【最新資料,Word版，可自由編輯！】全國房地產(chǎn)宏觀分析沭陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析沭陽房地產(chǎn)市場行情分析橫向競爭項目分析東方華庭別墅項目分析東方華庭別墅推廣策略入市時機策略銷售管理策劃前言調(diào)研人員對沭陽縣房地產(chǎn)市場行情進行了深入的調(diào)案是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以客戶和市場為依據(jù)，結(jié)合項情況所作的策劃總案。本策劃案具體分析了本項目所面臨的市場環(huán)境和項目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢；對項目產(chǎn)品作了較為細致的定位；握的基礎(chǔ)上作出了具體的切實可行的廣告推廣計劃。如果公司合作，我司將組織一支強有力的營銷團隊，力爭將本內(nèi)消化。當(dāng)然本方案中有些措施需要開發(fā)商加以配合，希項目操作的總體把握上達成一致，同時在具體操作執(zhí)行中第一章全國房地產(chǎn)宏觀分析分析全國房地產(chǎn)的發(fā)展行情及現(xiàn)狀有助于本項目建立前國房地產(chǎn)的實際發(fā)展?fàn)顩r將會導(dǎo)致本策劃提案的分析不充分、地產(chǎn)的行情走勢、現(xiàn)有發(fā)展的實際狀態(tài)是做房一、中國房地產(chǎn)業(yè)基本特征價格變動原因分析2008年房地產(chǎn)價格預(yù)測第二章沭陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析的相關(guān)信息。在房地產(chǎn)行業(yè)，城市的政治、經(jīng)濟、人文、歷史項目的定位有一個精準的把握。沐陽縣城概況平方宿遷，北接徐州，是徐、連、淮、宿四市結(jié)合部。全縣地形呈不規(guī)則方形，地勢西高東低，十大魅力鄉(xiāng)村”。統(tǒng)的林業(yè)大縣，全縣楊沭陽縣城的歷史沿革沭陽建縣至今已有2000多年歷史。境內(nèi)有魯成公九年(前582年)建的郯到北周建清六年(556年)改懷文縣為沭陽縣，縣名沿用至今。革命家劉少奇、陳毅、黃克誠、張愛萍、李一氓等同志，皆在在沭陽大地上涌現(xiàn)了許多英雄人物和文化名人(如：著名的造紙術(shù)發(fā)明者沈括，著名作家白夜、攝影大師吳印咸，)等著名的人物不勝枚舉。沐陽縣城的基礎(chǔ)建設(shè)有量僅占當(dāng)時全省平均水平的砂、全縣公路網(wǎng)絡(luò)化，公路密度和等級在蘇北各縣(市)中位居前列。電力、城市規(guī)劃及建設(shè)情況沭陽舊時多臨河建街，沿街辟巷。明正德七年(1512)始筑土城，萬歷四十期集基在蘇北縣級城市的第一家連鎖店落戶沭陽，正在加快建設(shè)的大型商次櫛比，綠地成片，繁花似錦，沐陽的經(jīng)濟狀況民創(chuàng)展戰(zhàn)略，狠抓產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)大開發(fā)兩大機遇，全面工業(yè)化、城市化、市場化三化進程，全縣經(jīng)濟社會發(fā)展始終保持快速穩(wěn)健勢經(jīng)濟運行在提速增效上再創(chuàng)新佳績，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元、財政收入上登上新臺階，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)正式升格為省級經(jīng)濟開個，協(xié)議投資億元，其中超億元工業(yè)項目32個，上海(沭陽)輕紡工業(yè)園總投資體沭陽縣擁有耕地面積線，堅持“差別競爭，特色取勝”方針，以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，以科技特色亮點，不斷深化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，逐步形成了五大特色經(jīng)濟板。萬縣政府立足縣情，縣政府立足縣情，化進程略，深入實、大干工醫(yī)藥、農(nóng)用機械、農(nóng)產(chǎn)品加工以及建材、釀酒、鍋爐制造等為龍頭的工業(yè)生產(chǎn)體加工業(yè)主導(dǎo)地位越發(fā)明顯，從業(yè)人員9。第三章沭陽房地產(chǎn)市場行情分析析項目之前必先分析項目所在地的房地產(chǎn)市場行情及相關(guān)走身的策劃、定位、銷售、推廣提供確鑿的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展面面觀住宅地產(chǎn)市場分析 (一)價格走勢分析：目名稱方名都總建開盤日期萬萬性無無無按揭無無無無m無無無無無無無無注高層電視罄盤區(qū)域總建開盤日期均價一次性城南15萬1750無無城南萬折無城南10萬1780無無城南11萬1650折折城南萬無無城南1600無無城南1450無無名際城園尚城新世紀林金禾理想城園注注一次性按揭無無無無目萬華華西文鼎院 (高層)罄萬無無折折無無折無無無無無從以上三個表中我們可以看出，現(xiàn)階段城東片區(qū)陽光天地(原因是一期已基本售罄，二期未開始銷售)、新田廣場(小高層)、上海花園(小高層，且剩余少量房源)價格沒有變化外，其余項目都在近期上調(diào)了100元左右/m。且上調(diào)的苑及四季花苑。這三個項目現(xiàn)在已開始接待，虞城新世紀三個項目相繼開盤。除了新康花園(主要以安置房為主，并已售罄)及健康家園(二期還有少量房源外)沒有調(diào)價以外，城南片區(qū)在售項目均有不同程度的上調(diào)。m發(fā)商理想價位)。 (二)近段時期各項目去化率分析：月份,沭陽的成交量也有明顯增長.不論是普通住宅積上創(chuàng)下全年最高。熬戰(zhàn)年關(guān)，開發(fā)商“背水一戰(zhàn)”，成果有所顯現(xiàn)。具體分析詳見去化率分析表：名稱都邦珠城萬萬一期二期90%40%100%96%0%未開45%未推未定注續(xù)開發(fā)注名稱際城園尚城新林金禾理園未開未定萬萬城北萬未定二期未定名稱華西文鼎院注罄1期03年告罄萬名稱型注事墅成/m市元/m成。次是新區(qū)(開發(fā)區(qū))的區(qū)劃速度在提高，客戶的認知接受度也在不斷的提高這也接受度的角度看，現(xiàn)房相對于期房，絕大多數(shù)消費群體還是更容易接 (三)近段時期各項目客戶群體分析：注打工多二期未開未推未定名稱名都馥邦明珠城萬萬萬去化率去化率備注城區(qū)%鄉(xiāng)鎮(zhèn)%一期二期名稱城園尚城新世紀林金禾理想城苑家園萬萬名稱一期二期華西文鼎院罄區(qū)域總建總戶數(shù)城區(qū)%鄉(xiāng)鎮(zhèn)%注萬房房萬區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體較多，但對小高層不是非常接收，主要還是以多層業(yè)。而且絕大多數(shù)是沭陽東面的各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群。陽光天地現(xiàn)在開發(fā)的，但由于價格較高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體的比例不是很大，但此項目緊鄰正在建設(shè)區(qū)除蘇通花苑項目的鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體較多以外，其他項目的客群主要以城區(qū)要原因是此區(qū)域的安置戶較多，如：新康花園、城市楓林等。金地華原因及戶型偏大，所以鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體也是占了少部分。在就是由于政府對，所以城鄉(xiāng)比例不是很大。大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶在此區(qū)域購房的目的也是為房或二房，總價在十幾萬到二十萬左右還都能接收。這部分的消費群體售價此階段，由于政府相關(guān)文件的出臺，整體銷售價格將處于穩(wěn)中有升的狀m第四章橫向競爭項目分析知已知彼，方能百戰(zhàn)不殆。別墅的大環(huán)境宏觀調(diào)控，是一張無形的大手，始終緊跟市場，對市場的變更更要做著相應(yīng)的調(diào)控，因為近來幾年，國家土地資源部對相關(guān)的土地利用審批非常嚴格，極力0日，禁止建別墅的發(fā)文。這就意味著中高檔的商品住宅將會越來越少，市場的供應(yīng)量將會向保障性的方向傾斜，調(diào)控對于別墅是一大利好，這種局面使的別墅產(chǎn)品將成為絕版，隨著富裕階層的不斷涌現(xiàn)，別墅類產(chǎn)品將成為高端人群住人的身份和社會階層作為主要攻關(guān)點去規(guī)劃延展，空間居住理念是別墅賴以生存和維系的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)消費群實際上是一個特定文化的亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和，而這些消費者的匯總就是興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群，因此，人眾墅都不能缺少以下特征：然水域等稀缺資源而建造；：要針對少部分經(jīng)濟實力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加項目就有這種情況，開發(fā)商按照客戶要求設(shè)計建造，完全體現(xiàn)別墅所有者的個好和需求；這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預(yù)計說今后度假型的連體別墅需求量將會增大；多。例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們在上海一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅；的別墅級管理人員的寓所。在上海市區(qū)有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用；別墅墅市場的現(xiàn)狀，對已經(jīng)建成入住或是正在建的別墅進行調(diào)研出沭陽消費需求主要為居家生活型別墅和投資型別墅，如沭陽“華麗世家”別墅到30％。而其它的兩三個是很高，這說明市場上有需要別墅這種消費是投資或是自住，都說明現(xiàn)在的別一高層的住宅項目，聯(lián)體、獨立別墅乏特色。競爭項目分析項目地址：沭陽上海南路樓盤簡介：健康家園位于沭陽城正南區(qū)，樓盤倡導(dǎo)的是大宅生活，獨立私密空間，星級樓盤訴求點：在追求著卓越建筑品質(zhì)的同時，又塑造和引導(dǎo)著沭陽城的貴族生活理念和尊崇的生活的模式，卓爾不群的生活人群，別墅產(chǎn)品底層挑空的超高度客廳空間，讓生活其間的您倍感自豪和得意！成就感所給予創(chuàng)業(yè)高度，將在擁有健康家園別墅后獲得進一步的升華。積建筑面積車庫面積：型園聯(lián)排別墅施及裝修標(biāo)準社區(qū)安全防范系統(tǒng)：項目簡介：別墅、多層建筑、配有四星級酒店、商業(yè)街及幼兒園、萬m園林水系。中央萬m開發(fā)商：江蘇廣安置業(yè)發(fā)展有限公司注均價(元/M2)路與長安路交匯處項目簡介：疊加公寓組成，項目容積率為，建筑密度華麗世家2華麗世家3高速公路出口處項目簡介：是沭陽高端的純別墅項目，項目周邊的環(huán)境優(yōu)美清新，樓盤規(guī)劃錯落有致，，處處有景觀，每戶人家都有水系環(huán)繞，項目由當(dāng)?shù)刈詈玫奈飿I(yè)管理項項目點評：姑蘇花苑1姑蘇花苑2姑蘇花苑3與蘇州路交匯處介項目點評：墅的需要，與項目不協(xié)調(diào)。第五章東方華庭別墅項目分析項目定位篇一、本項目分析篇每個項目在推廣之前必定會將項目進行認真分析。找出于市場產(chǎn)生共鳴的切本案別墅部分目前已進入景觀綠化階段，但依然存在一些不明確以及一些產(chǎn)?稀缺純獨棟別墅產(chǎn)品面積合理?項目的建筑設(shè)計和其他項目相的感?整個項目建筑規(guī)劃整體性強型到達本案只?項目自身的生活配套不完善。質(zhì)。總價控制使之具備更高的感召力有完整正規(guī)的銷售隊伍。?項目整體包裝、策劃、宣傳沒有機會?市場缺乏別墅產(chǎn)品為本案贏得爭?現(xiàn)存一定量消費者存在別墅消替代性的產(chǎn)品?消費者對區(qū)位的抗性較大，對本同度較低?本案所處地區(qū)周邊沒有完整的公風(fēng)險?大產(chǎn)權(quán)的按受抗性較高。二、市場定位一、形象定位(選擇一)諧趣析及市場定位，整體提升本項目的USP?高位嫁接從形象上提升USPΔ時尚性(項目外觀設(shè)計的中西性、整體田園風(fēng)光概念的超前性)Δ舒適性(遠離城市喧囂，獨享田園安逸生活)Δ高貴性(生活品質(zhì)整體提升，別墅的稀有性)Δ文化性(享受文化教育環(huán)境)形象定位(選擇二)關(guān)鍵詞：有純美風(fēng)情別墅——大成之隱，功業(yè)之顯社區(qū)完善的配套設(shè)施，淡化項目的區(qū)位性。使顧客感覺此樓盤不需項三、目標(biāo)客戶群定位根據(jù)對市場樓盤銷售客戶信息的分析，以及對市、縣居民的直接走訪，建議本項目主要目標(biāo)客戶群體初步定位為：民等(本案的多層部分)。工業(yè)園區(qū)的私企老板，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城居民、在外地做生意回家有意建房者(別墅部分)。女，再次置業(yè)；四、產(chǎn)品定位我們深信：好的產(chǎn)品，就是成功的一半欲望。五、產(chǎn)品價格定位建議價格從1780~1980元/平米起價。項目建議一、總體規(guī)劃建議 (一)基本思路及安防設(shè)施)從、協(xié)調(diào)地考慮； (二)空間布局為區(qū)域內(nèi)具有鮮明個性的中檔住宅小區(qū)； (三)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)充分考慮以下各方面因素：?內(nèi)部環(huán)境?外部環(huán)境?步行系統(tǒng)?車行系統(tǒng)(區(qū)內(nèi)動線關(guān)系)?中心景觀營造?社區(qū)的建筑輪廓、天際線與產(chǎn)品類型商業(yè)的分聯(lián)關(guān)系，這是營造社區(qū)居住特征的重要元素，也系統(tǒng)，步行系統(tǒng)應(yīng)依據(jù)景觀的原則來進行配置，而車行系統(tǒng)應(yīng)考慮方便和低干擾(人車分流)，營造一種易于出入、安全、尺度令段購房者的心態(tài)，二、配套設(shè)施建議第一重保安系統(tǒng)第二重保安系統(tǒng)設(shè)置可視對講系統(tǒng)將危險拒絕在門外第三重保安系統(tǒng)對門窗加裝窗磁門磁系統(tǒng)，以防止不安全因素入侵。保安系統(tǒng)報警系統(tǒng)，同時與小區(qū)物業(yè)相連接做到層層把關(guān)三、施工建議四、小區(qū)綠化建議別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題，別墅區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。園林造景離造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，同植好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進生長、使之枝繁葉茂，之感。五、建筑景觀設(shè)計親氧空間——親地空間——親水空間——親綠空間——親子空間六、別墅配套設(shè)施建議舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；地網(wǎng)球地、游泳池等七、物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套建議護綠政式社區(qū)服務(wù)紅外線周界報警一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁第六章東方華庭別墅推廣策略“東方華庭”地理位子比較偏僻，根據(jù)區(qū)域市場的客戶心理，以及市場反映的情況來看，項目的地理位子是其很大的一個逆勢，怎么去化解這一逆勢，這個是我們需要考慮的問題，也是我們下面需要做的事情，為此，我們制定了以下的推廣主導(dǎo)思想：以塑造田園式地產(chǎn)別墅來成名，而后通過造勢來進行廣告宣傳；A、配套差異化：獨特的音樂噴泉社區(qū)，在音樂中尋找的健康的快樂；C本案的文化底蘊；服務(wù)等方面，都比以前的房地產(chǎn)開發(fā)有了綜合水平的提高，可以說是半年一樣。各個項目因為贏得市場銷售份額，除自身硬件設(shè)施外，對樓盤的價格，面都絞盡腦汁出新招，并且從廣告宣傳上反映出來，述陽縣的各報告中的樓盤廣告、車體廣告大戰(zhàn)，就集中的反映了述陽縣的房地產(chǎn)下，如何實現(xiàn)對廣告推廣過程中的各個環(huán)節(jié)的控制就顯得非常重性的計劃安排才是重中之重，在針對東方華庭目前市場所面對的各 目的和東方華庭所具有的資源優(yōu)勢。我們把東方華庭的廣告宣傳分 (2)媒體分析及策劃二、媒體選擇：A媒，具有覆蓋面廣的特點；B地方電視臺進行宣傳；C、燈箱廣告：給人以視覺沖擊(多為形象廣告)；D展示樓盤窗口；三、媒體策劃：段：市場導(dǎo)入期段：介紹期段：市場引爆期段：保溫期段：掃尾期階段在時間上是很難進行準確劃分的，所以，在此處提出僅僅是為了方便廣計劃安排，具體的實施還因根據(jù)開發(fā)公司和策劃公司提出的各種方案來進行。同時，這五個階段又是每個樓盤都必須經(jīng)過的過程，所以在內(nèi)容上都大致第一階段，市場導(dǎo)入期：銷售以前，向廣大消費者樹立樓盤形象廣告，華庭項目，導(dǎo)入期內(nèi)主要是集中向消費者引導(dǎo)“田園生活”概念，及項點為通過廣告宣傳達到良好的內(nèi)部認購率，為即將到來的銷售期做第三階段，市場引爆期：告投入量最多的時期，并且多為媒體廣告為主。從前段時間市場推。第四階段，市場保溫期：第五階段，掃尾期：的銷位。項目在推廣上以銷售階段為周期，整個推廣周期為四個月，具體實施如下： (五)廣告主題定位確定后，圍繞廣告主題的深化，藝術(shù)化和主體化而開展的，根據(jù)“東方華庭”項目的市場定位，主要做好以下幾個方面的創(chuàng)意：銷售片：突出項目高品質(zhì)定位，圍繞“東方華庭”項目市場定位，用生動現(xiàn)田園別墅生活，烘托人在別墅生活中的細膩的情感，突出別墅生活的樂、幸福的畫面，給觀眾和潛在的客戶造成強烈的向往感。形象片是項方華庭”項目主定位，深化和突出市場的主訴點，進行以下訴求：營造高品質(zhì)田