土地增值稅清算鑒證實務解析曲立軍合伙人北京曲信通稅務師事務所目錄土地增值稅清算鑒證業務準那么總那么及一般規定介紹納稅主體資格的審核土地增值稅清算單位的審核清算工程收入的審核扣除工程的審核應納稅額的審核案例土地增值稅清算鑒證業務準那么簡介國家稅務總局關于印發?土地增值稅清算鑒證業務準那么?的通知〔國稅發[2007]132號〕總那么第一條

為了標準土地增值稅清算鑒證業務，根據?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?及其實施細那么和?國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發[2006]187號〕以及?注冊稅務師管理暫行方法?及其他有關規定，制定本準那么。

第二條

本準那么所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務機關對該項信息信任程度的一種鑒證業務。總那么要求

第四條

在接受委托前，稅務師事務所應當初步了解業務環境。業務環境包括：業務約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預期使用者的需求、責任方及其環境的相關特征，以及可能對鑒證業務產生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。

第五條

承接土地增值稅清算鑒證業務，應當具備以下條件：〔一〕接受委托的清算工程符合土地增值稅的清算條件。

〔二〕稅務師事務所符合獨立性和專業勝任能力等相關專業知識和職業道德標準的要求。

〔三〕稅務師事務所能夠獲取充分、適當、真實的證據以支持其結論并出具書面鑒證報告。

〔四〕與委托人協商簽訂涉稅鑒證業務約定書。總那么要求第六條

土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據及信息。具體包括：企業會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關文件及證明材料等。

第七條

稅務師事務所運用職業判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符適宜當的標準。適當的評價標準應當具備相關性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八條

稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以職業疑心態度、有方案地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關的充分、適當、真實的證據；并及時對制定的方案、實施的程序、獲取的相關證據以及得出的結論作出記錄。

在確定證據收集的性質、時間和范圍時，應當表達重要性原那么，評估鑒證業務風險以及可獲取證據的數量和質量。一般規定

第十二條

稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料：〔一〕土地增值稅納稅〔預繳〕申報表及完稅憑證。

〔二〕工程竣工決算報表和有關帳薄。

〔三〕取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。

〔四〕銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。

〔五〕工程工程建設合同及其價款結算單。

〔六〕商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、本錢和費用有關的其他證明資料。

〔七〕無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證。

〔八〕轉讓房地產工程本錢費用、分期開發分攤依據。

〔九〕轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證。

〔十〕與土地增值稅清算有關的其他證明資料。一般規定第十三條

稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業務時，應當對以下事項充分關注：

〔一〕明確清算工程及其范圍。

〔二〕正確劃分清算工程與非清算工程的收入和支出。

〔三〕正確劃分清算工程中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

〔四〕正確劃分不同時期的開發工程，對于分期開發的工程，以分期工程為單位清算。

〔五〕正確劃分征稅工程與免稅工程，防止混淆兩者的界限。

〔六〕明確清算工程的起止日期。

第十四條

納稅人能夠準確核算清算工程收入總額或收入總額能夠查實，但其本錢費用支出不能準確核算的，稅務師事務所應當按照本準那么第三章的規定審核收入總額。

第十五條

納稅人能夠準確核算本錢費用支出或本錢費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務師事務所應領先按照本準那么第四章的規定審核扣除工程的金額。納稅主體資格的審核房地產開發業務的證據資料和審核評價房地產開發企業，是從事房地產開發和經營的營利性組織。房地產開發企業又稱開發商或開展商，在有些法律中也稱為建設單位。房地產開發企業是以營利為目的的企業組織，通常它組織為公司，因此又稱為房地產開發公司。房地產開發業務土地增值稅納稅主體的認定條件有兩個：一是形式條件，是指土地使用權出讓協議、付款結算單證、收款收據發票等書面形式證據；二是實質條件，是指受讓人對土地使用權取得直接支配的物權，即受讓人對土地使用權享有占有、使用、收益、處分的權利。房地產開發一般經過立項階段、前期開發階段、工程建設階段、營銷階段。房地產開發過程需要辦理有關手續，并取得“五證〞等證明。根據房地產常規開發業務的流程，確認房地產開發企業是否為納稅主體的條件，主要看形式條件，就是開發商取得有關部門頒發的以下“五證〞。〔1〕?建設用地規劃許可證?；〔2〕?建設工程規劃許可證?；〔3〕?建設工程開工證?；〔4〕?國有土地使用證?；〔5〕?銷售許可證?。納稅主體資格的審核

從事非房地產開發業務的納稅人申報表時應取得以下證據：〔1〕稅務登記證復印件；〔2〕土地使用權轉讓協議復印件；〔3〕存量房買賣合同復印件；〔4〕土地使用權、房屋轉讓發票復印件；〔5〕營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅繳款書復印件；〔6〕工程竣工驗收備案表復印件；〔7〕房產證、土地使用證復印件；〔8〕取得土地使用權的出讓金單據和出讓合同；〔9〕取得房產證、土地使用證時交付的契稅單據；〔10〕取得土地使用權時支付的補償費單據合同；〔11〕建造本錢的發票或房屋評估報告；〔12〕根據工程情況應取得其他有關證據。非從事房地產開發業務的證據資料和審核評價確認納稅主體資格的稅法依據納稅義務人根據以下規定，房地產開發企業如果“轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(即轉讓房地產)并取得收入〞，就是土地增值稅的納稅義務人。?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?〔以下簡稱?條例?〕第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。〞土地增值稅納稅義務人有關概念對?條例?第二條的規定，?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?〔以下簡稱?細那么?〕解釋如下：“第二條所稱的‘轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入’是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。第三條所稱的‘國有土地’是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。第四條所稱的‘地上的建筑物’是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。所稱的‘附著物’是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。第五條所稱的‘收入’包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。第六條所稱的‘單位’是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。所稱‘個人’包括個體經營者。〞土地增值稅清算單位的審核確認土地增值稅的清算條件，應注意收集以下證據資料。〔1〕工程竣工清算報表；〔2〕主要開發產品(工程)銷售明細表；〔3〕已完工開發工程本錢表；〔4〕直接轉讓土地使用權的轉讓合同；〔5〕清算工程的預算、概算書、工程工程合同結算單；〔6〕銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售工程棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；〔7〕清算工程的工程竣工驗收報告；〔8〕清算工程的銷售許可證；〔9〕房屋土地管理局測繪面積成果。清算條件的審核清算條件有關證據的審核評價，應包括三方面內容：一是工程施工進度和工程的清算單位類型；二是評價哪些清算單位已經符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照?土地增值稅清算申請表?的要求，對符合清算條件的清算單位，分別做出說明，并填寫?土地增值稅清算申請表?，為按每個清算單位分別進行納稅申報奠定根底。納稅人提出清算申請后，稅務機關受理人員將查驗納稅人提交的清算資料，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理并轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。因此，在提出申請前的清算條件認定階段，無論是企業還是注冊稅務師，都應注重對清算工程資料的審核。審核清算工程是否與初始工程登記表一致土地增值稅清算以納稅人初始填報的?土地增值稅工程登記表?中房地產開發工程為對象，工程登記是以國家有關管理部門審批下達的房地產開發工程為依據。對一個清算工程中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。如普通標準住宅與商業用房聯體，由于普通標準住宅的增值額未超過扣除工程金額20%的免征土地增值稅。必須分別計算增值率，否那么普通標準住宅不能享受免稅政策。整體工程用途與面積分布情況的全面介紹總況說明。開發總建筑面積、批準可銷售總面積、總自用面積包含已對外出租一年以上的面積、總配套設施詳細用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。普通標準住宅的說明。應按稅法規定，審核所清算工程普通住宅開發情況，如出售普通標準住宅竣工面積情況，分攤配套設施的具體用途面積等情況。銷售比例的計算計算銷售比例的時候，應注意國稅發[2006]187號文件規定的要求進行清算的第一個條件，“已竣工驗收的房地產開發工程，已轉讓的房地產建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的〞。其中“已轉讓的房地產(可售〕建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，〞這句話中的分母是“整個工程可售建筑面積〞，而不是“總建筑面積〞。上述的銷售比例的計算方法，與“四項本錢〞的每平方米工程造價的分母不同，它的分母使用的是“總建筑面積〞。具體公式如下：每平方米工程造價=“四項本錢〞總金額÷總建筑面積確認土地增值稅清算條件的稅法依據國稅發[2021]91號國家稅務總局關于印發?土地增值稅清算管理規程?的通知：第九條

納稅人符合以下條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

〔一〕房地產開發工程全部竣工、完成銷售的；

〔二〕整體轉讓未竣工決算房地產開發工程的；

〔三〕直接轉讓土地使用權的。第十條

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

〔一〕已竣工驗收的房地產開發工程，已轉讓的房地產建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

〔二〕取得銷售〔預售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的；

〔三〕納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

〔四〕省〔自治區、直轄市、方案單列市〕稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第〔三〕項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。清算申請的期限國稅發[2021]91號國家稅務總局關于印發?土地增值稅清算管理規程?的通知：第十一條

對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的工程，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的工程，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的工程，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據?中華人民共和國稅收征收管理法?有關規定處理。國稅發[2021]91號國家稅務總局關于印發?土地增值稅清算管理規程?的通知：第十二條

納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

〔一〕土地增值稅清算表及其附表〔參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定〕。

〔二〕房地產開發工程清算說明，主要內容應包括房地產開發工程立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等根本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

〔三〕工程竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、工程工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、本錢和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應工程記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

〔四〕納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算工程，還應報送中介機構出具的?土地增值稅清算稅款鑒證報告?。報送稅務機關資料委托鑒證應提供的資料清單確認納稅主體和經營行為的有關資料〔1〕營業執照副本復印件；〔2〕稅務登記證〔國、地稅〕副本復印件；〔3〕?土地增值稅工程登記表?復印件；〔4〕?建設用地規劃許可證?復印件；〔5〕?建設工程規劃許可證?復印件；〔6〕?銷售許可證?復印件；〔7〕?建設工程開工證?復印件；〔8〕?國有土地使用證?復印件；〔9〕合作開發協議；注：〔對于非常規開發工程，“五證〞不全的，應提交有關取得土地的資料和進行開發活動的資料〕。委托鑒證應提供的資料清單確認清算單位的有關資料〔10〕工程竣工清算報表；〔11〕稅務機關出具的普通住宅確實認文件；〔12〕工程建議書的批復；〔13〕房屋土地管理局測繪面積報告書；〔14〕商品住房建筑面積情況明細表；〔15〕商品住房建筑面積情況明細表<附表>；〔16〕已完工開發工程本錢表；〔17〕清算工程的工程竣工驗收報告。確認清算條件的有關資料〔18〕直接轉讓土地使用權的轉讓合同；〔19〕清算工程的預算、概算書、工程工程合同結算單；〔20〕納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發工程，應提交注銷稅務登記的有關手續，作為確認應進行清算的依據；〔21〕銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售工程棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應提交評估報告；〔22〕清算工程的工程竣工驗收報告；〔23〕主要開發產品(工程)銷售明細表；注：確認清算條件，所使用的證據還包括前面已經提供的：工程竣工清算報表，已完工開發工程本錢表，清算工程的銷售許可證，房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料。委托鑒證應提供的資料清單委托鑒證應提供的資料清單確認收入總額的有關資料〔24〕與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等；〔25〕企業領用的全部房地產開發企業專用發票；〔26〕銀行明細對賬單；注：確認收入總額，所使用的證據還包括前面已經提供的：主要開發產品(工程)銷售明細表，與銷售商品房有關證明資料，直接轉讓土地使用權的轉讓合同等三項資料。委托鑒證應提供的資料清單確認扣除工程總額的有關資料〔27〕能夠按清算工程支付貸款利息的有關證明；〔28〕合作開發協議；〔29〕上繳土地轉讓金收據復印件；〔30〕“四項本錢〞超標，應提交稅務機關的核定文件；〔31〕按評估價確認扣除工程的，應提交資產評估報告；注：確認扣除工程總額，所使用的證據還包括前面已經提供的：工程竣工決算報表，已完工開發工程本錢表，取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證，國有土地使用權出讓或轉讓合同，清算工程的預算、概算書、工程工程合同結算單，借款合同，清算工程的工程竣工驗收報告，與轉讓房地產有關的完稅憑證等八項資料。委托鑒證應提供的資料清單確認稅款計算的有關資料〔32〕土地增值稅納稅申報表(一)；〔33〕記錄稅款計算過程的有關資料；〔34〕已繳稅款的繳款書復印件；〔35〕應交土地增值稅明細帳復印件。清算申報的有關資料〔36〕清算土地增值稅書面申請；〔37〕土地增值稅清算通知書；〔38〕土地增值稅清算材料清單；〔39〕土地增值稅清算受理通知書；〔40〕土地增值稅清算補充材料通知書；〔41〕土地增值稅清算核定征收通知書。清算工程收入的審核國稅發[2007]132號第十八條規定

土地增值稅清算工程收入審核的根本程序和方法包括：

〔一〕評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

〔二〕獲取或編制土地增值稅清算工程收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。

〔三〕了解納稅人與土地增值稅清算工程相關的合同、協議及執行情況。

〔四〕查明收入確實認原那么、方法，注意會計制度與稅收規定以及不同稅種在收入確認上的差異。

〔五〕正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性。

〔六〕必要時，利用專家的工作審核清算工程的收入總額。收入總額的審核確認計量房地產開發工程收入總額的證據資料和審核評價確認計量土地增值稅的收入，應注意收集以下證據資料。〔1〕主要開發產品(工程)銷售明細表；〔2〕銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售工程棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。取得實物收入的，應提交評估報告；〔3〕與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等；〔4〕企業領用的全部房地產開發企業專用發票；〔5〕銀行明細對賬單；〔6〕直接轉讓土地使用權的轉讓合同。按交易價格確認的房地產轉讓收入按交易價格確認的房地產轉讓收入，是企業主營業務收入帳戶所反映的房地產轉讓收入。對這一類收入的審核證據，屬于從會計資料中取得的會計核算證據。對會計核算證據的審核，僅對會計數據邏輯關系和會計處理方法的合規性進行審核。對于帳目混亂，收入核算不準確的，應暫停清算審核，待納稅人理清亂帳之后，再重新啟動清算程序。清理亂帳，不屬于土地增值稅清算審核業務的范圍。對于按交易價格確認的房地產轉讓收入，應注意評價帳面的每平米售價，與政府公布的每平米工程造價參數進行比照。如果售價接近或低于工程造價較多，應進一步取得造成差異的證明資料。對有差異而不能取得證明資料的，應終止執行審核業務。房地產開發工程收入總額的審核評價房地產開發工程收入總額的審核評價按評估價格確認的房地產轉讓收入按評估價格確認房地產轉讓收入，是因為企業主營業務收入帳戶所反映的房地產轉讓收入明顯不符合正常交易價格，按稅法規定應當按評估價格重新確認房地產轉讓收入。這一類收入的審核證據，屬于中介機構出具的證明文件，表現形式是房地產價格評估報告。國稅發[1990]4號文件規定，“房地產所在地稅務機關應根據條例和細那么的有關規定，對應納稅土地的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用，并將此評估結果抄送土地管理部門備案。〞根據這個規定，某個評估報告只要稅務機關沒有不予采用的記錄，正常情況下，說明稅務機關已經采用。房地產開發工程收入總額的審核評價房地產交易的視同銷售收入房地產交易的視同銷售業務，是會計上不作為經營收入，而從稅法上應作為計稅收入的納稅調整事項。國稅發[2006]187號文件中列舉了六個視同銷售的交易事項，包括：①職工福利；②獎勵；③對外投資；④分配給股東或投資人；⑤抵償債務；⑥換取其他單位和個人的非貨幣性資產。對于視同銷售收入的審核，包括兩個方面，：一是視同銷售的六項交易是否發生，；二是已發生的視同銷售交易是否按稅法規定計價。國稅發[2007]132號第二十三條規定

納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按以下方法和順序審核確認：

〔一〕按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

〔二〕按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

〔三〕參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。房地產開發工程收入總額的審核評價房地產轉讓價格確實定〔l〕對房地產開發企業銷售商品房取得的收入，應按照?商品房購銷合同統計表?及相關合同所記載的金額確定。〔2〕對于實物收入，一般要通過對這些形態的財產進行評估(通常采用市場交易法)確認其價值。對于其他收入，其價值需要進行專門的評估。對于視同銷售的房地產，其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格核定。〔3〕對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照上述方法的市場價格核定。房地產開發工程收入總額的審核評價房地產轉讓收入審核的重點對房地產銷售合同的審核。在審核轉讓房地產取得的收入時，需要認真查看納稅人提供商品房購銷合同內容，確定商品房購銷合同中取得收入的來源情況，是否包括貨幣以外的經濟收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積和收入進行核對，確定土地增值稅計稅收入。對相關經濟利益的審核。房地產轉讓收入不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價，還應包括稅務機關根據評估價格確定的收入。因此，在確定收入時重點審核企業相關的經濟收益是否全部結轉在收入里面。同時還應注意納稅人相關的帳務處理，防止收入確定的遺漏。應特別關注往來帳以及“營業外支出、固定資產清理、資本公積、待處理財產損益〞等科目，防止企業以房抵債、以房屋進行交換其他資源等。房地產開發工程收入總額的審核評價對代收費用的審核。應審核政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購置方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，(如：計入“其他應付款〞科目的)可以不作為轉讓房地產的收入。國稅發[2007]132號第二十五條規定

對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

〔一〕代收費用計入房價向購置方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除工程金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

〔二〕代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。如何運用截止性測試確認收入的真實性和準確性國稅發[2007]132號第二十六條規定

必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內容包括：

〔一〕審核企業按照工程設立的“預售收入備查簿〞的相關內容，觀察工程合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和本錢費用的處理情況。

〔二〕確認銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實，內容是否完整，相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。

〔三〕審核企業對于以土地使用權投資開發的工程，是否按規定進行稅務處理。

〔四〕審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款〞，不作銷售收入申報納稅的情形。

如何運用截止性測試確認收入的真實性和準確性

〔五〕審核納稅人以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款。〔六〕審核納稅人采用“還本〞方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅。

〔七〕審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規定申報納稅。

〔八〕審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規定申報納稅。

〔九〕審核納稅人轉讓在建工程是否按規定申報納稅。

〔十〕審核以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營，是否按規定申報納稅。扣除工程的審核國稅發[2007]132號第二十七條規定

稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除工程是否符合土地增值稅暫行條例實施細那么第七條規定的范圍。審核的內容具體包括：

〔一〕取得土地使用權所支付的金額。

〔二〕房地產開發本錢，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

〔三〕房地產開發費用。

〔四〕與轉讓房地產有關的稅金。

〔五〕國家規定的其他扣除工程。扣除工程的審核國稅發[2007]132號第二十八條規定扣除工程審核的根本程序和方法包括：

〔一〕評價與扣除工程核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

〔二〕獲取或編制扣除工程明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。

〔三〕審核相關合同、協議和工程預〔概〕算資料，并了解其執行情況，審核本錢、費用支出工程。

〔四〕審核扣除工程的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除工程的金額是否準確。

〔五〕實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算工程所發生的開發本錢和費用。

〔六〕必要時，利用專家審核扣除工程。扣除工程的審核國稅發[2007]132號第二十九條規定

審核各項扣除工程分配或分攤的順序和標準是否符合以下規定，并確認扣除工程的具體金額：

〔一〕扣除工程能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

〔二〕扣除工程不能夠直接認定的，審核當期扣除工程分配標準和口徑是否一致，是否按照規定合理分攤。

〔三〕審核并確認房地產開發土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，并確定各項扣除工程分攤所使用的分配標準。

如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據比內部證據更可靠的原那么，確認適當的面積。

〔四〕審核并確認扣除工程的具體金額時，應當考慮總本錢、單位本錢、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤本錢、未售分攤本錢〔存貨〕等因素。扣除工程的審核房地產開發工程扣除工程確認計量的證據資料和審核評價確認土地增值稅的扣除工程，應注意收集以下證據資料。工程竣工決算報表；已完工開發工程本錢表；取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證；國有土地使用權出讓或轉讓合同；清算工程的預算、概算書、工程工程合同結算單；能夠按清算工程支付貸款利息的有關證明；借款合同；清算工程的工程竣工驗收報告；與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等；相關合作開發協議；上繳土地轉讓金收據復印件；稅務機關核定扣除工程金額的有關文件。取得土地使用權所支付金額取得土地使用權所支付金額查驗出讓或轉讓合同、土地收據和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發票金額與銀行支付記錄不一致，應要求納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發，還要根據本期開發的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發工程的“取得土地使用權所支付的金額〞。在計算土地增值稅時，需要對扣除工程金額按一定的標準進行計算或分攤。?細那么?規定的分攤方法，：一是按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤；二是按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；三是按稅務機關確認的其他方式計算分攤。實施細那么規定，取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。取得土地使用權支付金額的審核對取得土地使用權所支付的地價款進行審核，應根據不同的取得情況按以下方法進行確認：〔1〕按照?中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?的規定，以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，為納稅人所支付的土地出讓金；〔2〕以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按照國家有關規定補交的土地出讓金；〔3〕以轉讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。按國家統一規定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關費用。取得土地使用權支付金額的審核

國稅發[2007]132號第三十條規定取得土地使用權支付金額的審核，應當包括以下內容：

〔一〕審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

〔二〕如果同一土地有多個開發工程，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

〔三〕審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。

〔四〕審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。

〔五〕審核有無預提的取得土地使用權支付金額。

〔六〕比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次工程，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。房地產開發本錢審核國稅發[2007]132號第三十一條規定

土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括以下內容：

〔一〕審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。

〔二〕審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷〔回遷〕合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。

〔三〕審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除工程，是否按稅收規定扣除。國稅發[2007]132號第三十二條規定

前期工程費的審核，應當包括以下內容：

〔一〕審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

〔二〕審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發費用是否按稅收規定扣除。房地產開發本錢審核國稅發[2007]132號第三十三條規定

建筑安裝工程費的審核，應當包括以下內容：

〔一〕出包方式。重點審核完工決算本錢與工程概預算本錢是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加以下審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；

2.實地查看工程工程情況，必要時，向建筑監理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關聯方〔尤其是各企業適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優惠時〕承包或分包工程，增加或減少建筑安裝本錢造價的情形。

〔二〕自營方式。重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。房地產開發本錢審核國稅發[2007]132號第三十四條規定根底設施費和公共配套設施費的審核，應當包括以下內容：

〔一〕審核各項根底設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。

〔二〕如果有多個開發工程，根底設施費和公共配套設施費用是否分工程核算，是否將應記入其他工程的費用記入了清算工程。

〔三〕審核各項根底設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業的費用。

〔四〕審核各項根底設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

〔五〕審核是否將期間費用記入根底設施費和公共配套設施費用。

〔六〕審核有無預提的根底設施費和公共配套設施費用。

〔七〕獲取工程概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

〔八〕審核根底設施費和公共配套設施應負擔各項開發本錢是否已經按規定分攤。

〔九〕各項根底設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規定。房地產開發本錢審核國稅發[2007]132號第三十五條規定開發間接費用的審核，應當包括以下內容：

〔一〕審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。

〔二〕如果有多個開發工程，開發間接費用是否分工程核算，是否將應記入其他工程的費用記入了清算工程。

〔三〕審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用。

〔四〕審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

〔五〕審核是否將期間費用記入開發間接費用。

〔六〕審核有無預提的開發間接費用。

〔七〕審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否在本工程中予以剔除。

〔八〕在計算加計扣除工程基數時，審核是否剔除了已計入開發本錢的借款費用。房地產開發本錢審核要關注“開發間接費用〞以及“管理費用〞科目，因為有時企業對本錢或費用把握不準，把應該計入管理費用的本錢計入開發間接費用科目。要根據費用發生的性質、與工程的關聯程度進行判斷。要重點關注金額較大的本錢費用，調取工作底稿或查看原始憑證，確定發票、付款方式、內部報銷審核記錄等情況，從而判斷其真實性。對于納稅人預提的開發本錢，“公共配套設施費〞等，在工程結算后，本錢局部結轉的科目是否正確，是否有本錢多提的情況存在。對于滾動開發的房地產企業在開發過程中，還應分工程進行核算，出具分工程的決算報告。核對是否有串用開發本錢的情況。對于“開發本錢〞科目，還應查看建筑合同，確認合同工程造價，關注合同中明確的建筑工程款、材料費用等，注意企業是否有重復列支材料價款。如將購進的材料已列入本錢后收到建筑商的發票中包含材料款后再次計入本錢等現象。根據收款方的性質、支付款項的內容，確定收到票據的類別：1、如果對方單位是經營性企業(建筑公司、設計院、運輸隊、材料供貨商、監理公司)，就必須提供稅務局監制的發票。房地產開發本錢審核2、如果對方是行政機關(房屋土地局、規劃局等)或政府行政管理機構(質檢站、測繪站、消防局、市容管理等)，應提供行政事業性收據。3、如果是征地及拆遷補償費用，要有證明該項費用發生的書面憑證(合同協議、收據)，應具備對方單位或個人簽章要件。4、對于其他的白條和收據不能作為確定支出及扣除工程的憑證。房地產開發通常既包括土地的開發又包括房屋及配套設施的開發，這兩項開發的本錢在房地產開發企業進行財務會計核算時都計入“開發本錢〞科目。為了便于操作，將兩者放在一起做為房地產開發本錢加以解釋。這樣，不僅適用于只進行土地開發的情況，也適用于既進行土地的開發又進行商品房建設的情況。在計算增值額時，房地產開發本錢按納稅人房地產開發工程實際發生的本錢予以扣除。即在確定扣除工程時，允許按實際本錢進行扣除。開發本錢中的各項明細工程的劃分核算，應直接按照?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?和?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?中規定的房地產開發本錢各項類別進行對應，需要重點確認的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發間接費用這四項費用，按實際發生額據實扣除。根據187號文件的規定，“四項費用〞的核定方法，由各省〔市〕根據實際情況自行規定。下面介紹一下，北京市地方稅務局的有關規定。如果企業明細核算不標準或根本沒有明細核算，有以下情況之一的，稅務機關可對所列四項開發本錢的扣除額，在土地增值稅清算時采取按?分類房產單位面積建安造價表?核定扣除額的方法。無法按清算要求提供開發本錢核算資料的；提供的開發本錢資料不實的；發現申報資料內容有問題的；虛報房地產開發本錢的；清算工程中的“前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發間接費〞這四項費用，每平方米建安本錢扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的?分類房產單位面積建安造價表?中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由無法舉證的。據實扣除與核定扣除問題關于土地增值稅核定扣除工程金額標準有關問題的通知北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除工程金額標準有關問題的通知為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據?國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發〔2006〕187號〕文件精神，現將土地增值稅核定扣除工程金額標準有關問題通知如下，請依照執行。

一、本通知適用于房地產開發工程清算土地增值稅時扣除房地產開發本錢中“前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發間接費用〔以下簡稱四項本錢〕〞的核定。

二、土地增值稅清算工程的四項本錢應按實際發生額據實扣除，但發現有以下情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除：

〔一〕無法按清算要求提供開發本錢核算資料的；

〔二〕提供的開發本錢資料不實的；

〔三〕發現?鑒證報告?內容有問題的；

〔四〕虛報房地產開發本錢的；

〔五〕清算工程的四項本錢扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產單位面積四項本錢扣除金額標準，又無正當理由的。三、核定的四項本錢金額按照?分類房產單位面積四項本錢核定表?確定。

四、核定四項本錢應按照房地產工程類型適用的核定標準，分別確定四項本錢的扣除金額。具體計算公式為：

核定的四項本錢=不同類型對應年代的核定單位本錢×清算建筑面積

五、本通知中不同年代的核定單位本錢參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制訂。北京市地方稅務局將根據情況不定期進行調整。未調整期間，2021年以后竣工的開發工程暫按2021年標準核定。

六、本通知自發布之日起執行。本通知發布前主管稅務機關已受理的土地增值稅清算工程仍按照?北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除工程金額標準有關問題的通知?〔京地稅地〔2007〕138號〕的規定執行。本通知發布前主管稅務機關未受理的土地增值稅清算工程按照本通知的規定執行。房地產開發費用審核國稅發[2007]132號第三十六條規定

房地產開發費用的審核，應當包括以下內容：

〔一〕審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。

〔二〕利息支出的審核。企業開發工程的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規定的比例計算扣除；開發工程的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按以下方法進行

1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發工程，利息費用是否分工程核算，是否將應記入其他工程的利息費用記入了清算工程；

3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規定；

4.審核利息費用是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。對于房地產開發費用的審核，重點是財務費用，應區分據實扣除和按率計算扣除兩種情況進行審核。對于據實扣除的，要審核利息支出按清算工程計算分攤情況，并要求納稅人提供金融機構貸款證明；對于按率計算扣除的，要關注計算基數，只包括取得土地使用權所支付金額和房地產開發本錢，不包括開發費用。對于企業之間的借款等支付的利息不允許扣除。利息支出的扣除按照國家銀行公布的不同類別不同時期的利率，以金融機構利息結算單分別計算為依據。超過上浮幅度的局部不允許扣除。對于超過貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。金融機構，是指各類銀行、保險公司及經中國人民銀行批準從事金融業務的非銀行金融機構。包括國家專業銀行、區域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業、區域性保險企業，股份保險企業、中外合資保險企業，以及其他專業性保險企業；還包括城市信用社、農村信用社、各類財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業務的專業和綜合性非銀行金融機構。房地產開發費用審核與轉讓房地產有關的稅金這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。對于印花稅扣除，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照企業財務制度的有關規定，在開發、轉讓環節以外繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，在這里不再允許重復扣除。國稅發[2007]132號第三十七條規定

與轉讓房地產有關的稅金審核，應當確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定，計算的扣除金額是否正確。

對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，或者按照預售收入〔不包括已經結轉銷售收入局部〕計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除工程。與轉讓房地產有關的稅金審核加計扣除工程的審核加計扣除對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發本錢計算的金額之和的20%進行計算扣除。在確定加計20%的扣除時，應注意代收費用金額是否包括在加計20%的扣除基數數額內，在加計20%的扣除時，需減除代收費用的金額后，再作為加計20%的扣除的基數。如大市政費、四源費、用電權費、綠化費等代收費用。國稅發[2007]132號第三十八條規定

國家規定的加計扣除工程的審核，應當包括以下內容：

〔一〕對取得土地〔不管是生地還是熟地〕使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除工程金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

〔二〕對于取得土地使用權后，僅進行土地開發〔如“三通一平〞等〕，不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規定計算扣除工程金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的本錢之和計算加計扣除。

〔三〕對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改進或開發即再行轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除工程金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

〔四〕對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購置方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。本次允許扣除工程金額的計算方法計算本次允許扣除工程金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位本錢法。具體公式如下：可售面積百分比法本次允許扣除工程金額=允許扣除工程總金額×〔已售建筑面積÷可售總建筑面積〕單位本錢法本次允許扣除工程金額=已售建筑面積×〔允許扣除工程總金額÷可售總建筑面積〕取得土地使用權后直接轉讓的扣除工程對取得土地(不管是生地還是熟地)使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權時所支付的地價款；國家統一規定交納的有關費用；在土地轉讓環節繳納的各項稅金；不能加計20%的扣除。取得房地產產權后直接轉讓的扣除工程對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改進即再行轉讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得房地產時支付的價款；按國家統一規定交納的有關費用；在房地產轉讓環節繳納的各項稅金；也不得加計20%的扣除。僅進行土地開發不進行房屋建造的扣除工程對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(如進行“三通一平〞等)，不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉讓出去的，在計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權時支付的金額；按國家統一規定交納的有關費用；開發土地的本錢、費用；與轉讓土地使用權有關的稅金；取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的本錢之和加計20%的扣除。進行房地產開發建造的扣除工程

對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除：取得土地使用權時支付的地價款；按國家統一規定交納的有關費用；開發土地和新建房及配套設施的本錢、費用；與轉讓房地產有關的稅金；取得土地使用權時支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的本錢之和加計20%的扣除。成片受讓、分期分批開發轉讓的扣除工程計算方法納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除工程金額確實定，按實際轉讓的建筑面積占總開發建筑面積的比例分別來計算分攤扣除工程金額。例如：取得土地使用權所支付金額的扣除工程分攤，地價款的扣除，需按全部建筑面積進行分攤，不允許按占地面積進行分攤。具體分攤公式：取得土地使用權所支付金額÷總建筑面積×清稅面積在計算土地增值稅時就需要對扣除工程金額按一定的標準進行計算或分攤，為此?細那么?規定了分攤方法，：一是按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤；二是按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；三是按稅務機關確認的其他方式計算分攤。國稅發[2007]132號第三十九條規定

對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，審核其扣除工程金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。成片受讓、分期分批開發轉讓的扣除工程計算方法案例：某房地產開發公司在一塊10000平方米的土地進行房地產開發，其取得土地使用權所支付的出讓金為1000萬元。該房地產公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積(包括周圍的道路及綠地等)4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積(包括周圍的道路及綠地等)6000平方米，建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉讓。那么公寓應分攤的土地出讓金為：(1)按轉讓土地使用權的面積分攤，公寓應分攤的土地出讓金為：6000㎡×〔1000萬元÷10000㎡〕＝600萬元(2)按建筑面積分攤，公寓應分攤的土地出讓金為：10000㎡×[1000萬元÷(15000㎡＋10000㎡)]＝400萬元可見，按不同的分攤方法，其計算出的數額是不一樣的。對于房地產開發商建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，那么按土地面積分攤較為簡單，如果層次、建筑面積相差很大，那么按建筑面積分攤較為合理。綜合開發工程增值額確定方法綜合開發工程增值額確定方法根據?實施細那么?第八條規定，房地產綜合開發企業應依照財務會計制度規定的根本核算工程或核算對象為計稅單位。但以開發小區為計稅單位的房地產綜合開發企業，對“開發小區〞內的既建普通標準住宅又搞其他類型的房地產開發，應分別核算增值額。不能分別計算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受增值額未超過扣除工程金額20%的免稅優惠政策。對于本錢核算單位一經確定，在土地增值稅未全部清算之前，不得變動。未清稅面積的分攤

未清稅面積的分攤開發土地的本錢、費用及配套設施的本錢、費用、凡未100%全部銷售的或工程小區成片開發、分期立項、分期辦理清稅手續的工程，必須按所占竣工清稅工程面積比例分配計算確定扣除工程金額，對未銷售局部面積或自用的面積應承擔的開發本錢等不得在清稅時予以核銷，對此類工程，在中介鑒證報告各類扣除工程中都應有分攤計算公式。土地取得情況對“四項本錢〞評價的影響對于發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費等與土地有關的兩項費用，是計入取得土地使用權所支付的金額，還是計入房地產開發本錢，劃分的標準是上述兩項支出的發生環節。如果是發生在取得土地使用權之前，就已經包括在取得土地使用權所支付的金額當中，不需要將上述兩項費用調整到開發本錢；如果是發生在取得土地使用權之后，即在開發過程中發生的上述兩項費用，就應當計入房地產開發本錢。在確認上述兩項費用時，應考慮取得時所支付價款所包括的內容。價款的內容如果是在一級市場出讓環節取得，只有土地出讓金和有關稅金兩項；如果是在二級市場轉讓環節取得，還會包括土地開發的有關支出。由于價款組成的不同，具體到某一個企業對“四項本錢〞的評價，具體方法有所不同。如果根底設施費是在取得土地前發生的，已經計入了土地本錢，按照187號文件的規定，對“四項本錢〞的評價就變成了對“三項本錢〞的評價。如果根底設施費，既有在取得土地時發生的，又有在取得土地后發生的，這時“四項本錢〞還是由四項構成，但并不是全部金額。扣除工程計量的稅法依據〔國稅發[2006]187號〕國家稅務總局?關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知?國稅發[2006]187號文件的規定：房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算工程有關的扣除工程金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細那么第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發本錢、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發本錢的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。房地產開發企業開發建造的與清算工程配套的居委會和派出所用房、會所、停車場〔庫〕、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原那么處理：①建成后產權屬于全體業主所有的，其本錢、費用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其本錢、費用可以扣除；③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除本錢、費用。房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發本錢。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。屬于多個房地產工程共同的本錢費用，應按清算工程可售建筑面積占多個工程可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算工程的扣除金額。扣除工程計量的稅法依據〔國稅發[2006]187號〕扣除工程計量的稅法依據取得土地使用權所支付的金額。?實施細那么?規定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。〞扣除工程計量的稅法依據土地征用及拆遷補償費依據?細那么?的規定，土地征用及拆遷補償費，是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地費用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。包括土地征用費，耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出(即扣除拆遷舊建筑等回收的殘值)、安置動遷用房支出等。這里要強調的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或者他人承擔的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發，那么這局部支出已表達在納稅人取得土地使用權所支付的金額中，這局部土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發本錢中，應注意不要重復扣除。扣除工程計量的稅法依據前期工程費依據?細那么?的規定，前期工程費，是指在房地產開發工程建造前所發生的一些費用。包括規劃、設計、工程可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平〞(通水、通電、通道路、平整地面)或“七通一平〞(通自來水或稱通上水，通路、通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面)等支出。這里要強調的是，如果納稅人取得的是已經進行了土地開發的“熟地〞，即已經過“三通一平〞，那么這局部支出已表達在納稅人取得土地使用權所支付的金額中，這局部的前期工程費在納稅人的房地產開發本錢中就不允許再扣除。房地產開發本錢建筑安裝工程費依據?細那么?的規定，建筑安裝工程費，是指房地產開發工程在建造過程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。包括：納稅人將房地產開發工程出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費用；納稅人自己建房所發生的列入開發工程工程施工圖預算內的各項建筑安裝工程費用。根底設施費依據?細那么?的規定，根底設施費是指房地產開發工程周圍所需的各項根底設施建設所發生的支出。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。房地產開發本錢公共配套設施費依據?細那么?的規定，公共配套設施費，是指在房地產開發中必須建造、但不能有償轉讓的公共配套設施所發生的支出。如開發小區內的居委會、派出所、幼兒園、學校、自行車棚、公共廁所等設施支出。開發間接費用依據?細那么?的規定，開發間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織、管理開發工程發生的各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。扣除工程計量的稅法依據開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發工程有關的銷售費用、管理費用、財務費用。依據?實施細那么?的規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產工程計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的費用和房地產開發本錢計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的費用和房地產開發本錢計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。財稅字[1995]048號文件規定，利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的局部不允許扣除；對于超過貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。扣除工程計量的稅法依據與轉讓房地產有關的稅金。實施細那么規定，與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。房地產開發企業加計20%扣除。根據?條例?第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發本錢金額之和，加計百分之二十的扣除。代收費用的具體扣除方法。財稅字[1995]048號文件規定，縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購置方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。成片受讓、分期分批開發轉讓的扣除工程國稅函[1999]112號文件規定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除工程金額確實認，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。上述“總面積〞是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按?細那么?第七條規定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值稅的扣除工程。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。舊房及建筑物的評估實施細那么規定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置本錢價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。財稅[2006]21號文件規定，納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,?條例?第六條第(一)、(三)項規定的扣除工程的金額,可按發票所載金額并從購置年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金〞予以扣除,但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,地方稅務機關可以根據?中華人民共和國稅收征收管理法?(以下簡稱?稅收征管法?)第35條的規定,實行核定征收。財稅字[1995]048號文件規定，對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金〞予以扣除。核定扣除工程金額標準國稅發[2006]187號文件規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發本錢的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。應納稅額的審核國稅發[2007]132號第四十條規定

稅務師事務所應按照稅法規定審核清算工程的收入總額、扣除工程的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：

〔一〕審核清算工程的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。

〔二〕審核清算工程的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。

1.如果企業有多個開發工程，審核收入與扣除工程金額是否屬于同一工程；

2.如果同一個工程既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除工程金額是否分開核算；

3.對于同一清算工程，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除工程的配比。

〔三〕審核增值額與扣除工程之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。

〔四〕審核并確認清算工程當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。應納稅額的審核稅款計算與繳納的證據資料土地增值稅納稅申報表記錄稅款計算過程的有關資料已繳稅款的繳款書復印件應交土地增值稅明細帳復印件普通標準住宅征免稅界線

普通標準住宅征免稅界線國家稅務總局?關于印發<土地增值稅宣傳提綱>的通知?國稅函發[1995]110號規定：“〔一〕納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的〔含20%〕，免征土地增值稅。但增值額超過扣除工程金額20%的，應對其全部增值額計稅〔包括未超過扣除工程金額20%的局部〕。這是考慮到我國人民居住條件仍然較差，對建造普通標準住宅而增值較低的予以免稅，而對增值較高的就全部增值額征稅，有利于控制普通標準住宅售價，促進和保證其健康開展。〞將普通標準住宅與其他住宅分開核算將普通標準住宅與其他住宅分開核算對納稅人既從事普通標準住宅開發建造，又搞其他房地產開發建設的，在計算增值額時，如果能夠準確區分建造普通標準住宅與開發其他房地產的收入額和扣除工程金額的，應分別計算，確定其征免土地增值稅；如果不能準確區分建造普通標準住宅與開發其他房地產的收入額和扣除工程金額的，那么不能按?條例?和?細那么?的規定享受減稅免稅的政策優惠。應補或應退稅款應補或應退稅款〔1〕核對已繳稅款。應對應交土地增值稅明細帳戶所記錄的已繳稅款，與土地增值稅繳款書進行核對，做到帳實相符。〔2〕計算應補退稅額。根據計算確認的應交土地增值稅稅額，減去核實后的已繳土地增值稅稅額，計算確認應補或應退的稅額。有多個清算單位的，應分別申報有多個清算單位的，應分別申報?土地增值稅納稅申報表〔一〕填表說明?國稅發[1995]090號文件規定，“土地增值稅納稅申報表〔一〕中各主要工程內容，應根據土地增值稅的根本計稅單位作為填報對象。納稅人如果在規定的申報期內轉讓二個或二個以上計稅單位的房地產，對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。納稅人如果既從事普通標準住宅開發又進行其他房地產開發的，應分別填寫納稅申報表〔一〕。〞土地增值稅稅款繳納的稅法依據納稅期限納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。〔依據?條例?第十條〕稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓〔即過戶及登記〕手續之前。〔依據財稅字[1995]48號〕納稅地點納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。房地產所在地，是指房地產的座落地。納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。納稅手續及申報方法根據條例第十條的規定，納稅人應按照以下程序辦理納稅手續:納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。申報方法從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發工程開工許可后，根據稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送?土地增值稅工程登記表?，并在每次轉讓〔預售〕房地產時，依次填報表中規定欄目的內容；納稅人轉讓〔預售〕其開發的房地產并取得收入的，應根據稅務機關確定的時間，定期向主管稅務機關報送?土地增值稅納稅申報表〔一〕?。非從事房地產開發的納稅人應在簽訂房地產轉讓合同后的7日內，向主管稅務機關填報?土地增值稅納稅申報表〔二〕?。〔依據國稅發[1995]090號〕征收機關征收機關土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，是指向房地產所在地主管稅務機關提供有關房屋及建筑物產權、土地使用權、土地出讓金數額、土地基準地價、房地產市場交易價格及權屬變更等方面的資料。清算后再轉讓房地產的處理清算后再轉讓房地產的處理國稅發[2006]187號文件規定，“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按清算時的單位建筑面積本錢費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積本錢費用=清算時的扣除工程總金額÷清算的總建筑面積〞舉例1：成片開發，分塊銷售某房產開發公司建造小區出售，共建造十五棟商品樓用于居住，現已全部竣工，可售總建筑面積為60000平方米，總投資費用(扣除工程)如下。200×年9月份售出了3棟商品樓，建筑面積為12000平方米，售價為960萬元，銷售稅金53萬元。請計算該房產開發公司200×年9月份應繳納的土地增值稅稅額。投資費用：①購耕地90畝180萬元；②繳納耕地占用稅27萬元；③十五棟商品樓造價1,680萬元；④副食店、百貨店20萬元；⑤補償費85萬元；⑥幼兒園20萬元；⑦供水設施30萬元；⑧公共廁所(四個)15萬元；⑨公用自行車棚(四個)20萬元；⑩園林綠化20萬元。合計金額2097萬元。舉例1：成片開發，分塊銷售第一步，計算增值額因為此例題是某房產開發公司成片受讓土地使用權后，建造商品房，分塊出售，而不是全部一齊出售，所以要先計算出售出房產局部的扣除工程金額。根據?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?的規定：“納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、分塊轉讓，對允許扣除工程的金額，原那么上按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。假設按此方法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積計算分攤允許扣除工程的金額。〞此例允許扣除工程的金額假設按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，即難以計算又存在不合理，所以此例的允許扣除工程的金額按出售商品房局部的建筑面積占全部商品房建筑面積的比例進行分攤。允許扣除工程金額＝(出售商品房局部的建筑面積÷全部商品房的建筑面積)×全部扣除工程的金額＝(12000÷60000)×2097＝0.2×2097＝419.4(萬元)增值額＝960－419.4＝540.6(萬元)舉例1：成片開發，分塊銷售第二步，計算增值額占扣除工程金額的比例增值率＝540.6÷419.4×100%＝128.90%第三步，計算應納稅額該房產開發公司的增值額占扣除工程金額的百分比為128.90%，適用第三級次50%的稅率，速算扣除率為15%用第一個計算公式計算應納稅額為：419.4×(128.90%×50%－15%)＝419.4×(64.45%－15%)＝419.4×49.45%＝207.39(萬元)用第二個計算公式計算應納稅額為：540.6×50%－419.4×15%＝270.3－62.91＝207.39(萬元)該房產開發公司200×年9月應繳納的土地增值稅稅額為207.39萬元。舉例2：清算審核案例：工程已竣工，已售面積超過85%清算申請情況北京市東城