高新園區項目可行性研究匯報目錄項目概要介紹項目企業介紹項目資金規劃與融資需求項目開發計劃市場分析與項目銷售安排項目總體投資融資安排項目成本費用估算項目借款預測項目經濟評價

大連高新園區項目可行性研究匯報一、項目概要介紹高新園區項目位于大連高新園區海事大學正門對面，規劃用地面積44100平方米，用地性質為居住及公共服務配套設施，容積率約為3.3。周圍比鄰翰林觀海、學府1+1、未來地鐵1號線。項目被大型居住小區、大型超市、高品質商業中心、學府區、輕軌、地鐵人流所包圍。二、項目企業介紹***企業（以下簡稱“”）系長海縣獐子島投資發展中心全資子企業，成立于12月，注冊資本1億元。企業于11月引入完整房地產操作團體。團體中層以上組員均來自于大連萬科，具備豐富房地產住宅項目操作經驗。三、項目資金規劃與融資需求項目總投資額約為158,713萬元：建設資金起源：項目投資資金起源包含自籌資金、投資企業投入兩部分組成。項目總投資158,713萬元，資金峰值約71,321萬元，耕海地產以自籌資金投入30,000萬元，資金缺口約為40,000萬元，尚需經過融資渠道處理。四、項目開發計劃1、項目建設期：本項目計劃于12月取得土地使用權，計劃于5月開工，9月完工交付使用，建設期共計28個月（2.33年）。2、項目銷售期：本項目銷售期自11月開始至12月結束，共14個月（1.）。3、項目開發期：總而言之，項目開發期自12月至9月共33個月（2.75年）。五、市場分析與項目銷售安排（一）市場分析1.1大連房地產政策地產政策可謂頻發，房地產市場撲朔迷離，而大連正處于全域城市化高速發展階段，所以市政府在民生方面做了很多工作：經濟適用房增加，社會保險費征收業務移交方案，房地產誠信網絡建設以及拆遷方面政策，無一不是為了深入促進大連市房地產穩步健康發展。即使大連是第14個頒布限購城市，但在限制投資投機需求同時，另首先改進民生、以人為本高瞻遠矚將主動增加住房用地有效供給，加緊推進保障性安居工程建設。1.2大連重點規劃旅游地產主導大連，舊區改造城市換新顏大連規劃“一環一島四片十區”打造世界旅游集散地：大連規劃從“大大連”到“西拓北進”最終到“全域城市化”目標逐步明朗，細節逐步完善。而大連作為整個東北最受歡迎城市，旅游規劃是其中重中之重。此次提出詳細可執行方案，對大連“世界級旅游集散地”做了準確定位。拆遷、改造推進大連發展：在今后兩年內，沙河口區還將陸續對轄區內等10余個危舊房屋地塊進行拆遷改造。包括動遷戶數3943戶，動遷人口1.2萬余人。舊城拆遷改造首先能使土地在利用，改進區域情況，提升區域價值；另首先，也能在一定程度上促進房地產發展。2、大連市房地產市場大連經濟環境向好,確保房地產投資環境健康發展;主城區土地市場成交量、價創新高，聯合拿地成趨勢；商品房成交量現波動，成交均價9219元/平,盤中一度突破萬元大觀；市場供給仍將以金州新區和甘井子區為主。前三季度，大連市固定資產投資連續快速增加，各月自年初累計投資增速均超出30%。全市累計完成固定資產投資2944.2億元，增加35%，高于全省投資增速3.6個百分點，在全省14個地市中位居第七，比上年同期前移6位。其中，完成建設項目投資2460億元，增加34.4%；完成房地產開發投資484.1億元，增加38.2%。另外，大連市固定資產投資向第一、三產業傾斜，結構繼續調整。1-9月，第一、二、三產業完成投資分別為211.4億元、1176億元、1556.7億元，同比增速分別為80.5%、18.8%、52.5%，三次產業投資比為7.2：39.9：52.9，第一、三產業投資比重分別上升1.7個和4.9個百分點，第二產業投資比重降低6.6個百分點。2.2土地市場綜述：主城區土地市場成交量創歷年新高，主城區掛牌土地93宗，一宗暫停掛牌，成交土地92宗，無流拍土地。土地成交建筑面積高達1716.56萬平，樓面價達4052元/平，創歷史新高。開發商聯合拿地成趨勢。見附表32.2.1土地掛牌分析大連主城區掛牌土地共計93宗，其中一宗用地性質為公建地塊暫停掛牌。土地交易放量如此之多主要是三大原因推進所致。一是樓市“暖意”傳導所至。即使調控頻現，商品房出現交易量波動，但整年樓市并無降價趨勢，向好形勢影響了開發商對后市預期，增大了拿地主動性。二是“保增加”壓力所致。土地出讓收入在地方財政中一直占據相當高百分比。在“保增加”政策取向之下，政府無疑會愈加珍視“賣地”到手黃金白銀。三是大連市政規劃需要。土地集中放量是全域城市化得以順利進行前提條件。（注：因為僅一宗建面0.8萬平土地沒有成交，供給與成交結構情況類似，不再另作表述。）2.2.2土地成交分析伴隨主城區拆遷改造及政府城市規劃發展需要，展現暴發式土地供給及成交熱浪，土地成交建筑面積高達1716.56萬平，同比上漲139%。充分土地供給匹配城市全域化發展需要，也側面預見了大連市政府規劃愿景。樓面價創歷史新高，達成4052元/平，同比上漲34%，樓面價上漲深入反應出房價上漲。以中山區為例，土地樓面價多為4000元/平以上而且商業用地價格顯著高于居住用地，但大規模商業用地價格仍屬于較低水平。本年度除5月與8月無土地供給外，其余各月都有土地供給。總體來看，主城區土地市場震蕩運行，至9月份成為單月放量最高月份之后又逐月遞減。與商品房市場“金九銀十”從主城區土地成交分布來看，一改與土地放量情況，高新園區退居三線，甘井子區和中山區平分秋色，并列第一，各占30%。甘井子區依然是大宗居住用地主要供給區，土地供給呈向甘西、甘北逐步移動之勢。中山區年度土地放量高達512.71萬平，不過居住用地日益稀缺，商業用地主要集中在東港，也是開發商必爭之地。沙河口區和西崗區土地供給量最少，未來區域土地供給主要經過拆遷以及舊城改造來實現。主城區土地成交建面高達1716.56萬平，成交金額688.67億元，雙雙達成歷史峰值。同比，沙河口區、甘井子區、中山區土地成交名列三甲，漲幅最大。沙河口區與中山區作為傳統商業中心區域，可利用土地面積日益稀少，而甘井子區大型開發商進駐帶動了區域房地產發展，使得成交金額大幅同比上漲。成交特點之平均樓面價：東港大宗土地高樓面價帶動整體上揚，同比上漲34%主城區土地市場火爆，即使多為底價成交土地，但因為東港區域平均5874元/平高樓面價帶動，市內平均樓面價達成4052.51元/平，同比上漲34%。值得一提是甘井子區平均樓面價有所上漲，已達3428.48元/平，同比上漲62.48%，主因是品牌開發商入駐提升了居住品質，使得競爭愈加激烈，間接地拉高了區域平均樓面價，也可看出開發商對該區域未來預期比較樂觀。3以上土地容積率占比高達41%，其中中山區為高容積率土地主要供給區，商業性質為主東港區成為主要供給源。甘井子區容積率集中在1-2之間，成交土地主要以普通住宅為主。沙河口區和高新園區容積率集中在3以上，高新園區正在逐步增加商業配套，而沙河口區綜合體項目呈開發趨勢。土地不可再生性使得未來高容積率將成為趨勢，建筑密度將越來越大，同時從另一層面上也說明大連城市化建設腳步在不停加緊。總結：大連主城區房地產土地市場火爆，底價成交居多，供給量、成交量雙雙創歷史新高。樓面價不停上漲，且高價土地多集中在全國一線企業及當地發展型企業手中。受樓市調控政策影響，土地市場競爭日趨激烈，住宅用地顯著放量，聯合拿地將成為趨勢。成交土地以關鍵板塊住宅為主，配套商業為輔。伴隨全域城市化建設步伐加緊，預計土地放量會繼續加大，新城區將成為土地供給集中區域，一改主城區獨木支撐局面。2.3商品房市場綜述：大連市商品房項目共計215個，其中在售項目137個，展示項目78個。市場供小于求，“金九銀十”顯高峰，整年成交面積824.67萬平,幾與持平，整年成交均價9219元/平,盤中一度突破萬元大關，金州新區和甘井子區為成交主力區域。市場供給仍將以金州新區和甘井子區為主，兩區域占據未來供給半壁江山。品牌開發商物業或高端產品年度市場擁有率高，億達企業居領頭羊之位。報廣投放數量甘區一馬當先,2.3.1供給情況大連市主城區在售項目存量共計89.1萬平方米，展示面積746.1萬平方米；新城區方面總計61個在售項目，18個展示項目，存量面積47.16萬平方米，展示面積440.03萬平方米。依照指南針營銷策劃機構數據統計，截至12月底大連市商品房項目共計215個，其中在售項目137個，占比63.72%，同比上漲8.73%，展示項目78個，占比36.28%，同比上漲56%。市場火爆帶來傳導反應是開發商對市場預期看好與熱情，結合全域城市化大背景下城市化進程在不停加緊等多個原因決定了商品房市場項目數量超出同期，但兩輪樓市調控政策促使市場不確定原因增多，急于入市與靜觀其變形成兩極心態，同時因項目工期原因及新預售審批制度等多個原因影響下，即使整體項目數據同比增幅顯著，但在數據對比上出現展示項目標增幅遠遠超出在售項目標情況。從分布區域看甘井子區和沙河口區依然是主城區供給主要區域，兩區域在售和展示項目占比分別達成64.47%和41.66%，顯示出在新城市發展過程中上述區域土地資源與綜合配套設施日趨成熟優勢。新城區方面金州新區在原金州與開發區合并后表現搶眼，在售項目占新城區62.23，展示項目占比達成61.11%，充分顯示了在區域行政重組后潛在巨大發展潛力。依照指南針營銷策劃機構統計，大連市主城區在售項目存量共計89.1萬平方米，展示面積746.1萬平方米。從存量面積主要分布區域來看，高新園區、泛星海、西部區域占比較大，分別占到主城區24.9%、22.42%、10.65%，三個板塊在城市住宅供需市場上表現也較為活躍。從展示面積分布區域來看，以機場區域、高新園區、東部風景區為主，占比分別達成29.49%、25.31%和12.53%，甘井子機場區域與高新園區基本代表了新興產業加居住、共同發展相互帶動全新區域城市化發展模式以此帶動局部地域高速發展。而中山區東部風景區在未來以東港為中心全新規劃建設美好藍圖下，未來供給量與市場表現值得期待。截至12月31日，大連市主城區市場存量商品房6670套，同比下降61.73%，其中沙河口區存量占據主體，占比達38.41%；甘井子區22.13%；高新園區20.69%；中山區13.81%；西崗區4.96%。相對復雜市場形勢下開發商入市愈加慎重，“擠牙膏”式推盤造成新增供給少，市場主要以消化去年余量為主，因而在整年銷售量略低于情況下市場余量反而低于。綜合來看，整體供給量較少局面預計在二季度將得到有效改觀。從區域來看甘區做為剛需主要消化區域存量同比下降83.65%，去化率顯著，沙河口區做為二次改進集中區域受調控政策限制去化速度顯著滯后。新城區方面總計61個在售項目，18個展示項目。存量面積47.16萬平方米，展示面積440.03萬平方米。從新城區供給結構主體上來看，即使金州新區現在各版塊經過一年消化出現有效供給顯著不足現象，但未來在濱海板塊與大黑山板塊帶動下金州新區依然有著極高供給量。2.3.2需求情況大連房地產市場不停發展并成熟著，伴隨居民生活水平提升，房地產市場需求量亦有所攀升，是房地產市場“政策調控年”，而兩輪“給力”政策，在房市需求旺盛基礎上，并未展現出顯著作用力，商品房成交量幾乎與持平，政策牽制住了房價過快上漲步伐，使其維持在一個暫時穩定狀態。簡評:從年度走勢上看，國家政策導向型原因影響，房市受政策支持，其成交量居于近三年之榜首。愈炒愈熱房市在廣大剛需客戶強力支持之下，在雖受到兩輪政策打壓，不過其成交量相較，僅出現微幅下調。政策環境原因之下，大連房地產市場觀望態度依然濃厚，買方慎重入市，賣方小心加推。成交均價依舊高位徘徊，不過其增幅得到了良好控制。預計在宏觀背景不變情況下，當前房市狀態將在初得以延續。簡評：大連市場在國家兩輪重磅調控之下，成交量出現顯著波動。2月傳統淡季成交量出現年內至低點，3月小陽春出現顯著回暖，成交量反彈并一路上揚，至4月商品房市場達成年內成交第一輪峰值，同時成交均價亦有所上揚，市場恐慌情緒也有所蔓延。但就在房市春風得意之際，號稱史上最嚴厲房地產市場調控政策出臺，其調控效果于5月立馬展現，成交情況受到抑制，量滯價穩成為5-8月大連市房地產市場成交情況代名詞。9月，“金九銀十”初現端倪，一段時間以來受到擠壓需求得到釋放，成交量開始攀升。令市場始料不及是，政府于此時出臺更嚴厲、更有力度、打擊面更廣二次新政，而大連市政府也一反常態，成為一線城市“限購令”簡評：從區域成交情況來看，金州新區并金州、開發區二區之力，當仁不讓占據了大連市主力成交地位，而甘區作為剛性需求經典區域，在剛需作為主力成交客戶亦成績不俗，其成交量占據了總成交量25%份額。西崗區受供給原因制約，成交占比較小。其余各區成交情況相對均等。高新園區規劃利好，區域升值潛力巨大，區域認知度亦逐步得以提升，其成交情況有愈演愈烈之勢。整體來說，受供給原因影響，老城區中甘區及新城區中金州新區，為兩區之成交主力代表，存在一定共性，供給量充分，產品線較長，加之區域內存在穩定自住型客群，為區域成交起到了保障型作用。未來也將繼續其主力地位，繼續飾演大連樓市中流砥柱角色。簡評：從區域成交均價來看，主城區中，中山、西崗、沙河口三區早早跨入萬元時代，中山區作為大連CBD，受其商務、商業氣氛帶動，其成交均價傲然居于各區之首，居住氣氛濃厚西崗區和景觀資源優厚沙河口區緊隨其后，商品房均價穩中有升，表現不俗。而高新園區則恍若后起之秀，其均價扶搖直上，趕超甘井子區，邁過了萬元大關。甘區成交均價表現雖居于萬元之下，不過受區域內規劃利好，其“破萬”之勢日強。新城區中，旅順口區及金州新區成交均價上升趨勢顯著，其中，旅順口區均價表現相對穩定，處于平穩上行態勢，而金州新區受制于供給產品差異性，均價展現波動式上揚。批售情況：供小于求，“金九銀十”顯高峰從示意圖中能夠看出，大連市批售面積伴隨營銷節點（房展會）改變出現階段性供給高峰，而新增入市面積則因開發商慎重供給策略而顯“低調”，“擠牙膏”式推盤造成年度成交面積與新開盤面積基本呈平行發展趨勢，市場繼續消化著余量，“供小于求”局面依然嚴峻。從局部來看，除4月份樓市調控前期出現本年度成交最高峰之外，10月份供給與成交同時走高，首先是進入“金九銀十”傳統銷售旺季以及擔心未來市場出現變數使開發商有意加大入市量，另首先9月末新一輪樓市調控政策促使準客戶集中入市提前躲避相關政策，雙重協力下促使本年度“金九銀十2.3.3大連商品房市場排行榜不論是成交金額還是成交面積榜單，進入排行榜TOP10皆為品牌開發商開發物業或高端產品，年度成交面積異地開發商占優，年度成交金額本土企業前三甲占有兩席;在開發商市場排行榜方面,本土企業億達憑“深得人心”品牌號召力和全線布局項目數量優勢而遙遙領先。1)住宅項目成交TOP10：大連房地產在一波接一波政策調控、市場依然供不應求多重糾結下，“價格”和“區位”已不再成為誘惑消費者出手主要利器，產品品質和開發商品牌價值成為客戶選擇是否消費關鍵，從年度成交TOP10來看，不論是成交金額還是面積榜單，進入排行榜皆為品牌開發商開發物業和高端產品，足以印證其在動蕩不安市場中具備很強抗壓力。本土企業先天“人和”優勢是令異地品牌開發商所無法匹敵，強大口碑效應有力推進項目消化,牢牢地占據成交面積排行榜6個座席，成交金額排行榜也占半壁江山；但在成交面積排行榜上，華潤海中國和萬科魅力之城對本土開發商進行了“阻擊”，憑借企業品牌價值、獨到價格和營銷策略贏得廣大消費者青睞，成功地完成了“異地”還擊，分別搶占了年度成交面積TOP10龍頭寶座和榜眼之位。即使一直陷于異地品牌開發商重重包圍,可本土企業億達在市場擁有率方面依然笑傲江湖獨領風騷,牢牢占據著榜首寶座，盡管期間曾一度被遠洋取而代之，但億達立馬實現“王者歸來”，究其原因，“深得人心”企業品牌號召力和全線布局增加地域覆蓋面項目數量優勢,令異地品牌開發商望其項背,而且產品升級換代理念也贏得不少市場掌聲。異地品牌開發商一直蠢蠢欲動，攜“十盤聯動”氣勢、將“明星牽手樓盤”演繹得心應手遠洋，大打“小區文化”牌、以“說唱”藝術娛樂樓市萬科，憑產品品質和服務意識著稱華潤，對榜首寶座也是虎視眈眈奮起直追。不過，億達深入地方民心企業品牌和絲毫未放緩擴張腳步依然會確保其繼續領跑大連市場，除此之外，產品、服務也都是億達成功占領市場關鍵，如第五郡、東方圣克拉、藍灣鎮等項目都擔負著區域排頭兵作用，所以，無項目數量優勢異地開發商在近期內依然無法對億達占位組成有力威脅,億達還將繼續領跑大連樓市。3、大連市房地產市場發展預測3.1供給預測：以70-90平產品為主老城區拆遷改造，新城區規劃利好，大連市升值潛力可從規劃不停落實中窺見一斑。城市不停發展和成熟，吸引了大量開發商進駐大連，為大連房地產市場添磚加瓦，并呈愈演愈烈之勢。不過基于政策調控原因，一輪政府與開發商博弈大戲正在上演，開發商如履薄冰，入市慎重。預計未來供給亦將在市場原因下，繼續展現“小步慢跑”態勢。依照新泰投資統計，預計老城區(中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新園區)在未來12個月將有26827套房源新增供給，供給建筑面積將達260.79萬平。其中，普通住宅占據主體，供給建筑面積將達247.73萬平。普通住宅中