第11章房地產置業投資項目案例分析房地產置業投資項目分析簡述房地產買賣投資分析房地產置業消費投資分析房地產租賃投資分析房地產置業出租經營投資分析11.1房地產置業項目投資分析簡述11.1.1房地產置業投資的種類房地產置業投資往往是投資者購置房地產后，或尋機出售、或租賃經營以獲取收益的商業活動。這些置業投資主要有：以盈利為目的的房地產買賣投資；用于自己消費的置業投資；用于出租經營的置業投資；房地產租賃經營投資等。11.1房地產置業項目投資分析簡述11.1.2房地產置業投資分析的基本指標1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤率4．資本金利潤率5．資本金凈利潤率6．財務凈現值7．財務內部收益率11.2房地產買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬元購買一套120㎡住宅，一次性付款，預計3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業管理費等支出，但在實際分析中應當考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時的交易手續費為售價的1.5%。營業稅、城市建設維護稅、印花稅、契稅分別為售價的5%、營業稅的1%、售價的0.5%、售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評估、交易、登記等費用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項投資？11.2房地產買賣投資分析解：簡要投資回報分析如下：1．計算相應指標1）投資成本（購買價）：300000元2）銷售手續費：400000×1.5%=6000元11.2房地產買賣投資分析3）有關稅費（1）營業稅：400000×5%=20000元（2）城市建設維護稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評估、交易、登記等費用：約2000元（7）所得稅：（銷售價-購買價-利息-經營費用-直接稅費）×20%=12760元11.2房地產買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤：51040元（2）投資利潤率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地產買賣投資分析2．簡要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤率）為2.8%。11.2房地產買賣投資分析兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲蓄投資相對穩定，除通貨膨脹外，基本上無風險，而購房投資的結果卻有較大的變數，如3年內用于出租經營，則可有租金收益，僅租金收益一項就已經相當于銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。投資者在進行房地產買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風險同時存在。11.5房地產置業出租經營

投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續費、律師費用、其他費用等）。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業抵押貸款。11.5房地產置業出租經營

投資分析假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經營期內始終保持該出租率。出租經營期間的經營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發生在第1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發生在年末，整個出租經營期為48年，投資者的目標收益率為14%。試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目的可行性。11.5房地產置業出租經營

投資分析解：簡要分析如下：1．相應指標計算1）寫字樓投資的基本情況:（1）寫字樓購買總價：27000×10000=27000（萬元）（2）購買寫字樓的稅費：27000×5.3%=1431（萬元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬元）11膽.5闖房地工產置京業出禁租經輝營稼投資習分析2）斜抵押趙貸款辮年還毛本付秀息額11須.5塞房地棉產置甲業出襲租經射營秋投資聾分析3）注寫字重樓各優年凈獲經營慮收入賊情況第1渾年凈純經營蜓收入潤：27廟0喂00頓×1待60廁×1瓦2×倚65她%×糠（1授-2蠶8%班）=鉤2棍42堤6.終11亮（萬鑒元）第2爆年凈哲經營霧收入雹：27積0猜00探×1序60邪×1勢2×矛75業%×支（1綁-2繡8%靜）=名2覽79豎9.詞36坡（萬士元）第3少年凈黑經營悉收入肥：27業0驚00必×1股60栗×1紐奉2×航85西%×旬（1削-2當8%秩）=故3腦17援2.燒61滑（萬紙元）第4弦年及補以后谷各年負凈經泄營收飯入：27鏟0才00誓×1胸60猜×1嘩2×礙95網%×吊（1企-2往8%過）=桂3普54這5.梳86悉（萬蜂元）本項伏目投蓮資自忌有資康金的消現金土流量膛表，房誠如表兵11隙-3歌所示線。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表1歲1-襲3交現磁金流營量表適（自佳有資挖金、涉稅前剃）宮單雅位：禁萬元11石.5敞房地枕產置添業出哀租經爐營紙投資漲分析4）闖該投陡資項推目的米財務鍋凈現賺值因為ic=1拿4%啞，故11余.5李房地錫產置引業出催租經拉營投澆資分劣析5）桿該投輝資項乒目的梯財務陪內部寒收益愚率因為缸i1=1灑4%的時，NP號V1=7蚊89祥.8順1萬顫元，報設i2=1脖5%祖，則躍：用插及入法11別.5么房地勞產置旱業出浸租經伶營待投資辛分析2．遍結論因為錘NP濃V=卵78革9.掙81是萬元素＞0貌，F牧IR全R凈=1兼4.醋78弟%＞艷14旺%，丘故該皺項目站可行釘。11然.5篩房地達產置挖業出緒租經挑營尚投資獻分析案例懲11字-5如：某寫屋字樓歇售價棄1泄95銜0萬炒元，映該樓紐奉宇擁懸有辦貨公單諸元6茶0個怒，每膨個單儉元平抄均月嚼租金迫6僅00演0元利，并遷以每根年5他%的縱速度皮遞增駱。設難每單舟元每爽年的飛空置犧及其肝他損騰失費港為單橫元月莖租金性收入午的2土倍。斬第1跳年的種經營源成本匙為毛寧租金咬收入訴的2植0%禿，以魄后每膠年按過6%刮的幅姨度遞府增。懷投資安者可句獲得特利率割為1喇2%吃，期山限1固5年訂的1羊5容00團萬元說的貸罩款，格要求事按月仆等額烈還本往付息宴。貸接款成服本（弄申報臟費、余評估解費、碧活動揭費等朋）占響貸款濾額的或2%封。該物旅業資現產使劇用1驅5年濾，按肯線性悠折舊燈法計變算折戀舊費團用。恩折舊這基數循為投庫資額樸的8券5%暑。若挎投資梅者要煎求的峽投資柜收益挎率為迷20盯%，辰該項靜目是榜否值松得投的資？11厘.5耀房地雕產置惱業出溪租經售營鎖投資荷分析分析象：大部胖分投或資者想都要垮依賴各籌措消的資界金進洲行房意地產丘投資蝕，而符抵押堅貸款垂是房崇地產呀資金孔籌措既的主椒要形妖式。攤投資貍者經論常面名臨的己問題恢之一求就是蛛權衡舅抵押以貸款瞞投資籮的效鏈益，涌作出病投資課決策揪。本敗案例輔實際滾上是捧想考恩察該茶項目傭的抵赤押貸贏款投巨資決辯策是雅否可覆行。市也就搶是說幣，該克項目盾在貸跨款的嶼情況黃下再承考慮衰各種該應交能稅款烘，還渡能否而獲得樣預期璃收益框。為了阿求解叔這一突問題漂，應揀分別枕計算買該項竟目的湊貸款貌分期混償付井計劃汪、年塊度折樸舊額濤、稅速額、續稅前繳及稅播后現西金流怪量，爐并依草據稅功后現后金流沫量及的投資拉者要太求的餐收益鳴率計音算該滔項目志的凈僅現值扯及內窗部收號益率間，據冬此作痛出投左資決育策。11圖.5拾房地箏產置室業出茅租經長營似投資耍分析解：1．雕貸款給分期織償付貼計劃已知芽:葡該筆捎貸款承年利譽率r=巖12逗%，呆期限n=1川5×厚12滅=1擊80貍個月錫，要媽求按題月還棚本付智息，鞋則：（1鈴）每萬月計羅息利施率：i=r/n=尾0.腳12柱/1只2間=吩0.串01（2爛）月尸還款符系數習:11裂.5訴房地疊產置正業出津租經萄營買投資片分析（3怕）月世還本炊付息協額塑:捷1溫50遼0×冒0.派01鳳2陳=個18覆(萬抵元)（4蟻）年滴還本怨付息蚊額鍛:上1棵8×閱12精=淡2鳳16財(萬辰元)（5銷）年禽貸款份余額倦：11西.5拾房地惱產置彈業出蜂租經淡營投努資分本析把上聲述已冤知條脫件代店入，較將會折得到爭各年林末的炊貸款預余額金數值健。例：袋第5浸年末且貸款挨余額娛為：又∵弦某年膜償還菠本金眨=備上具一年治貸款飽余額愿–遵該防年貸違款余且額某年瞇償還支利息汗=接每報年付皂款額刊–她該仍年償釘還本宮金∴倦各朝年償龍還本閑金和考利息迫情況傲依次煉可以象算出銅。詳見膝抵押渡貸款根分期旬償還津計劃釀,見嬌表1塔1-曉4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表1夕1-王4客抵醬押貸宴款分涌期償劃還計維劃表跨單婆位：懼萬元11晶.5炊房地肝產置語業出深租經尺營跪投資周分析2．帝折舊隙計劃已知后：該挽物業拿按線括性折荷舊法薪計算鎮折舊叉額；折舊逢基數直為：你1趟95誓0×臥85虎%=異1致65旦7.搞5萬奧元；則年勺平均播折舊離額為票：1右6董57刊.5諸×1反/1舉5=摘11犧0.俱55便（萬兇元）11勻.5貧房地同產置陵業出御租經嚷營棍投資饅分析3．鋸稅前攪現金托流量各年怪稅前豈現金傘流量=各熄年潛把在總諸收入柔-各廢年空零置及勝其他憂損失嚼-經盡營成嚴本（殲或經聽營費芳用）景-年慘還本拒付息言額。按題陵設已嫁知條更件，（1屈）該券項目次年潛晶在總瓜收入=單殖元月燃租金址×單短元數棕×1擴2個而月×劍（1弓+幅升幅憂）（2描）該飯項目疏空置妖及其類他損技失=2合×單研元月租租金想×單洞元數營×（召1+景升叔幅）（3吩）實唐際總冶收入駁=潛造在總覺收入攝-空蝕置其稅他損麗失11永.5蠻房地調產置望業出晌租經想營優投資古分析（4言）經繡營成貫本：診第1腰年為詠當年望實際衫總收公入的匙20沿%，援以后每迫年按幸6%污比船例遞搜增，寫即：經營妙成本娃=第負1年而實際征總收恭入×善20側%×絹（1暴+補升幅速）（5糖）凈右經營煮收入門=實礎際總店收入首-經賄營成禮本（6幼）年它還本童付息防額，戴見表算11最-4態①鎖欄堡。（7輸）稅解前現藏金流住量=站凈經泥營收鬼入-床年還甲本付訊息額上述余計算兼結果方見表鐘11賀-5端。年份經營收入空置及其他損失實際總收入經營成本凈經營收入年還本付息額稅前現金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表1盆1-紫5油稅琴前現綢金流倆量計慮算表見單魯位：神萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續表燙11未-5忌稅前咽現金貸流量隆計算鼓表瓶單位偏：萬悲元11燙.5胸房地碰產置攪業出五租經眾營咬投資咱分析4．稅金偽及稅捉后現娃金流供量計賴算稅后膝現金概流量容=稅貪前現畝金流翅量-噸應納醫稅額應納糧稅額或=應供納稅沸收入?！辆C絕合稅繳率應納銅稅收剪入=餡凈經塘營收鉆入-鞏利息明-折耗舊-臺年均券分攤顛融資舍成本其中織：年悟平均誰分攤裳融資睜成本迫=1兵5反00木×2忽%÷喘15打=2菠（萬徹元）未；本案哈例中蟻，該援項目凝應交置納的家稅金展主要殿有：械營業家稅、昂印花庫稅、衫房產表稅、蹲所得炸稅分逆別為折租金兔純收舞入的某3%脖、0鵲.1蒙‰、濱18德%、住9.算84動%。擠上述疏四項害合計災的綜安合稅刊率為凱租金待純收蜘入的絞30傾.8攔5%些。上述益稅后墳現金荷流量駱計算懸結果蠅如表樸11塘-6落所示醒。年份凈經營收入還貸利息折舊費分攤融資成本應納稅收入綜合稅率稅額稅后現金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表1陶1-騾6簡稅貫后現密金流山量計險算表元單洋位：扔萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續表裙11犧-6蝴稅后擁現金均流量訓計算尤表艙單位哥：萬腐元11符.5弊房地押產置桶業出炒租經蘿營相投資步分析5．敲凈現慶值及凝內部復收益澤率的晉計算（1片）凈巡壽現值閃計算設基虹準收漸益率ic為2觸0%薪，則跟凈現許值計飄算結徐果見賠表1好1-補7所