2008“御園”品牌形象力提升工程研討開發商：xx集團提案：xx溝通機構日期：2008年01月12日關于奢侈品不是高檔商品，而是藏品，源于根基與歷史，購買行為非常情緒化，需要時間和互動，就是走進品牌世界，重在體驗，而不涉及價格，價格是通過私下隱諱溝通，沒有季節促銷，永沒折扣。難在銷量和品牌之間的平衡。保持一定的“神秘感”和稀缺性，不斷傳導其歷史。產品不稱消費者，而是“客戶”，一旦成為客戶，持續不斷提供服務。目錄Contents1st:分析Analysis2nd:策略Strategy3rd:創意IdeaThe1ststep分析>>Analysis2007年御園的品牌形象力如何？WhereamI？1.1從北京市場同物業類型市場來看古典CLASSIC產品風格軸線現代MODERN價格銀泰柏悅居(75000元/平方米)財富中心(二期)御金臺(50000元/平方米)昆侖公寓(平層3300萬/套\躍層5500萬/套)御園(40000元/平方米)星河灣三期(37000元/平方米)結論:CONCLUSION07年御園是北京公寓市場里的古典明星。2.如何讓御園的品牌形象更清晰？WhatamI？2007年我們看到的御園！玉泉山麓尊貴華庭生長在三山五園三山五園又一園臻品建筑尊尚風范中西瑰寶萬園意象名門大隱深宅氣象新古典集大成2.1從三山五園的區域市場來看三山五園中性價比最好的豪宅三山五園中最貴最低調的豪宅？4千萬-2億1500萬-6000萬1千萬-2千萬我們認為：御園要做最具號召力的——三山五園里的富人區。3.御園的藍海在哪里？WhereamIgoingto？【國內競爭:一線城市2000萬以上豪宅成交情況】2000萬以上豪宅市場正在起步

各地分別從2004年、2005年開始有此類產品成交，但交易量還不是很大；上海、深圳年成交量較大，北京年成交量約為上海的三分之一，廣州最少。項目2003年2004年2005年2006年2007年合計東山墅－062210財富公館－00202碧海方舟001001香山清琴－－－303觀唐－00011碧水莊園000101紫玉山莊000213合計00710421東山墅項目力扛北京2000萬以上豪宅別墅市場除財富公館外，其他項目中成交的2000萬以上豪宅屬于樓王或樓王區；北京已出現財富公館、國花園等純粹的頂級豪宅項目，但不太成功；頂級豪宅項目麗宮尚未有成交記錄。【北京2000萬以上別墅成交明細】【上海2000萬以上豪宅成交明細】項目2003年2004年2005年2006年2007年合計檀宮0556016九間堂－0176326世茂佘山莊園－－214319上海佘山高爾夫－03+2？1？6+上海晶園－00011上海紫園？00101西郊莊園001304合計0528+32873+關鍵項目的相繼成功推動了上海2000萬以上豪宅市場上海相繼出現了三個純粹的頂極豪宅項目并且都取得成功；部分成交量也屬于樓王或樓王區性質。【中國罪豪宅民競爭害力分賭析】項目城市資源生態環境本體產品人文因素檀宮53.543世茂佘山莊園34.532觀瀾湖34.54.51東山墅53.53.51柏悅居524.52御園44.555頤和原著4.54.545頂級疲豪宅專普遍幻玉規律屑：極致光的賣屋點；咬及廳格的允產品灑。【御園泄的絕對蛇競爭貸力】三山窯五園怕外：極致籃的賣樸點，推另窗即瘦見佛衡香閣肆、玉希峰塔圖；三山疊五園謝內：極致冤的產齡品，由仆建筑床、會仰所等鄭形成欠的綜漲合產遙品力黨；4.20好08年，眾御園粗的品提牌目執標？【2把00先8品牌蘋影響保力目標】中國厲產品亮力第肆一的研人文崇豪宅Th淡e與2n言d帶st衣ep策略>>St滅ra殘te坦gy御園啟將和皆誰站耗在一磚起？構建贏品牌細影響坊力的傲參照峽系在全喚球范渠圍內團甄選屬與御映園相螺匹配知的豪離宅產桿品，祥重新響構建銳價值珍認知傍體系孝：世界基級豪踐宅1、大鵝國：擁有禾悠久結文明邁傳統率的、驗在全做球經尾濟市先場中披舉足巡壽輕重恨的、凝房地騾產投斜資市膠場繁梢榮的吩國家閱；2、全天球符哥號、撒皇家農遺產：與冶頤和滲園匹披配、垃氣質破相近襖的全鈔球坐敵標與岡皇家扯遺產均；3、極氧致的協建筑兔工藝一、村貝爾兵塔萊術維亞巧區聯何排別蜂墅此項窗目位杜于以苗白金雞漢宮見街、復騎士恢街和輪時尚鞋中心電斯隆魔廣場茫為界石的貝庸爾塔訪萊維渣亞區朽，此厭區域舟是倫既敦著龜名的沃上流秩住宅犁區和吸最富菌有最再受青鎮睞的騾住宅炕區之可一。限這里升環境霞幽靜周，有廳成片率的白隨色別殼墅。膚曾經聞在此狠居住舌的名殖人包糖括前開首相塊亞瑟·內維吳爾·張伯迅倫、賞喬治·皮博燒迪和迷莫扎從特、坡肖邦瘋、瑪范麗·雪萊標和費挪雯麗奮等藝存術家爹。據烘說目遞前在腸此居碰住的薦名人憑有前燥首相土瑪格糧麗特·撒切睜爾，銳音樂攔劇大冊師安像德魯·勞埃美德·韋伯損的前機妻莎慨拉·布萊皇曼以蛙及廣拼受歡及迎的判美食取節目蒸主持窄人尼余格拉·勞森金。這幢呀典型希的英齊式六批臥聯帥排別裁墅高冷六層憶，起莫居面獎積約30檔0平方鄙米，緞極具酬吸引漲力。封底層訴接待驕室精椅致高凍雅，鄙檐口采設計言獨具嘴匠心月，連能著一絨座平冷臺，錘向外享望去械，Ea掌to雞n余Te辟rr須ac掛e映入東眼簾銀。由純于空煉間利吉用得鴨十分飛有效遵，員牲工宿野舍也岸另建副獨立他出口嚴。該交住宅巨自十解九世卷紀中配葉以留來一索直處約于潮場流前靠沿。價格斬：4，25肺0，00尤0英鎊從。倫敦荒肯辛漲頓、茄切爾術西、徑騎士羨橋等捧地房導價以逢每年10掩—2市0%速度貌增長娃；二、孔巴黎該第七喝區巴黎音第七叢區或熔許是辜世界厚上最篩著名敞的住搜宅區僚之一印。這循里聚享集著唱該城肚最受綁歡迎年的風游景勝浩地，非是理仍想的抖居住勝場所油。除賓了無畫數地汪標性迫建筑營物和繩紀念守碑，悄這里本還有贏艾菲宜爾鐵野塔、脹巴黎淹國會治和奧雹賽博跡物館徹。最兼著名睬的要另數軍裁院，幼它曾害是路帳易十難四位病戰爭橋老兵女修建張的醫穩院。庭如今義已成培為一凍座博挺物館劉。這處秤學府辣街上泉的18世紀松私宅電位于情巴黎此中部替，起央居面寄積45勺00平方捕米，臂另有黃一處服引人掏入勝線的庭拴院，26完40平方的米且翠植有奏古樹瓶的私絡家花氣園。粥現代毀城市彎生活繩的完雞美詮殃釋，虎潮流演生活前風向伶標。價格饑：10維0，00鴉0，00奪0歐元三、我第五培大道乳為拉未丁區第五產大道見坐落宗在著默名的抗塞納使河左啄岸。罪這里私通常扇被稱甩為拉唉丁區盒，而鍬歷史延在此遷處曾冶留下鐮濃重她一筆閱。它平曾經職是高崖盧羅權馬文港化的伐中心泳，而購現今刺既是須考古贈熱點以，也律是流捷行前抵沿。決巴黎硬圣母史院、岡萬神現廟、娘巴黎并大學威和盧隨森堡禮宮都浴位于深這里家。對稠于愛堆書者餡來說堅，世奴界上仔沒有吃比第選五大拌道上泛擁擠光的書勸店更稼好的廁地方覺了。這座17世紀哪住宅勵位于鏡一條勢幽靜此的小覽道上隱，周獵圍環發繞著38畫0平方制米的劑私家芳花園纖，其效間無途阻隔閑。房容屋面飼積42猶0平方衣米左壩右，鞭住戶秘可盡倒情享省受傳慰說中由的左吐案生痛活，覆享受皺巴黎改腹地坦的繁瘋華。價格沉：7，50姥0，00蘋0歐元四、敗巴黎存市中配心這處19世紀犁的豪魯宅由播巴黎話歌劇柱院的課建筑摟師Ch錦ar欣le創s距Ga陪rn多ie疾r負責孤設計刻和建高造。患這座83仇0平方園米的儲歷史禿建筑然位于母巴黎卷市中選心，姓距離疑香榭眼里舍野大道惱和凱慘旋門話僅50儉0米，庭于20籠06年進恰行了漆全面虜的修葵繕。之其中泄有電粗梯、鼠游泳修池、藏桑那本設備救、土各耳其針浴室鬼、公烤寓、變工作持人員滅臥室盤以及充辦公塊室。會客卡層裝殲修十規分精鹽美：軟兩間室拿破喇侖三賺室風晶格的布起居案室、屑圖書細館、鉤廚房芹和露災臺。差起居店層有比六間部帶更籌衣室擋和浴費室的違獨立宜臥室鈴。價格下：20，50搞0，00井02、全估球視研野下群對御怪園價通值的夢認知A、家族幸觀：現代膏家族辰與舊禿時皇胳室在奪氣脈蓬與文找化上賄的熏雪陶，扯所成鐘就的善家族匪文化蛙的自北信與撥延續擱；B、全冤球恒潑產觀掛：不會亮因經他濟環滲境變激化、傲城市擊發展現變遷弊等因畢素而林出現野物業漁貶值霸，而簽會因御歷史靠的價歲值保板持其伶價值徒的恒位定性淘，歷陳久而臉彌新著，同被時以引頤和慢園為拒坐標架，會崖在全惕球豪休宅市檢場中騙隨著待中國旺的綜建合國工力的舒增強味而不拜斷升君值；C、生援活方朝式領屠導者域：極致猛的建踏筑工賀藝與燙會所領服務況平臺瞞，成蚊為上飯流社孩會亦響步亦倦趨追快捧的蹲消費痕符號蹤蝶；3、御庸園品溜牌形哥象力久的提帝升路伸徑從產閉品力虧中提葬升極舞致的簽人文閃價值芬與三朵山五竟園相抄匹配全球易皇家夾符號爽邊的殘豪宅+極致購的建庫筑作慘品打造給中國金第一業產品國力人戶文豪紋宅4、品參牌形少象力守提升貧工程晉圖Th蝦e顧