財產、資源稅法及納稅實務

本章內容第一節資源稅第二節城鎮土地使用稅第三節土地增值稅第四節房產稅第五節契稅第六節車船使用稅知識點1、土地增值稅的征稅范圍和應稅土地增值稅增值額的規定。2、城鎮土地使用稅、房產稅的納稅人和計稅依據。技能點1、計算財產、資源稅類的以上幾個稅種的應納稅額2、填制納稅申報表第一節資源稅【導入案例】某煤礦屬集體企業，其主要業務是采煤，所采原煤除對外銷售外，還供應本企業職工生活用煤。該煤礦每噸煤應納資源稅稅額2元。2000年9月份，稅務稽查人員對該煤礦進行稅務稽查時發現其“生產成本”科目結轉時有這樣一筆分錄：借：其他應收款2800貸：生產成本一基本生產成本2800

導入案例（續）經稅務人員進一步檢查記賬憑證及原始憑證，查實企業職工生活用煤直接沖減基本生產成本。經過深入調查共查出職工用煤600噸，全部以上述會計分錄進行轉賬處理，未申報繳納資源稅。職工用煤的市場銷售價格為每噸100元，成本價70元。問題煤礦開采的原煤用于職工生活應否繳納資源稅？

一、資源稅的主要法律規定資源稅是對在我國境內開采應稅礦產品以及生產鹽的單位和個人，就其因自然資源和開采條件差異而形成的級差收入征收的一種稅。（一）納稅義務人在中華人民共和國境內開采應稅資源的礦產品以及生產鹽的單位和個人。中外合作開采石油、天然氣的企業不是資源稅的納稅義務人。收購未稅礦產品的單位為資源稅的扣繳義務人。（二）稅目、單位稅額1.稅目、稅額采取從量定額的辦法征收，實施“普遍征收，級差調節”的原則1.稅目、稅額七個稅目原油：人造石油不征稅天然氣：煤礦生產的天然氣不征稅煤炭：原煤征稅，洗煤、選煤和其他煤碳制品不征稅其他非金屬礦原礦黑色金屬礦原礦有色金屬礦原礦鹽：固體鹽（包括海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽）和液體鹽納稅人在開采主礦產品過程中伴采的其他應稅礦產品,凡未單獨規定適用稅額的，一律按主礦產品稅目征收資源稅。（二）稅目、單位稅額扣繳義務人適用的定額稅率獨立礦山、聯合企業收購未稅礦產品的單位，按照本單位應稅產品稅額標準，依據收購的數量代扣代繳資源稅。其他收購單位收購的未稅礦產品，按稅務機關核定的應稅產品稅額標準，依據收購的數量代扣代繳資源稅。二、應納稅額的計算

計稅依據：課稅數量基本規定納稅人開采或者生產應稅產品銷售的，以銷售數量為課稅數量。納稅人開采或者生產應稅產品自用的，以自用數量為課稅數量。特殊規定納稅人以自產液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數量為課稅數量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用的液體鹽的已納稅額準予扣除。二、應納稅額的計算（二）應納稅額的計算應納稅額=課稅數量×單位稅額代扣代繳應納稅額=收購未稅礦產品的數量×適用的單位稅額

例華北某油田2002年10月份銷售原油20萬噸，按《資源稅稅目稅額明細表》的規定，其適用的單位稅額為8元／噸，則該油田本月應納稅額為：應納稅額=課稅數量×單位稅額=200000×8=1600000(元)第二節城鎮土地使用稅【導入案例】某水泥廠，于2000年6月因經營管理不善被迫停產，于2001年7月被某化工公司出資租賃，年租賃費50萬元。地稅稽查人員于2002年5月對這家租賃企業的納稅情況進行了檢查，發現該企業占地面積近百畝，但卻未申報交納城鎮土地使用稅。檢查人員為弄清真相，進一步調閱查證了租賃合同，由于簽定的合同中涉及土地占用情況事宜，所以承租方對該問題百般予以回避。檢查情況檢查人員找到該水泥廠留守處負責人及財務人員，并要求其出示了廠區土地使用情況檔案資料，后又對該廠駐地某街道的土地出租情況進行了落實，經查實所有土地使用權情況如下：1．由政府核發給該水泥廠土地使用證一份(屬征用)，占用土地面積36980．7平方米；2．該水泥廠與建筑公司簽定購買土地合同一份，面積4468．6平方米；3．該水泥廠租賃某國家機關土地使用合同一份，土地面積25146．7平方米。以上三項共計占用土地面積66596平方米，所占用土地范圍均在縣城區域內。問題以上三塊土地應當由哪一家單位繳納城鎮土地使用稅？概述以城鎮土地（城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內）為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。

一、主要法律規定（一）征稅范圍城市、縣城、建制鎮和工礦區內的國家所有和集體所有的土地。城市包括市區和郊區（二）納稅義務人

在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人

外商投資企業和外國企業不適用城鎮土地使用稅

一、主要法律規定（三）稅率城鎮土地使用稅實行分級幅度稅額。每平方米土地年應納稅額規定如下： 大城市0.5元至10元：中等城市0.4元至8元：小城市0.3元至6元：縣城、建制鎮、工礦區0.2元至4元。（四）減免稅二、應納稅額的計算

（一）計稅依據納稅人實際占用的土地面積，計量標準為每平方米。（二）應納稅額計算公式

應納稅額=實際占用應稅土地面積×單位稅額

例某企業實際占用土地面積20000平方米，該企業所在地土地使用稅年稅額為4元/平方米。要求：計算企業全年應繳納土地使用稅額。解答：全年應納土地使用稅=20000×4=80000（元）

三、申報與繳納

按年計算，分期繳納第三節土地增值稅案例某市國有工業企業，1998年2月在向當地主管稅務機關申報納稅時，其據以計算應交房產稅的應稅房產的原值比上一征收期突然減少800萬元，其應繳納的營業稅額比上期增加了30萬元(上期只繳納了13萬元的營業稅)。這些異常情況引起了當地稅務機關的注意。案例（續）經過稅務機關的稽查后發現，該國有工業企業由于廠房陳舊，設備老化，經濟效益不佳，于1998年2月初將兩間閑置的廠房及一部分老化的設備出讓，共取得900萬元的貨幣收入作為流動資金。其中廠房原值800萬元，轉讓收入600萬元；固定資產原值500萬元，轉讓收入300萬元，按照5％的營業稅率共應繳納30萬元的營業稅。問題該國有工業企業應否就600萬元的廠房轉讓收入繳納土地增值稅？一、土地增值稅的主要法律規定對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。（一）納稅義務人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。（二）征稅范圍轉讓國有土地使用權

轉讓地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓注意：包括存量房地產的買賣，但不包括房地產的繼承和出租。（三）稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

級次增值額與扣除項目金額的比例稅率（%）速算扣除系數1不超過50%（含50%）的3002超過50%-100%的4053超過100%-200%的50154超過200%6035二、計稅依據——增值額

增值額＝應稅收入－扣除項目金額（一）應稅收入的認定

貨幣收入實物收入其他收入（二）扣除項目的確定1.取得土地使用權所支付的金額

2.房地產開發成本

（二）扣除項目的確定3.房地產開發費用

不按實際費用進行扣除，而按實施細則的標準進行扣除利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的；利息支出據實扣除，但不能超過按商業銀行同類、同期貸款利率計算的金額；其他費用，按1、2之和的5％以內計算扣除。利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或提供金融機構證明的；房地產開發費用1、2之和的10％以內計算扣除。（二）扣除項目的確定4、舊房及建筑物的評估價格

5、與轉讓房地產有關的稅金

6、其他扣除項目：只適用于從事房地產開發的納稅人。按1、2之和加扣20%。（三）增值額增值額＝應稅收入－扣除項目金額按評估價格計算征收的情況隱瞞、虛報房地產成交價格的提供扣除項目金額不實的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的三、應納稅額的計算

增值額的確定適用稅率的確定應納稅額的計算應納稅額的計算應納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）應納稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數例某房地產公司轉讓房地產所取得的收入為620萬元，其扣除項目金額為200萬元。要求：計算其應納土地增值稅的稅額分步法第一步，先計算增值額。增值額=620-200=420（萬元）第二步，再計算增值額與扣除項目金額之比。增值額與扣除項目金額之比=420÷200=210%增值額超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。分步法（2）第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額。(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用30%的稅率。這部分增值額=200×50%=100(萬元)

這部分增值額應納的土地增值稅稅額=100×30%=30(萬元)(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，適用40%的稅率。這部分增值額=200×50%=100(萬元)應納的土地增值稅稅額=100×40%=40(萬元)分步法（3）(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，適用50%的稅率。這部分的增值額=200×100%=200(萬元)應納土地增值稅稅額=200×50%=100(萬元)(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用60%的稅率。這部分的增值額=420-（200×200%）=20(萬元)應納土地增值稅稅額=20×60%=12(萬元)第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。土地增值稅應納稅額=30+40+100+12=182(萬元)速算扣除法土地增值稅稅額=420×60%-200×35%=182（萬元）結果計算結果相同你選哪種計算方法？四、稅收優惠對建造普通標準住宅出售的減免稅優惠對國家征用收回的房地產的減免稅優惠

對個人轉讓房地產的減免稅優惠

五、征收管理與納稅申報（一）納稅地點土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅

（二）納稅申報納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。第四節房產稅【導入案例】某行政單位將辦公樓一樓的八間門面房，無償交給幾名職工搞經營。該單位與這幾名職工簽定的協議中規定：這八間門面房產權仍屬單位所有，從簽定協議之日起，單位不再給這幾名職工發工資，單位不收管理費和房租費。2002年河北省某縣地稅直屬分局在對該單位檢查時發現，該單位一樓的房產原值132581元，未申報繳納房產稅。該單位未申報的理由是：房子無償分給職工使用，單位不參與其經營，不是房產稅的納稅義務人。這幾名職工認為，房子產權屬單位所有，房產稅應由房產產權所有人繳納。問題？這筆房產稅究竟應該由誰交？概述以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。一、主要法律規定（一）征稅對象房產

（二）征稅范圍城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。

（三）納稅人房屋產權所有人，即擁有房產的單位和個人外商投資企業和外國企業不適用《房產稅暫行條例》一、主要法律規定（四）稅率比例稅率依據房產計稅余值計稅的，稅率為1.2%依據房產的租金收入計稅的，稅率為12%

對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4％的稅率征收房產稅二、應納稅額的計算（一）計稅依據：房產的計稅價值或房產的租金收入從價計征對納稅人經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據，即依照房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。從租計征對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據二、應納稅額的計算（二）應納稅額的計算從價計征

年應納稅額=房產原值×（1-扣除比例）×1.2%

從租計征一般情況下年應納稅額=年租金收入額×12%

個人按市場價格出租居民住房的應納稅額=租金收入額×4%某國有企業坐落在某市郊區，其生產經營用房，會計賬簿記載房產原值5000萬元。另外該企業在郊區以外的農村還建有一個倉庫，房產原值248萬元。當地規定允許減除房產原值的30%。要求：計算該企業全年應納的房產稅額。該企業坐落在農村的倉庫不屬于征稅范圍。全年應納稅額=5000×（1-30%）×1.2%=42（萬元）

三、稅收優惠了解個人所有的非營業用房的房產免征房產稅四、納稅申報與繳納（一）納稅期限房產稅實行按年征收，分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。各地一般規定按季或按半年征收一次。（二）納稅地點。房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。

第五節契稅【導入案例】1998年2月至1999年4月間，某房地產開發公司(下稱開發公司)分別與12戶商品房買主簽訂了商品房購銷合同書。合同第6條第2項約定：“甲方(開發公司)負責辦理房屋交易和產權手續，并領取房權證，待乙方(買主)將全部款額交足后，由甲方連同所購房屋一并移交給乙方，所需經費按有關規定執行。其余有關稅費均包括在商品房的單位造價內，不再另行收取”。合同簽訂后，12戶買主分別向開發公司交納了購房定金。1999年年底前，12戶買主交清全部購房款后，開發公司按合同約定陸續將房屋移交給12戶買主，并于2000年3月將其房屋所有權證移交完畢。【導入案例】2000年4月，該縣財政所征收契稅，12戶房屋買主以契稅不應由自己承擔而應由開發公司承擔為理由拒不交納。該開發公司辯稱：合同第6條規定的不另收取的稅費是指房產售前的稅費，如耕地占用稅、營業稅、水電增容費、消防管理費等，契稅是房產售后買方應完納的契稅，不包括在單位造價之內。問題？到底應由開發公司還是買主繳納契稅？概述契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人一次性征收的一種財產稅。某房地產公司銷售一套別墅，其應繳納的稅收有（）A、營業稅B、增值稅C、城市維護建設稅D、土地增值稅E、契稅一、主要法律規定（一）征稅對象

境內轉移土地、房屋權屬

國有土地使用權出讓

土地使用權的轉讓房屋買賣

房屋贈與房屋交換一、主要法律規定（二）納稅義務人境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人.包括外資企業和外籍人員.

導入案例提到的誰是納稅人的問題，因為契稅是房產售后繳納的項目，不可能包含在房屋造價之內，其納稅人是買賣的承受方，即買房人，房產公司無權代征。雙方合同中的約定不影響契稅納稅義務的履行。最后，12戶商品房買主分別繳納契稅19986.53元。

（三）稅率

3－5％二、應納稅額的計算（一）計稅依據不動產的價格

（二）應納稅額應納稅額=計稅依據×稅率

三、稅收優惠了解城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅

第六節車船使用稅法【導入案例】方達遠洋海運公司是一家從事海上貨運業務的國有企業，其固定資產賬上有靜噸位分別為2000噸和3500噸的貨船兩艘，注冊資本1000萬元；還有一艘港作船，用于港口作業。2002年方達公司運輸收入為6423761.58萬元，利潤總額為1327640.91萬元，對兩艘貨船繳納車船使用稅16000元。2003