西南城第二期建設項目可行性分析報告建設單位：西南城控股有限公司編制單位：成都富盈瑞吉投資咨詢有限公司編制時間：2012年11月

目錄第一章項目總論 11.1項目概況 11.1.1項目名稱 11.1.2項目性質 11.1.3項目建設單位 11.1.4項目簡介 41.1.5項目建設規模和內容 51.1.6項目建設工期及進度 51.1.7投資估算和資金籌措 61.2項目評估結論及建議 61.2.1開發條件及市場分析結論 61.2.2經濟分析結論 71.2.3項目建議 81.3項目可行性分析報告主要編制依據 9第二章項目建設背景 102.1中國商業地產開發已進入黃金期 102.2成都商業地產銷售旺盛 112.3社會消費品總額連年增長，居民消費需求旺盛 13第三章市場分析及預測 153.1項目區位優勢 153.1.1交通優勢 153.1.2經濟區位優勢 163.2經濟環境 173.2.1廣漢經濟發展平穩 173.2.2廣漢人均消費能力高于全省水平 183.2.3政府十二五規劃助推廣漢經濟快速發展 183.2.4“宜居、宜商、宜業”的田園生態城市規劃 193.3市場機遇 193.3.1廣漢商業配套落后亟待調整 193.3.2廣漢城市商業地產開發現狀 203.3.3廣漢市商業市場總結分析 233.4西南城創新商業地產模式保證開發成果 24第四章項目建設內容及建設進度 264.1項目主體工程內容及規模 264.2功能分區 274.2.1商業綜合體 274.2.2美食街 284.2.3風情街 28第五章項目營銷策略 305.1競爭對手分析 305.2項目SWOT分析 315.3項目定位分析 345.4營銷策略 345.4.1銷售時間 345.4.2定價策略 35第六章環境影響評價 366.1編制依據 366.2評價目的 366.3評價標準 376.4環境影響分析與結論 38第七章節能 407.1節能設計標準 407.2項目能耗 407.3節能措施 407.3.1建筑節能 407.3.2電氣節能 417.3.3給排水節能 427.3.4暖通節能 427.4節能效果 42第八章消防設計 438.1設計依據 438.2主要防火措施 43第九章勞動安全衛生消防 459.1勞動安全 459.1.1安全依據 459.1.2主要危險有害因素 459.1.3安全措施 469.2勞動保護 47第十章項目進度計劃及管理 4810.1項目進度計劃 4810.2項目建設管理 48第十一章項目投資估算及資金籌措 5211.1投資估算 5211.1.1估算范圍 5211.1.2估算依據 5211.1.3總投資估算 5211.2資金籌措計劃 56第十二章項目財務效益評價 5812.1項目評估依據 5812.2收入預測 5812.3現金流量分析 5912.5財務效益評價 59第十三章不確定性分析 6113.1銷售收入因素變動情況分析 6113.2成本費用因素變動情況分析 61第十四章風險分析 6314.1市場方面 6314.2政策方面 6314.3資金投入方面 6414.4銷售方面 64第十五章分析結論和建議 6615.1開發條件及市場分析結論 6615.2經濟分析結論 6614.3項目建議 68第一章項目總論1.1項目概況1.1.1項目名稱西南城第二期建設項目1.1.2項目性質新建1.1.3項目建設單位名稱：西南城控股有限公司住所：廣漢市經濟開發區（深圳路東一段）工商注冊號：510681000017854法定代表人：方清海注冊資本：（人民幣）=100000000\*CHINESENUM2壹億元實收資本：（人民幣）=100000000\*CHINESENUM2壹億元公司類型：有限責任公司經營范圍：水利水電工程及公路建設項目投資：房地產開發經營、物業服務、房地產經紀(憑資質證書經營)；高科技農業開發；銷售：摩托車、機電設備、建材、家具；經營商用車及九座以上乘用車；市場設施租賃服務（以上經營范圍國家限制或者禁止的除外，需經有關部門批準的，必須取得相關批準后，按照批準的事項開展生產經營活動）。公司成立于2009年9月21日，根據四川博達會計師事務所出具的川博達會驗(2010)—163號驗資報告，變更后的注冊資本為人民幣10000萬元，實收資本為人民幣10000萬元。其中:方清海以貨幣出資6000萬元，方清濤以貨幣出資4000萬元。（1）公司組織架構公司設股東會，股東會為公司權力機構，由全體股東組成，決定公司的經營方針和投資計劃，按照章程行使相應的職權。公司不設董事會，設執行董事1人、即為法定代表人，對公司股東會和股東負責；公司設經理一名，由股東會聘任或解聘；設監事一名，對其股東會負責。公司下設辦公室、行政人事部、成本合約部、財務部、招商中心、策劃研發中心、策劃設計部、工程建設中心。公司組織機構健全，各部門分工清晰、責任明確。（2）公司經營情況西南城控股有限公司，總部設在成都，致力于成為最值得尊重和信賴的專業商業地產公司，主營業務領域為商業地產開發、商業運營。公司目前在建的項目有西南城和遂寧國際城。西南城西南城項目是四川省特色產業重點商貿項目。位于四川省經濟綜合實力十強縣之一的廣漢市，北臨德陽市區17公里，南距成都市15公里，成綿高速與成都第二繞城高速交匯處，成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。近距離輻射周邊61座城市和1.5億常住人口。西南城由西南城控股有限公司投資100億開發，以“產業世博、樂活之都”為主題，開創“產業集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續循環的中國財富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發周期為五年，于2010年底開工，2015年全面竣工。整個項目占地5000余畝，建筑面積達500多萬平方米，經營范圍涵蓋糖酒副食行業上下游產業及關聯行業。包含博覽會展中心、產品交易中心、倉儲物流中心、旅游服務中心、商務配套中心、創意產業中心、產業孵化中心、配套居住中心等形態，形成以博覽為龍頭，產業為支撐，交易為基礎，文旅為導向的超大型特色綜合體。建成后將成為中國糖酒食品CBD、全國知名的大型主題商業風情小鎮、國家4A級旅游景區，預計年營業額可達100億，解決就業15萬余人。國際城遂寧國際城位于遂寧中國西部現代物流港園區橋頭堡位置，總占地260畝，投資20億開發，匯聚了各大類建材家居相關產業配套產品，主要包括建材家居、汽車農機、五金機電、百貨服裝、農副產品等五大主題市場和一個全國性的專業市場建設。將打造為行業內采購效率最高、采購成本最低的世界級現代化商貿城。該項目共分三期實施，建設周期為28個月，項目建成后年交易額將達到21億元。（3）經營者素質及管理水平法定代表人（董事長）：方清海，1966年出生，湖北黃陂人，碩士研究生。湖北天潤（集團）有限公司董事長，中國青年企業家協會理事、湖北省政協委員、湖北工商聯常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯副會長，先后獲得“優秀政協委員”、“優秀民營企業家”榮譽稱號、“優秀中國特色社會主義建設者”。擅長城市運營及區域發展戰略，對其創意產業有較深的研究。1998年創辦了湖北天潤集團，經過多年的發展，現已形成以住宅及商業地產開發為核心，涉及旅游開發、工業投資、廣告傳媒、物流、物業管理等領域的多元經營格局。從以上資料分析，公司管理人員有較強的管理能力和較豐富的開發經驗。1.1.4項目簡介西南城位于成都市德陽廣漢龍居寺片區，成綿高速青白江出口處，距成都市區15公里，北臨德陽市區17公里，交通便利，地理位置優越，項目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側及北側為青白江，緊靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。西南城一期項目地塊與中心博覽區相鄰。四面臨主要規劃道路，內有燃氣管線通過，毗鄰已建成的招商中心。西南城一期凈用地面積236054.64㎡（約354畝），規劃總建筑面積475092㎡。一期建設啟動區項目（標準商鋪）總建筑面積89628.80㎡，建設內容為標準商鋪，建設期2年，即2010年11月－2012年11月，該階段正在竣工驗收中。本次建設項目為第二期建設項目，總建筑面積為139021㎡，其中包括商業綜合體133193㎡，風情街南段16988㎡，美食街東西段46979㎡，地下物管用房489.1㎡，停車數973個，綠地率15%，容積率1.37。在西南城建設基地各產業分區布局內，由一條景觀步行軸線串聯統領，由商業綜合體、風情街、美食街區組成，各區域間聯系緊密，停車及生活設施配套齊全，該區域裝飾風格以地中海為主要基調，為西南城建設基地乃至西南城周邊提供格調高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂、休閑、購物等于一體的商業綜合體。1.1.5項目建設規模和內容本次項目為西南城第二期建設項目，即以餐飲街、風情街和商業綜合體為核心建筑的商業配套，二期修建項目總占地面積達101352.3㎡，總建筑面積139021㎡，停車位973個，綠地率達15%，容積率1.37。表1-1西南城第二期建設項目及經濟指標序號項目名稱單位數據或指標備注1二期規劃凈用地面積㎡101352.3二期總體技術經濟指標2二期規劃總建筑面積㎡139021二期總體技術經濟指標3商業綜合體建筑面積㎡71812.6二期總體技術經濟指標3.1商業綜合體地上記入容積率面積㎡70791二期總體技術經濟指標3.2商業綜合體地下建筑面積㎡489.1二期總體技術經濟指標4風情街北段建筑面積㎡12164.92二期總體技術經濟指標4.1風情街北段地上記入容積率面積㎡12164.92二期總體技術經濟指標5風情街南段建筑面積㎡13187二期總體技術經濟指標5.1風情街南段地上記入容積率面積㎡13187二期總體技術經濟指標6美食街東西段建筑面積㎡41836.5二期總體技術經濟指標6.1美食街東西段地上記入容積率建筑面積㎡38822.5二期總體技術經濟指標7容積率1.37二期總體技術經濟指標8建筑密度42.70%二期總體技術經濟指標9綠地率15%二期總體技術經濟指標10機動車位個973二期總體技術經濟指標1.1.6項目建設工期及進度本項目建筑面積139021㎡，建設期1年8個月，從2012年1月開工，2013年8月底竣工。具體安排如下表：表1-2西南城一期二階段項目建設進度表項目建設工期總工期1年8個月基礎工程2012.1.4~2012.4.4主體工程2012.4.4~2013.8內外裝飾、安裝工程2012.12.10~2013.8總平、道路2013.1.10~2013.5竣工驗收20投資估算和資金籌措估算西南城第二期項目總投資費用包括：土地費用、工程建設費、管理費、財務費、其他費用、銷售費用及流動資金等。經測算，項目總投資約51539.02萬元。該項目的自有資本金為20033.44萬元，達到總投資額的39%；銷售轉投入1505.58萬元，占投資總額的3%；銀行貸款30000萬元，占總投資額的58%。1.2項目評估結論及建議1.2.1開發條件及市場分析結論西南城第二期商業配套建設項目位于成綿高速青白江出口的廣漢開發區，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區15公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。地理位置十分優越，交通便利。西南城項目將打造為以糖酒食品為主題的國際化商貿航母，并建立白酒展銷平臺、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺。形成的產業地產不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產業集聚優勢、區位發展優勢的基礎之上，借助城市發展的綜合資源優勢，依托地區經濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和升級。而作為西南城的商業配套，其規劃思想、建設規模在廣漢商業地產開發項目上名列前位，二期商業配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業主消費和未來的發展規模，二是廣漢南區乃至整個廣漢、德陽、青白江的潛在消費人群支撐，因此本項目具有較好的市場前景。1.2.2經濟分析結論西南城第二期建設項目總投資為51539.02萬元，項目凈利潤為28147.6萬元，該項目在投資經營期內，該項目投資回報率為54.61%，銷售凈利率27.12%，內含報酬率為21.73%，財務凈現值為：15783.2萬元,動態投資回收期1年10個月，靜態投資回收期1年8個月。從財務指標看，該項目可行，項目盈利能力較強。表1-3項目主要經濟指標表序號項目名稱單位數據或指標備注一建筑技術經濟指標1二期規劃凈用地面積㎡101352.3二期總體技術經濟指標2二期規劃總建筑面積㎡139021二期總體技術經濟指標3商業綜合體建筑面積㎡71812.6二期總體技術經濟指標3.1商業綜合體地上記入容積率面積㎡70791二期總體技術經濟指標3.2商業綜合體地下建筑面積㎡489.1二期總體技術經濟指標4風情街北段建筑面積㎡12164.92二期總體技術經濟指標4.1風情街北段地上記入容積率面積㎡12164.92二期總體技術經濟指標5風情街南段建筑面積㎡13187二期總體技術經濟指標5.1風情街南段地上記入容積率面積㎡13187二期總體技術經濟指標6美食街東西段建筑面積㎡41836.5二期總體技術經濟指標6.1美食街東西段地上記入容積率建筑面積㎡38822.5二期總體技術經濟指標7容積率1.37二期總體技術經濟指標8建筑密度42.70%二期總體技術經濟指標9綠地率15%二期總體技術經濟指標10機動車位個973二期總體技術經濟指標二投資估算及資金籌措1項目總投資：萬元51539.022自有資本金萬元20033.443銀行借款萬元300004預售轉投入萬元1,505.58三售價估算1商業綜合體售價元6,500。2風情街售價元8,5003美食街售價元8,500四利潤測算1銷售收入萬元103,788.352利潤總額萬元37,530.133所得稅萬元9,382.534凈利潤萬元28,147.60五評價指標1項目全投資稅前利潤率%72.82%2項目全投資稅后利潤率%54.61%1.2.3項目建議（一）本項目的建設期為1年8個月，建筑面積139021平方米，規模較大，能否按規劃工期、設計竣工標準完工，存在一定的不確定性，在施工管理中應嚴格控制房屋開發建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監管力度，確保該項目按計劃正常施工，同時，注意建設資金的保障，有效確保施工進度的順利進行。最大限度地規避因施工進度，造成對項目竣工交付的影響。（二）從項目銷售來看，項目銷售量較大，本地同期開發的商業地產較大，競爭壓力較大，因此應該密切關注市場變化，加強市場調研，針對市場細分目標客戶，有針對性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，聚集人氣，創造競爭優勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。1.3項目可行性分析報告主要編制依據1、本報告根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《城市房地產開發經營管理條例》和國家、地方有關法規、政策。2、國家計委、建設部發《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）。3、企業投資項目備案通知書（備案號：川投資備【51068110051801】0113號）、川投資備【51068110052501】0125號）。4、廣漢市規劃和建設局建設工程臨時規劃許可證[廣住規建2011-001（臨時）號]。5、西南城一期規劃設計。6、本公司市場調查資料。

第二章項目建設背景2.1中國商業地產開發已進入黃金期

2009年以來，在經濟刺激政策等多種因素的影響下，房地產市場提前結束調整而急劇升溫，出現了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創歷史新高；在土地招拍掛市場，總價及單價地王不斷涌現，市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價上漲過快，2009年年底，中央政府決定將加大對市場的調控。從“國四條”開始，國家對住宅類房地產的開發和售賣由“寬松”轉為“調控”。2010年出臺的“國十一條”、新“國十條”、限購令等政策的出臺遏制了房價過快上漲和住宅類房屋的投資投機行為。伴隨著國家對于住宅類產品的持續調控，人們逐漸把投資的重點投向了商業類地產。商業地產不限購、不限外、不限貸的優勢，越發凸現出來。同時越來越多的開發企業開始意識到商業地產對企業的風險影響與平衡。隨著住宅市場競爭日趨白熱化，以及中國人民銀行多次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率。使得能夠專注住宅市場的開發商已經所剩無幾。快速的城市化進程，除了對于住宅的最初需求之外，大量涌入城市的人群需要生活、消費、就業，因此消費服務類行業，辦公寫字樓業態的需求，有可能成為未來拉動城市經濟的主體，而這個主體就離不開為數眾多的商業類地產產品的支撐。從這個意義上來看，與普通住宅相比，商業類投資產品擁有更廣闊的投資空間和穩定的政策環境。商業地產由于價格也比較合理，且隨著我國經濟的不斷發展、國民收入的不斷提升、消費需求的不斷升級，未來商業地產的發展前景被普遍看好。從數據統計來看，2012年1——6月，商品房銷售面積39964萬平方米，其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業營業用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額23314億元，下降5.2%，降幅縮小3.9個百分點；其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業營業用房銷售額增長5.4%。可見商業營業用房是目前房地產開發最好的業態形式。國內實力開發商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業地產開發領域的力度。商業地產呈現了良好的可循環發展勢頭，而城市也將借由商業地產的這份創新力量，展現出更加活躍的脈搏。或者可以說，未來的十年是商業地產的“黃金十年”。2.2成都商業地產銷售旺盛2011年2月成都主城區開始執行限購令，商業地產蓬勃發展。2011年底成都共開發城市綜合體90余個，商業總體量近千萬平方米，全年累計成交221.0萬㎡，同比增長10.17%，其中商業用房成交58.56萬平方米，同比上漲21.44%，辦公用房成交140.46萬平方米，同比大幅上漲29.72%。圖2-12011年成都主城區商業類地產月度成交量從成交價格來看，2011年成都市主城區商品房成交均價10054元/平方米，同比上漲了21.56%，各個形態的商品房成交均價也均大幅上漲，住宅用房成交均價9193元/平方米，同比上漲14.38%，商業用房成交均價18400元/㎡，同比上漲42.06%，辦公用房成交均價10428元/平方米，同比上漲28.08%。圖2-2近兩年成都商品房成交均價對比圖2.3社會消費品總額連年增長，居民消費需求旺盛我國社會消費品總額連年增長，人民消費意愿和消費能力不斷增強。2011年全年社會消費品總額實現183919.9億元，比2010年增長17.1%。其中，餐飲收入20543億元，比上年增長16.9%；商品零售160683億元，比上年增長17.2%。圖2-3中國歷年社會消費品零售總額對比圖數據顯示，2011年成都城市居民可支配收入為23932元，同比增長14.9%，居民收入的增長成為支撐社會消費增長的重要因素。圖2-4成都市近10年人均可支配收入趨勢2011年，成都社會商品零售規模再上新的臺階，全市實現社會消費品零售總額2861.3億元，名義增長18.4%。僅2010年，成都市餐飲業零售總額突破320億元，同比增長達19.9%，增幅位列全國36個主要城市之首。成都市民人均可支配收入連年增長使社會消費水平不斷提高，在2011年中國主要城市社會消費品零售額排行榜中，成都位居全國主要城市第七位，特別是成都的餐飲消費總額更是位列前茅。

第三章市場分析及預測本項目擬建立集糖酒商業貿易、旅游、會展博覽于一體的西南城的配套商業設施——餐飲美食街、商業綜合體和風情商業街。在國家對住宅類地產的嚴格控制的政策下，商業地產迎來發展的良好時機，成為人們熱于投資的重點項目。3.1項目區位優勢項目地址位于德陽市江漢龍居寺片區，成綿高速青白江出口處，距成都市區15公里，距廣漢市6公里,交通便利，地理位置優越，項目基地東南臨成綿高速公路輔道，北側為青白江，西側為已形成城市道路。3.1.1交通優勢廣漢周邊公路、鐵路、航空便捷發達，交通網絡立體快速、優勢明顯。108國道、成綿高速路、大件路（德陽—樂山）穿境而過，周邊緊鄰北新干道延長線（成都—廣漢—德陽，開放式雙向八車道）、成青公路（成都—青白江—廣漢—德陽，開放式雙向八車道）、城際列車（樂山—綿陽）和寶成鐵路，距西南國際航空港成都雙流國際機場僅50公里，均為高速公路，乘汽車最快只需20余分鐘。基地未來將容納“二高”（成都第二繞城高速路、成綿高速路）“三鐵”（成汶鐵路、寶成鐵路、成綿樂高鐵）五條大容量高速干道，擁有較強的貨品集散能力。3.1.2經濟區位優勢廣漢位于四川最具經濟發展活力的成（都）德（陽）綿（陽）經濟產業帶的中心，處在攀西經濟圈、成渝經濟走廊的交匯點，是華北、華東、華南地區物流進入成都及西部地區的集散地，是成都通往長江三角洲經濟圈、珠江三角洲經濟圈和環渤海經濟圈的重要門戶。成德綿經濟帶是川西平原城市最為密集的區域經濟帶，也是繼長三角、珠三角、環渤海、京津唐等四大城市群后的第五大城市群。成渝經濟區構成中國增長“第四極”中，成都經濟區是“雙核引擎”中四川的重要一“核”，成德綿則是“核”中“核”，被稱作“四川首席經濟帶”。3.2經濟環境3.2.1廣漢經濟發展平穩廣漢是西部最具投資潛力百強縣、列四川省第七位，素有“川西明珠”美譽。2008年，全市實現地區生產總值達到135億元，從近2年的統計數據來看，廣漢市生產總值保持了一個平穩較快發展的態勢，年均GDP增速約為15％，經濟增長平穩，波動小。09年，廣漢市09全市GDP152.55億，增速14.6%。2010年全市GDP突破200億元城鎮居民人均可支配收入13810元，農民人均純收入達到6040元。2011年生產總值671億元，是“十五”的2.1倍。圖3-1廣漢國民經濟生產總值工業呈現出速度快、效益好、投入大的良好局面，擁有一批附加值高、生命力旺、經濟效益好的企業，形成機械、醫藥、化工、食品為主的比較優勢產業，民營經濟占經濟總量的95%，培育出宏華公司、益海糧油、蜀中制藥等骨干企業。全市擁有規模工業企業237戶，實現銷售收入289億元；實現增加值85億元；銷售收入上億元的企業57戶。宏華公司已在香港聯交所主板市場成功上市，一批重點企業正在積極爭取上市，謀求更大發展。第三產業發展加快，以三星堆為龍頭的文化旅游服務業發展迅速，連鎖、倉儲、物流、會展和大型專業市場等現代商貿流通服務業蓬勃發展。現有國家級旅游景區2個，有較大規模和影響的旅游商品生產企業10家；民俗文化“保保節”、“松林桃花節”每年可吸引游客數十萬人次，“保保節”聞名遐邇，有“中華一絕”之稱，是四川省首批公布的非物質文化遺產。3.2.2廣漢人均消費能力高于全省水平廣漢市幅員面積538平方公里，轄18個鄉鎮，183個行政村，總人口60余萬。2010年，廣漢市城鎮居民人均可支配收入為15652元，高于全省的15461元，廣漢市農村居民人均純收入為6970元，高于全省的5140元；廣漢市城鎮居民人均消費支出12216元，高于全省的12105元，廣漢市農村居民人均消費支出5323元，高于全省的3896.7元。3.2.3政府十二五規劃助推廣漢經濟快速發展《廣漢市“十二五”工業發展規劃》指出以工業結構調整，產業優化升級為主題，推進產業發展“四化”建設，實現三大主導產業創新發展“3632”千億目標。加快發展三大主導產業。突出高端化、集聚化、特色化，優化資源配置。至2015年，機械產業銷售收入突破650億元；醫藥食品產業達到300億元；新材料產業超過200億元。重點推進石油裝備產業基地、交通運輸設備制造產業基地和醫藥產業基地的建設，到2015年，開發區銷售收入達到1000億元，石油裝備產業銷售收入達到380億元、醫藥產業銷售收入達到120億元。3.2.4“宜居、宜商、宜業”的田園生態城市規劃廣漢市政府提出了將廣漢打造成為“宜居、宜商、宜業”的天府水木田園生態城市的宏偉目標，未來廣漢將形成“一軸兩翼”和“一城三區六鎮”的城市空間格局。“一軸”即依托成綿高速、108國道、寶成鐵路及成綿樂城際鐵路專線，往北在小漢鎮與德陽市區以南打造起新的產業與城市增長點，往南依托開發區與青白江形成產城聯動，成為廣漢融入成都的第一載體。城市西翼重點圍繞三星堆歷史遺跡條打造一批蘊含文化魅力的小城鎮群。東翼則依托現代糧食產業萬畝良田基地，建設極富川西平原特色的“田園風光”小鎮。3.3市場機遇3.3.1廣漢商業配套落后亟待調整廣漢市目前的主要商圈以傳統的老城區商貿中心（九江路與中山大道交匯處）、傳統的購物步行街（東西大街、武昌路）、武廟步行街休閑購物商圈（武昌路、漢口路）、休閑娛樂餐飲帶（湖南路）、新城新興商圈（金雁湖公園以北）為主，老城區商貿中心以商業裙樓為主，代表項目有時代廣場、成百百貨；傳統的購物步行街以傳統底商為主，代表性的品牌有愛戀珠寶，哥弟服裝、中國移動；武廟步行街休閑購物商圈以走廊式步行街為主，代表性的品牌有太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等。廣漢目前的商業配套較為落后，商業配套設施、整體規劃、商業經營理念、品牌服務的專業性、高端性來說都處于較為落后原始的狀態，沒有集中的體量較大的商業綜合體，消費者購物體驗差。3.3.2廣漢城市商業地產開發現狀廣漢的商業地產發展階段依然以住宅模式開發為主，處于第一代商業地產發展階段，由于本地缺少國內大型商業地產發展商進駐，商業地產發展模式依舊以傳統的裸賣為主，極少涉及到商業項目的統一規劃、招商，更缺少大型主力店的進駐，商業地產發展非常落后。廣漢市比較典型的商業為老成百大樓、時代廣場、廣信曼哈頓、武廟步行街、城北新城水晶廣場。幾個典型的商業地產項目銷售情況都非常良好，時代廣場與曼哈頓余少量鋪面未售，其余鋪面均已經售罄。（1）傳統老城購物商圈——時代廣場商業體量：12000平米單層面積：3000平米業態規劃：-1F摩爾馬特超市；1-3F梅西百貨運營模式：1F分割小鋪面銷售，單鋪面積在150~200以上，銷售單價4.2萬以上，租金價格為200~240元/平米/月。（2）傳統老城購物商圈——成百大樓項目地址：廣漢市商業核心區，中山大道與九江路交匯點。商業體量：24000平米單層面積：3000平米各樓層業態：1F：男裝、勁浪體育、黃金珠寶店、化妝品、飾品等。2F：各個年齡段女性服裝。3F：成都百貨超市。4F：國美、床上和家具、文化等用品、針織品、兒童樂園。6F：古攝影集團、穿越國際健身會所。5、7、8F：成百辦公室及庫房。主力店信息：成百超市、百貨、國美電器。（3）傳統購物街區廣漢市最繁華的商業街區，以珠寶、服飾、箱包等購物為主題的步行街，業態齊全、品牌較高，人流最多的商業步行街，此區域租金價格在300元/平米/月以上，且具有高昂的轉讓費，一個25平米的商鋪轉讓費高達18萬元。（4）休閑娛樂餐飲帶此區域以火鍋、中餐、KTV、茶樓、咖啡為主，商鋪底層租金120~180元/平米/月、第二層租金價格為60~80元，廣漢餐飲休閑集聚地，生意較好，走訪3條街區，無鋪面轉讓。（5）武廟步行街商圈廣漢的第二個商業核心點處于成百商圈北上方，位于兩個商圈中段；主要由漢口路和武昌路構成，此商業圈也包含了部分的萬壽路、南京路、南北大街。代表性品牌：太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等等，商鋪05年開盤大部分已經裸賣，由于無后續經營管理，較多鋪面轉租，價格1層80~120不等，2層60~75元/平米，3層35~50元/平米。（6）新城新興商圈此區域以金雁湖公園以北區域為主，次區域目前常住人口較少。以水晶廣場為主要商圈輻射，水晶廣場定位于以休閑餐飲為主題，為商業全部裸賣，目前1層租金在150元左右，門面售價在2.5萬元~3萬元之間，主要業態有良木緣咖啡、KTV、余一手火鍋等。3.3.3廣漢市商業市場總結分析綜上所述，廣漢市商業發展表現為以下特征：（1）缺少具有代表性的商業城市綜合體項目目前具有代表性商業項目集中在老城區，而老城區的目前商業項目商業體量過小、商業運營缺乏專業推廣團隊，人氣不集中，集中式的消費尚未形成，廣漢的商業地產市場迫切需要一個具有代表性聚集人氣的城市綜合體項目。（2）缺少一站式消費的大型綜合體項目廣漢市目前商業品牌都以傳統的百貨專柜、臨街開店形式存在，而娛樂休閑品牌集中在不同的地點，眾多商業品牌分散，不能滿足目前消費者一站式購物、娛樂、休閑消費，廣漢市需要一個能夠集中商業品牌的城市綜合體項目以滿足消費一站式購物、休閑、娛樂的消費需求。（3）缺少高端品牌集中的綜合性項目廣漢市目前整體的商業地產發展水平依然較低，眾多知名商業品牌因廣漢目前未有良好投資環境的項目而止步，一部分高端消費者在本地無法滿足其對于高品牌的消費欲望，這個部分消費者大都前往成都、德陽等消費。廣漢喪失了大部分的高端終端消費人群。（4）缺少能夠滿足旅游消費的一站式購物場所廣漢市大力發展旅游商業同時，由于商業消費場所更新已經滯后，以旅游為目的消費者在廣漢缺乏能夠滿足其一站式住宿、購物、休閑、娛樂、餐飲為目的體驗式消費場所。（5）缺少良好投資環境、穩定投資回報的商業項目廣漢市商業地產供應量還非常欠缺，老城區整體的商業地產發展水平較低，商業地產投資客戶缺乏一個合理的價格、優良的地段、承諾穩定的投資回報、品牌商家的進駐的大型投資項目。因此，我們可以發現廣漢商業開發還存在大的空白區，老城區商業業態已基本飽和，而根據城市的升級，新城的發展，大量人口向新城轉移，新生的商業空間正在形成。3.4西南城創新商業地產模式保證開發成果西南城定位于打造打造全國首家糖酒食品全產業聚集區和全國首家大型展貿博覽旅游示范區，形成以博覽為龍頭，產業為支撐，交易為基礎，文旅為導向的超大型特色綜合體，開創了“產業集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續循環的商業地產新模式。項目由博覽會展區、營銷總部區、市場交易區、民俗體驗區、特色商業區、創意研發區、物流倉儲區、中央商務區、文化娛樂區和生活配套區等十大功能區組成，經營范圍涉及農副產品、海鮮食品、軟飲料、乳制品、調味品、酒、糖果、營養品、保健品、休閑食品、方便食品、進口食品、茶葉、土特產、食品包裝、食品原料、食品機械等數十種糖酒食品關聯商品。在產業方面，將打造世界食品博覽園、國際會展中心、原酒交易中心、名食第一街、名茶大觀園、名優特產園、營銷總部基地、創意設計園、糖酒食品交易市場群、物流園等產業主題項目。在旅游項目方面，打造嘉年華游樂園、大劇院、婚慶公園(大教堂、喜街、婚紗攝影基地)、濱江公園(河景濕地、慶典廣場、啤酒廣場、水上樂園)、龍居寺佛教文化區、海派風情街、茗香街、博物館、藝術館、酒店(星級酒店、風情酒店、民俗客棧)等旅游主題項目。項目統一規劃、統一招商、統一管理、統一形象、統一推廣、統一配送和統一服務，為國內外廠商創造一個糖酒食品交易平臺、產業資源整合平臺、行業信息交流平臺，并成為企業品牌文化的展示窗口。園區提供網上交易、期貨交易和信息資源管理，形成人流、物流、商品流、資金流、信息流，立足西南、輻射全國。

第四章項目建設內容及建設進度本次項目建設為西南城二期，即以餐飲街、風情街和商業綜合體為核心建筑的商業配套，二階段修建項目總占地面積達101352.3㎡，總建筑面積139021㎡，停車位973個，綠化率達15%，容積率1.37。4.1項目主體工程內容及規模西南城第二期建設項目及規模如下表：表4-1西南城第二期建設項目及經濟指標序號項目名稱單位數據或指標備注1二期規劃凈用地面積㎡101352.3二期總體技術經濟指標2二期規劃總建筑面積㎡139021二期總體技術經濟指標3商業綜合體建筑面積㎡71812.6二期總體技術經濟指標3.1商業綜合體地上記入容積率面積㎡70791二期總體技術經濟指標3.2商業綜合體地下建筑面積㎡489.1二期總體技術經濟指標4風情街北段建筑面積㎡12164.92二期總體技術經濟指標4.1風情街北段地上記入容積率面積㎡12164.92二期總體技術經濟指標5風情街南段建筑面積㎡13187二期總體技術經濟指標5.1風情街南段地上記入容積率面積㎡13187二期總體技術經濟指標6美食街東西段建筑面積㎡41856.5二期總體技術經濟指標6.1美食街東西段地上記入容積率建筑面積㎡38822.5二期總體技術經濟指標7容積率1.37二期總體技術經濟指標8建筑密度42.70%二期總體技術經濟指標9綠地率15%二期總體技術經濟指標10機動車位個973二期總體技術經濟指標4.2功能分區4.2.1商業綜合體商業綜合體沿景觀步行軸兩側及高速路輔道布置，分為五組多層商業綜合體，立面設計風格統一，大方莊重，充分考慮廣告位的設置，作為主入口標志建筑，與景觀大道共同提升片區品質和產品競爭力。底層以獨立商業銷售單位構成，二層劃為大跨度空間，主要以大中型餐飲、會議、住宿、辦公等功能為主的服務性商業區，建筑高度以四層為主加局部五層。建筑風格采用簡潔古典風格，以達到與風情商業以及標準商鋪的區別，并且也更為符合配套用房應具有的簡潔直接的風格模式。4.2.2美食街美食街東西段：處于商業綜合體圍合的地塊內同高速輔道平行布置，分設東西兩區，每區由分設于三層的數百間小型店面構成，利用水平連廊和扶梯、樓梯組織交通，保證店面間的均好性。立面設計沿用簡歐風格，并適當糅入構成元素，展現繁華的商業氣息。4.2.3風情街風情街南段：位于商業綜合體間與高速輔道垂直布置，由14棟融合了地中海風格和現代元素的獨立商鋪構成，內街空間根據建筑體量進退有節奏地收放，形成濃郁的文化娛樂氛圍。以餐飲及特色商鋪構成的多元化風情商業街，面積從30到300平米不等，充分體現街區的多樣性及風格化。區域建筑高度以三至四層為主，交通節點區域部分升高到五層，為產品形象起到點睛作用。建筑風格采用地中海風格的建筑形式，在利用地中海式建筑風格自身的形制特性上，使風情商業街在具有豐富空間的基礎上洋溢著濃郁的歐陸風情，極大地烘托出風情街自身的浪漫情調，帶來賞心悅目的視覺享受，同時地中海慵懶隨性的建筑性格也為消費行為提供切合的氛圍。

第五章項目營銷策略5.1競爭對手分析通過對廣漢商業地產開發情況的調研分析，西南城第二期項目主要有以下幾個競爭對手：（1）帶有商業配套的住宅樓盤廣信鷺島位于廣漢城北新區，緊鄰政務中心，以及廣漢未來最大的城市商業綜合體廣信天地項目，廣信鷺島自身規劃有近4萬平米的鷺鎮商業街，具有歐式風格。金領·格蘭維亞規劃了風情商業步行街與臨街底層獨立金鋪，在未來擬引進知名大型超市、電影院、酒店等，以豐富配套。“美景嘉園”項目用地位于四川省廣漢市中山大道和深圳路交叉路口的東南角，分為商業區和住宅區兩個相對獨立的區域。卓越君城地處雒城大道和九江路交匯處，擁有4萬平方米的高端商業。川師·學府城廣漢市鴨子河畔，三星堆遺址旁，擁有50000㎡商業配套（超市、電影院、藥店等）。（2）純商業綜合體華地財富廣場位于經開區核心地段，在廣漢市政府的支持下引入世界500強“沃爾瑪”商業，聯袂打造廣漢首個商業綜合體。項目建成運營后，將集時尚、購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、公寓等為一體，將成為廣漢未來最繁華的商業新中心。此項目總建筑面積87000平方米，地上4層建筑面積共68400平方米，地下1層建筑面積共18600平方米。世界500強沃爾瑪，麥當勞等現已入駐。建成后將是廣漢及周邊鄉鎮的商業中心，真正做到立足廣漢輻射周邊鄉鎮。凱悅廣場位于老城區，建立商業廣場，其他情況不詳。（3）區域內類似地產市場競爭分析與本項目臨近區域的類似案例銷售情況如下：表5-1西南城二期周邊房地產市場初步調查情況表樓盤名稱所在區域開發商容積率占地面積（畝）建筑面積（㎡）周邊配套價位潤茂·成都國際酒店用品城成都市北部新城三河場商貿圈四川茂潤房地產開發有限公司1.20300240000三河場小學、中學、三河場醫院、建設銀行、菜市、餐飲、娛樂、電信等較齊全一期均價6125元/㎡，二期均價8000-9000元/㎡元貞國際機械城新都物流中心，三河場西園路四川元貞西部工程機械有限公司1.19500200000新都一中實驗學校、紅色記憶博覽園11000元/㎡均價香江·全球家居CBD新都區老成彭路家具產業園成都香江置業有限公司1.25170141592三原外國語學校附屬小學、人人樂購物、西南石油大學、成都軍區總醫院、工商銀行、農業銀行8163均價5.2項目SWOT分析1、優勢（S）：經濟區位優勢明顯，是四川省未來規劃發展重點；本區域所在地位于“成德綿”經濟走廊的廣漢市；交通便捷，成綿高速、川陜公路、成都市第二繞城高速公路、寶成鐵路以及在建的成綿樂高鐵等交通網絡發達；緊靠國際商貿城，橫跨青白江兩岸，距離亞洲最大的物流樞紐僅3公里。商業模式新穎，領航中國未來商業地產綜合開發新思路。中國西南城是四川省特色產業重點商貿項目，采用貫通產、銷、展、研的全新六代商業模式，打造集博覽、會展、交易、旅游、物流、配套為一體的糖酒食品全產業聚集區和集吃、住、行、游、購、娛為一體的大型展貿博覽旅游示范區。項目所在地是廣漢市城市規劃的重點南岸區，是未來廣漢發展的城市綜合區，居住人口的多于北部。西南城第二期建設項目擁有上千家糖酒商家固定客戶，其消費能力高于一般商業綜合體；集會展、旅游于一體的多功能定位，讓商業配套設施擁有多重身份，面向的客戶群體更加多元和廣闊。西南城一期項目已經基本完工，商鋪銷售量達50%，超高的人氣讓二期物業銷售更具投資價值。建筑定位為國際風情小鎮，萬國建筑薈萃，可以不出國門看世界施工管理過程嚴格管控，為項目的按期按質完成提供保障。項目建設過程中加強監理管理、質量控制、投資控制，擁有完善的項目建設管理制度和流程，實行嚴格的項目責任制，保證了項目的進度和質量。樓盤價格優勢明顯，是同類商業樓盤中性價比及投資回報率較高的物業。2、劣勢(W)：西南城地理位置處于廣漢新開發區，距離廣漢老城區有一定距離，地理位置不如老城區優越。西南城所在區域是廣漢未來快速發展的開發區，但現在周圍居住人口較老城區偏少，周邊的商業配套設施和市政配套設施較主城區偏差，對居民的商業吸引力不夠。3、機會（O）：隨著成綿樂高鐵的修建，城市區域間聯系將更加密切，區域配套設施的更趨完善，區域內房地產市場有一定的發展潛力。2011年3月中國糖業酒類集團總公司決定從明年起每年春季全國糖酒會永久落戶成都。國際商貿城的規劃建立，將為該區域聚集更多的商氣和人氣。2011年4月22日，中國特產采購協會與西南城控股有限公司簽訂了戰略合作協議，中國特產采購協會將充分發揮橋梁與紐帶作用，整合資源并嫁接至西南城項目，促進協會會員單位與西南城的溝通合作，同時吸納西南城控股有限公司為協會副理事長單位，在西南城設置協會的分支機構，權利支持在西南城建立中國特產市場、中國特產館、中國特產采購點、固定在西南城舉辦中國特產采購商大會，定期在西南城舉辦以特產為主題的高峰論壇。城市居民收入和消費力不斷提高，對消費的環境和服務品質要求越來越高。4、威脅（T）：西南城以“產業世博、樂活之都”為主題，打造成全國首家糖酒食品全產業聚集區和全國首家大型展貿旅游示范區，以產業為依托，打造產業地產集群，在房地產調控日益加劇的今天其威脅性較小。項目周圍的商業綜合體是潛在的競爭對手，世界名牌的進駐為這些潛在競爭對手提供強大的品牌支持。5.3項目定位分析功能定位以餐飲、購物、休閑、娛樂等于一體的商業綜合體和特色化經營的風情、餐飲步行街。檔次定位高品質，特色化、主題化消費檔次定位：大眾化消費兼營中高端品牌建筑品質定位：簡歐風情建筑格調，融入一期商鋪景觀目標客戶定位：廣漢、德陽乃至成都有投資意向的客戶及西南城一期招商客戶5.4營銷策略5.4.1銷售時間銷售期從2012年12月開始——2014年12月結束。公司將按照不同的業態進行前三個季度的集中售賣，并根據樓盤的售賣結果和市場反應效果隨時調整銷售進度。5.4.2定價策略項目開盤時間在2012年12月，利用一期形成品牌效應和銷售業績迅速吸引投資者，風情商業街單價8500元/㎡，餐飲商業街單價8500元/㎡，商業綜合體單價6500元/㎡，其價格與區域內其他商業鋪面持平；一期商鋪購買者再次購買二期物業或者帶客戶購買，給予1%-3%的優惠；在物業銷售旺盛時，可適當在單價基礎上增加1%——5%。

第六章環境影響評價6.1編制依據1、環境保護法律法規《中華人民共和國環境保護法》；《中華人民共和國環境影響評價法》；《中華人民共和國大氣污染法》；《中華人民共和國水污染防治法》；《中華人民共和國環境噪聲防治法》；《中華人民共和國固體物污染防治法》；《建設項目環境保護管理條例》國務院令第253號；成都市人民政府令第86號。2、評價技術規范《環境影響評價技術導則-總綱、大氣環境、地表水環境》（HJ/T2.1～2.3-2.9）；《環境影響評價技術導則-聲環境》（HJ/T2.4～1995）；《環境影響評價技術導則-非污染生態影響》（HJ/T19～1997）。6.2評價目的建設項目環境影響評價的基本目的是貫徹“環境保護”這項基本國策，并以環境保護法律、法規和標準為依據，認真執行“預防為主、防治結合、綜合利用”的環境管理方針。編制本項目報告書的目的，皆在工程分析的基礎上掌握建設項目的污染物排放的特征，在了解評價環境質量現狀情況下，分析項目建成后對評價區的影響程度和范圍，對所采取的污染防治措施進行評述，并提出可行的環境保護對策，為環境管理提供依據。1、通過所在地區環境質量現狀調查，弄清工程所在區域大氣環境、聲學環境、地表水環境，并對上述要素進行評價，對當地的環境質量水平給出明確的結論；2、通過對建設項目的工程分析，掌握對環境可能產生的不利影響，確定污染和潛在污染因素；3、分析預測該建設項目施工期和營運期與周圍環境相互之間可能產生的影響；4、對建設項目與城市總體規劃進行一致性分析，對項目的選址、規劃布局、設計進行環保可行性論證；從保護角度對工程建設提出要求和建議；5、通過評價，明確給出建設項目在環境保護方面的可行性結論，并對存在的問題提出合理化建議。6.3評價標準1、《環境空氣質量標準》GB3095-1996中二級標準；2、《城市區域環境噪聲標準》GB3096-93中2級標準；3、《地表水環境質量標準》GB3838-2002中3級標準；4、《污水綜合排放標準》GB8978-1996中3級標準；5、《建筑施工場界噪聲限值》GB12523-90。6.4環境影響分析與結論（一）環境影響分析擬建項目所在地環境空氣質量較好，污水主要為生活污水，受交通噪聲和社會噪聲較少。建設項目使用電和天然氣作為能源，不會對大氣環境造成明顯影響；生活污水排放較少達《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）三級標準后排入城市污水管網；營運期產生的固體廢棄物經分類處置后，對環境不會造成明顯影響；項目施工期噪聲采用環評措施，并對施工期噪聲加強管理，營運設備采取隔聲、消聲、減振、降噪等措施以減小對場界的影響。（二）建設項目環境可行性結論西南城控股有限公司建設的西南城第二期建設項目符合國家產業政策，選址符合城市總體規劃。項目總布置可行、合理。設計提出的和環評要求的環保措施可使污染物達標排放。因此，本項目只要全面嚴格落實工程設計提出的環保措施和風險防范措施，嚴格執行“三同時”制度，確保項目產生的污染達標排放。則本項目在規劃用地范圍內建設從環保角度可行。（三）建議1、加強施工期管理，控制施工場界噪聲，減少地面揚塵，廢建材、棄土送指定地堆存處理。2、加強環保管理工作，設置專門機構，配置管理人員。環保管理機構要有職、有權、有責，建立污染源管理檔案，污染治理實施要求有完整的記錄。3、隨著人們生活水平的提高，健康、環保、自然、生態等已成為人們提高生活質量的需求。公司應從這幾方面入手，創造宜人的居住及休閑生活環境。

第七章節能7.1節能設計標準（1）國家計委、國家經貿委、建設部發布是《關于固定資產投資項目可行性研究報告“節能篇（章）”編制及評估的規定》；（2）《固定資產投資項目節能評估與審查指南》（2006）；（3）國家及地方相關的規范、標準、法規。7.2項目能耗本項目建筑施工認真貫徹國家節能的有關規定，嚴格按照節能設計標準和節能設計要求進行設計。本項目是商業建筑消耗的主要能源是電和水。電力消耗主要用于以下幾個方面：一是建筑內空調用電；二是建筑的各種照明用電；三是建筑內的各種電氣設備用電。水消耗主要用于辦公用水、場地和綠化用水。7.3節能措施7.3.1建筑節能本工程所處地區的累年最冷月(1月)平均溫度5.6℃,累年最熱月(7月)平均溫度25℃。根據廣漢地區的地理、氣候條件，小區住宅主要房間盡量以南、北、東向布置，盡量避免西曬。根據夏季主導風向對小區內建筑進行了合理的布置。用地內盡可能設置綠化，建筑物周邊種植喬木遮陽，減少硬化地面。建筑布置前后無遮擋，有利于自然通風、采光及日照。屋面考慮綠化，隔熱層采用輕質防水隔熱保溫板。總體布局及單體設計充分考慮并利用風向和自然光，在建筑墻體、門窗、屋面設計均滿足節能要求。玻璃考慮采用中空玻璃以降低能耗。屋頂—泡沫混凝土外墻--無機保溫砂漿301～400+厚壁型燒結頁巖空心磚冷熱橋--無機保溫砂漿301～400外門窗—塑料型材Kf=2.7框面積25%(6透明+9A+6塑料型材Kf=2.7框面積25%(6透明+9A+6樓板--100厚鋼筋混凝土樓板（公建部分）100厚鋼筋混凝土樓板+泡沫混凝土731～830（住宅部分）架空樓板--100厚鋼筋混凝土樓板+礦棉、巖棉80～200（25.00mm）+石膏板（127.3.2電氣節能本工程由高層商業綜合體以及臨街商業用房、停車場和物管用房等組成，電氣節能采取如下幾項措施。1、采用先進照明節能技術，選用節能光源、燈具。2、樓梯、過道采用光敏聲控開關；室外環境照明實施分組及時序控制方式以利節約能源。3、采用高效配電變壓器，減小自損耗。選用節能水泵及風機。4、由于系統自然功率因數只有0.8，采用電容器進行無功補償，補償后功率因數至0.92。這樣可減小變壓器和線路的損耗≥10%。5、推動建筑智能化技術應用，有效合理節約能源，提高管理水平。7.3.3給排水節能1、給水充分利用市政壓力，并根據市政壓力及減壓閥合理分區。2、選用節水型衛生潔具及配水件。3、衛生間坐便器采用容積為6L的沖洗水箱。4、公共衛生間采用感應式水嘴和感應式小便器沖洗閥5、綠化用水設置單獨用水計量裝置。6、水箱溢流水位均設報警裝置，防止進水管閥門故障時，水箱長時間溢流排水。7、給水系統采用豎向分區方式控制最不利處用水器具處的水壓不超過0.35MPa。7.3.4暖通節能1、設計選用的通風設備均為高效節能產品，風機效率滿足《公共建筑節能設計標準》的要求。2、建筑采用電動驅動壓縮機的單元式空調機組時，機組能效比不低于《公共建筑節能設計標準》。7.4節能效果本項目為達到節能、環保的目標，在建筑熱工設計、通風的節能設計方面嚴格執行國家相關方面的標準、規范。項目積極選用高效節能的設備、材料和技術方案，從根本上實行了國家相關的節能要求。本項目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設備，在節能措施中積極采用新工藝、新技術、新產品，達到節能效果。

第八章消防設計8.1設計依據《建筑設計防火規范》GB50016-2006《汽車庫，修車庫，停車庫設計防火規范》GB50067-97《自動噴水滅火系統設計規范》（GB50084-2001,2005年版）8.2主要防火措施1）建筑總體消防設計建筑間的距離按規范要求布置，確保防火間距，建筑區設置環狀消防車道，為消防撲救提供有利的交通應急條件。沿道路設置消防給水管，形成環狀管網，并沿線設置室外消防栓。2）建筑單體消防設計（1）防火分區建筑物室內設自動噴淋系統、手提式磷酸銨鹽干粉滅火器及消火栓，自動噴淋系統按中危險Ⅰ級設計，統一加壓。建筑內各部分按規范設置防火分區：設備用房按每個防火分區小于1000㎡設計；地面以上裙房部分防火分區小于5000㎡設計；地面以上建筑部分防火分區小于2000㎡設計；（2）消防疏散設備機房滿足兩個安全出口，雙向疏散距離小于40m，袋形走道疏散距離小于20m。地上部分每個防火分區均有兩個以上出口，安全疏散距離位于兩個安全出口之間房屋小于40m，位于袋形走道房間小于20m。（3）消防控制室消防控制室均有直通室外門。（4）建筑防火構造防火分區均以防火墻及甲級防火門或防火卷簾作為防火分隔。分隔墻砌至梁（板）底。配電間、空調機房門采用甲級防火門，設備豎井分類獨立設置，其檢修門采用丙級防火門，除風道外，管道井、電纜井等每層用鋼筋砼或防火堵料封堵。大樓內部結構構件及建筑材料均按一級耐火等級要求設計，大空間屋頂鋼結構承重構件表面涂防火涂料或作水噴淋保護。

第九章勞動安全衛生消防9.1勞動安全9.1.1安全依據（1）《中華人民共和國建筑法》；（2）《中華人民共和國勞動保護法》；（3）《中華人民共和國安全生產法》；（4）《建筑安全生產監督管理規定》。9.1.2主要危險有害因素1）危險因素分析（1）機械傷害：主要有擠壓、碰撞和撞擊、接觸（包括夾斷、剪切、割傷、擦傷、卡住）等。在建筑施工安裝及設備使用過程中，由于使用不當或意外故障可能導致對機械安裝使用人員的傷害。（2）高處墜落：施工人員高處作業如果沒有防護措施或防護措施有缺陷，工人有墜落摔傷的危險。在項目建成投入使用后，若電梯或高空防護措施出現嚴重質量問題，將有可能引發高處墜落傷害。（3）電氣傷害：電氣事故可分為觸電事故、靜電事故和電氣系統故障危害事故等幾種。（4）違反操作規程電焊或吸煙有可能引發火災。項目建成使用過程中，房間內各類設施和家具等均屬于易燃物質，若遇明火可能引發火災危險。2）有害因素分析（1）粉塵危害：項目在建設過程中將產生施工粉塵，若濃度高于容許濃度，施工人員將直接遭受粉塵的危害。（2）噪聲危害：在施工及使用期間均存在不同程度的噪聲污染，如打樁、混凝土澆筑、汽車運輸、泵機、電梯等。9.1.3安全措施1）施工期勞動安全根據項目建設的相關法律、法規，在施工中建筑安全工程安全生產管理必須堅持安全第一、預防為主的方針，建立健全安全生產的責任制度和群防群治制度。（1）對施工現場的安全管理人員、特種作業人員及其施工作業人員進行安全生產培訓。（2）建筑施工企業在編制施工組織設計時，應當根據建筑工程的特點制定相應的安全技術措施；對專業性較強的工程項目，應當編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術措施。專項安全施工組織設計，必須報市建筑安全生產監督機構備案。（3）施工現場使用的安全防護用品、電氣產品、安全設施、架設機具，以及機械設備等，必須符合規定的安全技術指標，達到安全性能要求。（4）在電梯采購中，所選電梯產品必須符合國家有關標準；生產企業負責電梯的安裝、調試，安裝后進行質量自檢，待合格后由建設行政主管部門按有關標準組織驗收。2）運行期勞動安全在項目運行過程中貫徹“安全第一，預防為主”的方針，確保項目實施后符合職業安全的要求，保障工作人員在工作過程中的安全和健康，提高工作效率。（1）建筑物防雷、火災危險、環境保護、設備管理及其它危險、有害因素的防護工作，要通過工程設計、相關措施的制定和落實來保障。專業設備的使用需由合格的技術人員管理，持證上崗，定期培訓，制定使用管理制度，嚴格執行維護保養規定。（2）本項目勞動安全設計必須達到有關要求，有關設備設施需經當地勞動安全部門驗收合格后才可投入使用。運行過程中，相關人員需嚴格按照操作規程操作各種設備、器械，并對有關人員定期進行安全生產培訓，牢固樹立安全第一的信念。9.2勞動保護本項目在方案設計中應充分遵循“以人為本”的原則，創造良好舒適的工作環境和學習、生活環境，在工作環境較為惡劣的地方，設置必要