Word第第頁物業公司管理制度物業管理企業內部管理制度指為提高管理服務質量和工作效率，依據經營方針和工作特點而制定的一系列在企業內部執行的規章和制度。

〔一〕物業管理企業員工管理條例

1、勞動用工制度：包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。

2、管理員工行為規范：規定員工遵守國家政策、法令，喜愛本職工作等。

3、員工福利制度：包括享受法定假日、醫療保險勞動愛護等。物業公司管理制度。

4、企業獎懲制度。

〔二〕物業管理企業各部門主要職責

1、總經理室：是物業管理公司的決策機構。總經理的主要職責是：

〔1〕貫徹落實國家和地方的政策和物業管理的有關規定。

〔2〕主持公司經營管理的全面工作。

〔3〕設置內部管理機構，制定公司章程，簽署物業管理制度。

〔4〕選聘各部門經理和關鍵崗位人員。

〔5〕選聘社會、勞務服務公司分擔詳細工作。物業公司管理制度。

〔6〕行使董事會授予的其他職權。

2、各部門經理的主要職責是：

〔1〕辦公室主任：

①負責傳達總經理指示，支配并組織召開會議。

②催促辦公室人員準時完成上級下達的任務。

③負責日常人事行政管理，檢查各項規章制度的執行狀況。

④做好員工考勤工作，幫助培訓員工。

〔2〕財務部經理：

①組織公司財務管理工作。

②審核各類會議報表，撰寫財務分析報告。

③檢查、催促各項費用準時收繳。

④審核、掌握費用的支出。

⑤提出合理運營公司金融資產的有效措施。

⑥組織擬定物業管理費用標準的預算方案。

⑦制定物業管理公司財務管理和操作流程。

〔3〕公共關系部經理：

①制定物業公司公關活動方案。

⑦策劃公司大型活動。

③組織召開業主、業戶大會，并處理投訴與糾紛：

④組織員工和社區內文體活動。

⑤幫助總經理和其他部門工作。

〔4〕房屋修理部經理：

①落實并實施本部門管理規章制度。

②合理確定和安排員工工作崗位，催促修理工、管理員工開展日常工作。

③布置、檢查房屋保養和修理工作。

④組織本部門員工參與業務技術培訓。

〔5〕保安部經理：

①落實并實施本部門管理規章制度。

②負責管理區內的治安保安工作、交通平安工作和消防工作。

③制定部門崗位責任制度、執行獎懲規定。

④定期組織員工進行平安保衛、消防等技能培訓。

⑤負責與社會聯防有關方面的聯系與溝通。

〔6〕清潔環衛部經理：

①制定部門工作打算與目標，合理支配清潔衛生。

②催促、檢查各項清潔環衛工作的落實狀況。

③負責進行轄區內庭院建設和綠化工作。

④制定部門崗位責任制度，執行獎懲規定。

〔7〕經營進展部經理：

①確定經營項目與經營進展目標。

②洽談經營業務，合理制定各崗位網點的經營方法，估算經營利潤。

③監督檢查各項目的收支狀況，合理確定員工崗位與工作時間。

④選聘服務人員，開展各項物業管理服務。

⑤定時召開部門會議，評論經營效果，開拓公司業務范圍。

〔8〕計算機中心經理：

①組織本部門人員使用、開發物業管理系統軟件。

②制定本中心的'監控、保密制度。

③檢查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。

④做好系統的維護、保養工作，確保系統長時間連續穩定的工作。

3、一般員工：指物業管理企業開展多種經營和特約服務而設置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務人員等，主要職責如下：

〔1〕房屋管理人員：

①熟識物業的結構和管區使用人狀況，做好有關管理費用的收取工作。

②辦理用戶人住手續，定期回訪。

③參加物業的驗收接管，建立圖紙檔案。

④常常與業主溝通，耐煩解答業主詢問。

〔2〕房屋及設備修理人員：

①準時完成下達的修理任務。

②準時處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。

③把握各種設備的操作方法，準時排解消失的故障。

④巡查管區市政公共設備、設施的平安運行狀況，定期對設備進行保養。

〔3〕保安人員：

①執行24小時保安巡邏制度，看管好物業，做好防火防盜等平安保衛工作。

②做好門衛登記，執行機動車輛驗證制度。

③做好流淌人員監督管理工作。

④懂得搶救學問和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。

〔4〕清潔人員：

①負責管區道路、樓梯的清潔與保潔工作。

②保持管區內公共衛生設施的清潔c

③保證管區內污水排放暢通。

④杜絕蟻蠅，準時外運垃圾。

〔5〕綠化人員：

①按時剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。

②準時禁止破壞管區內花草樹木的行為。

③做好綠化管理和草木生長狀況的記錄。

④保持花園草坪清潔。

〔6〕服務人員：

①準時到崗，按時開放小區文化消遣設施，照章收費。

②搞好商業網點服務，有禮待賓。

③做好計時服務、特約服務等。

④管理好文體消遣設備、設施，準時制止違背規定的行為。

〔三〕管理制度和規定

1、工作管理制度：

〔1〕上班必需穿工作裝、戴工牌；男士系領帶〔修理工及經批準的員工除外〕，穿著干凈，頭發梳理整齊，不得留長發；女士應化淡妝。

〔2〕辦公區內必需保持整齊、潔凈，不得在桌面上堆放雜物。

〔3〕每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種狀況和業想法見，準時處理問題或上門尋訪。

〔4〕上班期間全體人員必需精神飽滿，主動主動，熱忱地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。

〔5〕紀律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事要請假，獲準后方能離開。

〔6〕全體人員必需具有高度的責任心，巡察、查樓必需仔細負責，留意發覺問題并做具體記錄，準時匯報并跟蹤解決。

〔7〕接待業主時看法要和氣、溫文爾雅、落落大方。不管發生什么事，肯定不能與業主發生爭吵，要看法懇切，認真傾聽業主的看法，能準時解決的問題立刻派單解決，無法準時解決的要向業主解釋清晰，并告知解決的時間。

〔8〕接受業主電話投訴時，要熱忱耐煩，語言要規范友好。

〔9〕管理員派單后，肯定要追蹤落實，并負責檢查。水電問題要求在12小時內解決，其他急修項目一般在24小時內解決，最遲不得超過72小時。把物業管理師加入保藏夾！

〔10〕對接受的投訴要仔細做好記錄，并到現場查看、了解狀況，仔細記錄處理的時間、人員和業主對處理的看法。

〔11〕幫助財務人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單要派到各戶，催繳看法要友好。

〔12〕仔細管好業主檔案和業主托管的鑰匙。

〔13〕仔細做好裝修審批和管理工作。

〔14〕不準在上班時間看書、閑聊、做私事，不準在辦公室內高聲喧嘩。

〔15〕下班后將自己保管的資料〔物品〕放好，將辦公桌整理整齊。

〔16〕休息時間如發生重大事故，或遇到問題要馬上解決，不得推脫或不予理睬。

〔17〕管理處的工作原則是服務第一，工作標準是業主滿足，工作看法是仔細負責。

2、業主回訪制度：

〔1〕管理員必需常常上門征求業主對管理工作的看法，仔細做好回訪記錄，準時向管理處主任匯報。

〔2〕管理處負責人也應常常上門訪問，了解管理和上門服務狀況，并做好回訪記錄，對業主提出的要求應準時賜予答復和解決。

〔3〕修理人員每次上門服務均應讓服務對象填寫回訪單，以征求對服務的看法。

〔4〕保安員在值班、巡崗時應定時征求業主對工作的看法，并做好記錄，留意討論、改良。

〔5〕回訪單、回訪記錄和保安隊的征求看法單，應由管理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。

3、巡崗制度：

〔1〕保安領班在當班期間，要常常定線或不定線地對各崗位的工作狀況進行檢查。

〔2〕檢查內容包括各崗執勤狀況、有無違紀現象、查看值班登記等。

〔3〕巡查的要求是，一邊檢查一邊觀看，做好巡查記錄，把握各值勤點值勤狀況和動態。

〔4〕管理員主要負責對物業狀況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發覺問題準時向有關部門派單解決，并負責跟蹤：

4、門衛制度：

〔1〕每位門衛保安必需嚴格執行各項管理規定，并對每位業主負責。

〔2〕根據規定仔細巡察，巡察時要掛巡察牌。

〔3〕仔細做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在