萬科·良渚文化村

配套商業(yè)啟動計劃項目分析1項目操作思路2現(xiàn)階段玉鳥執(zhí)行計劃3我們的開店計劃4項目分析1項目目前開發(fā)情況08年清盤項目09年新售項目08年新推項目住宅項目公建項目10年新推項目11年新推項目2006年底交付858套，現(xiàn)入住率10%07年12月底竹徑茶語獨棟37，排屋52，公寓16008年3月竹徑茶語排屋117套2008年3月底白東627套2008年12月底白東150套08年12月陽光天際排屋1702008年12月底白南1238套2009年陽光250套2009底白南1720套2009底白西115套2010白南860套2010白西230套住宅項目交付計劃交房時間樓盤名稱建筑類型實際交付戶數現(xiàn)入住率累計交付戶數06年12月底白鷺郡北85810%07年12月底竹徑茶語獨棟37排屋52公寓16011072008年3月白鷺郡東627竹徑茶語排屋11818522008年12月陽光天際排屋170白鷺郡東150白南1238341009年陽光250白南1720白西115549510年白南860白西2306585白鷺郡北入住竹徑茶語入住白鷺郡東入住白鷺郡南、陽光天際入住白鷺郡西入住白鷺郡西、白鷺郡南全部入住注意：實際入住戶數按交付戶數的10％計算商業(yè)功能定位：1、茶語、陽光項目的生活配套；2、整個文化村休閑、娛樂公建配套；3、良渚的特色旅游休閑商業(yè)配套白鷺郡南商業(yè)商業(yè)功能定位：1、文化村的社區(qū)商業(yè)中心2、公建配套中心；項目商業(yè)規(guī)劃及開發(fā)現(xiàn)狀商圈覆蓋范圍：1、良渚文化村北區(qū)塊；2、整個良渚文化村；3、將覆蓋整個杭州；1、商業(yè)體量：2.8萬方2、建議商業(yè)配比：20-30%日常生活配套商業(yè)70-80%休閑旅游特色商業(yè)商圈覆蓋范圍：整個良渚文化村1、商業(yè)體量4萬方2、建議商業(yè)配比40-50%公建配套50-60%社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀：1、玉鳥流蘇一期已啟動，共計8000方。2、白南商業(yè)區(qū)尚未啟動。面臨的問題人口導入緩慢開發(fā)周期長入住率低規(guī)劃與現(xiàn)實的矛盾供給矛盾。需求的矛盾。玉鳥流蘇）需兌現(xiàn)承諾購房時的承諾滿足入住居民日常生活配套要求如何在人氣不足，開發(fā)次序錯位的情況下，來兌現(xiàn)承諾，滿足居民日常生活需求，是本項目亟需解決的商業(yè)問題。因此：如何操作？項目操作思路2整體商業(yè)操作思路第一階段1-3年該階段將白南的部分功能先行移植到玉鳥流蘇，基本實現(xiàn)兩個功能：1、公共服務功能2、日常生活消費功能白南商業(yè)交付后玉鳥業(yè)態(tài)二次調整，保留部分生活配套以滿足茶語、陽光天際的需求外，其他的公共服務功能和大部分的生活配套功能回歸到白南。區(qū)域相對成熟后1、白南在原有配套商業(yè)的基礎上，進一步豐富服務功能與商業(yè)功能；帶動4個服務點，輻射整個文化村

2、玉鳥實現(xiàn)轉型，引進特色餐飲、休閑娛樂、旅游特色商業(yè)業(yè)態(tài)實現(xiàn)最終的定位。“功能轉化，分步實現(xiàn)”總體策略功能回歸功能提升功能移植玉鳥流蘇的操作思路

08年中旬-09年初09-10年1012年左右強行啟動全面招商業(yè)態(tài)調整按照良渚文化村的商業(yè)總體策略，目前我們首先要做好第一步的工作，即功能移植—強行啟動玉鳥流蘇一期商業(yè)。功能移植玉鳥流蘇白南商業(yè)總結現(xiàn)階段玉鳥的執(zhí)行方案3玉鳥一期現(xiàn)狀：目前玉鳥一期建筑面積將近8000多平方米，預計在2008年6月交付。其建筑形態(tài)別具一格。配套優(yōu)先保護性可操作性一期業(yè)態(tài)規(guī)劃玉鳥啟動階段業(yè)態(tài)規(guī)劃的三個原則：鑒于遠景規(guī)劃、獨特的建筑形態(tài)、現(xiàn)實的問題業(yè)態(tài)規(guī)劃表公共服務配套及公司用房分期功能必要性點位數量(個)占地面積建筑面積合計建筑面積裝修標準性質業(yè)態(tài)玉鳥已建成商業(yè)（一期)

對外展示玉文化館必需F-b021——

1500

銷售中心必需F-d02

1——

641

1500

對公司服務項目部辦公樓必需K-1,K-21——

1500

萬科物業(yè)總部必需J-3

1——800員工宿舍必需F-d011——

800公共服務客戶服務中心必需F-d01

1——

800醫(yī)療診所必需F-d03

1——

郵局必需F-d03

1——

派出所必需I-1樓1——

電信、電視服務移動可選

L-11——100100

電信可選

L-11——5050

數字電視可選

L-1

1——5050

玉鳥配套商業(yè)分期功能必要性點位數量(個)建筑面積性質業(yè)態(tài)玉鳥已建成商業(yè)（一期)

對內商業(yè)農貿市場(臨時)必須

1500主力店餐飲主力店必須A-a01/A-a021500簡餐必須A-a031150咖啡館可選A-a041450茶舍可選

A-a031400社區(qū)生活中心必須F-C01

1572小商鋪24自助銀行A或分理處必須L-1樓1100-150房產中介可選L-1樓2-360-100裝飾設計可選L-1樓2100美發(fā)可選L-1樓1100美容可選L-1樓1200家紡可選L-1樓1100業(yè)態(tài)規(guī)劃表F-C01F-a01F-a02F-a03F-a04F-b02F-d03F-a05F-d01F-d02F-b01L-1L-2k-1K-2K-3J-1J-2I-1I-2小型社區(qū)商鋪區(qū)“十全十美”社區(qū)店宿舍區(qū)售樓部一期業(yè)態(tài)規(guī)劃圖中餐公共服務配套區(qū)項目部辦公樓萬科物業(yè)總部玉文化館餐飲區(qū)餐飲區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃—玉鳥一期北區(qū)塊一期II標待建項目辦公大樓功能必要性數量(個)建筑位置業(yè)態(tài)面積L1小商鋪自助銀行必須120房產中介可選2100裝飾設計可選2100移動/聯(lián)通/數字可選150-100棋牌可選1200家紡可選1100美容美發(fā)可選1150L1商鋪玉鳥流蘇L1一層100120124108120120美容（1、2層）家紡美發(fā)房產中介房產中介24小時銀行玉鳥流蘇L1二層美容（1、2層）裝修設計裝修設計棋牌玉鳥流蘇南區(qū)—F-c01“十全十美”社區(qū)店洗衣店藥店我們的開店計劃4迷你型社區(qū)店，含簡餐，但不設營業(yè)區(qū)中期在白南完整版的全功能服務區(qū)后期布點進