PAGE59第一章申報單位及項目概況項目申報單位概況二、項目概況1.項目概述項目名稱：江永縣援建汽車修配中心；規劃用地面積：20000平方米項目建設總投資：1157萬元；項目總建筑面積：50項目建設地點：永州市江永縣瀟浦鎮；項目開發單位：江永縣援建汽車修配中心；編制單位：湖南稼沛工程咨詢有限公司；2、項目簡介 該項目選址于江永縣瀟浦鎮，規劃占地面積20000平方米，項目規劃總建筑面積5000平方米。整個項目區內擬布置一棟綜合樓、一個汽車銷售貿易中心、一個汽車修理廠及電腦調漆區、一個高壓洗車場，內設一停車場。靠主干路布置為綜合樓，綜合樓擬設計為四層，一層門面設置為汽車配件交易部，二樓、三樓為辦公室用房和儲藏室、保管室等配套用房，四樓設置為員工宿舍等生活用房，每層端頭設置公共男、女洗手間，整棟樓房建筑面積共2400平方米；主入口布置在綜合樓的側面；汽車銷售中心擬設計為一層的鋼架結構封閉式汽車展示中心，建筑面積為1200平方米；汽車修理廠（包括電腦調漆）建筑面積為570平方米，高壓洗車場占地面積800平方米，另設保安室一個本項目整體規劃體現汽車行業的“一條龍”服務，設置原則以人為本，建設一個比較現代化的多功能的且通用性較強的汽車及配件貿易市場，并且為客戶提供最優質的服務，讓客戶高興而來、滿意而歸。企業以“誠信第一、服務第一”來贏得更廣闊的市場，創造更好的企業效益。3、項目區域概況江永縣位于湘西南邊陲，東南與江華瑤族自治縣接壤，南與廣西富川瑤族自治縣相連，西南與廣西恭城縣交界，西北與廣西灌陽縣毗鄰，北部緊靠道縣。地理坐標為東經110°32′～110°56′，北緯24°55′～25°28′之間。南北長63千米，東西寬55.5千米。江永縣屬南嶺山脈的山地丘陵區，都龐嶺和萌渚嶺環繞四周，中部地勢平坦，山間盆地相連，屬喀斯特地貌，大體為“七山半水二分半田”。省道S325線貫穿全縣。全縣轄6鎮5鄉（其中4個瑤族鄉）2個國營農林場和1個自然保護區，總面積1571平方公里，2008年末人口25.1萬，境內有瑤、漢、壯、侗、苗等29個民族，其中以瑤族為主的少數民族人口15.86萬人，占全縣總人口的63.2%，是典型的山區農業小縣和少數民族聚居縣。全縣屬亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，氣候溫和，光照充足，雨量充沛，無霜期長，自然條件優越。江永縣自然資源豐富。礦產資源品種多，品位高，銀、鉛、鋅、錳儲量較大。森林覆蓋率69.8％。國家級千家峒自然保護區有原始次森林，有國家一級保護植物水杉、銀杏等50多種珍貴樹種，有娃娃魚、短尾猴、金錢龜、猴面鷹等珍稀動物。江永縣旅游資源豐富，開發潛力大。縣內有千年瑤都——千家峒、千年奇字——江永女書、千年古村——上甘棠，有歷代形成的古陵、廟、樓、閣、塔、碑、橋等文化古跡100多處。其中允山古窯址、龍虎關古戰場、黃巢墓、桃源書院等古遺址幾十處，有酷似毛澤東臥像的圣人山，還有種種神奇傳說。民風淳樸，瑤家習俗濃厚，盤王節、嘗新節、敬鳥節、斗牛節等節日仍然盛行，節日活動豐富多彩。境內田園風光秀麗，以香柚為主的20多萬畝柚園風光為該縣增添了一道亮麗的風景。江永縣名特優新農產品豐富。由于土壤富含硒等多種稀土微量元素，農產品氣味芳香，品質優良。香柚、香芋、香姜、香米、香菇被稱為“江永五香”，久負盛名，相繼被國家農業部命名為“中國香柚之鄉”和“中國香芋之鄉”。被列為“全國生態建設示范縣”、“全國山區綜合開發示范縣”、“全國秸稈氨化養牛示范縣”。江永縣工業主要有冶金、建材、食品、電力工業，工業產品主要有電鉛、鐵合金、水泥、枸杞酒等，枸杞酒是全省唯一的一種果酒，獲第二屆中國國際食品博覽會金獎。香柚、香芋、香姜等農副產品加工工業正在興起，第三產業發展較快，旅游開發正在啟動，各項基礎設施日趨完善。4、編制的依據、范圍及內容=1\*GB2⑴、編制的依據①永州市城市總體規劃(2001—2020年)；②江永縣控制性詳細規劃、江永援建汽車修配中心修建性詳細規劃；③項目用地現狀圖(1：1000)及用地現狀調查；④國家、省有關法律、法規及相關汽車市場政策規定要求;⑤國家現行有關建筑技術設計規范和標準、市場調查和預測分析及建材市場物價分析資料；⑥國家發改委、建設部頒發《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)；⑦有關環保、衛生、消防、安全專業設計規范及其它相關基礎資料和協議；⑧《永州市國民經濟和社會發展第十一五規劃》；⑨國土、規劃、環保等部門的審批意見；=2\*GB2⑵、編制的范圍=1\*GB3①通過對項目的地點、汽車市場、建筑、環境等進行勘測、調查、預測，確定項目建設的必要性和具備建設的條件；②確定項目建設規模及工程技術設計方案；③估算項目總投資，提出資金來源和籌措方式，安排項目建設、實施計劃及招投標事項；④對項目進行綜合評價，從技術、環保、節能、經濟、安全、社會等各方面論證項目綜合效益；⑤對項目提出結論和建議=3\*GB2⑶、編制的內容以該項目范圍內基礎現狀為依據，建設單位提供的基礎資料為前提，對該項目的建設的必要性、項目建設條件、項目規劃設計方案、項目建設內容進行分析、研究，確定擬建規模、項目建設總投資、項目實施進度安排、招投標方式，以及環境保護、節能措施，綜合分析汽車市場，進行社會經濟評價以及抗風險分析，做出綜合評價。5、主要經濟技術指標（見下表）序號名稱單位數量備注1規劃用地面積㎡200002總建筑面積㎡5000其中汽車銷售貿易中心㎡1200單層、輕鋼綜合樓㎡2400四層、框架汽車修理廠㎡570單層、輕鋼高壓洗車場㎡800單層、輕鋼門衛㎡30單層、磚混3建筑基底面積㎡32004停車場㎡10005建筑密度%166容積率0.257綠化率%308建設工期年19總投資萬元11576、項目建設背景面對世界性金融危機的沖擊，國家出臺了多項積極的財政政策及加強宏觀調控的措施，如鼓勵消費、擴大內需、調整產業結構等，使我國國民經濟保持了持續、較快、健康的發展態勢。汽車行業作為我國國民經濟的支柱型產業之一，近年來得到了快速發展，而包括專用汽車、特種車、重卡、家用車、商用小轎車等汽車品種隨之增長，近10年來，我國公路建設，特別是高等級公路建設發展十分迅猛，截止2007年底我國公路通車總里程達357.3萬公里，其中高速公路5.36萬公里。根據交通部公布的《國家高速公路網規劃》，從2005年起到2030年，國家將斥資2萬億元新建5.1萬公里高速公路，使我國高速公路總里程達到8.5萬公里，僅次于美國，屆時將在為世界上高速公路通車里程第二的國家。公路的暢通為汽車行業的快速發展提供了堅實的基礎。由于汽車行業的快速增長，當前全球汽車行業的消費比率為1：2，即消費一輛汽車，將帶來雙倍于其銷售額的市場需求，這些造成許多可以覆蓋整個汽車服務需求的專業場所不斷建設。單一模式的傳統汽配交易市場將逐漸淡出人們的視線，取而代之的是多功能、多元化的新型汽配中心。隨著我市汽車市場建設繼續加快，汽車消費環境不斷改善，汽車貿易將保持良好的發展勢頭。首先，隨著我國市場的進一步穩定和繁榮，人們的消費心理更加成熟。持幣待購、持幣搶購等非正常的消費習慣將不再出現。汽車銷售既不會象近三年來的增速過猛，也不會象九五期間的增長緩慢，將保持穩步增長的態勢；其次，隨著國家擴大內需、促進消費的一系列方針政策的實施，一方面汽車制造成本逐步降低，接近并符合消費者的心理價位，另一方面，城鄉居民收入持續增長，消費能力進一步提高，為汽車產業的發展奠定了良好的市場基礎。隨著經濟的發展、經濟建設步伐的加快、人們生活水平的提高，對專用車、小轎車、特種車等各類車型的需求量呈逐年上升趨勢，也帶來了各省、市、縣汽車銷售業的快速發展，但同時也普遍存在著追求銷售利潤、輕視服務的傾向。就江永地區而言，目前雖有幾家汽車貿易市場，但存在著經營規模偏小、服務半徑小、品種不齊全、售后服務較差等弊端，滿足不了當地及周邊地區對各類汽車的旺盛需求，所以高起點、高標準地建設一個上規模、規范化的集汽車銷售貿易中心、汽車配件部、汽車修理廠、高壓洗車、電腦調漆于一體的汽車營銷服務市場是當務之急，本項目提出正是順應了以上的思路。7、項目建設的必要性=1\*GB2⑴江永援建汽車修配中心的建設是發展江永現代汽車修配服務業的需要：江永汽配服務業經過近幾年的適應性調整及戰略性調整，已基本形成了以縣中心汽配銷售服務業為龍頭的格局，但目前的基本狀況是銷售市場布點多、規模小、品種少、服務差，隨著國家及省、市、縣工程建設的加快及城市化進程的推進，目前的汽車銷售市場的發展模式已不能適應未來汽車行業的構想，必須實現銷售服務產業的新突破，加速服務產業的升級，本項目的建設將會促進江永現代汽車銷售服務業的跨越式發展。（2）江永援建汽車修配中心的建設是適應國際國內新形勢發展，迎接挑戰的必然選擇。（3）江永援建汽車修配中心的建設是加快發展第三產業、調整優化行業內部結構的需要。（4）江永援建汽車修配中心的建設是有效緩解就業壓力，保障社會穩定進步的現實需要。（5）該項目建設有利于加快城市建設的步伐，有利于進一步美化江永縣、繁榮江永縣、經營好江永縣。（6）是安排社會就業的需要：本項目的建成、投產將為社會提供40多個就業機會，為下崗職工、失業人員、再就業創造良好條件，對實施就業和再就業工程、構建和諧社會、促進經濟發展起著良好的作用。8、項目建設的優勢條件（1）區位優勢江永縣是湖南省發展戰略中湘西南中心城市，有較強的基礎工業。項目擬建場地位于江永縣瀟浦鎮，交通條件好，車流量較大。（2）、基礎設施優勢該項目地處于江永縣城，基礎設施完善，道路、供電、供水、通訊等方面已具備，項目建設無需投入太多的基礎設施建設成本。（3）政策方面的優勢本項目建設符合永州市城市建設的發展戰略，得到了市、縣兩級政府的大力支持，具備永州市招商引資有關政策的優惠條件，建設進度將更快。該項目符合江永縣中心城區控制性詳規的規劃要求，處于江永縣中心城區的核心區域，該項目建成后，以其高檔次、高品位的服務環境及高效率的服務管理，必將成為人們汽車消費的首選之地。（4）居民收入增加，購車較有經濟優勢：隨著永州經濟的快速發展，居民的收入進一步增加，2009年江永縣城鎮居民人均可支配收入達8789元，比年初增長11.2％，城市經濟的發展必將帶動市民對商業和用車方面的需求。（5）汽車市場發育的潛在優勢相對于沿海和周邊城市，永州的汽車市場整體水平還處于初級階段，永州的汽車市場蘊含著巨大的發展潛力，本項目無論從地段、定位、規劃、管理各方面都具有強大的競爭優勢。（6）項目規模較大，功能設置較為全面，在規劃設計上有充分發揮的空間，有超前跨越現實的設計理念，在營銷上亦可用獨特的賣點營造強大的聲勢。=8\*GB2⑻本項目投產后，可為社會提供40多個就業崗位，每年為政府培育稅費約60多萬元。本項目投資回報較快，靜態投資回收期4年。本項目的實施，不僅能促進公司發展而且還能促進當地經濟的發展，有較好的企業財務效益和社會效益。9、市場分析=1\*GB2⑴、汽車市場預測=1\*GB3①汽車市場與保有量預測我國汽車普及率很低。1999年底，民用汽車保有量只有1453萬輛，千人擁有量才有2輛。而1994年世界平均汽車普及率已達到114輛/千人（此時的美國1.3人擁有1輛汽車，西歐2.3人擁有1輛汽車，日本1.8人擁有1輛汽車）。中國要達到1994年世界平均汽車普及率水平，保有量應在現有基礎上增加9.5倍，達1.38億倆。汽車行業“十五”規劃研究課題組對我國2005-2015年汽車保有量進行了預測，千人汽車保有量只有37輛，仍然很低，我國汽車市場仍有廣闊的空間。從預測結果來看，中國汽車市場巨大，這給銷售與服務也提出了更高的要求，客觀上需要建立新的銷售體系和建立良好交易環境，特別是中國汽車市場已經基本融入了國際市場，汽車服務貿易也將出現非常嚴峻競爭形勢，一些國外汽車大集團正考慮向中國的汽車服務貿易領域來投資，這也給本項目的建設帶來良好契機。因此，市場定位應著眼于國內汽車服務貿易企業的進入，同時要注意吸引國外汽車服務貿易企業參與競爭。=2\*GB3②湖南汽車市場與保有量預測湖南省1996年民用汽車保有量374900輛，1999年423280輛，五年中年平均增長率為2%。1999年占全國民用汽車保有量的2.9%，汽車普及率7.5輛/千人，低于全國12輛/千人的水平。湖南最近幾年高速公路建設步伐加快，京珠、長永、永邵、衡棗高速公路的建成，改觀了湖南交通網絡，縮短交通距離和時間。加上已有的國道、省道，湖南的公路將四通八達。各大、中城市道路建設已加快了步伐，這都為汽車消費提供了硬的條件，也將促進湖南的汽車消費，預計湖南未來汽車消費增長速度將很快會與全國同步。=2\*GB2⑵、汽車銷售市場模式興建汽車超市，目的是吸引汽車制造企業、經銷商與客戶進廠交易。因此，項目承辦單位對企業銷售體系和銷售方式要進行充分的了解。汽車制造企業和經銷商在具體的售車方式上，設計出各種各樣能為顧客接受的、容易引起購車欲望的促銷方案。歸納起來，當代汽車市場大體有如下幾種方式：=1\*GB3①業務員推銷。汽車制造廠或經銷商組織培訓銷售人員隊伍，在有關的銷售區域，以直接與顧客接觸的方式，宣傳、推介和銷售車輛。這是一種傳統的汽車銷售方式。=2\*GB3②汽車展示廳。在繁華的大城市和具有政治、經濟、文化中心和交通中樞地位的地方，選擇人員流動的最佳地段，設豪華氣派的汽車展示廳，以實體展示或實物操作演示的方式，直接激發消費者的購車欲望或以文明的方式“勸說”消費者購車。=3\*GB3③建立相當規模和一定檔次的汽車城或汽車交易市場。汽車廠家的銷售部門和經銷商，派員入住交易所，向人們（汽車消費者、潛在用戶、參觀者等）展示和推介各種車型產品。在交易城（場所）內，各地區（國家）的汽車公司都云集一處，顧客來此，如同身于國際汽車博覽會，選擇余地大。=4\*GB3④汽車超市。汽車超市一般都設有寬敞的大廳，環境舒適，氣氛宜人，陳列的各式汽車可任由顧客挑選，實際操作體驗，購車方便。=5\*GB3⑤因特網銷售。在網絡開辟市場，最大的優點是能跨越時空和地域界限，直接同世界各地用戶直接接觸。=6\*GB3⑥汽車租賃。汽車租賃是指汽車消費者與汽車銷售之間簽訂各種形式的付費合同，在一定時期內獲得某種汽車使用權的一種消費形式。根據租賃時間分為長期租賃和短期租賃。長期租賃2-5年，短期租賃不超過兩年。汽車租賃是一種普遍而有效的汽車銷售形式。=7\*GB3⑦舊車市場。在汽車的普及初期階段，舊車市場規模不大，隨著汽車普及進程的加快，舊車市場規模不斷擴大。美國1995年舊車交易是新車交易量的2.3倍，英國3.5倍，德國2倍。=3\*GB2⑶、項目的市場定位本項目要建成永州市一流的綜合性汽車貿易、汽配與修理中心，借鑒國內其他汽車市場建設的經驗，結合江永縣的實際情況，建議項目的市場定位如下：建設原則：以人為本，建設一個比較現代化的多功能的且通用性較強的汽車貿易修配中心，讓消費者高興而來、滿意而歸。主業范圍：汽車交易、汽車零配件、汽車維修、電腦調漆、高壓洗車等。配套服務設施：綜合服務區（含證件辦理、銀行按揭、規費征繳等）。輻射范圍：以江永縣為中心，向周邊的雙牌、寧遠、道縣等縣及廣西省和湖北鄰近地區輻射。=4\*GB2⑷、環境分析=1\*GB3①人口環境江永縣為永州市南六縣的經濟、文化、金融、交通中心。全縣轄6鎮5鄉，總面積1571平方公里，2008年末人口達25.1萬。=2\*GB3②經濟環境近年來，永州市政府花大力抓經濟工作建設，連續幾年國民經濟增長速度高于國家和省平均速度，平均遞增速度為9%，國民經濟收入不斷增加。據不完全統計，永州居民貨幣儲蓄量不斷增加，對汽車的需求欲望將不斷增強。=5\*GB2⑸、市場需求=1\*GB3①人口增長帶來的自然需求隨著社會經濟的發展，城市化進程的不斷加快，非農業人口總量呈加速度增長，城鎮人口數量不斷增加，用車標準不斷提高，對汽車的需求也就日益擴大。②以舊換新的推動需求近幾年來，永州市二手汽車交易市場的逐步建立，二手汽車交易數量明顯增加，加之國家對購車貸款支持力度的進一步加大，很多在農村先致富的一部分人買車已成時尚，經濟條件好的更趨向于品牌車，汽車技術更新加快，以舊換新也成為一種汽車消費趨勢。加之現在世界金融危機，國家出臺拉動內需，刺激消費等一系列措施，很多市民通過貸款改善交通條件，達到交通便利的需求，對汽車行業的持續發展也起到了較大的推動作用。③個人需求的區域特征影響個人需求的最主要因素是價格和品牌。從價格市場來看，不同品牌的汽車價格明顯不同，進口的價格高、國產的汽車相對價格較低。需求主體對購買品牌傾向非常明顯。從對汽車成交客戶的分析中發現，購買汽車的客戶對自己汽車品種和使用性能的定位十分關注；對市場定位準確，購車環境舒適，政府給予政策力度大的經銷商，上規模、上檔次、設計合理的汽車消費市場，服務態度好，服務質量水平高、信用度好的汽車城的商品是十分樂意購買的。=6\*GB2⑹、周邊環境分析該區域市場環境成熟，居住人口密度相對較大。該項目作為江永縣中心城區的汽車修配中心，將成為該區域內的標志性建筑。=7\*GB2⑺、項目劣勢分析=1\*GB3①目前江永縣城的汽配中心比較多，有一定的搶占銷售市場份額壓力。=2\*GB3②目前該區域人口密度相對較少，不利于形成大的購買力度。=3\*GB3③現階段全民進入股市投資熱潮。股市投資過熱，人們手里的閑錢很多都投放在股市；=4\*GB3④車的消費成本相對偏高，很多客戶都愿意打的或者乘坐公交車。=8\*GB2⑻項目價格定位分析綜上所述，該項目地處永州市江永縣瀟浦鎮黃金地段，只要廣告策劃、宣傳到位，加之規劃設計的超前理念和精益求精，服務范圍的擴大，該項目一定會有很好的發展前景。根據市場調查和周邊相同行業的實際銷售行情，結合該項目的位置分析預測：該項目建成運營后，年銷售各種汽車可達200輛，平均每臺售價按9.2萬元計，年銷售額可達1840萬元；本項目除了銷售汽車外，另外還設有汽車配件部、汽車修理部、洗車場等服務區，根據調查，市場約有2/3的汽車需要維修保養等，平均每臺按3000元計算修理保養費用，一年可修理保養汽車約1500臺，營業額可達450萬元；洗車場根據不同類型的車輛收取不同的洗車服務費，根據市場調查，摩托車5元/輛、小型汽車10元/輛，大中型車20-30元/輛，一年可洗各類車輛大約2.88萬臺次，汽車零配件可按修理費用的40%計算，其利潤相當可觀。=9\*GB2⑼項目市場前景分析預測我國已經進入全面建設小康社會、加快推進現代化的新發展階段。在新的發展階段，伴隨國民經濟的持續增長，人民生活水平的不斷提高，加快第二、三產業的發展，以便為汽車市場的發展提供一個十分寬松的宏觀環境已成必然。因此該項目具有更加廣闊的市場前景：由于城市化進程的加快和市民物質精神生活的日益豐富，越來越多的人追求高品質的生活方式，其中購車代步成為當前的一種生活時尚，根據消費者的心理，他們希望從購車-辦證-修車-美容車-零配件購置-洗車實行一條龍服務，能給他們帶來實惠和方便。本項目無論從發展前景、規劃設計、舒適度，還是服務管理、售后服務方面，都是一條龍服務，是消費者理想的選擇，市場前景十分廣闊。=10\*GB2⑽、銷售推廣策略建議：以直銷行銷與關系行銷為核心的組合營銷策略a、人員推廣：培訓一支出色的推銷隊伍，變被動等客上門為主動出擊；配備具有高超談判水平的現場顧問，確保成功率；針對有關目標機構，主動上門進行路演推廣(CRM)。b、廣告推廣:有效控制宣傳的推進節奏，引導從“關注——了解——認可——購買”的心理接受過程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢活動為點，形成大范圍的宣傳面的鋪開，集中表現項目文化特色強勢賣點。廣告擬采用報紙廣告、戶外路牌燈箱廣告、樓書、宣傳單、樣本等平面印刷品。c、廣告媒體投放比例綜合考慮平面部分、報紙投放、戶外廣告、車體廣告、公共促銷活動等方面所占比例。d、營業推廣：開業活動、節慶活動、公益活動等。e、價格策略：價格低開高走，針對市場現狀，率先推出相對較低的起價，占領市場主動性，以低價位沖擊搶占市場份額，分三個組團8個階段逐步抬升價位。通過以上市場調研和統計分析，該項目市場定位準確、市場前景十分看好，服務半徑廣闊，項目投入運營后，對加快江永汽車銷售和汽配貿易及修理業的發展、推進江永產業結構調整、促進社會和諧進步都起到了重要作用，項目不僅是必要的，也是可行的。10、項目選址及建設條件=1\*GB2⑴、項目選址該項目選址在永州市江永縣瀟浦鎮，計劃用地30畝。此處人口密集、交通便捷的地方，地理位置優越。周邊居民區比較集中，生活服務設施相對完善，與周邊縣區的交通聯系十分便利。項目所屬地塊區位條件優越，有良好的自然環境，地勢平坦，工程地質條件較好，無地下礦產資源。該項目的建設符合永州市城市總體規劃。城市基礎設施配套完善，開發建設見效快，它的建成和運營將為城市環境的提質起到良好的作用。=2\*GB2⑵、工程建設條件=1\*GB3①政策支持該項目符合招商引資開發建設項目條件，受到國家政策和地方政策的鼓勵和支持，同時，本項目受到市委、市政府和縣委、縣政府的高度重視，他們從各個方面均給予了優惠政策和大力支持。=2\*GB3②工程地質條件本項目位于永州市江永縣瀟浦鎮。根據該區域的地質情況及現狀調查，工程地質條件好，適合項目建設。=3\*GB3③工程施工條件該項目位于永州市江永縣瀟浦鎮城市中心，水、電、路、訊基礎設施條件均已具備，工程施工方便。當地有著豐富的建材資源，各種砂石料儲備豐富且運輸便利，運程較短，水泥鋼材就近采購，木材也可在當地市場購得，可滿足工程需要。因此項目建設所需的各種建筑材料供應有保障，工程地質條件好，該區域內適合道路工程、多高層建筑工程建設。=4\*GB3④氣象條件本項目區域內屬亞熱帶季風濕潤氣候區，四季分明，嚴寒酷暑期短，無霜期長；雨量充沛，但分布不均，春夏多雨；年日照多，但春季日照少。其主要氣象指標如下：氣壓:970一l010百帕之間;氣溫：極端最高氣溫40.7極端最低氣溫一5年平均氣溫19.4濕度：平均相對濕度76.5％最小相對濕度72％降水：年均總降水量1307.3毫米風向：常年主導風向為偏北風風速：平均風速2.1米/秒，年最大風速16米/秒年最大積雪厚度7厘米年最大凍土深度為5厘米地震條件：地震裂度在6度以下，規劃設計時需達到7級防震要求。本區域內地表水主要來源于天然降雨，水量充沛。地下水貧乏，主要為第四系松散巖類孔隙潛水含水層，由第四系沉積砂、砂卵石組成，受大氣降水補充，水量隨季節性變化明顯，其水質對混凝土不具有侵蝕性。11、項目規劃設計方案=1\*GB2⑴、規劃設計目標①概況江永援建汽車修配中心是集汽車銷售、展示、配件供應和維修服務、高壓洗車、電腦調漆于一體的大型綜合市場。規劃用地30畝。項目擬采用統一規劃設計，分步實施的原則進行。②規劃指導思想該區域規劃建設要樹立精品意識，體現大手筆、大格局、高起點、高標準、合理布局、精心規劃。做到功能分區明確，交通組織流暢，建筑造型新穎，空間景觀豐富，技術指標合理，環境設施完善。使之成為以汽車貿易和汽車配件銷售為主，汽車修理和洗車為輔的綜合配套市場，力求服務優良，管理規范，成為帶動江永第三產業騰飛的龍頭。③規劃著眼點整體規劃，統一布局，滾動開發，分期實施，完善配套，優化環境，留有彈性，保持“可持續發展”。=2\*GB2⑵、規劃設計依據=1\*GB3①《中華人民共和國城市規劃法》和建設部《城市規劃編制辦法實施細則》=2\*GB3②永州市城市總體規劃=3\*GB3③永州市城市規劃管理技術規定=4\*GB3④江永縣援建汽車修配中心修建性詳細規劃=5\*GB3⑤國家、省、市相關設計規范⑥國家發改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）（3）、規劃設計原則=1\*GB3①遵守國家有關規劃設計法規、規范和規定，遵守永州市城市規劃部門提出規劃設計建議。=2\*GB3②高起點、精品意識原則：著眼未來、立足現實、廣集良思、匠心獨遠、品味高雅、突出精品意識、追求完美效果。③高品味、大規模、多功能原則：高品味—在設計、布局、建筑等方面追求高品質、高標準，使“汽車超市”不僅僅是交易中心、展示中心、服務中心，同時也是汽車文化交流中心。大規模—總投資較多，投資規模、配套設施、環境條件、成效規模均應全國首屈一指。多功能—設施配套，功能齊全。實現汽車交易、展示、維護、跟蹤服務、信息傳播一條龍，成為集貿易、展示、配件供應和維修服務、高壓洗車、電腦調漆于一體的汽貿中心。=4\*GB3④因地制宜原則：既充分考慮原有地形地貌，又符合開發建設的現實性和階段性，方便實行分期建設與管理。=5\*GB3⑤以人為本，服務至上原則：處處應充分考慮人的需要和禮堂效果，滿足適用性、安全性、舒適性、美觀性、配套建設。=6\*GB3⑥開發與環保相結合的可持續發展的原則：在開發建設的同時，盡量大可能保護必須的生態景觀和創造舒適的人工環境，大力開展綠色工程的建設，保證建成后的市場一流的環境質量。⑦為了更好的發揮市場的服務功能，要加強市場的信息系統（網絡）建設。⑷、規劃設計方案總體規劃與布局=1\*GB3①交通組織—合理的交通流線汽車修配中心規模較大，功能較多，人、車流高度集中，良好的內外部交通線組織與布局是決定建成后的市場運營高效與否、效益能否正常發揮的前提與基礎，本規劃設計中，充分利用區位優勢，以城市總體規劃中貫穿城內的325省道為依托，進行內部各功能區的組織布局。將整個項目區分為4個功能區，在整個項目地邊緣設有環形通道，以利外來車輛及貨運車輛的交通；項目地內部設有連接各功能的連接通道、保證選購車的人士不致受到城市車流的干擾，將人車流線嚴格分離。②功能分區整個項目區以內部干道為主線，將用地分為4個功能區域，分別是：a、汽車銷售貿易中心b、汽車配件部c、洗車修理廠、電腦調漆部d、高壓洗車廠該項目選址在江永縣瀟浦鎮，規劃占地面積20000平方米，項目規劃總建筑面積5000平方米，綜合樓擬設計為四層，一層門面設置為汽車配件交易部，二樓、三樓為辦公室用房和儲藏室、保管室等配套用房，四樓設置為員工宿舍等生活用房，每層端頭設置公共男、女洗手間，整棟樓房建筑面積共2400平方米（變配電室設置在用電負荷中心）；主入口布置在綜合樓的側面；汽車銷售中心擬設計為一層的鋼架結構封閉式汽車展示中心，建筑面積為1200平方米；汽車修理廠（包括電腦調漆）建筑面積為570平方米，高壓洗車場占地面積800平方米，另設保安室一個30平方米，項目地內停車場為1000平方米。另在項目區內進行道路硬化，在建筑物周圍空地及道路兩旁植樹種草，提高綠化率。建筑密度為16%，容積率為0.25，綠化率為3③結構設計要點A、設計要求根據建筑物的使用功能要求，該工程建筑結構的安全等級為二級，結構的設計使用年限為50年。B、設計荷載a、恒載：按結構計算所需板厚的實際重量加建筑裝飾實際重量采用。b、活載按《建筑結構荷載規范》GB50009—2001采用或根據實際使用情況采用，主要房間采用的活荷載標準值如下：商鋪為3.5KN/㎡消防疏散樓梯3.5KN/㎡辦公室樓面2.0KN/㎡生活用房2.5KN/㎡廁所2.0KN/㎡上人屋面2.0KN/㎡不上人屋面0.5KN/㎡儲藏室樓面3.5KN/㎡c、風壓(按50年一遇取用)基本風壓W0=0.40KN/㎡d、雪壓(雪荷載準永久值系數分區為Ⅲ區,按50年一遇取用);基本雪壓S0=0.25KN/㎡C、地震作用按七級抗震設防。D、結構體系根據建筑平面布置特點、建筑功能設計要求，該項目綜合樓采用框架結構體系；汽車銷售貿易中心、洗車修理廠、電腦調漆部、高壓洗車廠都采用鋼架結構的單層房，屋面墻面均采用雙層彩色壓型鋼板中間夾玻璃絲棉保溫層，屋頂設陽光板采光帶，屋面采用輕質建筑材料后，自重輕，安裝簡單，節省結構用鋼量，有利于降低工程造價。E、停車場：按規范要求在項目區內設置相應的停車場。F、公用設施配置要求：按規范要求設置好電力、公廁、垃圾場、綠地等配套設施。G、工程管線設置要求：與市政工程管線系統相銜接。H、建筑風格：采用現代建筑風格，并與項目地周邊建筑風貌協調一致。I、綜合樓外墻以灰白調為主，采用高檔涂料或高級面磚，屋面以紅玫瑰和萱蘭為主，屋頂設計為坡屋面，室內墻面刮998涂料，地面鋪設耐磨防滑地面磚，室內進行簡單裝修。J、結構消防設計本工程耐火等級為二級，結構消防設計原則為：“以防為主，防消結合”，主體結構均采用不燃燒材料，在發生火災時，確保主體承重結構在《建筑設計防火規范》（GBJ16—872001版）二級耐火等級所要求的耐火極限內不致失穩和喪失承載能力。本工程為單層輕鋼結構和框架結構體系，主要承重構件為梁柱板和鋼架，綜合樓均采用現澆的鋼筋混凝土，均為非燃燒體，能滿足《建筑設計防火規范》（GBJ16—872001版）二級耐火等級所要求的耐火極限要求。K、基礎方案綜合樓地基基礎設計等級為乙級，基礎設計安全等級為二級。建筑物基礎型式的選擇，必須滿足其對地基強度及變形兩方面的要求為前提，做到既安全可靠，又經濟合理。根據本工程結構特征及上部荷載要求，宜采用柱下獨立基礎或者樁基礎，最終根據巖土工程地質勘察報告確定。⑤給、排水系統A、設計依據a、國頒現行有關規范及省、市、縣規劃、消防部門的有關規定。b、建筑、結構及其它專業提供的設計圖。c、建筑方案對本專業的有關要求。B、設計范圍a、室內給水排水管道系統。b、室外與本項目有關的給水、排水管道系統。c、本設計給排水共五個系統，生活給水系統、消火栓給水系統、建筑滅火器裝置、污水排水系統、雨水排水系統。C、生活給水系統水源為城市自來水兩路供水。D、消火栓給水系統a、消火栓用水量20L/S，采用低壓制，由市政管網兩路進水，與生活區管網環狀相連。b、充分依托城市給水，內部獨市成網，保證生活、生產和消防供水，采用環狀供水體系，室外布置一定數量地上或室外消火栓，消防栓間距不大于120米。E、建筑滅火器的配置各層設有一定數量的手提式滅火器。F、生活污水排水系統a、室外采用生活污水、雨水分流制；b、室內采用單獨管排水系統；c、室內底層單獨設排水系統；d、室外各單元設三級化糞池一座。G、室外給水、排水系統a、室外給水管采用DN150球墨鑄鐵給水管。b、消火栓系統給水管采用熱浸鍍鋅鋼管。c、室內生活給水管采用不銹鋼飲水管。d、室外污水管及雨水管采用鋼筋混凝土管，室內排水管采用UPVC排水管。e、衛生潔具采用普通衛生潔具。⑥電氣部分A、電源本項目屬二類建筑，用電負荷為一級，本項目電源引自市內10KV高壓線路。B、低壓配電系統變壓器低壓配電采用銅芯線分段運行，對大樓的配電采用敞開式與樹干式相結合的方式。C、照明根據項目大樓不同場所的使用功能，選取不同光源的照明燈具和照度標準。D、電視系統電視信號從公眾有線電視網接入。E、防雷系統本項目工程年預計雷擊次數為0.1871次/a，根據《建筑物防雷設計規范》本建筑物屬于二類防雷建筑物。按二類防雷建筑物進行防雷設計，配電設計中進行二級防電磁脈沖保護。F、接地系統：本工程采用聯合接地體，工作接地、保護接地、弱電系統接地共用接地體。利用建筑物基礎鋼筋作接地體，接地電阻不大于1歐，建筑物作總等電位聯結。⑦生活污水、雨水排水系統A、生活污水經過化糞池處理后排入市政排水管網，化糞池處理容積為40立方米。B、屋面雨水經管道有組織的排至室外檢查井，再排入市政排水管網。C、地下室平時設有集水坑和潛水排污泵，用來排出地下室的積水。D、室外排水管及雨水管采用鋼筋混凝土管，室內排水管采用UPVC排水管。E、衛生潔具采用普通衛生潔具。⑧電信工程規劃充分依托城市電信，內部獨市成局域網，在各功能區分別設置交接箱；電信進線從兩端引入，主干電信管線采用6孔PVC70管，進組團采用4孔PVC50管，管線在分支、拐彎處及直接段超過100m的中間設小號手孔井。12、項目組織機構、實施進度安排及項目招標事項=1\*GB2⑴、組織機構設置本項目規模較大，質量要求高，需要多工種多部門密切配合，具體管理如下：項目實行項目經理負責制，由項目經理到公司各職能部門抽調各專業人才參與項目的開發建設，項目部行使對抽調人員的分工、管理權。項目實施如遇到實際問題或困難，可隨時向公司各職能部門提出申請，公司全力支持，及時對相關工作進行調整。而抽調到項目部工作的人員，同時還接受原部門負責人領導，職能部門負責人對參與項目建設的成員有組織調配、業務指導和管理考核的責任。部門負責人有權根據項目的工作需要，在項目之間調配本部人員。項目經理將參與項目組織的職能人員進行有效的橫向聯合，為實現目標協同工作，以實現項目建設的高效化。=2\*GB2⑵、建設進度及經營計劃根據當前籌備工作進展和資金籌措情況，初步擬定如下進度安排計劃：2010年8-9月完成項目申請報告編制、項目核準；2010年10-12月進行規劃設計及工程設計，施工圖設計，施工場地的平整,搞好三通一平工程；2010年12月底進行工程招投標及簽定工程施工合同；2011年1月至2011年7月工程主體施工階段；2011年8月-10月，進行設備購置安裝、室外工程建設等；2011年11月項目工程整體竣工驗收，市場試營運。=3\*GB2⑶、項目招標事項A、編制依據①《中華人民共和國招標投標法》；②《工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定》(國家計劃發展委員會第9號令)；B、招投標原則為確保工程質量，縮短工程建設期，提高投資效益，本著公正、公平競爭的原則，該工程將在全省范圍內公開招標、擇優選定施工單位。=4\*GB2⑷、項目招標基本情況表(詳見下表)13、投資估算及資金籌措=1\*GB2⑴、投資估算依據及內容A、編制依據①擬建項目單項工程的建設內容及工程量；②湘建[1997]價字第296號文頒發的《湖南省建筑工程預算定額》；③《湖南省施工企業建筑工程取費標準》；④《湖南省建設工程計價辦法》（湘建價[2006]330號）；⑤湖南省定額管理站《關于調整機械費的通知》（建定建[2000]30號）、湖南省定額管理站《關于調整機械費的補充通知》（建定建[2000]32號）；⑥設備價格根據有關設備報價資料進行選取估算；=7\*GB3⑦其他費用根據湖南省和永州市有關文件估算；=8\*GB3⑧江永縣的主要建筑材料的市場價格及預算價格；=9\*GB3⑨安裝工程參照永州市目前類似工程指標估算。B、項目估算內容本項目總投資包括工程建設費用（主要為建安工程費）、工程建設其他費用、前期工程費用、管理費用、不可預見費用等。預計投資合計1157萬元。=2\*GB2⑵、投資估算整個項目工程估算總投資1157萬元，具體工程建設投資及工程費用詳見投資估算表。投資估算表序號項目名稱單位工程量金額（萬元）備注一工程建設投資5241汽車銷售貿易中心㎡120060按500元/㎡2綜合樓㎡2400192按800元/㎡3汽車修理廠、調漆部㎡57028.5按500元/㎡4高壓洗車場㎡80040按500元/㎡5門衛㎡301.5按500元/㎡6停車場㎡80012按150元/㎡7消防工程費用58道路及室外工程1209綠化工程㎡600018按30元/㎡10供水、排水、供電系統3511電信、電視系統512環衛設施及公廁513避雷針2二工程前期費用4731購地及拆遷費3502規劃設計、勘察設計費133各種規費204三通一平費用90三設備費用60四其它費用35五管理費用15工程費的2%六不可預見費用50合計1157=3\*GB2⑶資金籌措項目總投資1157萬元，所有資金全部由項目單位自籌解決。第二章發展規劃產業政策和行業準入分析發展規劃分析“十一五”時期是全面建設小康社會的關鍵時期，具有承前啟后的歷史地位，既面臨難得機遇，也存在嚴峻挑戰。立足擴大國內需求推動發展，把擴大國內需求特別是消費需求作為基本立足點，促使經濟增長由主要依靠投資和出口拉動向消費與投資、內需與外需協調拉動轉變。更要立足優化產業結構推動發展，把調整經濟結構作為主線，促使經濟增長由主要依靠工業帶動和數量擴張帶動向三次產業協同帶動和結構優化升級帶動轉變。

我國具備保持經濟平穩較快發展和社會和諧進步的有利條件。城鄉居民消費結構加速升級，將帶動產業結構加快調整和城鎮化加快發展，市場潛力巨大。堅持市場化、產業化、社會化方向的原則，拓寬領域、擴大規模、優化結構、增強功能、規范市場，提高服務業的比重和水平。適應居民消費結構升級趨勢，繼續發展主要面向消費者的服務業，擴大短缺服務產品供給，滿足多樣化的服務需求。

打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規范的行業準入制度。鼓勵社會資金投入服務業，提高非公有制經濟比重。支持服務業關鍵領域、薄弱環節、新興產業和新型業態的發展。健全服務業標準體系，推進服務業標準化。大城市要把發展服務業放在優先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業結構。為促進我市汽車貿易行業的健康發展，創造公平競爭的汽車市場環境，建立統一、開放、競爭、有序的汽車市場體系，維護消費者合法權益，根據商務部《汽車貿易政策》等有關汽車貿易方面的政策法規，本規劃具體分析如下：

（1）指導思想

以國家、省有關汽車貿易發展的政策法規為指導，加強汽車市場發展的宏觀調控和管理，以優化市場布局和調整市場結構為主線，注重發揮市場配置資源的基礎性作用，避免低水平建設和無序競爭，促進汽車貿易行業協調發展。

（2）規劃分析原則

=1\*GB3①與城市商業網點規劃相結合的原則。汽車貿易行業發展規劃是城市商業網點規劃的組成部分，要按照城市商業網點規劃的要求，與汽車產業發展政策要求和城市商業網點規劃的商業布局相協調。

=2\*GB3②與全市經濟發展水平相結合的原則。要充分考慮我市和周邊地區消費水平、市場需求、道路交通、社會治安、環境保護、現有汽車貿易網點布局狀況、汽車保有量和貿易量以及年增速等項指標，與全市經濟發展水平相結合。

=3\*GB3③與結構調整和布局優化相結合。要體現發展和運用現代信息技術、物流技術和先進的經營模式，調整、提升和規范傳統汽車貿易業態的要求。網點布局要與社會需求相適應，要根據不同商業區域的特點，規劃批發、零售、物流基本布局。（3）積極鼓勵發展汽車貿易，按照《汽車貿易政策》等有關政策要求，引導汽車貿易行業統籌規劃，合理布局，調整結構，通過運用現代信息技術、物流技術和先進的經營模式，推進電子商務，提高全市汽車貿易水平，實現集約化、規模化、品牌化及多樣化經營。

（4）規劃中以完成汽車貿易總體布局為主要任務，在繼續擴大總量規模的同時，調整網點布局，提升結構層次，抓好現有網點服務能力和服務水平的提高，積極引入現代流通方式，重點支持新型業態發展。在全市基本實現汽車品牌銷售和服務，形成多種經營主體與經營模式并存的二手車流通發展格局，汽車及二手車銷售和售后服務功能完善、體系健全；汽車配件商品來源、質量和價格公開、透明，假冒偽劣配件商品得到有效遏制，報廢汽車回收拆解率顯著提高，建立基本完善的汽車貿易市場體系。該項目位于永州市江永縣瀟浦鎮，在其規劃之列，符合城市總體規劃要求。二、產業政策分析現階段，我國汽車產業政策的分析主要有以下幾個方面：⑴國家鼓勵發展汽車貿易，引導汽車貿易業統籌規劃，合理布局，調整結構，積極運用現代信息技術、物流技術和先進的經營模式，推進電子商務，提高汽車貿易水平，實現集約化、規模化、品牌化及多樣化經營。⑵為創造公平競爭的汽車市場環境，發揮市場在資源配置中的基礎性作用，堅持按社會主義市場經濟規律，進一步引入競爭機制，擴大對內對外開放，打破地區封鎖，促進汽車商品在全國范圍內自由流通。⑶引導汽車貿易企業依法、誠信經營，保證商品質量和服務質量，為消費者提供滿意的服務。⑷為提高我國汽車貿易整體水平，國家鼓勵具有較強的經濟實力、先進的商業經營管理經驗和營銷技術以及完善的國際銷售網絡的境外投資者投資汽車貿易領域。⑸充分發揮行業組織、認證機構、檢測機構的橋梁紐帶作用，建立和完善獨立公正、規范運作的汽車貿易評估、咨詢、認證、檢測等中介服務體系，積極推進汽車貿易市場化進程。（6）積極建立、完善相關法規和制度，加快汽車貿易法制化建設。設立汽車貿易企業應當具備法律、行政法規規定的有關條件，國務院商務主管部門會同有關部門研究制定和完善汽車品牌銷售、二手車流通、汽車配件流通、報廢汽車回收等管理辦法、規范及標準，依法管理、規范汽車貿易的經營行為，維護公平競爭的市場秩序。該項目符合國家汽車產業政策規定，項目的工程技術方案、產品方案等符合國家有關產業政策和法律法規的要求。三、行業準入分析本項目是江永縣政府重點項目，享受相關優惠政策，項目建設單位是汽車貿易專業建設單位，江永縣委、縣政府明確指示城區內各職能部門要全力支持此開發項目，大開綠燈，簡化辦事程序，盡快完成項目開發建設。同時為了項目順利進行，專門成立項目指揮部，協調同各職能部門關系，確保拆遷安置按期完成。以上措施必須將大大促進江永援建汽車修配中心項目建設。本項目規劃設計方案、功能布局等符合汽車開發市場準入條件。第三章項目節能方案分析一、用能標準及節能規范該項目按《公共建筑節能設計標準》、《建筑節能工程施工質量驗收規范》、《綠色建筑評價標準》等國家標準和行業標準設計。二、節能措施該項目集汽車貿易、汽車修配、零部件及高壓洗車等為一體的綜合性行業，建設規模較大，用電、用水量較大，因本地區屬季節性濕潤氣候，各季節溫差大，因而建筑節能潛力較大，根據國家建筑節能規范，新建建筑物嚴格執行建筑節能標準，該項目所采用的節能措施如下：1、電氣節能電氣節能是一項重要技術政策，又是一種能源開發。因此，電氣設計應做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下：=1\*GB3①變配電位置盡可能位于用電負荷中心。=2\*GB3②選用SAIO型低損耗銅芯變壓器和Y型節能電機。=3\*GB3③采用并聯電容器進行無功功率補償，以提高用電設備的自然功率因數，減少無功功率引起的有功損耗。=4\*GB3④適當增大電纜與導線截面。=5\*GB3⑤電纜、導線敷設，盡量避免線路迂回。=6\*GB3⑥選用新型高效節能燈具及合理的設置開關。2、給水排水節能=1\*GB3①給水節能：本項目用水最多的主要是洗車場，可在洗車場旁打一口井，直接把井水引上來洗車，這樣可緩解市政自來水的用水壓力，洗車場前面開挖一條暗溝，與市政排污管網相連，洗車污水直接進入排污管網。一切用水器具采用節水型器具，本項目采用直接飲水和生活用水分開，可節約用水，沖洗衛生間的用水可采用中水(即生活污水經過中水設備處理后的中水)高壓供水系統采用二次加壓(或恒壓供水)減少用水量。=2\*GB3②排水節能排水節能應按《建筑與雨水利用工程技術規范》、《污水再生利用工程設計規范》進行設計。A、雨水排放必須入溝。B、排污系統獨立，并經處理達到規定排放標準才能排放。3、結構節能在結構設計中考慮結構對節能的重要性，采用輕型材料以減少重量，降低成本。4、暖通空調動力節能空調系統的節能是從減少冷熱源能耗、輸送系統的能耗及系統的運行管理等方面進行考慮的。5、建筑節能為建筑物自身的節能主要是從建筑設計規劃、維護結構、遮陽設施等方面考慮。=1\*GB3①建筑節能規劃設計根據建筑功能要求和當地的氣候參數，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節能型建筑材料、保證建筑外維護結構的保溫隔熱工作特性及對建筑周圍環境進行綠化設計。要有利于施工和維護，應用節能技術措施，最大限度減少建筑物耗量。=2\*GB3②建筑朝向和平面形狀該項目的建筑物采用南北朝向，在建筑物內布置空調房間時，盡量避免布置在東西朝向的房間及東西墻上有窗戶的房間以及平屋頂的頂層房間。=3\*GB3③合理規劃空間布局及控制體型系數考慮依靠自然通風的建筑，空間布局應比較開敞，考慮一樓門面全部做汽車配件，光線要好，門面要大，有利于吸引顧客。=4\*GB3④綠化對節能建筑的影響綠化對居住區氣候條件起著十分重要的作用，它能調節改善氣溫，調節碳氧平穩，減弱溫室效應，減輕城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善微小氣候、改善建筑室內環境、節約建筑能耗的有效措施。本項目規劃綠化率為30%。三、節能效果綜合分析及評價該項目為綜合性汽車服務行業，建設規模比較大，用電、用水量較大，因本地區屬季節性濕潤氣候，各季節溫差大，因而建筑節能潛力較大，根據國家建筑規范，新建建筑物嚴格執行節能標準，該項目所采有的節能措施可行。第四章項目選址及用地分析一、項目選址及用地方案該項目建設地址位于永州市江永縣瀟浦鎮，交通便利，地理位置優越。周邊城市居住區比較集中，生活服務設施相對完善，與中心城區的交通聯系十分便利。項目所屬地塊區位條件優越，有良好的自然環境，工程地質條件較好，無地下礦產資源。地勢平坦，規劃用地性質為城鎮商業用地。該項目的建設符合永州市城市總體規劃。城市基礎設施配套完善，開發建設見效快，它的建成將為城市環境的提質起到良好的作用。二、土地利用合理性分析該項目符合永州市江永縣城市總體規劃要求占地規模合理建筑規模符合城市建筑要求。設計容積率為0.25，綠化率為30%，符合集約和有效使用土地的要求。第五章環境和生態一、環境和生態現狀該項目區內自然環境條件較好，周圍無污染物情況，其生態環境條件和環境容量狀況較好。二、項目建設對環境的影響及措施該項目屬商業中心，交易過程中基本上不存在環境污染，只有生活性污染產生，污水主要是生活污水和洗車污水，只需對生活污染按國家標準分別進行處理，使污水排放中的各項指標符合國家《污水綜合排放標準》GB8978—1996的有關要求，具體措施如下：1、污水處理：本項目的生活污水通過排放管道，進入地下化糞池，經過消毒、殺菌處理達到國家排放標準后，通過區內排水系統排至城市道路的市政排水管網中。2、對于汽車維修保養過程中產生的少量廢液，做好收集、清運和處置工作，嚴防污染環境。3、對于汽車維修保養過程中產生的振動和噪聲，要采取減振、消音、隔聲等措施，確保廠界噪聲達標。4、對于汽車維修保養過程中產生的廢鐵屑等固體廢棄物，要確保綜合利用，避免亂堆亂放。5、對于交易及生活中生產的廢物集中收集，進行分揀后由環衛部門送城市垃圾處理場處理。6、維修噴漆作業要采取密閉生產，同時安裝抽風裝置等切實可行的措施，盡量減少噴漆作業對周圍環境的影響。三、生態保護對項目區原有生態進行生態保護（如已種成林的樹木進行保護）并在項目區種植花草樹木使綠化率達到一定的比率。安全生產維修生產過程中存在的職業危害因素主要是長期機械操作產生的影響，如：粉塵、噪聲、機械傷害等。安全生產所采取的主要防范措施①根據《建筑設計防火規范》，維修中心在布置上均按規范要求，建筑物內整體為水泥地坪；生產用地面、通道用不同顏色標出，寬度按《機械工業職工安全衛生設計規定》的要求設計；建筑物內設醒目的安全標志。②維修中心所有的機械傳動設備，均裝設安全防護罩。③設置中選用優質的氣動工具，以減少振動對操作者的傷害；防毒、防塵、防有害氣體；所有易產生靜電作用的設備、管路均設置防靜電的接地裝置；機油儲存罐放置處要采取防雷措施。第六章經濟影響分析一、說明及基本數據該項目財務評價根據《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)和有關的建設項目經濟評價方法實施細則和建設項目可行性研究報告編制內容及深度規定，以及現行的會計制度和稅收制度等相關規定進行測評。二、基礎數據本項目計算期15年，1年建設期，14年經營期。本行業基準收益率按10%測算。本項目總投資為1157萬元，建設期內分階段投入，資金來源為建設單位自籌。三、產品成本估算所有購入的汽車、維修材料及燃料，動力價格均為市場價。（1）本項目各種汽車的平均進價（成本價）按8萬元計，按照汽車的毛利率14-15%推算，汽車的平均市場交易價（售價）為9.2萬元。項目設計年交易量為200輛，汽車的銷售成本為：8×200=1600萬元本項目除了售車外，另外還有汽車修理和洗車服務，按照汽車修理業的毛利率40%計，每輛車每次修理服務平均按3000元計，推算出每輛車的修理成本（未記人工費）為1800元，每年修理車按1500輛計算，全年修理成本：1500×1800=270萬洗車業務按市場毛利率60%計算，每次洗車服務平均按15元計算，推算出每輛車的洗車成本（包括水費，機器折舊費，洗車原料等，不包人工工資）為6元，按每月洗車臺數為240臺，一年可洗車可達28800臺，全年洗車成本：28800×6=17.28萬元汽車配件部的銷量按修理成本的40%計算，每年可銷售108萬元的汽車配件，市場毛利率為30%。由此推算汽車配件部的成本為75萬元。（2）固定資產折舊。固定資產采用平均年限法計算折舊，房屋折舊年限按25年計，設備折舊年限按14年計，累計年折舊額為32萬元。（3）工資及福利費項目定員為36人，人均年工資及福利費按2萬元計算，年工資及福利費為72萬元。（4）其它費用。包括銷售費用和管理費用等，每年按20萬元計算。以上共計成本費用為2086.28萬元。產品銷售收入估算（1）售車收入汽車平均每輛按9.2萬元/輛×200=1840萬元（2）維修車輛營業收入汽車每輛維修服務費按3000元計，全年維修1500臺車子，每年的維修收入：0.3萬元/輛×1500輛=450萬元（3）洗車的營業收入洗車平均每輛車子按15元計算，全年可洗車2.88萬臺，年洗車收入：15元/輛×2.88萬輛=43.2萬元（4）汽車配件部收入按修理成本的40%計，每年可銷售配件108萬元。以上四項合計年營業收入為2441.2萬元。稅金估算本項目屬于汽車銷售，修配及美容綜合性服務，按照稅收規定，汽車銷售按汽車銷售收入的4%交納增值稅，汽車修配，美容、洗車等其他服務按5％的營業稅，(另加稅金的7％城建稅、4.5％教育附加)，該項目的增值稅為：1840×4%=73.6萬元，營業稅及附加稅為：601.2×5.575%=33.5萬元。合計稅金為107.1萬元。綜上所述，利潤總額=年營業收入-年營業總成本-稅金=2441.2-2086.28-107.1=247.82萬元。五、財務分析財務評價及效益分析結果總表序號項目單位數量備注1總投資萬元10162營業（銷售）年收入萬元2441.23年成本費用萬元2086.284稅金萬元107.15利潤總額萬元247.826所得稅萬元627稅后利潤萬元185.826提取法定盈余公積金萬元27.87未分配利潤萬元158.028投資利潤率%24.399投資利稅率%34.9310全部投資財務凈現價值萬元130.35ic=10%11全部投資財務內部收益率%16稅后12投資回收期（含建設期）年4根據利潤與利潤分配分析該項目年均利潤為247.82萬元。所得稅后利潤為185.82萬元。公積金計算：法定盈余公積金按15%比例從可分配利潤中提取，共計27.8萬元。年平均未分配利潤為158.02萬元。該項目所得稅后內部收益率為16%，大于行業基準收益率，說明該項目盈利能力滿足了行業最低要求;所得稅后財務凈現值(i=10%)130.35萬元，財務凈現值大于零，表明該項目除滿足行業最低要求外，還有盈余，因而，財務上是可接受的；所得稅后靜態投資回收期為4年(含建設期)，低于行業基準投資回收期，表明該項目投資能及時回收。該項目投資收益率和資本金收益率均大于行業平均收益率，說明該項目對國家積累的貢獻水平達到了行業平均水平以上。六、財務評價結論從上述財務評價看，財務內部收益率高于行業基準收益率，投資回收期低于行業基準回收期，因此，項目從財務上講是可以接受的。根據項目的投資估算、經營成本、項目營業總收入及現金流量，按照現行的財稅制度要求進行經濟分析評價，主要經濟評價指標如下:主要經濟評價指標通過對項目進行財務經濟分析計算，項目的年投資利潤率為24.39%，年投資利稅率為34.93%，稅后全部投資回收期為4年，說明投資在一定的時間內可以收回，且項目的財務效益較好，從財務上說是可行的。第七章社會影響分析一、社會影響效果分析經初步測算分析，該項目的開發建設，對經營者和政府來說都取得了直接的經濟效益,項目建設完成后,其社會效益更是顯而易見，主要體現在以下幾方面：1、帶動內需消費，促進經濟發展。經測算，全部完成各項建設,需投入開發建設資金1157萬元，帶動了相關行業的滾動發展，這對促進當地經濟的發展是極為有利的。2、增加就業機會，緩解就業矛盾。該開發建設項目從啟動至項目完成，每年可安排100多人從事各項建設和管理；項目完成后商業、服務業等相關行業，可安排就業崗位30多個。這對緩解目前的下崗職工再就業難的矛盾，消除社會不安定隱患是非常有利的。3、綠化、美化城市,提高居民生活質量。隨著周邊市場及開發建設項目的實施和完成，整個規劃區將逐步建成功能分區合理,設施配套齊全，環境優美雅致。對于增強城市功能、改善城市環境和促進當地經濟的發展具有十分重要的作用。項目的實施可提高江永縣現代汽車銷售服務業的整體水平，并帶動和促進相關產業和地方經濟的發展。4、每年可為政府培育稅費約100多萬元。二、社會風險及對策分析1、本項目的風險主要來自建造成本、售價、銷售數量等。其中主要取決于銷售進度的快慢和客人對車的美容、修理等消費次數，而這些風險因素，又受政治、經濟等條件的影響。2、敏感性分析及對策影響本項目財務效益的主要風險因素為總投資(建造成本)、汽車售價、銷售數量的多少，洗車場的洗車數量，維修部的維修數量等，成本的增加將直接降低本項目的經濟效益，銷售價格的上升和銷售數量的增多，對項目經濟效益影響很大，能大大提高項目的內部收益率和財務凈現值。第八章結論及建議一、結論及評價綜上所述，本項目地理位置、環境條件優越，經營理念、管理模式切實可行，銷售渠道寬廣，市場前景看好。在社會效益方面,通過建成投產可安排下崗失業人員再就業，通過企業做強做大，促進江永經濟發展，具有十分重要的意義，由此可見，該項目建成后的經濟效益和社會效益十分明顯，本項目是切實可行的。二、建議下一步進行建筑設計時，要進行多方案比選，擇優選擇最佳的設計方案。做好前期準備工作，多渠道、多方案融資，盡量縮短建設工期，爭取早建成、早投入、早使用，早出效益。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目概況 1二、編制依據 1三、編制內容 2四、主要技術經濟指標 2第二章項目背景 4一、XX市產業規劃現狀 4二、國際汽車零部件行業現狀及走向 4三、國內汽車零部件行業現狀及趨勢 5第三章項目建設的必要性 7一、是支持城市發展的需要 7二、是解決庫區產業空虛化，實施扶貧的關鍵 8三、符合XX市整合資源、加快經濟發展的需要 8第四章市場預測 10一、汽車市場分析及預測 10二、汽車零部件市場分析 10三、項目產品市場分析 11第五章項目選址及建設條件 12一、項目建設地址 12二、項目建設條件 12三、交通條件 15四、基礎及配套設施條件 16五、施工條件 16第六章建設內容及規模 18一、建設內容 18\l"_Toc