南京房地產統計分析與泡沫估計第一章概論1.1房地產房地產的含義在現代社會中，房地產是人類賴以生存的基本條件，是人類一切經濟活動的載體和基礎，是人類智慧和勞動的結晶，是社會進步的表征。經濟學意義上的房地產，是現代社會的重要資產之一。它不僅表現為一種物質存在，具有使用價值，更表現為一種權利——人們擁有財產的權利。房地產經濟活動的實質就是其權屬（即產權和使用權）的運行過程。所以，現代社會廣泛存在著房地產所有權市場、使用權市場、抵押市場和租賃市場。社會學意義上的房地產，不僅只是經濟發展的載體和表征，更具有社會、文化、傳統和制度等社會學內涵。近年來，我國城市居民在職業收入、消費、價值取向、行為方式方面的分化明顯加快，房地產形態的變動就是諸如社會階層分化、貧富差距擴大、生活質量差異和意識形態變化等問題在房地產業的集中反映。房地產結構的分化促進了人們工作和居住區的等級劃分和職能分化。可見，房地產業不僅有其特有的經濟關系，還包含豐富的社會關系。我國房地產業發展存在的問題自2000年以來，我國房地產業進入了新一輪的高速增長周期，土地價格和房屋價格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增長，有力的促進了國民經濟的發展，但也存在諸多問題，主要表現為：地方政府主導房地產市場，導致高房價；房地產共同利益集團形成，抵制中央政府的調控政策；住房保障不完善，導致商品房需求盲目擴張；城市規模迅速擴大，中心城區的交通日益擁擠；過度郊區化導致居住空間分化，社會矛盾激化。南京房地產業基本情況和全國一樣，進入上世紀90年代以來，作為現代服務業之一的房地產業在南京得到了快速增長，逐漸成為南京經濟中隸屬于服務業的一個重要新興產業，對促進相關產業的發展、拉動經濟增長、改善城市面貌、提高人們居住水平正在做出重要的貢獻，發揮巨大的作用。雖然與我國其它一些城市相比，南京房地產業起步較晚，但南京市人口密度較高，特別是城墻范圍內的老城區，人口密度超過了北京，加上老城改造和新城開發步伐的加快等等，給南京市房地產行業的發展提供了充實的市場基礎。特別是1998年以來，南京市通過徹底停止實物形式分房，讓市場成為商品房屋資源配置的唯一手段，使得房地產業在生產、流通以及物業管理等各環節都得到了較快的發展。從1990年到2007年的17年間，南京房地產業增加值年平均增速達近21%，在14個服務行業中，僅次于信息傳輸、計算機服務和軟件業，位居第二。“九五”期間，房地產業增加值占南京服務業增加值的比重為5.4%,“十五”期間，這一比例進一步上升到7.45%。雖然在整個服務業中，南京房地產業所占比例還有限，但毫無疑問的是，房地產業正在成為推動南京經濟發展的新動力。1.2房地產泡沫房地產泡沫的定義根據前人定義，房地產泡沫是房地產的市場價格，相對于它的一般均衡價格，出現的較長時間的、非平穩性的、向上的偏移。也就是說，房地產泡沫的破滅是房地產的市場價格，向其一般均衡價格的突發性的、貫通起始點的回歸過程。房地產泡沫的運行過程任何一種資產的泡沫都有其形成和破滅過程，房地產泡沫也不例外。縱觀歷史上著名的房地產泡沫，如日本、中國香港、我國海南地區等，其運行過程可分為無泡沫理性漲價階段、泡沫形成階段、非理性膨脹和惡化階段、巔峰和突然破滅階段、信心崩潰和價格非理性下跌階段以及市場平靜、價值回歸階段。在此過程中，不光房地產市場的投機者會遭受某種程度的損失，嚴重情況下，對國家整體經濟運行業會造成非常嚴重的影響。日本90年代初期的經濟危機作為前車之鑒，每一個關注中國房地產業發展的人都不應忘記。角第二王章曠南京故房地織產業裳的統哄計分乘析巴綁用改革碑開發套以來怖，尤修其是也98威年取痕消住纖房實御物性千分配叉政策斃以來耐，我看國房趙地產慶業取燦得迅厭猛發齡展，磨房地饑產投仇資總閱額、錢房屋偏竣工蜂和銷聾售面搞積均愚大幅斧度增怨長，弟有力梨地改菠善了碰我國搜居民惹的居暴住環潮境，判提高李了居談民人華均居芳住面煤積和絨居住境質量蛇。房拋地產格業逐莫步成腐為我奔國的刪支柱確產業癢，對嶺于帶字動國茫民經霜濟其漁他產糊業的盟發展壁起到兩了極榨其重遷要的質作用奸。本窄章節綿通過賴靜態打分析壩和動別態分躲析相欺結合乞，運喇用總名量分賴析和指結構腔分析梁方法販，從慚房地觀產投雹資、可資金正來源駐、房舉屋竣街工和中銷售儉面積貼、房壘屋價漫格波麗動和械房屋痕空置葬率等丟方面斤來分直析近撕年來堆南京誤市房尖地產幕業的蛛發展遇動態獵。羅2.崇1階靜態詳分析談本文溉數據怖資料我來自捕南京扛市統株計年完鑒以惰及相少關計個算。嘆根據崇20稅06詢年南上京市色統計鳳年鑒尋，截志至2獻00勵6年托底的冤南京給市房須地產役業總絲體規芳模情迫況如抬下表眠。孕開發震投資呆單位元數慶63粉0.版0玉計劃餡總投砍資釣17恩22奇.2子策至年主底完急成投尋資覽10奉24贏.6哭佳本年劇新增猾固定單資產懲15霧3.糧4感本年燦資金赴來源注上年堆結余愧10屠1.寇2治國內絨貸款駁15欣1.烤2烈利用框外資恭96掘.3緣含自籌薪資金答12秀3.痛0娘其他誠資金鏟25咳5.臘2埋開發階用途士住宅畜25驅3.惕6葛辦公懷樓尋21宴.7豈玻商業稱營業鄭28宮.3娘題其他催47寸.6乘礙表SEQ表格\*ARABIC缸1身2策00痛6年衣南京月市房思地產衰業投盛資規屈模情夠況蛋（單練位：品億元旦，個牽）剪南京蠢市房箭地產寧業發宅展較殿快，折截至恨20興06波年底唯，匯有報統抬計部晉門的攜單位刷數就估有6渠30符個，均其中怎不乏框國內監外房乞產大欺牌。溫新增亂固定葉資產扔15原3.之4億捧元，園占2憶00按6年畜南京丙全市逮固定騰資產貍投資劣額的估9.蛇5%愧。資屆金來薦源方晶面，馬貸款凝占本邁年全接部資硬金的所23店.8域%，宅外資部占全少年全蒙部資叮金的濃15鳴.2景%，塑外資聽所占百比重檔較往揚年有晃所提滑高。統另外縮，住澆宅開匆發開秘發投危資額煮占全堅年房幣地產準業的暮73輝.1城%。斑20源06丙年的叢銷售攪與出盛租情回況如途下表恩表SEQ表格\*ARABIC額2出2彩00碑6年雁南京烤市房順地產吃業銷暮售情賺況趁（單共位：步億元怪，平陪方米箱）智住宅避辦公嘴樓鴨商業賺營業悲用房覆其他豎銷售燈額妥45核24乞13挪0泥40瞧18離38爪2襪18古06慈97襲30筋31窮92明21膚85不9年現房曾銷售示11厘92怕83移2扭10譽21致69街0裝45運56栗6頭12涉02躍16雀53雞60鉆期房浩銷售嬌33岡31飽29歐8槍29宮96心69燥2島13警51轎31蠶18河29踏76豎16愉49提9藏銷售認面積畢10劇10搭50縮46術94她09廢93定4興21門75呢12偵43嚼75膽97封40夕00葛3伐現房幼銷售響27帝61法55屆5狼24鞋64璃63士8演54伸81賭0嗚23戀06筑43窗11蛇46第4崗期房陪銷售霜73裂4乓34倒91貼69泄45勢29衣6脆16桂27凍02停20苦69嬌54蓮28餓53縱9悶出租隸面積輕14蘇69談09劑55堪9婦60隸32程6冷84秀99姨2精10讀32去圖SEQ圖表\*ARABIC賴1富2黨00今6年剝各物畜業類軟型實想際銷總售情炎況煉從上籮表各南指標勿在不卷同類酸型物銳業的冒分布遺情況弟來看匹，南德京市膝房地脅產業餡以住刊宅型哨為主典，衡載量房逮地產雨業發織展情陪況，消住宅固是必欠須重渣視的社部分茄，也莊是可漠以用搬來著粱重分汪析的站部分乖。另寸外，拔20學06水年南竊京市勒商品創房空猛置面氣積為濫26照萬平運方米武，在鉗全國仇房地燥產業災空置援面積雙增長創的情初況下柳，南知京市牌場的影空置虎率還自是比慰較低已的。白2.毒2雹動態欺分析認2.肺2.室1然房地的產投刃資的條增長概特性壟房地劫產投酸資是標房地講產業稼發展墾的基妄礎和僑源泉吧，是殖房地姿產業題發展民的原爹始驅柏動力掉。在默本文張調查要范圍殃內，湊從2抹00貧0年妄到2彎00決7年堅11鍬月，回南京衡市房雁地產茅投資溜額從辜99滑億元納增加忙到4杜18亦億元厘，年潔均增怪長率骨達到界12敵.3裹%。藥同期系固定懷資產餅增長莖率增態長3茫.9王倍，芒年均予增長芳率達旅到2居0.劃8%丸。房鏟地產裂投資族在成希為固厭定資簡產投蠶資重慎要組婆成部收分的綱同時烤，其摔比重鋼穩中墓有升欣，對秩國民然經濟漫的穩拖定發帳展也脊起到慢維持笨作用戶（見殃表3廈、圖轟2）望。示表SEQ表格\*ARABIC排3企南斥京市參固定宗資產卵投資貝、房敗地產凱投資國總額賀及其式增長刑率槍年份伏全市棗固定誕資產餓投資工總額儉（億汗元）缺全市睜固定多資產勿投資屑增長刷率/頓%怠房地沙產投死資總值額（抵億元他）備房地忽產投剛資增夫長率大/%歌房地躁產投勞資占魂總投圾資比隨例/多%扮20菊00坊41當2三10驅.5延99地1.甲5最24鋤.0龍護20笛01筑46寫5杠12訓.9尖11疲1欣12往.1轉23偽.9茄旱20造02株60園3渠29岡.8通13尋8咱24壓.4齡22耐.9骨值20尸03馳95邀4膀58終.2國18抄4爺33娘.3己19縮.3去辱20候04恰12塌02環26辨29愁3救59愚.2倆24暮.4隱苦20代05動14積03粘16橋.7轉29候6醫1向21夫.1攻撕20旬06增16炊14鞭15術35旗1疲18壯.6喚21擴.7叉蚊20殺07逐.1艇1嚼16峽23鵲19抹.6蛇41書8眠31賣.6們25麗.8蚊露圖SEQ圖表\*ARABIC筑2撐房諒地產形投資瑞占固須定資禿產投跨資比工重儀2.耍2.領2垃施拋工面菜積和添竣工斯面積腳分析徒房屋室施工索面積萬和竣勞工面鼻積市輔房地需產發陰展過耀程和逃結果擦的體針現。桂19琴86謠年以卷來，駁我國綠房屋君施工暴面積簡和竣鬧工面廟積與寸房地世產投脹資同按步快植速增困長。嘗除2猜00燥0年宇沒有水提高爭外，累從2右00劑1年欺到2昏00存7年嚇11艙月，田南京閱市房陸屋施銜工面泊積有港10筍53蛋萬平江方米席增長臣到3家37符3萬識平方帥米，爹增長匙3.儀2倍斗，年碼均增健長率栗達到胸18盈.2妙%。危房屋預竣工飛面積扔從從橫20竭00叫年的祝38母3萬菊平方電米增梯加到們20恢06溉年的破80瓜7萬揀平方倡米，漁增長棗2.頃1倍肺。輩兩者凝的增副長特直性與帥房地去產投戒資的議增長焰特性衡相比白，施艘工面帝積的澇增長救波動目略小撫于房肌地產挽投資嫩的增油長波嫩動，盛而竣艙工面佳積的逗增長圓特性移帶有擾明顯左的不廣穩定口性；儀房地豬產投叨資的請增長梯波動穿領先灰于房扛屋施永工面堂積和單竣工窄面積暮的增馳長波鐵動，術領先座時間玉在一眼年以封內。似其原躁因可敗能是遣由于部房地京產投跳資增走長的興政策擔性和程周期求性，離房地口產投創資增臣長受得政策林面的尖影響模很大氧，使剪得我漏國房援地產懲投資碼的增馬長表男現出帽一定晴的波少動性專。而努房屋消的施亡工時低房地幕產投短資的籍實現慨過程柿，從液投資獻到竣勿工往星往需殼要至上少一端年的蕩施工波時間賴。因懇此，四房地丸產投儀資巨齊大的何周期聲性波接動在涼施工李過程杯中被黎一定風程度物的減沙小（相見圖拳3）蜜。馬表4耍南嗽京市緣房屋皺施工孤面積伏和竣殿工面漿積參年份基施工撈房屋炕面積葡（萬柴平方挪米）鑼施工牙面積罵增長乖率/圖%巡竣工術房屋蒜面積率（萬掘平方繩米）飛竣工埋面積鞭增長譯率/個%來20想00伙97源1砌-2半.1賠38哭3禍-0妻.5涼20謙01仍10脫53您8.步4厭40岡3跑5.花2故20寺02姻11對84抵12傘.4免43魂5飽8漫20套03蒜15鳥57癢31艱.5待39惱3校-1爐0搭20滾04授23桑11榨48共.4及6兇45筒64賤20尊05似27嘴08擱17斑.1泡64慈6奔0.圾2落20翻06茂33租22密22泥.7漁80傅7棵25貢20輔07紗.1譯1祝33膠73瓦10拉.8博36括3圾-3脊1.糟6借圖3英南膝京市竊房屋會施工補面積樹和竣箱工面憂積增渴長率匯2.連2.岡3暮房耳屋銷形售面貫積分摩析么商品耐房銷完售是碌房地馬產開召發的爆最終眼環節串，在軍市場股經濟謊體制均下，場開發協商開聞發的納商品旱房必帖須符晶合市胖場的鼻有效宗需求淡，商飽品房魚才能縣實現蔥銷售妹，開昌發商亡才能申收回于投資加，獲美得利仆潤。筑20侍00己年至喂20再07侵年1污1月斯，南嚴京市壺房屋淘銷售誠面積見和銷裁售額豈的增售長波僚動表手現出獅如下濃特征劍：帖房屋糊銷售鐵面積改和銷廟售額枯均實償現大場幅度藥增長托，銷勺售額糾的增糠長略廚快。娘20友00挖年至見20召06誤，南堅京市蜻房屋逝銷售鑼面積賣從2沿22支萬平悅方米戴增加爪到1顯01息1萬培平方簽米，朱增幅輩4.盾6倍秩，加姨上2三00銷7年曠的年娛均增賓長率圈為2燥3.曾7%殿；房起屋銷樓售額橡從6暖2億冰元增彎加到洗44獎9億隱元，出增幅暮7.橫2倍枯，加美上2委00過7年椒的年假均增訓行率舒達到萍33呀%，痰比房盲屋銷墻售面完積的書增長握率高持出9茅.3翻個百估分點忠。這咱是部關分因味為房各屋銷私售額態中包晴含了距房價疏上漲午的因劑素。柏商品富房銷耕售額敢與房劃地產殿投資而額呈于現出品某種商程度簽上的現交替駝性高鳥速增撥長，柳提現虜了房抱地產爹業發鑼展的招周期宣性規潑律。論19蟻98盈年新賄一輪泥的房納地產薯投資王開發擔周期氏啟動慢以后伸，全寇國范耀圍內魂，在存房地匠產需蛾求迅振速擴欄大，扣投資常快速貝增長次和政臨府的盞強制嫁性干綠預下帆，1惱99準0年結至1袋99套3年繞間由鉆于房條地產仆泡沫么而形趕成的慢爛尾藍樓盤栗都得齒到新秩的資捕金注意入，釣在較對短時啞間內行就完度成了舅項目何開發丈，房慣屋陸叨續上糞市銷兼售，居使房置屋銷摧售額置明顯疊快于閘房地娃產投善資增烤長。擺在2皮00診0年定至2五00每7年苦11郊月之死間，蛋房屋絡銷售犬額、側銷售婚面積稍和房兩地產肌投資蓄的增繞長波導動幅河度不證同。晚房地由產投鹽資的翁波動得較大房，銷雪售額系的增純長波怎動幅間度稍駐小，毫銷售劍面積任的增屈長波津動更促小。毯同時勝，房耀地產吳投資釀的增唱長波獨動略盈領先躬于房槐屋銷傳售面監積和輝銷售樸額的墳增長索波動倡。鍵表5渴南馳京市仰商品錯房銷懷售面改積和屢銷售廚額紡年份林房屋擱銷售倒面積嫁（萬撓平方午米）波房屋延銷售宗面積垃增長濁率/央%駁住宅疑銷售余面積奏（萬懷平方銷米）岔住宅權銷售敘面積鏟增長住率/雜%故商品粘房銷項售額倘（億礦元）皆房屋雹銷售晚額增而長率效/%斤住宅匠銷售俊額（愈億元撿）弟住宅戴銷售堪額增聾長率沸/%拋20戶00內22粗2冰27監.6球19愧0蒙27耍.5曬62紋19灑.2癥49先16飯.7奔20意01教28帥2棄27室24茫8梨30杰.5襖81噴30綢.1余64統30緒.6親20播02批38謠2蜂35圾.5塵34炕2喂37狀.9旱11南2雷38川.3斤95感48挨.4愈20幕03味44彎4即16探.2喚40下0繡17者14單0勾25幣11性6睜22治.1酒20詞04鴉60久8屈37飯54則3羽35選.8矮21喝4技52裝.9臨16洞8糊44誼.8精20煤05曠94的4作55進.3富89抖3掙64氧.5電38趴5代80隱34樓3渾20仇4赤20嶄06司10止11躍7.政1專94秘1毀5.年4冰44寶9嚇16狗.6澇40膏2將17央.2付20柱07內.1討1硬94忽5筒15拿.9跌88野7遼14瀉.5地49熄6娛36棉.1帳44艇5攤34準.6鍬圖4崗南桑京市滴房屋稱銷售立面積堂和銷濟售額渡的增夾長率軌2.晝2.膜4利房巴屋空餐置率梢分析火商品塘房空職置率項可以舒從一年定程折度上脊反映亦房地蒸產市鈴場的舅供求圣關系提和銷激售情固況，鋼它是桐衡量良房地唱產業創發展筍健康嘉狀況輔的重與要指隊標。卡國外摟專家顆認為朋，當絲一個巾國家露的商斤品房容空置燕率在燕3%巧以下恨時，鉤市場祝表現眾為房任屋供概不應系求；濱當商摸品房卡空置熟率在槐3%雕~1舞0%漁時，紅市場之較為笛平穩痛，整害個市敘場供岸應顯涼得不綠過剩鋤，賣枕方也欲有充稠分的殖選擇遵余地屬；當增空置抖率大殃于1脈0%升時，摔則房州產市英場供率應顯詠得過獅剩；建當空敏置率渾大于夠15領%時謠，則騰為嚴雁重過夕剩。盆國內酸許多設學者濁認為氏，我首國房樹地產果市場香起步喚晚，脊市場怖體系卵不完掌善，俊受政破策面瞇的影揭響大座，市蹦場運支行機志制對婆房地摸產開手發和泥流通兆的自扭我調份節功焰能還其不能音充分羽發揮時，因疾此，繭我國策的商肌品房庫空置能率會殿比國技法發怒達國貼家高扯。結墾合我焰國實毀際情績況，腰19壘99負年有怖關部臂門計釘算并曲確定佳了我口國商晨品房撥空置買率區圖間：蠶0~月5%代為空瑞置不稼足區討，5捧%~身14咱%為伴空置熊合理欠區，避14冷%~稈20式~為幕空置獸過量率區，使20配%以夠上為錯嚴重話積壓例區（偽我國斬商品擔房空籠置率社的計經算公護式：彩空置愈率=選（報鍛告期峰商品布房空完置面鹽積體÷非近三俱年商項品房套可供棕應量舌）哨×耐10四0%際）。餓表6嫁說明止，2糠00拆0年提至2殖00誠6年煎，南散京市怒商品劍房空婦置率絕由高為明顯廣降低珠。2勵00蠅3年賀以來灶的商遠品房每空置盲率已奴經表鼻現了痰商品辮房的秤空置挨不足影，驗迅證了溉南京魔市商語品房震市場哲的供塑需矛敞盾，三也在諷某種察程度礎上促鋤成了旋房價紅的瘋燕漲。全有專橡家表屆示，蔑南京涼市商恭品房鏟空置航率低爹的原羊因有出一就樹是房凡子的鋤結構如在總蹄體上遵較為玻均勻日。因調為在錦空置次率較接高的擔地區勿，高寒檔項澇目的乞積壓嘗比較悄嚴重越。開菜發商年熱衷緒于開蝕發高芹檔項貢目，學主要乒是看炒中了污購房精者的晨購買供力。膝雖然壯這部拳分所撿占比非例不販大，執但往圓往容揚易獲奸得銀那行的掩信貸交支持疲，開茂發商跌也可澡以從源他們駱身上蘋正更嬌多的占錢。席盡管漲南京斧這一既現象喪不多們見，仍但某延些商碌品房北的同獻質性感已經蝶有所徑顯現疾。醬表6砍南愉京市駝商品今房空駐置率枯年份鎖房屋偵竣工憶面積坊（萬繩平方蒼米）涉最近斬三年上房屋艱竣工竊面積尾（萬扮平方請米）爹商品咬房空曠置面猾積(健萬平舊方米上）秩空置箏率/士%鞋20仆00狗38快3拘11敏26尸77理.4隊6.芹9條20遣01日40辰2澡11女70淺8柴2.僵4亂7討20辨02眨43逗5桌11葡20姐79如.6侄7.狐1芽20善03鉆39趣3弦12門30免61將.5俘5樓20籃04葡64學5握14沉73減48哥3.寒3伴20鍋05巨64疤6驕16柴84端40戀.7集2.鳴4扛20秧06吼80圾7搏20徒98克26披1.澇3豐20胳07牽36逐3姐-3樂1.菜6艷--狐-層--披-火2.養2.掠5粉房共地產銷價格蜘波動刺分析王房地航產價慨格是囑房地畢產業牛發展撥的重苦要指糠標，撐它受斯房屋須質量企、地率理位警置、成土地衰價格謀、房開屋供送需關蛙系和挺公眾尿心理毅預期礎等眾誤多因梨素影臥響。慮反過牙來，程房地瓦產價本格走礦勢又淡影響鄰房屋堪銷售險速度剩、行銀業發諸展利狀潤、獻房地務產投刪資增鼻量、另公眾孕的心忠理預襖期和魯社會眾公平件。隨翠著我考國房趨地產意業快罷速增獄長，槽城鎮驚居民鐮按戶鉗計算魂的住兇房自倉有化駐率已我經達塌到8賢0%堆以上欄，房賺地產閉業給點居民裳提供撫了新導的資埋產形半式，修住房耐成為莖除金約融資鍵產以勤外，申居民盾持有緊的最鴨重要臭的資某產。廣因此廊，房意屋價存格還陰是衡左量居補民財屢富和牙社會桐財富莫的重萍要指懼標，距已經犬成為旱社會拼各界偷關心物的焦亮點。叔近年技來，片南京央市商歐品房宅價格攝從每捏平方吃米2點79兆3元臟增長構到5贈24字8元窗，增廟長近新2倍海，年井均增錄長率陪7.芝5%留。其河中，難住宅么價格坐從每仆平方概米2兵57珠9元各上漲千到5飯01愛7元歌，年戶均增菌長率夾7.界8%衫。從遺商品妖房價析格的恰增長鬧特性刃看，撞近年賞來表典現為亞穩定睡增長董。模從商破品房頂價格苦和住禽宅價學格增臨長率第的對雁比來底看，竊住宅誼價格尿增長型率略卡高于寬商品遇房價峽格增枯長率壤，說地明近慶年來匙商品厭房價鴿格上上漲主捧要是寇受住秋宅價霧格上忍漲的唉推動廣。佛從商閑品房惹價格甲和C璃PI予（城賣鎮居丹民消攪費價艘格指屈數）退波動瞇的關府系來撿看，天商品宋房價耐格增修長率積一直懂高于勉CP仗I增滾長率藝，且妻幅度房呈增泡長趨拘勢。升表7索南喂京市傭房地遼產價鵝格及京其增闖長率戚年份搏商品芝房價俯格(秤元/彈平方兇米）歸商品醒房價膚格增胸長率跌/%秤住宅填價格徑（元悟/平票方米示）爐住宅老價格巴增長鍛率/輩%喊CP扯I增頑長率運/%辣20童00眾27合93鉆-6古.5式25予79羅-8頑.5腦-0獄.8露20段01夫28細72漲2.譜8炸25譜81趨0籠-0止.1葡20逝02單29擱32挽2.堅1誤27站78河7.介6藝-2苦.1咸20樓03慎31貢53土7.省5儀29恭00刺4.也4補1.糕4爹20舞04磚35饑20艦11院.6匹30授94孝6.最7烈3識20兔05懲40紀78鍛15突.9殃38傲41后24聲.1盞2.蹄1彩20繪06削44宿41宇8.迷9票42譜72景11李.2胃1.界7警20交07昨.1秧1假52該48克18尾.2碗50瓶17錢17猴.4問3.徹6裹圖5父南心京市若房屋鼻價格霞和C隆PI煮增長成率拿第三煌章葵南京幼市房習地產廉業的夢泡沫順分析地3.縮1玻房地國產泡正沫的角一般塵表現冠如第掉一章次所述餓，就房地雪產泡堆沫是姿房地總產的刑市場峽價格截，相積對于未它的呀一般脅均衡田價格檔，出膨現的己較長弟時間偷的、強非平雕穩性襪的、惹向上頑的偏暢移。穗房地抗產泡匹沫一賢般表掘現為孝以下惑幾個園方面鎖：徒第一茂、房臉地產第價格失泡沫屯。主句要包嚼括土麥地價寶格泡辣沫和駐房屋圍價格巴泡沫捷。土莖地價質格由存其供編給量好、市憶場需教求擴繁大和掛土地葵投機勇炒作患等因晉素共材同決禽定。掀土地維價格礎虛漲殘，最時容易賣導致蓋房地贈產泡釋沫，溉比如理日本鈴的房饒地產桐泡沫咬。土鉛地價圣格是育房屋悟價格挖的基爭礎，仰地價跌虛漲比必然鞋引起礙房價陶虛漲鴉，如菊果實墻際購碌買力欺沒有賊隨房偏價而蠢增長誠，購仇房者詠就難柳以承畫受高葵漲的院房價識，就烘將形村成明大顯的陡房屋窄消費殿斷層顯，導鴉致房恥地產明泡沫惰。答第二訂、房沃地產埋投資少泡沫旨。房悠地產澡投資超泡沫漆包含茅房地綠產開付發投及資泡破沫和辯投資章性購扶房泡進沫。冶在發你展中挎國家誼的經頂濟起刑飛階放段，反房地值產開拴發投征資增懲長率愈略大圓于消探費增乖長率峰，形式成供木略大浮于求策的市頸場局捏面，予對促涌進房唯地產示業的點發展繼和刺峽激經求濟增笑長是含有利痛的。伍但是抗如果并房地宵產投法資過監度膨基脹，瞧嚴重蟻超過娃市場善購買頓力，介就會痛形成壘商品勒房嚴北重滯抄銷和虜房地蟻產開水發投挎資泡咬沫。蓄第三睡、房迅地產鼠貸款刃泡沫賞。主合要包捉括房毀地產位開發聯貸款陸和個悟人住殖房按厘揭貸豪款。氧我國無房地恥產業辯還處沉于初聰級階殖段，堆銀行枝貸款滲支持荷可以瓣解決例房地旺產開廢放中瞇的資維金短潛缺問抬題，爹提高素房地采產業崖的發旗展速相度。化但我吸國約悶70栗%的撈土地堅購置弱和房吊地產蔬開發撒資金儲來自叉銀行迫信貸盒，房宅地產侮貸款續額這肝幾年豬來成夠倍增般長，秘出現中了明祝顯的販房地鑒產貸滿款泡研沫。特另外錦，個嬌人住窗房按監揭貸易款的門增長夾也過沈快，挑超過峰了個虹人收納入的俯承受螺程度服，似慧部分節貸款戀買房碰者生雅活質辰量下某降，漂幸福險感降測低。帖第四霉、房守地產喊空置礦泡沫磁。主撥要包塔括土尿地空蟻置泡攜沫和棄房屋固空置里泡沫棗。在荷房地晃產空換置泡軍沫的蕩形成燦期，炊由于備房地霞產價壺格持廉續上責漲，跟使開運發商禾形成趁房地遠產價僚格繼莖續上刻漲的齒預期夸，發辨展商辜會加釣大投丑入，脅以滿嚇足其遍后期填發展庫需要禍，這叨對發叢展商民個體均是理尼性的壺、合誠理的棚。但維是附“垃個體惹理性擴行為沙會形肢成群遷體的指無知拍”躍，在繪房地皮產空苦置泡春沫達菌到巔懲峰后控，公提眾的督預期節和房似地產桶市場紛供求果關系飛會發蚊生急伴速逆購轉，測市場禾需求榜會突鑰然大按幅度獵減少廚，形蠻成土蛙地空鴉置泡頁沫和貌房屋柿空置縱泡沫惱。按偽照通戀用國擱際經掘驗數明據，胃商品寄房空奸置率重在1群0%杏以內適是正仔常的則，超恐過就破會引建起房武屋空秘置泡逮沫。蒙3.插2攻南京溪市房協地產碼泡沫乖評價拜指標繭分析夾國內漸外學盤者提容出了柔很多尤房地繁產泡荷沫評修價指哄標，揚部分球指標覽在理村論上番很有僵說服渣力，什但實封用性喊卻不朝盡人費意。夜本文退借助括《中硬國房沒地產尚泡沫瓶分析蹄》的喬部分個指標嬌，對往南京約市房爭地產峰泡沫頭進行獸了基薦本的碑分析輔。訂3.尸2.謠1貴房地壽產價騾格方餓面的視指標憑（1被）房查價收賣入比足該指何標是漁根據昏房地侄產泡盯沫形擠成中法過度沒的投株機需陜求來浴設計棒的。量房價扁收入閥比是暮一套碗居民亭住房群的平絨均價慈格與斜居民竄平均難家庭奴年收晶入的燭比值敬，反于映了養居民以家庭隨對住勉房的后支付狗能力申，比狐值越塘高，女支付酸能力害就越忙弱。處一般柏認為坊，房芒價收冰入比銹在6式.0昆以內濕就不科會出伙現房呢地產治泡沫浙。從饞表8葵可以克看出何，南購京市擊近年趴來的排平均辭房價跨收入纏比在顛6.腎0以站上，龜說明輛存在夕著房世地產弊泡沫駁。值表8襖2之00舍0~伍20喪06味年南納京市紹房價泄收入魂比水年份惱城鎮辦居民橫家庭權人均敢可支歇配收媽入（行元）蛛房屋竟價格填（元窩/平休方米朱）套房價咐收入疤比撲(1壽00象平方儲米)嗽房價漸收入酬比（追70兇平方番米淘）濫20菠00馳82曲32肉27廁93貸11欺.3仆7.固9送20斬01歉88娃44訪28擋72耕10余.8的7.柿6膽20地02硬91村57默29渾32該10懂.7痛7.爬5皂20針03粥10死19巡6涂31滋53篩10撞.3業7.基2干20元04羽11省60眉2再35浩20翁10陸.1滴7.落1垂20泄05祥14州99遇7冤40易78問9.物1幼6.味3廚20潔06宗17抽53只8賊44代41擔8.恨4喜5.悼9立20層07域--食-林--攏-愧--擁-驚--糾-委注：疏城鎮柔居民畏家庭辮每戶俘按3門人計包算完側買（2侄）房銅價與慢CP戀I的汁同步脫率橋房價舊與C有PI濕的同卻步率甲也即萍房地略產價均格增捕長率繳與C噴PI謎的比蟲。住堡宅作蹈為人夫們生購活的危必需袋品，咳又是掀價格舌最高榮的消欠費品欠，其模價格熱變化宜應該礦基本盟與C鴿PI臉的變附化同各步。挎當房迫地產探價格靈急速吧上升欠，并槐且大繁大超礙過C衣PI煌的上暑漲幅蔥度時慌，就凡說明萌房地魯產價姓格偏腫離了個其基隆礎價跡值（獅即房姿地產養的一苗般均添衡價捏格）形，出貫現了偽泡沫營。該晝指標舞測量流房地籍產價鏟格相安對消晌費價寧格增香長速趙度的陵動態僻指標起，用都來監男測房押地產繁泡沫費化趨紗勢。像該指肅標值搬越大鳥，表印明房僑地產育增長卸率超攝過消竹費價昌格增練長率恰越高當，房戰地產乖泡沫太形成乓的可霸能性盯就越存大。抹在我鋒國，賴CP蒜I的秩波動簡很大弊，僅亡僅用關房價煤與C魄PI疾的同嘴步率驅來判仰斷是酸否存醉在房筐地產嚼泡沫瞞有失勢偏頗酷，比摘如2昂00層0~汽20騙01選年，哥我國駛房價折的上榜漲率守不大間，但陣由于株存在揉通貨勾緊縮疊，C例PI具的增筑長率插很小扔，致犁使二猛者的然比值蹲很大黎。房踢地產欄泡沫憑本身模是一線種價房格現蝕象，備通過效其價碧格的帝波動體情況飯進行裝房地暴產泡熟沫判部斷也刮具有蛙說服忌力。圾有學跨者認治為，池房地摔產價念格增斷長率織大于妙10嚷%，違同時銳房地訊產價趁格增憐長率脹與C羊PI結的比壘率超由過4儉.0距，就濤可以面認為甩出現汽房地率產泡姨沫。射從這昏一標扇準出遮發，歸結合蘋表9彼，可阻以看嶄出，領自2嫂00混5年榆來南伶京市殊房地頃產存橫在明晨顯的悅泡沫瞇。辭表9躍南圾京市附房價粗與C敲PI退的同區步率倉年份家住宅臥價格愉增長勤率/青%墊CP庫I增識長率兆/%腫房價琴與C覽PI福的同得步率劍/%醫20錦00桶-8什.5咸-0丘.8扔10高.6宇繼20梅01霞0茅-0仁.1廁0.父0知20勵02盼7.哈6罵-2劫.1毒-3參.6軋仁20縣03身4.阻4孫1.壺4榨3.見1茶20饅04踐6.另7詢3根2.窄2抖20耳05羞24插.1問2.燃1育11縮.5禿哪20份06蹈11恒.2任1.牢7價6.鄭6建20屢07伸.1造1供17稠.4侮3.看6世4.剖8呢3.抬2.慕2蒜房每地產播需求凡方面棄的指架標-飼-房陪屋銷學售額背增長孔與社敬會商務品零占售總拐額增攻長的腔同步灣率求房屋館銷售竹額是灶房地滔產需薦求的義直接缺體現精，房淡屋銷經售額耕增長鑰率的穴同步莊參考葉指標些是社燕會商籮品零落售總魔額增銅長率腦。在宿我國肅工業攜化和獎城市餐化加登速推平進、企居民表住宅皇升級每速度準加快五的大汽環境嗎下，惕房屋氏銷售扶額增天長率減適當輛高于巴社會勢商品干零售奏總額捎增長藝率是栗合理小的。廊但是杏如果糞房屋齡銷售隨額增赴長率駐脫離浙社會促商品塊零售貍總額誰增長揮率而香長期催快速卸增長覺，則情說明寧房屋寨銷售籃額增宵長嚴廣重偏善離了桐經濟服增長迅和居擺民消逃費增弓長的階實際雖，而添出現借房地毯產泡服沫跡淡象。冰一般握認為狗，房付屋銷脫售額患增長志率與魂社會現商品仙零售財總額齊增長盆率的巷比值博小于須2，苗就沒息有泡客沫；倦2~恐3存倉在輕灑微泡濕沫；施大于爬3就遠存在按嚴重哈的房戴地產恒泡沫淡。從正表1耀0可臂以看跡出，特20猶05晃年南級京市槳的該泄比值貍達到需12區.5迫，屬簡于比塊較嚴瓶重的僵房地脖產泡遷沫，架其余藥年份淋的泡殺沫情究況良士好。線表1專0馬南京節市房妙屋銷濱售額蟲增長酸與社慮會商壯品零蝕售總憤額增襯長的湊同步捆率訊年份祖住宅鎮銷售錘額下住宅歐銷售糧額增瞇長率集/%塞社會印消費蹈品零我售總揮額（線億元唯）插社會般消費欠品零悟售增瓜長率立/%池同步賺率/勻%牌20件00后49騙16呈.7曲42這0加11喪.1書1.同5笑20挎01袍64儀30濕.6傳46撒6蘿11仿2.餡8勤20與02拉95肝48辨.4竄52劑5拴12原.7道3.述8固20貝03催11涌6頭22獵.1艱60朱0必14灶.3富1.貞5砌20瓦04限16賤8囑44魯.8秩86理4咐44專1.設0墨20遷05低34富3鋸20荷4婆10附05銳16諒.3私12沫.5杠撒20川06窗40詠2伶17寸.2斗11拼67槐16究1.也1已20慰07棵.1獎1琴44餓5嘗34鴿.6枝12裕44魄17鬼.5遍2.愈0巧3.靠2.殲3夾房隸地產錘供給熔方面堤的指潔標登—巡房地喊產投落資強托度健房地攪產投已資最燭終會燭形成渴房屋旋供給依，在涂一定抖的經淘濟總寄量下系，宏降觀經奇濟對含房地忌產投靠資的料承受秧力和爸公眾緊的購憲買潛傘力是啄有限款的。講如果填房地脊產投熄資持佩續快學速增濟長，暑就會賠出現匙潛在鋸需求增無法鐘拖動寺供給披的局檔面，格商品榴房的難空置機率就宴會上賣升。污于是蓮，開譽發商憤不斷百推動胖投資公和價孤格增界長來源維持監其高列利潤題。則房地茄產投譜資強顏度的歪衡量悠指標融有兩財個：凡一是賊房地齒產投嶺資增朝長率量與G搶DP域增長掀率的純比值勿，這安一指康標反呆映宏學觀經券濟的才承受托能力呼和房專屋的色潛在被購買嫂力。連大部茂分專徑家認島為，夕該比幸值大杯于2修小于魄3，離就存機在輕贊微的超房地丟產泡引沫；圣該比昌值大發于3伶，則閑存在朱嚴重冤的房森地產跡泡沫迫。從固表1秘1可粉以看前出，啞南京犁市并她無明蹈顯的偵房地敘產投肅資泡糧沫。鞠二是稱房地訓產投漏資占葉全社釘會總孔投資度的比怨例，嘗這一瓦指標財反映吃社會垃總投降資在質房地辮產業憂的聚悄集程筑度，堵即在袖房地欠產泡桐沫的污誘導估下，崇社會喊資金唇從其弟它產疾業撤帖離，濫向房充地產師業集燃中的靠程度刊。社舉會資炭金過津度集息中于姨房地競產業悅，一割方面被會導徐致新絹建房床屋的帳過量黨供應紗，另逼一方跑面會芒削弱斃其他功產業才的發俯展，望減少桌其對貞房屋功的需皮求，萄這兩斥種雙答向機鞋制的匯耦合浪作用呈必然像導致毅商品曉房的思過剩敞。房瓶地產澇投資宅占全蜂社會薦總投京資的湊比例腎超過寄20憶%，翻就存壤在房儀地產叫泡沫筍。從妙表1始1可繭以看成出，半南京頃市房溝地產縱存在友輕微襖的投平資泡丙沫。鴿綜合熊兩個像指標逐，南軋京市浩的房泡地產境投資罩泡沫據存在糊，但稻不是趣非常毀明顯值。益表1止1牌南京嬌市房框地產平投資吹強度然指標捆年份是全市詠GD凝P/祝億元嗓GD襯P增嚴長率巴/%喂（1比）牢房地潮產投液資增處長率犧/%惰（2慮）晶（2淘）/說（1蜜）絕房地頸產投只資占福總投皮資比沉例/境%食20顆00嘗10也21艱13霸.6鴉1.犁5狐0.營1矩24藏.0姻20相01列11除50算12內.6例12皮.1釣1.樂0霞23運.9句20刺02餓12散97足12黃.8撤24頑.4便1.化9嘉22勁.9耳20獻03衣15愧76庫21貪.5溪33迎.3尺1.踢5盯19沒.3則20鳴04磨20帥67脹31額.1怒59殘.2巨1.訴9灘24臣.4甲20浩05拼24惹11午16腔.7某1男0.黎1飲21涼.1失20碧06辮27腐74儀15牌.1車18紗.6銳1.判2刪21染.7雕20哥07兆.1恢1匹--浮-稱--慘-壤--尊-前--旗-鬼--陸-足3.慶3相南京望市房右地產援泡沫全的測取度供如何乏測度啟我國沫房地個產泡觸沫的方程度弊，國召內學踐者作錯了很麥多有乓益的曬探索河，提桿出邊藥際收師益法透、收盡益還敞原法筍、市殲場修株正法合等計巴量分姜析方賴法。普本文姐借鑒茅《中都國房艦地產蛾泡沫蹤分析曉》所率用邊澤際收祖益法勒來對井南京取市房銅地產籮泡沫幻進行描基本奏測度畏。貿3.的3.槽1命房轉地產友泡沫炎測度促的理吃論框沈架肆房地竿產泡宅沫實惜質上坡是房揀地產載的實持際價移格相碌對于鑄經濟貓基礎匪條件門決定塌的基惑礎價揮值（峰一般集均衡芹穩定貪狀態女價格尼）的券非平梢穩性辜偏移烘。要藝度量鋸房地陜產泡族沫的臺大小乏，必待須首呆先求論出其懷基礎綠價值勿和實留際價稀格。纏房地環產泡洋沫度營就是房房地停產實典際價訪格偏勝離其踏基礎炎價值滅的程饞度，洲用公樂式表探達為蟻：答橋美訴孤牢假寨唯兆艦潔袖蝴（3葡-1切）墓其中某，b些i后指房透地產擾的泡趣沫度蕩，p苦i南指房拾地產崖的實雹際價紙格，規j歉i蘇指房杰地產追的基責礎價拴值。藏3.聚3.襯2擋房怨地產川資產愛基礎陸價值掏和實份際價榜格的演確定歪（1句）房倍地產乒資產控基礎駐價值矮的確俊定說房地編產基粒礎價沃值決狼定于駐經濟村最有畢均衡蠟穩態薯下資燃本的匆邊際尖回報擾率，瞧由于亂在實語際經柏濟中叛還存怨在通載貨膨裝脹因點素，爛因此災最有妹均衡跌穩定驅狀態紗下的管資本浩邊際事回報凈率應很該剔瞎除通奪貨膨旨脹率協β剩的影目響，欺資產鈔的基徑礎價甜值可產以進街一步喇表示益為：姥位榨娃園遞迷刮登朱廚營待歐（中3-征2）禍式（緞3-價2）西意味設著在漸經濟多最優啞均衡酷穩態熟下，阻資本餅邊際貼回報穴率也撒即資漿產的暴基礎區價值餡取決栗于三爬個因責素：薦一是庸消費凈者的側心理棉因素彩，即迎把當艙前的蒙收入親儲蓄都起來咬以待帥將來倘消費勒的意釋念的霞強度麻，其子大小鑄等于雪利率禽；二輔是通應貨膨嗓脹率額β殼，通稈貨膨腳脹率蘋越高趕其對摟資產嶺價值渣的侵皆蝕就瑞越嚴霉重，次因此虹應當軍將其庫剔除俱；三殖是人上口增最長率販n，軋其值合越大大，說掩明勞忠動力局增長巖率約添大，嗎資產歌的價核值越虜大。蜓實際晚計算韻時