011年3月，

2011年6月正式投入營運。本工程建設分期建設，共分為以下幾個階段：

七、深圳國際農產品物流園項目效益分析

1、項目資金投入計劃和收益情況。深圳國際農產品物流園項目總投資183,733

萬元。本項目建設期為36個月，根據建設內容及開發進度，以12個月為一個投資周期，則各階段建設投資分期投入的比例分別為40%、40%、20%。項目在建設當年就開始投入預運營，經測算項目投資財務凈現值125,751萬元，財務內部收益率為18%，投資回收期7.2年。

項目具體使用計劃和收益情況見下表。

項目計算期

序號合計

（單位：萬元）2008/3—2009/32009/3—2010/32010/3—2011/3

1總投資183,73373,49373,49336,747

1.1建設投資183,73373,49373,49336,747

1.2建設期利息0———

募集資金擬投資項目可行性研究報告

2資金籌措

2.1項目資本金183,73374,09373,49336,747

2.1.1用于建設投資183,73373,49373,49336,747

2.2債務資金0———

2.2.1用于建設資金0———

2.2.2用于流動資金0———

2.2.3用于建設期利息0———

3主要經濟指標

3.1項目投資回收期年7.2——

稅后投資內部收——

3.2—18%

益率

3.3稅后財務凈現值萬元128,751——

2、社會效益

（1）深圳國際農產品物流園的建設對深圳市具有極大的社會意義，現代物流業是新的經濟增長點，有關統計資料表明，深圳九十年代初到九十年代后期，物流業營業收入每增長1.02個百分點會使深圳的國內生產總值增長一個百分點，因此，項目將促進深圳各項物流業的發展，提高深圳物流業水平，并增加社會就業機會，增加人民收入。

（2）建設現代化大型農產品物流園是實現農業產業縱向一體化的需求，通過提高農產品的鮮度、質量和衛生，滿足人們日益增長和提升的消費需求，是現代國際大都市重要的“政府工程”和“市民工程”。項目的建設有利于推動農業產業化進程。根據我國目前商品流通市場小型化、分散化的特點，以及我國當前農產品現代商品標準化的無序狀況，農產品物流配送中心的建立可