一、店鋪業態與商圈位置的依存關系（一）零售業的經營形態（含模式）簡稱業態，主要分類如下簡述：1、百貨店：（DepartmentStore）·特點：整體規劃、統一管理，以業種為商品的構成并組合國內一線品牌與小部分國際二線品牌，而以聯營即扣率為主要經營模式。（如丹尼斯百貨）·邊際效應面積為30000m2-40000m2（視地區市場而定）·難點：很難組合好企業主及有經營團隊的關系，又因為各省市到各地市的消費市場落差大，經營環境又不同，連鎖規模效應難體現。2、超級市場：（Supermarket）·特點：是傳統市場的改良者，主要販賣民生必需品、日用品（又分生鮮超市），采用開架式陳列，統一出口結帳。·邊際效應面積為800m2-1200m2（國內又分綜超、大超）·難點：須具有雄厚的財力背景，有一定的連鎖規模，以40家—50家為損益點（指成熟市場）3、量販百貨店：GMS（GeneralMerchandiseStore）（略）名稱未統一，硬體的特點是扶梯橫向在入口處。4、購物中心（ShoppingCenter）例·窄特點漠：有欠雄偉風的殿逃堂及幸大片劫挑空烏區以屑客層翅檔次墊為商采品劃必分，繁須具標有國瑞際廟或槍一線世品牌償為主懷力商蘇品群宵，結努合大塘量餐荷飲、舟娛樂綠、文畏化、烈休憩拍、購青物為病一體幟的多侵功能慕商場蕩，并灰以租銅賃為筆主的韻經營膊模式喉，又沫大型糟購物劈中心促亦可扮多業探態及下特色礙大店熊（K陸ey熊T氧en儲an周t）如，甚覽至事瓶業機稠關相縫組合皮。（肆如各勸省地敞市市非場而他定）輪，并罵具大舅型停預車場這。噸·規難點冒：投淡資大莖回收遮慢，鄰除企門業主關有主勿力業漲態為賭支撐彼及目烈前尚再無國晴際一鋸線稍健品牌繁群駐附店。祖5、色離大賣捎場又淹稱量掉販店皮（H遭yp勻er蠅M逆ar猶t）桌·涌特點勇：以執生鮮夏熟食腸為特朱色及旬名生兩必需象品、蝶日常胃生活分品胃的全慧品類旺商品沖組合千，并柔以超盤低價慌促銷冠與平界價銷摘售的寺超市役形態通經營旦，其齡機制味側重恒中央笨采購甲及營怕業控仍管的聚系統污，又繞稱扁閥平式兼管理煤，故懼連鎖宏效應冠由此朗產生獄。(估如法揭國C侍ar寺re趕fo攔ut憑)鵝·隨邊際啊效應知面積素為潮80港00乳m餅2付-1多20誓00深m撲2驚（依狐地市覆級別叢而定究），聽單品抄數約廚20悅00耐0騎副個單式品。叫·斗難點爸：與消超市頭業態稼同，墳連鎖漠的保兵本家卡數可播較少懲，但昆須具嚷極強娘的訊沫息系算統。蒸6、享倉儲巨批發基店（悉Wa率re東ho充us膨e伯St缸or宴e）壽象·隸特點啟：以字倉庫榨型平滋面賣蛙場，足用重夜級貨飽架陳抹列箱著式、圖批量孩商句品，邀可采溜會員嚷制、府超平掩價銷榴售，協單品臟數約體為1曬20志00撤個（毒如荷脂蘭M吸AK陡RO跡,美紡國S并AM現S）發·輕邊際善效應叔面積賣為號12隔00例0躁m規2棒-一翼五0允00屈m著2怪，單稍品數菊約1族60萍00沃個，孩大型酬貨車助可抵農達的姿環外舌或郊矮區位圣置，替并具而超大做型停牽車場誠。餓·譜難點集：具材一定鼠規模亡的商慢品采癢購及粘物流然配送哲能力矩，其歷準入壯點難勇掌握烏。馬7、芹購物霧鎮毒（S廢ho憐p益pi火ng眠M世al隆l）迷·甩特點特：類哀似S盆C，昌地處廁大都御位郊嬸區，獵如同跌造鎮舉，都岔采物銷業大即樓方今式，柔專門筒店云明集，西并多農功能濾、多李業態剃組合立。經·械邊際坐效應嬌面積伴為伐20率00優00脊m扁2輕以上嬌。翻·枕難點杯：中鑒國目擔前應午不適渾宜（仔除上銅海）憐，其筑企業閉主有生其他駐產業轟支撐淹。（而如日譜本東蔽急地圖鐵集動團）飾8、家專業模店或員品類飄店（瓜Sp米ec叮ia晃li斥t財y石St梨or翼e）溜·奏特點肝：以懲品類炕劃分溝有家揀電、勝居家膀、建厘材、立電腦熊等專揀業形勺態，筐以平蜓價量闖大昂銷次售，卵應更友具連尖鎖規秒模效蔥益。揉·混邊際劣效應嗚面積愈為蠢60致00國m勁2農-8喬00邀0蝦m悄2吉或溝12邁00倘0蘆m館2惡左右蹲。擁·響難點甜：與樣大賣姐場業集態同俯，并靜應具擇有下吩單與殺定牌灰策略頃及更哀強禽的配敗送、繡裝配驢、陜維修智等專寬業隊朋伍支站撐。再9、董其他財：便秋利店羊、速襖食店朽、專舊賣店諸等。煩芳看（略戴）附寨注：息專賣晶店不賴同于火專業鄰店的投說明經。鼻（二拜）商捎圈位足置：砍高授猛飼秒何謂記商圈嶼：一襲般以回所處耍位置蔥為圓關心劃悼圓，殲依所忘屬業冒態及蜻門店慧規模暴而定蛛，規芳格越您小輻春射越胃小，堤業態腿越專膚，吸背納越處大。杜以大箏型百牙貨夾店為更例分丹第一血商圈喘（半堪徑2寧公里北），脂第二騙商圈粥（半戒徑4旨公里倚），疾第三劍商圈誠（半葬徑8獲公眾里）炒，邊輛緣商聾圈（接基本緞已抵洞達市優郊）慮，輻污射商董圈（晝依地躁市不陪同，醉市場喘差距肥而定漁）。襲而商吼圈屬盾性（發俗稱易地段泉）其鼻構成沾因素燦如下勺：登1、淡以住吉戶與聰戶數繼人口軟設定旺，越侍密越絞好。非2、吼以年瞞齡層罰劃分程，依錦次為披壯年褲（含延兒童考）、善中年健、青場少年擱、老梯年。螺3、拐以職舊業劃藝分，菊依次由為行杯政區寸的機絲關機茄構階量層，捐商業夏區白檔領工醫薪階琴層，兄住宅慘取的液住戶佩人口放階層飲（臺坦灣反盲之）申。磨4、腔以住喉宅檔炊次價晝位劃范分。墾5、濁以交岔通情捕況劃恒分其破人流蒜、仆車流井（含蔬捷運哄系統轟）、屬周邊胳停車冷位及妥交通下順暢扛等考鉛量。象6、墳以街避道規懇劃分有街道楚規整浸，馬刪路寬匙狹（餅太寬妙反而根不好厚），翁單行棚道、作人行鞋道、礦地下猾道、撲分隔溝島及蠢天橋拖（很計忌諱涌天橋合入店倒）等嘩影響萍。勇7、膠店鋪鎮周邊擾環境壟分廣橡場設糠置、貸綠化西景觀財、臨齡街房序屋等綢影響革。敢（三猴）依詢存關屢系：也店鋪僻位置澡與所滅處商躺圈之厲間的葵關系左，有鉗如下烘情況冷：叛1、址以店貨鋪緊笛密度厲而言嬌，是瓜集市堅與分獄流或病錯位溝與競機爭（檢上海盼徐家客匯商陸圈及愧臺灣腸依蝶饑女士左百貨霞為例貝）匠2、頭以商籃業街悠與步呼行街墓而言邁，是呼購物模瀏覽李或大劇眾休嶄憩（油以健搏康路規服飾棒一條憑街及替德化吃步行觀街為曬例）爐3、笑以區誠快（沒或整倒條街花）行帝業別砌而言劍，是醋合理雹；是脹鶴立勉雞群宮或甚相輔匙相成擱（以研鄭州齡歐凱粒龍家統具專拉賣2棉個門涉店為貨例）忽4、掙以進什入時程機而項言，帖是開晝發期殼或成兔熟期永或飽放和競嚼爭期圈（以檢北京醉華聯錯為例頓）弊5、兆以店求鋪規失模大獎小而跟定，藥是自我成商鼓圈或障單打肚獨斗融（以河豫港菜世紀護廣場山為例漿）瀉6、浩以店芹鋪業葵態別罵而言涉，是正必需翅消費坦或專自程消式費或駛購物風消費啦（以予上海搭世紀遭聯華蓄為例糊）艙7、首以歷衣史的謝市場庭檔次訪而言責，是匠因歇地適村應或凳引導清消費蒜（以殖西郊掉中疊原商宇貿城銅為例飼）經8、沈以經樂營定餐位而哨言，硬是業規態不槽清或銳定位泛不明伸（以雜匯龍局城為損例）稻（四布）總渠結：辰從以衡上情怨況分擇析，悔店鋪幻的經灰營成臘功率存按經律驗值俊，仍填取決跟于逮①姨進入第時機果、接②褲商圈弱地段掌、步③需店鋪播規模蔥、仍④以業態打屬性構、季⑤烘經營窮定位芬等將未占6駁0%襯—矩70盛%的校成功灰因素慰，除邁已具古有連盼鎖規湊模的鳥專業溜經營荒集團坑，而必其成旦敗率哨卻很財低，局頂多短占1說0%廟—寸20尤%。呆切記奸勿討“躺唯業買”籃固執更！（飄以亞敬細亞進商場期為例猾）源二、良店鋪詞功能壟規劃羨（軟眉硬體棍）將抽對經鵲營的狗結果遷起到喜關鍵累作用霉。紹（一帶）、貪商業嚼營建膊工程餃規劃麗的基當本概裂念（側從成池本、姥效率榆、展摟現考態量）拳毫1、錦甲工黨程即欠硬體土工程翠：利眨毯創土建爽工事盈推邊著設備壁系統嬸工事博愉胃水電陳系統醋工事悠測叉空嶺調系放統工趟事豪許術窩消防會系統安工事砍蠻聾管路行布線波工事戚（含識不斷蠻電系鉛統）非零外啞觀景京觀工卻事旨蠟2、嶄乙工源程即秒店鋪坦風格童整體梢設計皆（甚艦至含蒼外觀們景觀牛）：易·邁店鋪衣局部貴重點碼裝飾物（設朗計師扁喜歡額刻意旨追求萌）搶·舉天地傾壁柱務墻及勤插座周（天香花板煙含基誓本悶照明逐）抗·宋公共灰設施送：如縣挑空盛區、遺扶梯賠與直勝梯周朝邊、流廁所鄭、休緩息電行話區匠等關·比PO輸S橫系統攤（含南收銀絮臺位雀置與冰制作臭）汁·然總機亦播音植系統涌·臥si依gn懂系統絞：店銀招、位立招檢、樓帽介、手告示盼牌、留指引阻牌、乘吊架化牌等折3、堡丙工社程即關店柜詠裝潢叫與貨插架道郊具制描作越（或猶冷庫固、臥欺柜、隨立柜軟等）口附注降：甲排乙丙拒不宜特混為品一談罰，從灶設計贏面、聚施工籮期、誠工程帳隊、朗發包醬價的滴角度丘應劃蛋分清盛楚并捷同步哨實施睬。蜂（二盆）搏商業民地產誘對商活場的扯經營鳴面積板應有院的認奧識概1、泳一般捕商場桂面積能按行沃業原黎則劃富分如今下：鑄·陰建筑拘面積吸即賣碗場外倉含輔璃房設放施，險如機態電房沫、空歇調房劑、扶嶺梯房機、樓森梯區礙、廁暫所、頁倉庫由、辦都公室罩或設曉備附賤樓及泊入口越內面富大攜門處討等面遼積。療·桿營業撞面積倉即賣鏈場內烈的動便線、票倉庫銀等面韻積（駱即管猶制門旁以內太）械·州實效紋面積伍即店亦柜面蹄積（亂含柜淹內倉弦庫）線2、古動線燕是指蒼商場楚的流項動路誤線，東如同券人體份的動伸脈，源分主輝、次撕、輔晚三種綁規格庭，有萬其柜規劃斤原則余除業鞋態有遍關外秒與店仁鋪的蟲風格負定位秤及陳店柜賤級別扛等有頂關，廢極具暢專業世技巧賠（略碗）艙3、金有關拾經營臉面積議應有下統一太的核錫算標擦準，減并不竹是一神個行簡業的祖共同械語言晨，依宿規劃口經雹驗。欄實效沾面積壩約為良營業誕面積處的7蠟2%傾-7抱5%要，營月業面紡積約午為建爺筑面桃積的屆2%皇-7朋5%舟，也魂就是省店柜閥面積永約占偽總營絹建面玉積的衰52關%-頓55看%，瞇在此桂范圍呢都屬子于正另常規沃劃（鑰商場柿越大根，店醫柜值吉越小烘）手4、夸從地腰產的冠角度瞇，豈開發枝商講墳建筑犬面海積，城經營殼商將守營業提面積你，設鞭店商喂講實剪效面死積（口即設呼店商顧應攤被的營晌業指玉數約堂為1撤.貪38旁倍，洲占7傭3%籃），似嚴格呆來講活經營勿商應凝統一蔑以營雀業面未積核蝴算為奸行業本標準鄰用語慶或數立據依龜據。冷（本風文第從一題物業態褲分類弟的面科積是太指營埋業面米積）慨（三趴）哨經營挽業態毛與店栽鋪規苗劃（袖含輔卷房設焰施、晉硬體驅設備擇）的椅關系額1、件輔房羨設施繡即主恐機房賀、空洪調房崖（含瘡空調嚷箱）喊、水氏電間屆、安胞全梯鐵、廁洲所、翠辦公憶區、堪倉庫逼區等螺配置邊關系稻（第管二關橡鍵）金2、眉硬體烏設備概即扶米梯與俯直梯珍等配斃置關配系：低扶梯磁：分術步行酬梯與瘡平面起梯，派其擺借放的磨位抵置又醒分橫煮向縱肺向、脫前中猶右偏斬、平粱行交參叉（漸第一扭關鍵受）。牢直梯緞：分判客梯闖、貨銳梯、付員工財梯，損其擺襪放位化置應踏與安賀全梯屑相同隆及盡紹可能抬減少講通道廢為原早則（蛙第四犯關鍵卵）。廈3、保風格積設計仁即外澡觀立怖面（高含廣傻場景心觀）參、臺抹階高稻寬、櫻入口熔大門釣（含宜側門務，分愛主次良不宜熊過多乓）、律殿堂弟氣勢縮、挑場空區記域、刑局部貍重點糖裝飾蠢、扶扇梯周風邊等濱配置磨關系犧（第粉三關池鍵）尺。木另阿補充賠說明紗：外揮觀的賀立面蜻設計拉與使換用材陵質跟斥業態貪與風限格有壞關。蝶（四諸）、嬌總結事：乞1、貿一般店開發尸商都仆偏重富百貨降商場派的規碧劃案獎因附撒加值符高是逼可以蘋理解另的，亞所以啦本題壤所謂他的店蜜鋪功束能規毫劃亦蜜以百太貨商陵場為應切入喜點。始2、貢店鋪其功能咳規劃館能夠攤完善澇，不峽論自關主經發營、搶整樓褲租賃號（含抹分層蒜分塊評）、楚合作宿經營般、緞甚至輔小部勞分出興售回特租（鴿底層駕與高逢層不悟宜還出售膊）對洪以后臣的經拳營都魯提供目了較索扎實衛的邀基礎巖。栗3、撿開發茫商如息有跨癥入百蘇貨業挖態的夫經營虧意向菠應持療謹慎襪態度墓，不類宜樂埋觀，滋因為蕩百貨肥經營敞的門擔檻看藏似很挪低，鉤隨著典市場傾劇烈知競爭頌或分針流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