隨著常規房地產開發的競爭日趨激烈，養老地產的新型房地產開發模式越來越受到業內關注。本報告重點分析北京地區的養老地產項目。目錄養老地產市場簡析北京典型養老地產項目分析國內其他知名養老地產項目結論及下一步研究方向中國老齡化數據2010年第六次人口普查數據60歲及以上老人比例65歲及以上老人比例全國13.26%8.9%北京12.5%8.7%老齡化社會標準≥10%≥10%我國已經快速進入老齡化社會，老齡化社會的共同特征1.獨居老人增加2.老齡化伴隨的少子化趨勢3.個人金融資產向老人轉移，老年人逐漸成為富有人群4.個人養老規劃意識加強，消費結構轉變老齡化引發的需求人口老齡化老年公寓的購買力老年公寓的購買意向我國老年人口數量多、比重大我國社會老齡化發展速度快人口結構的變化，社會上的“空巢家庭”逐漸增多老年人收入的提高老年人福利水平提高子女為父母入住提供資金支持養老觀念的轉變促生老年公寓養老需求消費觀念的改變促進購買行為老年公寓市場需求養件老克地智產盞的獸稅帖收麥優愉惠1崇.營業專稅：養老似院、堡殘疾螺人福魄利機走構提吃供的愿育養閥服務采，婚陵姻介堵紹，仔殯葬堂服務憶取得理的收暖入免比征營偽業稅壞。依據《中閣華炕人建民硬共遮和紡國刊營邀業害稅巾暫須行反條乖例》2弦.所得偉稅：對跨由古民制政縱部售門瞧審碰核造批改準,并核耽發《北京崗市養漁老機恐構執經業許你可證》的紀老創年少服肥務惜機構構諸及慰核槳發《社亮區滑服晝務越設摧施諒證僵書》的社歐區服卸務中屈心的斧老年杏服務雷中心消（含柱為老朽年人艙提供藥服務踐的場唐所）責，暫菊免征確收企蚊業所侵得稅輪。對于鄉豐其他罪部門苗和單美位、軍個人晌主辦泉的老鎮年服傻務中敢心、忍老年錦活動想中心仁，經秒所在汽地主僅管稅畝務機愁關參啊照民焦政部腰門審岔核標穿準進鄉豐行核澇實，待凡屬啊于福穿利性悄、非耳盈利進性的薪機構項，暫稍免征棄收企窩業所絡得稅延。依據丹：《財竄政硬部絕國恭家湖稅侮務言總扯局記關尸于竹老插年亡服忙務江機暖構鄭有喪關筋稅苦收憤政榨策獻的冬通客知》3.地鏟方輔稅每：對政物府部滑門和啊企事病業單兄位、珍社會翻團體聯以及碎個人亡等社匠會力派量投陣資興扶辦的擋福利扮性、醒非營講利性屢的老蔽年服飯務機寨構暫甲免自立用房宮產、河土地炕、車翅船的譯房產稼稅、貼城鎮吧土地禍使用疲稅、電車船礎使用勾稅。依據墨：《財智政敵部蛾國孩家勞稅負務漏總劑局軌關握于柄老睛年獨服外務縮慧機啄構紛有觸關帝稅船收參政撓策鐮的停通冒知》4.財癢政哈補欲貼社會擊辦養嚴老機需構每遮新建印一張左養老楊床位匯，最聯高補菠貼1.服6萬元振，最秒低補劍貼8城0感0元畜；雅每中實摧際燥入沙住動一啦位費老謠人弱，胖按堤床難位低每缸月吼補堵貼1述0燥0元掠。染（北尋京）每拔新間建中一諷張緒養權老獲床六位枯，煌補疲貼50縱00元，天各區儀縣根術據情譜況分撞別追正加補腐貼。繩（上撿海）5狂.開發都建設在規頸劃、摔建設破、稅肆費減黎免、鐘醫療利、用猴地、追用水棕、用亡電等焰方面開提出尋了一鮮系列揭優惠朗扶持咽政策玩，鼓收勵和剃支持聚企事橫業單誰位、地民間紅組織招、個愉人等汽社會盞力量搶投資畝興辦尾養老鳥機構燥。《關于罵支持唱社會搬力量恢興辦能社會團福利師機構敬的意基見》享恭受勉優枯惠墓政置策爆案困例由于疲養老巖住宅薪具有明社會必公益鞋性，手一般箭地方惡政府屈會對套養老躬地產翁項目暖給予容土地撕、資顛金等房誠方面僚的優缸惠政滿策。汪但是謀由于僵國家幅土地搏法律睬法規塔的限渾制，藥以及池政府齡劃撥遭給企朗業的答土地俗沒有嫁產權效等都貞為項訊目的浙后期幸運作贈埋下旬了障苦礙。上海鈴親和文源得杯到例了分南云匯偵區須政鋼府濤提劉供芽的5歷0年產貧權的郵公建憐配套轉用地宜，土雹地成總本較檔普通券商品命住宅馳低很陷多。竿政府歐的政洲策支樂持無路疑為雅企業呈進軍華養老匯地產暖解決積了高遣昂的檢成本格問題佩。廣盈州塔頤氧年旺園作為20世利紀9虜0年代燭的以卷市場殺經濟葵為主虜，政棚府支座持為泉輔進設行開錦發建徒設的組大型嫌創意踢性公址益養姑老工擇程，嘗在建貴設初閘期得國到了握廣州墨市政赴府土亭地和客資金貓的支伸持。旗廣州場市政肆府通胡過設給立老鞠年村今籌建均處全粱程參滅與該亂項目補的開猛發，窯并劃朋撥5齊0鍋0畝土醬地和14攪00萬知元筍啟何動讓資今金識。陶但險是劫運獸作坑混壟亂按，喜最嫩終規，治廣左州冠市砍民勤政徹局書退衡出待該慶項渴目銜，獸市亡政授府鹽先堡前社給叮予息的匆各叼項迎優盲惠杜政碼策醋全準部嗽取犧消券，西按普照伶純飲粹宜的窄房意地浴產半開嬌發辛建恩設碌的咸標蔬準短重址新孔核燭算逆該年項萌目頂的坊地其價晶及吃所求需亭繳紡納陜的計各觸種斯費懸用腹。杭州到金色轉年華：減民葬營妨公丑助串，茄在廚土覺地掃方銹面菜也弦享另受既到到來毅地浴方團政睛府混的檢優語惠抵政真策煙，江只有支豬付紅了騾土儲地五的嗎拆燦遷邀、迫補蔽償芳等防土撈地董取播得姻費業用覆，符由近于喊沒宵有怠繳悅納剝土纖地柜出取讓字金查，船土泊地刊性羽質隊屬述于交行繁政祥劃凍撥蛛，捏不薄能方進始行趟出妖售摩，梁導糟致男企翅業豪資弊金枝占術用拳時沃間豈太御長筐，題利硬潤釀較設低儲，死面物臨售的乘風質險丘也拌較趙大砌。目補錄養愉老外地榆產計市泡場漠簡黎析北京草典型海養老古地產話項目撓分析國內鉛其他書知名氧養老勞地產耍項目結帝論辯及道下部一眾步獨研才究區方計向北燃京蘋市靠場謠養境老煤地榮產滅的溝主欺流誕分擋類持作有開經桶營出售+出狂租太輸申能祥幅和扭山股莊出劫售東根方陵太串陽聾城萬科狗幸福必匯北京喪太陽伯城壽山躲福海將惹府是莊頁園曜陽顧國際愛室慕融家一旦、敲持涌有不經炸營疑案盒例愛撕慕好家香轎山哈腳短下海淀運區香簽山新脅營20號太申霉祥和昌平吼區中街關村借生命松科技錘園壽矮山擴福駝海北京蟻石景錄山區殼雙峪查路2鉗3號經趨營關要找點太申祥和愛慕家壽山福海特點集綜合養生/會議/餐飲等業態為一體的度假村高端小型度假性養老公寓接近美國獨立生活社區的養老機構，中式建筑風格規模占地：10萬，總建面：6萬占地27畝，總建面9000平，270張床總建面2.66萬，550張床運營模式持有運營持有運營持有運營收費模式會員費20-50萬，1-3年內無月費，餐飲、醫療等服務需自費會員費60-150萬，2009年月費8000-16000/套，現3500-10000月/套；押金5-8萬，床位費1000-3600元/床，餐費服務費自理客戶定位中端養生、度假客戶定位高端客戶為主以西部城區內的中端客戶為主土地獲取采用租地模式，運營成本較低租軍產建筑設施改造，前期投入裝修裝飾成本土地為工業用地，地價低建筑形態中式古典風格，雙層圍合公寓多層廊式公寓，內部采用美式裝修風格中式風格，連廊式多層公寓；植物溫室中庭是最大亮點去化速度2002年10月正式開業，現會員1000余名，常住會員500多名。太醫館和度假酒店為主營業務18個月入住46戶，現常駐80人，，收費較高，市場接受度差，目前入住率32%17個月入住144床，2年一期住滿；2010年推出二期，現入住率90%經營警要點太申祥和愛慕家壽山福海基礎配套房間設應急呼叫系統每天專人打掃衛生和護理餐飲中心學習健身區域社團活動豐富康樂中心為星級賓館專業營養配餐提供心理咨詢和關愛提供家庭醫生護理照料24小時生活服務康娛服務餐廳服務生活服務老年樂工作室醫療特色太醫院：定點醫療機構、中醫為主，會員可享受一年兩次免費體檢常規門診會員可免掛號費會員銷售優惠費率醫療綠色通道：與附近301億元建立長期合作關系，資源共享醫療服務、健康咨詢醫務室保健康復和醫療護理總結早期“養生度假概念”為題材的綜合運營養生度假項目，以太醫館為聞名京城。

養老公寓不是主營業務，僅為融資渠道之一。總裁姚雪曾在美國學習養老地產項目引入國外的先進管理經驗，但與國內市場不符，價格高依托香山風景，定位高端的度假養老公寓引入國外風投連鎖度假酒店服務人員與老人比：1:3逐漸成熟“小而精”的養老運營機構，是目前養老市場上的新興明珠。二、寬出售獲出租取結合束案例將府頁莊園朝陽眼區東套北五衡環環澆鐵綠旅化帶此內曜陽譽國際密云壺京密薦飲水倒渠源須頭田搞各莊螺鎮壟噸莊子頁村北京群太陽赴城昌角平鑰區架立撤湯危路30號辱，蕉北誘臨及溫破榆眨河經營拆要點將府莊園北京太陽城曜陽國際特點租賃集體土地、以出售使用權為主的養老項目全國首創“老年多元化居住社區”紅十字的連鎖品牌規模占地38萬，總建面約12.8萬占地42萬，總建面30萬占地13.74萬，總建面6.72萬銷售部分銷售五十年產權，可銷售面積占58%，別墅73棟/家居式公寓228戶20萬，住宅和別墅（40獨棟，2聯排）擁有70年使用權的永久會員：一次性出售房屋、每平方米銷售均價約為14000元。出租部分持有運營面積42%，其中兩棟短期公寓共288套已建成3萬,472間,近1000床位投入使用酒店式公寓82間/150個床位收費模式會員費公寓2萬/別墅10萬，月費5000-9000元/套，餐飲/醫療等自理一次性繳納10-20萬押金，月租金2300-3800元/月，水電餐飲單交會員費10萬元，短租月租4900-6500元，起租3個月，年租5.8萬元/套，餐費單交客戶定位中高端客戶為主中端中高端土地獲取租賃集體土地一期劃撥土地，二三期低價配套取得土地市場摘牌取得土地，樓面地價1104元/平方米建筑形態別墅、高板公寓別墅、高板、2萬平人工湖洋房、獨棟、聯排、躍層、酒店公寓去化速度一期已開放兩棟短租樓，一年內入住率80%，2008年銷售別墅50年使用權，銷售率達90%以上銷售類已經售罄，二手房價格14000，出租類入住率達90%以上2010年10月現房開盤，2011年4月售罄經濃營狡要往點將府莊園北京太陽城曜陽國際基礎配套綜合服務中心：供應日常生活用品健身娛樂中心：含健身娛樂設施、餐廳、酒店中庭綠地、酒店、溫泉將身中心、文化藝術中心、家政服務中心娛樂區設有娛樂設施全保姆服務餐飲、休閑、娛樂、商務配套醫療特色醫療保健中心，與北京多家三甲醫院開通綠色通道護理中心、呼叫中心太陽城老年醫療中心武警總醫院中西醫康復醫療中心（1.1萬平方米）總結營造高端養老生活氛圍，注重環境和產品品質的打造；“產權風險”放緩銷售速度，社區人口規模較小，后期配套運營壓力較大。項目開發周期長達十年，以公建作為啟動，資金困難是最大瓶頸7萬平方米配套用于經營，獲取經營收益金融創新反按揭和置換充分整合紅十字和城建兩大股東的資源優勢按公益項目獲取土地，實際以銷售為主的盈利項目設一定比例公益床位專供革命先輩、傷殘軍人、勞動模范等核心銷售收回投資，運營獲取長期資產以及穩定收益反按焦揭是擔指肚在爭征四得縫老益人孝同喜意慌后徐，究開領發雕商伙將奏老伏人躁原逢有善住完房櫻出釀租外，味以菊租哈金王收玻入飲入策住暴太椅陽心城嚇。置換是將勾老人踢的原漸有住喇房與燃太陽榴城的雀老年暑公寓旗進行擇等價厘換房撫，到叼老人雪去世犧之后悠，再饅將原徐置換例的房鏈產折掌價返以還給純其法算定繼自承人堆。目必前逝已住有豬許償多射老圈人慰對丙此撓種書銷鳥售倒方陷式倍表誼示徐了吵濃質厚兼的劫興岸趣騎。遼從蠢中耍國除的靜國望情愈來磚說否，“反垃按代揭”或稱“反向仇抵押理貸款”是非語常適求合的荒，但嗓若要麻獲得篩長足表發展仗，還謙有待證于金閱融體委系對豆其確素認。三、抄全部廈出售儀案例東方仙太陽碼城順義奴區仁站和鎮亭潮白存河板要塊萬科山幸福銜匯房山弊竇店社鎮鎮藥政府輛北側20養0米經營用特點東方太陽城萬科幸福匯特點以養老為營銷題材的房地產開發項目規模占地234萬m2，總規劃面積80萬m2占地面積：7.2萬平方米，總建筑面積：16.4萬平方米，1262戶運營模式全部為住宅產品銷售住宅產品全部銷售，大部分配套公建自持出租客戶定位以空港工業區為主的京城東北部中高端客戶中端客戶土地獲取住宅用地（含一類別墅用地）摘牌方式取得住宅70年產權，樓面地價4354元/平方米建筑形態別墅、洋房、多層公寓5—15層帶電梯低密觀景板式洋房，一梯兩戶去化速度2002-2004年，一期500套售罄（別墅/公寓），均價3880元/m2，二手房價格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，獨棟108戶/聯排231戶/公寓890套，均價9000元/m2，二手房價格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，獨棟125戶/公寓2000套，別墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日開盤，開盤均價10000元/平方米，開盤當日銷售率83%，全部為80平方米兩居戶型，兩個月時間一期開盤的180套已全部售罄。經營件特點東方太陽城萬科幸福匯基礎配套東方嘉賓國際酒店（五星級標準）商業一條街康體中心、各類球館、溫泉泳池5萬平方米太陽會所7個班的幼兒園菜地認領，休閑娛樂餐飲服務設施2萬平米配套，其中1.5萬平米的老年公寓和活動中心——“活躍長者之家”醫療特色東方太陽城醫院：功能完善的綜合性醫院其他：全社區無障礙設計、紅外無線安防等無總結環境提升項目價值的典型代表項目，高爾夫、水系、濕地、林場賦予項目生態價值；

早期著名養老概念地產項目，潮白河岸邊的低密度超級大盤項目自身品質較好，但周圍環境惡劣萬科進駐老年地產的實驗作品四、炭特點伙總結位喉置稅都存較析偏尚遠唉，利注道重芹項油目仇內布部磁環奶境抓營陷造建梨筑何形禍式拿多稍為匆多楚層埋公搜寓界，清有繞部讓分斧獨恐棟輝別權墅歉和陰四態合戰院褲形渾式蠻提種高馬價楚值均退設巷置宴醫萌療世中退心鈴或爛社慚區虜醫邪院撐，針注愛重抱醫鞭療律設厲施均微設柴有曠康刻體竭會膠所偏，公滿沙足住老兼人籌活勢動悅、跟娛索樂巖需尋求老年跟人專肆用設效施如才無障突礙通蒙道、地緊急扔報警賀系統訴、室妄內扶珠手、汪風雨愧連廊吉等細限節設洪計，辮提供餓醫用裙電梯拐的較珍少出售矛和出輛租方拴式結身合或擴以出敏售為陵主，肯快速直收回各投資厲，實堪現現孟金流秋平衡針虛對挑老眨人遍出赴售箱的儀公臘寓剝僅恒出洲售仗使魂用朽權抬，戲出拖售貴產珠權羞的溪多司演頑變厘為來商疏品懲房鴉，機老車年瞧公濃寓司特酷征故不襯明霧顯出膚租乘多太采同用亭會檔員墓制舉或幕繳支納短押挪金態的開形富式均有齒餐飲筑服務具品有腳家俱政薪保錦潔邁服獵務組處織蜜多未種息社籌團真活瞧動開昆發編建惠設配套裙服務運營請模式目錄養紐奉老取地齡產序市竄場昨簡找析北京獸典型漸養老箭地產聚項目泉分析國內洞其他星知名誕養老葉地產限項目結論唯及下暢一步辛研究著方向上拌海袍親恒和昨源暈—驢—捏中祝國誦第擇一萌個距會動員盈制鼻養抱老寶社斗區規模占地8.33公頃，總建面10萬平方米經營模式變相出售+出租收費模式會員制（一）不記名卡，永久權限，可繼承及轉讓，會員費75萬，年費標準分別為2.98-6.98萬；（二）記名卡，終身有效，會員費45-88萬，年費2.38萬；（三）產權房，50年產權購買，2萬元每平米，年費2.38萬客戶定位高端客戶，平均年齡70歲以上土地成本協議出讓，五十年產權公建，地價低建筑形態12棟多層老年公寓，3萬配套公建去化速度2007年試營業，會員辦理率50%，入住率35%，60-70健康老人銷售類大套戶型最受歡迎，開盤兩年內收回成本基礎配套公寓、商業街、醫院、會所、配餐中心等功能齊全，主打概念宜老式全配，管家式服務上坡海搞親喪和王源上海榜市南乎匯區朽康橋庸鎮上海電親和節源總陸結和銀經驗優花秀木經撤驗啄：定穗位鐵清委晰耳，畫高璃端躺養亂老認社銷區度，并美辭國C陳C拜R襲C理念雖貫穿餃設計可、建散造、米銷售逢、運桃營優異貢的軟菠硬件污品質灶實現推了清囑晰的賺高端剃定位在顏上叔海欣養允老撓高們端突市養場嚴的攜壟叼斷魔地非位濾帶墳來片巨近大傲的丙利撈益優秀冊的運砍營服眾務（域現已跳簽訂扯萬科廁幸福棗匯，繳成為繪幸福使匯運繡營服掌務商常）良住好想的罰政僑府腸關泰系靜保勒證源項腎目割的刺順向利慣開石發啊（鬧董杰事罷長諒奚性志安勇柄曾采是欲當圾地貼政備府絨官登員鐮）特點唇總結嚼：專隸業炸的勤運嚇營模團鍋隊土慌地背成拾本競低陳，貴銷云售50年產建權資金書是瓶定頸，侵最近秘引入茄風投僻摯信味資本20塊10年蟻營旺業弄額月突堤破1伸.早5億各，閘但蜓未冷現銜盈璃利親譜和毅源窮更蜜傾皺向冷于綁做紋服好務癥輸陜出扯商房企惑、保桿險紛駐紛涉獅足養槍老地儀產綠凍地閉、摘保籍利草、勢樂士成蛾、唱萬煌科餃紛薦紛旦涉噸足瓶養熔老床地狹產禿，許首訂創哀、何華勾潤職等榜也府成沉立精了緩研肥發隆機偷構泰跳康膠人酒壽絕、洗中錄國盒人譜壽存、征合壁眾烘人浴壽凈都驚已芝投流資買養味老愉地榨產養艷老肚社烤區上游下歲游醫療怨保險護刊理稀保撥險養鞭老戲保窯險…謀…老宴年運醫上學護理沃服務老歌年填科茂技慣產浮品……將壽苗險產湯業鏈桑拉長2門0綠—駝3撕0年泰濫康騙人靜壽茫：在北掩京昌雜平小栽湯山仆溫泉治鄉購雪置了2姑0練0苗0畝辣地社，注斥屢資4怎0億元愛，擬獄建新壩型健麥康養齡老院“泰康欠之家”，抖預罩計2貧0昏1化3年將互建成立。中國耐人壽氏：廊輕坊諸養藥老概社堤區巷總惡投潮資鉗達10竄00億元合眾飄人壽左：與勺湖奔北挽武妖漢滔蔡稠甸似區品政幻玉府租合纖作胃，光計狼劃們興茂建“合星眾做人恰壽挺健剩康垮社族區”，預脅計投維資8英0億熄元雁，調首反期敬動欺工歉