中國汽車產業發展前景和全球能源總形勢

及

汽車替代能源發展目標中國汽車工業協會專家委員會---專家全國醇醚燃料及醇醚清潔汽車專委會---技術委副主任中國資源綜合利用協會資源與代用專委會---高級專家榮惠康2010年6月目錄一、中國汽車產業今后20年將“由大變強”，成為全球最具競爭力的產業1、中國汽車市場已進入成長發展期的躍升階段；2、中國汽車產業在全球地位逐年攀升；3、中國汽車市場今后30年成長發展中的主要基礎因素剖析；4、今后20年中國汽車產業“由大變強”的突出表現。二、全球能源總形勢1、低炭經濟、節能減排是全球各主要國家關心的頭等大事；2、全球傳統能源現狀；3、全球各主要耗能國家及時調整能源政策；4、中國能源現狀和能源政策。三、中國汽車節能減排、替代能源發展目標

1、汽車節能減排主要措施；2、中國汽車節能減排、可替代能源發展10大目標；①混合動力汽車②純電動汽車③LPG、CNG汽車④甲醇燃料汽車⑤二甲醚燃料汽車⑥煤制油⑦乙醇汽車⑧生物柴油和生物質能⑨燃料電池⑩氫能

3、對中國汽車節能減排、可替代能源發展實施的綜合評價。2一、中國汽車產業今后20年將“由大變強”，成為全球最具競爭力的產業

1、中國汽車市場已進入成長發展期的躍升階段

?中國汽車產業經歷了57年特別是改革開放30年的發展，從1999年開始汽車市場已進入以大眾消費為基礎的成長發展期；

?由1999年的183.2萬輛市場規模快速成長為2009年達到1364.5萬輛，10年來平均年增長率超過20%；

?在全球金融危機和經濟衰退沖擊下，全球汽車市場嚴重萎縮，在此背景下，中國汽車市場2008年仍保持6.8%的增長率，2009年更保持46.15%的高增長率。3萬輛萬輛42、中國汽車產業在全球地位逐年攀升

中國汽車在全球地位已躍入產量、銷量均為第一位，中國汽車市場地位已由1999年世界產量排名第9位躍升為2006年、2007年、2008年連續三年的第3位，市場銷量連續三年全球第2位；2009年已成為全球產量和銷量都是第1位的局面。年份19992000200120022003200420052006200720082009中國汽車年銷量（萬輛）183.2206.8234.2325.4444.4507.1560.7722888.29381364.5世界汽車年銷量（萬輛）5588.55829.65616.15878.56065.864226653.016921.27702564606507中國汽車年銷量占世界年銷量的份額（%）3.283.554.175.547.337.98.4310.4312.6414.52２１中國汽車年銷量的世界排名9885444333153、中國汽車市場今后30年成長發展中的主要基礎因素剖析

形成中國汽車市場成長發展的持續性是由下列主要因素決定的：

?

中國經濟發展的基本政策是在不斷學習、逐步貫徹科學發展觀的實踐中不斷進行調整和改革，形成可持續發展的基礎；

?

有不斷提高購買力水平的13億人口；

?中國經濟發展水平存在著由沿海地區逐步向中部、西部地區不斷擴展的漫長的市場成長潛力，這個汽車市場成長發展過程從1999年開始，它將有40年以上的成長和發展歷程；日本和歐美汽車產業的發展經歷也提供了中國汽車產業發展的例證。6?總結日本汽車發展歷程看﹕日本從1964年開始進入成長期，到1990年

達到成熟期，共經歷了26年的成長發展期；日本汽車市場的成長期和發展歷程生成期成長期發展期成熟、新發展期零部件生産額（億元）國內生産（千輛）國內銷售（千輛）出口（千輛）海外生産（千輛）1967197719877?

總結美歐的汽車發展，美國從1920年開始進入成長期，到1965年達到成熟

期，共經歷了45年的成長和發展期；

北美、西歐、亞洲汽車産業發展歷程

單位：萬輛8

4、今后20年中國汽車產業“由大變強”的突出表現

?

中國汽車產量2009年超過了美國和日本，這一勢頭將繼續保持下去；

?美國汽車市場最高年銷量接近1800萬輛∕年，預計幾年后美國經濟恢復后再次達到接近1800萬輛∕年時，中國汽車市場可能會超過1800萬輛∕年，仍然保持市場第一的位置；

?

中國汽車保有量由目前的約7000萬輛，到2030年代初期將接近或超過美國汽車保有量，美國目前汽車保有量2.52億輛；

?今后20年，中國自主企業將得到充分發展，在不斷掌握各類汽車核心技術基礎上，自主品牌的各類汽車在國內、國外二個市場上和跨國汽車公司進行平等的競爭，將不斷取得優勢；?在經濟全球化的進程中，中國汽車產業在今后20年中將不斷強化進入參與全球市場競爭的勢頭，把自主品牌在全球做強做響；

9二、全球能源總形勢

1、“低炭經濟、節能減排”是全球各主要國家關心的頭等大事

·能源是全人類生存和經濟發展的最主要的基礎條件之一；·明顯地看到石化傳統能源儲量枯竭期的逐漸臨近，近年傳統能源狀況及排放導致的溫室效應引起全球的特別關注；·人類的進步、可持續發展、燃燒排放和地球溫室效應等，必須解決好能源問題；

?在“節能減碳、替代能源”的汽車發展方面，走出中國汽車新能源多元化的新路子；?提高企業生產規模化的集中度、企業效益、高精裝備水平、零部件配套水平、企業精益管理、高效人才培養等方面做出新成就；?中國汽車產業將作為中國經濟發展的長期支柱產業。10·全球人口目前是60億，21世紀末可能達到80-100億，能源供需矛盾將長

期存在；

·中國重視節能減排，2007年5月國務院公布節能減排責任制和問責制，各

地方政府主要領導是“第一責任人”，采取“一票否決制”，對政府及

企業業績評估中未完成“節能減排”指標的其考核業績為零；

·2007年10月27日中共17大會議上胡錦濤總書記強調了“經濟結構的戰略

調整、環境及資源能源節約是實現和諧社會的現政府經濟政策的重要支

柱”；2008年4月開始實施的人大通過的“節能法修正案”；

·2007年8月在日本北海道洞爺湖的G8+G5會上討論了“全球能源安全”、

“控制CO2排放的溫室效應”、由于糧食做乙醇原料引起的“全球糧食危

機”等三大問題，會議強調全球關注能源問題。111、全球傳統能源現狀12

2009年7月17日，BP世界能源統計在北京發布的全球能源公告：

（1）、石油：

·2008年底全球石油已探明儲量為12580億桶，1708億噸，按2008年開采量計，可開采42年；·預計將在21世紀中期石油產量達到頂峰，包括非常規液體燃料（包括油砂、超重油、氣變液技術、煤氣化技術、生物油和油母頁巖）等在內本世紀后期將進入高油價期。13圖1、2008年底全球石油已探明儲量圖14圖2、2008年全球石油探明儲量的分布(以%表示）中東亞太地區北美洲中南美洲非洲歐洲及歐亞大陸15（2）、天然氣：

2008年全球天然氣已探明儲量為185.02萬億M3,可開采60.4年。

圖3

16圖4、2008年全球天然氣探明儲量分布(以%表示）中東歐洲及歐亞大陸亞太地區非洲中南美洲北美洲17（3）、煤炭：

·全球2008年底已探明可采儲量為8260.01億噸，可開采122年；

·預計世界可采儲量在今后的100年中將隨著探明技術發展，可采儲量將增加到能有200年以上的開采年限。18圖5、2008年底煤炭已探明儲量193、全球各主要耗能國家及時調整能源政策·2005年美國修改通過《能源政策法》；2008年中國開始實施國家《能源法修正案》；2006年歐盟公布了《能源戰略綠皮書》；2006年日本頒布了《新國家能源戰略》；各國都在強調能源供應穩定和多樣化，開發可再生能源、發展潔凈煤技術、發展天然氣、核能、甲醇、乙醇、水電、風能、太陽能、地熱、燃料電池、氫燃料等清潔能源，減少石油在能源消費結構的比例；·巴西、法國、西班牙、德國、奧地利、瑞典等國強調乙醇和生物質資源的能源；·全球電力消費將在今后20年中成倍增加，核電、水電將增加較快；204、中國能源現狀和能源政策·中國石油2008年底已探明儲量為155億桶21億噸，占全球已探明總儲量的1.2%，可開采11.1年；·中國天然氣2008年底已探明儲量為2.46萬億M3,占全球已探明總儲量的1.3%，可開采32.3年；·中國煤炭2008年底已探明儲量為1145億噸，占全球已探明總儲量的13.9%，可開采41年；·中國的能源政策是：“節約優先、立足國內、煤為基礎、多元發展”。·可再生能源是今后能源開發和增長的主導方向。21

混合動力汽車節約優先立足國內多元發展多元發展煤為基礎太陽能利用燃料電池水電發展氫能源二甲醚汽車乙醇汽車甲醇汽車電動汽車核能發電鼓勵小排量汽車汽車擴大鎂鋁材減輕汽車自重高強度鋼實施燃油稅汽車油耗限額煤凈化技術右圖是：中國能源政策在汽車產業中體現的示意圖.22三、中國汽車節能減排、替代能源發展目標

1、汽車節能減排主要措施

·國際一系列政策鼓勵發展小排量汽車，目的主要是“節能、減排和節材”；·減輕汽車自重是節能的主要措施之一，主要是采用輕質材料替代較重質量材料，如:發展鎂、鋁合金，以塑料代金屬、發展高強度、高剛度材料、減薄減少零件尺寸，簡化部件結構，設計中空、異形零部件等；·優化設計提高發動機燃燒效率、利用余熱、控制空燃比等措施減少油耗；·采用缸內直噴、稀薄燃燒等高新技術，提高燃料效率節省燃料；·各類清潔替代能源的不斷開發和利用。23·通過換用不同的輔助動力轉換成適應汽、柴油的各種替代燃料的動力轉化裝置，形成油—電、氣-電、甲醇-電、二甲醚-電、乙醇-電等各種不同動力的轉換，達到節能和提高排放水平的效果；

·混合動力汽車是全球各汽車企業在汽車節能減排主攻方向之一，今年北京汽車展會上幾乎所有參展整車企業都有已經投產的或即將投產的混合動力汽車研發成果，預計近10年混合動力車在轎車和客車產業化普及方面將得到很大發展；·下圖是國產自主研發的部分混合動力車：１，奇瑞Ａ３柴-電混合動力車；２，比亞迪雙模F3DM混合動力車；3，一汽奔騰B50Plug-in混合動力車;4,一汽解放牌混合動力城市客車；2、中國汽車節能減排、可替代能源發展10大目標

①、混合動力汽車24奇瑞Ａ３比亞迪F3DM奔騰B50混合動力客車25

?當前國內外混合動力汽車主要是內燃機—電動機形式，可節能

20%－40%，排放可達國Ⅲ和國Ⅳ，是目前國內外技術逐漸成熟、

逐步降低成本的節能和新能源主要發展方向之一；

?目前主要在轎車和大客車上發展混合動力汽車，在產業化過程中

逐步降低成本、提高車輛可靠性。

②、純電動汽車

?用普通工業、民用電源充電的純電動汽車是一種理想的動力汽車

，國內外多年研究開發主要在解決電池的壽命、重量、體積、價

格、充電時間、充電裝置、續航里程、電池報廢處理等問題上下

功夫；

?近年，國內比亞迪公司在電池綜合性能開發上有重大進展，正在

為解決電動轎車價格、電池壽命、快速充電、續航里程等一系列

重大技術難題而努力，取得了很多成果；

26?比亞迪在轎車整車上也解決了最高車速、加速時間、爬坡度、制動

距離等整車性能和普通汽車相近的指標，這樣的成果將成為走在

國際前沿的領先地位，為產業化開創新局面；

?電動汽車已列入國家重點鼓勵發展的主要目標，2008年國家發布的

“汽車產業調整和振興規劃”中特別強調了發展電動車，有可能

成今后節能減排、低價運行的城市汽車發展的主導方向之一；

?2010年北京國際汽車展上參展的整車和零部件廠家共2100余家，來

自16個國家和地區共展出整車990輛，其中全球首發車89輛（包括

國內廠家75輛，跨國公司14輛），概念汽車65輛（跨國公司37

輛），新能源汽車95輛（主要是混合動力和純電動車），自主品牌27純電動車有：奇瑞廠的3種S18、S18B、B21；比亞迪廠到e6轎車和K9純電動客車；長安集團的3G共6款；一汽的E-Coo；北汽的C30EV；C71EV；吉利的兩種1G、EK2；東風公司的I-Car；上汽E1；新得利卡EV電動車；華晨Ao電動車；金杯輕客電動車等20多種概念車或即將產業化的純電動汽車。跨國公司品牌的純電動車有奧迪A1e-tron；寶馬ACtiveE；奔馳Smart電動車；日產Leaf；大眾E-up；本田EV-N；雷諾ZOEZ.E.；起亞VengaEV；沃爾沃C30；通用Converj；雪佛蘭MPV5；等10多種純電動車概念車。?下圖是比亞迪自主研發并產業化的e6鐵電池純電動車，百公里耗能19度電，續駛里程300公里以上，是目前世界續駛里程較長的純電動轎車之一。

28③

、LPG、CNG汽車

LPG、CNG汽車已具成熟的技術，在資源和加氣站方便的條件下逐步推廣也是汽車燃料多元化方向之一，可以提高排放和經濟運行水平，由于在常態下液化石油氣和壓縮天然氣都是氣體，在具有壓力液態條件下的儲、運、加氣等商業運行中都需要較大的投資，而天然氣資源也是有限的，它只是替代汽車燃料多元化的一個分支。29

?2007年7月北京出版了一本“跨越油氣時代：甲醇經濟”的譯文，原來由美國著名有機化學家、諾貝爾化學獎得主喬治A?奧拉于2006年出版的專著。石油既是主要能源，又是核心化工原料，隨著石油資源減少，能源和化工兩大領域面臨危機，“甲醇經濟”概念是作為應對油氣時代后解決能源、化工問題的新的可行途徑；?在我國能源資源現實條件下煤制甲醇比較現實，特別用高硫煤制甲醇，還可凈化出純度較高的工業用硫；焦爐氣、煤層氣、天然氣和小化肥聯產都可制取甲醇，價格便宜；

?近10多年山西、陜西、四川、河南、山東、浙江、貴州、黑龍江、寧夏、江蘇等省的企業、研究機構、大學都在進行M15、M30、M40、M50、M85和M100甲醇車的開發、試驗和試運行；山西省現有1400多輛全甲

④、甲醇燃料汽車30

醇

M100出租車、大客車、中客車在商業運行；山西省在省范圍內推廣

普及M15甲醇汽車的運行；

?太原理工大、東方發動機研究所和佳新公司、凈土公司、濰坊柴油機

廠、江西發動機廠等企業合作，開發了469、468、R6B、698等全甲醇

電噴發動機，壓縮比進行調整，汽油和甲醇的耗量達到1：1.3—1.5的

替代比、排放可達國Ⅲ、國Ⅳ排放，動力性優于汽油機；

?

奇瑞、華普、等汽車公司已開發了靈活燃料汽車，替代比可達1：1.6

，排放可達國Ⅲ、國Ⅳ。一汽和山西靖燁公司合資生產6102全甲醇發

動機并開發替代柴油的16噸自卸車，第一批2輛已在山西進行拉煤試車

中，兩輛拉煤王甲醇自卸車已各運轉了１.５萬公里,運轉狀態很好；

2010年4月一汽靖燁發動機合資公司新開發的6110全甲醇發動機（增加

點燃和降低壓縮比），已在一汽30噸卡車上匹配裝車，正在山西晉中

測試試運行中；

31?在技術上已解決了甲醇汽車的冷啟動、熱氣阻、溶脹、腐蝕、非常規排放甲醛超標、滲燒甲醇汽油的分層等問題，也規范了輸、配、加注等商業營運中的問題；?在山東兗礦已投產的30萬噸/年系統中，用高硫煤制甲醇過程中可回收99.7%的硫并在系統中把產生的CO2的42.3%回收制醋酸和尿素（并擬逐步提高CO2回收率）。這是全球煤化工技術目前的最高水平；?甲醇飲用可致死和致盲，但在國內外幾十年的化工、燃料行業在使用中按規程操作的大量連續運行中，未發現對人和環境的影響；?用高硫煤在一定的生產規模條件下，煤制甲醇的經濟性在石油40美元/桶時仍有很強的競爭性；?德國、美國在上次石油危機時都曾開發過甲醇汽車，由于石油價格緩解未能大量產業化。32⑤、二甲醚燃料汽車

?甲醇脫水即二甲醚，是柴油機的理想替代燃料。清潔排放，可達國Ⅳ標準；

?國內二甲醚汽車開發和二甲醚大量生產都還處于起步階段；

?生產成本和汽車使用的經濟性都比甲醇高；

?常溫常壓下二甲醚呈氣態，輸、配、加注都需要專供系統；

?在產業化前還需對汽車專用柴油機供油系、高壓共軌系等進行匹配。⑥、煤制油

?由煤直接液化法和間接液化法合成汽、柴油，二戰期間德國曾用直接法生產過油品，達到423萬T/年，南非、美國用間接液化法建示范性工廠。我國神華集團在內蒙用自主研發技術建100萬T/年的示范工廠，已于2004年開工，2009年試運轉后擬再改進提高；33

?煤制油單耗高，3-4.5T煤/T油；

?煤制油水耗較高，12T水/T油以上；生產場占地面積較多；投資較高；?煤制油在我國剛處于起始摸索階段，有待示范工程試點總結后再決定今后的產業化方向。⑦、乙醇汽車?乙醇由甘蔗、玉米及含纖維素農作物發酵制成，是理想的可再生的清潔能源，以純乙醇、乙醇汽油（E10-E22）和混合燃料（乙醇60%+甲醇30%+汽油7%）等三種配比供汽車燃料。主要性能、排放和汽油車比稍優或接近；?巴西全國全部使用乙醇汽油已有近20年的歷史，是世界惟一不供應純汽油的國家；

?美國推廣E10-E80乙醇汽油多年，全美有500萬輛靈活燃料汽車（FFV），耗乙醇超過2000萬噸/年，2007年用20%的玉米生產乙醇，替代汽油量占全年總耗量的3%；34

?近年，日本、印度啟動乙醇汽油推廣計劃；?目前英國、荷蘭、德國、南非、泰國、奧地利在積極推廣乙醇汽油替代工作；?中國已有9個省推廣乙醇汽油（E10），年用乙醇量約130萬噸，成本為6000元/T左右。國家為乙醇生產廠補助為1500-2300元/T，平均每噸乙醇耗糧為3.3噸；?國內外正大力開發利用木材、木屑、木薯、甘蔗渣、甜高糧等生產乙醇；?中國是13億人口的大國，用糧食生產乙醇，以及乙醇原料和糧食作物爭地在中國都是不可取的。所以乙醇作為汽車燃料在中國不會有大發展的條件。

35

⑧、生物柴油和生物質能

生物柴油是從油料作物或廢棄油脂中通過酯交換過程產生的可替代汽車燃油的油品；生物質能是由農作物廢料、秸稈、稻谷殼、花生殼皮等，混合部分廢橡膠、廢輪胎、廢電纜皮等有機物在添加劑和一定溫度和壓力作用下產生的液態和氣態可燃物質，代替汽柴油。利用部分可再生的能源材料。目前國內對生物柴油和生物質能產品都在研究階段，經過了實驗室和中試階段，已有3000T/年中試裝置在運轉，在已經取得一定成果基礎上正進行產業化前的準備階段。36⑨、燃料電池

氫氣和空氣中的氧在常溫下通過高分子質子膜（或電解質）的催化作用生成電、熱和水的電池，理論上熱力學效率可達93%，是目前人類效率最高的清潔能源裝置，具有廣闊的發展前景。全球各主要工業化國家都非常重視各類燃料電池的研發和提高，目前要解決的最主要的問題是：①氫的經濟來源、運輸、儲存；②質子交換模能經濟地大量產業化，目前只有美國杜邦公司一家能生產的價格高昂的氟碳聚合物（Nafion);③開發出質子膜兩側的含鉑催化劑的低價替代品；④解決好燃料電池使用中的安全運行問題。國內外都在積極全力研發燃料電池，在解決好規模化產業經濟運行中的一些問題后，有可能成為本世紀中后期汽車新能源的主導方向。37⑩、氫能

19世紀末，20世紀初歐洲一些科學家曾提出過“氫經濟”的課題，氫氣能應用于飛艇，也曾引起汽車界的興趣，由于1937年興登堡號飛艇大火以及隨后石油、天然氣價格大幅下降，氫燃料的研發才逐漸收縮。近期，氫作為交通工具的能源，又引起工程界的重視。氫作為燃料是一種清潔的地球上取之不盡的能源，但其經濟地獲取、運輸、儲存及動力裝置等方面存在大量安全、經濟性問題，有待在實踐中逐步解決，在今后較長時間內應該是積極研發，并逐步為氫氣產業化做好充分準備。383、對中國汽車節能減排、可替代能源發展實施的綜合評價序號替代能源目標就近期環境進行綜合評價1

混合動力汽車①技術比較成熟，可節能20-40%，排放可達國Ⅳ；②國內外各企業都全力以不同形式開發轎車、客車；③目前價格比普通車高，需逐步產業化過程中降低成本；④今后10年轎車和客車將得到較大發展。2

純電動汽車①國內外各主要汽車企業都在積極研發和產業化過程中，主要解決電池的壽命、重量、體積、價格、充電時間、續航里程、電池報廢處理等技術問題；②國家大力鼓勵電動車的產業化并給予積極政策支持；③2010年北京車展各類新能源車95輛，其中純電動車自主品牌21種；跨國公司品牌共11種。車展中比亞迪的純電動車各項指標比較先進；④今后10年中純電動車技術逐漸成熟，市場將會有一定發展；⑤中國電力70%是靠煤發電，煤電產生的CO2很難回收利用，在諸多替代能源中仍居較前。3LPG、CNG

汽車①技術較成熟；②排放、經濟性較好；③液化石油氣、天然氣儲、運、加注不便；④是今后替代燃料多元化的分支。394甲醇燃料汽車①技術上逐漸成熟，國家已出臺部分標準，有多個省都在封閉推廣；②排放和經濟性都優于汽、柴油；③高比例的甲醇油需要改車，低比例甲醇汽油需要添加劑不需要改車；④高硫煤制甲醇可回收硫99.7%，并可回收部分CO2制醋酸、尿素；⑤按照中國的能源政策發展甲醇汽車最有前途，高硫煤、劣質煤、焦生產氣、煤層氣都可以做甲醇，生產過程中CO2又可以回收利用，即使進口煤生產甲醇也是經濟地，甲醇燃料汽車今后20年中將得到充分發展。5二甲醚汽車①是柴油機的理想替代燃料，排放、經濟性都好，處于起步階段；②柴油機供油和控制系統需要改造匹配，運輸、加注需專供系統，今后也是能源替代多元化目標之一，將有局部發展。6煤制油①德國、南非、美國已掌握直接和間接煤合成汽、柴油技術，中國自主技術正在完善，神華已建成100萬噸/年示范工廠，3-4T煤/T油，耗水12T/T油以上，投資大、占地多；②我國剛處于起始階段，沒有大的發展潛力。407乙醇汽車①技術成熟，排放理想，是理想的可再生清潔能源，各類谷物、木材、木薯、甘蔗、秸稈、高糧都可制乙醇，3.3T玉米/T乙醇；②巴西已應用于全國20年的經歷，美、日本、印度、英、荷、德、南非、泰國、奧地利都有推廣計劃；以糧食生產乙醇在中國是沒有前途的。8生物油、生物質能①以油料作物、廢棄油脂生產油品，以農作物秸稈、谷殼、廢輪胎、廢電纜皮等在添加劑和一定溫度、壓力下產生液態、氣態可燃物質，目前國內正處于開發階段；②由于技術還不成熟，很難成為大規模替代能源的目標。9燃料電池①以氫和空氣中氧在催化條件下生成電，熱效率高、無污染，是理想的清潔能源；②目前各國各主要企業都大力開展應用研究，擬解決氫的經濟來源、質子交換膜的產業化、催化劑鉑的替代品和安全運行等問題；③近20年不可能成為主導的替代能源，本世紀中后期有可能成為人類替代能源大量產業化的目標。10氫能由于氫的經濟獲取還處于初始階段，今后較長時期內在實踐中逐步解決。41謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。【第一節：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業的差異性【第一節：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊目的（車站、機場、醫院等）、綜合房地產。按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節：房地產基本概念】房地產業

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

房地產開發房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發費4、土地開發利潤【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節：房地產基本概念】【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業用地——50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年；4、商業、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行。【第三節：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優勢：節約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節：房屋建筑工程概論】

【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：

定金與訂金的區別，主要表現在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套