中國房地產金融機構體系房地產金融機構房地產金融機構是專門開辦或兼營房地產金融業務組織機構是房地產金融活動的主體。

房地產金融機構體系房地產金融機構體系是指在一定的經濟條件下，為房地產開發、經營和消費過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務的若干金融經濟組織構成的一個整體。

我國房地產金融機構體系

房地產金融機構主要由三類機構組成：即1、專業性房地產金融機構2、非專業性房地產金融機構3、向房地產融資提供擔保和保險的機構組成。我國房地產金融體系構成中國人民銀行國有商業銀行房地產信貸部其他房地產專業銀行非銀行房地產金融機構（一）我國的專業性房地產金融機構——住房儲蓄銀行

20世紀80年代中期我國分別在煙臺和蚌埠成立了住房儲蓄銀行專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結算等政策性金融。20世紀90年代公積金制度的建立住房儲蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房儲蓄銀行曾一度消失2004年2月15日中國建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行成為目前我國唯一的一家住房儲蓄銀行。（二）住房公積金管理中心1991年上海首推住房公積金制度20年的歷程住房公積金為居民住房條件的改善發揮了舉足輕重的作用住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能，到2007年3月底上海已成為全國第一個公積金個貸累計發放規模超過1000億元的城市。（二）住房公積金管理中心基本功用1、編制、執行住房公積金的歸集、使用計劃；2、負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負責住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負責住房公積金的保值和歸還；6、編制住房公積金歸集、使用計劃執行情況的報告；7、行使國務院《住房公積金管理條例》（三）我國非專業性房地產金融機構體系我國房地產金融機構主要由非專業性房地產金融機構構成：包括1、銀行型房地產金融機構2、非銀行型房地產金融機構信托投資公司、信用合作社住宅合作社、基金組織等組成。其中主要以商業銀行和信托公司為主。（三）我國非專業性房地產金融機構體系銀行型房地產金融機構：可以創造貨幣專營或兼營，業務范圍廣泛非銀行型房地產金融機構：不能創造貨幣專業化程度高，業務范圍狹小信用中介職能

（三）我國非專業性房地產金融機構體系四大國有商業銀行房地產信托公司房地產保險公司住房置業擔保有限公司（四）我國銀行房地產金融機構體系最早從事房地產金融業務的銀行是中國建設銀行——1979年1998年我國住房制度改革后更多的銀行介入房地產金融領域，房地產金融機構迅速增加初步形成了以四大國有商業銀行為主體12家全國性股份制商業銀行112家城市商業銀行為補充的組織機構體系。我國房地產金融機構體系架構圖我國房地產金融機構體系的擴張與發展一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系：除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外還將出現專業化的房地產投資基金抵押資產管理公司互助儲蓄銀行儲蓄貸款協會等金融機構我國房地產金融機構體系的擴張與發展二、建立政策性住房銀行如：美國擁有龐大的聯邦住房貸款銀行系統它由聯邦住房貸款銀行委員會12個聯邦住房貸款銀行及其會員即儲蓄貸款協會等組成該系統由政府充當保證人吸收私人資金為建房和購置融通資金發揮房地產金融機構儲備中心作用。日本設有住宅金融公庫辦理住宅用地購置資金貸款從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機構。三、關于房地產融資渠道房地產融資兩條腿走路從銀行取得貸款即間接貸款從資本市場直接融資房地產金融：貸款和債券房地產投資基金信托計劃REITs房地產融資渠道清科研究中心分析認為：作為典型的資金密集型產業，房地產行業在快速發展的同時，也對資金需求提出了較高的要求。目前中國房地產市場的融資渠道依然較窄，以銀行信貸為主的情形并沒有發生很大變化。房地產融資渠道國際通行標準對比差距：國際通行標準銀行貸款最多不超過房地產總投資40.0%國房地產企業對銀行依賴度明顯過高經濟發生波動，房產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響金融安全。房地產融資渠道融資渠道較窄，主要以銀行信貸為主銀行貸款是支撐開發商經營周轉資金鏈。銀行貸款、定金及預付款、個人按揭貸款占到了房地產行業融資總量的60.0%~70.0%左右房地產金融中的資本流隨著社會經濟的發展，房地產交易也由簡單變得比較復雜：形成了有多種主體參與的交易體系和過程特別是形成了復雜的資本流：現金與信貸的轉移過程

房地產金融中的資本流在現代房地產交易中，資本流通包括了3個方面的參與者：1、資本的使用者：開發商、房屋預購者2、資本的供應者：家庭、銀行、保險公司、政府3、服務中介組織：銀行、經紀、信托公司土地獲取土地市場（招拍掛）資本市場（收購）一二級聯動二級市場直接進行項目轉讓股權收購部分收購全部收購（收購項目公司）商品房包銷承包經營房地產企業六種拿地方式房地產金融中的資本流商業銀行保險公司養老金房地產投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產經紀人資本—債務開發商家庭商業資本家土地所有者資本供應者服務機構資本使用者權益資金權益資金房地產資金來源渠道房地產資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩定的房地產金融市場的關鍵目前世界各國房地產金融市場的資金來源有各自不同的特點，一般主要有如下來源：保險公司商業銀行儲蓄貸款銀行互助儲蓄銀行抵押銀行房地產投資信托公司我國房地產開發資金來源及其運作目前，我國金融業管制比較嚴格，籌資、融資都有相應的法規規管，但渠道在不斷變化和擴大。房地產開發資金的來源和運作的基本模式可以用下圖來作簡單描述我國房地產開發資金的來源和運作的基本模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業自籌（資本金）集體集資用戶定金、預收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民廣義房地產金融和狹義房地產金融房地產金融有廣義和狹義之分：廣義的房地產金融是與房地產活動有關的一切金融活動狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式如：對房地產銀行發行代券、成立住房儲蓄機構；安排房地產企業和基金上市、成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。房產金融房產金融指房屋或建筑物在生產、流通、消費過程中的各種資金融通活動。房產金融包括住房金融與房地產開發與經營住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款等。房地產開發與經營是指房產商在投資、生產、經營與流通過程中的資金融通。地產金融

地產金融又稱土地金融指圍繞土地的有償使用而產生的融資活動。具體又可分為市地金融、農地金融市地金融是指圍繞城市土地的開發、建設、經營所展開的資金融通活動包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉讓與經營金融

農地金融是指圍繞農地的開發、生產、經營而展開的資金融通活動主要包括農地獲得金融、農地改良金融、農地經營金融

房地產資產收益率確認資產收益率是任何經濟實體進行經營過程中必須十分注重的財務指標之一，以房地產經營為最。考慮到某項資產中經營者自身所占權益比重的差異，在會計報表中，資產收益率有不同的概念和計算方法。房地產資產收益率確認資產收益率是指該項資產所有凈營業收益總額與該項資產價值總額的比值說明整個資產的收益水平其計算公式為：資產收益率=凈營業收益/資產價值=（營業收益—經營費用）/資產購買價格房地產資產收益率確認權益收益率是股東所占權益對應的收益水平在房地產中是專指按揭貸款借款人所擁有的權益（自有資金）的收益水平其數值為稅前收益與自有資金的比值即：權益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業收入—年還款額）/自有資金房地產資產收益率確認這里必須注意的是：權益收益率是逐年變化的主要原因：不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權益是逐年變化的。當他還清了貸款，房屋的全部權益就屬于購房者了，這時，房屋的權益收益率與資產收益率就相同了。房地產資產收益率確認簡單結論：資產收益率的變化主要取決于資產（房地產）的收益水平變化；權益收益率的變化既取決于資產（房地產）的收益水平也取決于資產（房地產）中按揭購房者的權益比例：首次付款比重與已償還貸款比重之和。房地產資產收益率確認有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現值等于現值的貼現率。有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為內部收益率當公式的年收益為稅后收益時，則內部收益率就是稅后內部收益率。房地產資產收益率確認其嚴格的定義如下：若房屋未來價值的貼現值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N與房屋初始購買價相等，則稱IRR為有效收益率。其中IN

為房屋第N年的收益IN‘為房屋的終值。經營性房地產企業基本融資方式1、銀行貸款：信用貸款、保證貸款房地產抵押貸款2、證券融資：房地產股票、房地產債券房地產投資信托（REIT’s）3、房地產信托：房地產信托存款、房地產信托貸款、房地產信托投資4、租賃融資（出售回租）；5、項目融資；世界房地產金融制度的模式1、以證券融資為主導（美國式）；2、以社會福利基金融資為主導，如新加坡的公積金制度；3、以儲蓄融資為主導（歐洲大陸國家）；4、以財政融資為主導，以日本為代表；四、房地產傳統的融資方式房地產傳統的融資方式房地產傳統的融資方式1、銀行信貸2、房地產債券3、房地產股票（一）房地產銀行信貸房地產企業傳統的間接融資銀行貸款長期以來，銀行一直限制對房地產企業的開發貸款2008年12月20日國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》出臺其第三條第七款要求支持房地產開發企業合理融資需求加大對中低價位，中小套型普通商品房建設特別是在建項目的信貸支持力度。房地產企業傳統的間接融資銀行貸款要求：借款人有信用擔保，或請第三人信用擔保。借款人提供合法有效的不動產抵押擔保或股權質押及其他證券或權利質押擔保，或第三人提供動產或不動產抵押擔保或權利質押等擔保條件。房地產企業傳統的間接融資政策障礙當前的政策障礙：1、房地產公司上市困難重重2、商業房地產項目貸款仍然受到限制3、一般房地產公司發債困難也較大4、僅兩限房、經適房等政策性房地產項目貸款較為寬松（二）房地產債券房地產債券企業債券是企業依據國家法律，按照國務院及央行的法規及規定在獲得政府有關部門的批準后依照法定程序發行的債券，約定在一定期限內還本付息的債券。企業債券代表著發債企業和投資者之間的一種債權債務關系債券持有人是企業的債權人與股票一樣，同屬有價證券，可以自由轉讓。企業債券種類企業債券分類如下：

1）短期（1年）、中期（1-5年）、長期債券（5年以上）

2）記名與不記名債券

3）信用債券和擔保債券

4）提前贖回債券和不可提前贖回債券

5）固定利率債券，浮動利率債券和累進利率債券

6）附有選擇權的企業債券和無選擇權的債券。（可轉換公司債券，有認股權證的債券）

7）公募債券和私募債券。

房地產債券房地產債券的意義在于：房地產項目的開發周期一般在2~4或以上房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏，融資結構非常不合理;房地產公司債融資的出現可以說填補了一項空白，可以滿足相當部分公司的需求。

企業債券管理我國早在1987年就頒布了《企業債券管理暫行條例》但企業債市場一直停滯不前長期以來中國企業債余額占年債券市場余額的比例低于6%房地產債券作為企業債券中的一個組成部分近二十年來，發行債券的房地產企業也是屈指可數

企業債券管理我國房地產債券最先出現在1992年1993~1998年上半年政府禁止房地產企業通過股票和債券融資受政策限制，其間房地產企業沒有公開發行房地產債券。到1999年債券在房地產開發企業的資金來源的占比達到0.21%。企業債券管理2005年5月23日國務院、央行于頒布《短期融資券管理辦法》：企業可發行一年期短期融資券，用于企業正常經營在整個短期融資券發行過程中，需要律師及其他中介機構出具有關文件。企業債券管理根據中國央行的數據2006年股票和債券融資已占非金融企業融額的12%。到2007年8月14日正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》之前：國內市場并無真正意義的公司債券債券發行采用審批制，由國家發改委確定，要求銀行擔保，主要為大型國企融資使用。房地產企業發行企業債國務院辦公廳《促進房地產市場健康發展的若干意見》強調要支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券：（1）由證監會批準的上市公司企業債券，在證券市場發行（2）由發改委批準的企業債券，在銀行間債券市場發行房地產企業發行企業債2007年8月以來一些公司等陸續發行了公司債券，房地產公司債融資有望改善其融資結構。國內地產企業發行企業債情況：萬科企業（000002）于2007年~2008年發行59億公司債券；保利房地產（集團）股份有限公司43億元公司債獲批；招商地產發債融資80億房地產企業發行企業債在海外有融資渠道的地產商已經“先行一步”發行債券了2011年1~2月碧桂園、恒大地產、合生創展等諸多地產商，先后進行了債券融資其中：碧桂園發行9億美元（約59.4億元人民幣）的優先票據，每年利息11.125%；恒大地產發行55.5億、3年期及37億、5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億元。房地產企業發行企業債綜合各家地產商所發行的債券年利率，最低的為7%，最高的為14%。房地產信托的融資成本年利率均在15%以上，這些融資成本比在內地發行信托產品的成本要低在2011年2月初，蘇格蘭皇家銀行發布報告稱2011年以來中國房地產在離岸的債務融資金額已達280億人民幣，相當于去年全年的四成。我國房地產債券現存基本問題我國房地產債券現存基本問題1、房地產債券融資規模小、所占份額也很小2、缺失企業在境外發行債券是一種非常重要的融資方式我國內地房地產企業債券融資方式非常少發債融資對籌資企業的條件要求較高3、房地產債券設計品種單一近幾年發行的房地產債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。（三）房地產股票權益性金融資產權益性金融資產是指企業對股票及其他權益性金融工具投資而形成的金融資產在資產負債表中歸在“交易性金融資產”和“可供出售金融資產”兩個項下。交易性金融資產是指以公允價值計量且變動計入當期損益的金融資產。債權性投資和權益性投資投資按照其目的不同可分為債權性投資和權益性投資：債權性投資是指為取得債權而進行的投資，如購買國債、企業債券等。債券屬于風險和收益相對較小的投資方式。債權性投資和權益性投資權益性投資是指為取得對另一企業凈資產的所有權而進行的投資其主要是股權投資，其收益與企業的經營效益掛鉤以投資額為限分享企業的盈利并承擔企業的損失。權益性投資一般無還本日期企業如果想結束權益性投資并收回本金，只能依法將所持股份轉讓投資銀行投資銀行是主要從事證券發行、承銷、交易、企業重組、兼并與收購、投資分析、風險投資、項目融資等業務的非銀行金融機構是資本市場上的主要金融中介投資銀行投資銀行是證券和股份公司制度發展到特定階段的產物是發達證券市場和成熟金融體系的重要主體投資銀行在現代社會經濟發展中發揮著溝通資金供求、構造證券市場推動企業并購、促進產業集中和規模經濟形成優化資源配置等重要作用。

房地產股權融資股權融資在我國房地產金融市場中比重比較小：據2006年中國行業企業信息發布中心的調查：全國現有房地產開發企業58710家，但只有100家左右主營業務為房地產開發的A股上市公司此外還有眾多在主業之外投資參股房地產項目的上市公司。股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%。房地產企業IPO房地產公司可以利用資本市場融資：境內資本市場融資境外資本市場融資企業在境內外資本市場IPO股權融資要經過復雜的審批程序并有數量的限制嚴格的信息披露要求相關資本市場的法律監管，尤其對房地產企業困難較大進入國外資本市場難度更大有不同的法律問題，程序問題和市場準入問題。房地產企業買殼賣殼上市收購上市公司股權（買殼公司再進行增發）通過收購ST或SP上市公司的股權，從而達到房地產公司上市融資的目的。企業IPO程序復雜，已排隊申請IPO的企業有幾百家，通過購買上市殼公司，也是可以達到上市融資的目的。房地產企業并購與重組上市2008年11月信達投資公司成功用其旗下11家房地產公司的股權置換了青鳥天橋公司的百分之五十八的股權，達到了房地產公司上市的目的。2008年12月6日中國銀監會發布《商業銀行并購貸款風險管理指引》鼓勵銀行支持企業并購貸款業務國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中強調：對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供金融支持和相關金融服務。五、房地產融資創新我國房地產金融創新及其前景

目前，我國政府已經意識到發展確實需要多元化和多層次的資本市場的融資渠道的重要性。我國房地產金融重大創新：房地產投資信托基金保險融資創新地產基金外資典當資產證券化并購貸款第一部分

房地產基金融資創新房地產產業投資基金產業投資基金系指直接投資于產業主要對未上市企業進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度它是一個與證券投資基金相對等的概念房地產產業投資基金即通過向多數投資者發行基金份額設立基金公司由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產由基金托管人來托管基金資產，從事創業投資、企業重組投資和基礎設施投資等實業投資專門投資于房地產行業的基金稱為房地產產業投資基金即房地產產業基金房地產產業投資基金當前在中國產業基金只能向確定的投資者發行基金份額，也就是說產業投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金是指又稱為向特定對象募集的基金通過非公開方式，面向少數投資者募集資金而設立的基金。基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的多采用投資公司的形式來規避政策壁壘房地產基金四種形式一般來說，房地產基金可以分為以下四種形式：第一種為消費型基金匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金第二種是投資基金匯集投資者的資金投資于房地產的基金這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發主要投資于房地產投資信托基金及房地產開發企業等來實現間接的房地產投資；房地產基金四種形式第三種是資產運營型基金以房地產投資信托基金（REITs）為代表即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產資產，由此而產生經濟收益作為基金回報；第四種：類似基金在實際情況中，還存在已經具備權益關系但未以證券化方式表現的基金形式這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。房地產基金中國意義由于中國房地產投資信托公司的缺位一方面若設立房地產投資基金，該基金還必須充當房地產投資信托的部分角色。另一方面在中國成立純粹意義上的房地產投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產投資信托基金性質的“房地產投資基金”。美國房地產產業投資基金在美國一般的房地產基金管理公司同時發起設立開放式房地產投資基金有限合伙制房地產投資基金房地產投資信托基金進行捆綁式運作形成美國房地產基金合力運作的“三駕馬車”房地產投資基金的區分房地產投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區分采用互惠基金（MutualFund）和共同基金（CommonFund）組織形式的房地產投資基金基本屬于開放式基金采用有限合伙制（LimitedPartnershipLP）形式的房地產投資基金多為封閉式基金。其中以有限合伙制房地產投資基金最為普遍開放式基金模式的相對較少，所占比率為30％左右房地產投資信托基金房地產投資信托基金是目前較流行的一種投資基金形勢一般以股份公司或托拉斯的形式出現通過發行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資。房地產投資信托通過集中專業管理和系統化投資組合，有效降低投資風險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規模房地產投資的利益。房地產投資信托基金三大類根據資金投向的不同，REIT可分為三類：1、權益型（EquityREIT）直接投資并擁有房地產其收入主要來源于旗下房地產的經營收入權益型REIT其投資組合視其經營戰略的差異有很大不同但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產的增值收益。房地產投資信托基金三大類權益型REIT投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產物業進行經營管理；另一類為投資房地產公司，通過間接方式投資房地產資產采用該類方式的目的主要在于通過投資企業的方式來適應房地產地域特性強的特點可以實現多地區經營同時也能滿足房地產物業投資巨大的資金需求，實現多元化經營，從而達到降低房地產行業的系統風險的目的。房地產投資信托基金三大類2、抵押型（MortgageREIT）主要以金融中介的角色將所募集資金用于發放各種房地產抵押貸款收入主要來源于發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益3、混合型（HybridREIT）此類REIT不僅進行房地產權益投資還可從事房地產抵押貸款房地產投資信托基金三大類早期的房地產投資信托主要為權益型信托目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入但抵押信托的發展較快現在已超過權益型信托其主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券（MBS）。混合信托則帶有權益型信托和抵押信托的雙重特點。

美國威爾士房地產基金

威爾士房地產基金公司WellsRealEstateFundsInc.是喬治亞州的一個著名的房地產基金公司其房產租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。該公司主要成立了威爾士資產管理公司（WellsAssetManagementInc.）威爾士證券投資公司（WellsInvestmentSecuritiesInc.)威爾士資本公司（WellsCapitalInc.)等三個全資職能子公司進行房地產基金的發起、經營管理等美國威爾士房地產基金其中WellsCapital是一個大型的房地產開發企業主要開發高檔寫字樓、商業中心、廠房等非住宅類房地產在該房地產基金公司中起著房地產投資信托顧問公司的角色；WellsAssetManagement主要充當基金管理公司的角色房地產基金2010年的地產金融圈，最熱門的話題無疑是房地產基金。經過多年的市場培育后，地產基金業呈現出萬民皆PE的態勢。地產基金三大趨向：不僅僅是一條融資坦途，更蘊含著行業的未來發展趨勢，搶先進入無疑是增強日后話語權的重要籌碼；大量民間資本也紛紛借道投資公司曲線參與，他們已經從最初的團購住宅向上游開發環節慢慢拓展；更有無數有投行或者房地產開發經驗的職業經理人離職創業，他們首選的行業也是地產基金，這也成為將其聲譽迅速資本化的捷徑。房地產基金地產基金潮的洶涌，依賴的是國內房地產業的高歌猛進，這凸現出國內投資渠道的匱乏，但萬民皆PE的現象絕非常態。在開發商作為基金管理人如何杜絕關聯交易等有損基金合伙人利益的防火墻尚未建立的情況下地產基金在中國式改良下漸行漸遠地產基金若要真正成為房地產業的未來，尚需在投資者教育管理模式角色定位等方面完善制度性建設第二部分

房地產保險資金融資創新房地產企業保險融資創新2010年9月5日保監會發布了《保險資金投資不動產暫行辦法》。這是保險行業首部完整的不動產投資辦法，覬覦不動產已久的保險商們終于拿到了通行證。保險資金這一合格機構投資者的成熟，無疑會促進REITs等創新金融工具的早日落地；房地產企業保險融資創新按照這一辦法規定險企投資不動產的賬面余額，不高于公司上季度末總資產的10%。2010年第二季度末，我國保險資金總規模已經達到4.5萬億元，這意味著理論上有4500億元資金可投向地產領域。房地產企業保險融資創新在此之前，保監會明令險資投資不動產“三不準”：不得投資或銷售商業住宅不能直接從事房地產開發建設（含一級土地開發）不得投資設立房地產開發公司或投資未上市房地產企業股權（項目公司除外）房地產企業保險融資創新目前最有可能的一條險資投資房地產的途徑則是聯手地方政府參與保障性住房的建設和運營，特別是公租房領域在滿足自身資金安全和風險回報的基礎上，平滑房地產市場的風險，可謂皆大歡喜。房地產企業保險融資創新國務院辦公廳《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》鼓勵保險投資機構投資企業債、公司債保險機構每年可以從所收取的保險費總額中拿出百分之五投入不動產投資保險機構雖不是專業的房地產開發機構，但卻有充足的資金基本模式：

1）為保險公司量身定制其投資的不動產項目

2）吸引保險公司參與股權式開發房地產項目（保險資產管理公司）壽險抵押貸款我國住房抵押貸款的發展給我國保險業提供了很大的發展空間：除了開展財產保險及信用保證保險以外保險公司可以積極嘗試開辦壽險抵押貸款

壽險抵押貸款在歐洲國家，尤其是荷蘭普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結合借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費用由兩部分組成：本金和利息其中利息付給銀行本金則交給保險公司：貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行壽險抵押貸款壽險抵押貸款：對貸款方來講：它避免了借款人健康狀況帶來的風險，到期由保險公司交還全部本金；對借款方來講它在轉移貸款風險時，給借款人送上了一份人壽保險；對保險公司來說，每月收到的本金可能帶來盈利反向抵押貸款保險

反向抵押貸款保險是指在老年居民中推行的“抵押房產、領取年金”的壽險服務。投保人將房屋產權抵押給保險公司保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。反向抵押貸款保險反向抵押貸款保險業務在英法等國已相當成熟因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，像是保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房在美國也被稱為反向抵押貸款中國反向抵押貸款保險設計根據保監會的設計思路反向抵押貸款定位于新型的“抵押房產、領取年金”的壽險服務它將已經擁有房屋產權的投保人的房屋產權抵押按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命（男性69歲，城鄉差異不計）計算將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按年或月將現金支付給投保人。中國反向抵押貸款保險設計它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權和出租權直至投保人亡故，保險公司才將其抵押的房屋收回，進行銷售或拍賣。這種貸款適合:即將退休或已經退休后的老人（男60歲、女55歲）第三部分

房地產信托融資創新什么是信托信托顧名思義是信任和委托之意指委托人基于對受托人的信任資財的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益將其所擁有的資財委（財產權）委托給他人或信托機構（受托人）由受托人按委托人的意愿以自己的名義為受益人的利益或特定目的，代為管理或處理的一種經濟行為。房地產信托融資基本內涵信托是它以財產為核心，以信任為基礎，以他人受托管理為方式的一種財產經濟管理制度信托體現了多邊的經濟關系即包括委托人、受托人、受益人在內的多邊信托關系這三個當事人在一項信托行為中，缺一不可。什么是信托信托是一種特殊的財產管理制度也是一種特殊的法律行為。信托用16字概括信托：得人之信，受人之托代人理財，履人之囑

信托關系示意圖中國信托業的五次整頓中國的信托自1979年恢復以來，經歷五次整頓：第一次整頓：1982年整頓重點：行業清理、明確業務范圍第二次整頓：1985年整頓重點：業務清理1986年頒布《金融信托投資機構管理暫行規定》第三次整頓：1988年整頓重點：業務、行業清理“三停”：信托貸款、信托投資、拆出資金中國信托業的五次整頓第四次整頓：

1993年銀行業、信托業“分業經營、分業管理”第五次整頓：

1998年關閉中創和廣國投，所有的公司重新登記注冊。2001年1月《信托投資公司管理辦法》2001年4月《中華人民共和國信托法》

中國信托業的發展2002年信托新發展：產品創新、引進外資與銀行業合作、個人認購增資擴股發展方向：保險、證券、融資租賃中國信托業的發展1、2001年10月1日《中華人民共和國信托法》正式實施。2、2002年5月9日《信托投資公司管理辦法》實施3、2002年7月18日《信托投資公司資金信托管理暫行辦法實施》當天，愛建信托推出我國第一個規范的信托產品：外環隧道項目資金信托。中國信托業的發展4、截至2005年末我國信托資產規模已達19569952萬元，平均為425434萬元，同比平均增長29.27%。增幅超過10%的公司多達33家，超過50%的也有21家。中國信托業的發展重慶信托的業務人士介紹：房地產信托產品的年利率不斷攀升從2010年初的7%左右到2011年3月已經是15%~20%。例：2011年3月份臥龍地產發起總額為1.75億元、期限為14個月的債權信托，資金占用費的年利率為15%。中國信托業的發展用益信托工作室的統計數據顯示2010年信托業共發行了1921億的房地產信托項目，同比增長328%房地產信托的發行規模占集合類信托規模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。2011年1月以來公告信托融資的A股上市房地產企業至少6家，累計募資逾35億。中國信托業的發展監管層開始盯上了信托：2010年底，中國銀監會頒布《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》要求各信托公司立即進行業務合規性風險自查，以控制房地產信托業的增長規模。其中最重要的監管指標是“資本金是否充足”，以及“房地產信托在總的規模中占比是否過高”。信托業的競爭優勢信托業的競爭優勢在于其獨特的制度優勢：信托作為一種財產管理制度，不僅具備一般意義上的資金融通功能其特殊的交易結構賦予信托財產獨立性形成的破產隔離功能委托財產所有權、處置權、受益權的分離特性信托業的競爭優勢由此造就信托在滿足社會需求方面的廣泛適應性與靈活性這是信托業最大的競爭優勢即信托公司具有其他任何金融機構和實業都不具備的制度優勢。信托業的競爭優勢信托公司是進行資產證券化的天然的SPV資產證券化的市場空間巨大2005年中誠信托和中信信托率先分別與國家開發行和建行開展了ABS、MBS業務成為了資產證券化的先行者房地產信托融資基本類別信托業務按不同的角度可以有多種分類：1、按信托關系建立的方式不同分為任意信托和法定信托；2、按委托人或受托人的性質不同分為法人信托和個人信托；3、按受益對象不同分為自益信托和他益信托；房地產信托融資基本類別4、按信托的目的不同分為公益信托和私益信托；5、按信托事項的性質不同分為商事信托和民事信托；6、按信托資產的不同分為資金信托、動產信托、不動產信托和其他財產信托房地產信托的基本內涵房地產信托是指信托機構受委托人的委托，為了受益人的利益代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產開發經營的投資，也有的還受理其他代理業務。房地產信托業務目前主要有三類：一是房地產資金信托二是不動產信托三是按揭資產信托房地產資金信托房地產資金信托是指個人或企業、團體（統稱委托人）基于對房地產信托機構的信任將自己合法擁有的資金委托給信托公司由信托公司把資金集合到一定數量后投資到房地產項目或貸款給房地產公司取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業務房地產資金信托房地產資金信托的方式主要是貸款或直接投資房地產項目或者是兩者的混合。貸款方式其收益是貸款利息受益人在規定的期限內能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。直接投資方式類似于股權投資信托文件有效期間，信托資金占有項目的一定比例的股權受益人的收益相當于股權的分紅，視項目經營的效果好壞而定，風險略大于貸款方式。房地產資金信托房地產資金信托房地產公司與信托投資公司合作，由房地產公司向信托投資公司申請，由信托投資公司依據信托法并根據房地產公司的項目具體情況制作信托計劃在社會上定向或公開發行單一或集合計劃與信托受益憑證，將社會上的閑散資金匯聚起來，集中使用在房地產信托計劃中房地產資金信托基本程序房地產資金信托計劃要點是：（1）信托計劃購買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信托機構；（2）信托機構將某一項目的信托資金集合在一起設立獨立帳戶，使信托資金獨立于信托公司自身的財產和其他信托計劃的財產與資金；（3）根據信托計劃，信托投資公司委托銀行將信托資金投入房地產公司的項目中；房地產資金信托基本程序（4）房地產開發公司向信托投資公司提供擔保，以股權質押或以項目土地使用權及在建工程抵押及保險權益轉讓等擔保方式；（5）信托計劃完成后，項目發展商向信托投資公司返還信托資金本金及收益；（6）信托公司向各信托人返還資金及收益。房地產企業創新融資方式房地產信托計劃又分房地產項目信托計劃（間接融資）房地產公司股權信托計劃（直接融資方式）房地產信托融資當前中國房地產業信托融資的主要模式是：信托投資公司通過發行資金信托募集資金信托投資公司以自己的名義將資金運用于房地產企業或房地產項目。根據資金信托所募集資金運用方式的不同，又可以進一步細分為權益融資債務融資混合融資三種模式。

信托權益融資權益融資是指房地產企業向信托投資公司增資擴股或者直接向信托投資公司出售房地產項目的產權進行融資信托投資公司成為房地產企業的股東或房地產項目的所有者。根據信托投資公司是否直接參與投資對象的經營，權益融資又可分為經營性權益融資非經營性權益融資信托經營性權益融資經營性權益融資是指信托投資公司成為房地產企業股東或房地產項目所有者后，直接經營房地產企業或房地產項目并根據在房地產企業中所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得經營所得，作為信托投資收益來源。非經營性權益融資非經營性權益融資是指信托投資公司成為房地產企業股東或房地產項目所有者后不直接經營房地產企業或房地產項目而是與相關當事人（一般為房地產企業原股東或房地產項目原所有者）簽訂協議約定在一定時間，相關當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）購買信托投資公司的股權或所有權。信托債務融資債務融資是指房地產企業直接向信托投資公司貸款實現融資或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實現融資。根據貸款主體的不同，債務融資可進一步細分為直接債務融資間接債務融資兩種模式。信托債務融資直接債務融資是指房地產企業作為貸款主體直接向信托投資公司貸款融資。間接債務融資是指購房者作為貸款主體向信托投資公司貸款買房從而間接實現房地產企業融資。間接債務融資模式流程

間接債務融資操作流程如下：1、信托投資公司通過發行資金信托，向投資者募集資金。2、信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購房者。間接債務融資模式流程3、購房者以購房款的形式將資金給支付給開發商，并在結構封頂或商務用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。4、待到結構封頂或商務用房竣工之后符合銀行按揭貸款時，信托公司將把貸款資產轉讓給銀行銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還。混合融資混合融資是指房地產企業采取權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資是上述兩種融資方式的結合使用財產信托融資運作模式財產信托融資的一般運作模式為：房地產企業將開發建設的房地產項目委托給信托投資公司，設立財產信托，房地產企業取得信托受益權；房地產企業將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。

房地產投資信托房地產投資信托RealEstateInvestmentTrustsREITS委托人基于對信托投資公司的信任，將合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益投資于房地產開發和經營等行為。房地產投資信托房地產投資信托是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金由專門投資機構進行投資經營管理并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。特點：直接投資并擁有房地產投資者的收益來源包括租金收入和房地產自身的增值收入美國房地產投資信托基金REITs起源于美國首只REITs于1965年在紐約證券交易所上市交易它是1960年美國國會根據《房地產投資信托法案》的規定按一定的法人組織形式組建而成的。經過50多年的發展REITs在美國已經有了一定的規模：目前美國大約有300只REITs處于運作之中管理的資產總值超過3000億美元其中近2/3在全國性的證券交易所上市交易。房地產投資信托基金的參與主體房地產投資信托基金的參與主體包括基金持有人、基金管理人、顧問公司、托管人與房地產相關的項目管理公司和物業管理公司等其組織框架如下圖所示：房地產投資信托基金組織框架圖房地產投資信托運作流程運作流程：（1）信托公司面向投資者發行房地產投資集合資金信托計劃，投資者與信托公司簽訂信托合同并交付投資資金。（2）信托公司按照信托文件要求，購買或參與開發房地產項目（3）信托公司按信托文件要求，把房地產出租給承租人，并簽訂租賃合同；或者把房地產出售房地產投資信托運作流程（4）承租人支付租金；房地產購買者支付購買金（5）信托公司按照信托文件要求，扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付本金和投資收益。REITs在全球的擴張REITs作為投資信托制度在房地產領域的應用自1960年美國推出第一只REITs產品至今，全球房地產投資信托基金得到很大的發展：全球己有22個國家推出REITs產品有4個國家正在進行有關REITs方面的立法全球REITs增長迅猛：1990年全球REITs市值僅為70億元，2002年以后增長尤其迅猛截至2009年9月末，REITs全球市值已超過6050億美元。REITs在全球的擴張美國是全球發展REITs最早，也是最成熟的市場至2005年底美國已經有將近200支上市的房地產投資基金，市值總額高達3216億美元，約占美國紐約證券市場市值的4%管理的商業地產資產超過4000億美元其次是澳大利亞自20世紀70年代澳洲開始引人第一支房地產投資信托基金以來目前澳洲房地產投資信托基金的規模已經占到當地證券市場總值的10%處于第三位的是法國48家房地產信托市值達到730億美元REITs在全球的擴張從市場成熟度來說最早開始發展房地產投資信托的美國是最成熟的市場亞洲的大部分國家都是處于成長中的市場REITs在全球的擴張在亞洲，REITs在上世紀末本世紀初才有突破：新加坡：1999年5月，最早出臺關于REITs的立法并推出第一只REITs的亞洲國家新加坡以彈丸之地成為亞洲REITs的先驅，并借REITs之力在國際房地產市場上收購資產、建功立業;REITs在全球的擴張日本是亞洲繼新加坡之后第二個推出REITs的國家2005年憑借REITs一舉扭轉了20年來低迷的地產頹勢，令世界為之側目，重新燃起了被壓抑20年之久的經濟復蘇希望。REITs在全球的擴張香港2005年6月，香港證監會正式發布了《房地產信托投資基金守則》修訂的相關總結撤銷了香港房地產投資信托基金REITs投資海外房地產的限制從而促進了香港REITs的迅速發展。香港發行了世界上迄今為止最大規模的REITs，一度吸引了5000億港元的追捧；國內房地產資金信托產品與美國REITs的比較國內房地產資金信托產品與美國REITs的比較我國房地產信托基本發展我國信托業與房地產融資有著不解之緣：2001年10月《中華人民共和國信托法》實施以來：在信托公司發行的信托計劃中房地產項目始終占有較大比重;尤其是國家加強房地產信貸監管政策出臺后，房地產信托逐漸成為房地產企業融資的重要渠道。我國房地產信托基本發展房地產信托在我國剛剛興起：現在信托業開始開展土地及開發領域的信托計劃及其他大型房地產項目的信托計劃房地產信托涉及到物權法、房地產法、土地法、信托法、擔保法、保險法等。整個信托計劃履行過程較為復雜，需要制作較多法律文件。已推出的房地產資金信托產品已推出的房地產資金信托產品：“北京三環新城”信托項目“太陽星城”信托項目“金融街寫字樓項目貸款”信托項目“法國歐尚天津第一店”信托項目“宣祥家園經濟適用房”信托項目“第一城”產權投資項目“時代奧城”信托項目“愛建新城”信托項目等

我國房地產信托基本發展2008年12月4日中國銀監會頒布《銀行業與信托公司業務合作指引》強調銀信理財合作和信貸資產證券化合作業務從而為信托公司介入房地產業務提供了巨大的空間我國房地產信托基本發展與此同時，在房地產融資很緊的形勢下，房地產信托融資業務還是有了很大的發展：房地產信托融資業務從2003年的60億元提高到2008年的229億元。預計我國房地產信托融資未來會有更大的發展房地產信托融資房地產資金信托是活躍的融資形式目前房地產信托功能較為單一房地產資金信托計劃大部分是提供“過橋貸款”即主要為未達到商業銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托貸款這些信托計劃基本上不具有組合投資功能和期限轉換功能。2005年4月北京房地產金融市場發行的第一個實行“發行前向當地銀監局審批的事先報備制度”的集合資金信托計劃面市，房地產委托貸款

1996年8月1日起施行《貸款通則》第七條對委托貸款的定義：委托貸款是由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金由金融機構（受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發放的貸款。委托貸款的缺點是利率很高中小房產開發商成功采用委托貸款方式來進行融資的實際案例在民間資本充沛的江浙地區較多。

感謝您對中國房地產研究院關注謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。【第一節：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業的差異性【第一節：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊目的（車站、機場、醫院等）、綜合房地產。按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節：房地產基本概念】房地產業

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

房地產開發房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發費4、土地開發利潤【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節：房地產基本概念】【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業用地——50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年；4、商業、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行。【第三節：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優勢：節約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節：房屋建筑工程概論】

【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2