土地財政\土地流轉

編者按：過去30年來，在市場經濟改革中，中國經受了高速的經濟增長和深刻的社會變革。土地問題對正在發生的這些變革有著方方面面的深遠影響。中國渴望經濟持續進展，同時必需維持社會穩定，而在這一過程中，土地權利的安排和平安必定成為舉足輕重的砝碼。在地方政府的財政收入中，土地稅收始終是重頭戲；在各級政府的相互關系中，它也扮演著非常微妙的角色。土地相關事務及其財政支配，與財政的穩定和增長的關系越來越親密了。

中國的舊城區改造拆遷，或者農地征遷始終存在著很大的問題，近年來愈演愈烈的政府強行征地，已成為社會沖突的最主要來源。對于那些可以被稱之為“蕓蕓眾生”的人們來說，房屋和土地是他們人格權、生存權不行或缺的構成。然而，中國特有的二元土地制度，阻礙了土地的正常轉讓，在這個市場上，由于不穩定、缺少政策支持、法律約束等緣由，土地的價值被極大地低估。政府賜予的土地使用權已經遠遠不能滿意人們的需求，漸進式改革的土地流轉正在靜靜進行，小產權房市場照舊繁華。

應對土地問題――慎重！

30年間，中國農村地區經受了重大變革：公社解散了，家庭責任制重建了小農經濟；30年后，隨著商品性農業不斷擴展，農夫開頭向城市移居，中國正面臨著農村生活的另一重大變化。然而，十七屆農村事務的變革尤為困難：干部和農夫爭奪土地權，城鄉地區之間擴大的收入差距激起社會不滿，城市拒絕向農村移民供應社區服務。

為何在此時？

中國的領導人之所以選擇在這個時候關注農村問題，緣由許多。近年來，“”頻頻發生。隨著農業稅在2024年被取消，地方干部和農夫之間的沖突主要圍圍著土地的征用。據香港《商報》所說，“仇富仇官心情”有著強化的趨勢。類似地，《南方周末》報道，國土資源部“每年收到數十萬來自農夫的投訴”。而由此導致的沖突占到了的65%之多。然而，決策者們擔憂的不僅僅是社會秩序問題。據《望》周刊報道，中國經濟的增長，城市居民尋求更好的膳食，這始終以來都在提高對農產品的需求，而這又促使價格的上升和進口的增長。中國進口的農產品，大約相當于在國外用了3000萬公頃的土地，而考慮到中國大約為1.2億公頃的耕地面積，這一比例實在可觀。

除此之外，城鄉地區的收入差異已經造成農村地區相當多的不滿，而這一問題的唯一解決方法就是開創一個“公平對待城鄉工人”的體系?！锻分芸Q，有必要“使長期流入城市就業和居住的農夫工在社會權利、生活方式等各方面全面對城市市民轉化”。換句話說，有必要強調戶口問題，正是這一戶籍體系，將中國公民劃分為“農村居民”和“城市居民”，并造成了二元社會經濟體系。最終，對于中心領導來說，在發起農村改革的30周年紀念日，回到小崗村，回到這個改革的標志性發源地，這種誘惑實在無法抗拒。

全部制問題

或許最敏感、最需要協商的問題就是有關全部制的了。無疑，一些社會改革者曾盼望全會能夠正面解決這一問題，就像林權改革所做的那樣。知名改革家高尚全向香港鳳凰衛視表示：“假如允許農夫賣土地，那么他們的收入就會增加――同樣會增加的還有大陸其他商品服務的內需?！鳖愃频兀鐣W家于建嶸說，土地應當“真正成為農夫的財產”，這有利于土地相對集中。此外，假如農夫選擇賣掉土地，那么從土地轉讓中獲得的財產性收入可促進農夫向城市流淌。

對于彌補農村地區干部和農夫之間的不平衡問題，明確全部權也至關緊要。明顯，干部和農夫的關系是的癥結所在，其緣由也很簡潔：在現有體系下，擁有土地的是“集體”，而農夫無法和土地的潛在買家在公平的基礎上討價還價。因此，農夫無法從土地賣得的高價中獲益，就會憤恨從出售土地中獲益的地方干部。

啟示

從很多方面來看，土地流轉的漸進改革是一個自下而上的行動：企業依靠當地政府的關心，讓農夫移出土地，支付微薄的補償，同時在土地上建立起商業農場?，F在，中心政府竭盡所能，為土地權的有序流轉和城鄉地區漸進一體化勾畫前景。在此過程中，政府盡量平衡相抗爭的價值。一方面，政府設法向農夫確保，其土地合同權利將持續下去；另一方面，政府敦促合并土地，以使商業性農業得以進展。同時，政府盡力在城市化和避開過快進展（導致貧民窟）的意愿間進行權衡。此外，要解決農村地區的土地問題，不能不強調戶籍制度，可是該制度扎根中國政治體系（和掌握機制）頗深，只能進行漸進式變革。考慮到全部這些相爭的利益，共產黨在文件時選擇慎重就毫不驚奇了。然而，回避了全部制問題，共產黨使農夫對來自地方官員和企業的壓力無力反抗，而留下的體系好像在面對經濟壓力時始終頻頻讓步。這看上去是個秘方，好像能解決長期以來的農村沖突以及中國農夫被剝奪權利的問題?？墒潜M管如此，通過宣布土地合同將“長期不變”及要求土地流轉的有序市場化，共產黨已經開頭走近全部權問題，或許也在為今后更大的變革開啟道路。

摘編于2024年第2期總第51期

中國的“致命問題”

中國的舊城區改造拆遷，或者農地征遷，在堅持公正合理的補償原則方面，始終存在三個致命的問題：第一，由于房地產市場的不成熟和不規范，國內始終沒有形成一個現成的可以令人信服的公正市場價格；其次，被拆遷人的補償價格和開發商再出售價格之間的嚴峻不對稱；第三，地方政府明顯涉嫌在房屋拆遷中獵取巨額直接利益。

明顯，拆遷補償的時候核算房子成本價值，蓋好新居后就馬上根據市場化出售，這對被拆遷人是不公正的。這是個畸形和病態的市場，絕不是依據公正市場價格的公正補償。假如再加上的因素，其性質無異于變相的搶劫。

在一個法治的社會中，司法原本是解決社會沖突、尋求社會公正與正義的最有效手段。但在中國，不少一般民眾只是覺得此事不公正，但就是搞不懂不公正的緣由。于是便采納非理性的手段來盲目抗爭，結果令人痛惜。以上描述大致可以展現出中國國內房屋拆遷和土地征收的現狀。

有些海外友人曾給中國官方獻計說，當一個進展中國家人均收入在1000美金左右徘徊時，是地方政府開展大規模城市規劃建設的最好時期。由于這個階段的拆遷成本和法律成本最低。其中的潛臺詞無非是說，此時期的被拆遷群體尚處在弱勢和懵懂之態。

或許這一說法并非居心叵測或并非毫無事實依據(比如，日本、韓國和東南亞國家在20世紀60年月大規模城市化期間的閱歷)，但我們必需對此說保持警惕。近年來，我們在對待弱勢群體等問題上看到，資本的貪欲和野蠻已經在

我們并不完善的市場經濟中露出了卑鄙的面目，有關遏制資本之貪欲和野蠻一面的努力已經慢慢進入人們的視野。

摘編于2024年第2期總第87期

產權分大小

當下小產權房違法狀態的官方定調，實為現行法律制度設計與憲法精神就此概念不明且缺乏變通的必定結果。政府從農夫手中動輒強行征地百畝，繼而高價轉手房地產開發商巨額套利，農夫除僅獲些微使用權補貼外，已完全被剝奪反對、質詢、利益公正共享的權利，且失地農夫在社會保障等諸多層面的要求無法得到真正落實。有地農夫借助手中僅存的土地進行創收性嘗試，卻被各種名義扼殺，開發商與政府日漸豐腴，小農的相對赤貧之路照舊漫長，小產權房確乎中國農地集體全部制畸形進展的又一事實呈現。

全國各地尤以大城市周邊郊縣，以村集體、鄉鎮集體名義建設的規模不一、造型各異的房地產項目十數年來正以不行遏止的態勢進展壯大，雖經國家嚴峻禁止并已“殺雞儆猴”地選擇性拆除掉若干未售樓盤，但截止目前，這種被稱作鄉產權房、村產權房或小產權房的商品住宅項目，在全國房地產市場流通中照舊占據可觀的交易比例。廣州、武漢、北京更具代表特征。以北京為例，通州、昌平、懷柔、密云、順義、石景山等各區縣分別存在數量不一、呈現方式亦不盡相同的小產權房項目，而這些并不具備國土資源部所頒房產證的所謂商品房，基本上以低于北京城區房地產均價一半甚至更多的價格公開兜售。

近來建設部對小產權房買方與賣方雙雙限制的相關批文雖已喝退些許購房者，但大量外來人口以及北京二環、三環和老城區拆遷戶限于經濟條件與居住壓力，照舊對小產權房青睞有加。隨著城市化步伐的不斷加快，房地產市場價格畸高，政府推動經濟適用房、兩限房、廉租房等用以滿意中低收入家庭住房需求的動作，雖專心良苦，卻收效甚微，甚至在實踐中完