第三講

業主大會和業主委員會

第一節業主大會和業主公約一、業主和非業主使用人的權利和義務（一）業主及其權利和義務1、業主：是指物業的所有權人，即房屋所有權人和土地使用權人，是擁有物業的主人。在物業管理中，業主又是物業管理企業所提供的物業管理服務的主體。2、業主的權利按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務。提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議。提議制定和修改業主公約、業主大會議事規則。參加業主大會會議，行使投票權。選舉業主委員會委員，并享有被選舉權。監督業主委員會工作。監督物業管理企業履行物業管理合同。對物業公用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理。法律、法規規定的其他權利。3、業主的義務遵守業主公約、業主大會議事規則。遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等多方面的規章制度。遵守業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定。按照國家有關規定繳納專項維修資金。按時繳納物業管理費用。法律法規規定的其他義務。問題：不履行義務還能享受權利嗎？（二）非業主使用人的權利和義務非業主使用人是指不擁有物業的所有權，但通過某種形式（如簽訂了租賃合同）而獲得物業使用權，并實際使用物業的人。二、業主大會業主大會是由全體業主組成的，決定物業重大管理事務的業主自治管理組織。當業主人數較多時，可以按比例推選業主代表，組成業主代表大會。（一）業主大會的召開1、首次業主大會的召開2、業主大會的年度會議3、業主大會的特別會議4、召開業主大會的法定人員5、召開業主大會的公告（二）業主大會的內容1、聽取業主委員會工作報告2、審議和通過上一年度財務決算報告和下一年度財務預算3、審議和通過《業主公約》、《業主委員會章程》等文件4、決定物業管理企業的選聘、續聘和解聘，批準《物業管理委托合同》5、選舉、撤換業主委員會委員，監督業主委員會工作6、決定有關業主利益的重大事項，決定物業管理的其他事項（三）業主大會決定問題的方式和程序1、可以采用會議或書面征求意見等形式。會議表決采取投票、舉手等形式2、所有享有投票權的已住用業主，均應按時出席業主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定義務。3、業主應親自參加業主大會并投票，或委托他人出席和投票。否則，視作棄權，但必須服從大會的決定。委托他人投票的，必須出具授權委托書，否則該項委托無效。委托書須由業主簽字，如業主為法人，需加蓋公章。4、如該物業由兩人獲兩人以上共有，則該物業投票權可有下列方式執行：（1）由共有業主授權；（2）由各業主授權其中一人5、業主大會出席人數達到規定人數時，在會上提出待決定事項，由出席會議的業主表決，以半數通過有效。如遇反對票和贊成票票數相等時，則由會議的主持人除自己已投一票外，再自投一決定票（贊成票或反對票），但此規定不適用于與本人或直系親屬有利害關系的事項。6、業主投票時，票數的計算，原則上按業權比例確定。三、業主公約1、業主公約是一種管理規約，屬于協議、合約性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的、有關業主在物業使用、維護和管理等方面權力、義務的行為準則。2、業主公約的內容（1）業主使用、經營、轉讓出租擁有物業時應遵守的事項。（2）業主對物業進行室內裝修時應遵守的事項，包括是否收取裝修押金，裝修押金的退還方式。（3）業主管理費繳納的方式和時間。不按時繳納的處罰措施。（4）《前期物業物業管理服務協議》中約定應在業主公約中保留的內容。第二節業主委員會一、業主委員會業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，是由業主大會從全體中選舉產生，經政府批準成立的代表全體業主合法權益的社會團體。二、業主委員會的產生和組織（一）業主委員會的產生（二）業主委員會的登記（三）業主委員會的組織1、根據物業規模的大小，業主委員會設委員5~15名，其中正主任1名，副主任2~3名。2、業主委員會主任通常由主要業主代表擔任。3、業主委員會可聘請執行秘書1名，負責處理本會日常事務。執行秘書可以不是本會委員。4、業主委員會委員為兼職，主任可以為兼職或專職。5、業主委員會主任有損害業主合法權益的，經半數以上委員同意，可以召開業主委員會會議，重新在委員中選出新的業主委員會主任。三、業主委員會的權利和義務（一）業主委員會的權力召集和主持業主大會。修訂業主公約、業主委員會章程。通過公開招標等方式選聘物業管理企業，代表業主簽訂物業管理委托合同，經業主大會同意后負責履行。審議物業管理服務費標準及使用辦法。審議年度管理工作計劃、年度費用概預算。檢查、監督物業管理企業的物業管理工作。監督公共建筑、公共設施的合理使用，負責物業管理維修基金的監督使用。業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。（二）業主委員會的義務籌備并向業主報告工作執行業主大會通過的各項決議，接受廣大業主的監督。貫徹執行并督促業主遵守物業管理及其他有關的法律、政策規定，協助物業管理企業落實各項管理工作，對住戶開展多種形式的教育。嚴格履行物業管理委托合同，保障本物業各項管理目標的實現。接受政府行政管理機構的監督指導，執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求。本會做出的決定不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主的公共利益。四、業主委員會會議業主委員會會議包括例會和特別會議1、例會是常規會議，每3個月至少舉行一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。2、業主委員會會議的召開應由召集人提前7天將會議通知及有關材料送達每位委員。3、業主委員會會議由主任召集、主持。主任因故缺席時，由副主任主持。第三節業主委員會與物