中國的養老保險制度改革一、中國養老保險制度改革歷程

二、目前中國社會基本養老保險制度具體內容三、中國城鎮養老保險制度改革的現狀四、中國養老保險制度存在的嚴峻問題

一、中國養老保險制度改革歷程1、建立社會統籌養老保險制度階段（1984－1993）1991年國務院發布了《國務院關于企業職工養老保險制度改革的決定》（國發［1991］33號）

2、建立“統賬結合”養老保險制度階段（1993－2001）1995年3月，國務院發布《關于深化企業職工養老保險制度改革的通知》1997年7月，國務院發布《關于建立統一的企業職工基本養老保險制度的決定》

3、建立“統賬分離”養老保險制度階段（2001年至今）2000年12月國務院發布《關于完善城鎮社會保障體系的試點方案》（國發［2000］42號）

2006年1月1日《國務院關于完善企業職工基本養老保險制度的決定》開始實施二、中國社會基本養老保險制度具體內容（一）覆蓋范圍（二）繳費（三）享受待遇法律依據行政法規：《國務院關于建立統一的企業職工基本養老保險制度的決定》(國發［1997］26號)《社會保險費征繳暫行條例》(1999年國務院令第259號)《國務院關于完善企業職工基本養老保險制度的決定》(國發［2005］38號)部門規章：《職工養老保險個人賬戶管理暫行辦法》(勞辦發［1997］116號)《社會保險基金財務制度》(財社字［1999］60號)（一）覆蓋范圍城鎮所有企業及其職工（包括國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業以及其他城鎮企業）實行企業化管理的事業單位個體工商戶和城鎮靈活就業人員參加養老保險的辦法由省級人民政府確定。

（二）繳費

企業繳納基本養老保險費的比例，一般不得超過企業工資總額的20%，具體比例由省級人民政府確定個人繳納基本養老保險費的比例為本人繳費工資的8%。職工本人一般以上一年度本人月平均工資為個人繳費工資基數（有條件的地區也可以本人上月工資收入為個人繳費工資基數）。本人月平均工資低于當地職工平均工資60%的，按當地職工月平均工資的60%繳費；超過當地職工平均工資300%的，按當地職工月平均工資的300%繳費，超過部分不作為繳費工資基數，也不記入計發養老金的基數。

個人賬戶規模調整為本人繳費工資的8％，全部由個人繳費形成。個人賬戶儲存額只用于職工養老，不得提前支取。職工調動時，個人賬戶全部隨同轉移。職工或退休人員死亡，個人賬戶中的個人繳費部分可以繼承。城鎮個體工商戶和靈活就業人員參加基本養老保險的繳費基數為當地上年度在崗職工平均工資，繳費比例為20％，其中8％記入個人賬戶（三）享受待遇1、老人老辦法

2、新人新辦法

3、中人中辦法

0、法定退出工作的三種形式a、退休

b、離休

c、退職

a、退休退休指建國后參加工作的職工因年老或病殘而完全喪失勞動能力，退出生產和工作崗位養老休息時獲得一定物質幫助的制度。是養老保險的基本形式，適用范圍具有普遍性。b、離休離休是指建國前參加革命工作的老干部到達一定年齡后（男60、女55）離職休養的制度。其既是一種特殊的干部安置措施，又是一種特殊的退休形式。具體包括：1949年9月30日前，參加中國共產黨領導的革命軍隊的干部，在解放區工會參加革命工作并脫產享受供給制待遇的干部，在敵占區從事地下革命工作的干部1948年以前，在解放區參加革命工作并享受薪金制待遇的干部“政協”第一次全會召開前加入各民主黨派，一直擁護中國共產黨，堅持革命工作的干部c、退職退職是指職工不符合退休條件但完全喪失勞動能力而退出職務和工作崗位進行休養的制度。其作為退休的一種補充形式而存在，以補充退休在適用范圍上不足。1、老人老辦法

《國務院關于建立統一的企業職工基本養老保險制度的決定》(國發［1997］26號)實施前已經離退休的人員，仍按國家原來的規定發給基本養老金，同時執行基本養老金調整辦法。（1）享受條件達到法定退休年齡連續工齡滿10年退休年齡a、一般退休年齡b、提前退休年齡

c、延遲退休年齡

a、一般退休年齡男－－60歲女干部－－55歲女工人－－50歲案例分析生于1949年10月的周香華退休前任建行平頂山分行出納部副經理。2005年1月，建行平頂山分行以周香華已達到法定退休年齡為由，通知其辦理退休手續。周女士認為自己足以勝任目前的工作而不服單位的決定，多次交涉未果后遂于2005年8月23日向當地勞動爭議仲裁委員會提起仲裁，要求與男性一樣享有60周歲退休的權利，并稱單位的做法屬于退休歧視，違犯了中華人民共和國憲法，平頂山市勞動爭議仲裁委員會于2005年10月17日公布裁決結果，根據國務院《關于安置老弱病殘干部的暫行辦法》（國發［1978］104）規定裁決：因申訴人未提供支持其觀點的有效證據和法律依據，故仲裁庭對申訴人的申訴請求不予支持；全部420元費用由申訴人周女士負擔。周女士在仲裁結果不予支持后，又于2005年10月28日向人民法院提起民事訴訟，法院最終于2006年2月8日做出一審判決，駁回了原告“要求與男性同齡退休”的訴訟請求。法院審理認為，被告建行平頂山分行的決定符合現行國家政策和法規，并無不當。周香華認為被告為其辦理退休手續的決定違背了憲法關于男女平等的原則，要求予以撤銷的理由無法律依據，法院不予支持。2006年3月7日下午，北京大學法學院婦女法律研究與服務中心就國發(1978)104號文件關于女職工退休年齡的規定，向全國人大常委會提起違憲審查建議。違憲審查建議書指出，國發(1978)104號文件(包括《國務院關于安置老弱病殘干部的暫行辦法》和《國務院關于工人退休、退職的暫行辦法》)違反了《中華人民共和國憲法》第33條第2款“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”以及第48條第1款“中華人民共和國婦女在政治的、經濟的、文化的、社會的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的權利”的規定。b、提前退休年齡特殊行業或崗位，如從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動或其他有害身體健康的工作，男年滿55歲，女年滿45歲，連續工齡滿10年的，均可退休養老男工人年滿50歲、女工人年滿45歲，連續工齡滿10年的，由醫院證明，并經勞動鑒定委員會確認完全喪失勞動能力的，可辦理（提前）退休手續c、延遲退休年齡中央國家機關的部長，省、自治區、直轄市的黨委書記、省長、主席、市長和相當職務的干部，退休年齡可延長至65歲教授、研究員以及相當這一級職稱的高級專家，經所在單位報請省、自治區、直轄市政府或中央、國家機關部委批準，可延長退（離）休年齡，但最長不得超過70歲（2）待遇水平離休：原工資照發，并每月加發補貼，每年增發生活補助費退休人員養老金為：連續工齡滿20年的，本人標準工資的75%；連續工齡滿15年不滿20年的，本人標準的70%；連續工齡滿10年不滿15年的，本人標準工資的60%此外養老金按規定調整，加發補貼，特殊人員提高待遇2、新人新辦法新人是指《國務院關于建立統一的企業職工基本養老保險制度的決定》（國發［1997］26號）實施后參加工作的人員。（1）享受條件（2）待遇水平

（1）享受條件達到法定退休年齡個人繳費年限累計滿15年（2）待遇水平（國發［1997］26號）實施后參加工作、繳費年限累計滿15年的人員，退休后按月發給基本養老金。基本養老金由基礎養老金和個人賬戶養老金組成。退休時的基礎養老金月標準以當地上年度在崗職工月平均工資和本人指數化月平均繳費工資的平均值為基數，繳費每滿1年發給1%。個人賬戶養老金月標準為個人賬戶儲存額除以計發月數，計發月數根據職工退休時城鎮人口平均預期壽命、本人退休年齡、利息等因素確定。到達退休年齡但繳費年限累計不滿15年的人員，不發給基礎養老金；個人賬戶儲存額一次性支付給本人，終止基本養老保險關系

。3、中人中辦法中人是指《國務院關于建立統一的企業職工基本養老保險制度的決定》（國發［1997］26號）實施前參加工作，《國務院關于完善企業職工基本養老保險制度的決定》（國發［2005］38號）實施后退休且繳費年限（含視同繳費年限）累計滿15年的人員。（1）享受條件（2）待遇水平

（1）享受條件達到法定退休年齡個人繳費年限（含視同繳費年限）累計滿15年（2）待遇水平

《國務院關于建立統一的企業職工基本養老保險制度的決定》（國發［1997］26號）實施前參加工作，《國務院關于完善企業職工基本養老保險制度的決定》（國發［2005］38號）實施后退休且繳費年限（含視同繳費年限）累計滿15年的人員，在發給基礎養老金和個人賬戶養老金的基礎上，再發給過渡性養老金。到達退休年齡但繳費年限（含視同繳費年限）累計不滿15年的人員，不發給基礎養老金；個人賬戶儲存額一次性支付給本人，終止基本養老保險關系

。計發系數取值1%－1.4%之間

例題某同學小李于2009年畢業參加工作，假設月工資是2000元，又假設小李2045年年滿60周歲，于2046年初正式退休，小李的歷年繳費工資平均指數是1.65，退休時個人賬戶累積額是341041元，再假設2045年社會平均月工資是7665元，60歲退休時個人賬戶養老金計發月數是139，且知小李工作期間從未間斷繳納養老保險費，問小李剛開始參加工作每個月要繳納多少養老保險費，退休后每個月能領取多少養老金？小李月繳納養老保險費：2000×8%＝160（元）小李自參加工作到退休共繳費37年小李的指數化月平均繳費工資為：7665×1.65＝12647.25（元）基礎養老金：（7665＋12647.65）/2×37×1%＝3758（元）個人賬戶養老金：341041÷139＝2454（元）小李退休后每個月領取養老金：3758＋2454＝6212（元）三、中國城鎮養老保險制度改革的現狀兩大成就由企業保險變為真正的社會保險參加養老保險職工個人繳費四、中國養老保險制度存在的嚴峻問題1、轉制成本問題2、“空賬”及如何做實問題3、制度設計不盡合理，缺乏可持續性4、企業繳費率過高5、個人賬戶基金運營問題6、覆蓋范圍過小7、保障程度有限1、轉制成本問題

2、“空賬”及如何做實問題提問：養老保險缺錢嗎？企業繳費20%個人繳費8%社會統籌基金個人賬戶基金老人養老金新人的基礎養老金中人的基礎養老金和過渡性養老金新人的個人賬戶養老金中人的個人賬戶養老金養老保險的目標模式養老保險基金企業繳費20%個人繳費8%社會統籌基金個人賬戶基金老人養老金新人的基礎養老金中人的基礎養老金和過渡性養老金新人的個人賬戶養老金中人的個人賬戶養老金養老保險實際情況企業繳費20%個人繳費8%社會統籌基金個人賬戶基金老人養老金新人的基礎養老金中人的基礎養老金和過渡性養老金新人的個人賬戶養老金中人的個人賬戶養老金遼寧省養老保險運行模式－“空賬”做實財政“補缺口”模式養老保險基金企業繳費20%個人繳費8%個人賬戶基金按5%做實老人養老金新人的基礎養老金中人的基礎養老金和過渡性養老金新人的個人賬戶養老金中人的個人賬戶養老金其他地區做實“空賬”實際情況－補賬戶模式中央財政分擔75%，即3.75個百分點地方財政分擔25%，即1.25個百分點3、制度設計不盡合理，缺乏可持續性問題1：自由職業者養老保險權利問題問題2：個人賬戶用光后所帶來的問題問題1：自由職業者養老保險權利問題城鎮個體工商戶和靈活就業人員參加基本養老保險的繳費基數為當地上年度在崗職工平均工資，繳費比例為20％，其中8％記入個人賬戶。到達退休年齡但繳費年限累計不滿15年的人員，不發給基礎養老金；個人賬戶儲存額一次性支付給本人，終止基本養老保險關系。新聞：退休老人上書修改國務院文件退休老人上書修改國務院文件【來源：燕趙都市報】日前，苦研法律多年的唐山66歲退休老人湯瑞智上書全國人大常委會，請求對國務院一個文件中關于自由職業者參加養老保險的繳費規定進行審查。湯瑞智是灤南縣銀行系統退休職工。自2000年賦閑在家，他就開始全身心鉆研國家有關養老保險方面的文件和法律，至今，已收集了國家在這方面的幾乎所有文件，抄了厚厚的幾本筆記。本來，自由職業者的養老保險跟老人沒有任何關系，但他認為，“這牽連到全國3000多萬人呢，一個很大的群體。”近幾年，因為好多類似的問題，他經常給國務院法制辦和勞動保障部寄掛號信，而且也接到了國家機關20多封回信。去年底，《國務院關于完善企業職工基本養老保險制度的決定》下發，湯瑞智認為自己發現了其中對自由職業者繳費規定的紕漏，于是，再次提筆，上書全國人大。受到湯瑞智注意的，是文件中的這兩條：“城鎮個體工商戶和靈活就業人員參加基本養老保險的繳費基數為當地上年度在崗職工平均工資，繳費比例為20%，其中8%記入個人賬戶”和“本決定實施后到達退休年齡但繳費年限累計不滿15年的人員，不發給基礎養老金；個人賬戶儲存額一次性支付給本人，終止基本養老保險關系。湯瑞智分析認為，按照這個規定，如果自由職業者在繳費15年之內退保或死亡繼承，僅能得到那8%的個人賬戶儲存余額，這樣，個人繳費中便有60%(即12%/20%)的私有財產權和繼承權受到侵犯。湯瑞智認為，侵權風險的存在，正是目前3000余萬自由職業者未納入養老保險體系、社會保障權益受到影響的癥結。個體工商戶和靈活就業人員個人繳費屬私有財產，他們參保的目的是為了獲得國家基本養老的社會保障，決不是為了向基本養老統籌作貢獻。湯瑞智說。因此，他認為，這些規定同時違反了憲法中保護非公經濟和公民合法私有財產不受侵犯的條款。于是，他以公民身份提出建議，請求全國人大常委會對這兩條規定進行審查糾正，確保城鎮個體工商戶和靈活就業人員享受社會養老保障的權益不受影響。問題2：個人賬戶用光后所帶來的問題企業繳費20%個人繳費8%社會統籌基金個人賬戶基金老人養老金新人的基礎養老金中人的基礎養老金和過渡性養老金新人的個人賬戶養老金中人的個人賬戶養老金遼寧省養老保險運行模式四、中國養老保險制度存在的嚴峻問題1、轉制成本問題2、“空賬”及如何做實問題3、制度設計不盡合理，缺乏可持續性4、企業繳費率過高5、個人賬戶基金運營問題6、覆蓋范圍過小7、保障程度有限5、個人賬戶基金運營問題6、覆蓋范圍過小7、保障程度有限謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。【第一節：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業的差異性【第一節：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊目的（車站、機場、醫院等）、綜合房地產。按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節：房地產基本概念】房地產業

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

房地產開發房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發費4、土地開發利潤【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節：房地產基本概念】【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業用地——50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年；4、商業、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行。【第三節：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優勢：節約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節：房屋建筑工程概論】

【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：

定金與訂金的區別，主要表現在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫